土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南

根據(jù)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見》（以下簡稱“指導(dǎo)意見”），制定本指南。第一章清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備第一條根據(jù)指導(dǎo)意見第一條的規(guī)定，承接清算鑒證業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備條件鑒證人承接業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)注意下列問題：（一）勝任能力評估應(yīng)考慮對客戶及其所在行業(yè)的熟悉程度，類似業(yè)務(wù)的鑒證經(jīng)驗(yàn)，具備執(zhí)行業(yè)務(wù)所必需的素質(zhì)及專業(yè)勝任能力，具有執(zhí)行該業(yè)務(wù)所必需的時(shí)間，能夠按期完成業(yè)務(wù)。評價(jià)事務(wù)所的注冊稅務(wù)師、業(yè)務(wù)助理等執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的人員總量，是否能滿足所承擔(dān)鑒證業(yè)務(wù)的需求；評價(jià)事務(wù)所執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，是否能夠與鑒證業(yè)務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。（二）應(yīng)按照質(zhì)量控制執(zhí)行規(guī)范建立內(nèi)部控制制度并能夠有效運(yùn)行，正常情況下能夠保證內(nèi)部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，為執(zhí)業(yè)質(zhì)量提供制度保證。對事務(wù)所與鑒證業(yè)務(wù)相關(guān)的內(nèi)部控制，應(yīng)按照企業(yè)內(nèi)部控制評價(jià)制度的規(guī)定，進(jìn)行自我評價(jià)。在內(nèi)部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷時(shí)，應(yīng)考慮提出放棄的建議。（三）被鑒證人無法提供鑒證材料或其他原因限制鑒證人取得所需的鑒證材料，應(yīng)考慮是否承接該項(xiàng)業(yè)務(wù)；對有關(guān)業(yè)務(wù)形成結(jié)論時(shí)，應(yīng)當(dāng)以充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)為依據(jù)，不得以其執(zhí)業(yè)身份對未鑒證事項(xiàng)發(fā)表意見。避免事實(shí)不清楚證據(jù)不充分的情況下，發(fā)表不實(shí)的鑒證結(jié)論，造成鑒證風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)關(guān)注調(diào)查的獨(dú)立性保持情況是否受到不應(yīng)有的干擾，鑒證人員是否有能力評價(jià)證據(jù)的資格，鑒證人員是否有能力評價(jià)證據(jù)對鑒證事項(xiàng)的證明力。（四）鑒證時(shí)應(yīng)充分估計(jì)鑒證中存在的風(fēng)險(xiǎn)，是否超出事務(wù)所的承擔(dān)能力。對超出事務(wù)所承擔(dān)能力的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮終止鑒證業(yè)務(wù)。應(yīng)根據(jù)不同期間風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因、風(fēng)險(xiǎn)不良后果的嚴(yán)重程度等判斷是否承接。第二條根據(jù)指導(dǎo)意見第二條的規(guī)定，承接清算鑒證業(yè)務(wù)前初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，應(yīng)注意以下問題：（一）應(yīng)與被鑒證人達(dá)成以下業(yè)務(wù)意向：鑒證項(xiàng)目名稱、鑒證項(xiàng)目年度、鑒證項(xiàng)目要求、鑒證項(xiàng)目完成、鑒證收費(fèi)金額、雙方法律責(zé)任、生效條件。（二）受托方承攬的鑒證業(yè)務(wù)具有合理的目的，在鑒證范圍、取證條件等方面受到限制時(shí)，不允許執(zhí)意惡性承攬；委托方不能為應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的申報(bào)管理要求，惡性壓價(jià)不顧納稅風(fēng)險(xiǎn)作為委托條件，或者收買鑒證執(zhí)業(yè)人員出具不適當(dāng)?shù)膱?bào)告。（三）按照委托要求評價(jià)和證明納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和合法性，充分披露報(bào)告使用人需要的所有重要和重大的納稅申報(bào)信息。（四）了解被鑒證人的納稅法律環(huán)境，充分估計(jì)實(shí)體法和程序法兩個(gè)方面的法律適用風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮涉稅鑒證水平、納稅申報(bào)管理水平、執(zhí)法規(guī)范程度、政府和公眾對稅收的認(rèn)同度等因素，對稅法遵從意識的影響。對稅收法律環(huán)境較差的鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)考慮在業(yè)務(wù)約定書中對雙方責(zé)任做特殊約定或考慮放棄鑒證業(yè)務(wù)。調(diào)查人員應(yīng)將了解到的情況進(jìn)行記錄，作為提出建議的依據(jù)。（五）企業(yè)所得稅匯算清繳情況對土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響。土地增值稅清算項(xiàng)目已經(jīng)取得企業(yè)所得稅匯算清繳年度報(bào)告的，對相應(yīng)年度的收入、成本費(fèi)用鑒證可以考慮適當(dāng)簡化程序，并注意與所得稅稅前扣除的項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行分析比對。第三條根據(jù)指導(dǎo)意見第三條的規(guī)定，鑒證人應(yīng)參考本指南所附的《清算鑒證業(yè)務(wù)約定書（范本）》，與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書。簽訂業(yè)務(wù)約定書時(shí)，應(yīng)注意劃分鑒證業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，正確選擇合同的適用類型。使所提供勞務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)，與所承擔(dān)的責(zé)任相對應(yīng)。業(yè)務(wù)約定書應(yīng)按有關(guān)備案管理辦法的規(guī)定，向被鑒證人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。第四條根據(jù)《涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》第十五條和指導(dǎo)意見第四條的規(guī)定，制定總體鑒證計(jì)劃和具體鑒證安排，應(yīng)編制鑒證計(jì)劃表或在鑒證報(bào)告說明中做專項(xiàng)披露。第二章清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施第一節(jié)項(xiàng)目前期管理情況鑒證第五條根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定清算鑒證業(yè)務(wù)審核包括案頭審核和實(shí)地審核：（二）實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。第六條根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證清算項(xiàng)目及其范圍，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）確認(rèn)應(yīng)稅主體資格。房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)過立項(xiàng)階段、前期開發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營銷階段。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。同時(shí)具備下列條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以確認(rèn)應(yīng)稅主體資格：形式條件，是指能夠提供土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；實(shí)質(zhì)條件，是指被鑒證單位取得土地使用權(quán)的直接支配物權(quán)。2表鑒證意見。2.審核清算項(xiàng)目是否與初始項(xiàng)目登記表一致；3.整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面審核；4.銷售比例計(jì)算結(jié)果鑒證。（四）確認(rèn)清算申報(bào)期限。對項(xiàng)目清算申請期限進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：1.查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)2.查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。（五確認(rèn)執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時(shí)間條件。執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)對出具《鑒證報(bào)告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前臵程序，還是作為后臵程序，選擇出具報(bào)告是在清算申請環(huán)節(jié)還是稅款申報(bào)環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)間。（六）鑒證清算項(xiàng)目及其范圍應(yīng)填制《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）（以下簡稱“工作底稿（范本）”）的《項(xiàng)目基本情況鑒證表》和《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》。（二）清算單位的認(rèn)定。在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位時(shí)，應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應(yīng)獨(dú)立辦理有關(guān)部門的許可證照的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。鑒證時(shí)應(yīng)考慮：以法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目；按項(xiàng)目開發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨(dú)鑒證對象的單項(xiàng)工程或單位工程；3.根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程，為清算單位；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（三）鑒證清算單位的確認(rèn)情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成本核算對象（清算單位）鑒證表》。第八條根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證收入、成本、費(fèi)用的歸集情況應(yīng)特殊關(guān)注：（一）鑒證不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集情況，應(yīng)考慮：發(fā)生的真實(shí)性，會計(jì)記錄的完整性，金額和其他數(shù)據(jù)的恰當(dāng)性，所屬期間的正確性，確認(rèn)內(nèi)容的正確性，計(jì)價(jià)和結(jié)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)確性。（二）鑒證不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集情況，應(yīng)填制工作3底稿（范本）中的《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》和《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》。第九條根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）免征土地增值稅項(xiàng)目與其他征稅項(xiàng)目應(yīng)分開清算。（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目核算情況確認(rèn)免征土地增值稅（三）鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。第十條根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證清算期間，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）滿足清算條件之日為清算截止時(shí)間。（二）納稅人取得土地使用權(quán)之日為清算的起始時(shí)間。（三）應(yīng)對清算期內(nèi)的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況進(jìn)行鑒證。（四）鑒證清算期間應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項(xiàng)目基本情況鑒證表》。第十一條根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證分期開發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）各期轉(zhuǎn)讓收入、開發(fā)成本的確認(rèn)、計(jì)量方法是否一致。（二）正確劃分核定征收清算項(xiàng)目與查賬征收項(xiàng)目的收入、成本界限。（三）鑒證分期開發(fā)項(xiàng)目的各期清算方式是否保持一致，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《會計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》。第十二條根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入、開發(fā)成本的確認(rèn)、計(jì)量方法是否一致。（二）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的的收入、成本界限。（三）鑒證征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分情況，填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》和《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》。第十三條根據(jù)指導(dǎo)意見第六條、第七條、第八條、第九條的規(guī)定鑒證實(shí)行核定征收，應(yīng)特殊關(guān)注：（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行扣除項(xiàng)目核定確認(rèn)，收入項(xiàng)目查賬確認(rèn)的清算項(xiàng)目，按照指導(dǎo)意見第二章第二節(jié)的規(guī)定和本指南本章第二節(jié)的規(guī)定審核收入項(xiàng)目金額。（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行收入項(xiàng)目核定確認(rèn)，扣除項(xiàng)目查賬確認(rèn)的清算項(xiàng)目，按照指導(dǎo)意見第二章第三節(jié)的規(guī)定和本指南本章第三節(jié)的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目金額。（四）指導(dǎo)意見第八條規(guī)定的終止條件是：稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對收入項(xiàng)目金額和4扣除項(xiàng)目金額均實(shí)行核定征收，且未發(fā)生有國家機(jī)關(guān)、清算組織、法定組織和個(gè)人等委托鑒證的情形。（五）指導(dǎo)意見第九條規(guī)定的接受委托條件是：雖然實(shí)行核定征收但有國家機(jī)關(guān)、清算組織、法定組織和個(gè)人等委托鑒證。（三）鑒證關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整項(xiàng)目應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》和《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》。第二節(jié)收入項(xiàng)目鑒證第十五條根據(jù)指導(dǎo)意見第十一條、第十二條的規(guī)定鑒證收入項(xiàng)目，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）調(diào)查收入有關(guān)的內(nèi)部控制：1、根據(jù)收入有關(guān)的內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)控要素，評價(jià)內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)有效性；2、調(diào)查內(nèi)部控制的運(yùn)行有效性；3、綜合設(shè)計(jì)和運(yùn)行的評價(jià)，對銷售有關(guān)的內(nèi)部控制的有效性做出總體評價(jià)；4、評估銷售有關(guān)內(nèi)部控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，判斷是否存在重大漏洞。（二）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入。（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。（四）對于實(shí)物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估（通常采用市場交易法）確認(rèn)其價(jià)值。對于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評估。（七）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表總賬、明細(xì)賬及土地增值稅納稅申報(bào)表等進(jìn)行核對。（八）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（九）鑒證清算項(xiàng)目收入應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《企業(yè)內(nèi)部控制調(diào)查表》，《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》，《房5地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》，《未計(jì)入房價(jià)單獨(dú)收取的代收費(fèi)用鑒證表》。第十六條根據(jù)指導(dǎo)意見第十二條的規(guī)定鑒證收入截止性測試、銷售業(yè)務(wù)真實(shí)性、銷售收入準(zhǔn)確性，應(yīng)特殊關(guān)注：一）收入截止性測試可選擇下列方法：1.以賬簿記錄為起點(diǎn)。從資產(chǎn)負(fù)債表前后若干天的賬簿記錄查至記賬憑證，檢查發(fā)票存根與交房憑證，目的是證實(shí)已入賬收入是否在同一期間已開具發(fā)票并發(fā)貨，有無多記收入；2.以銷售發(fā)票為起點(diǎn)。從資產(chǎn)負(fù)債表日前后若干天的發(fā)票存根查至交房憑證與賬簿記錄，確定已開具發(fā)票的貨物是否已發(fā)貨并于同一會計(jì)期間確認(rèn)收入。具體做法是抽取若干張?jiān)谫Y產(chǎn)負(fù)債表日前后開具的銷售發(fā)票的存根，追查至交房憑證和賬簿記錄，查明有無漏記收入現(xiàn)象；以交房憑證為起點(diǎn)。從資產(chǎn)負(fù)債表日前后若干天的交房憑證查至發(fā)票開具情況與賬簿記錄，確定銷售收入是否已記入恰當(dāng)?shù)臅?jì)期間。（二）鑒證銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性可選擇下列方法：1.對銷售退回業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)退回合同、收款單證、退款單證、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，確認(rèn)銷售退回的真實(shí)性；2.對銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)被鑒證單位折扣折讓制度和按稅法規(guī)定開據(jù)的折扣折讓發(fā)票，確認(rèn)折扣折讓的真實(shí)性；對以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)交換前后的產(chǎn)權(quán)證、交換合同、評估報(bào)告等證據(jù)，確認(rèn)以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)的真實(shí)性；對還本銷售業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)還本銷售合同、產(chǎn)權(quán)證明、銷售發(fā)票、收款單證等證據(jù)，確認(rèn)還本銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致而發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)根據(jù)銷售合同、測量報(bào)告、退補(bǔ)款憑證等證據(jù)，確認(rèn)退補(bǔ)款業(yè)務(wù)的真實(shí)性。三）鑒證銷售收入的準(zhǔn)確性可選擇下列方法：1.審查銷售發(fā)票上的數(shù)據(jù)；審查主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬、記賬憑證及銷售發(fā)票等原始憑證；3.審查銷售發(fā)票上的詳細(xì)內(nèi)容及銷售價(jià)目表；4.審查銷售收入確認(rèn)時(shí)間；65.審查銷售收入計(jì)價(jià)、分?jǐn)偂⒔Y(jié)轉(zhuǎn)等情況；6.審查商品房銷售收入的會計(jì)處理歸屬清算項(xiàng)目是否正確，是否存在應(yīng)記入本清算項(xiàng)目銷售收入錯(cuò)記入其他清算項(xiàng)目，或?qū)?yīng)記入其他清算項(xiàng)目銷售收入錯(cuò)記入本清算項(xiàng)目。（四）收入的截止性測試，鑒證銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》，《未計(jì)入房價(jià)單獨(dú)收取的代收費(fèi)用鑒證表》，《本次清算項(xiàng)目成本分?jǐn)偙壤b證表（普通住宅和其他商品房）》，《本次清算項(xiàng)目成本分?jǐn)偙壤b證表（其他項(xiàng)目）》。第十七條根據(jù)指導(dǎo)意見第十三條的規(guī)定鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)、計(jì)量方法是否一致。（二）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的收入界限。（三）鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）。77第十八條根據(jù)指導(dǎo)意見第十四條的規(guī)定鑒證核定征收情形，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）對被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格且無正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合指導(dǎo)意見第十條規(guī)定的接受委托條件的清算項(xiàng)目，鑒證時(shí)應(yīng)特殊關(guān)注：1.是否符合指導(dǎo)意見第十條規(guī)定的委托條件；2.應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)文件，審核由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定的收入。（二）對被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格且無正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合指導(dǎo)意見第十條規(guī)定的接受委托條件的清算項(xiàng)目，鑒證時(shí)應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》。第十九條根據(jù)指導(dǎo)意見第十五條的規(guī)定鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）能夠取得清算項(xiàng)目的同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，視同銷售金額按平均價(jià)格確定。（二）屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收情況的，依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)文件，確認(rèn)視同銷售房地產(chǎn)的收入。（三）清算項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（四）鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》。第二十條根據(jù)指導(dǎo)意見第十六條的規(guī)定鑒證代收費(fèi)用的確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。（二）如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（三）對將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的，應(yīng)做調(diào)減開發(fā)成本或開發(fā)費(fèi)用。（四）鑒證代收費(fèi)用的確認(rèn)情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《未計(jì)入房價(jià)單獨(dú)收取的代收費(fèi)用鑒證表》。第三節(jié)扣除項(xiàng)目鑒證第二十一條根據(jù)指導(dǎo)意見第十七條的規(guī)定鑒證調(diào)查與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）根據(jù)扣除項(xiàng)目有關(guān)的內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)控要素，是否存在評價(jià)內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)有效性。（二）調(diào)查內(nèi)部控制的運(yùn)行有效性。（三）綜合設(shè)計(jì)和運(yùn)行的評價(jià)，對銷售有關(guān)的內(nèi)部控制的有效性做出總體評價(jià)。四）評估扣除項(xiàng)目有關(guān)內(nèi)部控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，判斷是否存在重大漏洞。（五）調(diào)查與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《企業(yè)內(nèi)部控制調(diào)查表》。第二十二條根據(jù)指導(dǎo)意見第十八條的規(guī)定鑒證扣除項(xiàng)目，應(yīng)特殊關(guān)注（一）審核各具體扣除項(xiàng)目發(fā)生的真實(shí)性、會計(jì)記錄的完整性、金額和其他數(shù)據(jù)的恰當(dāng)性、所屬期間的正確性、確認(rèn)內(nèi)容的正確性、計(jì)價(jià)和分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，根據(jù)各具體扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除項(xiàng)目總金額；獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對是否一致。（二）應(yīng)重點(diǎn)審核金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等情況，確認(rèn)成本費(fèi)用發(fā)生的真實(shí)性。（三）參照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)證四項(xiàng)開發(fā)成本支出是否存在異常。8（四）單項(xiàng)開發(fā)的項(xiàng)目，按扣除項(xiàng)目總金額確認(rèn)本次清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。（五）成片開發(fā)的扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核并確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額或開發(fā)成本，是否已經(jīng)剔除未取得合法有效憑證的支付金額。（六）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的其扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。（七）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（八）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。（九）根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：1、如果對方單位是經(jīng)營性企業(yè)（建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；2、如果對方是行政機(jī)關(guān)（房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)；3、如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對方單位或個(gè)人簽章要件；4、對于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項(xiàng)目的憑證。（十）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕浀纫蛩亍Ｊ唬┯?jì)算本次允許扣除項(xiàng)目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。具體公式如下：1、可售面積百分比法本次允許扣除項(xiàng)目金額二允許扣除項(xiàng)目總金額某（已售建筑面積三可售總建筑面積）2、單位成本法本次允許扣除項(xiàng)目金額二已售建筑面積某（允許扣除項(xiàng)目總金額三可售總建筑面積）（十二）對土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣9除項(xiàng)目金額，審核時(shí)應(yīng)特殊關(guān)注：1、清算后與清算前的有關(guān)開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可以作為期間費(fèi)用處理的，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用二清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額三清算的總建筑面積2、清算后與清算前的有關(guān)成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本費(fèi)用變動的，應(yīng)考慮重新啟動清算程序，變更原清算結(jié)果。（十三）鑒證清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》，《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》，《前期工程費(fèi)鑒證表》，《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》，《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》，《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》，《開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》，《四項(xiàng)成本測算鑒證表》，《支付的計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入代收費(fèi)用鑒證表》，《利息支出鑒證表》，《房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用鑒證表》，《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》，《其他扣除項(xiàng)目鑒證表》，《扣除項(xiàng)目匯總鑒證表》。第二十三條根據(jù)指導(dǎo)意見第十九條的規(guī)定鑒證取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）審查出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。（二）審核發(fā)現(xiàn)發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)要求納稅人提供國土部門的證明。（三）轉(zhuǎn)讓方式取得土地的，應(yīng)參照國土部門公布的同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格、或以此為基準(zhǔn)上下浮動判斷其是否存在明顯異常。（四）對于一次取得土地分期開發(fā)的，應(yīng)根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。（五）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。地價(jià)款應(yīng)根據(jù)下列情形確認(rèn)：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；2、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；3、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。（六）計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)支付金額的扣除項(xiàng)目金額方法如下：1、按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?、按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計(jì)算分?jǐn)偅?、按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。（七）鑒證取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》。第二十四條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十條的規(guī)定鑒證土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)10特殊關(guān)注：（二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)，并與相關(guān)賬目核對。（三）審核支付給單位的征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)取得合同協(xié)議、付款合法憑證。（四）鑒證土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》。第二十五條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十一條的規(guī)定鑒證前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)特殊關(guān)注：（二）對計(jì)入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的期間費(fèi)用，應(yīng)要求被鑒證人按會計(jì)差錯(cuò)進(jìn)行更正。對未進(jìn)行更正的應(yīng)做納稅調(diào)整處理。（三）按照建筑面積占總建筑面積的比例，分配計(jì)算各清算項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（四）鑒證前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《前期工程費(fèi)鑒證表》，《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》。第二十六條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十二條的規(guī)定鑒證建筑安裝工程費(fèi)，應(yīng)特殊關(guān)注：（二）對計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)的期間費(fèi)用，應(yīng)要求被鑒證人按會計(jì)差錯(cuò)進(jìn)行更正。對未進(jìn)行更正的應(yīng)做納稅調(diào)整處理。（三）收取建安費(fèi)用的施工單位，應(yīng)是施工許可證記載的中標(biāo)施工企業(yè)。對實(shí)際發(fā)生的建安費(fèi)用，應(yīng)有施工許可、建安合同、施工費(fèi)用正式發(fā)票、施工費(fèi)用款支付憑證等合法有效的證據(jù)證明真實(shí)發(fā)生。對向非中標(biāo)施工企業(yè)支付的施工費(fèi)用，應(yīng)取得該項(xiàng)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生的合理性證據(jù)，對不能證明其合理性的不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。（四）按照建筑面積占總建筑面積的比例，分配計(jì)算各清算項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的建筑安裝工程費(fèi)。（五）鑒證建筑安裝工程費(fèi)，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》。第二十七條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十三條的規(guī)定鑒證公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)特殊11關(guān)注：一）對于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。（二）對計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)的期間費(fèi)用，應(yīng)要求被鑒證人按會計(jì)差錯(cuò)進(jìn)行更正。對未進(jìn)行更正的應(yīng)做納稅調(diào)整處理。（三）公共配套設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)?，?yīng)根據(jù)實(shí)際使用情況確認(rèn)分?jǐn)偡椒?。如屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)，按照可售面積分?jǐn)偢髌凇⒏黜?xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。如只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)，可售建筑面積只負(fù)擔(dān)部分配套設(shè)備費(fèi)。（四）鑒證公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》。第二十八條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十四條的規(guī)定鑒證開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)特殊關(guān)注：（二）對計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的期間費(fèi)用，應(yīng)要求被鑒證人按會計(jì)差錯(cuò)進(jìn)行更正。對未進(jìn)行更正的應(yīng)做納稅調(diào)整處理。鑒證時(shí)應(yīng)區(qū)分單項(xiàng)開發(fā)與成片分期開發(fā)，恰當(dāng)選擇開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用的劃分標(biāo)準(zhǔn)。（三）按照建筑面積占總建筑面積的比例，分配計(jì)算各清算項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。（四）鑒證開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》。第二十九條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十五條的規(guī)定鑒證利息支出，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）對利息支出應(yīng)區(qū)分據(jù)實(shí)扣除和按率計(jì)算扣除兩種情況進(jìn)行鑒證（二）對于據(jù)實(shí)扣除的利息支出，要鑒證利息支出按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳闆r，要求納稅人提供金融機(jī)構(gòu)貸款證據(jù)，審查所貸款項(xiàng)是否與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)。（三）對于按率計(jì)算扣除的，要關(guān)注計(jì)算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括開發(fā)費(fèi)用。（四）發(fā)現(xiàn)已計(jì)入扣除項(xiàng)目的不允許扣除的借款費(fèi)用，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。1、利用閑臵專項(xiàng)借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；2、超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；3、是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用。（五）鑒證利息支出，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《利息支出鑒證表》第三十條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十六條的規(guī)定鑒證與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，應(yīng)特殊關(guān)注：12（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)范圍和確認(rèn)時(shí)間。（二）準(zhǔn)予扣除的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。（三）繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的土地增值稅扣除范圍。（四）對于地方政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費(fèi)用或基金，應(yīng)允許記入土地成本。（五）鑒證與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》。第三十一條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十七條的規(guī)定鑒證加計(jì)扣除項(xiàng)目，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）允許加計(jì)扣除的范圍1、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)以取得土地使用權(quán)所支付的金額，與房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和，按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的加計(jì)扣除標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除；2、對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如\三通一平\等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。（二）不允許加計(jì)扣除的范圍1、代收費(fèi)用、期間費(fèi)用不允許計(jì)入扣除基數(shù)；2、未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不允許加計(jì)扣除；3對于取得了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，不允許加計(jì)扣除。（三）鑒證加計(jì)扣除項(xiàng)目，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《其他扣除項(xiàng)目鑒證表》。第三十二條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十八條的規(guī)定鑒證成片受讓土地分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）成片受讓土地分期開發(fā)的扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，應(yīng)考慮按照下列方法合理分?jǐn)偅?、將取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，按照清算單位實(shí)際占用土地面積占土地總面積的比例進(jìn)行分配，或按照清算單位實(shí)際建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分配；2、公共配套設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)?，?yīng)根據(jù)實(shí)際使用情況確認(rèn)分?jǐn)偡椒?。如屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)，按照可售面積分?jǐn)偢髌?、各?xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。如只是部分歸全體13業(yè)主共有或部分用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)，可售建筑面積只負(fù)擔(dān)部分配套設(shè)備費(fèi)。（二）鑒證成片受讓土地分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成片受讓土地分期開發(fā)項(xiàng)目成本鑒證表》。第四節(jié)應(yīng)納稅額鑒證第三十三條根據(jù)指導(dǎo)意見第二十九條的規(guī)定鑒證應(yīng)納稅額，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）稅額驗(yàn)算。審核計(jì)算過程，驗(yàn)算增值額、增值率、應(yīng)納稅額。（二）不征稅項(xiàng)目和免征項(xiàng)目的確認(rèn)。審核在稅款計(jì)算與繳納環(huán)節(jié)對不征稅項(xiàng)目和免征項(xiàng)目的劃分情況，避免把不征稅或免稅項(xiàng)目做為征稅項(xiàng)目對待，避免把已停止免征的項(xiàng)目繼續(xù)按免稅項(xiàng)目對待。（三）鑒證普通住宅征免情況，應(yīng)依據(jù)土地增值稅鑒證的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)算免稅額，驗(yàn)證普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算。（四）鑒證預(yù)征稅款，清算環(huán)節(jié)已繳稅款，確認(rèn)應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款金額。（五）被鑒證單位開發(fā)項(xiàng)目包含多個(gè)清算單位的，應(yīng)查實(shí)清算申報(bào)是否符合下列要求：1、多個(gè)清算單位分別申報(bào)。納稅人如果在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)，對每個(gè)計(jì)稅單位應(yīng)分別填寫一份申報(bào)表；2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他項(xiàng)目分別申報(bào)。納稅人如果既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別填寫納稅申報(bào)表（一）。（六）鑒證應(yīng)納稅額，應(yīng)填制填制工作底稿（范本）中的有關(guān)鑒證表《土地增值稅繳款情況鑒證表》，《增值額及增值率鑒證表》，《土地增值稅款計(jì)算表》。第三章清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)第三十四條根據(jù)指導(dǎo)意見第三十條規(guī)定的程序，應(yīng)對收集的鑒證材料進(jìn)行分析、研究、鑒別，評價(jià)證據(jù)材料的真實(shí)性、合法性、相關(guān)性、充分性。（三）支持鑒證結(jié)論的有關(guān)證據(jù)，應(yīng)符合認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、適用依據(jù)正確、程序合法，內(nèi)容適當(dāng)?shù)淖C明標(biāo)準(zhǔn)。第三十五條根據(jù)指導(dǎo)意見第三十一條的規(guī)定，鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下14列情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：（一）基本情況調(diào)查，包括工商注冊登記情況（如股權(quán)或者實(shí)收資本重大變動情況）、組織代碼登記驗(yàn)證情況、稅務(wù)登記情況、土地增值稅清算（預(yù)繳）申報(bào)納稅情況及完稅憑證、稅務(wù)檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外投資情況以及房管部門免費(fèi)公開的信息等。（二）財(cái)務(wù)會計(jì)制度情況調(diào)查，包括所執(zhí)行的會計(jì)制度、確定的具體會計(jì)規(guī)定、各類財(cái)務(wù)報(bào)告、年度企業(yè)會計(jì)政策變動情況及說明、接受會計(jì)信息質(zhì)量抽查或者審計(jì)的結(jié)果及其整改情況等。（三）內(nèi)部控制制度自我評價(jià)情況調(diào)查，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運(yùn)營分析控制和績效考評控制等。第三十六條根據(jù)指導(dǎo)意見第三十二條的規(guī)定，鑒證項(xiàng)目前期管理情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：2.稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件；3.土地增值稅項(xiàng)目登記表；項(xiàng)目建議書的批復(fù)；2.清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；15普通住宅判定表索引號：編制人被審核單位名稱：復(fù)核人項(xiàng)目規(guī)劃容積率行次123456789101112131415單套建筑項(xiàng)目土地級別該級別土地上普通住宅平均交面積標(biāo)準(zhǔn)易價(jià)格樓號共有住房（套）總建筑面積（不含人防）戶均建筑面積以每平方米平均交易價(jià)格的判定標(biāo)準(zhǔn)該級別土地上普通住宅平均交易價(jià)格上限總售價(jià)已售面積平均單價(jià)已售套數(shù)日期日期以每套銷售價(jià)格的判定標(biāo)準(zhǔn)該級別土地上普通住宅每套銷售價(jià)格每套平均售價(jià)是否為普通住宅該級別土地上普通住宅每套銷售價(jià)格上限26161718192021222324252627普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合計(jì)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合計(jì)總計(jì)審核項(xiàng)目說明：某某某某某某某某某某某某注：本表請按下列要求填寫，否則會造成審核數(shù)據(jù)錯(cuò)誤：1、本表在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房能夠分別核算時(shí)填寫，未進(jìn)行分別核算的不需要填寫此表；2、根據(jù)各地普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)，選擇【每平方米平均交易價(jià)格】與【每套銷售價(jià)格】兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一進(jìn)行判斷，本表中不可以同時(shí)選擇兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；3、本表填寫完成后請點(diǎn)擊右軟件右上角取數(shù)按鈕，以保證審核數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。27與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表索引號：面積單位：平方米普通住宅其他商品房項(xiàng)目使用土地面積總建筑面積可售建筑面積已售建筑面積未售建筑面積自用建筑面積行次112345623456商鋪車庫辦公樓會所學(xué)校等公共配套設(shè)施7其他8合計(jì)9=1+2+3+4+5+6+7+8一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：28公共配套設(shè)施面積情況鑒證表索引號：面積單位：平方米日期日期自用建筑面積不可售面積67被審核單位名稱：類別項(xiàng)目項(xiàng)目小計(jì)小計(jì)面積行次123456789101112131415161718192021使用土地面積1總建筑面積可售建筑面積23編制人復(fù)核人已售建筑面積4未售建筑面積5居民服務(wù)公共配套設(shè)施不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施營業(yè)性29配套設(shè)施項(xiàng)目小計(jì)合計(jì)一、審核項(xiàng)目說明：22232425262728293031二、審核工作記錄：30成本核算對象（清算單位）鑒證表索引號：金額單位：元被審核單位名稱：審核事項(xiàng)清算項(xiàng)目名稱普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積（平方米）普通住宅和非普通住宅核算情況說明土地開發(fā)性質(zhì)的共同成本分?jǐn)偡课萁ò残再|(zhì)的共同成本分?jǐn)偩幹迫藦?fù)核人審核事項(xiàng)說明日期日期是否能夠分別核算普通住宅和非普通住宅其他商品房建筑面積（平方米）分期開發(fā)共同成本分?jǐn)傆?jì)算說明本次清算項(xiàng)目的占地面積全部開發(fā)項(xiàng)目的總占地面積本次清算項(xiàng)目商品房的建筑面全部商品房的總建筑面積積經(jīng)審核，本次清算項(xiàng)目的成本核算對象（清算單位）是工程。分期開發(fā)共同成本具體分?jǐn)傆?jì)算方法如下：1.對于土地開發(fā)性質(zhì)的共同成本，按下列公式分?jǐn)偅悍制陂_發(fā)共同成本分?jǐn)傊帘敬吻逅沩?xiàng)目金額=（本次清算項(xiàng)目的占地面積十全部開發(fā)項(xiàng)目的總占地面積）某全部扣除項(xiàng)目共同成本的金額2.對于房屋建安性質(zhì)的共同成本，按下列公式分?jǐn)偅悍制陂_發(fā)共同成本分?jǐn)傊帘敬吻逅沩?xiàng)目金額=（本次清算項(xiàng)目商品房的建筑面積十全部商品房的總建筑面積）某全部扣除項(xiàng)目共同成本的金額一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：31轉(zhuǎn)讓行為鑒證表索引號：金額單位：元被審核單位名稱：審核事項(xiàng)轉(zhuǎn)讓行為是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓的是否是國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否取得增值收入一、審核項(xiàng)目說明：編制人復(fù)核人日期日期發(fā)生情況二、審核工作記錄：32關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表關(guān)聯(lián)方名稱交易內(nèi)容本期交易額價(jià)格及定價(jià)政策非關(guān)聯(lián)交易價(jià)格市場價(jià)格結(jié)算方式期末未結(jié)算金額未結(jié)算金額的擔(dān)保壞賬準(zhǔn)備提取33關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表1．被審核單位的母公司母公司名稱2．被審核單位的子公司子公司名稱3．被審核單位的合營企業(yè)被投資單位名稱注冊地經(jīng)濟(jì)性質(zhì)注冊資本本企業(yè)持股比例本企業(yè)在被投資單位表決權(quán)比例期末資產(chǎn)總額期末資產(chǎn)總額本期營業(yè)收入總額本期凈利潤注冊地經(jīng)濟(jì)性質(zhì)注冊資本被審核單位合計(jì)持股比例被審核單位合計(jì)享有的表決權(quán)比例注冊地經(jīng)濟(jì)性質(zhì)注冊資本在被審核單位的持股比例或表決權(quán)比例34二、收入類（共6張）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表索引號：金額單位：元合計(jì)被審核單位名稱：項(xiàng)目貨幣形式取得的收入轉(zhuǎn)讓收非貨幣性收入入形式視同銷售收入合計(jì)銷售貨幣金額換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額分配股東作價(jià)金額分配投資人作價(jià)金額用于職工福利作價(jià)金額轉(zhuǎn)讓收用于職工獎(jiǎng)勵(lì)作價(jià)金額入類別用于贊助作價(jià)金額對外投資金額抵償債務(wù)金額取得其他收益金額合計(jì)其中：計(jì)入房價(jià)的代收費(fèi)用金額一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：銷售面積某某某某某某某某某某某某編制人復(fù)核人普通住房其他商品房日期日期其他項(xiàng)目35房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）索引號：金額單位：元備注被審核單位名稱：項(xiàng)目貨幣形式取得的收入轉(zhuǎn)讓非貨幣性收入收入視同銷售收入形式合計(jì)銷售貨幣金額換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額分配股東作價(jià)金額分配投資人作價(jià)金額用于職工福利作價(jià)金額轉(zhuǎn)讓用于職工獎(jiǎng)勵(lì)作價(jià)金額收入用于贊助作價(jià)金額類別對外投資金額抵償債務(wù)金額取得其他收益金額合計(jì)其中：計(jì)入房價(jià)的代收費(fèi)用金額一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：銷售面積某某某某某某某某某某某某編制人復(fù)核人普通住宅未審金額審核調(diào)整額日期日期審核確認(rèn)額36房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）索引號：金額單位：元備注被審核單位名稱：項(xiàng)目貨幣形式取得的收入轉(zhuǎn)讓非貨幣性收入收入視同銷售收入形式合計(jì)銷售貨幣金額換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額分配股東作價(jià)金額分配投資人作價(jià)金額用于職工福利作價(jià)金額轉(zhuǎn)讓用于職工獎(jiǎng)勵(lì)作價(jià)金額收入用于贊助作價(jià)金額類別對外投資金額抵償債務(wù)金額取得其他收益金額合計(jì)其中：計(jì)入房價(jià)的代收費(fèi)用金額一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：銷售面積某某某某某某某某某某某某編制人復(fù)核人日期日期審核確認(rèn)額其他商品房未審金額審核調(diào)整額37房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）索引號：金額單位：元備注被審核單位名稱：項(xiàng)目貨幣形式取得的收入轉(zhuǎn)讓非貨幣性收入收入視同銷售收入形式合計(jì)銷售貨幣金額換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額分配股東作價(jià)金額分配投資人作價(jià)金額用于職工福利作價(jià)金額轉(zhuǎn)讓用于職工獎(jiǎng)勵(lì)作價(jià)金額收入用于贊助作價(jià)金額類別對外投資金額抵償債務(wù)金額取得其他收益金額合計(jì)其中：計(jì)入房價(jià)的代收費(fèi)用金額一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：銷售面積某某某某某某某某某某某某編制人復(fù)核人日期日期審核確認(rèn)額其他商品房未審金額審核調(diào)整額38商品房出租及其他自用鑒證表索引號：金額單位：元不征稅面積被審核單位名稱：商品房出租序號12345678910111213出租樓號出租房號某出租面積出租收入額編制人復(fù)核人其他自用日期日期其他自用樓號某其他自用房號某其他自用面積合計(jì)某一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：39未計(jì)入房價(jià)單獨(dú)收取的（或計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入）代收費(fèi)用鑒證表索引號：金額單位：元備注某被審核單位名稱：序號123456789101112131415161718項(xiàng)目編制人復(fù)核人未審金額審核調(diào)整額日期日期審核確認(rèn)額合計(jì)一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：40三、清算項(xiàng)目分?jǐn)偙壤ü?張）本次清算項(xiàng)目清算成本分?jǐn)偙壤b證表（普通住宅和其他商品房）索引號：面積單位：平方米日期日期可售面積比例分?jǐn)倢徍舜_認(rèn)數(shù)備注被審核單位名稱：本次清算項(xiàng)目總成本分?jǐn)偡椒ㄐ写?234567891011121314項(xiàng)目一、總建筑面積（一）總可售面積1.普通住宅總可售面積（1）已售面積（2）未售面積其中：已自用面積和出租面積合計(jì)自用出租2.其他商品房總可售面積（1）已售面積（2）未售（用）面積其中：已自用面積和出租面積合計(jì)自用出租編制人復(fù)核人4115（二）不可售面積16其中：允許扣除的公共配套設(shè)施面積17其他面積18二、總成本分?jǐn)偙壤?9（一）普通住宅成本分?jǐn)偙壤?0（二）其他商品房成本分?jǐn)偙壤?1三、清算成本分?jǐn)偙壤?2（一）普通住宅清算成本分?jǐn)偙壤?3（二）其他商品房清算成本分?jǐn)偙壤?4四、本期清算面積一審核項(xiàng)目說明：某二、審核工作記錄：注：本次清算項(xiàng)目總成本分?jǐn)偡椒?，選擇可售面積比例分?jǐn)偤推渌椒ǚ謹(jǐn)?，都需要將分?jǐn)偙壤孕刑钊氡碇小?2本次清算項(xiàng)目清算成本分?jǐn)偙壤b證表（其他項(xiàng)目）索引號：面積單位：平方米被審核單位名稱：行次121516172124一、審核項(xiàng)目說明：二、審核工作記錄：編制人復(fù)核人項(xiàng)目一、總建筑面積