新方·新怡園東區(qū)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

新方·新怡園東區(qū)項(xiàng)目

前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目謹(jǐn)呈：新方集團(tuán)、新方置業(yè)有限公司青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司調(diào)研范圍：濰坊坊子新區(qū)中心及周邊調(diào)查對(duì)象：2012年濰坊市房子新區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)、各片區(qū)主要樓盤、各片區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)研說(shuō)明：本案位于坊子新區(qū)東片區(qū)（西臨鳳山路，北依鳳凰街），因此本次調(diào)研針對(duì)本片區(qū)內(nèi)樓盤做重點(diǎn)調(diào)研，重點(diǎn)研究；同時(shí)將對(duì)坊子新區(qū)內(nèi)消費(fèi)者需求的調(diào)研分析，作為本次市調(diào)分析的主要內(nèi)容，根據(jù)地域分布特征和坊子新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，為后期項(xiàng)目定位作主要依據(jù)。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格分析青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向現(xiàn)在有很多專家預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)仍將延續(xù)去年以來(lái)的回調(diào)趨勢(shì)。但是，我們注意到，降息后房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)積極變化，“購(gòu)房熱”現(xiàn)象在部分城市出現(xiàn)。盡管住建部官員近期強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，但在“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策作用下，信貸政策的放松讓市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下降空間已十分有限。在2012年1-5月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)3.8%；而其中，住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)3.4%，連續(xù)兩個(gè)月有所回升。有些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，貨幣寬松后帶來(lái)的樓市成交量回升，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度攀升，使得前期樓市調(diào)控政策所取得的效果大打折扣。多家機(jī)構(gòu)表示，單從國(guó)家在6月7號(hào)宣布的降息消息來(lái)說(shuō)，對(duì)購(gòu)房者的按揭成本負(fù)擔(dān)，以及開發(fā)商資金成本壓力影響來(lái)看，作用并不明顯，購(gòu)房者單月月供減輕2-3%左右，而開發(fā)商開發(fā)貸款在資金總量中占比不到15%，因此很難說(shuō)能有多大促進(jìn)作用。但降息對(duì)于市場(chǎng)心理預(yù)期仍有影響，面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后再加上本次降息，將減弱購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走向?qū)＜彝瑯诱J(rèn)為，近期樓市的成交活躍是由開發(fā)商“以價(jià)換量”和剛性需求入市促成的，但是未來(lái)全國(guó)還要面臨巨大的庫(kù)存消化難題，僅靠降息和利率優(yōu)惠很難改變市場(chǎng)走勢(shì)，房?jī)r(jià)快速反彈的可能性不大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積27306萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.3%，增速比1-4月份回落3.9個(gè)百分點(diǎn)，但房屋竣工面積仍保持相對(duì)較高增速。專家認(rèn)為，這意味著去庫(kù)存化將是房地產(chǎn)市場(chǎng)后期的主要?jiǎng)幼鳎_發(fā)商仍要尋求“以價(jià)換量”回籠資金，在此背景下房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅反彈的基礎(chǔ)。一些券商機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，在投資性需求得以抑制的情況下，大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然依靠剛性需求和改善性需求，商品住宅價(jià)格不會(huì)快速反彈。住建部日前強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要按照近日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。我方認(rèn)為，雖然樓市有所活躍，但房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性不大。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格影響7月5日央行宣布，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，這也是央行月內(nèi)的第二次降息。雖然一月內(nèi)2次降息并不能為購(gòu)房者減輕太大的負(fù)擔(dān)，但此次降息對(duì)于購(gòu)房者心態(tài)造成的影響不容忽視，不少購(gòu)房者因此結(jié)束觀望，選擇在此時(shí)入市。濰坊開發(fā)商看準(zhǔn)這個(gè)時(shí)機(jī)，積極推出各色優(yōu)惠措施，企圖吸引購(gòu)房者的目光，加快銷售步伐。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，濰坊目前共有177個(gè)樓盤進(jìn)行打折促銷。其中金馬怡園的折扣最狠，最高可享83*98折，勁省9萬(wàn)！今年進(jìn)入二季度后，濰坊樓市部分開發(fā)商出現(xiàn)了以價(jià)換量的銷售措施，有的開發(fā)商推出了部分特價(jià)房源來(lái)促進(jìn)成交，這些促銷手段在一定程度上拉低了濰坊的房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了局部的房?jī)r(jià)下降現(xiàn)象。這只是局部的現(xiàn)象，并不能代表濰坊樓市的大方向。現(xiàn)在受調(diào)控影響，濰坊的房?jī)r(jià)開始穩(wěn)定。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市仍然受供求關(guān)系的影響，如果調(diào)控撤出，房?jī)r(jià)將再度上漲。因此，談到購(gòu)房時(shí)機(jī)，現(xiàn)在就是不錯(cuò)的抄底時(shí)機(jī)。當(dāng)然購(gòu)房者要根據(jù)自身的情況來(lái)選擇房源。是自用，還是改善住房，再選擇地段、戶型等。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司坊子新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向坊子區(qū)最近的成交量大放異彩，數(shù)次壓過(guò)奎文區(qū)、高新區(qū)等熱門區(qū)域。坊子區(qū)在售樓盤共21個(gè)，其中16個(gè)項(xiàng)目位于坊子新區(qū)。坊子新區(qū)已經(jīng)逐漸成為坊子區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ壳胺蛔訕鞘腥砸詣傂孕枨蠛透纳菩宰》繛橹?，在預(yù)算有限的情況下，濰坊市區(qū)的高房?jī)r(jià)讓工薪族卻步。作為濰坊樓市的潛力股，坊子新區(qū)在價(jià)格方面占據(jù)很大的優(yōu)勢(shì)和空間，更多的人把眼光投向坊子新區(qū)，這也成就了坊子區(qū)近來(lái)樓市上的熱銷局面。以新方新怡園為例，由最初的售價(jià)2000/㎡左右到現(xiàn)在接近4000/㎡左右，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)驚人。坊間甚至有人說(shuō)：與其在市區(qū)買房不如到坊子新區(qū)買房，把省下的錢買部車。但是正因?yàn)槿绱撕玫木置?，造成了新區(qū)開建樓盤劇增，放量過(guò)大，供大于求，樓盤的銷售壓力加大。坊子新區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)需要一定的時(shí)間消化和過(guò)濾。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司坊子新區(qū)市場(chǎng)價(jià)格分析小結(jié)：對(duì)于近期市里政策的短期調(diào)控和銀行下調(diào)利率來(lái)看，坊子新區(qū)的購(gòu)房將引來(lái)一個(gè)小高潮。雖然本地區(qū)價(jià)值體現(xiàn)過(guò)熱，放量過(guò)大，但是在價(jià)格上，坊子新區(qū)與市區(qū)還是有較大的提升空間。由此，本案東區(qū)的大盤可以根據(jù)造價(jià)情況稍許提高實(shí)際銷售價(jià)格，可以通過(guò)送加值產(chǎn)品等方式銷售，讓消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)得到物有所值的心理滿足，達(dá)到雙贏的目的。我們需優(yōu)秀的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)和優(yōu)秀的施工來(lái)提高樓盤本身的價(jià)值，只有這樣才能應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供大于求的不利局勢(shì)，也只有這樣才能凸顯出本案的特點(diǎn)，有利于本案在市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司

坊子新區(qū)目前在售樓盤統(tǒng)計(jì)

鳳凰太陽(yáng)城【項(xiàng)目地址】：坊子區(qū)北海路與龍泉街交匯處往東500米【項(xiàng)目投資商】：山東亞特爾房地產(chǎn)股份有限公司，實(shí)力雄厚【物業(yè)類型】：多層，小高層，高層，別墅【項(xiàng)目介紹】：鳳凰太陽(yáng)城總占地1000多畝，建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米。定位為首個(gè)城市綜合體，現(xiàn)正在做的是二期，內(nèi)含親水別墅和多層電梯洋房。多層電梯房主推房型為120平和170平，均價(jià)5200左右/平。親水別墅主推房型為300平左右，整房銷售【項(xiàng)目銷售】：一期近2000套洋房售罄，二期8月份開盤，期房認(rèn)購(gòu)進(jìn)行中，銷售人員經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，銷售技巧較高。【項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】：樓盤理念超前，整體規(guī)劃合理，定位高端，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)出彩，緊靠白沙河，并且于樓盤內(nèi)自造人工河和森林，提價(jià)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)，為坊子新區(qū)數(shù)一數(shù)二的樓盤。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司

恒信領(lǐng)海國(guó)際

【項(xiàng)目地址】：北海路和龍泉街交匯處，虞河的東側(cè)【項(xiàng)目投資商】：濰坊恒信建設(shè)集團(tuán)有限公司【物業(yè)類型】：多層，高層，別墅【項(xiàng)目介紹】：恒信領(lǐng)海國(guó)際總占地500畝，建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米?？偣卜譃槿陂_發(fā)，現(xiàn)正在做的是三期，內(nèi)含別墅和中式洋房。主力戶型：80-143平米，180-300平米。三期期房在售多層均價(jià)4800元/㎡?，F(xiàn)購(gòu)房一次性付款95折，首付60%以上96折，首付30%以上97折。【項(xiàng)目銷售】：三期認(rèn)購(gòu)中，銷售人員較專業(yè)，銷售技巧一般?！卷?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】：樓盤周邊配套設(shè)施較完善，并且自己打造步行街，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，商店，診所等便利設(shè)施。小區(qū)綠化園林規(guī)劃也很完善青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司大觀天下【項(xiàng)目地址】：東方路與櫻前街交匯處南100米路東【項(xiàng)目投資商】：濰坊中建地產(chǎn)有限公司，實(shí)力雄厚【物業(yè)類型】：多層，小高層，高層【項(xiàng)目介紹】：大觀天下項(xiàng)目建筑面積達(dá)208萬(wàn)平方米。主力戶型：86平米-兩室/115平米-三室/124平米-三室。在售多層均價(jià)5300元/㎡。在售高層均價(jià)5200元/㎡。中建30年，感恩回饋活動(dòng)，7月8號(hào)-7月18號(hào)，限時(shí)認(rèn)籌搶購(gòu)3888元/㎡?！卷?xiàng)目銷售】：準(zhǔn)現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)中，銷售人員較專業(yè)，銷售技巧較好，親和力較強(qiáng)。因活動(dòng)力度大，項(xiàng)目銷售火爆，多層只剩頂樓，小高層、高層已銷售大半?！卷?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】：中建品牌實(shí)力強(qiáng)勁，資金雄厚，樓盤規(guī)劃完善周邊配套設(shè)施較好，地理位置占據(jù)優(yōu)勢(shì)。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司恒大名都【項(xiàng)目地址】：寶通街與濰縣中路交匯處北約400米路西【項(xiàng)目投資商】：濰坊恒大金碧置業(yè)有限公司【物業(yè)類型】：高層，沿街商業(yè)，寫字樓【項(xiàng)目介紹】：恒大名都定位東部首席中央居住區(qū)，建筑面積達(dá)127萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目分為四期，現(xiàn)正在認(rèn)購(gòu)的是二期，準(zhǔn)現(xiàn)房，主推戶型90-180㎡，4718元/㎡，起均價(jià)5060/㎡，送1500元每平豪裝，兩年無(wú)息分期付款。7月29日隨看房團(tuán)購(gòu)房，可額外享99折優(yōu)惠，并贈(zèng)送電動(dòng)車一輛。樣板間全城公開?！卷?xiàng)目銷售】：一期10棟高層基本售罄，二期準(zhǔn)現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)進(jìn)行中。售樓處位置較遠(yuǎn)，銷售人員經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，銷售技巧一般，親和力不夠?！卷?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】：恒大名都人工塑造的自然環(huán)境很優(yōu)越，配套設(shè)施比較完善，地理位置較優(yōu)越，交通較方便。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司至尊門第【項(xiàng)目地址】：朝鳳路與雙羊街交叉口東南角【項(xiàng)目投資商】：山東豪信置業(yè)有限公司【物業(yè)類型】：多層，小高層【項(xiàng)目介紹】：至尊門第項(xiàng)目建筑面積達(dá)80900平方米。主力戶型為120平米-三室。在售均價(jià)4900元/㎡。13年10月交房?；顒?dòng)為鉆石VIP卡4萬(wàn)抵5萬(wàn)?！卷?xiàng)目銷售】：期房認(rèn)購(gòu)中，銷售人員較專業(yè)，銷售技巧較好。銷售數(shù)量半數(shù)，未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。【項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】：項(xiàng)目定位中高端，整體規(guī)劃較好，園林設(shè)計(jì)專業(yè)，規(guī)劃配套設(shè)施完善（公園、學(xué)校、醫(yī)院等），最大弊端為商業(yè)氛圍較弱，無(wú)大型賣場(chǎng)。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司隆鑫盛景【項(xiàng)目地址】：龍泉街與鳳山路交叉口【項(xiàng)目投資商】：濰坊鑫聚源置業(yè)有限公司【物業(yè)類型】：多層，小高層【項(xiàng)目介紹】：隆鑫盛景主力戶型為80—141㎡。在售均價(jià)3948元/㎡，起價(jià)3318元/㎡，最高價(jià)4850元/㎡，活動(dòng)為每平優(yōu)惠150元；小高層90-120㎡房源現(xiàn)購(gòu)房享92折優(yōu)惠。9月底交房?！卷?xiàng)目銷售】：準(zhǔn)現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)中，銷售人員較專業(yè)，但親和力很差，較散漫，有距離感。較好位置的房型已銷完，但剩余房源仍較多?！卷?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】：地理位置較好，周邊教育氛圍較強(qiáng)，生活較便利。但項(xiàng)目規(guī)劃未達(dá)到初期預(yù)定效果。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司金色龍泉【項(xiàng)目地址】：北海路與龍泉街交叉口東南角【項(xiàng)目投資商】：濰坊天翔集團(tuán)有限公司【物業(yè)類型】：小高層，高層【項(xiàng)目介紹】：金色龍泉由2棟15層商住樓和2棟11層小高層組成。主力戶型：114平米-兩室/155平米-三室。7月底開盤，年底交房。均價(jià)3700元/㎡。活動(dòng)為交3萬(wàn)抵5萬(wàn)；“日進(jìn)斗金”（認(rèn)籌后直到開盤，每天補(bǔ)貼100元）【項(xiàng)目銷售】：準(zhǔn)現(xiàn)房認(rèn)籌中，銷售人員非常不專業(yè)，對(duì)樓盤不熟悉，銷售技巧較差。項(xiàng)目銷售慘淡，目前只有23位認(rèn)籌?！卷?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】：項(xiàng)目緊鄰兩條河流，水源環(huán)境和空氣質(zhì)量較好；交通便利，處于新區(qū)一個(gè)核心的地段，緊鄰交通要道北海路。但房型較差，整體項(xiàng)目略顯單薄。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司嘉和未來(lái)城均價(jià)3700元/平米嘉和未來(lái)城由濰坊華晨置業(yè)有限公司開發(fā)，位于北海路72號(hào)（北海路與雙羊街交匯處）北海路以西雙羊街以北，建有多棟高層住宅樓和集餐飲、辦公、賓館、休閑于一體的一棟商務(wù)樓，是一處純高層社區(qū)。億盛大宅院均價(jià)3800元/平米億盛大宅院位于濰坊市坊子新區(qū)鳳中街122號(hào)（坊子工商分局以南）。東臨濰坊市城市中軸北海路，南為鳳凰大街，地塊規(guī)劃平整，億盛大宅院東面為坊子區(qū)人民政府廣場(chǎng)，往北兩公里即濰坊市政府辦公大樓和人民廣場(chǎng)。億盛大宅院總建筑面積約3萬(wàn)平方，由2棟高層住宅及三層沿街圍合而成，院落式布局。正大公寓均價(jià)3800元/平米正大公寓位于坊子新區(qū)鄭營(yíng)路與雙羊街交叉口向南200米路西（實(shí)驗(yàn)小學(xué)對(duì)面），坐擁坊子新區(qū)繁華中心地帶，北鄰鳳凰街、西鄰北海路。正大公寓周邊有實(shí)驗(yàn)學(xué)校、實(shí)驗(yàn)幼兒園、四中、崇文中學(xué)，便利的教育為孩子騰飛成才提供保障。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司雙羊新城均價(jià)3800元/平米雙羊新城位于坊子新區(qū)鳳凰大街與北海路交叉口往東1000米路南，國(guó)土資源局對(duì)面，坊子新區(qū)鳳凰大街以南、雙羊街以北，東鄰龍山路，西靠朝鳳路，與坊子區(qū)政府隔街相望。雙羊新城小區(qū)共分三期開發(fā)，為期四年。雙羊新城建筑形態(tài)包括多層住宅、小高層住宅、聯(lián)排別墅、花園洋房等。雙羊新城整體分為麗景園、頤景園、帝景園、天景園四個(gè)園區(qū)。柏麗花園均價(jià)3860元/平米柏麗花園位于坊子新區(qū)崇文街與龍山路交匯處向東50米路南，由濰坊祥泰集團(tuán)開發(fā)。柏麗花園占地91039平方米，總建筑面積125028平方米，容積率1.37，綠化率36.16%，共規(guī)劃780戶。普利城市花園均價(jià)3900元/平米普利城市花園是由山東普利房產(chǎn)濰坊綠島置業(yè)有限公司開發(fā)的一個(gè)高檔別墅小區(qū)，小區(qū)位于濰坊市坊子新區(qū)北海路與崇文街交叉口向南200米路東，西鄰濰坊市景觀大道北海路，北鄰崇文街，南靠營(yíng)子水庫(kù)。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司龍鳳花園均價(jià)4100元/平米龍鳳花園位于坊子新區(qū)鳳凰大街與龍山路交匯處向東150米路北，由山東華安房地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司開發(fā)。面積有80-160平方米，主力戶型三室二廳、三室一廳面積；七層商務(wù)酒店、SOHU公寓、大型商鋪?zhàn)馐垲A(yù)約登記中，佳樂(lè)家東側(cè)商業(yè)金街已全面開工。金禾馨苑均價(jià)4300元/平米金禾馨苑位于坊子新區(qū)雙羊街與朝鳳路交叉口向東300米路南，由濰坊金禾新建業(yè)置業(yè)有限公司開發(fā)。金禾馨苑總建筑面積11萬(wàn)平方米，由16棟多層，4棟高層組成。首期將開發(fā)6棟多層住宅。龍居甲苑均價(jià)3500元/平米龍居甲苑是由山東魯偉實(shí)業(yè)總公司開發(fā)的，公司開發(fā)建設(shè)完成了魯偉家園，龍居苑，金馬小區(qū)等社區(qū)。龍居甲苑位于坊子北海路與鳳華街交叉口往西200米路南，龍居甲苑綠化率達(dá)40%，項(xiàng)目占地3.5萬(wàn)平，由7棟11層的高層和部分多層組成，產(chǎn)品包括了多層，高層，商鋪，可容納412戶，面積從87-160平米9種戶型，面積使用率很高。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司

鳳棲墅1號(hào)

鳳棲墅1號(hào)位于恒安街與北海路交叉口西800米路南，主推別墅。鳳棲墅1號(hào)由濰坊科利達(dá)投資有限公司開發(fā)。鳳棲墅1號(hào)規(guī)劃為127套頂級(jí)別墅社區(qū)。項(xiàng)目占地12萬(wàn)㎡，其中鳳棲湖水域面積達(dá)5萬(wàn)㎡，別墅戶型面積從280㎡-400㎡不等。海韻御花園

海韻御花園位于崇文街與龍山路西南角，主推普通多層,高層。海韻御花園由濰坊海韻置業(yè)有限公司開發(fā)。海韻御花園98㎡-133㎡戶型，一梯兩戶。凱潤(rùn)景城凱潤(rùn)景城位于北海路與鳳凰大街交叉口南50米路西，主推普通多層。凱潤(rùn)景城由山東凱潤(rùn)景程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。占地面積45289平方米，建筑面積86338平方米。

青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司

名仕雅居

名仕雅居位于濰坊市北海路東側(cè)，基地南側(cè)緊依雙羊街，北向臨城市規(guī)劃路。用地面積22838平方米，規(guī)劃總建筑面積約65900平方米，由3棟花園洋房與4棟小高層住宅樓構(gòu)成，總戶數(shù)為438戶。天同宜江南

天同宜定位中式徽派建筑風(fēng)格，項(xiàng)目位于白沙河畔，龍山路與雙羊街交匯處，緊鄰雙羊新城；項(xiàng)目占地面積65522平方米。市場(chǎng)均價(jià)定位：統(tǒng)觀各個(gè)樓盤的情況與均價(jià)對(duì)比，坊子新區(qū)的12各樓盤目前均價(jià)為4013.33/㎡，針對(duì)不同的消費(fèi)群體，而且本案規(guī)劃、開盤、建成還需要一段時(shí)間，漲價(jià)肯定是有空間的，估計(jì)本案的均價(jià)會(huì)突破4000/㎡。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司

二、廣告與宣傳分析建議青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司網(wǎng)絡(luò)調(diào)查在網(wǎng)絡(luò)BBS論壇展開了對(duì)于坊子新區(qū)典型性樓盤的滿意度調(diào)查，其中我方項(xiàng)目新怡園的好評(píng)率達(dá)到了40.6%（共78人投票，我方滿意得票26票），排在第一，結(jié)果可喜可賀。雖然這只是個(gè)小范圍的調(diào)查，但這也為我們新項(xiàng)目的開發(fā)操作增加了極大地信心，同時(shí)我們要?jiǎng)?chuàng)造坊子首盤的責(zé)任也大了許多，我們要再接再厲，再創(chuàng)新績(jī)。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司重點(diǎn)樓盤調(diào)研分析：1、坊子新區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求較大，優(yōu)秀品質(zhì)高端住宅項(xiàng)目較少，新區(qū)消費(fèi)者對(duì)于住宅雖不十分注重品質(zhì)，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)的成熟，也隨之改變，代表為鳳凰太陽(yáng)城等，此類項(xiàng)目均是注重品質(zhì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林綠化等方面較為優(yōu)秀，銷售狀況也較好。2、基本上所有項(xiàng)目的三室戶型和兩室小戶型都是主打戶型，消費(fèi)人群不論從實(shí)際消費(fèi)或者心理傾向上都趨向于三室戶型和兩室小戶型。3、因?yàn)榉蛔有聟^(qū)本身面積并不大，大多數(shù)項(xiàng)目的交通都較為便利，消費(fèi)人群也很看重交通。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司東區(qū)規(guī)劃建議1、東區(qū)整體規(guī)劃?rùn)n次高于新方·新怡園小區(qū)。2、規(guī)劃圖設(shè)計(jì)爭(zhēng)取錯(cuò)落有致。3、“園中園”的設(shè)想。4、產(chǎn)品多樣化（高層/小高層/多層/聯(lián)排別墅/退臺(tái)洋房）。5、加入“低碳’概念，利好銷售，且可爭(zhēng)取政策。6、園林綠化設(shè)計(jì)要優(yōu)秀，樓體與外觀設(shè)計(jì)要出彩。7、公交站點(diǎn)冠名，增設(shè)候車亭，地標(biāo)建筑等賣點(diǎn)的落實(shí)。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司樓盤走偏高端路線（品味）近幾年坊子新區(qū)消費(fèi)客戶群體的變化更是坊子新區(qū)逐漸崛起的見(jiàn)證。本案剛剛?cè)胧袝r(shí)，80%的客戶為坊子當(dāng)?shù)厝?，而最新統(tǒng)計(jì)顯示，目前坊子新區(qū)其70%的客戶來(lái)自于奎文、高新等市中心區(qū)域。因此根據(jù)不同的市場(chǎng)和消費(fèi)群體的變化，我們的規(guī)劃也要發(fā)生變化注重園林與水利的規(guī)劃和建設(shè)，把綠色發(fā)揮極致，來(lái)響應(yīng)低碳概念。使新樓盤與一、二期充分區(qū)別開來(lái)，讓整個(gè)新怡園項(xiàng)目更有層次感，高中低三種檔次并存，這樣對(duì)于消費(fèi)者的吸引才更有號(hào)召力和信服力。樓盤主打低碳概念（健康）近兩年，低碳理念逐漸深入市民生活，低碳住宅也風(fēng)靡一時(shí)。放眼濰坊各個(gè)區(qū)域，坊子新區(qū)無(wú)疑是走在最前列的，其區(qū)域中的鳳凰太陽(yáng)城等項(xiàng)目均是濰坊低碳住宅的代表。與綠色住宅、節(jié)能住宅等等相比，低碳住宅更偏重于強(qiáng)調(diào)能耗帶來(lái)的溫室氣體——二氧化碳的排放量問(wèn)題。而且樓盤加入低碳概念，可爭(zhēng)取政府相應(yīng)的優(yōu)惠政策，也符合我市房產(chǎn)的發(fā)展方向。我方建議項(xiàng)目參考采用斷橋鋁、地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)等技術(shù)，目前只有市中心一些高端樓盤才會(huì)采用這幾種技術(shù)。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司園林綠化要優(yōu)秀（自然）本地塊位置為新開辟地段，在綠化開發(fā)定位沒(méi)有限制即為天然優(yōu)勢(shì)，如果項(xiàng)目邀請(qǐng)專業(yè)園林規(guī)劃公司做設(shè)計(jì)，在區(qū)內(nèi)部稍加綠化改造(綠化面積建議達(dá)到40%左右)，就可以很完美，即成為本項(xiàng)目的首要賣點(diǎn)，也是消費(fèi)對(duì)象及其在意的重要方面。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司樓體與外觀設(shè)計(jì)（出彩）建筑設(shè)計(jì)中的外觀和色彩是一個(gè)非常重要的方面，它們的好壞直接關(guān)系到建筑設(shè)計(jì)的成敗，也就是說(shuō)直接關(guān)系到消費(fèi)者是否購(gòu)買的最直觀的因素。由于較之前的樓盤這次基本定位在中等偏上的檔次，在設(shè)計(jì)方面確實(shí)需要專業(yè)公司參與。也只有這樣，才能使我們整個(gè)項(xiàng)目更豐富、更有層次感，更能滿足消費(fèi)者的需要。地標(biāo)建筑（點(diǎn)睛）調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在坊子至今沒(méi)有地標(biāo)性的建筑，為了本項(xiàng)目最大化的宣傳和讓老百姓有先入為主的深刻印象（濰坊人比較念舊，對(duì)于最先的記憶很難忘記，并且會(huì)做為標(biāo)準(zhǔn)記憶），建議在接下來(lái)的設(shè)計(jì)中，地標(biāo)建筑作為重要考量。地標(biāo)建筑不一定要高、大或豪華，關(guān)鍵是要符合當(dāng)?shù)乩习傩盏膶徝篮推肺叮尷习傩湛匆谎劬陀肋h(yuǎn)不會(huì)忘，而且有吸引力。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司交通配套需跟進(jìn)（方便）本項(xiàng)目為新開發(fā)區(qū)域，范圍內(nèi)交通不是很便利，也是消費(fèi)人群的最大顧慮之一。因此需加緊與公交部門的溝通，增加規(guī)劃，使公交車可以到達(dá)本小區(qū)，目前來(lái)看81路、58路、22路是比較看好的線路，而且這三條線路有本樓盤的車體廣告，如果增設(shè)本盤站點(diǎn)，既可以達(dá)到互動(dòng)營(yíng)銷的作用，也可以作為大賣點(diǎn)使用，事半功倍。(公交總公司規(guī)定10月份統(tǒng)一辦理公交站點(diǎn)冠名)如條件允許，也可增設(shè)候車亭，增加廣告宣傳。青島華之星策劃營(yíng)銷有限公司對(duì)項(xiàng)目發(fā)展定位細(xì)節(jié)的啟示：（1）戶型設(shè)計(jì)要合理：坊子市場(chǎng)較為認(rèn)可100平米左右的三居室戶型，高層也需要80-100的兩居室小戶型，因此建議戶型設(shè)計(jì)在70-100之間做兩居室，90-120之間做三居室，140-160之間做四居室，180到240之間做躍層，戶型配比約在2:5:2:1。（2）物業(yè)配套要完善：物業(yè)配套及安防方面，在費(fèi)用控制盡量少的情況下，能夠保證有樓宇可視對(duì)講、停車場(chǎng)門禁、物業(yè)保安等坊子本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)秀項(xiàng)目配置。（3）要注重營(yíng)銷策劃、整合推廣：銷售人員要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)，提高綜合素質(zhì)，奠定高品質(zhì)的概念，助推銷售。廣告設(shè)計(jì)要精致，產(chǎn)品設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)配合策略進(jìn)行準(zhǔn)確的宣傳，烘托出項(xiàng)目的高檔。（4）商業(yè)配套要完善：本項(xiàng)目在商業(yè)配套方面因?yàn)槭切麻_發(fā)范圍樓盤，所以相對(duì)不太便利，建議項(xiàng)目本身配套餐飲、購(gòu)物等日常生活配套商業(yè)。（5）樓型選擇：從走訪調(diào)查中，坊子市場(chǎng)對(duì)于多層產(chǎn)品較為認(rèn)可，原因應(yīng)該是城市進(jìn)程問(wèn)題，地產(chǎn)市場(chǎng)還未發(fā)展到極其成熟的階段，所以之前本項(xiàng)目多層銷售可