第11章 地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量

工程測(cè)量第11章地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量第11章地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量§11-1地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量概述§11-2土地權(quán)屬調(diào)查§11-3地籍要素測(cè)量與地籍圖§11-4房產(chǎn)調(diào)查§11.5房產(chǎn)要素測(cè)量與房產(chǎn)圖§11-6房產(chǎn)面積測(cè)算§11-1地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量概述一、土地與地籍土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是一切生產(chǎn)和存在的本源。連續(xù)分布；地籍就是土地的戶籍，是登記土地信息的帳冊(cè)和簿籍，這些簿冊(cè)用數(shù)據(jù)、圖形、圖表等形式記錄了土地及其附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況。建立現(xiàn)代地籍，就是建立區(qū)域內(nèi)地籍信息數(shù)據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地登記制度（發(fā)證），經(jīng)調(diào)查建立并維護(hù)區(qū)域的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，是其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)§11-1地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量概述二、地籍調(diào)查與地籍測(cè)量1、地籍調(diào)查地籍調(diào)查是政府為了取得土地的權(quán)屬、利用狀況等信息而組織的一項(xiàng)調(diào)查工作。其基本任務(wù)就是要查清各個(gè)地塊的編號(hào)、座落、權(quán)屬狀況、質(zhì)量等級(jí)、利用現(xiàn)狀等方面的信息，為土地的精確定位、面積測(cè)算等地籍測(cè)量工作提供基礎(chǔ)資料。地籍調(diào)查的核心內(nèi)容是土地的權(quán)屬調(diào)查。2、地籍測(cè)量地籍測(cè)量是為獲取和表達(dá)地籍信息所進(jìn)行的測(cè)繪工作。(1)地籍控制測(cè)量，測(cè)量地籍基本控制點(diǎn)和地籍圖根控制點(diǎn)；(2)界線測(cè)量，測(cè)定行政區(qū)劃界線和土地權(quán)屬界線的界址點(diǎn)坐標(biāo)；(3)地籍圖測(cè)繪，測(cè)繪分幅地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、房產(chǎn)圖、宗地圖等；(4)面積測(cè)算，測(cè)算地塊和宗地的面積，進(jìn)行面積平差和統(tǒng)計(jì)；(5)進(jìn)行土地信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，進(jìn)行地籍變更測(cè)量，包括地籍圖的修測(cè)、重測(cè)和地籍簿冊(cè)的修編，以保證地籍成果資料的現(xiàn)勢(shì)性與正確性；目的：建立區(qū)域地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，為土地科學(xué)規(guī)劃、妥善管理和合理利用服務(wù)§11-1地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量概述三、房產(chǎn)測(cè)量房產(chǎn)測(cè)量就是指運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段，按照房地產(chǎn)管理的要求和需要，對(duì)房屋和房屋用地的權(quán)屬、位置、面積、質(zhì)量、用途等信息進(jìn)行調(diào)查和測(cè)量的工作房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容包括控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算等?！?1-1地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量概述四、地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的關(guān)系土地是房屋的承載體，房屋是土地上最重要的附著物；兩者關(guān)系密切；地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量工作較強(qiáng)的相關(guān)性，相似性，卻有各自特點(diǎn)；目前我國(guó)地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容上還存在較多的重疊，在規(guī)范上有不一致和矛盾；建立規(guī)范統(tǒng)一，數(shù)據(jù)嚴(yán)格一致的地籍、房產(chǎn)信息系統(tǒng)是方向§11-2土地權(quán)屬調(diào)查一、土地權(quán)屬含義土地權(quán)屬是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬。是存在于土地之中的排他性完全權(quán)利。包括：土地的所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)（租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等）我國(guó)土地權(quán)屬類別：（1）國(guó)有土地使用權(quán)（2）集體土地所有權(quán)（3）集體土地使用權(quán)

土地權(quán)屬確認(rèn)（確權(quán)）是指依據(jù)法律對(duì)土地權(quán)屬狀況的認(rèn)定。權(quán)屬狀況包括：土地權(quán)屬的性質(zhì)、類別、權(quán)屬主及其身份、土地位置等；權(quán)屬相關(guān)內(nèi)容還包括：權(quán)源、取得時(shí)間、界址集相鄰權(quán)屬主、土地的歷史、現(xiàn)狀、附著物權(quán)屬等等。確權(quán)方式：（1）文件確認(rèn)（2）慣用確認(rèn)（3）協(xié)商確認(rèn)（4）仲裁確認(rèn)二、地籍調(diào)查中土地權(quán)屬的確認(rèn)方式

土地的空間分布性和連續(xù)性要求必須對(duì)土地進(jìn)行劃分才便于調(diào)查和管理；土地權(quán)屬調(diào)查中的土地劃分主要是依據(jù)行政界線和土地的權(quán)屬界線；三、土地劃分與編號(hào)農(nóng)村地區(qū)?。h－鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）－村逐級(jí)分界城鎮(zhèn)市－市轄區(qū)－街道－街坊逐級(jí)分界宗地：

被界址線所封閉，具有獨(dú)立使用權(quán)或幾個(gè)使用者共有權(quán)的自然地塊。權(quán)屬調(diào)查的權(quán)屬單元街坊：

被主要街道、次要街道、小巷、河、溝等自然地物分割成的城鎮(zhèn)土地區(qū)域。其內(nèi)部一般包含多個(gè)宗地；權(quán)屬調(diào)查的基本工作分區(qū)（地籍子區(qū)）街坊界線第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：500街坊劃分（接合）圖市轄區(qū)－街道－街坊－宗地宗地是由土地權(quán)屬界線封閉包圍的最基本的權(quán)屬單元；宗地號(hào)（地號(hào)、地籍號(hào)）統(tǒng)一編號(hào)(13位)；

0102030500028（4位）（2位）（2位）（5位）天河區(qū)五山街道第5街坊第28宗地邊界類型自然界線：行政界線、權(quán)屬界線依附在自然線狀地物（山脊、山谷、河流、溝渠、道路、圍墻、擋墻、外墻等）之上；人工界線：行政界線、權(quán)屬界線不依附于明顯地物，必須人工設(shè)置界標(biāo)、界樁等標(biāo)示；界標(biāo)類型調(diào)查用底圖－街坊圖資料準(zhǔn)備繪制宗地草圖定界指界通知指界資格確認(rèn)熟悉地籍權(quán)屬的有關(guān)檔案，做到心中有底，知源知界；發(fā)放指界通知書，土地使用者資格材料審核；現(xiàn)場(chǎng)對(duì)土地使用者、相關(guān)使用者法人代表或委托代理人的資格認(rèn)證；對(duì)土地用途，坐落，地號(hào)的調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)土地使用者權(quán)源材料、申請(qǐng)材料檔案的一致性；經(jīng)三方確認(rèn)界址點(diǎn)（線）無(wú)爭(zhēng)議后，填寫《地籍調(diào)查表》，簽章，并現(xiàn)場(chǎng)為界址點(diǎn)做標(biāo)記，或埋設(shè)標(biāo)志；繪制宗地草圖，實(shí)地丈量界址線。四、實(shí)地調(diào)查程序五、地籍要素調(diào)查土地位置（坐落）街坊門牌號(hào)；宗地界址點(diǎn)（線）；相鄰宗地；土地權(quán)屬權(quán)利人及其基本情況；權(quán)屬性質(zhì)類別；權(quán)源；土地利用現(xiàn)狀（按分類標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查其類別）利用分類；土地附著物狀況；土地面積土地等級(jí)

地籍調(diào)查表是地籍調(diào)查階段最主要的成果資料調(diào)查表的填寫必須嚴(yán)格按規(guī)程要求；將調(diào)查所得地籍要素信息詳細(xì)填寫在調(diào)查表中六、填寫地籍調(diào)查表的填寫和宗地草圖的繪制

本宗地及相鄰宗地的主要地物；本宗地與鄰宗地的界線，權(quán)屬主、預(yù)編號(hào)等；勘丈的界址邊長(zhǎng)；概略比例尺，指北針10.商業(yè)金融業(yè)用地

11、商業(yè)服務(wù)業(yè)

12、旅游業(yè)

13、金融保險(xiǎn)業(yè)20.工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地

21、工業(yè)

22、倉(cāng)儲(chǔ)30.市政用地

31、市政公用設(shè)施

32、綠化

40.公共建筑用地

41、文、體、娛

42、機(jī)關(guān)、宣傳

43、科研、設(shè)計(jì)

44、教育

45、醫(yī)衛(wèi)50.住宅用地住宅60.交通用地

61、鐵路

62、民用機(jī)場(chǎng)

63、港口、碼頭

64、其他交通

70.特殊用地

71、軍事設(shè)施

72、涉外

73、宗教

74、監(jiān)獄

80.水域用地

90.農(nóng)用地

91、水田

92、菜地

93、旱地

94、園地00其他用地

城鎮(zhèn)土地分類（1989）:

10個(gè)一級(jí)類、24個(gè)二級(jí)類?！?1-3

地籍要素測(cè)量與地籍圖一、地籍控制測(cè)量地籍基本控制測(cè)量的實(shí)施方法

1.三角測(cè)量法；2.導(dǎo)線測(cè)量法；3.GPS地籍圖根控制測(cè)量的實(shí)施方法

1.GPS；2.導(dǎo)線測(cè)量法（閉合，符合，支導(dǎo)線，無(wú)定向?qū)Ь€等）；3.極坐標(biāo)輻射點(diǎn)；4.交會(huì)定點(diǎn)等；地籍控制點(diǎn)的精度與地籍圖比例尺大小無(wú)關(guān)二、界址點(diǎn)測(cè)量界址點(diǎn)，就是土地（宗地）權(quán)屬界線的拐點(diǎn)；權(quán)屬調(diào)查階段已經(jīng)對(duì)街坊內(nèi)所有界址點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)查并編號(hào)；土地位置、面積的精度是由界址點(diǎn)的精度決定；界址測(cè)量的內(nèi)容還包括界址相關(guān)地物的測(cè)量工作；目的：測(cè)量界址點(diǎn)及其相關(guān)地物的平面坐標(biāo)；權(quán)屬界線（界址點(diǎn)）測(cè)量定位是地籍測(cè)量的核心問(wèn)題；街坊內(nèi)的某一宗地……街坊內(nèi)的某一宗地……一宗地的界址點(diǎn)及其編號(hào)界址線界址點(diǎn)測(cè)量方法極坐標(biāo)法距離交會(huì)法角度交會(huì)法直角坐標(biāo)法內(nèi)外分點(diǎn)法三、界址點(diǎn)精度要求明顯的、街坊外圍界址點(diǎn)，中誤差5cm街坊內(nèi)部的、隱蔽的界址點(diǎn)，中誤差7.5cm特別隱蔽或建設(shè)精度低（如土坯房等）區(qū)域的界址點(diǎn)，中誤差10cm極坐標(biāo)測(cè)定界址點(diǎn)時(shí)，需要考慮水平角、距離偏心的偏心問(wèn)題，進(jìn)行相應(yīng)的偏心測(cè)量以達(dá)到界址點(diǎn)精度要求四、地籍測(cè)量成果整理和地籍圖的繪制1、野外觀測(cè)成果的內(nèi)業(yè)整理地籍測(cè)量的基本成果包括：(1)界址點(diǎn)坐標(biāo)；(2)地籍圖(3)宗地面積和土地分類面積；當(dāng)天的觀測(cè)成果應(yīng)當(dāng)天計(jì)算完畢，得出界址點(diǎn)坐標(biāo)；同時(shí)整理編輯當(dāng)天所測(cè)量區(qū)域的地籍圖；測(cè)得的界址點(diǎn)通過(guò)坐標(biāo)反算出界址邊長(zhǎng)，并與權(quán)屬調(diào)查時(shí)所勘丈的界址邊長(zhǎng)進(jìn)行比較；根據(jù)要求測(cè)算區(qū)域內(nèi)宗地面積和分類面積；一般還需要提交地籍測(cè)量技術(shù)總結(jié)報(bào)告2、地籍圖繪制選擇適當(dāng)比例尺（城鎮(zhèn)地籍通常為1：500）繪制分幅地籍圖，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)圖幅大?。ㄈ?0×50）分幅管理區(qū)域的地籍塊圖；一般采用專門的地籍成圖系統(tǒng)軟件,嚴(yán)格按地籍圖圖式規(guī)范編輯、繪制分幅地籍圖；分幅地籍圖編輯完成后，在其基礎(chǔ)上分宗地繪制各宗地的宗地圖，供發(fā)證附圖之用；最后需要對(duì)各宗地面積進(jìn)行測(cè)算，并統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)的土地分類面積§11-4房產(chǎn)調(diào)查一、房產(chǎn)調(diào)查的目的查清區(qū)域內(nèi)所有房產(chǎn)的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量、質(zhì)量、利用現(xiàn)狀等信息，以建立區(qū)域內(nèi)的完整的房地產(chǎn)檔案，為現(xiàn)代化的房地產(chǎn)管理服務(wù)資產(chǎn)管理、保護(hù)有償使用納稅、交易的法律依據(jù)二、房屋調(diào)查的內(nèi)容房屋坐落（區(qū)、鎮(zhèn)、路、門牌號(hào)）房屋權(quán)屬主房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（國(guó)有、集體所有、私有）房屋產(chǎn)別（8個(gè)一級(jí)類）層數(shù)，層次結(jié)構(gòu)（6種類型）建成年分權(quán)源（規(guī)定12種）用途（《規(guī)定》房屋用途分類；實(shí)際用途）面積（占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積）權(quán)界，墻體歸屬他項(xiàng)權(quán)利以及相關(guān)說(shuō)明三、房屋調(diào)查單元的劃分與編號(hào)房產(chǎn)調(diào)查的基本權(quán)屬單元——丘（宗地）丘（宗地）是權(quán)屬界線封閉的一個(gè)地塊，是一個(gè)權(quán)屬獨(dú)立的一個(gè)權(quán)屬單元已經(jīng)完成地籍調(diào)查的城鎮(zhèn)，一個(gè)包含多幢房屋的宗地，就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的丘；丘劃分的原則：丘盡可能與宗地劃分一致，城鎮(zhèn)密集宗地的區(qū)域，可適當(dāng)劃分成組合丘獨(dú)立丘（宗地）組合丘（宗地）一個(gè)區(qū)（縣）包括若干街道（鎮(zhèn)）；一個(gè)街道（鎮(zhèn)）劃分成若干街坊；一個(gè)街坊內(nèi)包含若干丘（宗地）每丘（宗地）唯一的標(biāo)識(shí)——丘（宗地）號(hào)丘（宗地）內(nèi)的房產(chǎn)（分戶）要分別編號(hào)并進(jìn)行調(diào)查，在丘（宗地）號(hào)的后面加4位，共16位；樓房（幢）編號(hào)（8位）丘（宗地）的編號(hào)格式如下

市代碼+市轄區(qū)(縣)代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號(hào)

(4位)

(2位)

(2位)

(2位)

(4位)

其中的開(kāi)頭六位代表的?。ㄖ陛犑校?、市（縣）代碼，可以從國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T2260-1995《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼》中獲得四、房屋調(diào)查程序擬定計(jì)劃，資料準(zhǔn)備（調(diào)查底圖、調(diào)查表格）劃分調(diào)查小區(qū)（街坊）按宗地或丘為單位對(duì)房屋進(jìn)行幢、逐戶編號(hào)發(fā)放通知實(shí)地逐幢、逐戶調(diào)查繪制房屋測(cè)量草圖草圖填寫調(diào)查表（房屋調(diào)查表）房屋調(diào)查表樣式§11.5房產(chǎn)要素測(cè)量與房產(chǎn)圖一、房產(chǎn)要素房產(chǎn)調(diào)查就是針對(duì)房屋的房產(chǎn)要素進(jìn)行調(diào)查，房產(chǎn)要素包括：房屋統(tǒng)一編號(hào)（分丘、分幢、編號(hào)規(guī)則）、座落（街、巷、門牌）、產(chǎn)權(quán)主（姓名、法人、身份、電話）、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（產(chǎn)別分類）、產(chǎn)權(quán)來(lái)源（規(guī)定）、產(chǎn)權(quán)范圍、位置、面積、建成年份、建筑結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)、用途（分類標(biāo)準(zhǔn)）除房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容外，房產(chǎn)測(cè)量的核心要素是房屋的界址點(diǎn)（房角點(diǎn)）的測(cè)量二、房產(chǎn)要素測(cè)量平面控制：包括基本控制和圖根控制丘（宗地）的界址測(cè)量境界測(cè)量（在地籍測(cè)量已經(jīng)完成的地區(qū)，以上部分的工作一般可利用已有地籍資料，無(wú)需再次測(cè)量）房屋及其附屬設(shè)施測(cè)量精度要求高技術(shù)依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986-2000

1、房產(chǎn)境界、界址測(cè)量方法解析測(cè)量極坐標(biāo)法直角坐標(biāo)角度交會(huì)距離交會(huì)航空攝影測(cè)量方法全野外數(shù)據(jù)采集（一體化方法）2、