第11章 地籍測量與房產(chǎn)測量

工程測量第11章地籍測量與房產(chǎn)測量第11章地籍測量與房產(chǎn)測量§11-1地籍測量與房產(chǎn)測量概述§11-2土地權屬調(diào)查§11-3地籍要素測量與地籍圖§11-4房產(chǎn)調(diào)查§11.5房產(chǎn)要素測量與房產(chǎn)圖§11-6房產(chǎn)面積測算§11-1地籍測量與房產(chǎn)測量概述一、土地與地籍土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎，是一切生產(chǎn)和存在的本源。連續(xù)分布；地籍就是土地的戶籍，是登記土地信息的帳冊和簿籍，這些簿冊用數(shù)據(jù)、圖形、圖表等形式記錄了土地及其附著物的權屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況。建立現(xiàn)代地籍，就是建立區(qū)域內(nèi)地籍信息數(shù)據(jù)我國現(xiàn)行的土地登記制度（發(fā)證），經(jīng)調(diào)查建立并維護區(qū)域的地籍數(shù)據(jù)庫，是其中一個重要環(huán)節(jié)§11-1地籍測量與房產(chǎn)測量概述二、地籍調(diào)查與地籍測量1、地籍調(diào)查地籍調(diào)查是政府為了取得土地的權屬、利用狀況等信息而組織的一項調(diào)查工作。其基本任務就是要查清各個地塊的編號、座落、權屬狀況、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀等方面的信息，為土地的精確定位、面積測算等地籍測量工作提供基礎資料。地籍調(diào)查的核心內(nèi)容是土地的權屬調(diào)查。2、地籍測量地籍測量是為獲取和表達地籍信息所進行的測繪工作。(1)地籍控制測量，測量地籍基本控制點和地籍圖根控制點；(2)界線測量，測定行政區(qū)劃界線和土地權屬界線的界址點坐標；(3)地籍圖測繪，測繪分幅地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、房產(chǎn)圖、宗地圖等；(4)面積測算，測算地塊和宗地的面積，進行面積平差和統(tǒng)計；(5)進行土地信息的動態(tài)監(jiān)測，進行地籍變更測量，包括地籍圖的修測、重測和地籍簿冊的修編，以保證地籍成果資料的現(xiàn)勢性與正確性；目的：建立區(qū)域地籍數(shù)據(jù)庫，為土地科學規(guī)劃、妥善管理和合理利用服務§11-1地籍測量與房產(chǎn)測量概述三、房產(chǎn)測量房產(chǎn)測量就是指運用測繪技術和手段，按照房地產(chǎn)管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的權屬、位置、面積、質(zhì)量、用途等信息進行調(diào)查和測量的工作房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容包括控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算等?！?1-1地籍測量與房產(chǎn)測量概述四、地籍測量與房產(chǎn)測量的關系土地是房屋的承載體，房屋是土地上最重要的附著物；兩者關系密切；地籍測量與房產(chǎn)測量工作較強的相關性，相似性，卻有各自特點；目前我國地籍測量與房產(chǎn)測量的內(nèi)容上還存在較多的重疊，在規(guī)范上有不一致和矛盾；建立規(guī)范統(tǒng)一，數(shù)據(jù)嚴格一致的地籍、房產(chǎn)信息系統(tǒng)是方向§11-2土地權屬調(diào)查一、土地權屬含義土地權屬是指土地產(chǎn)權的歸屬。是存在于土地之中的排他性完全權利。包括：土地的所有權、使用權、他項權（租賃權、抵押權、繼承權、地役權等）我國土地權屬類別：（1）國有土地使用權（2）集體土地所有權（3）集體土地使用權

土地權屬確認（確權）是指依據(jù)法律對土地權屬狀況的認定。權屬狀況包括：土地權屬的性質(zhì)、類別、權屬主及其身份、土地位置等；權屬相關內(nèi)容還包括：權源、取得時間、界址集相鄰權屬主、土地的歷史、現(xiàn)狀、附著物權屬等等。確權方式：（1）文件確認（2）慣用確認（3）協(xié)商確認（4）仲裁確認二、地籍調(diào)查中土地權屬的確認方式

土地的空間分布性和連續(xù)性要求必須對土地進行劃分才便于調(diào)查和管理；土地權屬調(diào)查中的土地劃分主要是依據(jù)行政界線和土地的權屬界線；三、土地劃分與編號農(nóng)村地區(qū)?。h－鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）－村逐級分界城鎮(zhèn)市－市轄區(qū)－街道－街坊逐級分界宗地：

被界址線所封閉，具有獨立使用權或幾個使用者共有權的自然地塊。權屬調(diào)查的權屬單元街坊：

被主要街道、次要街道、小巷、河、溝等自然地物分割成的城鎮(zhèn)土地區(qū)域。其內(nèi)部一般包含多個宗地；權屬調(diào)查的基本工作分區(qū)（地籍子區(qū)）街坊界線第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：500街坊劃分（接合）圖市轄區(qū)－街道－街坊－宗地宗地是由土地權屬界線封閉包圍的最基本的權屬單元；宗地號（地號、地籍號）統(tǒng)一編號(13位)；

0102030500028（4位）（2位）（2位）（5位）天河區(qū)五山街道第5街坊第28宗地邊界類型自然界線：行政界線、權屬界線依附在自然線狀地物（山脊、山谷、河流、溝渠、道路、圍墻、擋墻、外墻等）之上；人工界線：行政界線、權屬界線不依附于明顯地物，必須人工設置界標、界樁等標示；界標類型調(diào)查用底圖－街坊圖資料準備繪制宗地草圖定界指界通知指界資格確認熟悉地籍權屬的有關檔案，做到心中有底，知源知界；發(fā)放指界通知書，土地使用者資格材料審核；現(xiàn)場對土地使用者、相關使用者法人代表或委托代理人的資格認證；對土地用途，坐落，地號的調(diào)查，現(xiàn)場核實土地使用者權源材料、申請材料檔案的一致性；經(jīng)三方確認界址點（線）無爭議后，填寫《地籍調(diào)查表》，簽章，并現(xiàn)場為界址點做標記，或埋設標志；繪制宗地草圖，實地丈量界址線。四、實地調(diào)查程序五、地籍要素調(diào)查土地位置（坐落）街坊門牌號；宗地界址點（線）；相鄰宗地；土地權屬權利人及其基本情況；權屬性質(zhì)類別；權源；土地利用現(xiàn)狀（按分類標準調(diào)查其類別）利用分類；土地附著物狀況；土地面積土地等級

地籍調(diào)查表是地籍調(diào)查階段最主要的成果資料調(diào)查表的填寫必須嚴格按規(guī)程要求；將調(diào)查所得地籍要素信息詳細填寫在調(diào)查表中六、填寫地籍調(diào)查表的填寫和宗地草圖的繪制

本宗地及相鄰宗地的主要地物；本宗地與鄰宗地的界線，權屬主、預編號等；勘丈的界址邊長；概略比例尺，指北針10.商業(yè)金融業(yè)用地

11、商業(yè)服務業(yè)

12、旅游業(yè)

13、金融保險業(yè)20.工業(yè)倉儲用地

21、工業(yè)

22、倉儲30.市政用地

31、市政公用設施

32、綠化

40.公共建筑用地

41、文、體、娛

42、機關、宣傳

43、科研、設計

44、教育

45、醫(yī)衛(wèi)50.住宅用地住宅60.交通用地

61、鐵路

62、民用機場

63、港口、碼頭

64、其他交通

70.特殊用地

71、軍事設施

72、涉外

73、宗教

74、監(jiān)獄

80.水域用地

90.農(nóng)用地

91、水田

92、菜地

93、旱地

94、園地00其他用地

城鎮(zhèn)土地分類（1989）:

10個一級類、24個二級類?！?1-3

地籍要素測量與地籍圖一、地籍控制測量地籍基本控制測量的實施方法

1.三角測量法；2.導線測量法；3.GPS地籍圖根控制測量的實施方法

1.GPS；2.導線測量法（閉合，符合，支導線，無定向導線等）；3.極坐標輻射點；4.交會定點等；地籍控制點的精度與地籍圖比例尺大小無關二、界址點測量界址點，就是土地（宗地）權屬界線的拐點；權屬調(diào)查階段已經(jīng)對街坊內(nèi)所有界址點進行了調(diào)查并編號；土地位置、面積的精度是由界址點的精度決定；界址測量的內(nèi)容還包括界址相關地物的測量工作；目的：測量界址點及其相關地物的平面坐標；權屬界線（界址點）測量定位是地籍測量的核心問題；街坊內(nèi)的某一宗地……街坊內(nèi)的某一宗地……一宗地的界址點及其編號界址線界址點測量方法極坐標法距離交會法角度交會法直角坐標法內(nèi)外分點法三、界址點精度要求明顯的、街坊外圍界址點，中誤差5cm街坊內(nèi)部的、隱蔽的界址點，中誤差7.5cm特別隱蔽或建設精度低（如土坯房等）區(qū)域的界址點，中誤差10cm極坐標測定界址點時，需要考慮水平角、距離偏心的偏心問題，進行相應的偏心測量以達到界址點精度要求四、地籍測量成果整理和地籍圖的繪制1、野外觀測成果的內(nèi)業(yè)整理地籍測量的基本成果包括：(1)界址點坐標；(2)地籍圖(3)宗地面積和土地分類面積；當天的觀測成果應當天計算完畢，得出界址點坐標；同時整理編輯當天所測量區(qū)域的地籍圖；測得的界址點通過坐標反算出界址邊長，并與權屬調(diào)查時所勘丈的界址邊長進行比較；根據(jù)要求測算區(qū)域內(nèi)宗地面積和分類面積；一般還需要提交地籍測量技術總結報告2、地籍圖繪制選擇適當比例尺（城鎮(zhèn)地籍通常為1：500）繪制分幅地籍圖，應按標準圖幅大?。ㄈ?0×50）分幅管理區(qū)域的地籍塊圖；一般采用專門的地籍成圖系統(tǒng)軟件,嚴格按地籍圖圖式規(guī)范編輯、繪制分幅地籍圖；分幅地籍圖編輯完成后，在其基礎上分宗地繪制各宗地的宗地圖，供發(fā)證附圖之用；最后需要對各宗地面積進行測算，并統(tǒng)計區(qū)域內(nèi)的土地分類面積§11-4房產(chǎn)調(diào)查一、房產(chǎn)調(diào)查的目的查清區(qū)域內(nèi)所有房產(chǎn)的位置、權屬、界線、數(shù)量、質(zhì)量、利用現(xiàn)狀等信息，以建立區(qū)域內(nèi)的完整的房地產(chǎn)檔案，為現(xiàn)代化的房地產(chǎn)管理服務資產(chǎn)管理、保護有償使用納稅、交易的法律依據(jù)二、房屋調(diào)查的內(nèi)容房屋坐落（區(qū)、鎮(zhèn)、路、門牌號）房屋權屬主房屋產(chǎn)權性質(zhì)（國有、集體所有、私有）房屋產(chǎn)別（8個一級類）層數(shù)，層次結構（6種類型）建成年分權源（規(guī)定12種）用途（《規(guī)定》房屋用途分類；實際用途）面積（占地面積、建筑面積、產(chǎn)權面積）權界，墻體歸屬他項權利以及相關說明三、房屋調(diào)查單元的劃分與編號房產(chǎn)調(diào)查的基本權屬單元——丘（宗地）丘（宗地）是權屬界線封閉的一個地塊，是一個權屬獨立的一個權屬單元已經(jīng)完成地籍調(diào)查的城鎮(zhèn)，一個包含多幢房屋的宗地，就是一個標準的丘；丘劃分的原則：丘盡可能與宗地劃分一致，城鎮(zhèn)密集宗地的區(qū)域，可適當劃分成組合丘獨立丘（宗地）組合丘（宗地）一個區(qū)（縣）包括若干街道（鎮(zhèn)）；一個街道（鎮(zhèn)）劃分成若干街坊；一個街坊內(nèi)包含若干丘（宗地）每丘（宗地）唯一的標識——丘（宗地）號丘（宗地）內(nèi)的房產(chǎn)（分戶）要分別編號并進行調(diào)查，在丘（宗地）號的后面加4位，共16位；樓房（幢）編號（8位）丘（宗地）的編號格式如下

市代碼+市轄區(qū)(縣)代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號

(4位)

(2位)

(2位)

(2位)

(4位)

其中的開頭六位代表的省（直轄市）、市（縣）代碼，可以從國家標準GB/T2260-1995《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》中獲得四、房屋調(diào)查程序擬定計劃，資料準備（調(diào)查底圖、調(diào)查表格）劃分調(diào)查小區(qū)（街坊）按宗地或丘為單位對房屋進行幢、逐戶編號發(fā)放通知實地逐幢、逐戶調(diào)查繪制房屋測量草圖草圖填寫調(diào)查表（房屋調(diào)查表）房屋調(diào)查表樣式§11.5房產(chǎn)要素測量與房產(chǎn)圖一、房產(chǎn)要素房產(chǎn)調(diào)查就是針對房屋的房產(chǎn)要素進行調(diào)查，房產(chǎn)要素包括：房屋統(tǒng)一編號（分丘、分幢、編號規(guī)則）、座落（街、巷、門牌）、產(chǎn)權主（姓名、法人、身份、電話）、產(chǎn)權性質(zhì)（產(chǎn)別分類）、產(chǎn)權來源（規(guī)定）、產(chǎn)權范圍、位置、面積、建成年份、建筑結構、樓層數(shù)、用途（分類標準）除房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容外，房產(chǎn)測量的核心要素是房屋的界址點（房角點）的測量二、房產(chǎn)要素測量平面控制：包括基本控制和圖根控制丘（宗地）的界址測量境界測量（在地籍測量已經(jīng)完成的地區(qū)，以上部分的工作一般可利用已有地籍資料，無需再次測量）房屋及其附屬設施測量精度要求高技術依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000

1、房產(chǎn)境界、界址測量方法解析測量極坐標法直角坐標角度交會距離交會航空攝影測量方法全野外數(shù)據(jù)采集（一體化方法）2、