新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件

經(jīng)緯楓林佳園年度營(yíng)銷策劃報(bào)告南京新景祥經(jīng)緯楓林佳園年度營(yíng)銷策劃報(bào)告南京新景祥第一部分：價(jià)值提煉

本項(xiàng)目面臨的問(wèn)題？——項(xiàng)目現(xiàn)狀

我們能為您做點(diǎn)什么？——應(yīng)對(duì)策略第一部分：價(jià)值提煉

本項(xiàng)目面臨的問(wèn)題？——項(xiàng)目現(xiàn)狀

我們能為Q1本項(xiàng)目面臨的問(wèn)題？——項(xiàng)目現(xiàn)狀

Q1本項(xiàng)目面臨的問(wèn)題？——項(xiàng)目現(xiàn)狀

思考這個(gè)問(wèn)題前，不妨看看我們有什么項(xiàng)目5大核心優(yōu)勢(shì)寧馬高速入口，交通配套潛力多層花園洋房，區(qū)域稀缺產(chǎn)品小面積戶型（80-90㎡），低總價(jià)美式現(xiàn)代立面風(fēng)格，年輕有張力葛羊山景資源思考這個(gè)問(wèn)題前，不妨看看我們有什么項(xiàng)目5大核心優(yōu)勢(shì)論配套，有春暉家園論規(guī)模，有東方城論小戶型，有秀山湖一號(hào)論品牌，有東方明珠論環(huán)境，有偉星藍(lán)山再回顧一下我們的周邊都在賣什么我們的孩子優(yōu)點(diǎn)雖不少，但是很遺憾，他并不算出眾論配套，有春暉家園再回顧一下我們的周邊都在賣什么我們的孩子優(yōu)茫茫人海，怎么讓人快速記??？在言必稱豪宅的馬鞍山市場(chǎng)，我們希望它能不甘于人后，講俗了，白菜也賣豬肉價(jià)“賣的貴，且賣的值”茫茫人海，怎么讓人快速記??？在言必稱豪宅的馬鞍山市場(chǎng)，我們希Q2我們能為您做點(diǎn)什么？——應(yīng)對(duì)策略

Q2我們能為您做點(diǎn)什么？——應(yīng)對(duì)策略

所謂房靠金裝，人靠衣裝怎么裝方顯價(jià)值最大化？裝豪宅？出身不好，地段抗性大裝個(gè)性？太顯廉價(jià)，要知道，買單的多半是父母所謂房靠金裝，人靠衣裝裝豪宅？出身不好，地段抗性大思路發(fā)散結(jié)合本項(xiàng)目的案名給人的第一感覺(jué)楓樹(shù)是北美國(guó)家加拿大的象征符號(hào)寓意獨(dú)立，自由，悠閑，格調(diào)，浪漫思路發(fā)散結(jié)合本項(xiàng)目的案名給人的第一感覺(jué)五角形的楓葉作為北美的精神符號(hào)，恰如其分地象征著本項(xiàng)目的五個(gè)核心精神獨(dú)立自由悠閑格調(diào)浪漫五角形的楓葉作為北美的精神符號(hào)，恰如其分地象征著本項(xiàng)目的五個(gè)區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值資源價(jià)值有自然，有配套，有品質(zhì)，有腔調(diào)，豪宅中的“清新范兒”花園洋房，生活可以更自在配套交通有前景，生活可以很輕松悠閑自由獨(dú)立格調(diào)浪漫小戶型低總價(jià)，生活可以更獨(dú)立美式建筑立面，生活可以有格調(diào)優(yōu)美山景資源，生活可以更浪漫項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹(shù)區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值資源價(jià)值有自然，有配套，有品質(zhì)，有腔調(diào)，豪宅結(jié)論：與生俱來(lái)的貴族范

無(wú)須刻意為之的優(yōu)越感

結(jié)論：與生俱來(lái)的貴族范

無(wú)須刻意為之的優(yōu)越感

關(guān)鍵詞：北美的悠閑的慢調(diào)的區(qū)別于純正美式的粗獷豪邁，“北美風(fēng)情”更賦予項(xiàng)目輕松自由又不失格調(diào)的氣質(zhì)這種調(diào)調(diào)是當(dāng)前“豪宅疲態(tài)化”的馬鞍山市場(chǎng)上彌足珍貴的存在關(guān)鍵詞：北美的悠閑的慢調(diào)的區(qū)別于純正美式的粗獷豪邁，首座北美楓情慢調(diào)住區(qū)產(chǎn)品定位風(fēng)情——項(xiàng)目精神符號(hào)楓情——取諧音，項(xiàng)目象征符號(hào)象征異國(guó)浪漫風(fēng)情，推廣主線首座北美楓情慢調(diào)住區(qū)產(chǎn)品定位風(fēng)情——項(xiàng)目精神符號(hào)象征異國(guó)浪漫第二部分：客群對(duì)焦

誰(shuí)會(huì)關(guān)注楓林佳園？第二部分：客群對(duì)焦

誰(shuí)會(huì)關(guān)注楓林佳園？Q1北美生活能為詩(shī)城注入什么自由，輕松的生活氛圍拋開(kāi)壓力，低密度，有氧的生活主張沒(méi)有奢華表象，卻有奢適內(nèi)在的生活格調(diào)Q1北美生活能為詩(shī)城注入什么自由，輕松的生活氛圍Q1什么樣的人，會(huì)為“北美生活”買單？項(xiàng)目氣質(zhì)也代表客群氣質(zhì)本案的客群為主城首置及區(qū)域首改結(jié)合客群屬性，在感官上加以深層次的描摹>>>Q1什么樣的人，會(huì)為“北美生活”買單？項(xiàng)目氣質(zhì)也代表客群氣他們普遍年紀(jì)偏輕，處于人生的上升期，具備獨(dú)立精神，會(huì)對(duì)自身的購(gòu)買力加以權(quán)衡他們有經(jīng)濟(jì)意識(shí)，也有享受生活的態(tài)度。有自己的審美堅(jiān)持，會(huì)為自己喜歡的東西買單他們樂(lè)于接受新鮮事物而不盲從，對(duì)未知的事物保持好奇心和自信心他們大多在衣食無(wú)憂的環(huán)境下成長(zhǎng)，容易對(duì)物質(zhì)層面以外的追求產(chǎn)生共鳴客群描摹他們普遍年紀(jì)偏輕，處于人生的上升期，具備獨(dú)立精神，會(huì)對(duì)自身的說(shuō)白了，他們具備以下共同點(diǎn)對(duì)品質(zhì)有追求，住得要有面子拒絕隨波逐流，要有自己的腔調(diào)所有人買房都有一個(gè)共同的追求：住的舒適，生活悠閑，遠(yuǎn)離壓力。這個(gè)馬鞍山市場(chǎng)訴求的盲點(diǎn)，卻又恰恰是人內(nèi)心最需要的打動(dòng)他們，其實(shí)很簡(jiǎn)單說(shuō)白了，他們具備以下共同點(diǎn)對(duì)品質(zhì)有追求，住得要有面子打動(dòng)他們生活從此慢下來(lái)SLOGAN慢生活，更快活備選從此，表獨(dú)具一格，獨(dú)一無(wú)二的項(xiàng)目精神屬性；不嘩眾取寵，不自造概念，以簡(jiǎn)單平實(shí)的陳述方式，貼合項(xiàng)目氣質(zhì)，于無(wú)聲處傳遞項(xiàng)目精神價(jià)值貼金貼銀的圈層論常有，物質(zhì)之外的精神享受少有小清新的文藝調(diào)調(diào)易找，帶點(diǎn)俗世情懷的自由主張難得生活從此慢下來(lái)SLOGAN慢生活，更快活備選從此，表獨(dú)具一格LOGO及VI演繹LOGO及VI演繹新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件第三部分：排兵布陣

如何將項(xiàng)目?jī)r(jià)值更好地傳遞？第三部分：排兵布陣

如何將項(xiàng)目?jī)r(jià)值更好地傳遞？影響力購(gòu)買力持久力形象概念產(chǎn)品體驗(yàn)實(shí)景示范客戶保養(yǎng)產(chǎn)品體驗(yàn)業(yè)態(tài)支撐地段產(chǎn)品客戶前期中期后期推售層面，從形象到產(chǎn)品，從理念導(dǎo)入到實(shí)景體驗(yàn)，層層遞進(jìn)，逐步揭示推售計(jì)劃影響力購(gòu)買力持久力形象概念實(shí)景示范產(chǎn)品體驗(yàn)地段產(chǎn)品客戶前期中蓄水期強(qiáng)銷期第一階段第二階段工地包裝、戶外大牌外場(chǎng)巡展為主、網(wǎng)絡(luò)為輔第三階段樣板間公開(kāi)示范區(qū)公開(kāi)第一次開(kāi)盤工地包裝、戶外大牌網(wǎng)絡(luò)、短信戶外大牌、短信、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)盤期主要活動(dòng)

媒體通路重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目造勢(shì)期（6-9月）項(xiàng)目深化期（11-12月）項(xiàng)目亮相期（10月）推廣節(jié)點(diǎn)排布楓林會(huì)啟動(dòng)售樓處公開(kāi)墅質(zhì)生活體驗(yàn)先期形象亮相客戶保養(yǎng)活動(dòng)年終業(yè)主答謝會(huì)北美生活倡導(dǎo)會(huì)員招募活動(dòng)售樓處亮相暨北美紅楓種植典禮會(huì)員征文比賽示范區(qū)公開(kāi)活動(dòng)開(kāi)盤典禮蓄水期強(qiáng)銷期第一階段第二階段工地包裝、戶外大牌第三階段樣板間媒介策略：1、事件與活動(dòng)帶動(dòng)媒體，制造話題口碑2、戶外媒體重要位置長(zhǎng)期占領(lǐng)，重大節(jié)點(diǎn)短期全面覆蓋

活動(dòng)策略：1、正式推廣之初通過(guò)主題長(zhǎng)線活動(dòng)造勢(shì)，引發(fā)全城轟動(dòng)2、持續(xù)性的體驗(yàn)活動(dòng)，營(yíng)造項(xiàng)目高尚格調(diào)生活氛圍，形成價(jià)值震撼媒介策略：活動(dòng)策略：【第一階段造勢(shì)期】2012年6-9月【第一階段造勢(shì)期】2012年6-9月第一階段：項(xiàng)目造勢(shì)期（6-9月）重要節(jié)點(diǎn)6月初市內(nèi)接待中心開(kāi)放/楓林會(huì)全城招募/6月中售樓處公開(kāi)暨北美大紅楓移植盛典傳播目的主題活動(dòng)，會(huì)員相關(guān)活動(dòng)造勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目亮相、樹(shù)立高端形象、意向客戶的培植與積累傳播策略先聲奪人，塑造項(xiàng)目形象，引起關(guān)注度，樹(shù)立產(chǎn)品高端人居定位傳播口號(hào)首座北美楓情住區(qū)，楓度來(lái)襲

——經(jīng)緯置業(yè)傾城出品“楓林會(huì)”VIP全城招募獻(xiàn)給詩(shī)城的北美“楓”——營(yíng)銷中心盛大公開(kāi)暨“北美紅楓”移植典禮傳播渠道市區(qū)售樓處形象包裝、工地圍擋、戶外（3塊）、網(wǎng)絡(luò)軟文及話題炒作形成覆蓋營(yíng)銷物料市區(qū)接待中心，楓林會(huì)相關(guān)宣傳物料等第一階段造勢(shì)期：2012年6-9月第一階段：項(xiàng)目造勢(shì)期（6-9月）重要節(jié)點(diǎn)6月初市內(nèi)接待中心開(kāi)推廣策略——巧借名目借“北美大紅楓”為話題，節(jié)點(diǎn)性大活動(dòng)姿態(tài)入市，引發(fā)全城關(guān)注推廣動(dòng)作——外圍截流市區(qū)及區(qū)域戶外大牌、工地圍擋樹(shù)立形象，展開(kāi)動(dòng)線截流借網(wǎng)絡(luò)論壇傳遞項(xiàng)目及時(shí)動(dòng)態(tài)，長(zhǎng)線活動(dòng)貫穿全程銷售策略——一期意向客戶蓄水啟動(dòng)銷售動(dòng)作——開(kāi)展“楓林會(huì)”會(huì)員招募暨積分增值計(jì)劃外場(chǎng)巡展選擇香港城、大潤(rùn)發(fā)超市做外展點(diǎn)，展開(kāi)大范圍展點(diǎn)截流行動(dòng)招募會(huì)員啟動(dòng)會(huì)員俱樂(lè)部，正式吸納會(huì)員，為銷售做準(zhǔn)備推廣策略——巧借名目招募會(huì)員核心推廣語(yǔ)首座北美楓情住區(qū)楓度來(lái)襲網(wǎng)絡(luò)話題炒作獻(xiàn)給馬鞍山的北美慢調(diào)生活詩(shī)城地產(chǎn)獨(dú)缺北美風(fēng)何為慢調(diào)生活？楓林佳園實(shí)地探訪核心推廣語(yǔ)新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件時(shí)間：6月初活動(dòng)棚制作費(fèi)用：1萬(wàn)元場(chǎng)地費(fèi)用：1.2萬(wàn)元/月超市外展點(diǎn)蓄客啟動(dòng)面積要求：6～8平米，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地狀況，靈活調(diào)整物料/道具準(zhǔn)備客戶登記表現(xiàn)場(chǎng)X展架音響設(shè)備綠色植物接送車輛發(fā)放資料（海報(bào)、宣傳手冊(cè)、戶型圖）公示牌若干時(shí)間：6月初活動(dòng)棚制作費(fèi)用：1萬(wàn)元超市外展點(diǎn)蓄客啟動(dòng)面積要求活動(dòng)時(shí)間：6月起“楓林會(huì)”會(huì)員全城招募活動(dòng)目的：項(xiàng)目初期意向客戶積累；以“楓葉”為形象切入點(diǎn)，形成初步認(rèn)知，制造話題效應(yīng)活動(dòng)內(nèi)容：配合外展點(diǎn)全城拓客，凡是到接待點(diǎn)了解本項(xiàng)目并填寫入會(huì)申請(qǐng)表的意向客戶，

均可成為“楓林會(huì)”會(huì)員，并獲得一張“楓葉心愿卡”，憑此卡可參與開(kāi)盤當(dāng)天

的抽獎(jiǎng)活動(dòng)?；顒?dòng)主題：首座北美楓情住區(qū)，楓度來(lái)襲

——經(jīng)緯置業(yè)傾城出品“楓林會(huì)”VIP全城招募活動(dòng)建議：1加入“楓林會(huì)”，除了享受開(kāi)盤當(dāng)天優(yōu)惠，也可參加定期舉辦的業(yè)主活動(dòng)，

短信告知項(xiàng)目最新進(jìn)展等系列服務(wù)。2入會(huì)會(huì)員可獲得VIP卡及印有ICON的小禮品，用于后期抽獎(jiǎng)活動(dòng)。活動(dòng)時(shí)間：6月起“楓林會(huì)”會(huì)員全城招募活動(dòng)目的：項(xiàng)目初期意向【VIP會(huì)員卡】【VIP會(huì)員卡】【VIP禮品】【VIP禮品】【活動(dòng)物料】【活動(dòng)物料】活動(dòng)時(shí)間：2012年6月中活動(dòng)目的：售樓處開(kāi)放增加震撼體驗(yàn)效果，項(xiàng)目?jī)r(jià)值助推，吸引目標(biāo)客群關(guān)注，為后期推售鎖定客戶?；顒?dòng)內(nèi)容：加拿大紅楓樹(shù)移植&銷售中心揭幕儀式

活動(dòng)主題：獻(xiàn)給詩(shī)城的北美“楓”

——營(yíng)銷中心盛大公開(kāi)暨“北美紅楓”移植典禮體驗(yàn)日活動(dòng)——售樓處公開(kāi)暨加拿大紅楓移植典禮活動(dòng)時(shí)間：2012年6月中體驗(yàn)日活動(dòng)——售樓處公開(kāi)暨加拿大紅新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件活動(dòng)時(shí)間：2012年7月活動(dòng)內(nèi)容：在房房網(wǎng)首頁(yè)建立活動(dòng)告知鏈接頁(yè)，以征文的形式在限定的字?jǐn)?shù)內(nèi)撰寫有關(guān)自由生活的微型文章，發(fā)布到房房網(wǎng)論壇，形成網(wǎng)絡(luò)人氣聚焦?；顒?dòng)周期為一個(gè)月，結(jié)束后進(jìn)行評(píng)比。評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：切合主題，角度新穎，行文優(yōu)美。前三名的優(yōu)秀作品獎(jiǎng)勵(lì)北美二人游，其余獲得小禮品。——“我心中的慢生活”征文比賽發(fā)征文，游北美活動(dòng)目的：既是活動(dòng)，也是目標(biāo)客戶的第一次摸底。通過(guò)活動(dòng)的開(kāi)展，聚焦項(xiàng)目關(guān)鍵屬性，積累有效客戶，強(qiáng)勢(shì)蓄水?；顒?dòng)時(shí)間：2012年7月活動(dòng)內(nèi)容：在房房網(wǎng)首頁(yè)建立活動(dòng)告知鏈【第二階段亮相期】2012年10月【第二階段亮相期】2012年10月

第二階段：項(xiàng)目亮相期（10月）重要節(jié)點(diǎn)楓林會(huì)會(huì)員持續(xù)招募，景觀示范區(qū)公開(kāi)，首次開(kāi)盤傳播目的通過(guò)會(huì)員招募與示范區(qū)體驗(yàn)，展示項(xiàng)目品質(zhì)獨(dú)特所在，引領(lǐng)馬鞍山新格調(diào)生活，并完成第一階段洗客，鎖定有效客戶，導(dǎo)入項(xiàng)目形象傳播策略項(xiàng)目形象滲透，項(xiàng)目信息導(dǎo)出，強(qiáng)化階段推廣口號(hào)，逐步形成客戶認(rèn)知傳播口號(hào)生活從此慢下來(lái)——景觀中心示范區(qū)即將雅致公開(kāi)，80—90㎡低密度洋房火熱預(yù)約中

今天快快出手，以后慢慢享用

——楓林佳園90㎡低密度洋房一期首發(fā)，不可錯(cuò)失傳播渠道工地圍擋、戶外（2塊）、網(wǎng)絡(luò)軟文及話題炒作營(yíng)銷物料DM單頁(yè)、活動(dòng)物料第二階段亮相期：2012年10月第二階段：項(xiàng)目亮相期（10月）重要節(jié)點(diǎn)楓林會(huì)會(huì)員持續(xù)招募推廣策略——高舉高打沿用之前價(jià)值包裝，增加導(dǎo)視系統(tǒng)，加入推售產(chǎn)品信息，確立高品質(zhì)形象推廣動(dòng)作——體驗(yàn)截流增加戶外導(dǎo)視系統(tǒng)，樹(shù)立形象，展開(kāi)動(dòng)線截流借網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)，傳遞項(xiàng)目及時(shí)動(dòng)態(tài)，側(cè)面展開(kāi)預(yù)期價(jià)格測(cè)試銷售策略——意向客戶蓄水沖刺，強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知銷售動(dòng)作——“楓林會(huì)”會(huì)員積分贏豪禮，首期開(kāi)盤“二萬(wàn)抵三萬(wàn)”意向金認(rèn)籌啟動(dòng)，同步開(kāi)展“周進(jìn)千金”活動(dòng)。推廣策略——高舉高打核心推廣語(yǔ)生活從此慢下來(lái)網(wǎng)絡(luò)話題炒作楓林佳園的慢調(diào)生活1238090低密度花園洋房，心動(dòng)沒(méi)是小清新還是豪宅派，你說(shuō)了算核心推廣語(yǔ)新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件時(shí)間：9月底10月初地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處室外：拱門、空飄、橫幅、鞭炮等現(xiàn)場(chǎng)氛圍渲染室內(nèi)：?jiǎn)?dòng)儀式文藝表演客戶互動(dòng)游戲媒體配合：大牌、DM、網(wǎng)絡(luò)、短信楓林佳園首次開(kāi)盤禮時(shí)間：9月底10月初新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件活動(dòng)目的：活動(dòng)時(shí)間：2012年10月活動(dòng)內(nèi)容：售樓處作為活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，聘請(qǐng)?jiān)娴母恻c(diǎn)制作師教客戶制作

甜點(diǎn)，另有美式咖啡現(xiàn)磨現(xiàn)煮請(qǐng)客戶品鑒——萬(wàn)圣節(jié)美式甜點(diǎn)制作，咖啡品鑒甜蜜生活，慢慢品與知名咖啡品牌“星巴克”、蛋糕品牌“元祖”合作，舉辦咖啡品鑒、蛋糕制作活動(dòng)，暖場(chǎng)互動(dòng)體驗(yàn)，積累客戶，維系客戶。針對(duì)人群：楓林會(huì)會(huì)員費(fèi)用預(yù)算：3-4W活動(dòng)目的：活動(dòng)時(shí)間：2012年10月活動(dòng)內(nèi)容：售樓處作為活動(dòng)【第三階段熱銷期】2012年11-12月【第三階段熱銷期】2012年11-12月第三階段：項(xiàng)目熱銷期（11-12月）重要節(jié)點(diǎn)樣板房公開(kāi)，產(chǎn)品全速去化傳播目的通過(guò)實(shí)景體驗(yàn)系列活動(dòng)和大節(jié)日活動(dòng)，鞏固項(xiàng)目地位，拉動(dòng)銷售，完成全年指標(biāo)傳播策略傳播項(xiàng)目賣點(diǎn)信息，形成客戶深度認(rèn)知的選擇偏好，為項(xiàng)目推出奠定基礎(chǔ)傳播口號(hào)低總價(jià)花園洋房，你買到了嗎？純正北美墅質(zhì)，唯您御用傳播渠道工地圍擋、戶外（2塊）、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)軟文及話題炒作啟動(dòng)、其他小眾渠道營(yíng)銷物料會(huì)所手冊(cè)、開(kāi)盤物料、活動(dòng)物料第三階段熱銷期：2012年11-12月第三階段：項(xiàng)目熱銷期（11-12月）重要節(jié)點(diǎn)樣板房公開(kāi)，產(chǎn)品推廣策略——有的放矢結(jié)合剩余房源重新包裝，促銷性活動(dòng)加速去化推廣動(dòng)作——解析演繹借網(wǎng)絡(luò)話題炒作，傳遞項(xiàng)目開(kāi)盤及促銷信息，客戶保養(yǎng)活動(dòng)跟進(jìn)銷售策略——熱銷示范效應(yīng)下，通過(guò)系列促銷活動(dòng)延續(xù)銷售人氣。銷售動(dòng)作——對(duì)首期滯銷房源開(kāi)展團(tuán)購(gòu)促銷、購(gòu)房贈(zèng)禮、限量特價(jià)房等組合促銷活動(dòng)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。推廣策略——有的放矢核心推廣語(yǔ)純正北美墅質(zhì)，唯您御用網(wǎng)絡(luò)話題炒作墅質(zhì)花園洋房，剛需價(jià)豪宅范親愛(ài)的，和我一起游北美核心推廣語(yǔ)新景祥馬鞍山經(jīng)緯楓林佳園營(yíng)銷策劃報(bào)告課件參與人群：“我心中的北美生活”征文比賽獲獎(jiǎng)?wù)吣杲K促銷，每10人抽一個(gè)免費(fèi)旅游名額活動(dòng)時(shí)間：11月費(fèi)用預(yù)算：5W楓林佳園送你北美游——加拿大8日游參與人群：活動(dòng)時(shí)間：11月費(fèi)用預(yù)算：5W楓林佳園送你北美游—活動(dòng)目的：圣誕節(jié)禮物大派發(fā)，并在案場(chǎng)階段舉辦客戶互動(dòng)有獎(jiǎng)小游戲，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意，沖刺銷售指標(biāo)?；顒?dòng)時(shí)間：2011.12.24費(fèi)用預(yù)算：3-4W圣誕節(jié)現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)針對(duì)人群：準(zhǔn)業(yè)主、楓林會(huì)員“這里的冬天不太冷”活動(dòng)目的：活動(dòng)時(shí)間：2011.12.24費(fèi)用預(yù)算：3-4W圣活動(dòng)目的：年終業(yè)主回饋晚宴，答謝客戶支持、維系客戶關(guān)系，增進(jìn)圈子凝聚力，延續(xù)品牌影響力?；顒?dòng)時(shí)間：元旦費(fèi)用預(yù)算：3-4W“流金歲月·感動(dòng)有你”業(yè)主年終答謝會(huì)針對(duì)人群：準(zhǔn)業(yè)主、楓林會(huì)會(huì)員活動(dòng)目的：活動(dòng)時(shí)間：元旦費(fèi)用預(yù)算：3-4W“流金歲月·感動(dòng)有第四部分：銷售突破

將項(xiàng)目?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化成銷售業(yè)績(jī)！第四部分：銷售突破

將項(xiàng)目?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化成銷售業(yè)績(jī)！一期多層類型面積段戶數(shù)多層80-125㎡158首期物業(yè)首次推盤2012.9月底或10月初123465一期多層類型面積段戶數(shù)多層80-125㎡158首期物業(yè)首次推多層戶型面積配比面積段套數(shù)比例備注<90㎡7245%100～110㎡4830%115～125㎡3825%合計(jì)158100%多層戶型面積配比面積段套數(shù)比例備注<90㎡7245%100～※目標(biāo)要點(diǎn)一：保量保證銷量——2012年全年銷售面積在1.7萬(wàn)㎡，即去化全部多層※目標(biāo)要點(diǎn)二：低價(jià)保量前提下，低價(jià)跑量——突破價(jià)格下限，造就馬鞍山剛需首選※目標(biāo)要點(diǎn)三：速度搶占先機(jī)——加快推盤節(jié)奏，掠奪有限客戶資源2012營(yíng)銷目標(biāo)：※目標(biāo)要點(diǎn)一：保量2012營(yíng)銷目標(biāo)：目標(biāo)設(shè)定：少貨量、價(jià)格低、節(jié)奏快※價(jià)格目標(biāo)：需銷售158套1.7萬(wàn)㎡※速度目標(biāo)：

實(shí)際銷售時(shí)間4個(gè)月月均銷售目標(biāo)約40套多層價(jià)格預(yù)計(jì)區(qū)間4200～4800元/㎡目標(biāo)設(shè)定：少貨量、價(jià)格低、節(jié)奏快※價(jià)格目標(biāo)：需銷售1.7萬(wàn)㎡客戶需求導(dǎo)向定價(jià)：對(duì)于客戶偏好度高的單元，以市場(chǎng)平價(jià)入市，以求首期快速走量的目標(biāo)。低價(jià)引爆，小幅上調(diào)：首期可以在較高的品質(zhì)形象下，以高性價(jià)比的低價(jià)引爆，創(chuàng)造高銷售率口碑，重新奠定項(xiàng)目市場(chǎng)品牌形象。產(chǎn)品定價(jià)差別化：根據(jù)產(chǎn)品的戶型、位置、朝向、景觀等因素實(shí)行差別化定價(jià)，利用現(xiàn)有產(chǎn)品獲得最大利益。價(jià)格策略客戶需求導(dǎo)向定價(jià)：對(duì)于客戶偏好度高的單元，以市場(chǎng)平價(jià)入市，以2012年楓林佳園推售線4月5月7月8月10月11月方案報(bào)批通過(guò)銷售物料籌備室內(nèi)點(diǎn)啟用意向金認(rèn)籌先推1、2、5棟加推3、4、6棟原則：節(jié)奏緊湊客戶蓄水充足批次高去化率6月9月12月2012年楓林佳園推售線4月5月7月8月10月11月方案報(bào)批以體驗(yàn)營(yíng)銷、渠道拓展、活動(dòng)營(yíng)銷策略制勝三大引擎：渠道營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷.體驗(yàn)營(yíng)銷以體驗(yàn)營(yíng)銷、渠道拓展、活動(dòng)營(yíng)銷策略制勝三大引擎：渠道營(yíng)銷活動(dòng)以場(chǎng)景塑造與親身感受相融合的體驗(yàn)營(yíng)銷項(xiàng)目展示中心實(shí)景示范打造網(wǎng)絡(luò)社區(qū)體驗(yàn)體驗(yàn)營(yíng)銷三大引擎之一：體驗(yàn)營(yíng)銷渠道營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷.以場(chǎng)景塑造與親身感受相融合的體驗(yàn)營(yíng)銷項(xiàng)目展示中心實(shí)景示范打造由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心外圍人氣較弱，導(dǎo)致平時(shí)現(xiàn)場(chǎng)自然來(lái)訪量偏少，建議現(xiàn)場(chǎng)外部增加一些少兒游樂(lè)、社區(qū)健康診療等功能活動(dòng)空間，在展示項(xiàng)目?jī)?yōu)全生活配套的價(jià)值賣點(diǎn)同時(shí)，也可以豐富現(xiàn)場(chǎng)人氣；先慧作為南京老牌開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)緯集團(tuán)下屬企業(yè)，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目展示中心可以考慮增設(shè)公司品牌榮譽(yù)墻，增強(qiáng)項(xiàng)目的品牌形象感，如“經(jīng)緯10年榮耀歷程”、“經(jīng)緯地產(chǎn)在南京”、“經(jīng)緯與城市”等多個(gè)主題全面展現(xiàn)企業(yè)品牌理念。接待中心—增加售樓中心“家文化”內(nèi)涵之一：體驗(yàn)營(yíng)銷由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心外圍人氣較弱，導(dǎo)致平時(shí)現(xiàn)場(chǎng)自然來(lái)訪量偏少實(shí)景示范區(qū)打造之二：體驗(yàn)營(yíng)銷淡市做產(chǎn)品。在前期現(xiàn)場(chǎng)包裝基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工程實(shí)際狀況，建議在1、2號(hào)樓間做部分實(shí)景景觀示范區(qū)，提升現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品形象，打造品質(zhì)賣點(diǎn)，充分抓捕區(qū)域內(nèi)的有效需求客戶。通過(guò)工程實(shí)景示范區(qū)的建造開(kāi)放，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心，同時(shí)與項(xiàng)目周邊密集的經(jīng)濟(jì)適用房低端項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)隔。實(shí)景示范區(qū)打造之二：體驗(yàn)營(yíng)銷淡市做產(chǎn)品。在前期現(xiàn)場(chǎng)包裝基礎(chǔ)上區(qū)別于傳統(tǒng)項(xiàng)目網(wǎng)站，而是設(shè)立網(wǎng)上銷售中心，提供在線客服咨詢，擴(kuò)大與客戶的溝通渠道；設(shè)計(jì)游戲界面，增加客戶對(duì)網(wǎng)站的瀏覽興趣設(shè)立全景動(dòng)畫樣板間，介紹產(chǎn)品細(xì)節(jié)。全面互動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)：網(wǎng)上虛擬社區(qū)之三：體驗(yàn)營(yíng)銷區(qū)別于傳統(tǒng)項(xiàng)目網(wǎng)站，而是設(shè)立網(wǎng)上銷售中心，提供在線客服咨詢，QQ/MSN的廣告發(fā)布，通過(guò)目標(biāo)客群最常用的網(wǎng)絡(luò)溝通工具，達(dá)到必看的目的。與目標(biāo)客群喜愛(ài)的“開(kāi)心網(wǎng)、人人、微博等”合作，以發(fā)帖的形式發(fā)布項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)；開(kāi)發(fā)新的游戲組件燈。利用馬鞍山本地人氣論壇，如“ok論壇”、“小馬論壇”開(kāi)展網(wǎng)站深度滲透性推廣，覆蓋首置客群。網(wǎng)絡(luò)全面體驗(yàn)：網(wǎng)絡(luò)廣告QQ/MSN的廣告發(fā)布，通過(guò)目標(biāo)客群最常用的網(wǎng)絡(luò)溝通工具，達(dá)體驗(yàn)營(yíng)銷渠道營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷.三大引擎之二：渠道營(yíng)銷蓄客指標(biāo)如同銷售指標(biāo)體驗(yàn)營(yíng)銷渠道營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷.三大引擎之二：渠道營(yíng)銷蓄客指標(biāo)如同常規(guī)渠道拓展之一：渠道拓展1、超商餐浴影巡展馬鞍山地區(qū)最有影響力及規(guī)?；拇?、中型商場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市擇時(shí)布點(diǎn)，全面撒網(wǎng)，特別是金家莊區(qū)、花山區(qū)以及秀山新區(qū)等區(qū)域，力求將首置、首改剛需客戶一網(wǎng)打盡。2、短信、DM、電話營(yíng)銷針對(duì)精準(zhǔn)目標(biāo)客群，采用“一點(diǎn)對(duì)多點(diǎn)將變成多點(diǎn)對(duì)多點(diǎn)”，只有細(xì)分客戶，精細(xì)作業(yè)才能打動(dòng)客戶。3、區(qū)域派單針對(duì)精準(zhǔn)目標(biāo)客群，選擇城北有效區(qū)域，用最少的錢達(dá)到最有效的效果。4、區(qū)域內(nèi)連鎖KTV、銀行宣傳點(diǎn)設(shè)立針對(duì)精準(zhǔn)目標(biāo)客群，對(duì)全市連鎖企業(yè)進(jìn)行一網(wǎng)打盡，借客蓄客，以促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)到訪率。常規(guī)渠道拓展之一：渠道拓展1、超商餐浴影巡展常規(guī)渠道拓展——短信、DM、電話營(yíng)銷之一：渠道拓展針對(duì)不同客戶做到渠道細(xì)分，只有從大眾媒體中跳出來(lái)才會(huì)被客戶發(fā)現(xiàn)。精選DM投放地址、選擇大潤(rùn)發(fā)會(huì)員客戶，進(jìn)行針對(duì)性短信及公關(guān)活動(dòng)。電話營(yíng)銷通過(guò)新景祥客戶、收集、購(gòu)買目標(biāo)客戶電話資源以及前期未購(gòu)客戶進(jìn)行電話邀約，指派專人小組負(fù)責(zé)與客戶電話溝通促進(jìn)來(lái)訪量。常規(guī)渠道拓展——短信、DM、電話營(yíng)銷之一：渠道拓展針對(duì)不同客選取城北區(qū)域人流密集區(qū)域，如大潤(rùn)發(fā)、二中學(xué)校、東方明珠、匯成上東等客群集中區(qū)域，定點(diǎn)派單，攔截有效目標(biāo)客戶。人員安排：每組9人，由1名置業(yè)顧問(wèn)加8名大學(xué)生組成一小隊(duì)，共計(jì)組建5小隊(duì)。物料安排：統(tǒng)一著裝，足量宣傳單頁(yè)。執(zhí)行周期：每周五、六、日,長(zhǎng)期執(zhí)行。派單數(shù)量：每人每天500份，一個(gè)月合計(jì)派發(fā)12天，小計(jì)27萬(wàn)份。常規(guī)渠道拓展——區(qū)域派單之一：渠道拓展選取城北區(qū)域人流密集區(qū)域，如大潤(rùn)發(fā)、二中學(xué)校、東方明珠、匯成1、大客戶拓展深度挖掘馬鋼、學(xué)校、政府等中高收入支柱產(chǎn)業(yè)客群，開(kāi)展項(xiàng)目周邊及當(dāng)涂、和縣及含山縣外圍客戶資源，開(kāi)展企事業(yè)單位內(nèi)部滲透、推介會(huì)、團(tuán)購(gòu)等;2、聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷尋找區(qū)位或自然資源等共性，合力宣傳形成1+1>2的整合效應(yīng)，選擇聯(lián)動(dòng)合作項(xiàng)目需考慮到客戶和產(chǎn)品的互補(bǔ)性。3、三售一體的建立在城北大潤(rùn)發(fā)區(qū)域核心地段建立先慧置業(yè)市區(qū)接待館，利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)攔截臨近區(qū)域內(nèi)的客戶。特殊渠道拓展之二：渠道拓展1、大客戶拓展特殊渠道拓展之二：渠道拓展特殊渠道拓展——大客戶拓展之二：渠道拓展在項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中，把目標(biāo)客戶當(dāng)作一個(gè)圈層，通過(guò)針對(duì)他們的一些信息傳遞、體驗(yàn)互動(dòng)，進(jìn)行所謂精準(zhǔn)化營(yíng)銷。執(zhí)行細(xì)案：1、外場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)招聘從細(xì)節(jié)抓起，從源頭抓起，直接聘用周邊大型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)的子女或周邊比較有影響力人群的親朋好友。2、深入內(nèi)部通過(guò)已購(gòu)客戶或特殊關(guān)系，獲知企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人的喜好、性格、生活消費(fèi)方式等詳細(xì)數(shù)據(jù)，有針對(duì)的進(jìn)行公關(guān)與切入。3、長(zhǎng)期合作關(guān)系的建立先慧出資組織周邊企業(yè)活動(dòng)，如電影包場(chǎng)、羽毛球、網(wǎng)球、藍(lán)球賽等形式多樣的文體活動(dòng)，建立較好的長(zhǎng)期合作關(guān)系。避免商業(yè)性行徑的宣傳，造成合作單位的排斥。宣傳方式：定點(diǎn)巡展（如主出入口、食堂等）項(xiàng)目推薦會(huì)（如禮堂、大操場(chǎng)等）核心區(qū)域派單（如