小區(qū)物業(yè)管理人員管理制度

小區(qū)物業(yè)管理人員管理制度Managementsystemofpropertymanagementpersonnelincommunity本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第四條新建住宅小區(qū)推行專業(yè)化的物業(yè)管理模式。已交付使用的住宅區(qū)或者零星住宅應(yīng)按規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域創(chuàng)造條件推行物業(yè)管理，實行業(yè)主自主管理與專業(yè)有償服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合。第五條市房管局負責住宅小區(qū)的物業(yè)管理指導工作，組織實施本規(guī)定，協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)問題，其主要職責是：（一）貫徹執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，指導制訂住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定；（二）對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進行組織協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導；（三）對住宅小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行監(jiān)督檢查；（四）負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審核和資質(zhì)等級申報工作；（五）對住宅小區(qū)房屋專項維修資金繳交、使用情況進行監(jiān)督管理；（六）指導住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，做好物業(yè)管理服務(wù)合同的備案工作；（七）組織、指導物業(yè)管理人員的培訓；（八）組織開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的達標及創(chuàng)優(yōu)評比工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內(nèi)各住宅小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的指導和協(xié)助工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。公安、建設(shè)、規(guī)劃、價格、環(huán)保、工商、財政及城-管等有關(guān)職能部門和單位，按照規(guī)定的職責依法對住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作進行監(jiān)督和管理。第六條業(yè)主享有參預物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋、共用設(shè)施設(shè)備及遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，維護物業(yè)公共利益的義務(wù)。第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依據(jù)法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法經(jīng)營，其經(jīng)營自主權(quán)、收益權(quán)以及授權(quán)、委托管理權(quán)等受法律保護。第二章業(yè)主和業(yè)主大會第八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制訂和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十條業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成。召開首次業(yè)主大會，應(yīng)當于會議召開15日前以書面形式在服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)公告，并同時告知轄區(qū)社區(qū)居委會。第十一條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建造面積達到50%以上，或者房屋竣工驗收合格交付使用滿兩年的住宅小區(qū)，應(yīng)當在市房管局和所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，組織成立由建設(shè)單位或者公有住房出售單位、業(yè)主代表、社區(qū)居委會代表組成的業(yè)主大會籌備組，籌備組由5-11人（單數(shù)）組成，業(yè)主代表不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組由所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭召集，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十二條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費籌集方式和業(yè)主委員會委員的工資報酬；（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）籌集和使用專項維修資金；（五）改建、重建建造物及其附屬設(shè)施；（六）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第十三條業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有第14頁共30頁部份占建造物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會，但重大事項必須以書面形式委托。業(yè)主大會決定第十二條第四項和第五項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部份占建造物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主允許；決定第十二條其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部份占建造物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主允許。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第十四條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，普通由5-13人的單數(shù)組成，設(shè)主任1名，副主任1—2名，委員若干名。業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席方為有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，報市房管局和所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年。業(yè)主委員會應(yīng)在換屆完成后10日內(nèi)將印章、資金、財務(wù)憑證、檔案資料等移交給新一屆業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委員資格終止，應(yīng)當在3日內(nèi)將其保管的上述資料移交給業(yè)主委員會。第十五條業(yè)主委員會履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）提出專項維修資金的籌集、使用方案；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）配合轄區(qū)內(nèi)的公安派出所和社區(qū)居委會維護小區(qū)的社會治安，依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居委會開展工作；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（七）協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛；（八）業(yè)主大會賦予的其它職責。第十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，由市房管局和所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依照各自的職能，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第三章前期物業(yè)管理第十七條新建物業(yè)預、銷售前，建設(shè)單位應(yīng)通過公平、公正機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并將其制訂的暫時管理規(guī)約在物業(yè)預、銷售前向物業(yè)買受人明示并予以說明。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并將暫時管理規(guī)約、房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書和經(jīng)規(guī)劃部門批準配置的公建設(shè)施及房屋平面圖作為房屋買賣合同的附件。物業(yè)買受人應(yīng)對遵守暫時管理規(guī)約予以書面承諾。第十八條前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價，市物價局、房管局應(yīng)制訂統(tǒng)一的物業(yè)收費指導價并定期發(fā)布。物業(yè)開發(fā)、建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)發(fā)布的指導價在物業(yè)服務(wù)合同中約定所選擇的收費服務(wù)標準。第十九條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅小區(qū)總建造面積達到2萬（含2萬）平方米，高層總建造面積達到1萬（含1萬）平方米以上的項目，建設(shè)單位在首次辦理預、銷售之前，應(yīng)當通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅小區(qū)規(guī)模達不到上述標準或者參加投標單位少于3個的，經(jīng)批準，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十條新建住宅小區(qū)應(yīng)當嚴格按照審批的規(guī)劃設(shè)計方案和建造施工規(guī)范，實施綜合開辟、配套建設(shè)。經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用。建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）建造面積在十萬平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之四配置，但至少不低于五十平方米；（二）建造面積超過十萬平方米的，超過部份按照千分之二配置。（三）拆遷安置房、聯(lián)建房應(yīng)參照以上標準配置物業(yè)管理用房。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，對物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當予以審查。小區(qū)物業(yè)管理人員管理制度前言：本文檔根據(jù)題材書寫內(nèi)容要求展開，具有實踐指導意義，合用于組織或者個人。便于學習和使用，本文檔下載后內(nèi)容可按需編輯修改及打印。一、治安管理規(guī)定1、非小區(qū)住戶不得隨意進入小區(qū)，來訪者須在門衛(wèi)處登記，經(jīng)允許后方可入內(nèi)。2、裝修施工人員憑物業(yè)管理處發(fā)放的暫時出入證進入小區(qū)。3、小區(qū)住戶的機動車輛實行發(fā)卡、登記制度；自行車停放在指定位置。機動車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場。4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、住戶地址等以便日后查核，如住戶確實無法陪同，必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號、身份證號碼以及委托人姓名、身份證號碼，并簽名確認允許，方可將物品搬出。物業(yè)管理用房應(yīng)按照方便使用、管理的原則配置，應(yīng)當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。在前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理用房一次性提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，業(yè)主大會成立后，再無償提供給業(yè)主大會。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。第二十一條分期開辟的建設(shè)項目，根據(jù)共用設(shè)施、設(shè)備資源共享和便于統(tǒng)一管理的原則，確定為同一物業(yè)管理區(qū)域。若其首期物業(yè)須招投標的，應(yīng)當通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其續(xù)期建設(shè)項目的物業(yè)，由首期建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；若前期已開辟并獲準預、銷售時，建設(shè)單位已委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由所委托的同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交小區(qū)房屋建設(shè)的有關(guān)工程驗收資料及物業(yè)管理所必須的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時須將上述資料移交給業(yè)主委員會，并做好相關(guān)交接工作。第四章物業(yè)管理服務(wù)第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是對物業(yè)進行專業(yè)管理、自負盈虧的服務(wù)性企業(yè)，必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)管理經(jīng)營活動。第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價相符的'服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)管理的項目、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、專項維修資金的管理和使用及物業(yè)管理用房、合同期限，雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及違約責任等內(nèi)容。第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，可實施下列物業(yè)管理和提供服務(wù)：（一）監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人按有關(guān)規(guī)定裝修房屋、使用共用部位及共用設(shè)施、設(shè)備，確保房屋安全使用；（二）環(huán)境衛(wèi)生保潔、花木綠地管護；（三）對水電供應(yīng)、機電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施進行日常維修保養(yǎng)；（四）小區(qū)道路維護、車輛停放秩序管理；（五）小區(qū)安全保衛(wèi)和公共場所秩序管理；（六）專項、特約服務(wù)和其他物業(yè)管理服務(wù)。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，參照市物價局、房管局發(fā)布的物業(yè)服務(wù)收費指導價格標準，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話等內(nèi)容以公示欄（牌）、收費表（清單）、收費手冊、多媒體終端查詢等方式公開。物業(yè)服務(wù)從房屋竣工交付時開始計費。已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等社會公共服務(wù)性單位的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目并收取雙方約定的報酬。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列職責：（一）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)項目，按規(guī)定收取服務(wù)費用，依法從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動；（二）制止住宅小區(qū)內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，接到相關(guān)投訴后，及時到現(xiàn)場制止，做好書面記錄，并向有關(guān)部門報告；（三）負責保管業(yè)主委員會或者建設(shè)單位移交的有關(guān)住宅小區(qū)的房屋建設(shè)工程資料；（四）按照物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)定，履行物業(yè)管理服務(wù)合同，對保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護等主要服務(wù)內(nèi)容建立科學的考核辦法，完善考核獎懲制度。（五）定期發(fā)布小區(qū)物業(yè)管理費用的收支情況，向業(yè)主委員會報告有關(guān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，接受業(yè)主委員會和相關(guān)管理部門的監(jiān)督。（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因故需退出小區(qū)物業(yè)管理的，應(yīng)當在退出的60日前將退出原因、退出時間以書面形式告知所在街道辦事處和社區(qū)居委會，并到市房管局備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在市房管局的監(jiān)督下，向所在街道辦事處和社區(qū)居委會移交物業(yè)管理規(guī)定的相關(guān)資料。對暫時未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處和社區(qū)居委會組織做好衛(wèi)生保潔、垃圾清運等工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主交納，由所在社區(qū)居委會負責收取。第二十九條建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核機制。由市房管局牽頭，會同所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關(guān)部門，制訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核標準和考核制度，并認真組織實施。對年度綜合考評優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由市財政撥出資金每年分別賦予一定的獎勵。對連續(xù)兩年考評得分處于末位的企業(yè)，按相關(guān)程序予以吊銷其資質(zhì)證書。第五章物業(yè)的使用和維護第三十條住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)使用和維護應(yīng)遵守下列規(guī)定：（一）住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)的公共建造和共用設(shè)施，不得擅自改變用途；（二）業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地，破壞建造外墻立面，傷害業(yè)主共同利益；（三）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等社會公共服務(wù)單位應(yīng)向最終用戶收取費用，并承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任及相關(guān)費用；（四）業(yè)主裝飾、裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，簽訂房屋裝飾、裝修管理服■務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾、裝修的允許時間、裝修垃圾采集、堆放、清運費用及裝修中的禁止行為書面告知業(yè)主；（五）物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)予積極配合。第三十一條住宅小區(qū)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理時，建設(shè)單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項目委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護，并按協(xié)議約定支付相應(yīng)的保修金。第六章專項維修資金的使用和管理第三十二條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立專項維修資金制度。市房管局應(yīng)當按照方便快捷、公開透明的原則委托相關(guān)銀行利用維修資金管理系統(tǒng)開立專項維修資金專戶，加強資金歸集和使用監(jiān)管。第三十三條住宅小區(qū)內(nèi)的房屋買受人應(yīng)按以下標準交存專項維修資金：即未配備電梯的房屋按50元/平方米，配備電梯的房屋按60元/平方米的標準交存；對擁有私有產(chǎn)權(quán)的房屋被拆遷后的拆遷安置房可減半交存。房屋銷售時，由買受人與售房單位簽訂專項維修資金繳交約定，售房單位代收后存入專項維修資金的專戶管理銀行，實行統(tǒng)一管理。售房單位代收的專項維修資金不計入房屋銷售收入。專項維修資金歸業(yè)主所有，由市房管局負責監(jiān)管。開立專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。按照房改政策出售的公有住房，售房單位應(yīng)按多層住宅（未配備電梯）不少于售房款20%,高層住宅（配備電梯）不少于售房款30%,買受人按每平方米建造面積不少于當?shù)胤扛某杀緝r2%的標準繳交專項維修資金。第三十四條未按規(guī)定交存專項維修資金的，開辟建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。第三十五條已售房屋和已售公有住房未歸集專項維修資金的由業(yè)主大會制訂歸集方案及標準，由業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責向業(yè)主收取。專項維修資金歸集標準低于以上標準或者不夠使用時，業(yè)主應(yīng)當按規(guī)定承擔其建造面積比例分攤的實際費用，或者由業(yè)主大會通過，提出續(xù)籌方案。第三十六條專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位動用維修資金，由單幢房屋業(yè)主按照各自擁有的建造面積比例分攤；共用設(shè)施設(shè)備動用維修資金，由住宅小區(qū)（或者相對獨立的區(qū)域）全體業(yè)主按各自擁有的房屋建造面積比例分攤；業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余的維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。第三十七條業(yè)主委員會成立之前，需使用專項維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議，沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議，并經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部份占建造物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主允許，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向市房管局申請列支。動用已售公有住房住宅專項維修資金的，向公有住房出售單位申請列支。第三十八條業(yè)主委員會成立之后，需使用專項維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會通過，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會申請列支并報市房管局審核允許。市房管局及相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)使用規(guī)定的，應(yīng)當責令改正。第三十九條經(jīng)業(yè)主大會討論通過，并經(jīng)專有部份占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主允許，專項維修資金增值部份可提取適當?shù)谋壤糜跇I(yè)主委員會工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工資報酬。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變換時，代管的專項維修資金帳目經(jīng)審計機構(gòu)審計和業(yè)主委員會審核無誤后，辦理移交和帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當自辦結(jié)之日起十日內(nèi)送業(yè)主委員會，并報市房管局備案。第四十一條因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的,專項維修資金代管單位應(yīng)當將維修資金收支余額按售房單位提取和業(yè)主個人繳交比例分別退還給售房單位和業(yè)主個人。第七章相關(guān)管理部門和單位職責第四十二條各相關(guān)部門或者社會公共服務(wù)單位接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主的相關(guān)報告后，應(yīng)當嚴格按照各自職能認真履行職責。第四十三條凡在住宅裝飾裝修過程中，擅自將沒有防水要求的房偶爾陽臺改為洗手間、廚房，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果，未經(jīng)燃氣管理等單位批準擅自拆改燃氣等管道和設(shè)施，未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載，由市建設(shè)局依照《福建省建造裝修管理暫行辦法》監(jiān)督處罰。第四十四條凡涉及建造主體或者承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，沒有設(shè)計方案擅自施工的，由市建設(shè)局依照《建造工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定監(jiān)督處罰。第四十五條未經(jīng)批準擅自搭建建造物、構(gòu)筑物或者改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗等違反規(guī)劃管理行為的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局依法監(jiān)督處罰。第四十六條住宅小區(qū)內(nèi)的油煙、工業(yè)、建造施工、“三廳”噪聲污染由市環(huán)保局依法監(jiān)督處罰。第四十七條市公安局負責住宅小區(qū)的治安行政管理，及時處理小區(qū)內(nèi)犯罪活動和治安事故；負責鞭炮燃放、室內(nèi)裝飾裝修等噪音的監(jiān)督管理。同時，對業(yè)主委員會委員資格終止或者業(yè)主委員會任期屆滿，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，協(xié)助做好移交工作。5、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時，物業(yè)管-理-員和住戶都有義務(wù)積極配合，維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時采取措施，維護現(xiàn)場秩序，通知有關(guān)部門，并做好善后工作。6、遵守小區(qū)和物業(yè)管理處發(fā)布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。7、住戶應(yīng)“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。8、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事。9、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從物業(yè)管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。二、環(huán)境保護管理規(guī)定1、愛護園林綠化，不采摘花朵，不麟軟草坪，不損壞樹木。2、愛護公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建、舌L貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。第四十八條市物價局負責物業(yè)管理服務(wù)收費的爭議和糾紛處理。第四十九條在城市公共通行組成部份的小區(qū)道路違章占道經(jīng)營、違規(guī)搭建的，由市城建監(jiān)察大隊進行管理。第五十條侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位、公共場地或者對公共部位和公共設(shè)施設(shè)備造成損壞等行為，由市房管局依法處理。第五H^一條擅自改變建造物防火間距、耐火等級、防火分區(qū)、消防安全疏散條件、消防設(shè)施，增加建造物火災荷載、占用消防通道等影響消防安全的行為，由市公安消防大隊負責查處。第五十二條市工商局負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動的違法行為；對非經(jīng)營性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房，申請人未能提交厲害關(guān)系人書面允許材料的，不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。第八章附則第五十三條辦公樓、高級公寓、別墅和商業(yè)經(jīng)營服務(wù)小區(qū)及未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)、可參照本規(guī)定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五十四條本規(guī)定由市房管局會同有關(guān)部門負責解釋。第五十五條本規(guī)定自頒布之日起施行第五十五條本規(guī)定自頒布之日起施行ODesignedByJinTaiCollege4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得創(chuàng)造影響居民正常歇息的噪音。特殊是在晚上十時至翌晨八時期間嚴禁創(chuàng)造各種噪音，違者管理人員有權(quán)干預制止并采取必要措施。5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。6、不在住宅內(nèi)使用燃煤式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定1、請自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品。2、垃圾裝袋，置于垃圾采集點內(nèi)，以便及時采集清理。3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或者下水道。4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物。飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里歇息。帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境。寵物傷人由其主人負責賠償。5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負責清除和粉刷費用，并在公告欄予以暴光。7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或者占用公共區(qū)域擴大營業(yè)場地。8、提醒進入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護小區(qū)的整潔。9、物業(yè)管理處負責小區(qū)的垃圾清運和消毒工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。四、停車管理規(guī)定1、小區(qū)停車場，專供購（租）車位的住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進入；閑雜人員不得入內(nèi)。2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一-持卡出入；暫時停車須登記，經(jīng)允許發(fā)暫時車輛停放卡，持卡進入，離開時退卡。3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對暫時進入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。4、停車場地將采取24小時值班并做好記錄，嚴格按消防規(guī)定配備消防設(shè)備和器材。5、停車場地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長期聊天。6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危（wei）險品的車輛停放；8、車輛進出和停放要注意先后擺布車輛的距離，不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成妨礙。9、停車場保安人員應(yīng)對停放車輛認真檢查車型，車牌號和車輛有無尚鎖或者外部破損等異常情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知車主并作好登記；10、車輛停放后，車主要帶走車