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文檔簡介

某物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行管理作業(yè)指導(dǎo)書1.目的:維護設(shè)施設(shè)備正常運行。2.適用范圍:**商業(yè)項目3.管理內(nèi)容:活動工作內(nèi)容崗位相關(guān)記錄3.1設(shè)備運行時間3.1.1項目在服務(wù)方案制定時,應(yīng)擬定各功能系統(tǒng)的開關(guān)時間,與方案一同報地區(qū)商業(yè)審批。l

公區(qū)照明應(yīng)按以下分類:白天輔助照明、夜間補充照明、燈箱照明、車庫照明、應(yīng)急照明、裝飾和LOGO照明。l

非營業(yè)時間照明達到可視需求,在有需求的地方給予“移動燈架”作為補充照明。營業(yè)期間:確保光線達到營業(yè)需求(具體開關(guān)時間項目情況實際情況制定《公區(qū)設(shè)備開關(guān)時間表》)l

開關(guān)時間:(詳見《公區(qū)設(shè)備開關(guān)時間表》),開關(guān)順序由內(nèi)向外。l中央空調(diào)系統(tǒng)根據(jù)室外環(huán)境溫度及與室內(nèi)環(huán)境溫差確定,需要保證售場環(huán)境溫度達到參數(shù)要求。l衛(wèi)生間通風(fēng)系統(tǒng)與商場營業(yè)時間同步。3.1.2項目運營過程中,除因臨時接待等短暫性任務(wù),設(shè)備運行時間的調(diào)整或改變,均應(yīng)通報商運公司后以書面方式確定。項目工程負責(zé)人《公區(qū)設(shè)備開關(guān)時間表》3.2運行管理標(biāo)準(zhǔn)3.2.1暖通系統(tǒng):l賣場環(huán)境溫度控制標(biāo)準(zhǔn):夏季26℃,冬季18℃。l管道無滲漏現(xiàn)象,設(shè)備表面清潔、無脫漆;保溫層無破損。3.2.2消防系統(tǒng):l消防設(shè)備、主機工作正常,報警點位故障率<3‰。l備用電源正常,停電時工作時長≥2小時。3.2.3弱電系統(tǒng):l監(jiān)控系統(tǒng):監(jiān)視、畫面分割器工作正常、圖象清晰,錄像保存時間≥30天。l報警系統(tǒng):防盜報警系統(tǒng)工作正常,報警接通率100%。l廣播與背景音樂系統(tǒng):工作正常,音質(zhì)清晰。3.2.4給排水l管道無滲漏,無銹蝕,各儀表、閥門工作正常。l各排水設(shè)施無雜物堵塞,排水暢通。3.2.5電梯l各安全裝置工作正常,運行無異響、無抖動,平層+10MM。l轎內(nèi)照明,裝飾完好。l呼梯按鈕、樓層顯示正常。l若營業(yè)時間內(nèi)出現(xiàn)扶梯故障,在30分鐘內(nèi)能解決完畢的立即維修,但需做好溫馨提示及客流引導(dǎo)工作;30分鐘以內(nèi)無法解決的,在營業(yè)時間內(nèi)的扶梯處理原則:故障扶梯不封鎖,在溫馨提示到位的情況下,確保顧客能步行通過,同時優(yōu)先保持正常運行的扶梯為“上行”。3.2.6強電l配電室環(huán)境溫度≤35℃;變壓器溫度≤85℃;運行電流≤額定電流*85%l供電電壓:額定電壓95%--100%;三相電壓最大值與平均值差不應(yīng)超過5%。l公區(qū)保證99%的亮燈率,各配電箱完好、鎖閉、無銹蝕。l

應(yīng)急電源能在市政斷電后15分鐘內(nèi)正常供電。物業(yè)內(nèi)業(yè)值班班長3.3設(shè)備維護保養(yǎng)3.33.3.1項目的設(shè)施設(shè)備日常維護保養(yǎng)由項目工程部負責(zé),年度專項維修參照《專項維修制度》執(zhí)行。3.3.2項目在每年10月15日前提交本年度《設(shè)施設(shè)備運行評估報告》,對現(xiàn)有設(shè)備運行情況進行有效分析,并根據(jù)該評估報告,擬定次年《年度保養(yǎng)計劃》、《年度設(shè)施設(shè)備專項維修計劃》,提交地區(qū)商業(yè)審核。3.3.3凡是需要停止運行后實施維護保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備,需要提前通報地區(qū)商業(yè)審核,達成一致后實施。工程員工《設(shè)施設(shè)備運行評估報告》、《年度保養(yǎng)計劃》、《年度設(shè)施設(shè)備專項維修計劃》3.4設(shè)備故障管理3.4.1.預(yù)警分類:根據(jù)設(shè)備運行情況或隱患情況分為“一般”、“輕微”、“較大”級、“重大”、“特大”五級。3.4.2判斷依據(jù):判斷標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)故障恢復(fù)周期;設(shè)備所屬位置;危害、緊急程度三個方面作為依據(jù),當(dāng)事件同時具備多方面問題時,應(yīng)以其中預(yù)警程度最高的為標(biāo)準(zhǔn)。“一般”故障:l公區(qū)設(shè)備、設(shè)施相關(guān)隱患或故障排除時間1天以內(nèi);l不涉及到商家的直接經(jīng)濟損失≤1000元?!拜p微”故障:l隱患或故障對單一商家正常經(jīng)營造成影響,故障排出時間1小時內(nèi);單一商鋪相關(guān)設(shè)備故障,不影響商家經(jīng)營情況下,排除時間4小時以內(nèi)。l相關(guān)設(shè)施、設(shè)備隱患或故障,將會對客戶造成1000元以下直接損失;l公區(qū)設(shè)備、設(shè)施相關(guān)隱患或故障排除時間1天以內(nèi);“較大”故障:l公區(qū)設(shè)備故障排除時間2天以內(nèi);相關(guān)設(shè)備故障只涉及單一商鋪,不影響商家經(jīng)營情況下,故障排除時間4小時以上。l設(shè)施、設(shè)備隱患或故障將會對2家以上商鋪造成局部影響,但仍能保持正常經(jīng)營。l相關(guān)設(shè)施、設(shè)備隱患或故障,將會對客戶直接損失≥1000元、<10000元,存在一定人身安全隱患?!爸卮蟆惫收希簂相關(guān)設(shè)施、設(shè)備隱患或故障,將會對客戶直接損失≥10000元以上。l公區(qū)設(shè)備、設(shè)施相關(guān)隱患或故障排除時間5天以上。l對商家正常經(jīng)營將造成影響。3.4.3.通報機制:l發(fā)現(xiàn)隱患后依據(jù)3.4.2條判斷預(yù)警程度,并在1小時內(nèi)通報工程班長進行復(fù)核,按以下等級通報:l“一般”故障由物業(yè)內(nèi)部部門之間通報;l“輕微”故障通報部門負責(zé)人、項目經(jīng)理及商運公司運營經(jīng)理;l“較大”故障通報部門負責(zé)人、項目經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)理、運營部經(jīng)理、商運項目總監(jiān);l“重大”故障通報部門負責(zé)人、項目經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)理、運營部經(jīng)理、商運項目總監(jiān)、物業(yè)總經(jīng)理、商運總經(jīng)理。3.4.4.處理機制:l對“輕微”以下故障或隱患,進入報事流程進行處理,l對“較大”以上故障或隱患,項目工程部應(yīng)

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