王志綱工作室策劃方法

王志綱工作室學習報告2002年9月20日周小靖有言在先感謝兩種不同性質(zhì)的策劃機構(gòu)出竅、入竅、歸竅（盜取火種者）報告總目錄第一部分：王志綱工作室策劃工作流程介紹第二部分：王志綱工作室策劃方法論介紹第三部分：王志綱工作室策劃法則介紹第四部分：經(jīng)典樓盤圖片資料欣賞

第一部分：王志綱工作室策劃工作流程介紹三個階段：市場調(diào)研、總體策劃、營銷代理三項任務：態(tài)勢分析、總體策劃、專題營銷市場調(diào)研階段市場研究企業(yè)研究項目研究區(qū)域市場分析競爭分析

內(nèi)外部資源分析核心能力分析

內(nèi)部資源分析外部環(huán)境分析

態(tài)勢分析報告SWTO分析

第一部分：王志綱工作室策劃工作流程介紹總體策劃階段總體思路理念設計策略設計總體目標基本原則思路和方法概念開發(fā)文化內(nèi)涵品牌定位開發(fā)策略營銷策略資源整合策略總體策劃階段產(chǎn)品定位規(guī)劃設計依據(jù)

第一部分：王志綱工作室策劃工作流程介紹營銷代理階段整體營銷規(guī)劃價格策略計劃（敏感性分析、價格表）市場推廣計劃（廣告、公關(guān)、促銷）

形象包裝計劃（形象設計、賣場包裝）

銷售準備工作（用品籌備、費用預算）

銷售實施（置業(yè)錦囊、銷售培訓），動態(tài)調(diào)整實現(xiàn)“五出”（出成果、出人才、出機制、出品牌、出網(wǎng)絡）

專題營銷計劃

第二部分：王志綱工作室策劃方法論介紹1、王志綱“啞鈴模式”策劃方法論

運營內(nèi)容：我是誰

大勢把握項目定位

從哪里來

策略設計能不能做在哪里

要素整合做什么

到哪里去

顧問監(jiān)理怎么做企業(yè)運營項目運營策劃運營

1、王志綱“啞鈴模式”策劃方法論運營目標：

“四力”“三性”“四超”人格力唯一性超越克?。▍^(qū)域市場）管理力權(quán)威性超越常規(guī)（運作模式）機制力排他性超越行業(yè)（專業(yè)性）文化力超越有形（項目本體）

五出：出成果、出人才、出機制、出品牌、出網(wǎng)絡

2、王志綱策劃流程

（策劃是催化劑）（策劃是粘合劑）（策劃是引爆劑）

大勢把握

中國經(jīng)濟大勢區(qū)域經(jīng)濟大勢區(qū)域市場需求大勢區(qū)域市場競爭大勢區(qū)域板塊文化底蘊策略設計項目總體定位項目理念設計項目功能規(guī)劃項目運作模式項目經(jīng)營思路項目推廣策略

要素整合企業(yè)內(nèi)部資源整合企業(yè)外部資源整合行業(yè)內(nèi)部資源整合行業(yè)外部資源整合

顧問監(jiān)理項目重大事件項目重要環(huán)節(jié)項目節(jié)奏把握項目市場引爆項目品牌提升

3、王志綱市場定位座標系

行業(yè)發(fā)展階段

企業(yè)發(fā)展階段

區(qū)域文化板塊（企業(yè)定位或項目定位的三維座標系）

大象游戲，巨鱷游戲，猴子游戲項目定位

4、行業(yè)階段論

市場狀態(tài)炒家市場用家市場營銷賣點

炒地皮賣房子賣家居賣環(huán)境賣文化（生活方式）經(jīng)營理念

投機實物地產(chǎn)概念地產(chǎn)（主題地產(chǎn)）（虛）（實）（虛+實）發(fā)展戰(zhàn)略狹義地產(chǎn)（專業(yè)地產(chǎn)）泛地產(chǎn)（復合地產(chǎn)）

（只局限于行業(yè)內(nèi)部整合資源）

（跳出行業(yè)整合資源，與旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、閑度假業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等嫁接）

賣文化（生活方式）生活方式（物業(yè)管理引導）價格建筑環(huán)境配套

文化體現(xiàn)：硬件風格，物業(yè)管理的社區(qū)文化活動

由社區(qū)管理——社區(qū)服務——社區(qū)文化營造一種生活方式萬科——選擇萬科，就是選擇一種生活態(tài)度，足球，社區(qū)與社區(qū)之間百仕達花園——娛樂休閑生活，明星，趣味性蔚藍海岸，知識性，高尚性

○品牌轎車秀在蔚藍海岸舉行○蔚藍海岸少兒藝術(shù)團文藝匯演○成長的喜悅、快樂的暑假○六?一節(jié)，送孩子天真爛漫○“母親，祝您節(jié)日快樂”○五一長假我與春天同訪蔚藍○我不認識你，但我謝謝你○蔚藍海岸與春天有個邀約○二月份“迎新春繽紛嘉年華”活動計劃○2002年社區(qū)文化年度計劃深圳社會心理學走進社區(qū)家庭

○繽紛的新年寫意的生活○真情和愛心在這里表達○英語沙龍、書香之家、讀書月○校園采風○蔚藍海岸營造書香社區(qū)舉行隆重儀式○蔚藍海岸：圣誕狂歡活動爆炒平安夜○蔚藍海岸：創(chuàng)安全文明社區(qū)標兵○感謝信○五月，蔚藍海岸社區(qū)健康月

5、區(qū)域文化板塊論

強調(diào)區(qū)域分析。超越常規(guī)的市場調(diào)研的靜態(tài)的數(shù)字統(tǒng)計與文字資料，注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與消費心理偏好。從區(qū)域文化板塊中鉤沉出其文化底蘊，將其注入項目的理念（概念）開發(fā)及市場推廣之中，從而使項目具備“三性”（唯一性、權(quán)威性、排他性）。

實例：北京人的有閑、有錢、有權(quán)階層多——休閑地產(chǎn)；武漢:漢口（商業(yè)）、漢陽（工業(yè)）、武昌（文化教育）七大板塊：后湖、徐東、東湖、南湖、北步亭、鋼都沌口……漢陽漢口武昌

王志綱把中國劃分為三個板塊：長江文化板塊、珠江文化板塊、黃河文化板塊

（1）珠江文化板塊（商業(yè)文化）：完全市場經(jīng)濟民營或合資企業(yè)的“幼苗”容易存活，容易成林。企業(yè)各自為政，諸侯割據(jù)。經(jīng)濟地每一個細胞都非常活躍，具有較強地冒險精神，強調(diào)個體，強調(diào)個人能量。用做生意地眼光來觀察世象。很少強調(diào)團體，很少強調(diào)政治。這是一個人人為自己，上帝為大家的地方。

（2）黃河文化板塊（官僚文化）：“講政治”，有較強地團隊精神和集體主義，奉行“孔孟之道加上市場經(jīng)濟再加上政府行為”的理念，信奉“是騾子是馬，拉出來溜溜”，“不見兔子不撒鷹”的現(xiàn)實主義。什么事情你得先作好，他看清楚了才愿意進入，而一旦進入就勢不可擋。（王志綱不要北京老少爺們）

（3）長江文化板塊（中庸文化）：介于兩者之間，既講政治，又講經(jīng)濟，但是它比黃河文化板塊更遵循市場經(jīng)濟規(guī)則，比珠江文化板塊更理智、精明，較少冒險精神。

長江板塊黃河板塊珠江板塊

6、企業(yè)發(fā)展階段論

企業(yè)從哪里來，在哪里，向哪里去，處于企業(yè)生命周期的哪一發(fā)展階段，企業(yè)的最短木塊是什么，企業(yè)安身立命的競爭優(yōu)勢與核心能力是什么，企業(yè)的文化與個性是什么?！八牧Α保ㄈ烁窳Α⒐芾砹?、機制力、文化力）與企業(yè)的生命周期（幼小期、成長期、青春期、衰老期或再興期）是一脈相承的。“四力”最初指企業(yè)家的核心能力，后來則泛化為企業(yè)的核心能力。小老板靠勤奮吃苦賺錢，中老板靠經(jīng)營管理賺錢，大老板靠投資決策賺錢?！诓煌陌l(fā)展階段，老板的定位不能錯位；——該自我超越的時候，必須實現(xiàn)自我超越。

企業(yè)生命周期再興期或衰老期文化力

青春期機制力成長期管理力幼小期人格力時間

相應管理特征階段管理核心特征第一階段人格力主要表現(xiàn)為最高決策者的人格魅力最高決策者在企業(yè)中有絕對的權(quán)威企業(yè)的組織架構(gòu)圍繞最高決策者來設置領導層的人格魅力在企業(yè)的發(fā)展中起著決定性的作用第二階段管理力最高決策者的權(quán)威逐漸弱化，讓位于管理制度，企業(yè)走向規(guī)范化隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，管理體制越來越重要，規(guī)章制度日趨完善分工明確，各司其職通過有效管理，降低生產(chǎn)成本和經(jīng)營成本第三階段機制力經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離，下屬企業(yè)有更大的靈活性上下級企業(yè)共享企業(yè)的品牌、資源上下級企業(yè)的運作主要依靠管理、經(jīng)營、激勵等各項機制第四階段文化力戰(zhàn)略高于管理企業(yè)文化統(tǒng)帥企業(yè)行為強烈的歷史使命感和社會責任感

案例：王志綱工作室：人格力文化力卓越集團：人格力和管理力華潤集團：機制力萬科地產(chǎn)：機制力文化力文化力給員工帶來歸屬感、榮耀感

企業(yè)的四次創(chuàng)業(yè)和兩條生命線簡單組織松散不規(guī)范功能性組織規(guī)范集權(quán)領導危機秩序危機幼小期導入VI成長期單一產(chǎn)品區(qū)域市場事業(yè)部型組織委權(quán)、協(xié)調(diào)集權(quán)危機MI形成多元化產(chǎn)品跨地區(qū)市場成熟期再興期創(chuàng)新型組織優(yōu)化、協(xié)作控制危機活力危機CI形成跨跨行業(yè)跨產(chǎn)業(yè)跨國家文化導向企業(yè)宗教確定主導先導）產(chǎn)品品牌培育和發(fā)展品牌發(fā)展和管理企業(yè)的四次創(chuàng)業(yè)和兩條生命線

7、市場突破點與引爆點

在王志綱的策劃中，市場突破點與引爆點被視為與項目總體理念設計同等重要。

實例：杭州天城項目的突破點與引爆點：氡泉養(yǎng)生，星河灣：廣告詞引起非議抓住核心，放大、擴散、并軌，這套方法成就了它自己

企業(yè)經(jīng)營方式制度創(chuàng)新管理創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新理念創(chuàng)新理念設計是王志綱工作室最主要的核心能力。理念設計不僅僅局限于功能技術(shù)層面（建筑、環(huán)境和配套法人硬性），而是努力挖掘產(chǎn)品的物理性價值之外的心理性價值，突現(xiàn)產(chǎn)品的個性，以切中特定目標市場的需求。以房地產(chǎn)項目開發(fā)為例，規(guī)劃設計之前要進行主題開發(fā)與概念設計，給鋼筋水泥以神韻與靈魂，讓其傳達一種品位，一種格調(diào)，一種文化和一種生活方式。

8、理念設計

案例：碧桂園：給你一個五星級的家萬科：創(chuàng)造無限生活奧林匹克花園：生活就像高爾夫星河灣生活藝術(shù)家生活美學生活智慧建筑環(huán)境會所學校高爾夫文化培訓傳播服務廣場案例

第三部分：王志綱工作室策劃法則介紹1、大勢把握2、理念創(chuàng)新3、策略設計4、要素整合5、操作監(jiān)理

1、大勢把握

A、大勢把握法則

創(chuàng)新源于對大勢的把握?！皸l條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路。”“最近”是指離大勢最近，離規(guī)律最近。

勢是規(guī)律。通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應規(guī)律，像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術(shù)領先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上，及時調(diào)整企業(yè)的航向，讓大勢推涌向前?！昂蔑L憑借力，送我上青云”。案例：上海正陽項目競爭強度分析江蘇羅店規(guī)劃中的大面積別墅高鏡閘北普陀虹口祁連大華項目楊行新城西區(qū)萬科寶山舊城區(qū)

品牌優(yōu)勢

交通便利

配套優(yōu)勢攔截攔截攔截攔截

錦秋加州儲備1000畝

華東貿(mào)業(yè)地城2000畝

本項目

1、大勢把握B、順瓜摸藤法則大勢把握的結(jié)果，自當有一個基本的結(jié)論，順此結(jié)論去探索市場需求之來龍去脈，謂之順瓜摸藤。其思路就已迥異于一般的市場調(diào)研（定位——定性——定量）。社會發(fā)展速度與節(jié)奏加快，不確定性、不穩(wěn)定性和不可預見性日益增多，工業(yè)文明時代的長周期與穩(wěn)定性正在消失，消費需求日益分化且模糊不定，機會越來越多但稍縱即逝。靜態(tài)的、定量的、模式化的市場調(diào)查結(jié)果不能反映未來市場的變化，以此為依據(jù)制定方案，難免刻舟求劍。傳統(tǒng)市調(diào)告訴我們過去，對企業(yè)未來的指導意義越來越小，而建立在信息的廣泛性、多樣性和豐富商業(yè)經(jīng)驗基礎之上的，敏銳的市場直覺往往會給我們提供正確的方向。所以，最根本的是要動態(tài)地把握市場需求的趨勢，從而適度超前地引導和創(chuàng)造市場，才能掌握競爭的主動權(quán)。

1、大勢把握C、文化底蘊法則

一方水土養(yǎng)一方人。人是社會人，這就意味著人是文化人——即使文盲，也是“文化人”——生而為人，就逃脫不了特定文化的影響。人類行為創(chuàng)造文化，文化影響人類行為。故，無論探討企業(yè)和企業(yè)家還是市場和消費者，都必須要把握深藏于其骨子里的文化底蘊。名牌的背后是文化。策劃最關(guān)鍵的東西是對項目所在地的地方文化板塊的把握，對文化神韻的把握。

案例：紹興與杭紹甬經(jīng)濟走廊杭州：省會，政治文化經(jīng)濟中心寧波：國際化港口城市紹興：輕紡名城建筑之鄉(xiāng)、杭紹甬經(jīng)濟帶樞紐

1、大勢把握D、中醫(yī)法則（辯證施治原則）西醫(yī)的哲學把人當成機器分成各個零部件來考慮。中醫(yī)是把人當作一個整體考慮它的經(jīng)絡系統(tǒng)，根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗，望、聞、問、切，把握整個根本所在，辯證施治。中醫(yī)原則用于策劃，一是其系統(tǒng)論特點，二是其定性研究的特點，三其辨證施治的特點。從全局角度充分吃頭問題關(guān)鍵所在。不拘泥于數(shù)字的困擾。具體問題具體分析，有的放矢地解決問題。

2、理念創(chuàng)新

A、戰(zhàn)略至上法則

策劃最講究的是戰(zhàn)略。對于一艘沒有確定航向的船來說，任何方向的風都是逆風。戰(zhàn)略高于管理。管理是一種日常的控制性行為。戰(zhàn)略則是一種非日常的前瞻性行為。管理趨向于持續(xù)和穩(wěn)定，通常是常規(guī)的、線性的、漸變的和量變的；而戰(zhàn)略趨向于大的變革與轉(zhuǎn)型，通常是超常規(guī)的、非線性的、突變的和質(zhì)變的。管理的實質(zhì)傾向于“守成”，而戰(zhàn)略的實質(zhì)傾向于“創(chuàng)新”。當然，管理與戰(zhàn)略，守成與創(chuàng)新之間并不是完全對立的關(guān)系，而是對立統(tǒng)一的辯證關(guān)系。在資本主導的“財富時代”，管理是第一位的，戰(zhàn)略是第二位的。在知識主導的“財智時代”，戰(zhàn)略是第一位的，管理是第二位的。戰(zhàn)略創(chuàng)新是企業(yè)價值增長的源泉。實證研究表明，管理對企業(yè)價值增長的貢獻率趨于下降，而戰(zhàn)略創(chuàng)新對企業(yè)價值增長的貢獻率趨于上升?！按蠊九d旺發(fā)達靠的是改變游戲規(guī)則。

中體中奧戰(zhàn)略一個中心，兩個基本點一個中心，兩個基本點就是以“資本運營”為中心，以“特種資源經(jīng)營”和“品牌經(jīng)營”為重點的經(jīng)營戰(zhàn)略?！耙詩W運為契機，利用體育特種資源優(yōu)勢實現(xiàn)永居上游戰(zhàn)略，同時與外部資源復合嫁接，聯(lián)動開發(fā)‘復合體育產(chǎn)業(yè)’，從而打造‘中國復合體育產(chǎn)業(yè)的第一旗艦”

資本運營特種資源經(jīng)營品牌經(jīng)營

2、理念創(chuàng)新B、理念先行法則克隆價值有限。策劃貴在創(chuàng)新。創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。產(chǎn)品創(chuàng)新——服務創(chuàng)新——技術(shù)創(chuàng)新——營銷創(chuàng)新——管理創(chuàng)新——企業(yè)創(chuàng)新——品牌創(chuàng)新——理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是房地產(chǎn)創(chuàng)新的最高形式。理念創(chuàng)新不是專業(yè)技術(shù)層面的創(chuàng)新，而是經(jīng)營戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新；不是局部性創(chuàng)新，而是全局性、系統(tǒng)性創(chuàng)新；不是常規(guī)的規(guī)定動作的創(chuàng)新，而是超常規(guī)的自選動作的創(chuàng)新；理念創(chuàng)新的房地產(chǎn)開發(fā)不是工業(yè)化、標準化，不是生產(chǎn)“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念貴在原創(chuàng)性。理念創(chuàng)新，乃一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它既是其他創(chuàng)新活動的基石，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針。理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器，理念創(chuàng)新是制造核武器。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的一切。（不要從一開始就輸了)

案例：紹興旅游業(yè)的龍頭長三角的大庭院、后花園小城區(qū)大社區(qū)江南旅游樣板房紹興旅游度假集大成者柯巖旅游度假區(qū)

紹興柯巖旅游度假區(qū)理念設計——山水游憩詩意棲居

2、理念創(chuàng)新C、復合嫁接法則復合嫁接理念或思路，是整合思維的結(jié)果。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動力是巨大而驚人的。故國家也才會把房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟增長點來對待。從這一點上說，房地產(chǎn)業(yè)天生就需要復合與嫁接。只有善于復合與嫁接，才能做好房地產(chǎn)。復合嫁接原則是大盤開發(fā)的實踐所導致的泛地產(chǎn)理論。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)中，重心只是房子本身，其余一切都只是配套、配角。而在泛地產(chǎn)理論里，房子和建造房子所涉及到的一切產(chǎn)業(yè)資源，已經(jīng)處于一種平等的角色狀態(tài)，幾乎是互為配套，互為支援，互為支撐，你中有我，我中有你（大盤更需要創(chuàng)新）。從戰(zhàn)略角度而言，符合嫁接就能催生全新的經(jīng)營手法、全新的產(chǎn)品品種、全新的項目形象、全新的市場吸引力和卓而不凡的企業(yè)競爭力。在創(chuàng)新制勝時代，復合嫁接原則正是房地產(chǎn)創(chuàng)新的重要指導方針，是開發(fā)商在白熱化競爭中脫穎而出的利器，是參與巨鱷游戲的基礎前提。

房地產(chǎn)業(yè)教育業(yè)體育業(yè)休閑業(yè)工業(yè)(產(chǎn)業(yè)園）漁業(yè)農(nóng)業(yè)森林業(yè)旅游業(yè)酒店業(yè)

案例：珠江地產(chǎn)在北京：休閑奧林匹克：體育華僑城：旅游蔚藍海岸：教育南山漁村工業(yè)科技園上海中科大學村……

2、理念創(chuàng)新D、交響樂法則

說泛地產(chǎn)相當于一部交響曲，是指它必須要有一個主題和靈魂。圍繞這個主題分成很多樂章，每一個樂章都有不同的內(nèi)容，就相當于貝多芬的命運交響曲一樣，最后渾然天成，形成一部壯懷激烈、大氣磅礴的作品。泛地產(chǎn)的思路模式——從發(fā)散思維到整合思維再到主題概念。只有發(fā)散出去，才能發(fā)現(xiàn)可以整合的資源對象，經(jīng)過一番去粗取精去偽存真的整合梳理，最后歸結(jié)出一個可以統(tǒng)領全局的主題理念，在涉及到大盤開發(fā)時，尤其需要這樣一個總譜。一忌沒有引導市場的題材，二忌在首期開發(fā)時絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。由一個可持續(xù)性的主題概念作為總譜，不同時期開發(fā)的不同分區(qū)的特色，和不同時期針對不同目標群所構(gòu)成的不同推廣方式、訴求點構(gòu)成了各自的樂章。項目的開發(fā)和營銷始終有著精彩的題材，在同構(gòu)競爭達到白熱化的市場上脫穎而出，成為市場領先者。同時，綜合控制開發(fā)節(jié)奏，就像交響樂的指揮一樣，只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。

案例：浙江中康城總概念：生命和自然總體開發(fā)思路與分期：據(jù)市場空白點與興奮點與近期發(fā)展趨勢。借佛騰云：一期開發(fā)，一飛沖天。借盤火白云文化城啟動。撥云見日：二期凸顯高級居住大社區(qū)主題。主會所完工使用。如日中天：三期推出貴族運動高爾夫天長地久：四期教育主題，永恒的人生升華。

案例：南國奧林匹克花園

2、理念創(chuàng)新E、做勢法則

時勢造英雄。英雄者，非必大異于常人者也，善識時勢，且善用勢能而已。小老板做事，中老板做市，大老板做勢。兢兢業(yè)業(yè)，克勤克儉，踏踏實實，是美德，是任何老板都應具備的基礎性創(chuàng)業(yè)素質(zhì)，僅停留于這一層次，只能做小老板。小老板，把眼下該做的事都做好即可自保。只能拉車，不管看路?？绰分豢吹窖矍叭宀?。中老板則車拉得不錯，同時還能抬起頭來，看得比較遠一點寬一點，把市場工夫做足。大老板只須如孔明般端坐車中，輕搖羽扇，而天下大勢盡在眼底，談笑間，檣櫓灰飛煙滅。小項目做事，中項目做市，大項目做勢。小項目重在房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的風格創(chuàng)新和質(zhì)量保證，中項目重在短期內(nèi)集聚人氣，打出品牌；大項目要做項目，要炒做預熱板塊

。

案例：星河灣——中國樓市看廣州，廣州樓市看華南，先做板塊，后做項目武漢沌口——樓盤聯(lián)合推介,板塊整體炒做，（展覽、房車,新聞），集體力量

新聞炒作報紙廣告電視廣告宣傳材料促銷活動北京中央公務社區(qū)---海天廣場---我在北京有個家認知北京功能中心關(guān)注北京西南板塊關(guān)注北京COD聚焦海天廣場聚焦海天皇宮酒店懸念篇單張VI系統(tǒng)樓書

促銷活動之一紀念禮品促銷活動之二

促銷活動之三引起高度關(guān)注打響知名度初步認知

鞏固認知加深理解公開發(fā)售期內(nèi)部認購期市場預熱期認購前準備時間目標由板塊到項目：海天廣場推廣戰(zhàn)役攻略圖

2、理念創(chuàng)新F、做市場法則市場是做出來的。市場經(jīng)營三種境界：“等市場”、“找市場”和“做市場”?！暗仁袌觥保厣a(chǎn)與內(nèi)部管理，輕市場營銷；“找市場”，從短缺到過剩的過程中，企業(yè)被迫開始關(guān)注外部環(huán)境，研究市場，進行目標市場定位與細分，開始講究營銷策略，一哄而上，同構(gòu)競爭異常激烈，不時引發(fā)“原料大戰(zhàn)”、“價格大戰(zhàn)”、“廣告大戰(zhàn)”等惡性競爭的肉膊戰(zhàn)，常常是你死我活，兩敗俱傷；所謂“做市場”，則是指跳出同構(gòu)競爭，進行戰(zhàn)略創(chuàng)新，跳出三界外，不在五行中，改變行業(yè)游戲規(guī)則，超常規(guī)、反傳統(tǒng)，創(chuàng)造全新的需求，進入一個相對無競爭的境界。王志綱的“做市場論”不同于各種市場營銷策略與市場管理技術(shù)（如4C、4P、整合營銷等），不是針對企業(yè)經(jīng)營的某一局部環(huán)節(jié)，而是強調(diào)企業(yè)整體經(jīng)營戰(zhàn)略的創(chuàng)新，其精髓是改變游戲規(guī)則，提高競爭障礙（星河灣現(xiàn)房銷售），確立具有“唯一性、權(quán)威性、排他性”的競爭優(yōu)勢地位。

2、理念創(chuàng)新G、三性法則如何達到唯一性、權(quán)威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃首先要考慮的。具有這三性的項目或產(chǎn)品可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài)。唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果（產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務差異化）。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學創(chuàng)新密切相關(guān)。（最大，最好，最新，奧林匹克并不是人人都能克?。?，三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場的追捧。2、理念創(chuàng)新H、品牌法則一般品牌觀念認為，品牌是企業(yè)的憲法，而王志綱先生則更提出，品牌，是一條蘇伊士運河，一旦形成，就不僅可以跑自己的船，而且可以跑幾乎任何的船只；品牌是公信力，是生生不息的創(chuàng)新力。品牌這一嶄新概念在房地產(chǎn)業(yè)越來越引起各方人士的重視。創(chuàng)業(yè)者追逐名牌，消費者崇尚名牌，新聞媒體爆炒名牌，已成當今時尚。

房地產(chǎn)市場越來越走向品牌競爭。一個著名品牌具有較高的知名度、美譽度和超群的市場表現(xiàn)。所謂知名度，用家喻戶曉、盡人皆知形容毫不為過；美譽度是指該品牌被社會公眾信任和贊許的程度，它是贏得顧客的前提和基礎；具有極高的市場覆蓋率的市場表現(xiàn)是指這個品牌和市場占有率。概括起來，名牌產(chǎn)品要顯現(xiàn)“五高”：即知名度高、信譽度高、市場覆蓋率高、市場占有率高、信譽價值高。

促進商品銷售明確商品定位開發(fā)商品概念制定營銷策略開發(fā)SP手段組織廣告運動構(gòu)建品牌資產(chǎn)確立品牌核心價值開發(fā)傳播概念規(guī)劃品牌形象培育、發(fā)展、管理廣告、營銷、公關(guān)

知名品牌的孵化器作用萬科品牌：相對低發(fā)包，高售價蔚藍海岸：既愛又恨自己的物