米羅灣項目招標文件初稿

米羅灣項目前期物業(yè)管理招標文獻招標單位：青島市新海園房地產(chǎn)有限企業(yè)單位地址：青島市青山路618號聯(lián)絡(luò)電話：87971521日期：二○一一年八月目錄序言……………………..物業(yè)概況……………………物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和規(guī)定………投標闡明……………………評標原則和措施……………附件……………………..序言米羅灣項目是由新海園房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，項目占地16.7100平米，總建筑面積為296869.88平方米。按照《中華人民共和國招標標法》和《青島市物業(yè)管理招標措施》的規(guī)定，擬采用邀請招標的方式選聘本項目的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)概況一、物業(yè)項目名稱：米羅灣項目二、座落位置：青島市李滄區(qū)惠水路518號范圍：東：賓川路南：習水路西：惠水路北：惠水路三、規(guī)劃基本狀況（一）開發(fā)單位簡介：新海園房地產(chǎn)企業(yè)，始于1997年，企業(yè)以“專心構(gòu)筑建筑生活”的經(jīng)營理念，專注于都市的安居工程建設(shè)，有其興建的福林苑小區(qū)，榮獲“全國健康住宅生態(tài)小區(qū)”。光陰，潛心深耕青島，合計開發(fā)量近80余萬平方米，100多萬平方米儲備土地，新海園地產(chǎn)以誠信品質(zhì)鑄就了企業(yè)堅實的品牌地基。作為歷史悠久的當?shù)亻_發(fā)商之一，新海園房地產(chǎn)，以其雄厚實力，超前規(guī)劃，過硬建筑品質(zhì)，全力營造企業(yè)里程碑力作—新海園·米羅灣。項目簡介：新海園·米羅灣，坐落于中央生態(tài)居住區(qū)關(guān)鍵地段——九水路南側(cè)、賓川路以西地塊，集聚俊美的雙峰山山林景觀和李村河上游靈秀，36萬㎡的市區(qū)稀有超低密度洋房小區(qū)，地中海建筑風情，多重園林景觀，賦予了新海園·米羅灣近山親水的花境洋房生命（三）物業(yè)基本數(shù)據(jù)1.招標項目基本狀況項目占地16.71萬平方米，總建筑面積近30萬平方米：地上建筑面積約20萬余平方米，其中別墅部分地上面積2.77萬平米。規(guī)劃總戶數(shù)約1776戶，本項目的建筑密度為19.2%；綠化率為：40.5％；項目主出入口5個；車庫出入口7個2、市政公建設(shè)施狀況地下變電站6個，分別為150—200平方米地下?lián)Q熱站1個，150—200平方米燃氣調(diào)壓站1個，40平方米垃圾投放點19處，公共衛(wèi)生間2處分別為60平方米3、配套設(shè)施垂直運行客運電梯：118部安保監(jiān)控系統(tǒng):1套（80個監(jiān)測點以上）消防監(jiān)控聯(lián)動系統(tǒng)：1套（160個探測點以上）安全消防監(jiān)控室：1處綜合商業(yè)網(wǎng)點5480平方米30個班小學學校1所，占地27700平方米，建筑面積25100平方米。9班幼稚園1所，建筑面積2450平方米。文化站1處，建筑面積550平方米小區(qū)健身場2處，占地1390平方米小區(qū)衛(wèi)生站1處，建筑面積370平方米物業(yè)用房1處，建筑面積1450平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和規(guī)定一、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護、管理：本物業(yè)項目范圍內(nèi)的公用設(shè)施及場地（消防、機電設(shè)備、道路、路燈、化糞池、管道、電梯）的使用、維修、護養(yǎng)和管理：公共場所，房屋公用部位的清潔衛(wèi)生：公共生活秩序，安全，消防等事項的協(xié)助管理和服務(wù)（不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任）：公用綠地、花木、建設(shè)小品等的養(yǎng)護和管理：區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的管理：裝修管理：管理與物業(yè)有關(guān)的工程圖紙，住戶檔案和竣工驗收資料：小區(qū)文化的開展，根據(jù)小區(qū)實際制定年度小區(qū)活動計劃，并不定期開展豐富多彩的小區(qū)活動：法律政策及協(xié)議規(guī)定的其他事項。二、物業(yè)服務(wù)的規(guī)定1、綜合管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)定（1）負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實行：（2）每年一次對設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查成果制定維修計劃，組織實行：（3）白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的征詢和投訴：夜間有人值班，處理緊迫性報修，水，電等緊迫性報修及時到現(xiàn)場。碰到停水停電氣提前在小區(qū)張貼告知：（4）業(yè)主在本物業(yè)突發(fā)疾病或遭遇意外傷害，協(xié)助聯(lián)絡(luò)并送往醫(yī)院：（5）協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作：（6）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量原則完善：（7）應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案，物業(yè)管理服務(wù)及收費狀況進行管理：（8）全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌上崗：（9）每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，增進管理服務(wù)工作的改善和提高，征求意見顧客不低于總戶數(shù)85%：（10）建立應(yīng)對地震、火災(zāi)、煤氣泄漏、交通事故，傳染病流行到呢個公共突發(fā)事件的應(yīng)急救援預(yù)案，包括組織機構(gòu)，人員和詳細措施等。2、房屋及小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備平常維護服務(wù)質(zhì)量規(guī)定（1）房屋外觀完好、整潔、無阻礙市容觀瞻現(xiàn)象；（2）房屋編號、單元號有明顯標志、設(shè)有引路方向平面圖；（3）保障護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；（4）道路、步道、活動場地到達基本平整、邊溝涵洞暢通：（5）保證雨水、污水、管道保持暢通、定期清掏化糞池、雨水井、有關(guān)設(shè)施無破損；（6）負責小區(qū)智能化設(shè)施的平常運行維護；（7）房屋小修、急修及時、合格率達100%、有維修記錄和回訪記錄；（8）道路、停車場平整暢通、井蓋五缺損、丟失、路面井蓋不影響車輛和行人通行，道路交通標志齊全規(guī)范。3、綠化服務(wù)質(zhì)量規(guī)定（1）保持原有綠化設(shè)計格局；（2）綠化有專人養(yǎng)護和管理，對綠化、花木等定期澆水、施肥、修剪、清除枯葉和病蟲害防治。修剪措施對的，喬灌木無枯死枝，綠籬五空膛，殘花黃葉及時清除。病蟲害防治及時，植物無明顯病蟲害現(xiàn)象；（3）草坪春夏季常綠，不枯黃。4、保潔服務(wù)質(zhì)量規(guī)定（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)有果皮箱等保潔設(shè)施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善；（2）設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站、對垃圾（專用）站、桶及垃圾進行管理；（3）每天對本物業(yè)進行打掃保潔，包括樓梯間、門廳、走廊、公共座椅、做到整潔美觀，無明顯積塵；（4）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑，投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（5）雨天應(yīng)及時對區(qū)域內(nèi)道路積水進行打掃；（6）小區(qū)內(nèi)路邊管理有序；（7）小區(qū)內(nèi)無臨時建筑、無亂堆、亂貼、亂畫等現(xiàn)象；（8）發(fā)生突發(fā)公共事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的公用部分共用設(shè)施設(shè)備進行通風，清潔和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。5、保安值守與公共秩序維護服務(wù)質(zhì)量規(guī)定（1）封閉式管理，做到小區(qū)重要出入口24小時有專人值守：（2）維護交通秩序，包裹對機動車輛和非機動車輛的行駛方向，速度，臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛暢通：（3）協(xié)助公安機關(guān)進行秩序監(jiān)控和巡視等工作，建立防止性安全防備體系并設(shè)置應(yīng)急機制。（4）看護公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門，窗，消防器材及小區(qū)的表井蓋，小品，樹木等：（5）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位，道路進行防備檢查和巡查，每天做好記錄備查：（6）有發(fā)生治安案件，刑事案件，交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，及時報警和配合公安部門進行處理；6、消防管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)定：（1）有消防管理制度，建立消防責任制；（2）消防設(shè)施有明顯標志，每月定期檢查消防設(shè)施，保證可以隨時啟用；（3）配置專職或兼職消防管理人員，每六個月定期進行一次消防演習；（4）消防通道暢通；（5）發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散，救濟人員等。7、裝修管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)定（1）有健全的裝修管理服務(wù)制度：（2）查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主，施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項：（3）裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視和檢查，嚴格治安，消防和房屋安全管理，對進出小區(qū)的裝修車輛，裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引起的鄰里糾紛；（4）業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的規(guī)定立即整改，問題嚴重的報行政主管部門；（5）及時清運裝修垃圾。8、檔案管理的質(zhì)量規(guī)定（1）需妥善保管的檔案資料包括：·規(guī)劃圖，竣工總平面圖；·單位建筑，構(gòu)造，設(shè)備竣工圖；·附屬配套設(shè)施，地下管網(wǎng)工程圖；·物業(yè)質(zhì)量保修文獻和物業(yè)使用闡明文獻；·其他竣工驗收材料；·設(shè)施設(shè)備安裝，使用闡明；·產(chǎn)品合格證明和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；·業(yè)主基本狀況資料；·物業(yè)管理所必須的其他資料；（2）以上資料投標人不得丟失，損壞，招標人隨時有權(quán)檢查，查閱。9、其他招標人有權(quán)制定項目臨時管理規(guī)約：三、人員配置，重要管理人任職資格及員工培訓(xùn)1.提供物業(yè)管理人員配置計劃：2.管理處經(jīng)理的任職資格：大學專科以上學歷，持有物業(yè)管理經(jīng)理證書，具有3年以上同類型管理處任職資歷：3.管理人員的任職資格：大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證書，1年以上從業(yè)資歷：4.技術(shù)工作人員的任職資格：持有與所就職的崗位對應(yīng)的技術(shù)資格證書；5.制定完善系統(tǒng)的培訓(xùn)計劃，切實提高員工隊伍的整體素質(zhì)，持證上崗。四、物業(yè)服務(wù)經(jīng)費：（1）物業(yè)服務(wù)費包括下列項目：①物業(yè)管理原則，實行包干制報價；②報價方式：按元/月．平方米報價。（2）物業(yè)服務(wù)費測算包括下列項目①本項目配置的管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；②物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的平常運行、維護費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；⑧其他費用，包括稅金、利潤等；五、物業(yè)服務(wù)期限：自簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議之日起計算，至本項目依法成立業(yè)主委員會并與新物管企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效之日止。投標闡明投標人的資格規(guī)定依法注冊登記，具有獨立法人資格，并有三級資質(zhì)以上(包括三級資質(zhì))的物業(yè)管理企業(yè)；受招標單位邀請的企業(yè)；二、投標文獻的規(guī)定1.投標人的證明文獻應(yīng)包括；（1）有效工商營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件加蓋公章）；（2）有效物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書（復(fù)印件加蓋公章）；2.投標文獻正文及附件應(yīng)包括如下內(nèi)容：（1）企業(yè)基本狀況；（2）項目概況分析及整體管理設(shè)想；（3）擬建立的組織機構(gòu)及管理人員的配置、培訓(xùn)和管理；（4）擬采用的工作計劃；（5）管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理；（6）針對該項目的物業(yè)管理服務(wù)原則、措施、特約服務(wù)；（7）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃；（8）擬采用的安全應(yīng)急事件處理預(yù)案；（9）小區(qū)文化活動設(shè)想；（10）物業(yè)服務(wù)費測算；三、標書的其他規(guī)定1.投標書一律使用簡體中文，A4幅面；2.投標書一式5份，一正四副；3.投標書密封包裝，并在密封處加蓋投標人公章。四、招標承接方承接單位：青島市新海園房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)企業(yè)地址：青島市李滄區(qū)青山路618號聯(lián)絡(luò)電話:87971521聯(lián)絡(luò)人：李海五、日程安排1.邀標書發(fā)放時間：年月日2.招標文獻領(lǐng)取及報名時間：年月日，響應(yīng)招標邀請參與投標的單位須在規(guī)定期間報名，經(jīng)招標人確認后發(fā)放招標文獻。3、投標截止時間：年月日，各投標人應(yīng)將投標書密封后于年月日17時之前送達招標人，逾期送達，視為無效標書。4、開標時間：年月日時分。開標地點：以招標方電話告知地點為準。六、開標1、參與開標會議的應(yīng)是投標單位的法定代表人或授權(quán)委托人，未準時參與開標會議的投標人，視為自動棄權(quán)。2、開標會議由XXX企業(yè)主持。3、投標文獻開封前，投標人應(yīng)對投標文獻的密封狀況舉行檢查，并簽字確認。4、有下列狀況之一者，視為投標文獻無效。（1）無法定代表人授權(quán)委托書或授權(quán)委托書填寫不全的；（2）投標文獻未按截止時間送達的；（3）投標文獻實質(zhì)上不響應(yīng)招標文獻規(guī)定的。5、招標人對招標文獻核查后，當眾宣布核查成果，并宣讀有效招標的投標人名以及招標人認為合適的其他內(nèi)容。6、對投標文獻的啟封、核查、宣讀次序按投標人送達投標文獻的先后次序。七、評標、定標1、招標人根據(jù)國家及青島市有關(guān)管理規(guī)定組建評標委員會，其中招標企業(yè)2人、市物業(yè)評標專家3人（由招標人代表在青島市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理專家?guī)祀S機抽?。?；2、評標委員會根據(jù)有關(guān)法規(guī)對投標人的資質(zhì)、投標文獻及公開答辯成果進行綜合評估，并將評估結(jié)論向招標人提出書面評標匯報，并推薦中標候選人；3、招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標匯報，在推薦的中標候選人中確定中標人，并在5個工作日內(nèi)向中標人發(fā)出中標告知。八、中標與招標人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議1、中標人在接到中標告知后7個工作日，按照招標文獻和中標人投標文獻所簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，詳細協(xié)議內(nèi)容見附件；2、中標人應(yīng)當嚴格按照國家和青島物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)協(xié)議，對小區(qū)物業(yè)項目實行專業(yè)化管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負盈虧；3、本項目的物業(yè)管理公共服務(wù)收費原則由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)項目核算；九、其他事項投標人在物業(yè)管理招投標工作中違反招投標文獻規(guī)定，或在招投標過程中有違法、違紀、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實，取消本次投標資格；已中標的，終止物業(yè)服務(wù)協(xié)議，負責人承擔一切后果。第四章評標原則和措施一、評標原則和措施評標重要包括資格證明文獻（10分）、正文技術(shù)方案（50分）、商務(wù)報價（30分）、現(xiàn)場答辯（10分），四項之和得出綜合評分。資格證明文獻評分（10分）正文技術(shù)方案（50分)1、企業(yè)基本狀況10分；2、項目概況分析及整體管理設(shè)想5分；3、擬建立的組織機構(gòu)及管理人員的配置、培訓(xùn)和管理5分；4、擬采用的工作計劃和物資裝備狀況5分；5、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理5分；6、針對該項目的物業(yè)管理服務(wù)原則、措施、特約服務(wù)5分；7、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃5分；8、擬采用的安全應(yīng)急事件處理預(yù)案5分；9、小區(qū)文化活動設(shè)想5分；（三）商務(wù)報價(30分)；1、物業(yè)費用測算指標（10分）：根據(jù)物業(yè)費收支測算的合法性、有關(guān)性、對應(yīng)性及合理性進行評分；物業(yè)費報標（20分）（1）以招標單位設(shè)定的物業(yè)服務(wù)基準價為本項目經(jīng)濟標底；（2）各有效投標人的投標報價與招標人的標底價相比，等于或在標底價正負1%之內(nèi)的價格得滿分，正負標底價2%--10%之間的投標報價扣5分，正負標底價16%--25%的投標報價得0分。（四）、現(xiàn)場答辨（10分）（1）答辯人物業(yè)管理知識和法規(guī)熟悉程度。（2）答辯人的思緒、條理性、針對性和回答問題的精確性。（五）本次招標文獻解釋權(quán)歸XXX企業(yè)。附件（一）投標邀請致：我單位擬對米羅灣項目物業(yè)管理服務(wù)項目進行邀請招標，貴企業(yè)如故意愿，請認真理解本邀請書內(nèi)容，于年月日之前聯(lián)絡(luò)我司報名及領(lǐng)取招標文獻。邀請單位：青島新海園房地產(chǎn)有限企業(yè)企業(yè)邀請對象：具有三級以上物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)未來標的：山東省青島市李滄區(qū)“米羅灣”項目招標項目基本狀況：項目位于李滄區(qū)惠水路581號使用性質(zhì)為：商品住宅建筑面積為：29.28萬平方米聯(lián)絡(luò)人：聯(lián)絡(luò)電話：聯(lián)絡(luò)及領(lǐng)取標書地址：青島市李滄區(qū)青山路618號XXX企業(yè)附件（二）投標函致：企業(yè)我方確認收到貴方提供的青島市“米羅灣項目一期”前期物業(yè)管理的招標文獻的所有內(nèi)容，我方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（投標單位名稱）作為投標單位在此提交的投標書為正本壹份，副本肆份。我方已完全明白招標文獻的所有條款規(guī)定，并重申如下幾點：1、我方?jīng)Q定參與青島市“米羅灣項目一期”前期物業(yè)管理的投標。2、本投標文獻的有效期為投標截止日至《中標告知書》發(fā)出之日，如中標，有效期將延至協(xié)議終止日為止。3、我方已詳細研究了招標文獻的所有內(nèi)容包括修正正文（假如有）和所有已提供的參照資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出模糊意見或誤解的一切權(quán)利。4、我方承諾投標文獻中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實的，并承擔由此引起的一切責任。5、我方同意按照貴方也許提出的規(guī)定而提供與投標有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。6、我方理解貴方不一定接受最低標價。7、我方假如中標，將保證履行招標文獻以及招標文獻修改書（假如有的話）中的所有責任和義務(wù)，在招標文獻規(guī)定的時間內(nèi)簽訂《物業(yè)管理委托協(xié)議》，并嚴格按國家有關(guān)法規(guī)履行自己的所有責任，按質(zhì)、按量、按期完畢《物業(yè)管理委托協(xié)議》中的所有任務(wù)。8、所有與本招標有關(guān)的函件請發(fā)往下列地址：地址：郵政編碼：投標單位（單位公章）：法定代表人或委托代理人（簽名或蓋章）：日期：年月附件（三）授權(quán)委托書企業(yè)：茲委托（居民身份證號碼：）、（居民身份證號碼）為我單位的委托代理人，代表我單位就前期物業(yè)管理招投標有關(guān)事宜辦理簽訂投標文獻、進行談判、簽定協(xié)議和處理與之有關(guān)的一切事物。特此證明授權(quán)委托單位（蓋單位公章）法定