學習情境四：物業(yè)的承接查驗

PropertyManagementPractices物業(yè)管理實務學習情境四物業(yè)管理的承接查驗物業(yè)管理實務CONTENT單元一知識準備單元二物業(yè)承接查驗的內(nèi)容與要求目錄單元三物業(yè)承接查驗的作業(yè)程序

單元一知識準備011.承接查驗的概念、意義（1）概念承接查驗，是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，在承接物業(yè)前，對新建物業(yè)或原有物業(yè)按照國家、地方有關規(guī)定和行業(yè)承接查驗標準，與交接人開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及物業(yè)相關資料進行檢查和驗收的活動。主體不同新建物業(yè)的承接查驗物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗1.承接查驗的概念、意義（2）意義承接查驗意義有利于界定清楚交接雙方對物業(yè)所應承擔的責任確保物業(yè)具備正常的使用功能，減少日后管理過程的維修、養(yǎng)護工作量，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件2.承接查驗的條件（1）新建物業(yè)承接查驗條件①建設工程竣工驗收合格、取得許可證和行政備案②市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成并安裝獨立計量表具③公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成④公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求⑤共用設施設備取得使用合格證書⑥物業(yè)使用、維護和管理的相關技術(shù)資料完整齊全⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件2.承接查驗的條件（2）原有物業(yè)承接查驗條件①（前期）物業(yè)服務合同依法解除或終止②新物業(yè)服務合同生效2.承接查驗的條件（3）承接查驗的依據(jù)1依據(jù)物業(yè)買賣合同2（臨時）管理規(guī)約3（前期）物業(yè)服務合同4物業(yè)規(guī)劃設計方案5開發(fā)商移交的圖紙資料6建設工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范3.承接查驗的范圍（1）物業(yè)相關資料1資料竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料2共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料3供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件

4物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件

5承接查驗所必需的其他資料

3.承接查驗的范圍（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備共用部位共用設備共用設施一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、照明設備、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。相關法規(guī)政策標準1.《中華人民共和國民法典》2.《物業(yè)管理條例》3.《建設工程質(zhì)量管理條例》4.《物業(yè)承接查驗辦法》5.國家有關建筑專業(yè)、強電系統(tǒng)、電梯與升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)等的驗收標準或規(guī)范

單元二物業(yè)承接查驗的內(nèi)容與要求021.圖紙、資料、文件類承接查驗的內(nèi)容與要求1資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料2綜合竣工驗收資料3施工設計資料4機電設備資料5業(yè)主資料資料2.共用部位、共用設施設備承接查驗的內(nèi)容與要求1建筑工程承接查驗的內(nèi)容與要求2強電系統(tǒng)承接查驗的內(nèi)容與要求3電梯與升降系統(tǒng)承接查驗的內(nèi)容與要求4空調(diào)系統(tǒng)承接查驗的內(nèi)容與要求5給排水系統(tǒng)承接查驗的內(nèi)容與要求6消防系統(tǒng)承接查驗的內(nèi)容與要求7弱電系統(tǒng)承接查驗的內(nèi)容與要求

單元三物業(yè)承接查驗的作業(yè)程序031.物業(yè)承接查驗程序確定物業(yè)承接查驗方案移交有關圖紙資料查驗共用部位、共用設施設備解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題確認現(xiàn)場查驗結(jié)果簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議辦理物業(yè)交接手續(xù)辦理備案手續(xù)2.物業(yè)項目承接查驗的注意事項1開發(fā)商制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。2物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)可以協(xié)議補充。不能達成補充協(xié)議的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

3如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量和設計問題，以及其他遺留問題，應及時提請開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)主委員會解決。

4現(xiàn)場查驗時，交接雙方應嚴格按照有關標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)商處理辦法，并商定再次查驗時間，按約定返修合格后，組織復驗。

5自物業(yè)項目交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同的約定，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。2.物業(yè)項目承接查驗的注意事項6物業(yè)項目交接后，開發(fā)商未按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。7物業(yè)項目交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，開發(fā)商應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，開發(fā)商應當依法承擔賠償責任。8開發(fā)商應按照國