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**國際公寓第三類空間,第三種生活項目市場調(diào)研報告**房地產(chǎn)咨詢有限公司2005-10-25**國際公寓項目市場調(diào)研報告目錄:鄭州概況鄭州簡介鄭州經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢鄭州房地產(chǎn)整體市場概述宣第解一避章杯權(quán)舉窩捕2脊0厚0悉2匙年傲鄭予州叛房普地殊產(chǎn)禁回遍顧飾第牌二卸章查塞觸朵岡2絕0珠0盞3菜年暮鄭喪州占房您地絕產(chǎn)麗市壺場奪分軍析假第挪三記章牙般皂趁毛2輛0嫌0越3耍年秋鄭技州變房窄地奴產(chǎn)俯政黎策待分依析科項跟目報區(qū)烤域諒房洗地平產(chǎn)煌市休場丸分滔析貍區(qū)答域因劃卡分芝區(qū)堆域丑市薦場筍分借析頌項炎目躁片蒸區(qū)悟市蛛場劫分建析速項含目耕區(qū)盒域樸在手售得樓帽盤選及昨競剝爭物對爬手限分床析殊項款目烏區(qū)晉域個暢益銷夸與志滯院銷道分角析連鄭明州棕概螞況枕第界一距章發(fā)帶撐馬鄭徹州洲簡找介念告沉型愿倍醋吹限掀野搞訴矛蘇嘆哲柴五貸熱地泛羞福夠疲插鴨久潤糠否覆反遣乏告奉盯破潮售復(fù)所邊欲敗上微留提幣沫盤駕在板菊極想語拋吃齊叨劈夫罵麗鏡麥販扔滾尿姥詢澡監(jiān)箭鬼責(zé)街休滑北戒之叛發(fā)專研驗綱種鄰迎慕巖圈據(jù)碎拍累暫恩式秩族題郵呼竹截危手卸隸叢某排患轉(zhuǎn)怠掠籍潛江彎牛胖祥棗寄歇陪尚紗荷膜姜腹盒暖弱累要料便億忍棵真睜耐絕宣娛刃佳澆旅很歪闊磁世筆綁冤乏晶巡難年吊猶微村晨稈信尊豐儉構(gòu)根波物駐礦鬧寧逼峰繡氣躁綢福怖普吃坡友鋤考企對渣爆稠軋鞏休死頂客柱破猾咱墊啦壤占哭撥屢含糖妥摟驅(qū)蠻首病網(wǎng)耗囑膊潑痰篩邁劉鄭聯(lián)州諷是假河善南忘省攝省石會附,等位腰于午河抓南鹿省捏中惜部虎偏比北桂,令北棟臨某黃汪河粉,藥西勿依唐嵩弊山瞎,似東巨南燕為仿廣叢闊驢的鏡黃改淮礎(chǔ)平殿原奶。掀早恥在勤3蔽5雨0約0祝年剩前閑,孤這太里累就罷是租商靠朝怎的寇重重要紐都康邑店,洲因澇此仿鄭脖州杏也時有琴商祖都攜之多稱爬。斷鄭忙州啄歷房史漏悠毛久此、超文棵化貝燦相爛鉗。擇舉蛋世紅聞淺名勤、鵲始道建趴于燕北兼魏尾的狐少爆林喊寺醋坐咳落醒于若嵩強山粘西切麓昆,鴉是銳禪飛宗焦祖到庭桐。薯少悶林斧功梅夫僚名兼揚黎天捧下符,壩為用中狗華頓武麥術(shù)庸的遠發(fā)耀展欲做更出沉了臭巨奴大勾貢行獻餡。見作限為祥河炭南渣省夏省亦會釣,毫全貫省危政坦治肅、屠經(jīng)打濟櫻和肚文擋化謀中蔑心蘿,鉤鄭解州店市者現(xiàn)暈轄誰5列市筑1吧縣佛6罷區(qū)鋪。鮮總德面止積簡7愉4偉4凡6尋.條2慚平疤方荷公騾里剃。邪市式區(qū)吳面子積狀1稀0證1哥0虧.要3娃平抵方糟公暈里使,離中咱心瞎建宿成位區(qū)橡1糧3關(guān)7尋.沃5您平素方運公庫里看。賢全聰市羞人夏員肝6勉7蕩7癢萬投,昂市去中錦心蓄區(qū)扮2葉3耳3跳.熱9炎9險萬來。暖2炸0配0扣1注年翁國梳內(nèi)悼生順產(chǎn)眾總巖值豎8獻2驗2戀億革元礙。抓鄭碧州背地停處雁中最原聾腹洋地飄,腥為傍隴惠海澤、杯京挖廣路兩驚大按鐵月路蛛干萍線倡交捎匯蟻處香,巧是倉全懲國旱重冊要墳的引交叨通墊樞扶紐密,符京終珠陪、去連筐霍孕兩及條姓高斧速憑路榴在遣鄭授州友交臘匯鄙,黑新內(nèi)建瘦4姐E案級燈鄭先州厘國榆際獄機浙場躺,坦有她5傷0擇條批航壓線障直都通拐國填內(nèi)滋外爹各公大求城朗市料及炸泰摧國苗、觸港予、惱澳體等郵國攪家屈和簽地息區(qū)山定蹲期裳航煩班獸,孔并案己今獲開得墊對殖外子國嗽籍稠飛治機玉開間放躍。肆鄭墾州銳市傷優(yōu)查越棉的任地飼理無位激置足對闖周攪邊才地因區(qū)闊有柱很毫強模的動輻枝射濾力椒,盼會鋒展蹈、梯商秒業(yè)汪批只發(fā)帝和須零艱售說設(shè)限施少齊茶全殘,臉物憤流超集業(yè)散囑量拼和跡人羨員織流貼動胖量形大遵,竭信撈息甜網(wǎng)禿絡(luò)床健桂全伯,爹通州訊臭設(shè)貌備省先澡進駕,款商么機壽無卸限燙。慘鄭浸州駛是袋新價興扮的贏工盡業(yè)觸城記市捐。熱紡渠織史、晉機抵械膽、煙鋁標(biāo)工賣業(yè)哭、翁耐升火駱材斯料探、皮能繪源少、蔑食塞品絡(luò)等敘工框業(yè)禾具木有最明改顯緣優(yōu)纖勢卷,窄并凡成援為凍鄭帳州寺工瞇業(yè)吐的其主殲導(dǎo)尿產(chǎn)瓦業(yè)暗,忍2割0掩0花1鄉(xiāng)年丸全隸市忽工攤業(yè)灘增錘加緣值普3概4確4彩.消7淡億蕉元鉤。常鄭怨州襯商過品普發(fā)前展狠源拼遠拴流氧長趣。斑現(xiàn)另有決批須零到貿(mào)格易肅業(yè)嫌和梢餐么飲棟業(yè)尿網(wǎng)晃點咬1挎2簡萬淡個擾,稻商賺品黎交臨易膀市奪場狹3的3鵲0冬個紛。秒2嚼0犬0關(guān)1釘年繳貿(mào)餐易蛾業(yè)路商采品過銷認(rèn)售送總數(shù)額捎達愉到元9暑3繁0膜.愧5與億拴,嘗社晴會好消情費隊品孔零斧售毫總移額虹達終到夏3桐8初5拘.夜5嘗億刮元盒。礦國娛家妨城敏市蹄規(guī)硬劃誠設(shè)姑計肉院摟學(xué)卻術(shù)僅信拳息居中肝心膀按踩照裙市喜場領(lǐng)發(fā)鴉育慎程嫂度紫、歡商銷品里經(jīng)稍濟吐流殘向仿和喬綜市合懇輻寇射呈力僵,近把撲我專國閘的吩中修心菊城旨市莖分枯為索五鎮(zhèn)級漠:勢第容一壞級則是滅國甩際榴性岔的懶中化心稀城焦市絹,遞有牽北盲京的、閃上勺海蘆、闊香序港劍、澡深蛾圳憲、蠢珠替海雙等州6隙個計城脂市釋;矛第脂二姨級蝦是擱跨維省削區(qū)紫的神國捉家萬中床心輝城倆市相,更包瘋括陸廣部州逗、假武城漢宏、搭鄭胳州嫂、蒜重股慶勸、炸成秘都堡、匆天豎津吊、蠅沈戀陽數(shù)、法大浩連集、晝南假京喊、滲西勝安兔、塘蘭年州鞏1移1歪個鄙城彩市災(zāi);身第除三興級憑是齊其寶他沉省雨會妥城季市窯;逼第闖四賢級特是典地楊級款市獎;環(huán)第尸五瞇級謠是題縣丈級不城刪市桑。炎其喊中鞠,鹽鄭辭州浩被信排測在蹦第再二創(chuàng)級眾的厭第泰三降位站。礦鄭吸州密城蒜市侮定戶位風(fēng)—炕—驕國旨家賤區(qū)罰域道商枯貿(mào)飽中敏心玩城周市鮮和丑具木有其中薪原止特驅(qū)色扭的針歷陷史植文轎化謠旅金游協(xié)名遞城怠第膜二謙章誓瓣目鄭扣州色經(jīng)鳥濟廁發(fā)梨展難狀刊況瓶一儲、舅2禍0見0客4永年耳鄭覆州征國門民堂經(jīng)猶濟注發(fā)驚展派狀淹況瓶:爹全畢年泰實雜現(xiàn)傳生夠產(chǎn)焰總足值猶1蔽3揭7漏5逢億托元出,庫增咐長買1予5星.講5躺%芒,鞠是通亞都洲販金華融符危華機逆以辭來津增團速鈴最惰高放的焦一叨年回,疫人瓜均參生芬產(chǎn)焰總聾值夠達嘉到攻2勉3科5逢0誦美缺元捎。束地雕方德財燥政助收嗓入虎1畫1雀4師.蚊8疼億呢元瓦,披增雁長塌3渡2氧.兄7繩%防;穴金鞋融襪機集構(gòu)里年餃末認(rèn)存賴款談余賤額冰達膽到?jīng)?似7興2屑4嗽.頸8罷億搬元脆,直增棒長販1祝1遷.猛9蠶%固;張非日公惠有旦制路經(jīng)早濟網(wǎng)完容成似增疲加踏值異6蘋8映7受億大元疊,興增丑長味2拒5成%旅,齡占窩全東市聽生閃產(chǎn)撥總壁值矮的嘗比崗重異達吐到霧5決0宗%普。塊完客成籌或以超炎額昨完桶成瞇了框新矮增菠就炮業(yè)氣再羽就儲業(yè)嬌1拼0譽萬毅人復(fù)、晚工物業(yè)梳技誘改卻投僅資駛1解0水0尺億希元副、型非芹公作有名制超經(jīng)桃濟誘增惰加板值森新倚增踐1跨0遠0籮億慎元蟲、材地羽方達財蜂政搏收心入哪1悠0浩0瓶億橡元奉、止新鐘設(shè)好立捷外捕資率企膝業(yè)它1德0廈0燒家什、粥規(guī)斬模琴以摸上怪工好業(yè)鑒銷顫售淘收籮入閣突估破聰1希0沖0諷0釣億邪元怒的楊“速六掀個掏一?!必Q目找標(biāo)卡。葉全裳市燭經(jīng)左濟逮進要入叫全曲面匹提聽速騙、蒜加戒快置轉(zhuǎn)恨型嚷的償新日階懇段意。苗…頭…諸…可…承…環(huán)工梨業(yè)癢經(jīng)愿濟享快吊速式發(fā)檢展竿,錘經(jīng)泥濟士效螞益耳大麥幅裹提斜高惠。歲全訴市應(yīng)規(guī)敵模糊以宣上變工辮業(yè)掩完鵝成謎增潛加怎值設(shè)4籍0園2悶.纖7斥億物元騰,侮增廉長米2熄3鐵.筋7裝%雨;膀?qū)崫F(xiàn)辣銷濫售蹈收證入樹1優(yōu)1緊8遭9饞.沒6汽億粉元廣,罩增織長看3劫5闊%舒;戶實添現(xiàn)礙利徒潤摟7拾4彈.封5運億簡元垂,排增飯長撥3禽8席.鄭7燃%誕;裝工正業(yè)畫經(jīng)撐濟墨效蹦益扇綜熊合浙指躬數(shù)同達科到問1脈6值0兵.典2起%局,潛提銀高沃1報6漫.酬7棚個這百橡分翅點朗。盾汽恭車戴、泡煤構(gòu)電持鋁環(huán)、立裝珍備舞制剪造乓業(yè)爪、朗食因品驚等網(wǎng)優(yōu)僵勢花行歌業(yè)鈔完劃成辯增膛加童值血2敘7浴2月.夜4歌億沾元主,梢占沃規(guī)補模圍以杯上盼工謙業(yè)色增強加患值棄的辣6宮7繭.餡6套%聚。決重陰點固技萌改忠項雅目歇投勞資渠突剩破悶百拜億播,同技麥改難投爽入段連店續(xù)粒3扇年莖實份現(xiàn)校翻鈴番疏。疑全攜年導(dǎo)新捉增器電殖力當(dāng)裝壤機突容揚量史9蛛9軍.排6水萬撇千諒?fù)邩?、艱鋁棵加萄工唐能達力過2邊0限萬姿噸竟、墻卷船煙勢2趙.矩7晝?nèi)f哄大撇箱至。怕大挑企甜業(yè)條大效集廈團奔規(guī)鎖模策日蠟益蔑壯虹大撿,尺有賤5犬0冬戶底企炕業(yè)堪銷析售霞收詢?nèi)肟≡谝r3席億苦元臨以愈上秩,皮宇緊通蝕集骨團腳、扛中柏鋁鋸河付南反分粱公殘司饑突隔破專5舌0神億火元賞。欲…齊…裹…段…饑…歪.聚.械固抖定醫(yī)資續(xù)產(chǎn)夸投周資謹(jǐn)持書續(xù)裹增圖長魄,亂薄丈弱幫環(huán)騙節(jié)誓得汗到桂加椅強慶。愁積辦極若貫晚徹身中茄央本宏揉觀道調(diào)麗控泳政女策任,貿(mào)對邀在傅建猶、圣擬扒建揉項庭目波進匪行飽了擁全舅面緣清村理績。故克膨服賴不騙利喬因瘡素劇影毛響勉,路全觀社自會刷固啞定侮資婚產(chǎn)吧投塵資攜完冤成犧6制5偽0按億皺元茄,炕增館長刮3攻0至%洋。求重階點附工盜程眾建含設(shè)際繼垂續(xù)粉保妹持疲增應(yīng)長餃勢泊頭攝,筋鄭即州維出惱口犬加腫工輕區(qū)囑標(biāo)婚準(zhǔn)梨廠日房刑、柳農(nóng)毀業(yè)拔路耍穿嗎鐵傳路敏編捉組飲站沉立踐交音、雅1爺0盯7灰國捕道耳輔遣道嘩等寄項紫目快建欠成滑投購入詞使針用鍋;啞鄭顧煤活白菌坪隊礦哄井缺、植正耀大款世乓紀(jì)耀城傷市畜廣穴場輪等桌項福目拉按離計島劃織推賢進吵;摩二呼、膀2炭0鞭0事5迷年膽鄭書州筍國躬民亭經(jīng)華濟霜發(fā)躬展斷總胡體湖目瓣標(biāo)口:師經(jīng)嚼濟副和標(biāo)社錯會怪發(fā)舒展開的速主斃要雅預(yù)刮期喚目育標(biāo)搭是圾:瘋?cè)斒欣p生迎產(chǎn)醋總狀值昌增認(rèn)長途1波3遺%爺;零地燙方親財喪政借收齒入員增積長幻1府4顧%滴;篩全南社欠會殲固迎定滔資幸產(chǎn)盛投廚資攔增別長管2滔5壟%晌;忽社犧會緒消肆費映品尚零高售胃總癥額灣增打長岔1膀3包%院;甚外煮貿(mào)陰出毯口倍增娃長冤2毅5堡%蝦,簡實朱際銷利態(tài)用評外國資淺增舅長序3到0后%獄;合居輝民情消貫費川品悠價巡格他總往水?dāng)_平搏上逐漲展控誤制閑在妨4杏%錘左粒右散;猶城豐鎮(zhèn)希居閃民術(shù)人罰均國可化支伍配煩收塵入霉增曲長寺8坦%罵,圣農(nóng)鼓民春人瀉均淹純代收促入年增亂長跪7道%濤;郊人耕口濟自刷然陸增紡長逢率鐘控卵制概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國道交匯處(項目的東面),來往各地極其便利;從金水路可直接到達鄭州市二大商圈——紫金山商圈和二七中心商圈僅需10桂分放鐘缺;石從謀金忍水泊路終到沃火莖車各站安,打時免間邀僅里為且1爹5毀分頭鐘訴左雜右澡;雄而幫從壇金才水胸路捕(懇項傅目虜所煩在狗地埋)膏到快達豬機滅場鬧則顧只蜜需翁3烏0否分蔬鐘椒。稱交著通弦路許線股主珠要徹以歷金竹水苗路濾為帽主善,距設(shè)土有側(cè)2蔑3膚、澤2至6緞、簽3袍7誰、肚7弓7繭、稈5拉8坡、玩8勒7殲和仁2崖0狼9熊等樣十戲多替條裂市旱內(nèi)查公曬交囑線三路代。2、人口分布及收入構(gòu)成由于該區(qū)(東區(qū):經(jīng)三路和城東路以東)主要以中區(qū)為鄰(農(nóng)業(yè)路以南、城東路以西、淮河路以北、嵩山路以東),而中區(qū)主要包含著金水區(qū)與管城區(qū)。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級行政機關(guān),也是這些省相關(guān)單位的家屬樓所在地,這些住宅樓屬于早期所起的樓房,無論是樓宇外觀還是使用功能等都不能滿足現(xiàn)有的住戶,隨著國家停止分配住房和公房上市等多種利好消息的刺激之下,這批工作比較穩(wěn)定,收入較有保障的公務(wù)員,特別是各級政府機關(guān)有灰色收入的機關(guān)領(lǐng)導(dǎo),更成為了鄭州購房置業(yè)的主力軍團。據(jù)政府相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計,鄭州中區(qū)、北區(qū)和東區(qū)的房地產(chǎn)市場置業(yè)人士有近75%以上的人來自于金水區(qū),其中有公務(wù)員或公務(wù)員背景的置業(yè)人數(shù)占50%左右,其余的多為經(jīng)商人士(含企業(yè)老板和小私營業(yè)主等)、外地市的企業(yè)老板和政府官員等。3、項目周邊配套1)周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況項目所在的金水東路嚴(yán)重缺乏大型或高檔次的商業(yè)配套,現(xiàn)有的商業(yè)配套分布凌亂,規(guī)模小、檔次低,如小商店、超市等。注:經(jīng)**公司了解,周邊的高檔次的餐飲及娛樂配套主要以**國際俱樂部和德億大酒店為主,此外,還在金水中路的國際飯店、中州皇冠假日酒店、索菲特國際飯店、威威娛樂廣場和熱舞會所等也是一個娛樂、休閑和飲食的好去處。2)項目周邊教育配套項目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊,有經(jīng)三路小學(xué)、省實驗小學(xué)和二十三中等。此外,還有各社區(qū)自身的教育配套,如新鑫花園幼兒園和銀基花園小學(xué)等。3)項目周邊金融配套項目周邊(主要為金水東路)有多間銀行,其中交行、中國銀行、鄭州商業(yè)銀行各一家,這此銀行網(wǎng)點多為分理處,規(guī)模普遍較小。此外,項目周邊的未來大道也有多間銀行。4)項目周邊醫(yī)療配套金水路作為河南省政府所在地,醫(yī)療配套設(shè)施齊全,周邊有多個醫(yī)院、小診所和眾多藥房等。醫(yī)院:河南省中醫(yī)院,河南中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等;診所:強中診所和鄭州美信醫(yī)院等;藥房:長遠大藥房和仟禧堂藥店等。從項目周邊配套情況看:規(guī)模相對較大、檔次較高的商業(yè)配套設(shè)施,目前還處于空白階段,有一定的市場空間和生命力;周邊的高檔次休閑娛樂設(shè)施相對較多,如**國際俱樂部和德億大酒店等,但缺少像上島咖啡、名典咖啡、迪歐咖啡和歌德咖啡等較中等檔次的休閑場所;周邊沒有一個大型綜合性購物商城(如家樂福和沃爾瑪?shù)却笮偷馁徫飶V場等),缺少一個起帶頭作用的商業(yè)中心;缺少以供一般業(yè)主使用的體育運動或體育休閑設(shè)施,如健身房和保齡球館等;缺少一些文化場館設(shè)施。四、項目周邊房地產(chǎn)狀況項目所處的金水路,它是鄭州最重要的一條東西主干道,兩側(cè)分布著河南省各級行政機關(guān)單位。隨著城市化進程的不斷加快,城市規(guī)劃的進一步加強(尤其是建設(shè)鄭東新區(qū)相關(guān)政策得到進一步的實施),現(xiàn)在金水路沿線,特別是金水東路的人文環(huán)境和投資環(huán)境已發(fā)生了極大變化,該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得日趨活躍,物業(yè)開發(fā)量不斷增多,形成較為激烈的競爭局面。根據(jù)鄭東新區(qū)的遠景總體發(fā)展概念規(guī)劃,鄭東新區(qū)西起107國道,東至京珠高速公路,北起連霍高速公路,南至機場快速路。新區(qū)總體規(guī)劃面積約150平方公里,近期建設(shè)45平方公里。在規(guī)劃中,鄭東新區(qū)將引入了生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市和環(huán)形城市的先進理念,立意新穎,風(fēng)格獨特,體現(xiàn)出以人為本的精神和改善人居環(huán)境的意愿。新的規(guī)劃把城市結(jié)構(gòu)分為CBD、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等若干組團,從而為鄭州城市遠景建設(shè)制定出具有中國特色的可持續(xù)性城市發(fā)展方案。而第一階段建設(shè)的CBD商務(wù)中心離本項目只有一路之隔。受上述利好因素所影響,眾多發(fā)展商紛紛搶占107國道兩側(cè)或金水路、鄭汴路周邊的土地市場(主要表現(xiàn)為都市村莊和一些老城區(qū)的改造等),與此同時,現(xiàn)已在該區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商,已逐漸發(fā)展成為鄭州綜合實力較強的知名企業(yè),如建業(yè)集團(建業(yè)城市花園)和河南天鷹(大河錦江花園)等,這些實力較強的發(fā)展商進駐該區(qū)域,進一步加劇了本區(qū)域競爭力度。近年來,本項目周邊區(qū)域的開發(fā)樓盤逐漸增多,較有知名度和代表性的有新鑫花園、未來花園和大河錦江花園等。第四章項目片區(qū)在售樓盤及競爭對手分析新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時代城、鑫苑名家等;錦江國際花園、未來花園、吉祥花園等;建業(yè)桂園·新天地、英協(xié)花園、百合花苑·香儐桂俯、鳳凰城、中凱海上·香頌、長城康橋花園等;東明花園、佳億花園、仟禧·金水灣一、項目競爭樓盤及分析根據(jù)對周邊樓盤各方面的分析,我們認(rèn)為,本項目的競爭對手應(yīng)為如下幾個:1、建業(yè)新天地(尾盤)※樓盤概況:項目位于鄭汴路與107國道交叉口西北角,由建業(yè)住宅集團(中國)有限公司投資建設(shè),一期規(guī)劃建筑6棟12層的小高層及1棟7層的多層建筑,均價3800元/㎡,綠化率約25%。該項目東臨107國道,噪音影響較為嚴(yán)重,南臨近鄭汴路建材市場,人流車流量大,流動人口多,整體外部環(huán)境差。目前推出的是二期,為3棟12層的小高層,共13個單元,272套,得房率為85%,目前項目已完成全部銷售工作?!煌ㄇ闆r:項目緊鄰107國道,出入市區(qū)交通便利,門前為主干道鄭汴路,路面寬闊平整,路況良好。項目對面為建材市場,日常人流車流量大。周邊公交線路只有507、35、85路,公交站點的不足,不能保證業(yè)主的日常出行方便?!鶓粜头治觯阂环績煞咳克姆棵娣e40—50㎡80—110㎡150—160㎡180—190㎡復(fù)式面積140—150㎡170—180㎡230—240㎡270—280㎡330—340㎡由上表看出,面積區(qū)間從40—340㎡跨度較大,戶型規(guī)劃多元化,從一定程度上擴大了客源范圍。根據(jù)銷售現(xiàn)場及內(nèi)部了解,該項目的主力房型為復(fù)式,約有100余套,占總戶數(shù)的40%;其余為三房和四房,各占15%左右。由于建業(yè)集團在前期開發(fā)的建業(yè)城市花園、金水花園均以“大面積舒適戶型”進入市場,并確立其品牌,所以此次開發(fā)的項目的戶型仍以大面積為方向,符合其品牌效應(yīng),但時至今日該區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場,競爭激烈,可見其市場定位難以脫離同質(zhì)化競爭,影響其銷售速度。※價格分析:目前均價為3800元/㎡,價位居高區(qū)域市場。主力面積規(guī)劃大,主力總價在80—135萬之間,在該區(qū)域內(nèi)屬高總價樓盤。且區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場,競爭激烈,與區(qū)域內(nèi)其他樓盤相比,在價格上完全不占優(yōu)勢?!N售分析:前期內(nèi)部認(rèn)購多為老業(yè)主購買,正式銷售中市場反映較為一般,甚至與推廣成本投入相比較而言并不理想,高總價對客戶的經(jīng)濟實力提出了較高的要求,從而導(dǎo)致客源相對狹窄。但其新穎的創(chuàng)意和產(chǎn)品設(shè)計,征服了眾多的購房者,目前項目已完成100%銷售工作?!驮纯蛯樱河捎陂_發(fā)商企業(yè)在河南具有較高的知名度,從而吸納了相當(dāng)多的外地客源,占50%居多,是典型的外銷型樓盤。客戶多為政府高官,有隱形收入者、外企公司的高層管理者、大公司如證券公司、銀行的老總等,整體素質(zhì)高,年齡在40—50歲的取得事業(yè)成功的人士,多為二次、三次置業(yè)者,他們極為身份地位與居住檔次的相符。每月固定收入在5000—6000元,且有額外收入的家庭?!椖績?yōu)劣勢:優(yōu)勢:·發(fā)商實力雄厚,具有很高的品牌知名度與美譽度,名牌效應(yīng)在客戶的購買因素中占主導(dǎo)地位,有利于項目的銷售?!粜鸵?guī)劃合理,符合大面寬、小進深;動靜分離的設(shè)計理念。·內(nèi)部配套設(shè)施相對完善,保證業(yè)主日常生活的便利,會所設(shè)計提升業(yè)主的高品質(zhì)生活?!ろ椖坑猩倭康囊环繎粜屯斗?,擴大其客源范圍,加快銷售速度?!ど鐓^(qū)內(nèi)綠化面積較大,達25%左右,桂花樹的栽植收到客戶喜愛,提高業(yè)主的生活品質(zhì)。劣勢:·107國道,平時車流量大,有嚴(yán)重的噪音及灰塵污染。·開發(fā)商注重對商業(yè)市場價值的挖掘,將項目臨街的門面房規(guī)劃作為高檔的家具市場,人流車流量大,使環(huán)境嘈雜,從而使樓盤住宅的整體品質(zhì)大打折扣,直接影響業(yè)主未來生活品質(zhì)?!ぶ髁粜兔娣e規(guī)劃大,總價在80—135萬之間,使客源過于狹窄,不利于項目的快速銷售?!ご藚^(qū)域大面積戶型集中供應(yīng),競爭激烈,價格并不優(yōu)勢。·周邊公交線路少,只有507、35、85路公交站點,不能保證業(yè)主的日常出行方便快捷。期房且建設(shè)工期慢,客戶在觀望較中容易流失。2、錦江國際花園(尾盤)※樓盤概況:錦江國際花園由多方投資,發(fā)展商為河南天鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,該項目位于未來大道與維五路交匯處,總占地97畝,總建筑面積16萬㎡。錦江國際花園于2000年5月投放市場,一期項目規(guī)劃為多層純復(fù)式,現(xiàn)為二期高層項目,由為4棟26層和3棟28層高層組成,共1020戶,項目1—3層為商業(yè)用房,4層以上為住宅。先建4棟26層高層,目前項目已完成100%銷售任務(wù),且已交房?!煌顩r:項目東鄰107立交橋,出入市區(qū)交通便利,門前為未來大道,與金水路貫通,直通市區(qū),社區(qū)門口設(shè)有23、206、312路車通行?!鶓粜头治觯阂环慷咳克姆繌?fù)式面積(㎡)38—6060—10080—110150—210220—250240—360由上表看出,該項目的戶型面積從38—360㎡,面積范圍的寬泛決定客戶層次的不同。根據(jù)銷售現(xiàn)場及內(nèi)部了解,該項目的主力房型為38㎡的一房一廳小戶型,并有60—100㎡的一房二廳戶型,二者占總戶數(shù)的近50%;80—110㎡的兩房占20%,其次為150—210㎡的三房,220—250㎡的四房,復(fù)式為極少數(shù)。※價格分析:小戶型均價3600元/㎡,主力總價在13萬元左右,其它戶型均價3500元/㎡,單價范圍從2800—3300元/㎡,主力總價在50萬元左右。※銷售分析:該項目以大量小戶型入市與周邊樓盤形成差異化,一套38㎡的小戶型總價在13萬元左右,商家的目的在于對該區(qū)域投資升值潛力的挖掘,購買者也多看好投資前景,但高總價的小戶型銷售還是不甚樂觀。該項目的戶型面積從38—360㎡,面積范圍的寬泛決定客戶層次的不同。一方面滿足了不同人士的需求,另一方面從營銷角度上帶來難度,30多平米的小戶型與300多平米的豪宅共存,營銷的市場風(fēng)險高。二房占取比例相當(dāng),與三房、四房主導(dǎo)市場的局面不相符?!驮磳用妫嚎驮匆越鹚畢^(qū)客戶為主,還有相當(dāng)部分外地客戶。小戶型的客戶趨于年輕,28—35歲之間,事業(yè)處于上升階段具有投資意識的年輕人,但經(jīng)濟基礎(chǔ)不夠強。其他住宅的客戶多為企業(yè)高管、機關(guān)中高層、專業(yè)技術(shù)人員、私營業(yè)主等,整體素質(zhì)高,年齡在35—45歲的人群,多為實力相當(dāng)?shù)亩巍⑷沃脴I(yè)者,他們較為重視生活品質(zhì)?!鶅?yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:·地段好,商務(wù)與高檔住宅聚集區(qū),緊鄰鄭東新區(qū),投資升值潛力大。·外部環(huán)境好,社區(qū)居住環(huán)境較為成熟?!?—3層的底商配套,極大的豐富業(yè)主生活。劣勢:·107國道,平時車流量大,有噪音及灰塵污染?!ず笃谖飿I(yè)管理費較高?!ば粜涂們r高,銷售阻力大。4、香濱桂府(尾盤)※樓盤概況:香濱桂府由鄭州中實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),該項目屬于百合花苑二期項目,位于商城東路與風(fēng)臺路交界處(金水東路南面,熊兒河邊上)。小區(qū)總占地面積80畝(含15-20畝商務(wù)酒店),總建筑面積達9萬㎡,總戶數(shù)約為600戶左右,由多層和小高層組成,一期多層已入住,現(xiàn)開發(fā)的二期香濱桂府(小高層)總建筑面積約為5萬㎡共330戶,04年5月交房入住。該項目是一個以桂花為主的主題社區(qū),社區(qū)重點突出百年桂花為代表的成樹園林,以及改造后的熊兒河水景,宣傳一種桂花·水岸·生活為一體的居住精品社區(qū),現(xiàn)項目銷售至30-40%左右?!涮谞顩r:該項目自身規(guī)模適中,區(qū)內(nèi)配套一般,區(qū)內(nèi)設(shè)有超市、兒童樂園和會所等配套設(shè)施,基本能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。小區(qū)車輛進出使用智能化管理系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、三重樓宇對講系統(tǒng)?!煌顩r:項目東與建業(yè)、英協(xié)為鄰,南接鄭汴路,北連金水路,西臨東明路,出入市區(qū)交通便利,設(shè)有2、27、52、61、77、105和208等多條市內(nèi)公交線路。※戶型統(tǒng)計:三房二廳四房二廳復(fù)式面積130.35-148.54-160.71㎡149.23-164.39-168.39-176.41㎡370㎡※價格水平:均價:2400元/㎡管理費:約0.7元/㎡※客源層面:客源主要來源于金水區(qū)。由于該項目是以桂花為主的主題開發(fā)小區(qū),熊兒河的改造也給該社區(qū)的銷售注入了新的活力,吸引了周邊眾多的私企老板以及企業(yè)高層管理人員。同時也有相當(dāng)一部分客戶來源于外地客戶?!鶅?yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:規(guī)模適中、價格一般、交通便利;小區(qū)環(huán)境較好,擁有桂花成樹資源和熊兒河的水資源;項目已封頂,不存在工期問題。劣勢:項目周邊環(huán)境還較為雜亂,有待于改善;戶型相對較大,總價較高。5、海上·香頌(尾盤)※樓盤概況:該項目位于管城區(qū)鄭汴路與東明路交叉口西南角,占地65畝,建筑面積為9萬㎡,容積率2.4。由鄭州中凱置業(yè)有限公司及河南省至誠置業(yè)有限公司(為中凱控股項目公司)開發(fā),上海中凱物業(yè)公司負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。建筑設(shè)計由澳大利亞DEM設(shè)計策劃有限公司擔(dān)綱,為8棟12F小高層,1棟19F組成的住宅社區(qū),規(guī)劃總戶數(shù)為662戶,綠化率33%,戶數(shù)車位比:3:1。目前一期5棟小高層、二期3棟小高層及1棟高層已峰頂并交房。主要配套為1100㎡會所(棋牌室、健身房、美容院等),及太陽能集中供熱等。※戶型分析:產(chǎn)品主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi),面積在126—132㎡之間,占44%以上,其它為兩房兩廳兩衛(wèi)101——110㎡及復(fù)式160㎡——220㎡。※價格分析:均價3400元/㎡,主力總價為40—65萬元。
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