中國城市購物中心的區(qū)位特征與鋪期利率

中國城市購物中心的區(qū)位特征與鋪期利率

根據(jù)購物中心關于零售租金的實證研究，它真正開始于20世紀90年代，已成為世界學術界的中心。隨著中國經(jīng)濟社會的發(fā)展進步和城市化進程的快速推進,購物中心在中國的各個主要城市蓬勃發(fā)展,已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。同時,理論界對中國城市購物中心的研究興趣也與日俱增。盡管如此,但據(jù)筆者檢索,幾乎沒有關于中國城市購物中心的租金市場相關的實證分析。①Eppli和Benjamin(1994)總結(jié)說,關于商鋪租金的實證分析仍然較少,主要是由于受到數(shù)據(jù)可得性的限制。而且,關于購物中心租金的已有的實證研究多集中于美國市場。然而,在美國,大多數(shù)的購物中心是位于郊區(qū)的單層建筑,消費者主要以私家車作為主要的出行方式。許多郊區(qū)購物中心在設計上是完全標準化的,這也使得部分零售租金的實證研究都假定其零售空間是同質(zhì)的(如Benjamin等,1990;1992)。中國城市的購物中心與美國的截然不同。中國絕大部分的購物中心多位于較為繁華的市區(qū),大多是獨立的多層建筑或占據(jù)著高樓大廈的底部幾層(上面通常為辦公樓或住宅)。雖然中國家庭轎車正在快速增長,但對于大多數(shù)人來說,出行購物方式仍然是以公共交通為主。就人流量和可達性而言,購物中心內(nèi)的零售空間通常是異質(zhì)性的。甚至在同一購物中心內(nèi)不同樓層、不同位置的零售空間也是異質(zhì)性的。這也使得本文基于中國購物中心商鋪租金的實證研究,十分具有現(xiàn)實意義。本文在不同的商業(yè)環(huán)境背景下,評估許多國外研究的程序性結(jié)論(thestylizedfacts)的一般性和穩(wěn)健性。更為重要的是,筆者立足于中國購物中心的實際,融人了大陸城市購物中心的一些特有變量,拓寬了零售空間同質(zhì)性的假設,試圖更深入地對商鋪租金的影響因素做出解釋。一、基于特征成本理論和模型的構建(一)特征價格理論特征價格模型(HedonicPriceModel),國內(nèi)也稱為享樂價格模型,一直是國外房地產(chǎn)研究的熱點之—(Gillard,1981;Walden,1990)。20世紀中期,Tiebout(1956)、Lancaster(1966)、Muth(1966)、Ridker(1967)、()ates(1969)和Rosen(1974)等把特征價格理論引入房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟學領域。但是,通常認為,奠定特征價格模型理論基礎的是Lancaster(1966)的新消費者理論和Rosen(1974)的市場供需均衡模型。特征價格理論認為,消費者對異質(zhì)性商品(如汽車、住宅等)的需求,并不是基于商品本身,而是因為商品所內(nèi)含的特征或?qū)傩?。異質(zhì)性商品所擁有的這些特征結(jié)合在一起形成影響效用的特征包,商品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的,通過產(chǎn)品特征的組合影響消費者的選擇。因此,購物中心商鋪租賃價格將由于內(nèi)在特征的不同而不同,商鋪租賃價格則是其所包含特征的邊際價格(或隱含價格)之和。(二)特征價格模型與購物中心無價模型近年來,中國許多學者也對特征價格模型進行了深入研究,如特征價格模型理論綜述(賈生華、溫海珍,2004;王德、黃萬樞,2005)、房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方面的應用(蔣一軍、龔江輝,1996;王力賓,1999;劉芳,2003等)、土地價格的應用研究(彭新育、吳甫成,1998;劉衛(wèi)東、陳佳驪,2003;周剛?cè)A,2004;李信儒等,2005),以及對住宅價格的實證分析(馬思新、李昂,2003;溫海珍、賈生華,2004,2006;周華、李同生,2007;王德、黃萬樞,2007),這些都為本文將特征價格模型應用于中國城市的購物中心產(chǎn)業(yè)提供了借鑒。其實,在國外大約有一半多的房地產(chǎn)價格研究都是采用特征價格模型進行的實證研究(Chau,2001),但多集中于住宅市場。①盡管如此,仍然有學者對購物中心產(chǎn)業(yè)進行了嘗試,如Benjamin(1988)和Benjamin等(1992)使用了特征價格模型來估計租約條款的價值,以解釋零售租金的變化。Carter和Vandell(2005)采用半對數(shù)(semi-log)形式的特征價格模型估計了非主力店的租金,特征變量包括:距離特征、租戶特征、租約特征和區(qū)位特征。中國城市的購物中心商鋪具有較強的異質(zhì)性,因而采用特征價格模型較為適合。結(jié)合典型的住宅特征價格模型以及Carter和Vandell關于購物中心租金的研究,筆者認為購物中心商鋪租金主要由四方面特征所決定:區(qū)位特征(LOCATION)、建筑特征(STRUC-TURE)、商鋪特征(TENANT)和租約特征(LEASE),如模型(1)所示。其中,區(qū)位特征包括商圈購買力、購物中心可見性(visibility)和可達性(accessibility);建筑特征包括建筑規(guī)模、建筑年限和建筑設計等;商鋪特征包含商鋪面積、商鋪品牌和商鋪位置等;而租約特征由于數(shù)據(jù)獲取的限制,僅包括租約期限、簽約年份和租金形式變量。二、模型變量和研究假設(一)購物中心有效性的測量購物中心的可持續(xù)發(fā)展,需要一定商圈人口和商圈購買力的有效支撐。購物中心的區(qū)位一旦確定,實際上就已經(jīng)決定了該購物中心的核心商圈。Sirmans和Guidry(1993)指出購物中心選址在人口稠密、增長潛力大、收入高的區(qū)域,租金將會更高。Ownbey等(1994)、Gatzlaff等(1994)、Hardin和Wolverton(2000,2001)以及Hardin等人(2002)等都指出,商圈購買力對租金水平具有顯著的正向影響。借鑒Gatzlaff等(1994)以及Hardin和Wolverton(2000)的研究,本文采用商圈有效購買力(EPP,EffectivePurchasingPower)的概念,由核心商圈內(nèi)的家庭數(shù)和平均家庭收入的乘積表示。假設購物中心有效購買力越強,其租戶所需支付的租金越高。購物中心的交通可達性和可見性也是需要著重考慮的區(qū)位因素之一(見Sirmans和Guidry,1993;Gatzlaff等,1994;Sirmans等,1996;Ownbey等,1994;Hardin和Wolverton,2000)。購物中心的選址必須使其高度可見,并且容易到達。因而,筆者預期購物中心的可見性(CVISIB)和可達性與零售租金水平呈正相關關系?？梢娦缘臏y量,借鑒了Ownbey等(1994)提出的“從主干道/超市停車場看租戶標志的百分比可見度”的條款;可達性的測量,則通過500米半徑內(nèi)的公交路線數(shù)量(BUS)和每千平方米停車位數(shù)量(CPARK)來代表。一方面,對于中國城市而言,公共交通仍是消費者出行購物的主要方式之一。但是,公共交通的可達性在現(xiàn)有的文獻中卻很少受到關注(Tay等,1999)。在軌道交通仍不發(fā)達的中國城市,筆者認為,公交路線數(shù)量更多的購物中心,使消費者的出行購物更加便利,所以預期能向租戶索取更高的租金;另一方面,隨著中國城市私家車擁有量的持續(xù)增長,購物中心單位面積停車位數(shù)量更多,將使私人交通的可達性得到增加,因而預期其對零售租金產(chǎn)生正的效應。(二)建筑特征與商業(yè)租金的關系1.消費者剩余資源集聚研究Sirmans和Guidry(1993)以及Gatzlaff等(1994)認為,規(guī)模越大的購物中心,具有更多樣的租戶組合以及更高程度的租戶空間集聚,其不僅具有更為廣泛的消費者基礎,而且更有利于消費者的比較購物。Tay等(1999)則認為,因為更大型購物中心的店主控制了更大的市場分額,他們具有更強的市場勢力,因而能夠從零售商手中提取更多消費者剩余。此后,Hardin和Wolverton(2000,2001)、Hardin等(2002)、William等(2006)等相關研究中,都包含這一變量。這里同樣假設購物中心的建筑規(guī)模(CSIZE)越大,店主所能獲取的商鋪租金越高。2.香港購物中心的變革眾多研究指出,購物中心的年限與索要的租金是負相關的,這是因為年代更久的購物中心容易遭受建筑設施老化和租戶組合不恰當?shù)确矫娌焕绊?如Sirmans和Guidry,1993;Gatzlaff等,1994)。而當消費者需求變化時,它們的租戶空間往往無法進行有效的調(diào)整。此后的諸多研究都得出與此相似的結(jié)論。然而,Tay等(1999)卻認為,香港購物中心的定期翻新,可以消除建筑老舊對吸引消費者的不利影響,而且年限長的購物中心歷史更為悠久,通常聲望也更好。可見,購物中心的建筑年限是影響租金水平的重要因素。雖然中國(大陸)城市的購物中心在建筑形態(tài)上與香港的購物中心十分接近,但建筑年限相比要短得多。從經(jīng)營的穩(wěn)定性和購物中心聲望角度考慮,筆者預期建筑年限(AGE)越長的購物中心,租戶所需支付的租金越高。3.建筑對零售賠償金的影響通常而言,購物中心的建筑設計包括線型(或“帶狀”)、L型、U型購物中心等多種形態(tài)oSirmans和Guidry(1993)、Gatzlaff等(1994)、Sirmans等(1996)、Hardin和Wolverton(2000,2001)、Hardin等(2002)以及William等人(2006)等眾多研究,都將建筑設計作為影響零售租金的一個重要決定因素之一。根據(jù)本文調(diào)研對象的實際情況,將其分為L型、U型和其他三類,采用L型建筑(LSHAPE)和U型建筑(USHAPE)兩個虛擬變量來表示。(三)基于企業(yè)特征的企業(yè)租金關系1.零售市場的規(guī)模商鋪面積是購物中心商鋪租金的重要決定因素之一。其原因主要集中于以下三方面:(1)規(guī)模經(jīng)濟。如Benjamin等(1992)和Tay等(1999)都指出,因為每份租約的交易成本可能是與零售空間的規(guī)模相互獨立的,那么每個零售商都占據(jù)了一個更大面積的零售單元,將會減少所需要協(xié)商的租約數(shù)量,從而帶來規(guī)模經(jīng)濟。(2)討價還價能力。Tay等(1999)認為,在單個租約中合并的零售單元的數(shù)量越多,一個租戶與店主達成交易的討價還價能力就越強,這時他們就能夠減少店主所提取的經(jīng)濟租金。(3)產(chǎn)品選擇。更大面積的商鋪通常也意味著更為豐富的產(chǎn)品選擇,因而對消費者的吸引力更大(DesRosiers等,2005;Carter和Vandell,2005)。因而,筆者預期商鋪規(guī)模(SIZE)越大,所需支付的租金水平越低。2.購物中心品牌定位Benjamin等(1990,1992)和Tay等(1999)等在對購物中心進行研究時,都十分強調(diào)連鎖店對租金的影響。但是,在專家訪談和實際調(diào)研過程中,筆者發(fā)現(xiàn)購物中心在招商時,相對于是否為連鎖店而言,他們更加重視所引進品牌的知名度。購物中心的運營管理者多從經(jīng)驗角度,將品牌分為國際一線品牌、國際二線品牌、國內(nèi)一線品牌和國內(nèi)二線品牌。一方面由于分類依據(jù)缺乏,另一方面由于操作難度較大,本文根據(jù)品牌的知名度和輻射區(qū)域,將品牌分為國際品牌、國內(nèi)品牌和地區(qū)品牌。筆者預期國際品牌(IBRAND)商鋪,由于其極強的品牌號召力,他們要比同類商鋪支付的租金更低。而國內(nèi)品牌(NBRAND)次之。3.購物中心零售空間異質(zhì)性對中國大陸城市的影響美國購物中心多位于郊區(qū)的單層建筑形式和以私家車為主的消費者出行購物方式,使得早期Benjamin等(1990,1992)假定購物中心內(nèi)部的零售空間是同質(zhì)性的。這一假設在后續(xù)研究中有所突破,如Tay等(1999)以及Carter和VandelK2005)都認為購物中心零售空間是異質(zhì)性的。如前所述,由于與美國購物中心建筑區(qū)位和建筑形態(tài)上差異較大,中國(大陸)城市的購物中心零售空間的異質(zhì)性較為明顯。而且購物中心內(nèi)不同位置的商鋪,其客流量明顯不同。筆者預期,商鋪的位置越容易到達(ACCES),可見性(VISIB)越高,租戶需要支付的租金水平越高。鑒于商鋪樓層變量對于中國城市多樓層購物中心的重要意義,這里對其進行單獨考慮。借鑒Tay等(1999)的研究,筆者預期位于一樓(GFLOOR)的商鋪,需要支付租金溢價;而距一樓層數(shù)(ALEVEL)越高,意味著租戶所處樓層越高,預期其支付的租金越低。(四)租約期限、購物中心、退而不穩(wěn)除了上述變量之外,根據(jù)數(shù)據(jù)的獲取情況,本文還增加了租約期限、簽約年份和租金形式3個變量,來識別不同租約條款對租金水平的影響。Benjamin等(1992)和Tay等(1999)都指出,租約期限(TERM)是商鋪租金的影響因素之一。但是,Benjamin等僅發(fā)現(xiàn)了不顯著的負面影響,Tay等則發(fā)現(xiàn)租約期限對租金具有不顯著的正向影響。因而,這里筆者也無法預期它是否將會對租金具有顯著的影響。與歐美等發(fā)達國家購物中心發(fā)展較為成熟不同,中國城市的購物中心起步較晚,租戶的簽約時間都集中在近幾年。發(fā)展商為了鼓勵招商,通常會給予早期簽約的租戶一定的租金折扣。因而,筆者預期簽約年份(YEAR)越早,租戶所支付的租金越低。這里,筆者還試圖探討是否租金形式(LEASE)的不同,會影響到租戶所支付的租金情況。三、零售商鋪主要租約期限及租約面積中國購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間短,市場不完善,數(shù)據(jù)沒有公開,因而獲取十分困難。本研究的數(shù)據(jù)采集時間集中于2007年5-8月,所收集的樣本是由長三角(上海、杭州、嘉興和紹興)和珠三角(深圳)地區(qū)的6家購物中心的457家零售商鋪所組成。6家購物中心的平均建成時間約為2005年3月,可見中國的購物中心產(chǎn)業(yè)確實起步較晚。購物中心的平均建筑規(guī)模約為8.28萬平方米。購物中心的可見性和可達性較好,擁有的單位面積停車位達到7.33個/千平方米,公共交通較為發(fā)達,平均擁有7.74條公交線路。457家零售商鋪的租約時間大多數(shù)始于2005-2007年,平均的租約期限約為3.77年(2001年為1)。而且,大多數(shù)的租約采用的是固定租金的形式,約占總樣本的96.50%。商鋪的租金水平中值為每月150.06元/平方米。有超過1/2的商鋪位于一樓,占57.77%。所有商鋪樣本中,有28.01%的商鋪屬于國際品牌,33.70%是國內(nèi)品牌。因為樣本中部分租約包含營業(yè)額百分比租金,①所以本研究采用單位面積總租金或租金水平,作為研究的因變量。與Benjamin等(1992)、Sirmans和Guidry(1993)、Gatzlaff等(1994)、Tay等(1999)、Hardin和Wolverton(2000,2001)、Hardin等(2002)以及Carter和Vandel(2005)相一致,采用半對數(shù)回歸模型,LRENT定義為零售商鋪(在租約期限的跨度內(nèi))平均月租金的自然對數(shù),用元/平方米來度量。對于包含按營業(yè)額百分比確定租金的租約,LRENT指的是租戶2006年所支付的月平均租金的自然對數(shù)。同時,自變量中的3個連續(xù)變量購物中心規(guī)模(CSIZE)、有效購買力(EPP)和商鋪面積(SIZE)也進行了同樣的變換。四、最小二乘法估計類似于Benjamin等(1990,1992)、Gerbich(1998)、Tay等(1999)、Hardin和Wolverton(2000,2001)以及Handin和Carr(2006)等所做的研究,模型采用最常用的最小二乘法(()LS)進行估計。實證結(jié)果表明:進入方程的15個自變量中有12個在10%的水平下統(tǒng)計顯著。如表1所示,9個變量顯著性水平小于1%。而國際品牌(IBRAND)、國內(nèi)品牌(NBRAND)和租金形式(LEASE)3個變量的顯著性水平均大于10%。總體而言,對數(shù)模型擬合數(shù)據(jù)情況相當理想,經(jīng)調(diào)整的R2為0.793,且F統(tǒng)計量(等于117.74)強有力地拒絕模型沒有解釋力的零假設。除位于一樓(GFLOOR)變量外,絕大多數(shù)(在1%、5%或10%水平下)顯著的解釋變量都得到預期的符號。模型檢驗表明,所有變量中VIF值最大的僅為4.154,可認為自變量之間共線性并不嚴重。該模型基本滿足正態(tài)性假設、等方差性假設和獨立性假設,具有良好的擬和度和較高的解釋能力。(一)購物中心市場的競爭將更加激烈正如所預期的,購物中心所處的核心商圈的有效購買力(EPP)越強,租戶應當支付更高的租金溢價。實際上,區(qū)位條件在很大程度上決定了購物中心的商業(yè)發(fā)展前景,而足夠的人口和旺盛的購買力是支撐購物中心發(fā)展的重要基礎。購物中心核心商圈的有效購買力越強,通常也意味著該商圈集聚著大量人口,而且這些人口的平均購買力較強,這使得該商圈內(nèi)的購物中心更容易實現(xiàn)更高的銷售收入,因而其租戶理應支付更高的租金。交通更為便捷(由CPARK表示)的購物中心,其商鋪需要支付更高的租金溢價。近年來,伴隨著城市化的快速推進,中國城市的購物中心多選址在城市主干道旁,或者公共交通發(fā)達區(qū)域,這可能也是公交路線(BUS)變量沒有進入回歸方程的重要原因之一。當駕車出行購物成為越來越多消費者的選擇時,購物中心作為人流集聚的區(qū)域,擁有大型停車場的空間,就顯得尤為重要。雖然本文的研究沒有涉及地鐵、輕軌等城市軌道交通,但是從新加坡、香港等購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)達的區(qū)域來看,購物中心的選址與城市地鐵等軌道交通的終端相結(jié)合,將成為中國未來購物中心的發(fā)展趨勢。此外,選址在更醒目區(qū)域的購物中心零售空間,能夠獲得更高的租金溢價。因為購物中心的可見性(CVISIB)更高,意味著該購物中心越容易為消費者所發(fā)覺,從而也就提高該購物中心對于消費者的吸引力。(二)購物中心的建筑年限本研究發(fā)現(xiàn),購物中心的建成年限(AGE)越長,租戶所支付的商鋪租金越高。這一結(jié)果與Sirmans以及Guidry(1993)和Gatzlaff等(1994)的研究結(jié)論很不相同。他們的研究結(jié)果表明,年代更久的購物中心,更容易遭受物理上的忽視、租戶組合的不恰當,以及設施老化的影響。對于這種研究結(jié)論的差異的一種可能解釋,是本研究中的購物中心與他們的研究中的購物中心在建筑年限上存在巨大的差異。在他們的研究中購物中心的年齡都分別達到了15.7和14.5年。雖然與Tay等(1999)關于香港購物中心租金的研究結(jié)論倒是較為相似,但Tay等的解釋是由于香港購物中心的定期更新升級、租戶組合由于新租約代替(舊租戶)續(xù)約而發(fā)生改變、年代更久的購物中心更加穩(wěn)定等方面的原因(其購物中心年齡高達21.2年)。在中國大陸城市,購物中心的建成時間通常僅為數(shù)年,意味著它們的建筑品質(zhì)并不存在太大的差異。相對而言,建成年份更長的購物中心,往往度過了2～3年“放水養(yǎng)魚”的培育期,已經(jīng)形成了一定的商業(yè)氛圍,其經(jīng)營管理中的不確定性相對越低。憑借先發(fā)優(yōu)勢,它們往往在消費者心中享有更高的知名度和美譽度。建筑設計方面,U型建筑(USHAPE)虛擬變量是統(tǒng)計顯著的,并且為負。對于消費者而言,畢竟U型購物中心僅一面臨街,還有很大部分零售空間的可見性和可達性并不十分理想。畢竟,建筑設計極容易受地塊形狀和建筑要求的約束。因而,在給定的地塊條件下通過科學合理地設計使更大的商鋪面積展示在消費者的面前(如臨街),將有利于進一步提升購物中心的吸引力。(三)購物中心內(nèi)的地面建筑裝貨量本研究結(jié)果表明,零售商鋪的租金水平與其自身規(guī)模(SIZE)是負向關系,這與以往的研究結(jié)論是相一致的。一方面,類似于Benjamin等(1990,1992)和Tay等(1999)的研究,由于租賃的規(guī)模經(jīng)濟,規(guī)模更大的商鋪將獲得更多的租金折扣;另一方面,更大型的租戶通常具有更強的討價還價能力,往往能在與店主的租賃談判中獲得主動,從而減少店主所提取的經(jīng)濟租金,這與Tay等(1999)的觀點類似。可見,商鋪自身規(guī)模越大,所支付的租金水平越低。此外,國際品牌(IBRAND)和國內(nèi)品牌(NBRAND)對租金具有一個正向的影響,盡管并不顯著。相比而言,國際品牌比全國品牌支付的租金要低些(邊際價格分別為0.053和0.066)。就位置而言,在購物中心內(nèi)位置(可見性和可達性)更佳的商鋪,將被索取更高的租金。這一結(jié)果顯然與Benjamin等(1990,1992)關于購物空間同質(zhì)性的觀點是不一致的。他們認為,購物中心內(nèi)的位置是沒有差異的,這可能主要是由于當時美國的購物中心多位于郊區(qū),消費者多是駕車前往,這時購物中心內(nèi)的位置就相對顯得不是那么重要。但是,在中國城市的購物中心多位于市區(qū),而且通常包含數(shù)層的商業(yè)設施,除了購物中心的整體區(qū)位外,商鋪在購物中心內(nèi)的位置同樣十分重要。畢竟位置不同,商鋪的人流量存在著較大的差異。購物中心內(nèi)可見性(VISIB)和可達性(ACCES)越好的租戶,通常其人流量也越大,因而需要支付更高的租金溢價。在空間異質(zhì)性假設的前提下,Tay等(1999)以及Carter和Vandell(2005)都得出了類似的結(jié)論?；谥袊鞘械木唧w經(jīng)營環(huán)境下,購物中心樓層變量的設計還是極具現(xiàn)實意義。研究結(jié)果顯示,距一樓層數(shù)(ALEVEL)變量對商鋪租金具有顯著的負向效應,也即那些樓層越高的租戶,獲得越大的租金折扣,其原因主要在于購物中心的客流量會隨著樓層的向上而逐層遞減,這與Tay等(1999)對香港購物中心的研究結(jié)論是相似的。購物中心實際運營中要把顧客引向上面的樓層并不容易,這也使得租戶往往都不愿位于較高的樓層。與Tay等的研究結(jié)論不同的是,本研究發(fā)現(xiàn),位于一樓(GFLOOR)的商鋪與零售租金是負向顯著相關的,也就是說,并沒有發(fā)現(xiàn)Tay等所指出的一樓商鋪的租金要顯著高于其他樓層的證據(jù)。這主要存在兩方面的原因:一方面,與香港、新加坡等地區(qū)的購物中心地下往往與地鐵等軌道交通相連的建筑構造不同,中國大陸的購物中心通常在地下一樓配置的是超市主力店。由于超市主力店的客流帶動作用,可以使得地下一樓客流量并不遜色于一樓;另一方面,由于超市主力店具有極強的市場勢力,它們往往能將地下一樓整租下來,除了大部分用做自身經(jīng)營外,其余都二次分租給其他小型租戶。這都使得地下一樓的租戶往往支付更高的租金。樣本描述性統(tǒng)計表明,地下一樓商鋪182.13元/平方米(32個樣本)的平均月租金要高于一樓商鋪155.76元/平方米(226個樣本),這也部分地支持了本文的觀點。(四)認識到早合同的年份,能享受到越大的租約化的期內(nèi)費本研究具有探索性的一個發(fā)現(xiàn)是,簽約時間(YEAR)對零售租金具有一個正向顯著的影響。這主要是由于歐美國家以及香港等亞洲發(fā)達國家/地區(qū)的購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間較長,市場相對較為成熟,因而租金也相對較為穩(wěn)定,不容易受簽約時間的影響(筆者所檢索到的所有外文文獻中,都沒有包含這-變量)。但是,在中國城市,購物中心基本上都是近幾年才發(fā)展起來的,這時候簽約時間就顯得異常重要。簽約年份越早的租戶,就能享受到越大的租金折扣。其主要原因是,一方面,簽約時間早的租戶,更可能是那些對于購物中心十分重要,或者經(jīng)營情況十分穩(wěn)定的租戶,優(yōu)質(zhì)租戶應當享受一定的租金折扣;另一方面,很大一部分租戶都是與新建購物中心簽約的第一批租戶,早簽約的租戶(盡管可能對該購物中心前景十分看好)承擔了更大的經(jīng)營風險,而且也增強了其他租戶入場的信心,所以也應當獲得一定的租金折扣。本研究發(fā)現(xiàn),租賃期限(TERM)對租金具有負面的顯著影響。盡管Benjamin等(1992)和Tay等(1999)都發(fā)現(xiàn),租賃期限對租金的影響并不顯著。相比而言,本研究的平均租約期限(為45.2個月)要長于Benjamin等的38.1個月和Tay等的34.3個月。較長期的租約能夠在很大程度上保持購物中心的穩(wěn)定,同時能給購物中心的所有者帶來穩(wěn)定的租金收入,有助于購物中心運營的良性循環(huán),因而應獲得一定租金折扣。此外,筆者也發(fā)現(xiàn),采用何種租金形式(LEASE)對租金水平的影響程度十分有限,這意味著店主可能已經(jīng)將它們的影響包含在了預期租金當中。五、采購中心的特征價格分析(一)性系數(shù)的計算在對數(shù)模型中,未標準化的回歸系數(shù)對應著住宅特征的價格彈性系數(shù)或者半彈性系數(shù),①其中價格彈性系數(shù)等于相應的回歸系數(shù),價格半彈性系數(shù)由于自變量不是連續(xù)變量,不能直接采用回歸系數(shù)的數(shù)值,需要做一些處理,②具體見表2。有效購買力(LEPP)的價格彈性為0.499,表示在其他特征不變的情況下,有效購買力增加1%,該間商鋪的租金將增加0.499%;中心可見性(CVISIB)分為6個等級,半彈性系數(shù)為0.129,表示購物中心可見性每上升1個等級,租金水平將增