房地產開發(fā)費用及流程圖

房地產開發(fā)費用、流程圖、融資房地產開發(fā)費用明細表序號

收費單位

費用名稱

標準

備注

1

國土局

土地出讓費

2

財政局下屬農稅局(已改為地稅征收)

土地契稅

出讓費的3%

3

國土局

土地登記費

建筑面積×0.086

4

規(guī)劃局

配套費

建筑面積×280

5

建設局

墻體建筑節(jié)能費

建筑面積×8

6

建設局開發(fā)辦

開發(fā)管理費

建筑面積×6

7

質監(jiān)站

建筑工程質監(jiān)費

工程造價的0.007%

8

建設局

價格調節(jié)基金

工程造價的0.006%

9

定額站

定額測定費

工程造價的0.1%

10

發(fā)改局

散裝水泥專項基金

建筑面積×2

11

城市規(guī)劃技術服務中心

用地規(guī)劃技術服務費

土地面積×1.8

12

有資質的環(huán)評公司

環(huán)評費

建筑面積×0.5

13

地震局

建設工程抗震審批

2元每平方米

14

建工局（或建設局代收

勞保費

工程造價的2.6%

15

人防辦

人防費

底層總面積×20

16

氣象局

防雷

建筑面積×1.2

17

規(guī)劃局

放線費

用地面積×3

18

招標交易中心

招投標管理費

工程造價的0.055%

19

工程招投標管理公司

建筑合同鑒證費

工程造價的0.0014%

20

建設局

圖審費

建筑面積×3

21

監(jiān)理公司

建設監(jiān)理費

建筑面積×8

22

設計單位

方案設計，單體設計費

建筑面積×20

23

設計單位

勘察測繪費

建筑面積×0.5

24

工程管理公司

可行性研究

建筑面積×0.5

25

市政排水管理部門

排污排洪

建筑面積×5

26

通訊工程公司

通訊

建筑面積×5

27

熱力公司

采暖

建筑面積×50

28

燃氣公司

管道煤氣

建筑面積×50

29

地稅局

稅金

營業(yè)稅及附加收5.55%

30

地稅局

土地增值稅

收入的1%

31

國稅局

所得稅

收入的3.75%

32

房管局

分丘測繪

土地面積×0.34

33

房管局

分戶測繪

建筑面積×1.36

34

房管局

交易手續(xù)費

3元每平方米

35

房管局

白蟻防治費

2元每平方米

房地產開發(fā)工作流程圖

招投標管理流程

房地產開發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡整理）1、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產開發(fā)資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產公司都這么干。

房地產開發(fā)資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質任職什么公司?，F(xiàn)在結構類的工程師難找啊，感慨一個。3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。

在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的。

審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當然這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。直接這么下兩個結論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經(jīng)們?，F(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。9、質量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。看來，質量問題都是安全問題。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。10、施工招投標、監(jiān)理報建

首先，必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，從來沒看到建設部門真的做過審核。11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAMEOVER。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了?，F(xiàn)在房地產預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預售證之前就開始內部認購賣VIP卡了，預售證也是想法提前拿出來，發(fā)票都是在交房之后再開。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了?，F(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關于預售中的土地解押

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

現(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

其中的兩個辦法?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交

規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝弧㈤_發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。

17、結束語

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。房地產項目融資--材料1、《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》2、房地產開發(fā)二級資質(或者大股東有)3、投入項目總額的30%以上1、

介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產項目，一種是房地產信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標準，即四證齊全，二級資質，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規(guī)劃證、建設工程規(guī)劃證、施工證。第二種形式為股權合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國土部門簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計劃，信托計劃持有項目公司90%以上股權，融資公司以自有資金認購信托計劃的次級部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。2、

融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報酬不得低于5％。3、

公司團隊：公司有成熟的開發(fā)團隊、有著一定的開發(fā)經(jīng)驗，所做投資計劃及銷售回款真實可信。4、

還款來源：公司有著穩(wěn)定的回款來源，能夠到期歸還借款。5、

保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。6、

限制內容：不得介入各地“地王”項目，不得未經(jīng)信托業(yè)務委員會審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項目。

房地產名詞之一一、五證一照A、土地使用權證B、預（出）售許可證C、立項施工許可證D、資質證書E、建設工程規(guī)劃許可證F、營業(yè)執(zhí)照二、容積率、建筑密度建筑密度是指小區(qū)內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。

高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應選擇密度低的小區(qū)。容積率=總建筑面積/基地總面積建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積三、建筑間距指建筑平面外輪廓線之間的距離。四、得房率總套內建筑面積/總建筑面積是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比綠化率=綠化用地/基地總面積綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積成片小區(qū)綠化率30%（市中心20%）獨棟綠化率10%六、建設用地面積

建設用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。七、規(guī)劃建設用地面積規(guī)劃建設用地面積：是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建筑區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。九、商品房的使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。十一、土地使用權是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。十二、住宅所有權住宅所有權是指住宅建筑本身和其附屬設備的所有權。不包括宅基地和院地。十三、標高標高分為絕對標高與相對標高。絕對標高：將青島黃海的平均海平面為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準。相對標高：把首層室內主要地面標高為相對標高的零點。標高數(shù)值以“米”為單位，一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）十四、尺寸線數(shù)值以“毫米”為單位十五、建筑要素建筑功能、物質技術條件、建筑形象十六、生地、毛地、熟地A、生地---純粹未開發(fā)的土地物質B、毛地---經(jīng)三通一平的生地C、熟地---七通一平十七、三（七）通一平三通一平---水、電、交通、場地平整七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整十八、紅線、建筑紅線A、紅線：道路用地的界線B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線*在紅線內不允許有任何永久性建筑十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛(wèi)生設備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設置衛(wèi)生設備。二十、群房與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。二十二、住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。二十三、住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二十四、建筑分類按建筑結構使用的材料分：磚混結構建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑鋼筋混凝土結構建筑：建筑物的主要承重構件全部采用鋼筋混凝土鋼結構：建筑物的主要承重構件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）按施工方法分為：裝配式建筑：建筑的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現(xiàn)場組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結構現(xiàn)澆，部分結構預制。磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。二十五、商品房"套內建筑面積"它指的是商品房套內各部分建筑面積的總和。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，套內建筑面積由以下三部分組成：１、套（單元）內的使用面積，指房間實際能使用的面積。２、套內墻體面積，指套內使用空間周圍的維護或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。３、陽臺建筑面積，指套內陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。套內建筑面積的計算公式為。套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積二十六、住宅使用面積

是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。二十七、復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。二十八、房屋的組成基礎、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分二十九、室內動線各房間的房門之間的互相最短連線。三十、膠凝材料能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料三十一、膠凝材料膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）三十二、石灰的生產石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質量越高。）三十三、生石灰的熟化生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。

CW004-1施工企業(yè)會計報表資產負債表會施01表單位：元編制單位：年月會施01表單位：元資產行次年初數(shù)期末數(shù)負債及所有者權益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產：流動負債：貨幣資金1162556.02短期借款39短期投資2應付票據(jù)40應收票據(jù)3應付帳款41應收帳款4預收帳款42減：壞帳準備5其他應付款43應收帳款凈額6應付工資44預付帳款7其中：含量工資包干結余45備用金8應付福利費46其他應收款9未交稅金47待攤費用10未付利潤48存貨11其他未交款49其中：在建工程12預提費用50其他流動資產13其他流動負債51待處理流動資產凈損失14一年內到期的長期負債52一年內到期的長期債券投資15流動資產合計16流動負債合計53長期投資：長期負債：長期投資17長期借款54固定資產：10486.00應付債券55固定資產原價18長期應付款56減：累計折舊19其他長期負債57固定資產凈值20其中：專項應付款58固定資產清理21住房周轉金59待處理固定資產凈損失22固定資產合計23長期負債合計60專項工程：遞延稅項：基建工程支出24遞延稅款貸項61更改工程支出25負債合計62大修理工程支出26所有者權益：工程物資27實收資本（注冊資本萬元）63無形資產及遞延資產：資本公積64無形資產28盈余公積65遞延資產29其中：公益金66無形資產及遞延資產合計30未分配利潤67173042.02其他資產：所有者權益合計68臨時設施31減：臨時設施攤銷32臨時設施凈值33臨時設施清理34其他長期資產35其他資產合計36遞延稅項：遞延稅款借項37資產總計38負債及所有者權益總計69補充資料：1.已貼現(xiàn)的商業(yè)承兌匯票元；2.融資租入固定資產原價元；單位負責人：主管會計工作的負責人：總會計師：會計機構負責人（會計主管人員）：施工企業(yè)會計報表編制說明資產負債表

一、本表反映企業(yè)月末、季末、年末全部資產、負債和投資者權益的情況。

二、本表“年初數(shù)”欄各項目，應根據(jù)上年末資產負債表“期末數(shù)”欄所列數(shù)字填列。如果本年度資產負債表規(guī)定的各個項目

的名稱和內容同上年度不一致，應對上年年末資產負債表各項目的名稱和數(shù)字按照本年度的規(guī)定進行調整，填入本表“年初數(shù)”欄內。

三、本表期末數(shù)各項目的內容及填列方法：

1．“貨幣資金”項目，反映企業(yè)庫存現(xiàn)金、銀行結算戶存款、外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途資金的合計數(shù)。本項目應根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”科目的期末余額合計填列。

2．“短期投資”項目，反映企業(yè)購入的隨時可以變現(xiàn)的股票和債券等各種有價證券的實際成本。有市價的，應在本項目內注明期末時市價。本項目應根據(jù)“短期投資”科目的期末余額填列。

3．“應收票據(jù)”項目，反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現(xiàn)的應收票據(jù)，包括商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。本項目應根據(jù)“應收票據(jù)”科目的期末余額填列。已向銀行貼現(xiàn)的應收票據(jù)不包括在本項目內。其中已貼現(xiàn)的商業(yè)承兌匯票應在本表下端補充資料內另行反映。

4．“應收帳款”項目，反映企業(yè)應收的與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務有關的各項款項。企業(yè)預付的帳款，應在本表“預付帳款”項目反映；預收的帳款，應在本表“預收帳款”項目內反映。本項目應根據(jù)“應收帳款”科目所屬各明細科目的借方期末余額合計填列。

5．“壞帳準備”項目，反映企業(yè)提取尚未轉銷的壞帳準備金。本項目根據(jù)“壞帳準備”科目的期末余額填列。本項目為“應收帳款”項目的減項。

6．“預付帳款”項目，反映企業(yè)預付給分包單位的工程款和預付給供應單位的購貨款。本項目根據(jù)“預付帳款”科目期末余額填列。

7．“其他應收款”項目，反映企業(yè)對其他單位或個人的應收和暫付的款項，本項目根據(jù)“其他應收款”科目的期末余額填列。

8．“待攤費用”項目，反映企業(yè)已經(jīng)支出但應由以后各期分期攤銷的費用。開辦費以及攤銷期限在1年以上的其他待攤費用，應在本表“遞延資產”項目反映。本項目應根據(jù)“待攤費用”科目的期末余額填列。“預提費用”科目期末如有借方余額，也在本項目內反映。

9．“存貨”項目，反映企業(yè)期末結存在庫、在用、在途、在建和在加工中的各項存貨的實際成本，包括各種材料、低值易耗品、周轉材料、庫存產成品、在建工程等。本項目應根據(jù)“物資采購”、“采購保管費”、“庫存材料”、“低值易耗品”、“周轉材料”、“材料成本差異”、“委托加工物資”、“庫存產成品”、“工程施工”、“工業(yè)生產”、“輔助生產”等科目的期末余額合計填列。其中在建工程應單獨列示。

企業(yè)如有除上述各項流動資產以外的其他流動資產，根據(jù)有關科目期末余額，在“其他流動資產”項目單獨列示，并在財務情況說明書中加以說明。

10．“待處理流動資產損失”項目，反映企業(yè)在清查財產中發(fā)現(xiàn)的尚待批準處理的流動資產盤虧和毀損扣除盤盈、溢余后的凈損失，根據(jù)“待處理財產損溢”科目所屬“待處理流動資產損溢”明細科目期末余額填列。

11．“一年內到期的長期債券投資”項目，反映企業(yè)長期投資中，將于一年內到期的債券，根據(jù)“長期投資”科目所屬有關明細科目期末余額分析填列。

12．“長期投資”項目，反映企業(yè)不準備在一年內變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。其中，股票和債券如有市價的，應在年度財務情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中，將于一年內到期的債券，應在流動資產類中的“一年內到期的長期債券投資”項目單獨反映。本項目根據(jù)“長期投資”科目的期末余額扣除一年內到期的長期債券投資后的數(shù)額填列。

13．“固定資產原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業(yè)所有的各種固定資產原價和累計折舊。融資租入的固定資產在產權尚未移交本單位之前，其原價及已提折舊也包括在內。融資租入固定資產原價應在本表補充資料內另行反映。這兩個項目應根據(jù)“固定資產”科目和“累計折舊”科目的期末余額填列。

14．“固定資產凈值”項目，反映企業(yè)固定資產原價減累計折舊后的凈值，根據(jù)“固定資產原價”項目數(shù)字減“累計折舊”項目數(shù)字后的差額填列。

15．“固定資產清理”項目，反映企業(yè)毀損、報廢等原因轉入清理但尚未清理完畢的固定資產的凈值以及在清理過程中發(fā)生的清理費用減變價收入后的數(shù)額。本項目應根據(jù)“固定資產清理”科目的余額扣除臨時設施清理后的數(shù)額填列。

16．“待處理固定資產損失”項目，反映企業(yè)在清查財產中發(fā)現(xiàn)的尚待批準處理的固定資產盤虧扣除盤盈后的凈損失。根據(jù)“待處理財產損溢”科目所屬“待處理固定資產損溢”明細科目期末余額填列。

17．“專項工程”項目，反映企業(yè)期末尚未竣工投入使用的各種專項工程，包括自行建造固定資產，固定資產改建擴建，購入需要安裝設備的安裝工程以及建造臨時設施等各種專項工程發(fā)生的實際成本。本項目根據(jù)“專項工程支出”科目期末余額填列。

18．“無形資產”項目，反映企業(yè)各項無形資產原價扣除攤銷后的凈值。根據(jù)“無形資產”科目期末余額填列。

19．“遞延資產”項目，反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當年損益應在以后年度內分期攤銷的各項費用，包括開辦費、融資租入固定資產改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產修理支出及其他遞延支出。本項目根據(jù)“遞延資產”科目期末余額填列。

20．“臨時設施”項目和“臨時設施攤銷”項目，反映企業(yè)所有各種臨時設施原值和累計攤銷。分別根據(jù)“臨時設施”科目和“臨時設施攤銷”科目的期末余額填列。

21．“臨時設施凈值”項目，反映企業(yè)臨時設施原值減累計攤銷后的凈值，根據(jù)“臨時設施”項目數(shù)字減“臨時設施攤銷”項目數(shù)字后的差額填列。

22．“臨時設施清理”項目，反映企業(yè)已轉入清理但尚未清理完畢的臨時設施凈值以及在清理過程中發(fā)生的清理費用減變價收入后的數(shù)額。根據(jù)“固定資產清理”科目所屬“臨時設施清理”明細科目余額填列。

除以上長期投資、固定資產、專項工程、無形資產、遞延資產及臨時設施之外，企業(yè)如有其他長期資產，應根據(jù)有關科目的期末余額，在“其他長期資產”項目單獨列示，并在財務情況說明書中加以說明。

23．“短期借款”項目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機構借入的，尚未歸還的1年以內的款項。根據(jù)“短期借款”科目期末余額填列。

24．“應付票據(jù)”項目，反映企業(yè)為了抵付貨款和工程款等而開出、承兌的尚未到期付款的應付票據(jù)，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。根據(jù)“應付票據(jù)”科目期末余額填列。

25．“應付帳款”項目，反映企業(yè)因購買材料、物資和接受勞務等而應付給供應單位的款項，以及因分包工程應付給分包單位的工程價款。預付購貨款和預付給分包單位的工程款、備料款，應在本表“預付帳款”項目反映，不包括在本項目內。本項目應根據(jù)“應付帳款”科目期末余額填列。

26．“預收帳款”項目，反映企業(yè)預收發(fā)包單位的工程款和備料款，以及預收購貨單位的貨款。本項目根據(jù)“預收帳款”科目的期末余額填列。

27．“其他應付款”項目，反映企業(yè)除應付票據(jù)、應付帳款、預收帳款、應交稅金、應交利潤、應付投資人利潤和其他應交款以外的其他各種應付、暫收款項。根據(jù)“其他應付款”科目的期末余額填列。

28．“應付福利費”項目，反映企業(yè)按規(guī)定提取尚未支用的福利費，根據(jù)“應付福利費”科目期末余額填列。

29．“未交稅金”項目，反映企業(yè)應交未交的各種稅金，根據(jù)“應交稅金”科目的期末余額填列。

30．“未付利潤”項目，反映企業(yè)按有關投資合同規(guī)定計算確定的應付但尚未支付給投資人的利潤，根據(jù)“應付利潤”科目期末余額填列。

31．“其他未交款”項目，反映企業(yè)除應交稅金、應交利潤以外的按規(guī)定應上交國家的其他各種款項，根據(jù)“其他應交款”科目期末余額填列。

32．“預提費用”項目，反映企業(yè)所有已經(jīng)預提計入成本費用而尚未支付的各項費用。根據(jù)“預提費用”科目的期末余額填列。如果“預提費用”科目為借方余額，應在“待攤費用”項目反映。

企業(yè)如有除以上流動負債之外的其他流動負債，應根據(jù)有關科目的期末余額，在“其他流動負債”項目單獨列示，并在財務情況說明書中加以說明。

33．“長期借款”項目，反映企業(yè)向銀行及其他單位借入的期限在1年以上的各種借款，以及企業(yè)基建部門隨交付使用財產一并轉來的基建借款。根據(jù)“長期借款”科目期末余額填列。

34．“應付債券”項目，反映企業(yè)實際發(fā)行的債券及應計的利息，根據(jù)“應付債券”科目期末余額填列。

35．“長期應付款”項目，反映企業(yè)除長期借款和應付債券以外的期限在1年以上的其他各種長期應付款項。根據(jù)“長期應付款”科目期末余額填列。

企業(yè)如有除上述長期負債之外的其他長期負債應根據(jù)有關科目期末余額，在“其他長期負債”項目單獨列示，并在財務情況說明書中加以說明。

上述長期負債各項目中將于1年內到期的長期負債，應于本表“1年內到期的長期負債”項目單獨反映。本表長期負債類各項目均應根據(jù)有關科目余額扣除將于1年內到期償還數(shù)后的余額填列。

36．“實收資本”項目，反映企業(yè)實際收到的資本總額。本項目應根據(jù)“實收資本”科目期末余額填列。

37．“資本公積”項目和“盈余公積”項目，分別反映企業(yè)在生產經(jīng)營過程中取得的資本公積金和按規(guī)定從實現(xiàn)的稅后利潤中提取的盈余公積金。根據(jù)“資本公積”、“盈余公積”科目的期末余額填列。

38．“未分配利潤”項目，反映企業(yè)尚未分配的利潤。根據(jù)“本年利潤”科目和“利潤分配”科目的余額計算填列。未彌補的虧損，在本項目內用“－”號反映。

損

益

表

一、本表反映企業(yè)在月份、年度內利潤（或虧損）的實現(xiàn)情況。

二、本表“本月數(shù)”欄反映各項目的本月實際發(fā)生數(shù)。在編報年度報表時，“本月數(shù)”欄改為“上年累計數(shù)”，填列上年全年累計實際發(fā)生數(shù)。如果上年度損益表與本年損益表的項目名稱和內容不相一致，應對上年度報表項目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進行調整，填入本表“上年累計數(shù)”欄。

本表“本年累計數(shù)”欄反映各項目自年初起到本月末止的累計實際發(fā)生數(shù)。根據(jù)上月本表本欄數(shù)字與本月本表“本月數(shù)”欄數(shù)字合計數(shù)填列。

三、本表“本月數(shù)”欄各項目的內容及其填列方法：

1．“工程結算收入”項目，反映企業(yè)已結算工程的價款收入。根據(jù)“工程結算收入”科目貸方發(fā)生額分析填列。

2．“工程結算成本”項目，反映企業(yè)已結算工程的實際成本。根據(jù)“工程結算成本”科目借方發(fā)生額分析填列。\o"考試大_會計從業(yè)資格證考試網(wǎng)"來源：考試大—會計從業(yè)資格證考試3．“工程結算稅金及附加”項目，反映企業(yè)由工程價款收入負擔的營業(yè)稅和城市維護建設稅等。根據(jù)“工程結算稅金及附加”科目借方發(fā)生額分析填列。

4．“工程結算利潤”項目，反映企業(yè)已結算工程實現(xiàn)的利潤，根據(jù)“工程結算收入”項目數(shù)字減“工程結算成本”、“工程結算稅金及附加”項目數(shù)字后的余額填列。如為虧損以“－”號表示。

5．“其他業(yè)務利潤”項目，反映企業(yè)除工程價款結算收入以外的其他業(yè)務收入扣除其他業(yè)務支出（包括其他業(yè)務成本及應負擔的費用、稅金）后的凈收益（如為凈支出應以“－”號表示）。本項目根據(jù)“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務支出”科目的發(fā)生額分析計算填列。

6．“管理費用”項目，反映企業(yè)發(fā)生的應由工程收入負擔的管理費用。根據(jù)“管理費用”科目借方發(fā)生額分析填列。

7．“財務費用”項目，反映企業(yè)發(fā)生的應由工程收入負擔的財務費用。根據(jù)“財務費用”科目的借方發(fā)生額分析填列。

8．“營業(yè)利潤”項目，反映企業(yè)實現(xiàn)的營業(yè)利潤。根據(jù)“工程結算利潤”項目數(shù)字加“其他業(yè)務利潤”項目數(shù)字減“管理費用”、“財務費用”項目數(shù)字后的余額填列。如為虧損以“－”號表示。

9．“投資收益”項目，反映企業(yè)對外投資取得的收益。包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入、認購股票應得的股利等。本項目應根據(jù)“投資收益”科目期末結轉“本年利潤”科目的數(shù)額分析填列。如為投資虧損，用“－”號表示。

10．“營業(yè)外收入”項目和“營業(yè)外支出”項目，反映企業(yè)業(yè)務經(jīng)營以外的收入和支出，分別根據(jù)“營業(yè)外收入”科目和“營業(yè)外支出”科目期末結轉“本年利潤”科目的數(shù)額填列。

四、企業(yè)所屬內部獨立核算的工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等，其損益表內的主營業(yè)務可以根據(jù)本身的特點設置。企業(yè)在匯編本表時，將主營業(yè)務利潤總額列入“其他業(yè)務利潤”項目。

財務狀況變動表

一、本表反映企業(yè)在年度內流動資金的來源和運用情況以及各項流動資金的增加和減少情況。

二、本表左方反映流動資金的來源和運用情況，右方反映各項流動資產和流動負債的增減情況。左方流動資金來源合計數(shù)與流動資金運用合計數(shù)的差額和右方流動資產增加（或減少）凈額與流動負債增加（或減少）凈額的差額，都反映企業(yè)流動資金增加（或減少）的凈額，兩者應該相等。

三、本表“流動資金來源和運用”各項目的內容及填列方法：

1．“本年利潤”項目，反映企業(yè)本年內實現(xiàn)的利潤（如為虧損用“－”號表示），本項目應根據(jù)“損益表”中“利潤總額”項目“本年累計數(shù)”欄的數(shù)字填列。

2．“固定資產折舊”項目，反映企業(yè)本年度內累計提取的固定資產折舊，本項目應根據(jù)“累計折舊”科目本年貸方發(fā)生額分析填列。

3．“臨時設施攤銷”項目，反映企業(yè)本年度內累計提取的臨時設施攤銷額，本項目應根據(jù)“臨時設施攤銷”科目本年貸方發(fā)生額分析填列。

4．“無形資產、遞延資產攤銷”項目，反映企業(yè)本年度內累計攤入成本、費用的無形資產和遞延資產價值。本項目應根據(jù)“無形資產”、“遞延資產”科目本年貸方發(fā)生額分析填列。

5．“固定資產盤虧（減盤盈）”項目，反映企業(yè)本年度內經(jīng)批準在營業(yè)外支出中列支的固定資產盤虧減去盤盈后的凈損失。本項目應根據(jù)“營業(yè)外支出”和“營業(yè)外收入”科目所屬有關明細科目中固定資產盤虧損失扣除固定資產盤盈收益后的差額填列。

6．“清理固定資產損失”項目，反映企業(yè)本年度內因出售固定資產和固定資產報廢、毀損發(fā)生的凈損失，即投入清理并已清理完畢的固定資產原值減累計折舊后的價值損失。不包括發(fā)生的清理費用和取得的變價收入等。本項目應根據(jù)與“營業(yè)外支出”科目所屬“固定資產清理損失”明細科目相關聯(lián)的“固定資產清理”科目的有關記錄分析填列。

7．“其他不減少流動資金的費用和損失”項目，反映不包括在以上項目中的其他不減少流動資金的費用和損失，如固定資產捐贈支出等，本項目根據(jù)“營業(yè)外支出”等科目填列。

8．“固定資產清理收入”項目，反映企業(yè)年度內清理固定資產發(fā)生的變價收入、出售固定資產價款收入以及因固定資產損失應向過失人或保險公司收回的賠償款扣除清理費用后的凈額。本項目應根據(jù)“營業(yè)外收入”科目有關明細科目本年發(fā)生額分析填列。

9．“收回長期投資”項目，反映企業(yè)本年度內收回的長期投資累計數(shù)。本項目應根據(jù)“長期投資”科目本年貸方發(fā)生額分析填列。本年度內企業(yè)增加的長期投資應在本表“增加長期投資”項目單獨反映，不從本項目數(shù)字內扣除。

10．“增加長期借款”、“發(fā)行債券”和“增加長期應付款”項目，分別反映企業(yè)本年度內新增長期借款、發(fā)行債券和增加的長期應付款，應分別根據(jù)“長期借款”、“應付債券”、“長期應付款”科目的貸方發(fā)生額分析填列。企業(yè)本年度內歸還長期借款和收回的債券以及支付長期應付款，應分別在本表“償還長期借款”、“收回債券”和“支付長期應付款”項目填列，不從上述有關項目數(shù)字內扣除。

11．“投資轉出固定資產”和“投資轉出無形資產”項目，分別反映企業(yè)在本年度內用固定資產、無形資產對外投資累計數(shù)。這兩個項目應根據(jù)“固定資產”、“無形資產”科目貸方發(fā)生額有關數(shù)字與“累計折舊”、“長期投資”科目的借方發(fā)生額有關數(shù)字分析填列。

12．“資本凈增加額”