市場(chǎng)研究報(bào)告-汽車凸輪軸市場(chǎng)研究報(bào)告-圖文

市場(chǎng)研究報(bào)告汽車凸輪軸市場(chǎng)研究報(bào)告_圖文（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

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一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)主要產(chǎn)品分析

三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

四、企業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)布局

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析

第三節(jié)企業(yè)C

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)主要產(chǎn)品分析

三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

四、企業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)布局

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析

第四節(jié)企業(yè)D

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)主要產(chǎn)品分析

三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

四、企業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)布局

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析

第五節(jié)企業(yè)E

一、企業(yè)發(fā)展基本情況

二、企業(yè)主要產(chǎn)品分析

三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

四、企業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)布局

五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析

第七章2021-2022年中國(guó)汽車凸輪軸行業(yè)發(fā)展前景及投資策略

第一節(jié)2021-2022年中國(guó)汽車凸輪軸行業(yè)投資前景分析

一、汽車凸輪軸行業(yè)發(fā)展前景

二、汽車凸輪軸發(fā)展趨勢(shì)分析

三、汽車凸輪軸市場(chǎng)前景分析

第二節(jié)2021-2022年中國(guó)汽車凸輪軸行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

一、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

二、原料市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

四、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析

第三節(jié)2021-2022年中國(guó)汽車凸輪軸行業(yè)投資策略及建議

第八章汽車凸輪軸企業(yè)投資戰(zhàn)略與客戶策略分析

第一節(jié)汽車凸輪軸企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃背景意義

一、企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要

二、企業(yè)做強(qiáng)做大的需要

三、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要

第二節(jié)汽車凸輪軸企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃制定依據(jù)

一、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策

二、行業(yè)發(fā)展規(guī)律

三、企業(yè)資源與能力

四、可預(yù)期的戰(zhàn)略定位

第三節(jié)汽車凸輪軸企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃策略分析

一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃

二、技術(shù)開發(fā)戰(zhàn)略

三、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃

四、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃

五、營(yíng)銷品牌戰(zhàn)略

六、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略規(guī)劃

第四節(jié)汽車凸輪軸企業(yè)重點(diǎn)客戶戰(zhàn)略實(shí)施

一、重點(diǎn)客戶戰(zhàn)略的必要性

二、重點(diǎn)客戶的鑒別與確定

三、重點(diǎn)客戶的開發(fā)與培育

四、重點(diǎn)客戶市場(chǎng)營(yíng)銷策略

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通州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告通州概況新城規(guī)劃道路交通人口發(fā)展通州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史發(fā)展及機(jī)遇通州總體供需概況板塊劃分輕軌沿線市場(chǎng)發(fā)展項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)供需狀況價(jià)格分析產(chǎn)品戶型分析客戶分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析總結(jié) 通州概況新城規(guī)劃2005年通過(guò)《北京城市總體規(guī)劃(2004━2年)》，將通州定位為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)，北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，也是北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心。新城規(guī)劃人口規(guī)模為70萬(wàn)-90萬(wàn)人，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬(wàn)人口規(guī)模的發(fā)展空間。引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等功能。是中心城行政辦公、金融貿(mào)易等只能的補(bǔ)充配套區(qū)。新城主要向東、向南發(fā)展，引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、金融商務(wù)等功能。規(guī)劃建設(shè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出以北運(yùn)河為紐帶的城市形象和文化內(nèi)涵。從北京市確定的“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間戰(zhàn)略布局看，通州處在規(guī)劃發(fā)展的聚焦點(diǎn)上。通州既是長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線的東端，又是東部發(fā)展帶的腹地；既是首都經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展區(qū)，又是北京城市功能戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。面對(duì)歷史發(fā)展機(jī)遇，通州區(qū)政府力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“五年打造框架、十年建成新城”的戰(zhàn)略目標(biāo)。功能定位通州作為北京未來(lái)的新城區(qū)，是距離北京城區(qū)最近的現(xiàn)代化、國(guó)際化、高品位的中等城市是首都新興產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)的重要發(fā)展區(qū)；是吸納高素質(zhì)人口和承載首都部分功能的生態(tài)宜居區(qū)；是運(yùn)河文化的承載地和文化旅游中心；是路網(wǎng)密集、交通順暢、輻射環(huán)渤海地區(qū)的重要的北方陸路港；是首都重要的物流集散地、現(xiàn)代商貿(mào)中心和信息中心。新城框架建設(shè)以一城（中心城）為中心、五鎮(zhèn)相拱衛(wèi)、雙走廊（中心城—西集城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走廊、馬駒橋—永樂店產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊）交相輝映的現(xiàn)代化新通州。新城建設(shè)通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向東南方向拓展，由現(xiàn)有40平方公里擴(kuò)大到80平方公里，能容納80萬(wàn)人口以上，以一河（北運(yùn)河）、兩線（長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線、八通線）、一路（六環(huán)路）為架構(gòu)，以運(yùn)河城市段為軸線，以新的城市行政、文化、服務(wù)功能區(qū)為中心，以運(yùn)河、溫榆河標(biāo)志性景觀帶和都市經(jīng)濟(jì)為依托，是一個(gè)舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國(guó)際化的濱水城市。運(yùn)河城市段開發(fā)通州將加快運(yùn)河兩岸建設(shè),在運(yùn)河以東地區(qū)以低密度、生態(tài)型建筑為主，重點(diǎn)發(fā)展文化教育、娛樂休閑、旅游觀光、會(huì)展博覽、行政辦公等功能，充分體現(xiàn)田園風(fēng)貌和運(yùn)河文化內(nèi)涵。運(yùn)河以西地區(qū)以高密度、智能型建筑為主，形成高低錯(cuò)落、疏密有致、標(biāo)志性建筑相輝映的城市建設(shè)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、餐飲服務(wù)等功能，充分體現(xiàn)城市發(fā)展的時(shí)代特色和現(xiàn)代氣息。與此同時(shí)，在三河交匯處以及西海子公園區(qū)域重現(xiàn)運(yùn)河源頭歷史文化縮影和水上景觀。六環(huán)路沿線開發(fā)在完善城市功能方面，通州將加快六環(huán)路沿線地區(qū)開發(fā)，承接舊城的部分教育、醫(yī)療、文化、體育、辦公等功能。在六環(huán)路與運(yùn)河交界地帶規(guī)劃建設(shè)城市行政、文化、服務(wù)功能區(qū)，集中布局行政辦公和博物館、檔案館、圖書館、影劇院、會(huì)議會(huì)展中心等現(xiàn)代城市設(shè)施，使之成為中心城的“心臟”和“城市名片”。特色小城鎮(zhèn)建設(shè)通州將以現(xiàn)代化為目標(biāo)，緊密結(jié)合"一城五鎮(zhèn)"的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)籌安排區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，集中力量，加大投入，全面提升中心鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的檔次和水平。突出特色，大力發(fā)展交通樞紐型、產(chǎn)業(yè)基地型、旅游商貿(mào)型、綜合開發(fā)型等獨(dú)具特色的小城鎮(zhèn)。結(jié)合生產(chǎn)力布局調(diào)整，積極發(fā)展一般建制鎮(zhèn)，引導(dǎo)鄉(xiāng)村居民點(diǎn)適當(dāng)集中。充分發(fā)揮中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)各自的優(yōu)勢(shì)，加快形成布局合理、功能完善、特色鮮明的具有較強(qiáng)吸納、聚集和輻射能力的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，全面加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。通州商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)現(xiàn)狀：商業(yè)設(shè)施不足以滿足以本地消費(fèi)需求《京通核心商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，從2003年到2006年，通州開發(fā)的住宅小區(qū)達(dá)到了1000萬(wàn)平方米。在通州置業(yè)的“新移民”在短短幾年的時(shí)間里增長(zhǎng)多達(dá)40萬(wàn)人。這些“新移民”年齡多在25歲到40歲之間，具備一定的消費(fèi)能力，但通州的商業(yè)水平卻很難讓這些“新移民”在通州消費(fèi)。據(jù)通州區(qū)投資促進(jìn)局透露，2000年以后在通州建成的新小區(qū)，80％周邊沒有中型以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。住在這些小區(qū)的人購(gòu)物青睞于十里堡華堂商場(chǎng)、藍(lán)島大廈和貴友商場(chǎng)。去年，貴友的近30億元營(yíng)業(yè)額中，有10億元是通州市民消費(fèi)的。而在華堂和藍(lán)島，營(yíng)業(yè)額的35％和20％來(lái)自通州市民。規(guī)劃：今后要建8個(gè)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)通州今后將建設(shè)8個(gè)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目：濱水休閑商業(yè)區(qū)；體驗(yàn)街區(qū)；在京沈高速建設(shè)主題消費(fèi)區(qū)；在主題公園的附近建設(shè)主題公園商業(yè)集群；在世紀(jì)星城建設(shè)大型綜合性購(gòu)物中心；建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代流通批發(fā)區(qū)；在張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)區(qū)建設(shè)家居產(chǎn)業(yè)示范園；在溫榆河旁邊建京東生態(tài)商務(wù)園。預(yù)測(cè)：高中低檔商業(yè)類型都會(huì)有通州商業(yè)現(xiàn)在比較缺乏的是中高檔的百貨店，尤其是缺乏品牌的社區(qū)連鎖便利店。未來(lái)，中心商業(yè)占50％，社區(qū)商業(yè)占50％，人均生活的商業(yè)體量為1．5平方米，營(yíng)業(yè)面積總量到2年將達(dá)到176萬(wàn)平方米。通州的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該堅(jiān)持多元化的方向，高中低檔商業(yè)類型都要有，并根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的變化適當(dāng)引入外資、連鎖商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，通州區(qū)政府和開發(fā)企業(yè)按照此思路進(jìn)行了科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，并引進(jìn)家樂福、沃爾瑪、華堂商場(chǎng)、百安居等一批跨國(guó)連鎖機(jī)構(gòu)在通州落地。道路交通1）交通現(xiàn)狀交通現(xiàn)狀：進(jìn)入通州有六環(huán)、京通高速、京沈高速、京津塘高速、京津塘第二通道5條高速公路；還有朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、廣渠路延長(zhǎng)線3條城市主干線、地鐵八通線。存在問(wèn)題：雖然已經(jīng)有了3條城區(qū)與通州新城的城市主干線，一條地鐵八通線，但是新城與城區(qū)的高速公路交通現(xiàn)狀依然擁堵；新城六大組團(tuán)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)需要進(jìn)一步完善與加強(qiáng)。2）未來(lái)交通發(fā)展通州區(qū)生態(tài)商務(wù)園規(guī)劃范圍內(nèi)首條主干路－溫榆河西路(朝陽(yáng)北路～潞苑北大街)規(guī)劃方案通過(guò)市規(guī)劃委審查并獲批復(fù)。溫榆河西路(朝陽(yáng)北路～潞苑北大街)南起朝陽(yáng)北路，向北經(jīng)規(guī)劃四路、常營(yíng)中心溝、規(guī)劃三路、規(guī)劃二路及規(guī)劃一路，至潞苑北大街，道路全長(zhǎng)約為2.2公里。該道路規(guī)劃為城市主干路。設(shè)計(jì)行車速度為50公里/小時(shí)。道路紅線寬40米。兩廣路延長(zhǎng)段全線開工，該段修建將使沿線物業(yè)價(jià)值迅速上揚(yáng)。通州區(qū)東關(guān)大橋設(shè)計(jì)方案通過(guò)市規(guī)劃委審查并獲批復(fù)。通州區(qū)東關(guān)大橋道路工程線位西起新華大街，東至潞河大街。其中新建東關(guān)大橋橋長(zhǎng)約為330米。新華大街及潞河大街按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)行車速度為60公里/小時(shí)，道路紅線寬均為60米。通惠南北路道路工程通過(guò)市規(guī)劃委審查并獲批復(fù)。通惠南北路按道路整治工程進(jìn)行改造，道路南起玉帶河大街，向北經(jīng)新華大街、通惠河南側(cè)路、通惠河、通惠河北側(cè)路、永順西街、金海街、蘆莊南街及蘆莊北街，與外環(huán)西路相接，道路全長(zhǎng)約為1991米。該道路工程按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)行車速度為40公里/小時(shí)，道路紅線寬度為40米。人口發(fā)展1）北京市通州區(qū)人口發(fā)展趨勢(shì)及展望20世紀(jì)

90年代以后，通州區(qū)人口再生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了由高出生、低死亡、高增長(zhǎng)類型向低出生、低死亡、低自然增長(zhǎng)類型的轉(zhuǎn)變，為21世紀(jì)全區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的人口環(huán)境。

按目前的生育水平預(yù)測(cè)，“十五”期間，全區(qū)人口仍然能維持在現(xiàn)有水平，人民生活水平將有明顯提高。但未來(lái)十年也會(huì)受到其他因素影響，使人口數(shù)量有所變化：

一是生育水平將呈上升趨勢(shì)，受計(jì)生政策影響，獨(dú)生子女進(jìn)入婚育期，外來(lái)人口增多，進(jìn)京戶口開放等，將使人口出生增多，總和生育率將有所上升。

二是育齡婦女人群增大，80年代出生人口較多，今后5年逐步進(jìn)入婚育期，生育旺盛婦女規(guī)模大，人口出生將有所上升。

三是人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步呈老齡化，老少比在2021年將達(dá)到73.49%，撫養(yǎng)問(wèn)題突出。

四是全區(qū)人口機(jī)械增長(zhǎng)過(guò)快，過(guò)去10年人口機(jī)械增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于常住人口出生數(shù)，目前全區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、交通、學(xué)習(xí)等還不能適應(yīng)過(guò)快的人口機(jī)械增長(zhǎng)。2）CBD的OFFICE一族在通州增長(zhǎng)隨著CBD核心區(qū)住宅建設(shè)的不斷加強(qiáng)，中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)功能已經(jīng)逐漸弱化?；诖?。CBD的規(guī)劃已明確要做大副調(diào)整，即重新強(qiáng)化CBD固有的商務(wù)功能。在此北京下，CBD的OFFICE一族的增長(zhǎng)已成必然，而其置業(yè)導(dǎo)向?qū)楸姸鄻潜P所關(guān)注。目前通州在售樓盤中，CBD白領(lǐng)一族的購(gòu)房比例相當(dāng)高，個(gè)別樓盤甚至高達(dá)30%以上。一些項(xiàng)目為了投其所好，無(wú)論是案名的包裝還是內(nèi)在的品位也都盡量符合于城市白領(lǐng)的需求。譬如“摩卡空間”將咖啡文化與居住品位做了有機(jī)融合；而DBC（相約陽(yáng)光加州）不僅在案名上對(duì)CBD進(jìn)行了重新演繹，而且其所倡導(dǎo)的加州生活方式，也在社區(qū)內(nèi)得到了充分體現(xiàn)，純陽(yáng)光板樓、北美風(fēng)格主題園林、加州風(fēng)格商業(yè)街等等應(yīng)有盡有。此外，白領(lǐng)易居、站前巴黎等項(xiàng)目也均將目標(biāo)客戶群直指CBD白領(lǐng)。CBD白領(lǐng)置業(yè)者尤其是第一地買房群體的共性是，因工作年限相對(duì)較短，因此儲(chǔ)蓄相對(duì)較少。CBD周邊的樓盤價(jià)格普遍很高。而同樣的錢在通州的可選擇余地就太大了。這樣一來(lái)，CBD地區(qū)白領(lǐng)群體，將來(lái)必然也是通州樓盤的最大的消費(fèi)群體，同樣也將占到通州人口的較大一部分。通州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史發(fā)展及機(jī)遇通州住宅發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲1996年通州的房?jī)r(jià)是1200元/平米，現(xiàn)在的均價(jià)都在5000元/平米左右，地鐵沿線的樓盤已經(jīng)突破6000元/平米，大體上比十年前升值了4倍左右。近兩年以來(lái)，通州仍然保持了強(qiáng)勁而持續(xù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，目前均價(jià)約為5600元/平米，相比2004年初的3500元/平米增長(zhǎng)近一倍。通州總體供需概況隨著政府兩軸兩帶多中心規(guī)劃的出臺(tái)，確定了未來(lái)北京兩大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域——東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，通州正位于東部發(fā)展帶上，定位為北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，將發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等功能。通州區(qū)距東三環(huán)僅12公里，是北京周邊區(qū)縣離市區(qū)最近的地區(qū)之一。早期通州樓市以“低品質(zhì)，低總價(jià)”的普通住宅為主，近年來(lái)，通州樓市進(jìn)入了快速發(fā)展階段，尤其是隨著CBD核心區(qū)域的逐漸擴(kuò)大，到通州置業(yè)的CBD工作人群越來(lái)越多。房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)使眾多在京城東部上班的白領(lǐng)把通州作為他們購(gòu)買住宅的首選之地。至今為止，通州樓市的供應(yīng)品種已十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、精裝小戶型等多種物業(yè)類型，可以滿足不同需求人群的多種需要。板塊劃分目前通州區(qū)域的房地產(chǎn)主要分為四個(gè)板塊：位于老城區(qū)的新華大街板塊（包括北關(guān)）；輕軌沿線板塊；運(yùn)河以東板塊和馬駒橋板塊。老城區(qū)板塊據(jù)通州區(qū)商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有16752個(gè)，但主要網(wǎng)點(diǎn)大部分分布在新華大街沿線，萬(wàn)平米以上的大型商場(chǎng)有6個(gè)，3000平米以上的綜合超市也有7個(gè)。通州還基本維持著以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū)的格局，其總量在11萬(wàn)平方米左右。新華大街沿線配套齊全，交通便利，主要依靠生活品質(zhì)和完善的配套服務(wù)吸引客戶。該區(qū)域作為老城區(qū)可開發(fā)用地已非常有限，在售項(xiàng)目也比較少。目前只有新華大街北部的北關(guān)環(huán)島的財(cái)富東方作為大規(guī)模項(xiàng)目存在一定量的后續(xù)供應(yīng)。輕軌沿線板塊該區(qū)為城鐵八通線通車后迅速崛起的板塊，主要分布于城鐵沿線果園站至土橋站以及向南可輻射的區(qū)域，基本分為三段即果園、梨園、臨河里。該區(qū)交通便利，房?jī)r(jià)適中，非常適合北京東區(qū)白領(lǐng)居住，主要依靠交通吸引客戶，另外兩廣路延長(zhǎng)線可直接通至此處，目前已分不同路段開始施工，該路的開通已指日可待，屆時(shí)，更密切了本區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系。配套日漸完善，區(qū)域內(nèi)幾大社區(qū)的入住和商業(yè)的開放，已逐漸成為一大優(yōu)勢(shì)。例如新華聯(lián)家園、瑞都國(guó)際、時(shí)尚街區(qū)等，社區(qū)內(nèi)健身休閑場(chǎng)所、超市、商場(chǎng)、銀行、郵局等生活配套設(shè)施也設(shè)計(jì)齊全，已基本形成一個(gè)成熟生活區(qū)。去年年底開業(yè)的果園家樂福更是為該區(qū)注入了活力。八通線沿線不少樓盤都緊鄰綠化帶，且規(guī)劃有大面積公園。項(xiàng)目品質(zhì)也不斷提高，從早期的新華聯(lián)家園，到目前的瑞都國(guó)際、加州DBC、瑞都公園世家等項(xiàng)目均體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)已成為通州區(qū)的代表。本區(qū)的價(jià)格是通州區(qū)漲幅最快也是最為堅(jiān)挺的，目前已居通州各板塊之首，價(jià)格普遍在5500-7000元/平米。該區(qū)的供應(yīng)項(xiàng)目也在日漸萎縮，多為老盤的后續(xù)開發(fā)，但有一定向南擴(kuò)展的趨勢(shì)。運(yùn)河以東板塊該區(qū)以早期的武夷花園為代表，價(jià)格相對(duì)比較低，主要依靠低廉的價(jià)格吸引客戶。由于運(yùn)河文化廣場(chǎng)的修建極大的提升了該區(qū)的區(qū)域環(huán)境，也刺激了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引了部分養(yǎng)老人群和拆遷戶的購(gòu)買，例如BOBO自由城價(jià)格已達(dá)5780元/平米，接近八通沿線的價(jià)格。馬駒橋板塊馬駒橋區(qū)域雖屬通州區(qū)，但由于緊鄰亦莊開發(fā)區(qū)，其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)包括購(gòu)房者、價(jià)格等明顯受開發(fā)區(qū)的影響，與通州其他區(qū)域形成鮮明的差異。今年將有數(shù)個(gè)項(xiàng)目投放市場(chǎng)。輕軌沿線市場(chǎng)發(fā)展根據(jù)北京“兩軸—兩帶—多中心”的總體規(guī)劃，通州被列為東部重點(diǎn)中心城，新規(guī)劃的推出加速了通州發(fā)展進(jìn)程。通州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，主要是因?yàn)閮纱笠蛩兀浩湟唬罔F八通線和京通路的建成通車，縮短了城區(qū)與郊區(qū)間的距離；其二，通州素有“CBD后花園”的美譽(yù)，CBD區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層為通州房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的客戶資源。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛能，使其快速“變身”，一躍成為京郊新亮點(diǎn)。地鐵八通線的開通及與地鐵1號(hào)線的連接，使得石景山區(qū)和通州區(qū)作為京城東西兩端的“房地產(chǎn)開發(fā)重地”與城市中心一脈相連，帶動(dòng)兩區(qū)沿線一帶的房產(chǎn)增值。交通順暢是百姓對(duì)地鐵兩端房產(chǎn)需求的直接原因。長(zhǎng)安街上主要集中的是商務(wù)樓和一些國(guó)有機(jī)關(guān)，可謂寸土寸金，除了少數(shù)高檔公寓外，適合中低收入階層的居住性樓盤很少，逐漸形成了辦公區(qū)在中間，居住區(qū)在兩端的格局。就像一個(gè)“啞鈴”，石景山區(qū)和通州作為地鐵兩端，日漸成為長(zhǎng)安街沿線的居住區(qū)。近幾年，隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，城區(qū)的住宅密度幾近飽和，因而四環(huán)以外的住宅市場(chǎng)發(fā)展就顯得格外的活躍。尤其是東部的通州，離國(guó)貿(mào)最近，被稱為CBD的“后花園”。目前，通州區(qū)一直都是普通住宅和中低檔樓盤集中的區(qū)域，也有一些別墅項(xiàng)目。在此置業(yè)的多是在東部上班的年輕白領(lǐng)和東三環(huán)、四環(huán)周邊的拆遷戶，多以自住為主。早先的京通快速路以及京通輔路，就已經(jīng)給通州到城里的交通提供了很大的便利，八通線的開通使沿線物業(yè)一直也都在主打城鐵牌，房?jī)r(jià)也不斷攀升。城鐵開通后，沿途13個(gè)車站連接了CBD商務(wù)區(qū)與東部的交通，沿線各房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格均有不同幅度的提升，并且可以預(yù)見未來(lái)通州的房?jī)r(jià)仍有很大的上漲空間。隨著通州八通沿線的物業(yè)開發(fā)，居住人口不斷增加，配套設(shè)施也不斷升級(jí)，目前已與老城區(qū)連成一片，發(fā)展成為通州的新的中心區(qū)，在一定程度上改變了通州的格局。三、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)1、供需狀況1）總體概覽市區(qū)東擴(kuò)帶來(lái)大量居住需求。在《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》所設(shè)計(jì)的“東部發(fā)展帶”中，通州被明確安排了行政職能，而在《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2年)》所列的11個(gè)新城中，通州被明確定位為“北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心”，在“新城發(fā)展”章節(jié)寫明通州區(qū)是中心城區(qū)“行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)?！蓖ㄖ菹騺?lái)是CBD上班一族置業(yè)的首選地，八通線及即將開通的兩廣路延長(zhǎng)線將會(huì)縮短通州與其它區(qū)域的時(shí)間距離，通州的住宅市場(chǎng)將迎來(lái)更多的置業(yè)者。市場(chǎng)消化速度快，市場(chǎng)供需狀況良好。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記信息，2006年登記已銷售面積為967649平方米，供應(yīng)量和消化量近年來(lái)一直處于各區(qū)的第3-5名之間，成為北京重要的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)。2）供應(yīng)狀況供應(yīng)量2004年及2005年是通州區(qū)供應(yīng)的高峰階段，目前區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)主要是原項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品。截止2006年11月20日，通州區(qū)共有預(yù)售樓盤98個(gè)，總可售面積1187833平方米，其中住宅7094套，建筑面積930609平方米，另外225個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)房在售，共2227套，建筑面積280356平方米。供應(yīng)分布通州作為北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，交通是決定其它展速度的關(guān)鍵因素，從住宅供應(yīng)來(lái)看，八通線兩側(cè)是通州住宅供應(yīng)最集中、品質(zhì)最高的區(qū)域，而以八通線為界，南北發(fā)展已形成明顯落差，定位也趨于不同，南城是北京市政府未來(lái)的辦公地帶，圍繞其需要，各項(xiàng)配套快速完善，商貿(mào)業(yè)、展覽業(yè)正以非常快的速度發(fā)展，而北城則主要借助運(yùn)河優(yōu)勢(shì)，發(fā)展休閑娛樂事業(yè)，數(shù)個(gè)高爾夫球場(chǎng)相繼投入使用，但北城因靠近朝陽(yáng)區(qū)的垃圾處理場(chǎng)和火葬場(chǎng)，在高品質(zhì)住宅的發(fā)展上遭遇瓶頸，商貿(mào)業(yè)也缺乏發(fā)展基礎(chǔ)。主要供應(yīng)項(xiàng)目物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類別價(jià)格（元/平米）開發(fā)商主力戶型銷售狀況新城陽(yáng)光通州九棵樹145號(hào)板塔結(jié)合6500北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司80-12090.70%桃花島通州梨園地鐵南1200米花園洋房5200北京欣達(dá)園房地產(chǎn)開發(fā)公司80-12098%瑞都公園世家通州梨園鎮(zhèn)頤瑞中二路板塔結(jié)合\板樓5000北京東杰房地產(chǎn)開發(fā)公司80-14066.10%當(dāng)代名筑家園城鐵九棵樹站東300米板樓\塔樓6500北京筑高房地產(chǎn)開發(fā)公司50-12074.30%時(shí)尚街區(qū)城鐵梨園南云景東路板式高層\塔樓6300北京住總集團(tuán)80-90/DBC加州小鎮(zhèn)輕軌沿線臨河里站旁板樓5500北京卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司80-14089.50%瑞都國(guó)際輕軌九棵樹站側(cè)100米板式小高層5380北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)公司80-13085.70%世紀(jì)星城通州通朝大街323號(hào)板樓6300北京順華房地產(chǎn)開發(fā)公司50-9071.80%旗艦凱旋通州梨園鎮(zhèn)云景東路80號(hào)板樓5780北京昊宇房地產(chǎn)開發(fā)公司80-15094.10%站前巴黎八通梨園站南600米板樓\板式小高層6000北京時(shí)代金僑房地產(chǎn)公司50-12064.20%財(cái)富東方北關(guān)環(huán)島西南板樓\塔樓\板塔結(jié)合4500北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司50-12090%阿爾法社區(qū)城鐵九棵樹站南1800米板樓5480曼城置業(yè)(北京)80-12063.50%3）需求狀況消化量及售價(jià)分析2005年北京市場(chǎng)總體消化156954套住宅，銷售面積達(dá)到18461913平米，朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)是主要成交區(qū)域，通州在2005年共銷售了13948套住宅，銷售面積1439107平米，均價(jià)4132元/平米。2006年通州區(qū)共銷售住宅9658套，三季度均價(jià)4853元/平米，第四季度均價(jià)5634元/平米，相比上漲了16.1%，2006年整體銷售套數(shù)為9658套，相比2005年的15432套有大幅度的下滑，從下圖2004-2006年通州區(qū)的銷售統(tǒng)計(jì)可以看出，2006年相對(duì)前兩年已明顯較少，主要是供應(yīng)有限所造成的，需求仍然很強(qiáng)勁。2.價(jià)格分析通州區(qū)住宅價(jià)格趨勢(shì)下圖為通州區(qū)2006年的住宅價(jià)格走勢(shì)圖，可以看出從2006年價(jià)格始終保持快速上升的態(tài)勢(shì)，12月份均價(jià)已達(dá)6059元/平米，比上一季度上漲16.1%，而相比上年同期的3819元/平米則上漲了47.5%。在供應(yīng)有所減少的情況下，需求仍持續(xù)增加，通州區(qū)日臻完善的宜居環(huán)境是需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)的保證，市場(chǎng)行情將持續(xù)飄紅，也造成了價(jià)格的大幅攀升，第四季度均價(jià)約為5600元/平米，且該區(qū)已出現(xiàn)7000元/平米的價(jià)格。分戶型價(jià)格分析通州區(qū)小戶型占總供應(yīng)面積比例較大，呈現(xiàn)均價(jià)高的態(tài)勢(shì)，小戶型售價(jià)6000元/平米以上的項(xiàng)目較為常見，究其原因，CBD白領(lǐng)的總價(jià)承受力是小戶型火爆的主因。大戶型由于總價(jià)較高，均價(jià)低，在5500元/平米左右。項(xiàng)目名稱主力戶型面積段（平米）價(jià)格（元/平米）銷售率巴克寓所一室47—645700100%兩室一廳108—1425100100%桃花島兩室兩廳82—101520096%三室兩廳116—135510076%格瑞雅居兩室一廳99—120570094%三室一廳119—143550090%當(dāng)代名筑一室42—536400100%兩室一廳84—876200100%站前巴黎兩室一廳70—93580098%一室一廳66—73540070%新城陽(yáng)光兩室一廳78—95600078%三室一廳108—123550087%花澗溪三室一廳120—1314600100%兩室兩廳96—103450080%一室49—575000100%DBC加州小鎮(zhèn)一室一廳49—56560070%三室兩廳127—142500040%兩室兩廳89—127520050%3、產(chǎn)品戶型分析以通州區(qū)部分在售項(xiàng)目為樣本，可得到如下圖的區(qū)域戶型套數(shù)比例示意圖。小戶型以一室一廳及一室為主，建筑面積段在49到73平米之間，供應(yīng)量為2434套，占到樣本的30%；80—120平米戶型供應(yīng)為區(qū)域主要供應(yīng)，占到52%；120—160平米戶型占到樣本的17%。下圖是樣本中各面積段銷售比例示意圖，從銷售上看小戶型銷售狀況較好，銷售率達(dá)到93%，80—120平米面積段銷售率為70%，120—160平米面積段銷售率為43%.160—200面積段銷售率僅為20%?？蛻舴治龈鶕?jù)掌握的通州區(qū)客戶資料，對(duì)客戶資源進(jìn)行了深入分析，內(nèi)容涉及年齡、職業(yè)、居住區(qū)域、職業(yè)分布、購(gòu)房目的。整體客群分析下圖是通州區(qū)2006年住宅購(gòu)買客戶類型的示意圖，可見本市城鎮(zhèn)居民和外省市個(gè)人是住宅的主要購(gòu)買人群。其中外省市個(gè)人比重占51.19%，而北京市整體的外省市個(gè)人僅占36.76%，可以看出通州區(qū)購(gòu)房客戶該部分高出北京整體水平的近15個(gè)百分點(diǎn)。該部分是通州住宅的最為主要的客戶群體。客戶年齡分析經(jīng)過(guò)調(diào)研，已購(gòu)客戶的年齡主要集中在30--44歲，占總數(shù)年的58%，此年齡的人士多處于事業(yè)成長(zhǎng)期，屬于社會(huì)中堅(jiān)力量，經(jīng)濟(jì)上具有一定的基礎(chǔ)，但工作年限不長(zhǎng)，多為北京東部地區(qū)的年輕白領(lǐng)。該部分人群對(duì)未來(lái)有著良好的預(yù)期，因此其對(duì)于生活品質(zhì)、居住環(huán)境的要求和期望值較高，其中相當(dāng)部分有待經(jīng)濟(jì)條件明顯提升后購(gòu)置第二套房的意愿?？蛻袈殬I(yè)分析此部分客戶從事的職業(yè)相當(dāng)廣泛，在可統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，行業(yè)分布比較分散，其中IT通訊、商貿(mào)物流、建筑及房地產(chǎn)、科貿(mào)科研、金融保險(xiǎn)等行業(yè)居多，反映了客戶的高知性和穩(wěn)定的收入來(lái)源。通州區(qū)客戶來(lái)源分析從下圖中可以發(fā)現(xiàn)，通州區(qū)的購(gòu)房客戶的區(qū)域分布中，通州本地及朝陽(yáng)區(qū)委絕對(duì)主力，分別占到客戶總量的31%和25%，兩者相加超過(guò)一半，是主要客戶來(lái)源區(qū)。其次較多的還包括東城、宣武、崇文等地，主要是長(zhǎng)安街沿線和地鐵沿線周邊的區(qū)域。客戶購(gòu)買性質(zhì)分析客戶購(gòu)買性質(zhì)是指客戶置業(yè)的用途，分為純投資客戶，自住兼顧投資客戶，自住客戶。從樣本的分析中，自住客戶占到全部客戶的65%，自住兼顧投資占19%，純投資客戶占10%，還有6%客戶意向不明?？梢钥闯鐾ㄖ輩^(qū)的購(gòu)房客戶仍以自主為住，另外還有部分在自住的同時(shí)看重該區(qū)的升值潛力，在未來(lái)的時(shí)間有可能會(huì)轉(zhuǎn)化為投資產(chǎn)品出售或出租。5、重點(diǎn)項(xiàng)目分析加州小鎮(zhèn)DBC加州小鎮(zhèn)位于八通輕軌沿線臨河里站旁，規(guī)劃總建筑面積近35萬(wàn)平米，分成B區(qū)和C區(qū)。B區(qū)占地96382平米，規(guī)劃總建筑面積約17萬(wàn)平米；C區(qū)占地99048萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積約18萬(wàn)平米；D區(qū)處于規(guī)劃中。項(xiàng)目B區(qū)由24棟多層賀小高層組成，整體采用半圍合式組團(tuán)分布，整體格局錯(cuò)落有致，工整中求變化，建筑密度22.7%；綜合容積率1.47；綠化率40.4%。DBC項(xiàng)目多層板樓由多層不帶電梯板樓(4-5F)和多層帶電梯板樓(7-8F)組成。均為一梯兩戶，南北通透。小高層板樓(11-12F)小戶型由一梯三戶和一梯四戶組成，其它均為一梯兩戶。在設(shè)計(jì)中基本做到大面寬、小進(jìn)深、南北通透。項(xiàng)目西北角與已基本建成的梨園文化公園和規(guī)劃中的綜合體育中心相鄰。項(xiàng)目周邊的市政生活配套設(shè)施有待完善，目前除了城鐵，只有938以及通州區(qū)內(nèi)小公共等公交車。該項(xiàng)目盡管位置較偏，已處于城鐵的終點(diǎn)站，但由于合理的戶型設(shè)計(jì)和較低的密度以及所呈現(xiàn)出的品質(zhì)感，使本項(xiàng)目具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，目前報(bào)價(jià)已達(dá)5500元/平米，整體成交均價(jià)也已突破5000元，達(dá)5029元/平米。阿爾法社區(qū)阿爾法社區(qū)位于城鐵九棵樹站南約1800米，項(xiàng)目總用地面積約21.3萬(wàn)平米，容積率為1.5。住宅總體屬于五層至六層的通透薄板露臺(tái)花園洋房，分為D、C、B三大區(qū)域，體現(xiàn)了阿爾法社區(qū)低密度、高綠化率的特點(diǎn)。該項(xiàng)目為通州目前的新項(xiàng)目，2007年2月1日開盤，戶型面積為60平方米一居、80-90平方米兩居為主。開盤當(dāng)月銷售超過(guò)300套，成交均價(jià)5206元/平方米。該項(xiàng)目在交通上存在一定劣勢(shì)，距城鐵有較遠(yuǎn)的距離，但1.5的容積率，五層至六層的多層在通州已非常少見，另外戶型緊湊，因此，該項(xiàng)目在產(chǎn)品上有一定競(jìng)爭(zhēng)力，迎合了一部分客戶的需求。財(cái)富東方財(cái)富東方是由北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司與北京萬(wàn)福家園房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)手開發(fā)，總規(guī)模146萬(wàn)平方米大型綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目位于通州新華北路，北關(guān)環(huán)島西南，通州區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)的交匯地帶，緊臨朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、京順路、京哈高速公路。財(cái)富東方公建與住宅比例4：6，由酒店、公寓、寫字樓、住宅多種物業(yè)形態(tài)集成，為新通州的標(biāo)志性大盤項(xiàng)目，通州作為北京的“城市副中心”，該項(xiàng)目將引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化等功能。該項(xiàng)目以3500元的低價(jià)入市，但很快上漲至4000元、4500元/平米，目前成交均價(jià)4605元/平方米。在銷售中2006年5月和12月分別創(chuàng)造出兩個(gè)銷售高峰，均超過(guò)250套。當(dāng)代名筑位于通州果園環(huán)島東400米，距輕軌九棵樹站300米。社區(qū)總建筑面積約12萬(wàn)平米，由7棟多層和6棟小高層及幼兒園、會(huì)所、商業(yè)等部分組成。項(xiàng)目共分二期建設(shè)，一期現(xiàn)已入住，二期于2005年底竣工。外立面采用深紫紅色手工陶土磚外墻，配以白色斷橋隔熱鋁合金窗。現(xiàn)代中式園林風(fēng)格，下沉式廣場(chǎng)，水景環(huán)繞。平層主力戶型為建筑面積在42—53平米的一室及84—87平米的二室一廳。一室戶型均價(jià)達(dá)到6400元/平米，二室一廳則達(dá)到6200元/平米。銷售情況及戶型比例如下：當(dāng)代名筑開發(fā)商提出‘通州地產(chǎn)新標(biāo)高’的口號(hào)，借著位于城鐵沿線的優(yōu)勢(shì)開發(fā)住宅及商業(yè)產(chǎn)品。多層塔樓呈人字型分布于西南側(cè)，小高層排列于人字之間，水景位于人字頂角，增加了緊鄰樓棟的價(jià)值，但較遠(yuǎn)樓棟不能共享水景。戶型設(shè)計(jì)上考慮了采光性，一居小戶型雖只一面采光，但采光面大，可以滿足最大進(jìn)深8.4米的的采光要求，二居戶型采光面較多，同時(shí)進(jìn)深小，居室內(nèi)光線充足。從其銷售來(lái)看，自2005年10月開始銷售，2006年4月銷售基本完畢，銷售速度比較慢，一方面據(jù)了解該地塊以前為屠宰場(chǎng)，引起了通州本地購(gòu)房者的抵觸，另外該項(xiàng)目在貸款上存在障礙，公積金不能使用，也限制了部分客戶的購(gòu)買意愿，在戶型設(shè)計(jì)上也有相當(dāng)數(shù)量的戶型不夠合理，格局不規(guī)整、斜向戶型、采光不夠充分等等。目前仍有少量尾房滯銷。旗艦凱旋旗艦·凱旋位于通州區(qū)小稿村，即城鐵九棵樹站南約1500米?？偨ㄖ娣e為30萬(wàn)平米，為歐洲新古典風(fēng)格，一期10萬(wàn)平米三至五層純板式洋樓純法式風(fēng)格，采用前后錯(cuò)式別墅。設(shè)計(jì)有“景觀大道”及數(shù)千平米的異國(guó)中心花園廣場(chǎng)。小區(qū)戶型面積從60平米到160平米不等，其中以60平米至90平米左右的一居、二居小戶型為主。該項(xiàng)目產(chǎn)品較為豐富，有多層、高層、小高層和別墅，經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的銷售，各期間隔時(shí)間比較長(zhǎng)，后續(xù)仍有小規(guī)模供應(yīng)。

瑞都公園世家瑞都·公園世家是瑞景地產(chǎn)繼開發(fā)“瑞都國(guó)際”后在通州的又一項(xiàng)目，項(xiàng)目位于八通輕軌臨河里站南，與占地10萬(wàn)平米的梨園文化公園和規(guī)劃中23萬(wàn)平米的體育文化公園相倚，與DBC加州小鎮(zhèn)隔街相望。項(xiàng)目分三期開發(fā)，規(guī)劃占地面積60萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積約為80萬(wàn)平方米，一期開發(fā)建筑面積19.6萬(wàn)平米；住宅組團(tuán)結(jié)合地形自由式布局，產(chǎn)品為小高層、多層洋房。目前銷售為二期，成交均價(jià)也已突破5000元，達(dá)5019元/平米。通過(guò)下圖可以看出，該項(xiàng)目保持了持續(xù)穩(wěn)定的銷售，沒有出現(xiàn)特別的旺銷高峰，但基本維持在50-90套之間，大面積戶型銷售相對(duì)較慢。該項(xiàng)目與加州小鎮(zhèn)為該區(qū)僅有的兩個(gè)且品質(zhì)相對(duì)較高的樓盤，但同樣位置和交通略顯不足。世紀(jì)星城世紀(jì)星城由順華集團(tuán)投資開發(fā)，為超百萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤，整體項(xiàng)目定位“住宅、商業(yè)、教育、市政”四位一體的大型國(guó)際生態(tài)文化生活城?？偣卜秩谶M(jìn)行開發(fā)，因其功能作用顯著，北京通州區(qū)政府將其確定為區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，通州西部門戶形象工程。一期產(chǎn)品共17棟純板式住宅，總建筑面積14萬(wàn)平方米，于2004年8月以準(zhǔn)現(xiàn)房開盤，并以全明戶型、南北通透、大樓距、短進(jìn)深和大面寬等諸多優(yōu)勢(shì)在投入市場(chǎng)，現(xiàn)已入住。二期產(chǎn)品近50萬(wàn)平方米，其中東區(qū)公寓樓17萬(wàn)多平方米，5、6組團(tuán)有8棟高板住宅，配套1棟近5000平方米的幼兒園，有2萬(wàn)多平方米的商業(yè)鋪位和一個(gè)近5000平方米的健身會(huì)所、旅游館，總建筑面積63萬(wàn)平米。世紀(jì)星城二期公寓樓是具有一定地標(biāo)性的建筑，總規(guī)模達(dá)17多萬(wàn)平方米，總長(zhǎng)度達(dá)388米，軸線長(zhǎng)度371米，是目前亞洲最大、最長(zhǎng)的住宅項(xiàng)目?？偢叨?0米，有兩個(gè)高30米門洞，中庭內(nèi)廊里規(guī)劃建設(shè)有11個(gè)的中庭花園，配置22部的觀景電梯，在東西兩個(gè)外立面裝飾了共132多根高60至70米的羅馬柱。世紀(jì)星城三期產(chǎn)品5、6組團(tuán)共有2224套住宅，主要為二居，部分為三居及下躍、上躍復(fù)式產(chǎn)品，東區(qū)公寓樓和5、6組團(tuán)合計(jì)有79種。該項(xiàng)目為通州西部的代表性項(xiàng)目，其清新、現(xiàn)代的風(fēng)格，以及現(xiàn)房所便顯出短板、大面積觀景窗給人以鮮明的品質(zhì)感，贏得了不少客戶和潛在客戶的關(guān)注。其成交均價(jià)也達(dá)到6157元/平米。桃花島項(xiàng)目位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對(duì)面總占地面積17萬(wàn)平方米,總建筑面積21萬(wàn)平方米,共23棟樓，戶型面積以80㎡-102㎡的兩居和118㎡-130㎡的三居，建筑形式為6層板樓及4層疊拼。社區(qū)建筑呈圍合式組團(tuán)，由四圍向中心漸低逐層排列，形成院落式布局。景觀設(shè)計(jì)融入江蘇園林風(fēng)格，以古式回廊穿插其中，部分樓棟有回廊接入，也達(dá)到人車分流作用。銷售情況及戶型比例如下：桃花島在通州區(qū)的眾多項(xiàng)目中，成為少有的擺脫不鄰城鐵的劣勢(shì)而成為熱銷項(xiàng)目，這得益于項(xiàng)目產(chǎn)品方面的創(chuàng)新、強(qiáng)有力的營(yíng)銷。案名是客戶對(duì)項(xiàng)目的第一感受來(lái)源，桃花島素來(lái)是國(guó)人心中的世外仙境，項(xiàng)目形象感十足，同時(shí)園林設(shè)計(jì)取江南園林之特色，在景觀層面上支持了案名難以企及的高度，另外在產(chǎn)品品質(zhì)上形成梯度，通過(guò)獨(dú)特的外掛式樓梯、贈(zèng)送花園、層層退臺(tái)提升花園洋房的價(jià)值，拉開與其它樓棟的差距，既滿足高端用戶對(duì)世外桃園意境的追求，又形成多元供應(yīng)滿足次級(jí)客戶需求。新城陽(yáng)光位于梨園環(huán)島南側(cè)

，項(xiàng)目占地8.29公頃，總建筑面積約15萬(wàn)平米，配套面積約7000平米，14棟8—10層板樓，四座15層塔樓。最北側(cè)為高塔樓，向南為排列板樓。分六大景觀主題，分別為中軸線景觀、兒童樂園區(qū)、健身活動(dòng)區(qū)、松石聽濤區(qū)、松林鳴蟬區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)。主力戶型為面積段在77—95平米的二室一廳及面積段在205—123平米的三室一廳。銷售情況及戶型比例如下：新城陽(yáng)光整體呈三角形組團(tuán)，入口位于西南方向，由于北側(cè)緊鄰其它項(xiàng)目及所屬核研所地塊，未來(lái)能否開辟出入口尚不確定，一旦不能開口，居民搭乘地鐵的便利性將大打折扣，只能多繞行數(shù)百米。戶型較為設(shè)計(jì)合理，一居實(shí)用性強(qiáng)，進(jìn)深小，采光面大，主臥朝陽(yáng)，二居進(jìn)深過(guò)大，面寬小，但南北通透，無(wú)大拐角，通風(fēng)好，采光面多。該項(xiàng)目以低價(jià)入市，把握住2006年中通州供應(yīng)相對(duì)空缺的時(shí)機(jī)，在夏季房展會(huì)以較高的性價(jià)比迅速搶占市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了非?？斓匿N售速度，前5個(gè)月均銷售達(dá)200套以上。6、通州住宅市場(chǎng)總結(jié)通州區(qū)作為近距CBD的近郊，由于交通非常便利，其CBD后花園的稱謂已名副其實(shí)，已成為東區(qū)年輕白領(lǐng)的購(gòu)房首選區(qū)域；通州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，在北京各郊縣中處于領(lǐng)先地位，在北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境下，市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)走高，目前普通住宅均價(jià)已達(dá)到5500-6500元/平米的水平；城市面貌基本完成一次升級(jí)，由幾年前的以新華大街為中心的老城區(qū)格局打破，目前已形成包括城鐵沿線的新中心，區(qū)域面貌也有很大改觀，道路的修建、綠化工程的實(shí)施、區(qū)域商業(yè)升級(jí)等等，從通州發(fā)展速度和熱度看，已經(jīng)事實(shí)上成為北京城八區(qū)之外的“第九區(qū)”；供需處在一定矛盾，在經(jīng)歷了2004、2005年的區(qū)域住宅供應(yīng)高峰期后，2006年供應(yīng)有明顯減少，目前多為分期開發(fā)的后期產(chǎn)品，新增供應(yīng)項(xiàng)目很少；項(xiàng)目在品質(zhì)上隨著整體市場(chǎng)的發(fā)展而不斷提升，已基本擺脫了郊縣價(jià)格低、品質(zhì)差的形象；客戶群體多為社會(huì)中堅(jiān)群體，他們年輕上進(jìn)，事業(yè)處于上升期或高峰期，置業(yè)欲望強(qiáng)，他們主要來(lái)自通州本地及朝陽(yáng)區(qū)，并大多工作于此，同時(shí)，正有越來(lái)越多的較遠(yuǎn)區(qū)域的客戶前來(lái)置業(yè)，這得益于交通的發(fā)達(dá)及城市化進(jìn)程的加快；在戶型上，以緊湊型小戶型為主，包括一居、緊湊兩居、緊湊三居，高層、小高層板樓是區(qū)域主要產(chǎn)品形式，另有少量多層；區(qū)域最受到追捧的設(shè)計(jì)元素基本包括：臨鐵、南北通透板樓、緊湊戶型、戶型方正、采光通風(fēng)好等；2007-3-212021年隨州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目錄TOC\o"1-1"\h\z\t"標(biāo)題2,2,標(biāo)題3,3"1、市場(chǎng)概述 32、2021年供求分析 43、住宅類商品房成交分析 44、產(chǎn)品研究 94.1產(chǎn)品綜述 94.2、產(chǎn)品分析 105、2021年走勢(shì)預(yù)測(cè) 145.1、宏觀背景 145.2、隨州市場(chǎng) 151、市場(chǎng)概述隨州經(jīng)濟(jì)總量逐年增加、城區(qū)人口發(fā)展迅速；與周邊較大城市距離遠(yuǎn)，受分流客群少，近幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，投資額快速增長(zhǎng)，但是2021年受調(diào)控的影響，發(fā)展速度有所放緩，逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)；而受城市化進(jìn)程的加快、收入水平提高等利好因素的影響，導(dǎo)致熱點(diǎn)板塊不斷涌現(xiàn)、入住人口不斷增長(zhǎng)，未來(lái)三年內(nèi)將成為隨州快速發(fā)展的黃金時(shí)間。2005年以來(lái)，隨州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大致分為以下幾個(gè)熱點(diǎn)階段：05-06年——老城區(qū)域以生活便利為房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)07-08年——文峰區(qū)域區(qū)域以宜居的環(huán)境沖擊市場(chǎng)09年至11年——湖濱區(qū)域和城南新區(qū)伴隨一湖兩岸的建設(shè)及市委政府搬遷成為新的熱點(diǎn)11年—12年——隨州房產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)發(fā)展并不突出，中心區(qū)域齊星花園為代表，城北區(qū)域有程力·水岸國(guó)際和格林小鎮(zhèn)為區(qū)域代表，南郊區(qū)域則有新天地花園，城東新區(qū)則有金泰國(guó)際率先試水。隨州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)出現(xiàn)百花齊放的局面，也為隨州房地產(chǎn)發(fā)展的全面發(fā)展打好了基礎(chǔ)，為城市規(guī)模的擴(kuò)展起推進(jìn)作用。13年隨州房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望隨州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近10年的飛速發(fā)展，從建筑質(zhì)量、社區(qū)規(guī)劃、小區(qū)綠化，物業(yè)服務(wù)等都發(fā)生了質(zhì)變。10年的開發(fā)建筑讓城市發(fā)展，也讓新的領(lǐng)地加入到城市的發(fā)展中來(lái)。13年隨州房地產(chǎn)將重點(diǎn)打造的區(qū)域：1、隨州文化主題公園板塊連接新火車站，2、隨州北郊孔家坡地塊，清河西路修建連接城東新區(qū)的距離。2、2021年供求分析類別新增套數(shù)成交套數(shù)套數(shù)供需比新增面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）面積供需比市區(qū)681043981：0.6592.7762.271：0.67從2021年1—12月份數(shù)據(jù)來(lái)看，隨州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)92.77萬(wàn)㎡，2021年1—12月份，全市商品房共成交約4398套，成交面積達(dá)55.31萬(wàn)㎡，市場(chǎng)銷售速度雖然也保持著快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但面積供需比已經(jīng)達(dá)到1:0.67，供大于需現(xiàn)象明顯，一方面可以說(shuō)明房地產(chǎn)投資開發(fā)勢(shì)頭火熱、超過(guò)市場(chǎng)容量，另一方面作為230萬(wàn)的地級(jí)城市，一定程度上說(shuō)明市場(chǎng)需求未完全釋放。3、住宅類商品房成交分析市區(qū)成交總量截止到2012年12月31日，隨州市商品房住宅銷售面積達(dá)55.31萬(wàn)㎡，明顯低于2021年74.47萬(wàn)㎡，成交套均面積125.76㎡，無(wú)論從成交面積、成交均價(jià)來(lái)看，2021年的隨州樓市都呈現(xiàn)出勃勃的生機(jī)。銷售數(shù)量（套）銷售面積（萬(wàn)㎡）成交總金額（萬(wàn)元）成交均價(jià)（元/㎡）套均面積套均總價(jià)（萬(wàn)元）439855.31195443.323533.60125.76㎡44.45注：此數(shù)據(jù)截止到2012年12月31日住宅成交面積占比截止到2010年12月31日，隨州市住宅成交面積占比。單位：萬(wàn)平方米、%≤90㎡90㎡＜面積≤100㎡100㎡＜面積≤120㎡120㎡＜面積≤140㎡≧140㎡合計(jì)面積1.397.2420.6445.427.2382.46占比1.708.43

52.2055.448.83100注：此數(shù)據(jù)截止到2021年12月31（三）住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)2021年，隨州市商品住宅成交價(jià)格保持著平穩(wěn)震蕩的態(tài)勢(shì)，受部分高品質(zhì)樓盤開售的拉動(dòng)，2021年1~4季度整體保持平穩(wěn)，在第二季度出現(xiàn)“逆襲”可以說(shuō)是對(duì)隨州房地產(chǎn)2021年價(jià)格的真實(shí)寫照——開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的品質(zhì)樓盤價(jià)格一路飆升、普通區(qū)域樓盤價(jià)格保持小幅上揚(yáng)。注：數(shù)據(jù)截止到2021年12月31（四）住宅成交總金額2021年，隨州市區(qū)住宅成交總額有所下降，由2021年的24.42億元下降到19.55億元，同比下降了19.94%，受2021年國(guó)內(nèi)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)行情影響，2021年隨州房地產(chǎn)銷售主要以銷售為主，導(dǎo)致2021年推盤量銳減而至。注：數(shù)據(jù)截止到2021年12月31（五）住宅供應(yīng)量1、新增供應(yīng)量2021年1~4季度全市供應(yīng)量預(yù)售套數(shù)（套）預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）681082.462、商品住宅市場(chǎng)存量按正常商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售一至兩年內(nèi)消化完畢來(lái)粗略計(jì)算，自2021年以來(lái)，隨州市商品住宅供銷剩余量達(dá)到83.83萬(wàn)㎡。時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）去化量（萬(wàn)㎡）存量（萬(wàn)㎡）2021年85.2422.2662.982021年27.4166.77-39.362021年135.92101.934.022021年75.8780.18-4.312021年92.7762.2730.5合計(jì)417.21333.3883.833、庫(kù)存去化周期截止到2021年12月份，隨州商品住宅靜態(tài)庫(kù)存量達(dá)到83.83萬(wàn)㎡，按照2021年月均5.19萬(wàn)㎡的去化速度，要將2021-2021年供應(yīng)至市場(chǎng)的商品住宅完全去化，需要16個(gè)月左右，市場(chǎng)需要大量的擴(kuò)容客戶，達(dá)到快速去化產(chǎn)品的目的。2021年月均銷售面積靜態(tài)庫(kù)存可售量理論去化周期5.19萬(wàn)㎡83.83萬(wàn)㎡16個(gè)月2021年，隨州市商品住宅（城區(qū)和曾都區(qū)）總銷售套數(shù)4398套，總銷售面積達(dá)55.31萬(wàn)㎡，總銷售金額約195443萬(wàn)元，銷售均價(jià)3533.60元/㎡。同比2021年，隨州市商品住宅銷售面積下降25.73%，銷售價(jià)格同比上漲8%，量降價(jià)升。從成交量來(lái)看，隨州房地長(zhǎng)市場(chǎng)大環(huán)境影響，第一季度和第二季度銷售面積大幅度下滑；隨著第三季度和第四季度推盤量的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，被壓抑半年多的需求集中釋放出來(lái)。特別是8月份以后，銷售面積穩(wěn)步上升，與樓市傳統(tǒng)的淡旺季基本吻合，市場(chǎng)價(jià)值比較穩(wěn)定，受外在因素干擾不大。隨州城市化進(jìn)程步伐的加快城市規(guī)模得到進(jìn)一步的發(fā)展，作為隨州市以隨州文化主題公園為主題，房地產(chǎn)發(fā)展一直處于邊緣地位，而伴隨城東新區(qū)的不斷發(fā)展、入住人口與區(qū)域環(huán)境都有了極大的提升，這都為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展背景，中遠(yuǎn)期來(lái)看，城東新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展具備極大的潛力與空間。4、產(chǎn)品研究4.1產(chǎn)品綜述2021年是房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏的一年，一波強(qiáng)似一波的密集調(diào)控、迷離撲朔的政策走向，讓房地產(chǎn)開發(fā)商們有些猶豫不前不知所措…總體來(lái)說(shuō)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是走出了穩(wěn)步向上態(tài)勢(shì)。從2021年底樓市進(jìn)入低谷之后，2021年出現(xiàn)