成都市酒店式公寓和寫字樓市場調(diào)查和初步建議

酒店式公寓及寫字樓市場調(diào)查與初步提議執(zhí)行力地產(chǎn)顧問執(zhí)行力——創(chuàng)造品牌價值第1頁成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場情況寫字樓等級劃分標準寫字樓整體市場供給量現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布未來甲級寫字樓體量與分布優(yōu)質(zhì)乙級寫字樓體量與分布本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布本項目可類比市場租金與售價水平本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓經(jīng)典案例分析優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)第2頁寫字樓等級劃分標準序號參評項目衡量標準頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓1地理位置坐落于商務(wù)區(qū)相對集中關(guān)鍵區(qū)域,周圍配套設(shè)施完善坐落于商務(wù)區(qū)相對集中，區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi)坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū)2公共交通交通便利,周圍交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達,超出5條以上公交線路,近規(guī)劃軌道交通進出口交通便利,周圍交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達,有不低于5條以下公交線路,近規(guī)劃軌道交通進出口交通便利3基本要求土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地4可視性可視性極強可視性強可視性普通5建筑規(guī)模超出50,000米超出20,000平方米超出10,000平方米6建筑設(shè)計國際著名設(shè)計院/國內(nèi)甲級設(shè)計院國際著名設(shè)計院/國內(nèi)甲級設(shè)計院國內(nèi)乙級設(shè)計院7建筑規(guī)劃大堂寬大、挑高三層或以上，層凈高2.7米及以上，通道寬2米及以上，按大廈總建筑面積計算停車位服務(wù)面積150平方米/停車位，空間少柱大堂寬大、挑高三層或以上，層凈高2.7米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計算停車位服務(wù)面積小于180平方米/停車位有大堂，按大廈總面積計算停車位服務(wù)面積最少每220-250平方米配置一個停車位8單層面積1,500–2,000平方米不少于1,000平方米不少于800平方米9凈層高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米10架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或無11電梯電梯按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超出4,000平方米,等候時間不超出30秒，載重1,600㎏/部，速度4m/s以上按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超出5,000平方米，等候時間不超出40秒，載重1,600㎏/部，速度不低于4m/s按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超出6,000平方米,載重1,000㎏/部，速度不低于3m/s12貨梯客貨分離,最少2部客貨分離，不少于1部可無客貨分離第3頁寫字樓等級劃分標準序號參評項目衡量標準頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓13、電氣雙回路市電,辦公區(qū)提供不低于120w/㎡電量，后備發(fā)電設(shè)備充分，在停電時能確保正常辦公雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于80w/㎡電量，備用電源充分辦公區(qū)提供不低于50w/㎡電量,有備用電且在緊急情況下可確保大廈公共設(shè)施正常運作14、弱電完善先進5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進入大廈,平均每12平方米有一根電話線完善先進5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進入大廈,平均每20平方米有一根電話線具備5A系統(tǒng),提供最少三家國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商15承重辦公區(qū)活荷載大于350kg/㎡辦公區(qū)活荷載大于250kg/㎡辦公區(qū)活荷載

200kg/㎡左右16衛(wèi)生間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采取環(huán)境保護燈具17業(yè)權(quán)只租不售，單一業(yè)權(quán)開發(fā)商持有不低于二分之一單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán)18物業(yè)管理提供高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)，配置實用計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，24小時保安服務(wù)和維護服務(wù)提供高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)，計算機物業(yè)管理軟，24小時保安服務(wù)和維護服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于24小時報案服務(wù)和維修服務(wù)19入住率1至2年內(nèi)入住率不低于70%1至2年內(nèi)入住率不低于65%1至2年內(nèi)入住率不低于50-60%第4頁寫字樓整體市場供給量成都辦公樓市場從2000-20市場上共有約259.3萬平方米辦公物業(yè)供給。而20新增供給量預(yù)計到達75.8萬平方米。過量供給造成市場環(huán)境惡化，加上宏觀政策調(diào)控，年市場供給急劇下降。部分項目被迫延期，有部分大樓甚至成為爛尾樓。伴隨經(jīng)濟發(fā)展和外資企業(yè)不停進駐成都，寫字樓市場從20開始復(fù)蘇，20至20總供給量超出155萬平方米，這段時間內(nèi)新建寫字樓主要為出租和出售。在這期間大量爛尾樓也復(fù)工或轉(zhuǎn)讓，如：華敏翰尊國際、力寶大廈等。第5頁現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布

成都現(xiàn)有甲級寫字樓市場，當前存量約456,000㎡，現(xiàn)有甲級寫字樓供給區(qū)域較為集中，主要是鹽市口—順城街—天府廣場傳統(tǒng)CBD區(qū)域和人民南路沿線。人民南路沿線憑借其便捷交通優(yōu)勢，聚集了多數(shù)甲級寫字樓。當前人民南路沿線和東大街沿線為成城市寫字樓主要發(fā)展軸，受政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性規(guī)劃及政策優(yōu)惠，南部新區(qū)未來會有大量辦公物業(yè)入市，成為優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展一個主要區(qū)域。第6頁現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布編號項目名稱供給體量（㎡）1冠城廣場836402城市之心53川信大廈657494匯日央擴542685威斯頓聯(lián)邦大廈541916國航世紀中心1800007時代廣場460008中環(huán)廣場471479香格里拉寫字樓4652610力寶大廈71785當前成城市有用10棟甲級寫字樓中，有6棟都分布在人民南路沿線。占比60%。第7頁未來甲級寫字樓體量與分布

供給年份項目名稱開發(fā)商供給體量（㎡）仁恒廣場新加坡仁恒置地60000錦江國際四川投資集團33000花樣年喜年廣場花樣年集團80000航天科技大廈中國航天科技集團70000來福士廣場凱德置地78000天府時代廣場九龍倉集團8新希望大廈新希望集團54000華宇蓉國府華宇置業(yè)170000華人置地辦公樓華人置地80000鐵獅門項目鐵獅門35000能夠看出成城市未來甲級寫字樓供給主要集中在市區(qū)，東大街和人民南路沿線。均為著名開發(fā)商修建高檔寫字樓。包含國際一流開發(fā)商新加坡仁恒置地、凱德置地、美國鐵獅門房地產(chǎn)開發(fā)商。國際地產(chǎn)大鱷陸續(xù)搶灘成都寫字樓市場。第8頁成都甲級寫字樓小結(jié)成都現(xiàn)有寫字樓標準相對與發(fā)達一線城市來將，標準略有偏低，但未來集中供給和未來著名開發(fā)商進駐，將有利于成都甲級寫字樓整體水平提升；現(xiàn)有甲級寫字樓分布在主要四個區(qū)域，春熙路鹽市口區(qū)域，人民南路沿線，順城街騾馬市區(qū)域以及東大街沿線，其中，人民南路沿線分布最多，到達266,300平方米，占總量58%。在未來三年內(nèi)，成城市主城區(qū)共有甲級寫字樓新增供給629,000平方米，主要分布在人民南路沿線和東大街沿線；開發(fā)商均屬國內(nèi)外著名開發(fā)商，集中供給將給市場帶來激烈競爭。成都甲級寫字樓租戶行業(yè)主要集中分布在制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、科技行業(yè)，以及一部分著名地產(chǎn)企業(yè)。第9頁優(yōu)質(zhì)乙級寫字樓體量及分布

編號項目名稱供給體量（㎡）1天府中心40546.042鉑金大廈1000003倍特康派34627.204光大金融中心350745財富中心（上普國際）1831106正熙國際445757華敏翰尊國際800008東方廣場1期778111.73東方廣場2期29718.409豐德國際廣場17860110商鼎國際14322211宏達國際廣場4572812國嘉.新視界8717713摩根中心12770414豐德國際廣場3期7066915高地中心40000新供給第10頁成都乙級寫字樓小結(jié)

因春熙路、人民南路沿線等傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)域都處于錦江區(qū)和武侯區(qū)內(nèi)，在乙級寫字樓市場區(qū)域分布租金和售價水平來看，武侯區(qū)，錦江區(qū)租金售價水平都在全市平均水平以上，青羊區(qū)和高新區(qū)稍有滯后。高新區(qū)因當前因新項目年份比較新，且擁有較不錯硬件設(shè)施，加之天府軟件園，孵化園等園區(qū)坐落高新南區(qū)以及政府對此區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，故此區(qū)域當前面世高新國際廣場一直擁有較高滿租率，且售價也高出全市平均水平。成城市乙級寫字樓乙級寫字樓當前總體量到達了130.7萬平米，供求趨于平穩(wěn)租金每個月從30元/㎡/月——60元/㎡/月，售價5,000-7,000元/㎡入住率較高，到達了90-95%，主要租戶為低辦公成本，對辦公空間需求不大中小企業(yè)。當前成城市乙級寫字樓整體檔次不高，缺乏專業(yè)化、個性化服務(wù)與商務(wù)配套。第11頁本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布

編號項目名稱供給體量（㎡）1豐德國際廣場1786012商鼎國際1432223喜年廣場800004威斯頓聯(lián)邦大廈541915國航世紀中心180000依據(jù)本項目在眉山房地產(chǎn)地標地位，選取了5個可類比項目分布在成都東大街沿線和人民南路沿線優(yōu)質(zhì)寫字樓。其位于區(qū)域也為成城市寫字樓市場主要發(fā)展軸，市場成熟度較高，含有一定借鑒意義。其中甲級寫字樓包含喜年廣場、威斯頓聯(lián)邦大廈、國航世紀中心，乙級寫字樓包含商鼎國際、豐德國際廣場。第12頁可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金與售價

編號項目名稱平均租金均價1豐德國際廣場85元/㎡.月8300元2商鼎國際100元/㎡.月12500元3花樣年喜年廣場120元/㎡.月17000元4威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元5國航世紀中心100元/㎡.月15000元從以上表格能夠看出在可類比寫字樓項目中租金均價區(qū)間在85-120元/㎡.月，其中喜年廣場最高租金已經(jīng)到達140元/㎡.月，除豐德國際廣場均價8300元，其余項目均價及二手售價均已過萬。第13頁本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓經(jīng)典案例分析

威斯頓聯(lián)邦大廈項目簡介開發(fā)商：四川怡和置業(yè)有限企業(yè)地理位置：人民南路建筑面積：54191㎡樓層數(shù)：大廈共26層，地面23層，地下3層停車位：350個市場指標市場指標平均租金：105元/㎡.月售價：15000元物管費：13.50元/平方米·月主要租戶德國領(lǐng)事館、巴基斯坦駐成都總領(lǐng)事館、美國領(lǐng)事館農(nóng)業(yè)貿(mào)易處、法國安盟保險、戴爾電腦成都辦事處、英美煙草企業(yè)、百威啤酒、奧林巴斯、新加坡華僑銀行成都分行項目簡評怡和置業(yè)由爛尾樓翻新改造重新推入市場，短期內(nèi)租售一空，一度成為成都最好寫字樓代名詞。地處人民南路四段，緊鄰美領(lǐng)館，處于棕北高尚生活圈，商務(wù)精英、海外華僑聚集地，商務(wù)氣氛濃厚。地處人民南路商圈，區(qū)域內(nèi)有高檔百貨仁和春天、銀杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商務(wù)人士入駐第14頁本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓經(jīng)典案例分析

花樣年喜年廣場項目簡介開發(fā)商：花樣年集團地理位置：錦江區(qū)東大街古玩城旁建筑面積：80000㎡樓層數(shù)：A座地上49層，B座地上32層，建筑高度到達190米停車位：機動車位606個市場指標平均租金：120元/㎡.月售價：17000元物管費：公寓2.1元/月/平米，寫字樓16元/月/平米項目簡評占地9,039平方米，總建筑面積約132,218平方米，匯聚了國際甲級寫字樓、精裝酒店式公寓、星級酒店、商業(yè)中心四大物業(yè)形態(tài)，是一個多功效城市商務(wù)復(fù)合體。項目分為東西兩個塔樓，其中，東塔為49層超高層寫字樓，建筑高度約190米，完工后將是成城市首個超高層國際頂級寫字樓。西塔為星級酒店和精裝公寓綜合樓，其中3-14層為星級酒店，15-31層為精裝修公寓。趣園精品酒店公寓作為城市商務(wù)復(fù)合體喜年廣場中一部分，位于西塔樓15-32層，3-14層為星級酒店，酒店由國際著名品牌酒店管理集團統(tǒng)一管理。趣園精品酒店公寓裝修設(shè)計專門為高端人士打造，邀請了曾設(shè)計過（半島酒店嘉麟樓）、（賽馬會沙田會所百俊廳）等等精彩作品香港室內(nèi)設(shè)計之父高文安先生量身設(shè)計。第15頁本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓經(jīng)典案例分析

國航世紀中心

項目簡介開發(fā)商：中國航空集團建設(shè)開發(fā)有限企業(yè)地理位置：武侯區(qū)人南立交橋人民南路與航空路交匯口建筑面積：100000平方米樓層數(shù)：A、B兩棟24層停車位：機動車位550個市場指標平均租金：100元/㎡.月售價：15000元物管費：18元/平方米·月主要租戶國航西南分企業(yè)、上海銀行股份有限企業(yè)成都分行、美國鉆石商旅集團成都辦事處、中鐵信托有限企業(yè)、四川協(xié)力房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)、亨特建筑產(chǎn)品成都分企業(yè)、四川峨眉山竹葉青茶葉有限企業(yè)。項目簡評A、B幢底樓聚集金融行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)，形成金融主題產(chǎn)業(yè)群落。國航世紀中心配合產(chǎn)業(yè)特質(zhì)，特在二底樓之間設(shè)置金融主題廣場——人民南路現(xiàn)階段唯一圍合式金融主題廣場。每隔5層觀光空中花園,以及項目外觀整體玻璃立面設(shè)計均在年面世可堪稱成都之首。國航世紀中心是以整層銷售按產(chǎn)業(yè)主題進行銷售方式（產(chǎn)業(yè)為航空、金融、基礎(chǔ)能源三大主題），采取對客戶一對一服務(wù)。第16頁本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓經(jīng)典案例分析

豐德國際廣場

項目簡介開發(fā)商：成都萬瑞地產(chǎn)地理位置：武侯區(qū)航空路建筑面積：73,000㎡樓層數(shù)：20層停車位：900個市場指標平均租金：85元/㎡.月售價：8300元物管費：3元/平方米·月主要租戶尺度地產(chǎn)、中國水電集團圣達水電分企業(yè)、中冶建工有限企業(yè)、思納史密斯中國集團、成都中航地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)、青城山當代美術(shù)館項目簡評成都豐德國際廣場緣自國際領(lǐng)先人文商務(wù)理念“BUSINESSPARK”，6000平米中心綠化廣場，30000平米商業(yè)及商務(wù)公寓等配套設(shè)施，一流多功效國際會議中心，集寫字樓、商業(yè)、公寓、廣場于一體。配套6000平方米中心綠化及玻璃長廊，配置屋頂花園，創(chuàng)建景觀式辦公條件。一個大型多功效廳，八個中小型會議室，圖書室，健身中心，開放式休閑區(qū)；兩座小戶型商務(wù)公寓，員工餐廳，經(jīng)理人餐廳，客戶服務(wù)中心，物業(yè)管理中心。第17頁本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓經(jīng)典案例分析

商鼎國際

項目簡介開發(fā)商：岷江新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)地理位置：武侯區(qū)人民南路四段人南立交橋旁建筑面積：143222平方米樓層數(shù)：1號樓26層，2號樓28層停車位：機動車位730個（其中地下626個、地面104個）市場指標平均租金：100元/㎡.月售價：12500元物管費：7.5元/平方米·月主要租戶國家開發(fā)銀行四川省分行、貴州茅臺成都營銷中心、尺度地產(chǎn)顧問企業(yè)、深圳航空有限企業(yè)成都分企業(yè)、四川佳德控股有限企業(yè)、四川華西礦業(yè)勘察企業(yè)、約克中國商貿(mào)企業(yè)項目簡評商鼎國際”地處成城市人民南路與二環(huán)路交匯處，北鄰二環(huán)路，西鄰人民南路正對“凱賓斯基”，東鄰“錦官新城”，南接國航新建辦公樓，基地呈規(guī)劃四邊形，場地東西長約135米，南北長約140米，凈用地21087.32㎡。商鼎國際樓高近百米，外立面挺拔，中空LOW-E落地玻璃幕墻面達75%，結(jié)構(gòu)與線條采取鋁板效果金屬覆碳漆,當代感極強；同時聘請著名樓體燈光設(shè)計企業(yè)，為大樓特設(shè)夜晚燈光形象工程；而其面向人民南路20多米寬形象入口第18頁本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)

優(yōu)質(zhì)寫字樓和優(yōu)越商業(yè)環(huán)境吸引了眾多跨國企業(yè)聚集于此：超出120家世界500強企業(yè)在成都已設(shè)置辦事處。城南區(qū)域、東大街區(qū)域、高新區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈笾饕獙懽謽前l(fā)展區(qū)。未來商務(wù)、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。未?-3年有10座甲級寫字樓陸續(xù)入市。集寫字樓、商業(yè)、公寓、廣場于一體復(fù)合式綜合體不停問世，滿足多元化商務(wù)需求。第19頁成都酒店式公寓市場情況

酒店式公寓發(fā)展概況酒店式公寓優(yōu)質(zhì)項目體量與分布酒店式公寓市場租金及售價本項目可類比酒店式公寓經(jīng)典案例分析酒店式公寓帶租約市場簡析酒店式公寓帶租約銷售經(jīng)典案例分析酒店式公寓市場小結(jié)第20頁酒店式公寓發(fā)展概況

第一階段第二階段第三階段此階段沒有真正意義上商務(wù)公寓出現(xiàn)，商住綜合樓為商務(wù)公寓出現(xiàn)樹立了雛形。該階段是商務(wù)公寓主要發(fā)展時期，形態(tài)和市場觀念在這期間有了主要改變。以酒店和辦公形式出現(xiàn)商務(wù)公寓受到人們青睞。SOHO沸城、玉沙小花園、萬達錦華城在該時間段內(nèi)打開了居住商務(wù)公寓先河。是商務(wù)公寓蓬勃發(fā)展一年。市中心住宅用地日漸稀少，使得商業(yè)用地住宅物業(yè)成為滿足人們居住市中心路徑之一。龍湖三千星座、萬達錦華城、城市理想等項目標相繼入市，讓商務(wù)公寓市場日漸繁盛。成都商務(wù)公寓發(fā)展出現(xiàn)了新改變，以疊翠峰為代表商務(wù)公寓項目在服務(wù)、配套等方面做出了新貢獻。外地開發(fā)商把沿海地域先進管理和服務(wù)理念帶入成都，讓商務(wù)公寓發(fā)展日漸趨于高端。伴隨市中心用地稀缺以及國際城南新中心發(fā)展，商務(wù)公寓發(fā)展中心日漸向城南傾斜。美年廣場入市、譽峰、復(fù)地、蘋果城等項目標規(guī)劃，使得城南成為商務(wù)公寓發(fā)展熱土。年以前2002-年年2009-年第21頁本匯報酒店式公寓范圍界定

因為成城市酒店式公寓發(fā)展過程較為復(fù)雜，而且業(yè)內(nèi)對其沒有顯著定義和界定，此次研究會選取成城市比較有代表性酒店式公寓進行研究，以此來了解成城市酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)實狀況以及對未來發(fā)展預(yù)判。此次選取項目包含：城市理想、壹號公館、繽舍、疊翠峰、九峰國際、紅城、力迅領(lǐng)筑、富力史丹尼國際公寓、威斯頓聯(lián)邦公寓、譽峰等10個成城市酒店式公寓代表性項目，涵蓋中端、高端不一樣類型。對項目有一定借鑒與類比作用。第22頁經(jīng)典項目體量與分布

項目名稱面市時間交房時間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）壹號公館.02.05246642514紅城.1231344102856城市理想.04700023000力迅領(lǐng)筑.124925.8635042.18繽舍.08底300026000富力史丹尼國際公寓.08.122947266932譽峰.11186760380000疊翠峰.04.0330009000九峰國際.10.12700062200威斯頓聯(lián)邦公寓.06.0916666726700當前酒店式公寓主要分布在天府廣場區(qū)域、城南區(qū)域，分別在年-202年之內(nèi)面市，現(xiàn)房展現(xiàn)普遍在2010-2011兩年內(nèi)。第23頁酒店式公寓市場租金與售價

項目名稱均價（元/㎡）面積范圍(㎡)租金均價（元/㎡.月）壹號公館1100040-9065紅城700036-4838城市理想2915634-7096力迅領(lǐng)筑125004556繽舍930035-6455富力史丹尼國際公寓140-7070譽峰33000180-360220疊翠峰110004560九峰國際600030-7040威斯頓聯(lián)邦公寓1100050-8055從上表可知，已售和在售酒店式公寓均價價格區(qū)間在6000-33000元范圍之間，面積區(qū)間除頂級豪宅譽峰外，均在30-90平米之間，租金價格在38-220元之間不等。以小戶型、精裝修為主要賣點，配以總價低，區(qū)域商務(wù)、娛樂、購物、交通配套完善，吸引高端投資客入駐。第24頁本項目可類比酒店式公寓經(jīng)典案例分析威斯頓聯(lián)邦公寓

項目簡介戶型面積：50-80㎡平均售價：11000元/㎡物管費：1.9元/㎡/月投資回報率：7%-8%市場指標位置：神仙樹大院位于高新區(qū)紫荊西路6號占地面積：166667.50㎡建筑面積：26700㎡建筑形態(tài)：17層綠化率：25%容積率：3車位：257個開發(fā)商：成都怡和天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)物業(yè)管理：威斯頓物業(yè)管理（香港）有限企業(yè)裝修標準：元/平方米第25頁項目簡評神仙樹大院5期威斯頓聯(lián)邦公寓與前期商務(wù)酒店、品牌旗艦店等高端商務(wù)配套，共同組成城南高端城市綜合體。設(shè)計格調(diào)延續(xù)西班牙后當代主義和中國傳統(tǒng)院落格調(diào)相結(jié)合，新古典主義立意城市高端公寓。該項目自推出50-79平方米戶型后，緩解了該片區(qū)對小戶型渴求，項目充滿創(chuàng)意小戶型設(shè)計給年輕人帶來強烈視覺和心理沖擊。即將開通地鐵一號線距離項目僅百米。當前，城南片區(qū)除威斯頓聯(lián)邦公寓還有少許房源外，已無新房可售，而電梯公寓二手房價格均在一萬五以上。裝修標準到達元/平方米，絕對是城南城區(qū)屈指可數(shù)優(yōu)質(zhì)投資項目。本項目可類比酒店式公寓經(jīng)典案例分析戶型品鑒威斯頓聯(lián)邦公寓

第26頁本項目可類比酒店式公寓經(jīng)典案例分析力迅領(lǐng)筑項目簡介戶型面積：45㎡平均售價：12500元/㎡物管費：2.8元/㎡/月投資回報率：5.4%市場指標位置：青羊天府廣場南，人民公園旁，陜西街、文翁路交匯處占地面積：4925.86㎡建筑面積：35042.18㎡建筑形態(tài)：1-2層為商業(yè)，3-6層為酒店性質(zhì)住宅，7-30層為住宅綠化率：25.10%容積率：5.3車位：175個開發(fā)商：成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)物業(yè)管理：廣州嘉邦酒店物業(yè)企業(yè)裝修標準：元-2500元/㎡

第27頁項目簡評投資型地產(chǎn)酒店式公寓以其戶型較小、總價相對適當，精裝修入住方便受到市場追捧。該項目地理稀缺性得到市場認可，含有沒有可替換、不可再生地段價值。力迅領(lǐng)筑在價格上含有一定優(yōu)勢，70年產(chǎn)權(quán)優(yōu)于同類產(chǎn)品40年產(chǎn)權(quán)。本項目可類比酒店式公寓經(jīng)典案例分析戶型品鑒力迅領(lǐng)筑第28頁本項目可類比酒店式公寓經(jīng)典案例分析紅城項目簡介戶型面積：36-48㎡平均售價：7000元/㎡物管費：1.8元/㎡/月投資回報率：6%市場指標位置：武侯紅牌樓九興大道占地面積：31344㎡建筑面積：102856㎡建筑形態(tài)：18層綠化率：20%容積率：3.28車位：507個開發(fā)商：成都武城實業(yè)(集團)股份有限企業(yè)物業(yè)管理：第一太平戴維斯裝修標準：1300元/㎡天然氣入戶，產(chǎn)權(quán)40年第29頁項目簡評紅城是武城集團繼錦繡花園、碧云天、融城理想等之后在城南又一力作。項目總建筑面積約102856平米，總綠地面積約3133.42平米。地處紫荊與雙楠之間新興高尚居住區(qū)域--麗都生活版塊。紅牌樓廣場擬將進駐家樂福旗艦店、萬達國際影城等，一系列商業(yè)配套較為完善。項目物業(yè)已引進第一太平戴維斯，攜手成都鼎瑞物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)，以國際化理念開創(chuàng)未來派立體城市頂級物業(yè)服務(wù)水準，帶來高端品質(zhì)服務(wù)?？們r在26-34萬區(qū)間，兼具投資、居家、辦公三種功效，總價低，相對滿足客戶多元化需求，40年產(chǎn)權(quán)式公寓通天然氣這在酒店式公寓中較為罕見。本項目可類比酒店式公寓經(jīng)典案例分析戶型品鑒紅城第30頁酒店式公寓帶租約銷售經(jīng)典項目體量分布項目名稱面市時間交房時間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）熙城國際.08.067533.9264385.30加州壹號.1250001疊翠峰.04.0330009000當前，成都酒店式公寓多采取40年產(chǎn)權(quán)銷售模式，少許項目采取與著名酒店管理企業(yè)簽約返租約操作模式。經(jīng)典優(yōu)質(zhì)項目分布區(qū)域主要在城西、城南成熟住區(qū)，地理上依靠酒店資源，實現(xiàn)嫁接經(jīng)營。多為較小開發(fā)規(guī)模酒店式公寓，其中疊翠峰只有80戶為帶租約銷售酒店式公寓。第31頁酒店式公寓帶租約銷售經(jīng)典案例分析熙城國際項目簡介戶型面積：30-62㎡平均售價：8000元/㎡物管費：1.5元/㎡/月投資回報率：5%市場指標位置：金牛營門口路48號占地面積：7533.92㎡建筑面積：64385.30㎡建筑形態(tài)：住宅部份28F，商務(wù)公寓寫字樓部份24F，凱賓斯基酒店7-15F綠化率：25.10%容積率：5.76車位：330個開發(fā)商：眾和祥置業(yè)/成運置業(yè)

第32頁返租約操作模式平均售價：8000元/㎡租金：寫字樓40元/㎡，帶租約公寓租金回報34元/㎡租約操作模式：與凱賓斯基酒店簽約，租金回報每個月34元/㎡，每年租金回報按2%遞增。必須首付五成。酒店式公寓帶租約銷售經(jīng)典案例分析戶型品鑒熙城國際第33頁酒店式公寓帶租約銷售經(jīng)典案例分析疊翠峰項目簡介戶型面積：45㎡、85㎡平均售價：9300元/㎡物管費：3.8元/㎡/月投資回報率：5%市場指標位置：高新區(qū)桐梓林南，站華路北占地面積：13866.70㎡建筑面積：63000㎡建筑形態(tài)：4棟小高層電梯公寓組成，分別為12、18、21、25層綠化率：25%容積率：2.85車位：325個開發(fā)商：成城市中天盈房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)第34頁返租約操作模式平均售價：9300元/㎡租金：帶租約公寓租金回報60元/㎡租約操作模式：與酒店簽約，租金回報每個月60元/㎡，每年租金回報按1%遞增。每個月返租金2700元，后到達4200元。酒店式公寓帶租約銷售經(jīng)典案例分析戶型品鑒疊翠峰第35頁酒店式公寓帶租約銷售經(jīng)典案例分析加州壹號項目簡介戶型面積：41-45㎡平均售價：10000元/㎡物管費：1.5元/㎡/月投資回報率：7%市場指標位置：金牛區(qū)金沙路15號占地面積：5000㎡建筑面積：1㎡建筑形態(tài)：1層商鋪，2-3層寫字間，4-7層酒店式公寓，8-14層7天連鎖酒店。綠化率：20%容積率：6車位：200個開發(fā)商：壹零房產(chǎn)第36頁返租約操作模式平均售價：10000元/㎡租金：帶租約公寓租金回報68元/㎡租約操作模式：與七天連鎖酒店簽約3年，租金回報每個月68元/㎡，每個月返租金2930-2960元酒店式公寓帶租約銷售經(jīng)典案例分析戶型品鑒加州壹號第37頁酒店式公寓市場小結(jié)

從年開始，成城市酒店式公寓開始進入發(fā)展期。物業(yè)形態(tài)逐步規(guī)范，市場供給量不停攀升。02-07年期間供給量僅為3.8萬㎡，進入20，迎來了商務(wù)公寓發(fā)展全盛時期，市場供給量到達11.9萬㎡。因為該類物業(yè)普通出現(xiàn)在市中心，土地供給降低，造成供給量會越來越少。在供給方位上出現(xiàn)了由市中心向國際城南區(qū)域轉(zhuǎn)移情況。因為供給量并不多，所以該類型物業(yè)一旦面市，就會受到市場追捧。普通銷售周期在一年以內(nèi)。面積?。?0-80㎡為主力面積，通常面積在90㎡以內(nèi)；總價低：30-60萬元，較為適合投資和小企業(yè)自購使用；空間靈活性強：可分拆組合，滿足小型和中小型企業(yè)需求；客戶群體廣泛：所針正確客戶及小型企業(yè)類型豐富、數(shù)量較大，需求量大；使用成本低：通常無中央空調(diào)等高耗能硬件配套，物業(yè)管理費用也較低。第38頁投資回報率測算與服務(wù)提議寫字樓投資回報測算

酒店式公寓主要經(jīng)典項目投資回報測算

帶租約酒店式公寓經(jīng)典項目投資回報率測算

租售回報率對比：以熙城國際帶租約銷售酒店式公寓套房98㎡戶型為例計算。小結(jié)項目寫字樓初步提議項目酒店式公寓初步提議兩種開發(fā)模式組合及對比

第39頁寫字樓投資回報測算

項目名稱平均租金平均售價投資回報率豐德國際廣場85元/㎡.月8300元12%商鼎國際100元/㎡.月12500元10%花樣年喜年廣場120元/㎡.月17000元9%威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元8%國航世紀中心100元/㎡.月15000元8%第40頁寫字樓投資回報測算小結(jié)

依據(jù)所選取與眉山項目可類比寫字樓經(jīng)典項目進行租金、售價投資回報率測算，作為項目提議基礎(chǔ)支持。從以上圖表能夠看出，當前所選經(jīng)典項目多位于人民南路沿線與東大街沿線，為寫字樓主要發(fā)展軸線區(qū)域，租金區(qū)間在85-120元/㎡.月之間，售價最高突破17000元/㎡，投資回報率8%-12%之間。處于一個較高投資回報基準率水平。原因：一、商務(wù)氣氛已經(jīng)形成，區(qū)域多為辦公寫字樓聚集地，高端租戶包含世界500強等大型企業(yè)入駐，提升區(qū)域較高端商務(wù)形象。二、投資客、租客供需平衡，年至20房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇與繁盛，吸引大批投資客進入寫字樓市場。致使租金不?？礉q。。第41頁酒店式公寓主要經(jīng)典項目投資回報測算

項目名稱均價（元/㎡）租金均價（元/㎡.月）投資回報率壹號公館11000657%紅城7000386%城市理想29156964%力迅領(lǐng)筑12500565%繽舍9300557%富力史丹尼國際公寓1707%譽峰330002208%疊翠峰11000606.5%九峰國際6000408%威斯頓聯(lián)邦公寓11000556%第42頁酒店式公寓主要經(jīng)典項目投資回報小結(jié)依據(jù)所選取酒店式公寓經(jīng)典項目標租金均價、銷售均價，可測算出各個項目標投資回報率，從上表能夠得到，成都在售與已售酒店式公寓經(jīng)典優(yōu)質(zhì)項目標租金區(qū)間在38-220元/㎡.月范圍之內(nèi)，銷售均價在6000-33000元/㎡區(qū)間范圍，測算出投資回報率在4%-8%之間。處于一個較高投資回報基準率水平，甚至高于沿海及發(fā)達城市同類物業(yè)投資回報率，說明當前酒店式公寓投資回報率較高，且多采取直接銷售40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓營銷模式。酒店式公寓當前分布區(qū)位主要集中在市中心天府廣場輻射范圍內(nèi)、城南及城西成熟住區(qū)，區(qū)位要求：一、商業(yè)配套口岸成熟，且要到達一定繁榮程度，交通、娛樂、購物一體。二、多位于市中心及高端成熟住區(qū)，就有地段優(yōu)勢及升值潛力，從而吸引投資客實現(xiàn)快銷。多數(shù)項目開盤即銷售過半。第43頁帶租約酒店式公寓經(jīng)典項目投資回報率測算

項目名稱均價（元/㎡）租金均價