房地產(chǎn)行業(yè)銷售改善盈利尋底

證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告房地產(chǎn)銷售改善，盈利尋底房地產(chǎn)開發(fā) 增持(維持)房地產(chǎn)服務(wù) 增持(維持)研究員 陳慎SACNo.S0570519010002 房地產(chǎn)開發(fā) 增持(維持)房地產(chǎn)服務(wù) 增持(維持)研究員 陳慎SACNo.S0570519010002 chenshen@SFCNo.BIO834 +(86)212897研究員 劉璐SACNo.S0570519070001 liulu015507@SFCNo.BRD825 +(86)212897研究員 林正衡SACNo.S0570520090003linzhengheng@SFCNo.BRC046 +(86)212897聯(lián)系人 陳穎SACNo.S0570122050022+(86)75582492388中報(bào)呈現(xiàn)出房企整體運(yùn)營仍然處于磨底階段，核心變量仍在需求端。但7月24日以來，需求端政策落地節(jié)奏超市場(chǎng)預(yù)期，全國購房杠桿限制寬松歷史A、金地集團(tuán)；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、業(yè)績：保交樓政策推動(dòng)營收同比微增，盈利能力仍在尋底2023年上半年，受益于疫情防控政策放松，一季度銷售回暖，疊加保交樓認(rèn)為主要有以下幾方面因素：1.因房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露均發(fā)生在民企，因此民企也成為保交樓政策的焦點(diǎn)；2.民企面臨更為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，加銷售：銷售同比增速轉(zhuǎn)正，預(yù)收賬款降幅收窄得益于一季度市場(chǎng)脈沖式復(fù)蘇以及房企對(duì)銷售回款的戰(zhàn)略側(cè)重，上半年總體房企銷售現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，2023上半年總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的

華泰證券研究所分析師名錄行業(yè)走勢(shì)圖現(xiàn)金同比增長7%，較2022全年上升34個(gè)百分點(diǎn)。在結(jié)轉(zhuǎn)提速的背景下， 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量，我們認(rèn)為國企在銷售端口的優(yōu)勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。擴(kuò)張：受制于資金壓力以及核心區(qū)域拿地難度，去庫存仍為主線業(yè)的核心考量；2.國企去年已經(jīng)經(jīng)歷了一輪積極補(bǔ)庫，對(duì)于擴(kuò)張的急迫性相對(duì)有所緩解；3.雙核拿地戰(zhàn)略成為主流策略，趨同的拿地戰(zhàn)略導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度顯著分化，也加大了核心資源拓展的難度。融資：總體杠桿持續(xù)下降，民企指標(biāo)尚待改善22步入負(fù)增長區(qū)間，2023風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)、部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

(%) 滬深4(3)(10)(16)(23)Sep-22 Jan-23 May-23 Sep-23資料來源：Wind重點(diǎn)推薦股票名稱 股票代碼價(jià))級(jí)城建發(fā)展600266CH9.03買入華發(fā)股份600325CH15.36買入建發(fā)股份600153CH14.78買入濱江集團(tuán)002244CH14.60買入萬科A000002CH19.03買入金地集團(tuán)600383CH9.54買入新城控股601155CH21.78買入越秀地產(chǎn)123HK11.70買入建發(fā)國際集團(tuán) 1908HK25.62買入華潤置地 1109HK46.62買入中國海外發(fā)展 688HK26.88買入龍湖集團(tuán) 960HK25.12買入中海物業(yè) 2669HK12.50買入保利物業(yè) 6049HK56.85買入華潤萬象生活 1209HK47.46買入濱江服務(wù) 3316HK30.18買入招商積余 001914CH18.98買入萬物云 2602HK39.58買入資料來源：華泰研究預(yù)測(cè)正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u四維梳理股重點(diǎn)上市房企2023半年報(bào)表現(xiàn) 3業(yè)績：保交樓政策推動(dòng)營收同比微增，盈利能力仍在尋底 4營收同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，歸母凈利潤降幅擴(kuò)大 4盈利能力進(jìn)一步下滑 5少數(shù)股東損益占比上升，投資收益小幅增長 7市場(chǎng)景氣度下行導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失同比提升 8銷售管理費(fèi)用率有所下降，大中房企保持費(fèi)用優(yōu)勢(shì) 9銷售：銷售同比增速轉(zhuǎn)正，預(yù)收賬款降幅收窄 10擴(kuò)張：受制于資金壓力以及核心區(qū)域拿地難度，去庫存仍為主線 12房企補(bǔ)庫存意愿繼續(xù)下降，民企更甚 12各梯隊(duì)房企仍在持續(xù)去庫存，擴(kuò)表能力尚未修復(fù) 13融資：總體杠桿持續(xù)下降，民企指標(biāo)尚待改善 14融資集中度持續(xù)提升，小型房企融資情況好轉(zhuǎn) 14負(fù)債壓降及銷售回溫促進(jìn)房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 15投資建議 17風(fēng)險(xiǎn)提示 21四維梳理A/H股重點(diǎn)上市房企2023半年報(bào)表現(xiàn)20222023H股上市房企中挑選7（1家龍頭房企、0家中型房企、6家小型房企，從業(yè)績、銷售、擴(kuò)張、融資四個(gè)維度，梳理A/H2023半年報(bào)表現(xiàn)。需要說明的是，AH股房企在現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)上有所區(qū)別，涉及到現(xiàn)金流量表的9H股上市房企。圖表1：房企分類房企分類 房企龍頭房企11家 萬科A、綠地控股、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、碧桂園、龍湖集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國中型房企20家 建發(fā)國際集團(tuán)、中國金茂、美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)、華僑城A、華發(fā)股份、首開股份、濱江集團(tuán)、悅城、中交地產(chǎn)、天健集團(tuán)、城建發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、福星股份、榮安地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、新湖中寶、蘇州高新、華遠(yuǎn)地產(chǎn)小型房企16家 天地源、南國置業(yè)、城投控股、大名城、中洲控股、京能置業(yè)、光大嘉寶、上實(shí)發(fā)展、浦東金橋格力地產(chǎn)、深振業(yè)A、西藏城投、中華企業(yè)、華聯(lián)控股、鳳凰股份、順發(fā)恒業(yè)等注：字體加粗房企為H股上市房企。資料來源：Wind，華泰圖表2

龍頭房企 中型房企 小型房企證券代碼證券簡稱房企屬性證券代碼證券簡稱房企屬性證券代碼證券簡稱房企屬性000002CH萬科A公眾企業(yè)1908HK建發(fā)國際集團(tuán)國企600665CH天地源國企600606CH綠地控股公眾企業(yè)0817HK中國金茂國企002305CH南國置業(yè)國企600048CH保利發(fā)展國企3990HK美的置業(yè)民企600649CH城投控股國企001979CH招商蛇口國企0123HK越秀地產(chǎn)國企600094CH大名城民企600383CH金地集團(tuán)公眾企業(yè)000069CH華僑城A國企000042CH中洲控股民企601155CH新城控股民企600325CH華發(fā)股份國企600791CH京能置業(yè)國企2007HK碧桂園民企600376CH首開股份國企600622CH光大嘉寶國企0960HK龍湖集團(tuán)民企002244CH濱江集團(tuán)民企600748CH上實(shí)發(fā)展國企1109HK華潤置地國企000031CH大悅城國企600639CH浦東金橋國企0688HK中國海外發(fā)展國企000736CH中交地產(chǎn)國企600185CH格力地產(chǎn)國企3900HK綠城中國國企000090CH天健集團(tuán)國企000006CH深振業(yè)A國企600266CH城建發(fā)展國企600773CH西藏城投國企600657CH信達(dá)地產(chǎn)國企600675CH中華企業(yè)國企600708CH光明地產(chǎn)國企000036CH華聯(lián)控股民企000926CH福星股份民企600716CH鳳凰股份國企000517CH601588CH榮安地產(chǎn)北辰實(shí)業(yè)民企國企000631CH順發(fā)恒業(yè)民企600208CH600736CH600743CH華遠(yuǎn)地產(chǎn)國企注：字體加粗房企為H股上市房企。資料來源：Wind，華泰業(yè)績：保交樓政策推動(dòng)營收同比微增，盈利能力仍在尋底2023提速，總體房企營業(yè)收入小幅增加，其中龍頭房企收入持平，中小房企彈性較大，民企的結(jié)算節(jié)奏快于國企，我們認(rèn)為主要有以下幾方面因素：1.企，因此民企也成為保交樓政策的焦點(diǎn)；2.結(jié)算有利于現(xiàn)金回流。從結(jié)算結(jié)構(gòu)來看，盈利空間進(jìn)一步下降。房企在過去兩年現(xiàn)金流持續(xù)承壓，以價(jià)換量成為主流去化戰(zhàn)略，對(duì)業(yè)績的影響在今年上半年進(jìn)一步發(fā)酵。總體房企歸母凈利潤連續(xù)三年下滑，2023幅均顯著小于民企，尤其是國企同比接近持平，毛利率基本也與去年持平，說明國企在市場(chǎng)上仍然保有相對(duì)溢價(jià)，因此盈利空間收縮幅度低于民企。營收同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，歸母凈利潤降幅擴(kuò)大20233%20227個(gè)百分點(diǎn)；龍頭、中型、小型房企分別同比+0%+16%2022全年+6+14+14pct2022全年-73%-25%-20%，2022全年-31+63+59pct489億的虧損。排除碧桂園的影響，龍頭房企歸母凈利同比從-73%收窄至-3%，優(yōu)于其他規(guī)模房企。國企/民企/公眾企業(yè)營收同比+4%/+14%/-6%2022全年+4、+25、-3pct；歸母凈利潤同比-2%/-305%/-24%2022全年-47、-244、-2pct。4720221家。19172022全年虧損房企數(shù)增加8家。圖表3：總體房企營業(yè)收入同比增速 圖表4：龍頭中型/小型房企營業(yè)收入同增速35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%

總體房企營業(yè)收入同比增速29%29%22%20%13%3%-4%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表5：總體房企歸母凈利潤同比增速 圖表6：龍頭中型/小型房企歸母凈利潤比增速20%14%-1%-18%-48%-65%總體房企歸母凈利潤同比增速 20%14%-1%-18%-48%-65%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

-100%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表7：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)營業(yè)收入同比增速 圖表8：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)歸母凈利潤同比增速60%50%40%30%20%10%0%

國企 民企 公眾企業(yè)

-100%-150%-200%-250%

國企 民企 公眾企業(yè)-10% -300%-20%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

-350%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究盈利能力進(jìn)一步下滑總體房企毛利率、歸母凈利率、ROE仍在尋底。202313.9%，較2022全年下降3.812.7%16.6%29.8%，2022全年-4.6-1.6+4.4pct2.0%20221.6個(gè)1.7%2.0%2022全年-2.7、+3.9、+2.4pctROE1.2%4.4個(gè)百分點(diǎn)；龍頭、中型、小型房企ROE分別為1.1%，1.8%，0.9%，同比-6.3、+1.0、+0.2pct。盡管房企盈利能力整體下滑，但國企相對(duì)優(yōu)勢(shì)顯著。202320.2%2.8%2022全年分別-0.3-0.9pct，歸母凈利率分7.4%-7.9%2022全年分別+3.1-10.9+0.6pct以及杠桿乘數(shù)構(gòu)筑的ROEROE分別為6.9%-12.2%、7.0%2022全年分別-3.5、-23.2、-8.3pct。圖表9：總體房企毛利率 圖表10：龍頭中型/小型房企毛利率32%31%26%32%31%26%21%18%14%

龍頭房企 中型房企 小型房企32%

42%27%22%17%

37%32%27%22%17%12%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

12%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表11：總體房企歸母凈利率 圖表12：龍頭中型/小型房企歸母凈利率14%12%10%8%6%4%2%0%

總體房企歸母凈利率12%11%10%12%11%10%7%4%2%

14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表13：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)毛利率 圖表14：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)歸母凈利率國企 民企 公眾企業(yè) 國企 民企 公眾企業(yè)45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

20%15%10%5%0%-5%-10%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表15：總體房企加權(quán)平均ROE 圖表16：龍頭中型/小型房企加權(quán)平均20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%

總體房企加權(quán)平均ROE18.4%18.4%17.9%15.4%11.4%5.6%1.2%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

25%20%15%10%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表17：國有企業(yè)/民營企業(yè)/公眾企業(yè)加權(quán)平均ROE國企 民企 公眾企業(yè)60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究少數(shù)股東損益占比上升，投資收益小幅增長2023上半年總體房企20226.3房企分別為+44.5%、+37.2%、-26.7%2022全年+12.8、-36.3、-72.0pct。總體房企投資收益同比上升%02全年上升5-%、+35%2022全年+30+80-90pct圖表18：總體房企少數(shù)股東損益占比 圖表19：龍頭中型/小型房企少數(shù)股東損占比45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%

總體房企少數(shù)股東損益占凈利潤比重41%41%35%23%24%26%21%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

(億元) 2022H1 800龍頭房企中型房企龍頭房企中型房企小型房企龍頭房企中型房企小型房歸母凈利潤 少數(shù)股東損益3000(100)資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表20：總體房企投資收益同比增速 圖表21：龍頭中型/小型房企投資收益同增速60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%

總體房企投資收益同比增速54%4%4%-14%1%-35%

-100%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表22：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)少數(shù)股東損益占比 圖表23：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)投資收益同比增速45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

國企 民企國企 民企公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究市場(chǎng)景氣度下行導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失同比提升202340、19、21億元，分別同比-106%，+434%，+407%。中小型房企資產(chǎn)2022A股龍頭房企的資產(chǎn)減值影響已經(jīng)開始走弱。圖表24：總體房企資產(chǎn)減值同比 圖表25：龍頭中型/小型房企資產(chǎn)減值損（億元）400%300%250%200%150%100%

總體房企總體房企377%107%103%26%42%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

-100%-200%

龍頭房企 中型房企龍頭房企 中型房企小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H19H資料來源：Wind，華泰研究

注：此指標(biāo)不含9家H股上市房企。資料來源：Wind，華泰研究銷售管理費(fèi)用率有所下降，大中房企保持費(fèi)用優(yōu)勢(shì)（銷售費(fèi)用管理費(fèi)用）銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”為口徑，衡量房企的銷售管理費(fèi)用管控能力。20234.3%20221.620234.3%4.2%6.0%，2022全年-1.5-1.9-1.0pct2023率，提質(zhì)增效，優(yōu)化自身經(jīng)營結(jié)構(gòu)，銷售管理費(fèi)用率有所下降，其中中型房企已達(dá)到各梯隊(duì)最低水平。圖表26：總體房企銷售管理費(fèi)用率 圖表27：龍頭中型/小型房企銷售管理費(fèi)率總體房企銷售管理費(fèi)用率5.9%4.7%5.9%4.7%4.5%4.5%4.7%4.3%

龍頭房企 中型房企 小型房企8%6% 7%6%5%5%4%4%3%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

3%2018 2019 2020 2021 2022 2023H19H資料來源：Wind，華泰研究

注：此指標(biāo)不含9家H股上市房企。資料來源：Wind，華泰研究銷售：銷售同比增速轉(zhuǎn)正，預(yù)收賬款降幅收窄得益于一季度市場(chǎng)脈沖式復(fù)蘇以及房企對(duì)銷售回款的戰(zhàn)略側(cè)重，上半年總體房企銷售現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，在結(jié)轉(zhuǎn)提速的背景下，預(yù)收賬款同比降幅也得以收窄。從結(jié)構(gòu)上看，國民企分化仍在加?。簢箐N售現(xiàn)金流同比增速大幅高于民企以及公眾企業(yè)。參考近兩年的擴(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏以及質(zhì)量，我們認(rèn)為國企在銷售端口的優(yōu)勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。2023202234個(gè)百分點(diǎn)，龍頭、中型、小型房企分別同比+4%、+16%、+18%2022全年+32、+37、47pct2%-%-1%22全年222pct。202320225小型房企分別同比-10%+9%-12%2022全年+2+12+3pct企業(yè)分別同比+10%、-15%、-27%，較22全年+12、-6、-2pct。圖表28：總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到現(xiàn)金同比增速 圖表29：龍頭中型/小型房企銷售商品提勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速-10%-15%-20%-25%-30%

總體房企12%12%18%15%7%9%-27%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

-10%-20%-30%-40%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表30：總體房企預(yù)收賬款同比增速 圖表31：龍頭中型/小型房企預(yù)收賬款同增速40%30%20%10%0%-10%

36%

總體房企

50%40%30%20%10%0%-10%

龍頭房企 中型房企 小型房企-20%

21%13%21%13%8%-6%-10%

-20%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表32：國企民企/公眾企業(yè)銷售商品提勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速 圖表33：國企民企/公眾企業(yè)預(yù)收賬款同增速30%-10%-20%-30%-40%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

20%-10%-20%-30%-40%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究擴(kuò)張：受制于資金壓力以及核心區(qū)域拿地難度，去庫存仍為主線上半年房企對(duì)于擴(kuò)張的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，無論從總投資還是投資強(qiáng)度來看，均在去年基礎(chǔ)進(jìn)一步下滑。中型房企以及民企對(duì)于再投資在資金約束下更為謹(jǐn)慎，而另一方面，國企也放位，安全性前置于成長性成為行業(yè)的核心考量；2.國企去年已經(jīng)經(jīng)歷了一輪積極補(bǔ)庫，對(duì)于擴(kuò)張的急迫性相對(duì)有所緩解；3.雙核拿地戰(zhàn)略成為主流策略，趨同的拿地戰(zhàn)略導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度顯著分化，也加大了核心資源拓展的難度。房企補(bǔ)庫存意愿繼續(xù)下降，民企更甚2023上半年總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比-8%202215個(gè)百分點(diǎn)；龍頭、中型、小型房企分別同比-4%、-21%、-1%2022全年+19、-0、+28pct。國企、民企、公眾企業(yè)分為同比-3%、-26%、-8%，較2022年全年+14%、+0%、+21%。2023202270%46%70%，2022全年-10、-20、-9pct54%、52%、80%，分2022全年-20、-16、-1pct?？傮w房企購買商品接受勞動(dòng)支付的現(xiàn)金21%12%9%8%-8%-23%圖表34：總體房企購買商品接受勞務(wù)支付現(xiàn)金同比增速 圖表35：龍頭總體房企購買商品接受勞動(dòng)支付的現(xiàn)金21%12%9%8%-8%-23%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H19H資料來源：Wind，華泰研究

注：此指標(biāo)不含9家H股上市房企。資料來源：Wind，華泰研究圖表36：總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷商品現(xiàn)金流入的比例 圖表37：龍頭中型/小型房企購買商品現(xiàn)支出銷售商品現(xiàn)金流入78%76%74%72%70%68%66%64%62%60%

總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例76%76%73%73%73%70%63%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

95%90%85%80%75%70%65%60%55%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H19H資料來源：Wind，華泰研究

注：此指標(biāo)不含9家H股上市房企。資料來源：Wind，華泰研究圖表38：國企民企/公眾企業(yè)購買商品現(xiàn)支出 圖表39：國企民企/公眾企業(yè)購買商品現(xiàn)支出銷售商品現(xiàn)金流入50%40%30%

國企 民企 公眾企業(yè)

95%85%

國企 民企 公眾企業(yè)20% 75%10%0%-10%

65%55%-20%-30%-40%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

45%35%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H19H資料來源：Wind，華泰研究

注：此指標(biāo)不含9家H股上市房企。資料來源：Wind，華泰研究各梯隊(duì)房企仍在持續(xù)去庫存，擴(kuò)表能力尚未修復(fù)202351%，同比-0.8pct，龍頭、中型、小50%、53%56%2022全年-0.8、-1.5、+2.8pct。分房企性質(zhì)來看，52%、51%49%2022全年-1.0、-0.7、+0.7pct。房企存貨水平有所下降，擴(kuò)表能力尚未修復(fù)。 總體房企存貨占總資產(chǎn)比例53%52%52%52%51%51%圖表40：總體房企存貨占總資產(chǎn)比例 圖表41：龍頭 總體房企存貨占總資產(chǎn)比例53%52%52%52%51%51%55%

龍頭房企 中型房企 小型房企54%53%52%

59%55%55%55%54%54%53%55%53%51%51%50%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

49%47%45%

2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表42：國有企業(yè)/民營企業(yè)/公眾企業(yè)存貨占總資產(chǎn)比例國企 民企 公眾企業(yè)65%60%55%50%45%40%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究融資：總體杠桿持續(xù)下降，民企指標(biāo)尚待改善與去庫存相呼應(yīng)，202322間，23年上半年同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。其中國企以及公眾企業(yè)在信用優(yōu)勢(shì)下基本維持住了房企整體負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，但民企依然承壓，我們認(rèn)為民企現(xiàn)金流壓力的疏解需等待銷售回款的復(fù)蘇趨勢(shì)明確以后。融資集中度持續(xù)提升，小型房企融資情況好轉(zhuǎn)202359268.8%2022全年上6.9個(gè)百分點(diǎn)；龍頭、中型、小型房企分別同比-12.8%、-6.2%、+4.8%2022全年+6.0+8.0+3.6pct202349%43%、9%2022全年-2.5、+1.5、+1.0pct。圖表43：總體房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入同比 圖表44：龍頭中型/小型房企籌資活動(dòng)現(xiàn)流入同比40%30%20%10%0%-10%-20%

總體房企25%25%20%6%-3%-8.8%-16%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H19H資料來源：Wind，華泰研究

注：此指標(biāo)不含9家H股上市房企。資料來源：Wind，華泰研究總體房企有息負(fù)債同比-4.4%，龍頭、中型、小型房企分別同比-6.1%、-0.4%、-5.1%。從2023上半年國有企業(yè)/民營企業(yè)/公眾企業(yè)有息負(fù)債同比-0.1%/-17.6%/1.7%，國有企業(yè)和公眾企業(yè)的信用優(yōu)勢(shì)較為明顯。圖表45：總體房企有息負(fù)債同比增速 圖表46：龍頭中型/小型房企有息負(fù)債同增速40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%

總體房企28.9%28.9%16.3%10.2%0.9%-0.3%-4.4%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

50%40%30%20%10%0%-10%

龍頭房企 中型房企小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表47：國有企業(yè)/民營企業(yè)/公眾企業(yè)有息負(fù)債同比增速 國企 民企公眾企業(yè)40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究負(fù)債壓降及銷售回溫促進(jìn)房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化2023上半年總體房企凈負(fù)債率71.5%2022年末-2.8pct65.7%、87.3%、78.7%，較22全年--1pct1%2年末-pct；66.5%68.7%2022全年-1.0-0.7-0.5pct。2022年末166%195%、2022年末+0.5+33.8-7.4pct85.6%、67.8%、127.7%2022年末+1.9%、+0.2%、-28.6%。圖表48：總體房企凈負(fù)債率 圖表49：龍頭中型/小型房企凈負(fù)債率95%90%85%80%75%70%65%60%

總體房企凈負(fù)債率90.2%90.2%88.1%81.6%74.3%72.9%71.5%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

140%130%120%110%100%90%80%70%60%50%40%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表50：總體房企短債覆蓋率 圖表51：龍頭中型/小型房企短債覆蓋率190%185%180%175%170%165%160%155%150%145%140%

總體房企短債覆蓋率184.0%184.0%171.5%173.3%174.0%162.9%151.3%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

230%210%190%170%150%130%110%90%70%50%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表52：總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)率 圖表53：龍頭中型/小型房企扣除預(yù)收賬的資產(chǎn)負(fù)債率75%74%73%72%71%70%69%68%67%66%65%

總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率72.2%72.2%71.0%70.8%69.2%68.0%67.1%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

76%74%72%70%68%66%64%62%60%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表54：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)凈負(fù)債率 圖表55：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率140%130%120%110%100%90%80%70%60%50%40%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023H1

80%75%70%65%60%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究 資料來源：Wind，華泰研究圖表56：國有企業(yè)/民營企業(yè)/公眾企業(yè)短債覆蓋率國企 民企 公眾企業(yè)230%210%190%170%150%130%110%90%70%50%2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：Wind，華泰研究投資建議724求端政策落地節(jié)奏超市場(chǎng)預(yù)期，全國購房杠桿限制寬松歷史鮮見，更顯力度，我們看好政1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A、金地集團(tuán)、新城控股；2）港股開發(fā)：圖表57：重點(diǎn)公司推薦一覽表收盤價(jià) 目標(biāo)價(jià) 市值(百萬) EPS(元) PE(倍)股票名稱城建發(fā)展股票代碼600266CH投資評(píng)級(jí)買入(當(dāng)?shù)貛欧N)6.79(當(dāng)?shù)貛欧N)9.03(當(dāng)?shù)貛欧N)15,3222022-0.412022-16.562023E15.79華發(fā)股份600325CH買入10.0615.3621,2991.221.281.431.638.257.867.036.17建發(fā)股份600153CH買入10.7614.7832,3352.091.972.162.495.155.464.984.32濱江集團(tuán)002244CH買入10.3714.6032,2661.201.391.682.018.647.466.175.16萬科A000002CH買入14.0019.03167,0301.901.511.561.667.379.278.978.43金地集團(tuán)600383CH買入7.309.5432,9561.351.091.201.345.416.706.085.45新城控股601155CH買入14.9021.7833,6090.621.832.422.6324.07越秀地產(chǎn)123HK買入9.7911.7039,4091.281.021.121.287.028.818.027.02建發(fā)國際集團(tuán)1908HK買入20.4525.6237,7472.432.753.604.337.726.835.214.34華潤置地1109HK買入33.8546.62241,3823.944.214.674.907.897.386.656.34中國海外發(fā)展688HK買入17.1826.88188,0332.132.272.593.017.406.956.095.24龍湖集團(tuán)960HK買入17.4225.12114,8283.883.253.413.724.124.924.694.30中海物業(yè)2669HK買入9.4412.5031,0280.390.500.640.8124.2118.8814.7511.65保利物業(yè)6049HK買入37.6056.8520,8052.012.523.183.8917.1713.7010.858.87華潤萬象生活1209HK買入35.0547.4680,0020.971.261.612.0233.1725.5319.9815.93濱江服務(wù)3316HK買入18.8030.185,1961.491.872.413.0411.58招商積余001914CH買入15.2818.9816,2020.560.730.881.0527.2920.9317.3614.55萬物云2602HK買入28.0039.5832,9971.281.672.052.4620.0815.3912.5410.45資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測(cè)圖表58：重點(diǎn)推薦公司最新觀點(diǎn)股票名稱 最新觀點(diǎn)城建發(fā)展(600266CH)華發(fā)股份(600325CH)建發(fā)股份(600153CH)濱江集團(tuán)(002244CH)

23H1扭虧為盈，維持“買入”評(píng)級(jí)83097.5+16%4.83.3EPS0.43/0.80/0.962023PE12倍，考慮到公司除了基本面亮眼之外，近期具備北京“一區(qū)一策”、城中村改造等多項(xiàng)正面催化，我們依然認(rèn)為公司合理2023PE219.031PB，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月30日點(diǎn)擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):業(yè)績大幅好轉(zhuǎn)，同業(yè)競(jìng)爭承諾推進(jìn)23H1歸母凈利潤保持正增長，維持“買入”評(píng)級(jí)829日發(fā)布半年報(bào)，23H1314.8億元，同比+23%19.3億元，同比+2%23-25EPS1.28/1.43/1.6323PE7.6（Wind一致預(yù)期23PE1215.36元（13.4410.523PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月29日點(diǎn)擊下載全文：華發(fā)股份(600325CH,買入):業(yè)績保持正增長，再融資有望啟動(dòng)銷售投拓積極，供應(yīng)鏈份額收入提升，維持“買入”評(píng)級(jí)830日發(fā)布中報(bào)，2023H13834.3億元（YOY+4.8%），19.2億元（YOY-29.6%）。因部分高權(quán)益項(xiàng)目的毛利率降幅略2023-2025EPS1.97/2.16/2.49元（2.30/2.64/3.07元）23年Wind一致預(yù)期PE11.5/9.0x239.8xPE（15%）6.5xPE（28%）14.78元（前值：17.45元），重申“買入”評(píng)級(jí)。。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，大宗價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):銷售投拓積極，供應(yīng)鏈份額收入提升23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評(píng)級(jí)829日發(fā)布半年報(bào)，23H1270.3億元，同比+153%16.4億元，同比+27%。我們參考公司竣工計(jì)劃和結(jié)轉(zhuǎn)情況，下23-25EPS1.39/1.68/2.01（23-251.45/1.76/2.04元23PE（Wind一致預(yù)期7.7623PE10.5倍，14.60元（13.789.523PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場(chǎng)、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月30日點(diǎn)擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):保持快速增長，鞏固杭州優(yōu)勢(shì)股票名稱 最新觀點(diǎn)萬科A(000002CH)金地集團(tuán)(600383CH)新城控股(601155CH)越秀地產(chǎn)(123HK)建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK)華潤置地(1109HK)中國海外發(fā)展(688HK)

地產(chǎn)收入下降但多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)增，維持A股“買入”評(píng)級(jí)830日發(fā)布中報(bào)，2023H12008.9億元（YOY-2.9%）98.7億元（YOY-19.4%）。因地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算量價(jià)走低，我們預(yù)2023-2025EPS1.51/1.56/1.66元（1.90/2.04/2.17元），A股（000002CH）2023PE12x（Wind），考202312.6xPE19.03元（19.04元），H股（2202HK）AH52.5%A53%9.84港幣（12.97港幣），維持“增持”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):地產(chǎn)開發(fā)縮量聚焦，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)健利潤率壓力仍存，補(bǔ)庫略有改善，維持“買入”評(píng)級(jí)23年中報(bào)，23H1368.6億元（yoy+31.1%）15.3億元（yoy-22.2%）。因債券市場(chǎng)波動(dòng)影響公司擴(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏，上2023-2025EPS1.09/1.20/1.34元（1.37/1.52/1.66元）23年Wind一致預(yù)期PE8.75238.75PE9.54元（9.86元），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑風(fēng)險(xiǎn)；債券價(jià)格下跌導(dǎo)致融資不暢。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：金地集團(tuán)(600383CH,買入):利潤率壓力仍存，補(bǔ)庫略有改善開發(fā)業(yè)務(wù)尚待行業(yè)修復(fù)，商業(yè)穩(wěn)健增長830日公司發(fā)布中報(bào)，2023H1417.7億元（YOY-2.4%），22.8億元（YOY-24.3%）2023-2025EPS分1.83/2.42/2.6324年WindPE8.6249PE21.78元，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭加劇。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：新城控股(601155CH,買入):開發(fā)收縮商業(yè)穩(wěn)增，負(fù)債平穩(wěn)壓降銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”825日發(fā)布半年報(bào)，23H1321.0+2.6%21.5+0.8%17.8%3.4個(gè)百分點(diǎn)。2023-25E4110/4519/5169百萬元（4113/4741/5283百萬元），同時(shí)30%2023-25EEPS1.02/1.12/1.2823PE8.0倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司積極且持續(xù)23PE1011.70港幣（15.16港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，股東支持力度下降風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充裕現(xiàn)金強(qiáng)化投資能力1H23：經(jīng)營業(yè)績持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”1H232443712.8+52%。2023-25EEPS2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）2023EPE7.5（Wind一致預(yù)期2023EPE8.725.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，拿地保持高強(qiáng)度1H23：業(yè)績質(zhì)量穩(wěn)步提升；維持“買入”730113億，同比+11%，得益于高毛利的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比同比+6.5pct25.1%，公司23-25EEPS4.21/4.67/4.9023EPE8.6倍（Wind一致預(yù)期），考慮23EPE10.346.62港幣（前值：44.89港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；2)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):向新模式轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)樣板1H23：價(jià)值創(chuàng)造能力依舊，市場(chǎng)地位保持領(lǐng)先；維持“買入”1H23892-14%22.6%，同比-0.85pct138-7%（剔除業(yè)務(wù)合并收益影響后15.5%23-25EEPS2.27/2.59/3.012023EPE均10.0倍(Wind一致預(yù)期)2023EPE11.026.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場(chǎng)預(yù)期；2）銷售增速不及市場(chǎng)預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月29日點(diǎn)擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場(chǎng)地位保持領(lǐng)先股票名稱 最新觀點(diǎn)龍湖集團(tuán)(960HK)中海物業(yè)(2669HK)保利物業(yè)(6049HK)華潤萬象生活(1209HK)濱江服務(wù)(3316HK)招商積余(001914CH)萬物云(2602HK)

1H23：非開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，收入迎來結(jié)構(gòu)性改善；維持“買入”1H23總營收同比-35%620-40%499+8%6358億元；2）毛利率同比+1.2pct22.4%，核心歸母凈利同比+0.6%65.92023-25EEPS3.25/3.41/3.72（前值：3.85/4.10/4.54）2023EPE6.4倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司長2023EPE7.025.12港幣（前值：32.17港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：管理層變更帶來的經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月19日點(diǎn)擊下載全文：龍湖集團(tuán)(960HK,買入):收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化23H1歸母凈利潤同比快速增長，維持“買入”評(píng)級(jí)821日發(fā)布半年報(bào)，23H171.6億港幣，同比+23%7.3億港幣，同比+39%2023全年歸母凈利潤增速的預(yù)測(cè)（+29%）23-25EPS0.50/0.64/0.812023PE20倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司持續(xù)兌現(xiàn)進(jìn)取的“十四五”2023PE2512.50港幣（13.0026倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月21日點(diǎn)擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):利潤再創(chuàng)佳績，市拓快速增長23H1歸母凈利潤同比+22%，維持“買入”評(píng)級(jí)822日發(fā)布半年報(bào)，23H171.4億元，同比+11%7.6億元，同比+22%23-25EPS2.52/3.18/3.8925EPS3.892023PE21（Wind一致預(yù)期），考慮到外部環(huán)境影響下公司成長速度有所放緩，我們收2023PE2156.85港幣（71.92252023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月23日點(diǎn)擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):深耕非住業(yè)態(tài)，管理效能提升23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評(píng)級(jí)830日發(fā)布半年報(bào)，23H167.9+28%14.0+36%；中期派息率同比+7.9pct35.8%23-25EPS1.26/1.61/2.022023PE18倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司亮眼的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競(jìng)2023PE3547.46（47.4733維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，收購整合風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，利潤率不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月30日點(diǎn)擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管強(qiáng)勁復(fù)蘇，業(yè)績快速增長23H1營收同比快速增長，維持“買入”評(píng)級(jí)825日發(fā)布半年報(bào)，23H111.9億元，同比+43%2.3億元，同比+21%5S23-25EPS1.87/2.41/3.04（1.98/2.58/3.31元2023PE16（Wind一致預(yù)期），2023PE1530.18港幣（38.38172023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，5S增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：濱江服務(wù)(3316HK,買入):營收快速增長，裝修業(yè)務(wù)持續(xù)放量23H1扣非業(yè)績同比快速增長，維持“買入”評(píng)級(jí)824日發(fā)布半年報(bào)，23H169.8億元，同比+24%4.2億元，同比+27%3.8億元，同比+47%。我23-25EPS0.73/0.88/1.0523PE19（Wind一致預(yù)期23PE2618.98元，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月24日點(diǎn)擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):扣非業(yè)績快速增長，市拓保持韌性23H1歸母凈利潤恢復(fù)穩(wěn)健增長，維持“買入”評(píng)級(jí)824日發(fā)布半年報(bào)，23H1160.2億元，同比+12%10.0億元，同比+14%；EBITDA18.6億元，同比+20%。考慮到23-25EPS1.67/2.05/2.46元（1.75/2.25/2.83元）?？杀裙酒?023PE20（Wind一致預(yù)期2023PE2239.58港幣（51.87262023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風(fēng)險(xiǎn)，“蝶城”推進(jìn)、收并購項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月25日點(diǎn)擊下載全文：萬物云(2602HK,買入