北京東三環(huán)CBD雙建花園項(xiàng)目推廣策略案課件

城市·進(jìn)化

城市·進(jìn)化大城市的發(fā)展是一個(gè)進(jìn)化的過(guò)程，二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)，到如今的六環(huán)，如同城市的年輪，記載著城市進(jìn)化的每一步。這座百年城市仿佛被注入了催化劑，CBD、燕莎、中關(guān)村等商圈便在進(jìn)化中應(yīng)運(yùn)而生，而發(fā)展的腳步，卻從未停止……從國(guó)貿(mào)到從京廣中心，再到銀泰中心，進(jìn)化催生和成就的產(chǎn)物，也影響著進(jìn)化的過(guò)程，大城市的發(fā)展是一個(gè)進(jìn)化的過(guò)程，CBD十多年的進(jìn)化過(guò)程，讓他已經(jīng)成為北京的中心，一個(gè)可以和紐約曼哈頓相提并論的商務(wù)區(qū)，高端寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)鱗次櫛比。進(jìn)化中，商務(wù)的發(fā)展，帶來(lái)了居住的需求，而隨著CBD的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)土地已被悉數(shù)利用，核心居住日趨迫切。進(jìn)化，推動(dòng)著發(fā)展……雙建花園，在CBD進(jìn)化中，何出其右？CBD十多年的進(jìn)化過(guò)程，讓他已經(jīng)成為北京的中心，壹產(chǎn)品篇壹產(chǎn)品描述「雙建花園」位于東三環(huán)腹地，B、C、D三棟單體建筑，單價(jià)26000元，總價(jià)250~600萬(wàn)，產(chǎn)品描述公寓CBD核心公寓城市豪宅CBD豪宅位置價(jià)格概念提升產(chǎn)品屬性公寓CBD核心公寓城市豪宅CBD豪宅位置價(jià)格概念提升產(chǎn)城市豪宅是一座城市的核心居住價(jià)值，是居住進(jìn)化的最高級(jí)形態(tài)，是城市進(jìn)化的必要結(jié)果。但雙建花園的價(jià)值僅限于居住嗎？城市豪宅但雙建花園的價(jià)值僅限于居住嗎？城市邊緣以建筑和交通彌補(bǔ)地域的先天不足，數(shù)量較多居住產(chǎn)品中心區(qū)邊緣距離核心區(qū)較近，地域價(jià)值明顯，較少身份象征城市核心得天獨(dú)厚的位置，頂級(jí)的建筑，核心賦予的高附加值，稀有收藏品雙建花園城市的珍藏。豪宅進(jìn)化論城市邊緣中心區(qū)邊緣城市核心雙建花園豪宅進(jìn)化論雙建花園是豪宅收藏家的上選，集居住功能、身份象征、收藏品于一身的更高級(jí)產(chǎn)品，是進(jìn)化中的城市的珍藏。雙建花園雖然本案為頂級(jí)城市豪宅，具有無(wú)比的稀缺性，但推廣與銷(xiāo)售的成功與否，與市場(chǎng)情況擁有密不可分的聯(lián)系。雖然本案為頂級(jí)城市豪宅，貳市場(chǎng)篇貳準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)狀況，了解市場(chǎng)動(dòng)向和同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況，不但可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品定位空白，還可以盡最大化的規(guī)避市場(chǎng)中所存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠通過(guò)獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)采，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過(guò)我司針對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研及資料收集、整理，對(duì)本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況有了較為全面、深入的了解，并且通過(guò)分析對(duì)本項(xiàng)目有了更加充分和深刻的認(rèn)識(shí)。準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)狀況，市場(chǎng)綜述根據(jù)戴德梁行最新發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，CBD將成為未來(lái)6個(gè)月內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)最充足的區(qū)域。預(yù)計(jì)共約53.3萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓即將入市，其中包括華貿(mào)中心、CBD國(guó)際大廈、皖大廣場(chǎng)等在內(nèi)的7大寫(xiě)字樓。而與之形成鮮明對(duì)比的是區(qū)域內(nèi)高端公寓新增供應(yīng)量“近乎為零”。

市場(chǎng)綜述市場(chǎng)上現(xiàn)行銷(xiāo)售的只有幾家高端公寓，銷(xiāo)售情況持續(xù)看好，但后續(xù)產(chǎn)品供應(yīng)缺乏。因此，了解具體市場(chǎng)情況，必須從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目著手，尋找本案的市場(chǎng)切入點(diǎn)。市場(chǎng)上現(xiàn)行銷(xiāo)售的只有幾家高端公寓，個(gè)案分析項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)東大橋路10號(hào)，南鄰世貿(mào)國(guó)際商業(yè)街，北接SOHO尚都，西側(cè)為第一使館區(qū)、日壇公園。容積率：5.5綠化率：30%占地面積：6605平方米建筑面積：120117.9平方米建筑形式：酒店式公寓（精裝塔樓）樓層狀況：由三棟(A、B、C座)31層塔樓座組成，共719套；酒店式公寓671套，總裁級(jí)官邸豪宅48套園林：2000平米空中花園配套：商業(yè)：世貿(mào)商業(yè)街、藍(lán)島商廈、SOHO尚都、貴友商廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)、朝外商業(yè)街辦公：萬(wàn)通中心、世貿(mào)國(guó)際、尚都國(guó)際、SOHO尚都、朝外SOHO、光華國(guó)際、財(cái)富中心、漢威大廈園林：日壇公園、CBD人文公園物業(yè)服務(wù)：Savills第一太平戴維斯戶型：0居：50平米（主力）；一居：73－86（主力）；三居：350價(jià)格：2.3萬(wàn)/平米－2.5萬(wàn)/平米世界城個(gè)案分析項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)東大橋路10號(hào)，世界城優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：地段：CBD中心區(qū)位，鄰近二環(huán)，擁有多種資源便利條件附加值：整體電腦控制櫥柜，入戶自動(dòng)感應(yīng)光源等先進(jìn)戶內(nèi)配套設(shè)施，增加了產(chǎn)品價(jià)值感。裝修：全精裝，高級(jí)家電，交房即可入住景觀：自有2000平米空中花園景觀，并可俯瞰日壇公園優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：瑞士公寓項(xiàng)目位置：位于北京市東城區(qū)東四十條橋港澳中心東側(cè)，緊鄰兩個(gè)五星級(jí)瑞士酒店。容積率：4綠化率：30%占地面積：6976平方米建筑面積：40358平方米建筑形式：板樓（精裝）樓層狀況：198套,14-16層板樓，分A/B/C三區(qū)，樓體呈L狀園林：無(wú)配套：商業(yè)：港澳中心瑞士酒店、亞洲大酒店辦公：保利大廈、新保利大廈物業(yè)服務(wù)：錦江（北方）管理有限公司戶型：70－150平米（1－3居）；以70－100為主價(jià)格：2.2－2.3萬(wàn)/平米瑞士公寓優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：地段：近鄰二環(huán)，瑞士酒店旁，近抵CBD核心；處于第一、第二使館區(qū)連接的中心地帶優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：海晟名苑項(xiàng)目位置：東直門(mén)外大街乙36號(hào)院容積率：2.98綠化率：50%占地面積：7.04萬(wàn)平方米建筑面積：21.00萬(wàn)平方米建筑形式：板塔結(jié)合,高層樓層狀況：五期800套園林：中心花園3公頃配套：會(huì)所功能設(shè)施：室內(nèi)、室外雙泳池，影音室，羽毛球場(chǎng)，壁球場(chǎng)，乒乓球，健身房，桑拿室，纖體室，兒童游樂(lè)場(chǎng)，高爾夫球練習(xí)場(chǎng)等。物業(yè)服務(wù)：仲量聯(lián)行戶型：一居：44－73；二居：96－140；三居：145－154價(jià)格：2萬(wàn)/平米－2.3萬(wàn)/平米（以上為第五期價(jià)格。前四期均已售完。）海晟名苑優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：景觀：50%的綠化率，在城市豪宅中不可多得物業(yè)：社區(qū)內(nèi)物業(yè)配套設(shè)施齊全，為客戶提供足不出戶的休閑娛樂(lè)享受。優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：幸福廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：東直門(mén)外新東路西側(cè)（加拿大使館向南200米）容積率：4.09綠化率：29.40%建筑面積：33.00萬(wàn)平方米建筑形式：公寓

寫(xiě)字樓、商業(yè)（精裝板樓）樓層狀況：兩棟公寓樓，21層兩棟綜合體，27層園林：無(wú)配套：學(xué)校：朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)、耀華雙語(yǔ)學(xué)校等郵局：三里屯郵局醫(yī)院：和睦佳涉外醫(yī)院等銀行十大銀行匯聚周邊綜合商場(chǎng)：燕莎、東方銀座、太平洋百貨等物業(yè)服務(wù)：天鴻寶業(yè)戶型：一居：93－102；二居：126－135；三居：258價(jià)格：1.65萬(wàn)/平米－1.88萬(wàn)/平米幸福廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：地段：東直門(mén)外使館區(qū)物業(yè)：大型項(xiàng)目，物業(yè)配套設(shè)施齊全優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：柏悅居項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)建外大街2號(hào)容積率：8綠化率：21%占地面積：31305平方米建筑面積：350000平方米建筑形式：精裝商住樓；高層樓層狀況：主樓高達(dá)249.9米園林：無(wú)配套：商業(yè)：國(guó)貿(mào)、建外SOHO、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、京倫飯店、建國(guó)飯店、國(guó)際俱樂(lè)部、國(guó)際大廈、華彬國(guó)際大廈酒店：柏悅酒店價(jià)格：4萬(wàn)/平米柏悅居優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：地段：國(guó)貿(mào)對(duì)面，長(zhǎng)安街與東三環(huán)交匯處，酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目匯聚周邊。物業(yè)：酒店式物業(yè)服務(wù)建筑：249.9米高的現(xiàn)代建筑，簡(jiǎn)潔而國(guó)際化，位于頂端的柏悅居可以俯瞰CBD。裝修：國(guó)際級(jí)大師設(shè)計(jì)，選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，以及國(guó)際水準(zhǔn)家具、燈飾等配飾。優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：US聯(lián)邦項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)三元東橋南1000米容積率：6.3綠化率：30%占地面積：10675平方米建筑面積：76000平方米建筑形式：精裝塔樓、板樓樓層狀況：兩棟樓共四個(gè)單元(共293戶)板樓(兩梯兩戶），塔樓（兩梯四戶），均為31層園林：無(wú)配套：涉外政務(wù)：美國(guó)大使館、韓國(guó)大使館、日本大使館等涉外商務(wù)：南銀大廈、中旅大廈、鵬潤(rùn)大廈等各種高尚寫(xiě)字樓比肩林立涉外生活：凱賓斯基、希爾頓、長(zhǎng)城飯店、星吧路、燕莎友誼商城、多處涉外公寓等物業(yè)服務(wù)：戴德梁行物業(yè)顧問(wèn)公司戶型：二居：162－170；三居：183－226（主力）；四居：224－229價(jià)格：2.25－2.3萬(wàn)/平米US聯(lián)邦優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：地段：臨近第三使館區(qū)，燕莎商圈內(nèi)，涉外資源齊備物業(yè)：大體量項(xiàng)目，社區(qū)內(nèi)物業(yè)配套設(shè)施齊全優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：星河灣項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路四季星河路容積率：3綠化率：50%占地面積：346666.66平方米建筑面積：560000平方米建筑形式：精裝板樓樓層狀況：1600套，首批500套，8層至16層錯(cuò)層配套：小區(qū)內(nèi)部配套：與國(guó)內(nèi)名校聯(lián)辦幼兒園——國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園周邊：北有1600畝國(guó)家森林公園，東有2000畝綠化隔離帶物業(yè)服務(wù)：新加坡高力物業(yè)管理公司戶型：四居：246－381價(jià)格：3－3.1萬(wàn)/平米星河灣優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：景觀：50%綠化率，北有1600畝國(guó)家森林公園，東有2000畝綠化隔離帶

物業(yè)：社區(qū)內(nèi)擁有學(xué)校等多種物業(yè)設(shè)施優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：新城國(guó)際項(xiàng)目位置：位于北京市朝陽(yáng)區(qū)朝外大街6號(hào)，東二、三環(huán)路之間容積率：3綠化率：40%占地面積：10.5公頃建筑面積：32.00萬(wàn)平米建筑形式：板樓、塔樓樓層狀況：分四期開(kāi)發(fā)。1800套園林：40米寬的中央步行街，2.5萬(wàn)平米雕塑公園配套：辦公樓：區(qū)內(nèi)甲級(jí)辦公樓云集，主要包括國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、京廣中心、摩托羅拉大廈、惠普大廈、航華科貿(mào)大廈、國(guó)際大廈、賽特大廈、華潤(rùn)大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)及中國(guó)人保大廈等。酒店：5星酒店有：長(zhǎng)富宮酒店、中國(guó)大飯店、京廣中心飯店、建國(guó)飯店、國(guó)際俱樂(lè)部飯店；4星酒店有：國(guó)貿(mào)飯店、嘉里中心飯店、京倫酒店、賽特飯店等等物業(yè)服務(wù)：第一太平戴維斯物業(yè)公司戶型：一居：62－133；二居：107－139；三居：146－211價(jià)格：2.7－3.2萬(wàn)/平米新城國(guó)際優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：地段：CBD中心位置，鄰近三環(huán)景觀：超過(guò)40%的綠化率，四大主題園林物業(yè)：擁有豐富的商業(yè)、公共配套設(shè)施附加值：1對(duì)1式跟蹤置業(yè)服務(wù)；多種家居智能化系統(tǒng)裝修：品牌材料精裝修優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目建筑園林配套物業(yè)戶型價(jià)格世界城容積綠化占地面積建筑面積

樓層狀況

商業(yè)：世貿(mào)商業(yè)街、藍(lán)島商廈、SOHO尚都、貴友商廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)、朝外商業(yè)街Savills第一太平戴維斯0居：50平米（主力）2.3萬(wàn)/平米－2.5萬(wàn)/平米5.530%6605平方米120117.9平方米酒店式公寓（精裝塔樓）由三棟(A、B、C座)31層塔樓座組成，共719套：酒店式公寓671套，總裁級(jí)官邸豪宅48套辦公：萬(wàn)通中心、世貿(mào)國(guó)際、尚都國(guó)際、SOHO尚都、朝外SOHO、光華國(guó)際、財(cái)富中心、漢威大廈一居：73－86（主力）三居：350瑞士公寓430%6976平方米40358平方米板樓（精裝）198套,14-16層板樓，分A/B/C三區(qū)，樓體呈L狀無(wú)商業(yè)：港澳中心瑞士酒店、亞洲大酒店錦江(北方)管理有限公司70－150平米（1－3居）以70－100為主2.2－2.3萬(wàn)/平米辦公：保利大廈、新保利大廈

海晟名苑2.9850%7.04萬(wàn)平方米21.00萬(wàn)平方米板塔結(jié)合,高層五期800套中心花園3公頃會(huì)所功能設(shè)施：室內(nèi)、室外雙泳池，影音室，羽毛球場(chǎng)，壁球場(chǎng)，乒乓球，健身房，桑拿室，纖體室，兒童游樂(lè)場(chǎng)，高爾夫球練習(xí)場(chǎng)等。仲量聯(lián)行一居：44－732萬(wàn)/平米－2.3萬(wàn)/平米以上為第五期價(jià)格。前四期均已售完。二居：96－140三居：145－154項(xiàng)目建筑園林配套物業(yè)戶型價(jià)格世界城容積綠化占地面積建筑面積項(xiàng)目建筑園林配套物業(yè)戶型價(jià)格幸福廣場(chǎng)4.0929.40%

33.00萬(wàn)平方米公寓

寫(xiě)字樓、商業(yè)（精裝板樓）兩棟公寓樓、兩棟綜合體.21層/27層無(wú)生活：中小學(xué)：朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)、耀華雙語(yǔ)學(xué)校等郵局：三里屯郵局醫(yī)院：和睦佳涉外醫(yī)院等銀行：十大銀行匯聚周邊天鴻寶業(yè)一居：93－1021.65萬(wàn)/平米－1.88萬(wàn)/平米二居：126－135綜合商場(chǎng)：燕莎、東方銀座、太平洋百貨等三居：258柏悅居821%31305平方米350000平方米精裝商住樓高層主樓高達(dá)249.9米無(wú)商業(yè)：國(guó)貿(mào)、建外SOHO、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、京倫飯店、建國(guó)飯店、國(guó)際俱樂(lè)部、國(guó)際大廈、華彬國(guó)際大廈等

4萬(wàn)/平米

US聯(lián)邦6.330%10675平方米76000平方米精裝塔樓、板樓兩棟樓共四個(gè)單元(共293戶):板樓(兩梯兩戶），塔樓（兩梯四戶），均為31層無(wú)外政務(wù)：美國(guó)大使館、韓國(guó)大使館、日本大使館等戴德梁行物業(yè)顧問(wèn)公司二居：162－1702.25－2.3萬(wàn)/平米涉外商務(wù)：南銀大廈、中旅大廈、鵬潤(rùn)大廈等各種高尚寫(xiě)字樓比肩林立三居：183－226（主力）涉外生活：凱賓斯基、希爾頓、長(zhǎng)城飯店、星吧路、燕莎友誼商城、多處涉外公寓等四居：224－229星河灣350%346666.66平方米560000平方米精裝板樓1600套，首批500套，8層至16層錯(cuò)層

小區(qū)內(nèi)部配套：與國(guó)內(nèi)名校聯(lián)辦幼兒園：國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園周邊：北有1600畝國(guó)家森林公園，東有2000畝綠化隔離帶新加坡高力物業(yè)管理公司四居：246－3813－3.1萬(wàn)/平米

新城國(guó)際340%10.5公頃32.00萬(wàn)平米板樓、塔樓分四期開(kāi)發(fā)。1800套40米寬的中央步行街，2.5萬(wàn)平米雕塑公園辦公樓：區(qū)內(nèi)甲級(jí)辦公樓云集，主要包括國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、京廣中心、摩托羅拉大第一太平戴維斯物業(yè)公司一居：62－1332.7－3.2萬(wàn)/平米廈、惠普大廈、航華科貿(mào)大廈、國(guó)際大廈、賽特大廈、華潤(rùn)大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)及中國(guó)人保大廈等。二居：107－139*酒店：5星酒店有：長(zhǎng)富宮酒店、中國(guó)大飯店、京廣中心飯店、建國(guó)飯店、國(guó)際俱樂(lè)三居：146－211部飯店；4星酒店有：國(guó)貿(mào)飯店、嘉里中心飯店、京倫酒店、賽特飯店等等

項(xiàng)目建筑園林配套物業(yè)戶型價(jià)格幸福廣場(chǎng)4.0929.40%3項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)推廣語(yǔ)備注世界城CBD核心高檔公寓精裝酒店式公寓收官北京CBD核心的最后一個(gè)高檔公寓自07.1.11日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，已銷(xiāo)售100多套。項(xiàng)目劣勢(shì)：土地使用權(quán)為50年，屬商業(yè)用地。推廣方式以財(cái)經(jīng)雜志及航空雜志為主，報(bào)紙為輔。瑞士公寓位于商業(yè)中心，項(xiàng)目升值潛力高。會(huì)所功能高檔齊全五星際精致生活都會(huì)氣質(zhì)新古典簡(jiǎn)約華宅198臻席自07.5.7開(kāi)盤(pán)以來(lái)，推出30套優(yōu)惠房，9.6折，目前銷(xiāo)售25套。推廣方式以高端雜志及航空雜志為主，網(wǎng)絡(luò)為輔。海晟名苑項(xiàng)目位于東直門(mén)外使館區(qū)，投資價(jià)值高，且項(xiàng)目是市中心罕見(jiàn)社區(qū)生活濃厚產(chǎn)品。壓軸只為矜貴，南區(qū)最后一期壓軸登場(chǎng)。/更成熟的社區(qū)，投資潛力自能看高一線。/與大使館為鄰，與大使為鄰幸福廣場(chǎng)位于第二使館區(qū)旁，處于商業(yè)中心。屋內(nèi)無(wú)承重墻，建筑立面簡(jiǎn)約現(xiàn)代，符合大多數(shù)人審美。獻(xiàn)給城市中央悠享幸福的生活大師們幸福廣場(chǎng)項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，二村15萬(wàn)平米已完成主體工程進(jìn)入外裝階段，三村18萬(wàn)平米預(yù)計(jì)年底開(kāi)工項(xiàng)目目前已去化60％，剩于房源集中在10層以上各類戶型。/推廣以戶外、報(bào)紙、高端雜志為主，活動(dòng)為輔。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣綜述項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)推廣語(yǔ)備注世界城CBD核心高檔公寓精裝酒店式公寓收項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)推廣語(yǔ)備注柏悅居包括美國(guó)凱悅國(guó)際酒店管理集團(tuán)投資并管理的超五星級(jí)酒店柏悅酒店、超豪華柏悅公寓和頂級(jí)酒店服務(wù)式公寓星河灣由知名開(kāi)發(fā)商操作，項(xiàng)目均好性強(qiáng)，一個(gè)心情盛開(kāi)的地方US聯(lián)邦位于第三使館區(qū)旁，獲得三家國(guó)際租務(wù)平臺(tái)支持。具有稀缺性。“外交”房東“大使”生活做“外交大使”的房東自07.2.4開(kāi)盤(pán)以來(lái)，目前已售100套左右新城國(guó)際iv.CBD唯一的純粹居住生活社區(qū)，逾40%的綠化率，和所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的混合性物業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣綜述項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)推廣語(yǔ)備注柏悅居包括美國(guó)凱悅國(guó)際酒店管理集團(tuán)投資并管通過(guò)以上對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)了他們各自的優(yōu)劣勢(shì)，同時(shí)也能總結(jié)出，作為頂級(jí)城市豪宅應(yīng)該具備的幾大要素：頂級(jí)裝修頂級(jí)建筑頂級(jí)附加值頂級(jí)景觀頂級(jí)物業(yè)頂級(jí)地段豪宅要素通過(guò)以上對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)了他們各自的優(yōu)劣勢(shì)，同時(shí)也本案在構(gòu)成城市豪宅的必須要素上地段要素具明顯優(yōu)勢(shì)，但景觀、物業(yè)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及附加值存在明顯不足，尚不具備足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。建議，在現(xiàn)有景觀資源無(wú)法加強(qiáng)的前提下對(duì)物業(yè)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及附加值進(jìn)行品質(zhì)提升，以謀求產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)最大化。本案在構(gòu)成城市豪宅的必須要素上叁客群篇叁城市豪宅以大戶型為主，均價(jià)高，精裝修，高總價(jià)，因而購(gòu)買(mǎi)者需擁有足夠財(cái)富方有能力購(gòu)買(mǎi)，巨額購(gòu)買(mǎi)資金投入導(dǎo)致了投資型客戶的減少，所以本案大戶型主力購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)為自用型客戶，中小戶型購(gòu)買(mǎi)者除自用外，兼顧投資客戶。城市豪宅以大戶型為主，由產(chǎn)品性質(zhì)決定，大戶型作為城市豪宅構(gòu)成的基礎(chǔ)，其客群構(gòu)成了本案的主力消費(fèi)人群，且此類客戶擁有對(duì)其他客戶的感召力和影響力，因而，應(yīng)作為產(chǎn)品主體客群著重攻克。中小戶型自用及投資客戶，可在推廣渠道、銷(xiāo)售物料等其他渠道兼顧推廣。由產(chǎn)品性質(zhì)決定，從本案產(chǎn)品角度，總結(jié)客群特點(diǎn)：城市豪宅稀少，直面最高端需求需擁有巨額資金支持獨(dú)一無(wú)二的身份象征極少數(shù)價(jià)值屬性從本案產(chǎn)品角度，總結(jié)客群特點(diǎn)：城市豪宅稀少，需擁有巨額獨(dú)一無(wú)小隱于野、大隱于市的核心性內(nèi)在尊貴，外在低調(diào)的產(chǎn)品特點(diǎn)不事張揚(yáng)，卻追求極致的品位品質(zhì)屬性隱蔽性小隱于野、大隱于市的核心性內(nèi)在尊貴，外在低調(diào)的產(chǎn)品特點(diǎn)不事本案的產(chǎn)品價(jià)值和內(nèi)在品質(zhì)，決定了產(chǎn)品受眾客群的特點(diǎn)——極少數(shù)的較隱匿的客群自身?yè)碛械木薮蟮呢?cái)富，決定了他們是人中龍鳳，萬(wàn)里挑一；新興貴族般的尊貴品位和高階身份，造就了他們行事低調(diào)的優(yōu)雅性格，心態(tài)從容。本案的產(chǎn)品價(jià)值和內(nèi)在品質(zhì)，從極少數(shù)和隱蔽性的兩大特點(diǎn)來(lái)鎖定客群來(lái)源，我們將其分為兩類：客群典范客群跟隨客群從極少數(shù)和隱蔽性的兩大特點(diǎn)來(lái)鎖定客群來(lái)源，客群典范客群跟隨典范客群企業(yè)高管：外企及金融、IT企業(yè)的高管階層，收入高，具有相當(dāng)財(cái)富積淀，城市豪宅可以滿足其身份象征，和私家社交需求。外企金領(lǐng)：CBD外企匯聚，金領(lǐng)收入豐厚穩(wěn)定，本案可讓其縮短生活距離，也擁有投資價(jià)值，為他們帶來(lái)巨大收益，增加財(cái)富。（此類人士主要針對(duì)產(chǎn)品為本案的中小戶型）演藝明星：著名演藝界成功人士，思想超前，本案能滿足其身份象征需求。典范客群心理特征：在低調(diào)的外表下?lián)碛谐八季S意識(shí)，擁有備受尊重的身份，因此注重身份的匹配感；其前瞻性目光對(duì)稀缺物品趨之若鶩，致力追捧。消費(fèi)習(xí)慣：關(guān)注產(chǎn)品價(jià)值，以及價(jià)值所能帶來(lái)的身份象征，尋求差異化消費(fèi)，以證明自身的獨(dú)到品位和鑒賞力。典范客群深層心理分析關(guān)鍵詞：1、價(jià)值2、身份象征心理特征：在低調(diào)的外表下?lián)碛谐八季S意識(shí)，擁有備受尊重典范客跟隨客群能源產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者：從近年北京豪宅銷(xiāo)售情況看，附近省份的能源產(chǎn)業(yè)擁有者購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大，山西、河北的煤礦主，山東的石油企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，均有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)本案。此類客群有從眾心理，對(duì)頂級(jí)城市豪宅有相當(dāng)興趣，希望通過(guò)產(chǎn)品提升身份。大中型私企老板：擁有充足財(cái)富，行事高調(diào)，自我炫耀性強(qiáng)，希望借助產(chǎn)品進(jìn)行身份進(jìn)階，得到認(rèn)同?；疑杖腚A層：行事低調(diào)謹(jǐn)慎，富足而不外露，普通住宅不能滿足其奢華需求，別墅項(xiàng)目又過(guò)于高調(diào)，而城市住宅產(chǎn)品能瞞其需求。跟隨客群心理特征：渴望成為名利雙收的成功者，擁有較強(qiáng)的攀比心理；

虛榮心強(qiáng)烈，由對(duì)外在的虛榮上升到對(duì)內(nèi)在修養(yǎng)的虛榮；消費(fèi)習(xí)慣：關(guān)注外在形象以顯示自我，追求內(nèi)在細(xì)節(jié)品質(zhì)以提升自身修養(yǎng)。跟隨客群深層心理分析關(guān)鍵詞：細(xì)節(jié)品質(zhì)心理特征：渴望成為名利雙收的成功者，擁有較強(qiáng)的攀比心理；客群心理需求價(jià)值細(xì)節(jié)品質(zhì)身分象征通過(guò)之前的產(chǎn)品分析，本案基本能滿足客戶的這三種心理需求，而如何能在滿足的基礎(chǔ)上引導(dǎo)心理需求方向？此時(shí)，我們需要準(zhǔn)確而富有沖擊力的產(chǎn)品定位……客群心理需求價(jià)值細(xì)節(jié)品質(zhì)身分象征通過(guò)之前的產(chǎn)品分析肆定位篇肆市場(chǎng)定位是勾畫(huà)產(chǎn)品形象和價(jià)值的行為，它需要向客戶說(shuō)明本產(chǎn)品與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品有如何的區(qū)別。市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)在于對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品自身與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的深入分析和對(duì)客戶需求的準(zhǔn)確判斷。市場(chǎng)定位是勾畫(huà)產(chǎn)品形象和價(jià)值的行為，按照一般常理來(lái)說(shuō)，確定一個(gè)物業(yè)的綜合素質(zhì)、最終產(chǎn)品定位以及由它們所引發(fā)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，基本上是由以下幾個(gè)方面的因素決定的：1、宏觀市場(chǎng)環(huán)境2、市場(chǎng)的供需對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng)狀況3、物業(yè)自身狀況：a物業(yè)整體規(guī)模狀況b物業(yè)所在區(qū)位狀況c物業(yè)硬件水平按照一般常理來(lái)說(shuō)，確定一個(gè)物業(yè)的綜合素質(zhì)、最終產(chǎn)品定位以及由宏觀市場(chǎng)環(huán)境：CBD土地供應(yīng)量日趨減少，區(qū)域內(nèi)住宅類項(xiàng)目稀少，今年土地供應(yīng)近乎為零，因而明年內(nèi)幾乎無(wú)新增項(xiàng)目，供應(yīng)量減少。

關(guān)鍵點(diǎn)：供應(yīng)量少宏觀市場(chǎng)環(huán)境：關(guān)鍵點(diǎn)：供應(yīng)量少市場(chǎng)的供需對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng)狀況：1、目前在售項(xiàng)目的市場(chǎng)供需仍保持平衡，而后續(xù)力量的不足，必然導(dǎo)致需求增大；2、根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)情況可以看出，由于各有利弊，且地段差異，雖有競(jìng)爭(zhēng)，但并未到白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)仍有余地；3、本案的地段優(yōu)勢(shì)可讓本案從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出。

關(guān)鍵點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)的供需對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng)狀況：關(guān)鍵點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品自身狀況：A、產(chǎn)品整體規(guī)模狀況：1、11萬(wàn)多平米的建筑面積，尺度適中，無(wú)過(guò)大的繁雜，也沒(méi)有過(guò)小的拘束；2、三座建筑，圍合式分布，呈現(xiàn)大氣內(nèi)斂的形態(tài)；3、3.2米層高，挑空大堂，都是頂級(jí)豪宅的形象支撐。關(guān)鍵點(diǎn)：尺度適中產(chǎn)品自身狀況：關(guān)鍵點(diǎn)：尺度適中產(chǎn)品自身狀況：B、產(chǎn)品所在區(qū)位狀況：1、CBD腹地，商務(wù)區(qū)中央位置；2、東三環(huán)路旁，國(guó)貿(mào)至燕莎間東三環(huán)“黃金五公里”的中心點(diǎn)；3、與CBD區(qū)域內(nèi)的各大知名寫(xiě)字樓均在3公里距離范圍內(nèi)，擁有無(wú)可比擬的區(qū)域核心屬性和交通優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵點(diǎn)：核心產(chǎn)品自身狀況：關(guān)鍵點(diǎn)：核心產(chǎn)品自身狀況：C、產(chǎn)品硬件水平：1、現(xiàn)代的簡(jiǎn)約建筑，外在雖無(wú)過(guò)人之處，但其平淡低調(diào)的外表與客群心理需求相符；2、可通過(guò)內(nèi)部硬件水平提升，提高競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)鍵點(diǎn)：內(nèi)斂產(chǎn)品自身狀況：關(guān)鍵點(diǎn)：內(nèi)斂通過(guò)上述對(duì)項(xiàng)目的多個(gè)角度的陳述與說(shuō)明，基于對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展與認(rèn)識(shí)，我們揚(yáng)長(zhǎng)避短、優(yōu)勢(shì)出擊，從產(chǎn)品利好點(diǎn)出發(fā)，把本項(xiàng)目定位成為一個(gè)既能傳達(dá)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)又能彰顯尊貴稀有價(jià)值的高檔物業(yè)。通過(guò)上述對(duì)項(xiàng)目的多個(gè)角度的陳述與說(shuō)明，北京只有一個(gè)CBDCBD只有一個(gè)核心，積聚著北京的世界影響力，沒(méi)有第二個(gè)區(qū)域能與之并論。東三環(huán)，CBD發(fā)展動(dòng)脈，承載著北京未來(lái)的命運(yùn)，傳遞著中國(guó)的財(cái)富和希望，從國(guó)貿(mào)到燕莎，五公里，財(cái)商齊聚，黃金滿地，是中國(guó)與世界的距離，東三環(huán)，便是北京連接世界的階梯北京只有一個(gè)CBD產(chǎn)品定位：東三環(huán)，世藏名宅

產(chǎn)品定位：雖然在定位中，采取揚(yáng)長(zhǎng)避短的戰(zhàn)術(shù)，但為了強(qiáng)力支撐產(chǎn)品的頂級(jí)收藏品屬性，建議加強(qiáng)產(chǎn)品支撐體系的水平雖然在定位中，采取揚(yáng)長(zhǎng)避短的戰(zhàn)術(shù)，硬件支撐建議：1、邀請(qǐng)世界級(jí)設(shè)計(jì)大師為增強(qiáng)產(chǎn)品硬件設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)力，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，邀請(qǐng)國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師進(jìn)行公共空間及室內(nèi)設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品的國(guó)際化品位，滿足客戶追求品質(zhì)細(xì)節(jié)的心理，同時(shí)為產(chǎn)品推廣增加宣傳點(diǎn)。JohnC.Portman硬件支撐建議：JohnC.Portman2、選用國(guó)際品牌裝修建材裝修建材的選用決定了一個(gè)項(xiàng)目的品位和尊貴性，從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中即可看出，價(jià)值越大、尊貴感越強(qiáng)的項(xiàng)目，選用的裝修材料越好；因而建議本案在裝修中大量選用國(guó)際知名品牌的裝修材料和配套設(shè)施，以提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。2、選用國(guó)際品牌裝修建材軟件支撐建議：國(guó)際化物業(yè)服務(wù)

為提升產(chǎn)品的軟件綜合實(shí)力，建議選擇國(guó)際知名物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，為客戶量身制定特有的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，已形成本案與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化品質(zhì)。

在接到中心實(shí)行入住后客戶可享受到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓客戶提前體驗(yàn)其尊貴性，增強(qiáng)感召力，促進(jìn)銷(xiāo)售的進(jìn)行。軟件支撐建議：營(yíng)銷(xiāo)支撐建議：1、外籍侍者：為提升客戶尊貴感，增設(shè)外籍門(mén)童、侍者，增強(qiáng)國(guó)際化高端品位，讓客戶在接待中心切身體驗(yàn)身份的象征性。營(yíng)銷(xiāo)支撐建議：2、尊貴服務(wù)強(qiáng)烈的儀式感和客戶尊貴感，除在形式上給予滿足和彰顯外，還應(yīng)與服務(wù)相聯(lián)系，以尊崇服務(wù)傳達(dá)產(chǎn)品形象，及潛在的日后尊貴感。建議效仿“新城國(guó)際”的1對(duì)1置業(yè)服務(wù)。2、尊貴服務(wù)1對(duì)1置業(yè)服務(wù)：1、一位客戶，一位專屬置業(yè)顧問(wèn)從客戶初次進(jìn)入接待中心開(kāi)始，便有一位專屬置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行跟蹤服務(wù)，從項(xiàng)目介紹、置業(yè)咨詢、建議反饋到簽約，始終保證每一位客戶都有專人接待，并且在客戶滿意的基礎(chǔ)上保持置業(yè)顧問(wèn)不變更。同一位置業(yè)顧問(wèn)長(zhǎng)期服務(wù)于一位客戶，可在溝通中逐漸了解客戶需求、喜好、性格及其習(xí)慣，便于日后服務(wù)溝通。北京東三環(huán)CBD雙建花園項(xiàng)目推廣策略案課件1對(duì)1置業(yè)服務(wù)：2、終身制置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)對(duì)于1對(duì)1置業(yè)服務(wù)而言，簽約只是服務(wù)的開(kāi)始，簽約后到入住，以及入住后客戶面臨的其他置業(yè)問(wèn)題，置業(yè)顧問(wèn)都負(fù)責(zé)提供咨詢服務(wù)。終身制置業(yè)服務(wù)能大力提升產(chǎn)品所蘊(yùn)含的附加價(jià)值，增加產(chǎn)品的尊貴內(nèi)涵，而且能賦予客戶尊貴的身份，讓產(chǎn)品真正成為層峰人士的收藏臻品。1對(duì)1置業(yè)服務(wù)：1對(duì)1置業(yè)服務(wù)：3、全面置業(yè)咨詢服務(wù)在終身制的服務(wù)過(guò)程中，客戶會(huì)面臨除購(gòu)置房產(chǎn)外的其他置業(yè)問(wèn)題，包括房產(chǎn)出租、出售、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)事項(xiàng)，置業(yè)顧問(wèn)都負(fù)責(zé)跟蹤服務(wù)及咨詢，從而使服務(wù)價(jià)值最大化，增加值1對(duì)1置業(yè)服務(wù)的含金量，使客戶深刻體會(huì)到所被賦予的尊貴身份。1對(duì)1置業(yè)服務(wù)：伍營(yíng)銷(xiāo)篇伍營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確定直接關(guān)系到推廣的成敗，對(duì)項(xiàng)目的把控能力是制定營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)確與否的關(guān)鍵，我司通過(guò)對(duì)本案長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤研究，現(xiàn)制定出適合本項(xiàng)目的推廣、營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以將產(chǎn)品順利的推向市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確定直接關(guān)系到推廣的成敗，營(yíng)銷(xiāo)推廣階段1、籌備期（5月中旬~6月底）2、亮相期（6月底~9月中旬）3、正是公開(kāi)期（9月中旬~10月中下旬）4、開(kāi)盤(pán)期（10月中下旬~12月底）6月7月8月9月10月11月12月籌備期亮相期正式公開(kāi)期開(kāi)盤(pán)期營(yíng)銷(xiāo)推廣階段6月7月8籌備期◆完成項(xiàng)目形象推理與定位◆臨時(shí)接待中心完成◆基礎(chǔ)物料完成◆媒體資源洽談、簽定籌備期亮相期◆戶外、網(wǎng)絡(luò)、業(yè)內(nèi)媒體發(fā)布◆于臨時(shí)銷(xiāo)售中心內(nèi)接待客戶登記◆高調(diào)形象，但不公開(kāi)項(xiàng)目具體情況◆公布價(jià)格區(qū)間（約3萬(wàn)元左右）亮相期正式公開(kāi)期◆正式售樓處完工并投入使用◆正式公布項(xiàng)目信息◆積累客戶升級(jí)◆短期媒體立體密集發(fā)布正式公開(kāi)期開(kāi)盤(pán)期◆項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)活動(dòng)日◆以活動(dòng)為主，推動(dòng)客戶積累◆活動(dòng)原則，多頻次，小規(guī)模，高規(guī)格◆客戶通訊完成發(fā)布◆進(jìn)一步推動(dòng)業(yè)內(nèi)對(duì)業(yè)外的帶動(dòng)作用開(kāi)盤(pán)期以上營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的設(shè)定，既包含了我司對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和把握，也包括了對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的建議，是基于市場(chǎng)情況和產(chǎn)品特點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)是項(xiàng)目推廣進(jìn)程的依據(jù)，因此，在以下推廣中，我們將使推廣與營(yíng)銷(xiāo)相配合，適時(shí)推進(jìn)產(chǎn)品的宣傳。以上營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的設(shè)定，陸推廣篇陸作為收藏品城市豪宅，本案擁有豐厚文化內(nèi)涵和深層底蘊(yùn)，本案所能賦予客戶的是居于人上的高貴事業(yè)上的成功者名利界的雙收者CBD核心的擁有者城市進(jìn)化的推動(dòng)者北京世界繁華的締造者雖貴若如此，卻從容、低調(diào)……作為收藏品城市豪宅，本案擁有豐厚文化內(nèi)涵和深層底蘊(yùn)，本案所傳達(dá)的是內(nèi)在的尊貴含義，而非乍現(xiàn)的閃爍光芒，從而對(duì)位客戶心理需求。本案所傳達(dá)的是內(nèi)在的尊貴含義，案名1北京五號(hào)院案名釋義：1、本案的位置為白家莊西里五號(hào)，以地址命名，能直接傳達(dá)出本案的優(yōu)越地勢(shì)，突出尊貴價(jià)值所在。2、中國(guó)皇帝被譽(yù)為“九五之尊”，在《易經(jīng)》中，“五”是事物發(fā)展的極致，以此借喻本項(xiàng)目為城市豪宅的巔峰之作，不僅能傳達(dá)出高端性，且含蓄、內(nèi)斂，具有獨(dú)特的文化底蘊(yùn)。3、產(chǎn)品位處國(guó)貿(mào)、燕莎之間“黃金五公里”的中心點(diǎn)，選擇以“五”為案名，代表了產(chǎn)品的核心價(jià)值。案名1案名2金頂公館案名釋義：1、“峨眉金頂”馳名天下，以其皇家的尊貴而盛名遠(yuǎn)播，立于金頂之上，俯瞰眾山小，其仰止之勢(shì)，更有“千座名山一座頂”的美譽(yù)；建造金頂加入的三千兩黃金，更為他的極致奢華增加了奪人氣魄，但感官卻無(wú)法看出，這與本案的從容本質(zhì)異曲同工。2、金頂，在梵語(yǔ)中為“世界上最高的觀景臺(tái)”的含義，本案雖不以高度著稱，但金頂恰可借喻項(xiàng)目?jī)?nèi)在的“最高”級(jí)別，寓意未來(lái)必將成為區(qū)域內(nèi)最頂級(jí)的城市豪宅。案名2北京，作為擁有悠久歷史的國(guó)際化都市，獨(dú)有城市進(jìn)化的兩面性西區(qū)傳統(tǒng)尊貴之地皇家龍脈所在數(shù)百年皇家文化積淀出的優(yōu)雅極富神韻與中華文化內(nèi)涵中國(guó)的榮耀東區(qū)新興國(guó)際化區(qū)域匯集萬(wàn)國(guó)精髓中國(guó)文明與世界文化交融之處新時(shí)代北京的象征世界的榮耀本案作為東區(qū)腹地的標(biāo)志城市進(jìn)化的豪宅所蘊(yùn)含的是城市的世界榮耀北京，作為擁有悠久歷史的國(guó)際化都市，獨(dú)有城市進(jìn)化的兩面性西區(qū)Slogan：禮遇一個(gè)城市的珍藏

Slogan：城市的珍藏，是城市發(fā)展的閃耀光輝，是銘刻歷史進(jìn)程的樂(lè)彩華章，禮遇之，即被城市銘記，為人所贊譽(yù)。禮遇，讓成就超越平凡，一座城市的珍藏，珍藏了一座城市的過(guò)往。城市的珍藏，從產(chǎn)品稀缺性切入，突出價(jià)值所在，并以城市為珍藏的前提，不僅突出了產(chǎn)品的高端性和地段優(yōu)勢(shì)，且能傳達(dá)出產(chǎn)品大氣、尊貴、放眼寬廣的底蘊(yùn)。符合高端豪宅推廣中，形象大于賣(mài)點(diǎn)的推廣規(guī)則，以高端形象吸引市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。從產(chǎn)品稀缺性切入，突出價(jià)值所在，并以城市為珍藏推廣階段第一階段：籌備期（5月中旬~6月底）第二階段：亮相期（6月底~9月中旬）第三階段：正式公開(kāi)期（9月中旬~10月中下旬）第四階段：開(kāi)盤(pán)期（10月中下旬~12月底）推廣階段第一階段：籌備期（積聚力）關(guān)鍵詞：神秘感懸念內(nèi)功推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、雜志、報(bào)紙推廣形式：網(wǎng)絡(luò)新聞，網(wǎng)絡(luò)論壇，雜志、報(bào)紙軟文工作重點(diǎn)：物料準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)包裝媒體選擇：網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道雜志：業(yè)內(nèi)為主：《安家》、《新地產(chǎn)》、《樓市》、《紅地產(chǎn)》其他：《高爾夫》、《航空雜志》報(bào)紙：北京青年報(bào)房地產(chǎn)?？?、《經(jīng)濟(jì)觀察》、《中國(guó)金融報(bào)》第一階段：籌備期（積聚力）軟文標(biāo)題示意：1、尋找北京黃金五公里2、世界級(jí)城市名宅探究軟文標(biāo)題示意：銷(xiāo)售物料：樓書(shū)：主題：《城市珍藏》

——北京的世界榮耀形式：外在包裝具有強(qiáng)烈儀式感，突顯品質(zhì)；書(shū)體式編寫(xiě)手法，杜絕與普通樓書(shū)同質(zhì)，增加保留價(jià)值。內(nèi)容：北京的世界榮耀編年史，以城市的高度演繹一個(gè)階層的極致珍藏銷(xiāo)售物料：現(xiàn)場(chǎng)包裝：關(guān)鍵詞：距離感儀式感從東三環(huán)入口開(kāi)始，一段獨(dú)特的尊崇之旅。從通道到大門(mén)，再到接待中心入口、過(guò)廳、大廳、樣板間，從門(mén)童到保潔，到直接顧問(wèn)，淋漓盡致的展現(xiàn)每一處細(xì)節(jié)，讓客戶看到究極的品質(zhì)、品位，及流露的尊貴感。現(xiàn)場(chǎng)包裝：北京東三環(huán)CBD雙建花園項(xiàng)目推廣策略案課件第二階段：亮相期（形象力）關(guān)鍵詞：價(jià)值稀缺厚積推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、活動(dòng)推廣形式：網(wǎng)絡(luò)軟文，文字鏈，雜志軟性廣告，論壇式活動(dòng)，戶外廣告工作重點(diǎn)：積蓄客群，媒體公關(guān)媒體選擇：網(wǎng)絡(luò)、雜志媒體同上階段戶外：東三環(huán)燈箱第二階段：亮相期（形象力）軟文標(biāo)題示意：1、收藏一座建筑，收藏一種生活2、東三環(huán)，還有多少榮耀可以珍藏3、城市珍藏，黃金五公里的中心名宅軟文標(biāo)題示意：戶外主題：禮遇一座城市的珍藏戶外主題：活動(dòng)：1、北京“黃金五公里”行業(yè)內(nèi)論壇2、“城市價(jià)值，珍藏品名宅”網(wǎng)絡(luò)論3、高端媒體晚宴活動(dòng)：第三階段：公開(kāi)期（震撼力）關(guān)鍵詞：極致珍藏薄發(fā)推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、戶外、雜志、活動(dòng)、直投推廣形式：網(wǎng)絡(luò)軟文，文字鏈，雜志軟性廣告，雜志硬性廣告，活動(dòng)，機(jī)場(chǎng)廣告牌，俱樂(lè)部?jī)?nèi)刊、VIP直投工作重點(diǎn)：平面廣告，開(kāi)盤(pán)籌備媒體選擇：網(wǎng)絡(luò)、雜志同上一階段直投：頂級(jí)俱樂(lè)部，商務(wù)休閑會(huì)所第三階段：公開(kāi)期（震撼力）軟文標(biāo)題示意：1、入主CBD，以一種更優(yōu)雅的姿態(tài)2、隱入繁華，藏于更優(yōu)渥的境界軟文標(biāo)題示意：廣告主題：20年，成就北京的世界榮耀——從國(guó)貿(mào)起始15年，積淀北京的世界影響——在燕莎延續(xù)13年，融會(huì)貫通的三環(huán)路——一個(gè)城市的加速度2007年，北京的黃金五公里——從燕莎到國(guó)貿(mào)禮遇一座城市的珍藏——東三環(huán)，世藏名宅隱于世·靜心界·榮耀世界之中廣告主題：北京東三環(huán)CBD雙建花園項(xiàng)目推廣策略案課件活動(dòng)：“北京五號(hào)院”產(chǎn)品發(fā)布儀式活動(dòng)：銷(xiāo)售工具：客戶通訊：《世藏·家》——一個(gè)名流階層的生活錄功能：客戶間流通的宣傳資料客戶俱樂(lè)部?jī)?nèi)部期刊，傳達(dá)和彰顯項(xiàng)目尊貴性內(nèi)容：從客戶的高端生活和需求入手，與產(chǎn)品的尊貴性相結(jié)合，以客戶的追捧，傳達(dá)產(chǎn)品的優(yōu)越銷(xiāo)售工具：第四階段：開(kāi)盤(pán)期（爆發(fā)力）關(guān)鍵詞：華麗品位