天津別墅市場分析年度報告

2008年天津別墅市場報告區(qū)域產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品分析市場需求決定產(chǎn)品的設(shè)計，創(chuàng)新是發(fā)展的主流，別墅藝術(shù)化的發(fā)展趨勢，——別墅發(fā)展三大趨勢別墅市場分析泰達(dá)嶺上林里7公里14公里17公里25公里別墅市場分析分布優(yōu)勢劣勢目標(biāo)客群北部北部板塊處于市內(nèi)上風(fēng)上水的位置，利用京津公路的交通優(yōu)勢縮短城際之間的距離別墅市場尚未成熟，產(chǎn)品不能支撐高端客戶的需求市區(qū)內(nèi)中產(chǎn)偏高階層、“游走”京津兩地的人士南部水上板塊天然景觀、空氣狀況良好交通便商業(yè)氣氛較濃利適宜居住逐步發(fā)展為高級商務(wù)辦公區(qū)高收入、享受型人群奧運(yùn)板塊板塊已基本成型，地理位置優(yōu)越板塊整體規(guī)劃風(fēng)格混雜投資型人群大梅江板塊生態(tài)概念的推出，可持續(xù)性發(fā)展，交通和環(huán)境上集聚優(yōu)勢建筑形式上并不完美，區(qū)域項(xiàng)目概念性強(qiáng)精英高收入人群中心城區(qū)老城廂板塊以中式風(fēng)格為賣點(diǎn)城市中心復(fù)合型別墅，有濃郁的歷史文化氛圍，位置的稀缺性產(chǎn)品的環(huán)境景觀競爭力較弱流連市中心生活，文化層次相對較高的高收入人群東部東麗湖板塊原生態(tài)自然環(huán)境大品牌開發(fā)商濱海后花園交通與基礎(chǔ)配套尚需改善精英高收入人群享受型人群開發(fā)商追隨者西部西青板塊風(fēng)格化別墅產(chǎn)品細(xì)節(jié)突出產(chǎn)品定位與設(shè)計的和諧性有待加強(qiáng)中產(chǎn)偏高階層對特定文化的偏好者遠(yuǎn)郊團(tuán)泊新城生態(tài)復(fù)合概念規(guī)模優(yōu)勢可持續(xù)性發(fā)展交通與配套尚需改善認(rèn)知度有待提升區(qū)域周邊中產(chǎn)階層京津新城生態(tài)溫泉果嶺主題規(guī)模發(fā)展配套獨(dú)特占據(jù)京津唐圓心位置板塊開發(fā)周期長對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴性較強(qiáng)京津兩地人士投資型人群近期市場概要

---市場新近項(xiàng)目分布萬科東麗湖檀府新悅庭社會山泰達(dá)嶺上林里遠(yuǎn)洋新干線獨(dú)棟office招商地產(chǎn)西康路36號霞光道五號萬通合墅濱海湖蘆花莊園團(tuán)泊新城天嘉湖項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積區(qū)間價格（萬元/平米）資源與配套產(chǎn)品特點(diǎn)銷售狀況2007年萬通合墅雙拼連排

170-411雙拼1.8-2.4連排1.5泰達(dá)城、歷史博物館摩天輪院落肌理30套產(chǎn)品銷售10月開盤近一半檀府連排330-350獨(dú)棟430-450連排1.8萬獨(dú)棟2.4-2.6萬老城廂高端區(qū)域中式文化院落10月開盤推50套目前銷售30套招商地產(chǎn)西康路36號獨(dú)棟400-700預(yù)計4萬城市中心別墅豪華型產(chǎn)品/霞光道5號連排預(yù)計4萬城市中心別墅五大道風(fēng)格08年中旬現(xiàn)房銷售/新悅庭獨(dú)棟305-5041.5-1.6梅江板塊英格蘭風(fēng)格一期40套10月開盤，銷售過半社會山連排200-220疊拼165-1801-1.2張家窩10個居住規(guī)劃組團(tuán)德系建筑一期百余套產(chǎn)品售罄遠(yuǎn)洋新干線獨(dú)棟office獨(dú)棟4001.5空港遠(yuǎn)洋自身商業(yè)商務(wù)空間五大道風(fēng)貌首推12套產(chǎn)品銷售8套萬科東麗湖連排雙拼

170-2501.2-1.8東麗湖、社區(qū)綜合配套濕地、生態(tài)別墅、綜合社區(qū)每批次推出40-60套產(chǎn)品，基本一周內(nèi)售罄濱海湖雙拼210-250獨(dú)棟4300.9-1.2水庫、濕地、高爾夫、滑雪場生態(tài)別墅院落、配套規(guī)劃一期129套售罄蘆花莊園獨(dú)棟、雙拼、連排200-3201.5漢沽航母主題公園濱海旅游休閑區(qū)生態(tài)別墅一期83套產(chǎn)品售罄天津別墅市場特點(diǎn)供應(yīng)狀況

別墅項(xiàng)目主要集中在天津的南部（包括西南、東南)2007年天津別墅在售和開售的別墅項(xiàng)目約20個；新增供應(yīng)逐年減少，未來以存量房為主市場機(jī)會

伴隨天津城市發(fā)展空間的提升，別墅市場仍將孕育著較大的市場機(jī)會，存在較強(qiáng)的購買力。盡管國家政策有可能繼續(xù)壓制，但高檔別墅的消費(fèi)群體受住宅市場的干擾相對較小；別墅市場價格的逐年穩(wěn)中有升。城市演變?nèi)愣αⅰ鍓K分布明顯

伴隨城市定位、交通發(fā)展與城市功能規(guī)劃，天津別墅分布格局出現(xiàn)變化：中心城區(qū)土地價值日益稀缺促使城市中心別墅升溫、濱海區(qū)域被納入國家戰(zhàn)略發(fā)展的宏觀大勢和高速增長的經(jīng)濟(jì)形態(tài)使濱海別墅異軍突起、天津城市規(guī)劃的新城與居住組團(tuán)令近郊重點(diǎn)居住組團(tuán)或新城內(nèi)別墅發(fā)展看好。功能豐富需求多樣——產(chǎn)品特點(diǎn)突出

新興城市功能空間，產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局、和多樣化社交空間的變化與需求，土地性質(zhì)由單純居住向綜合用地的變化使別墅功能由居住、投資擴(kuò)充到商務(wù)辦公別墅、企業(yè)會所、度假休閑等方面。生態(tài)突現(xiàn)城心價值——項(xiàng)目定位明確

濱海與近郊別墅主打生態(tài)環(huán)境，濱海區(qū)域依托水系、濕地，休閑娛樂的綜合配套；城市中心別墅項(xiàng)目多處于混合型居住區(qū)，產(chǎn)品棟數(shù)較少，單體面積相對較大，主打成熟配套與便捷交通半徑的主題，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品投資屬性。

近期上市的部分別墅項(xiàng)目規(guī)模較大：26平方公里的濱海湖（由具有開發(fā)國際一流高爾夫與高爾夫別墅資格的北京東方鴻銘旅游地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)）、1.4萬畝的恒大薊縣項(xiàng)目（由總資產(chǎn)120億、在全國22個城市開發(fā)51個地產(chǎn)項(xiàng)目的恒大地產(chǎn)開發(fā)），高檔別墅的消費(fèi)群體受住宅市場的干擾相對較小；別墅市場價格的逐年穩(wěn)中有升。大盤突起量價齊增——項(xiàng)目體量增肥

連排產(chǎn)品160—250平米、獨(dú)棟產(chǎn)品300—500平米為主流面積區(qū)間；前者走經(jīng)濟(jì)緊湊路線，后者注重產(chǎn)品的空間尺度與舒適感。

產(chǎn)品風(fēng)格以歐美為主；適宜的開間進(jìn)深尺度、院落與休閑空間、地下室功能逐漸被市場所認(rèn)可。在獨(dú)棟產(chǎn)品中，豪華舒適性特點(diǎn)日趨明顯，如設(shè)置室內(nèi)電梯、桑拿房等。面積分化兩端趨勢——經(jīng)濟(jì)舒適共榮細(xì)節(jié)強(qiáng)化人性設(shè)計——注重產(chǎn)品研發(fā)

結(jié)合戶外、外展等信息傳遞平臺，項(xiàng)目營銷以活動、事件營銷為主，通過產(chǎn)品推介、高爾夫邀請、音樂會等形式聚集意向客戶?；顒邮录纻鞑ァ獜?qiáng)調(diào)營銷特點(diǎn)示范效應(yīng)配套優(yōu)化——展示打動買家

多個別墅項(xiàng)目建立項(xiàng)目的示范區(qū)、樣板間，以直觀展示與準(zhǔn)現(xiàn)房銷售增強(qiáng)客戶信心；強(qiáng)化項(xiàng)目未來在城市區(qū)位、項(xiàng)目自身配套方面的引導(dǎo)。報光特點(diǎn)——強(qiáng)調(diào)高調(diào)亮相、軟硬組合項(xiàng)目名稱07年報廣費(fèi)用備注社會山350萬3月8-4月19日在新報、晚報打出14次5個主題的系列稿瑪歌莊園100萬今晚報半版為主遠(yuǎn)洋新干線65萬從10月25日開始，連續(xù)投放11次報稿報光特點(diǎn)——強(qiáng)調(diào)高調(diào)亮相、軟硬組合檀府新悅庭合墅京津新城遠(yuǎn)洋新干線獨(dú)棟office東麗湖、瑪歌莊園、領(lǐng)世郡檀府霞光道5號社會山唐郡重點(diǎn)項(xiàng)目

銷售模式分析紅磡領(lǐng)世郡項(xiàng)目簡介：天津較大的別墅項(xiàng)目，近鄰梅江居住區(qū)140

萬平米超大復(fù)合型社區(qū)開發(fā)商：天津紅墈房地產(chǎn)有限公司銷售方式：自行銷售動工時間：2004年4月2日開盤時間：一期2005年1月15日二期2005年10月22日產(chǎn)品類型：一期為聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟（共334套）二期為純獨(dú)棟組團(tuán)（227-522平米）入住時間：一期05年10月1日二期07年7月1日樣板示范區(qū)建成時間：05年9月現(xiàn)階段售價：均價22000元/平米周邊配套：擁有27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場一座、國際學(xué)校、社區(qū)內(nèi)建有3.4萬平米商業(yè)生活配套區(qū)阿瑪瑞卡街。項(xiàng)目客群：高端事業(yè)有成的成功人士客戶主要來源：河西、和平、南開區(qū)。對項(xiàng)目的區(qū)位和交通和高爾夫球場的配套比較滿意。點(diǎn)評：

該項(xiàng)目規(guī)模較大，一期為準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，項(xiàng)目的價格策略采用低開高走，開盤時價格僅為6000元/平米，當(dāng)被市場所認(rèn)可后，后期產(chǎn)品價格逐步提升。二期產(chǎn)品為全獨(dú)棟別墅，于樣板示范區(qū)建成后一個月開盤。該項(xiàng)目的推廣可謂“大手筆”，鋪天蓋地的戶外、路名牌廣告、幾乎每周均有的報紙廣告以及電視廣播宣傳，達(dá)到了一定的轟動效應(yīng)。

但該項(xiàng)目早期統(tǒng)一宣傳為別墅大盤元年，但后期由于特殊原因?qū)㈨?xiàng)目改為復(fù)合大盤，給人留下朝令夕改的印象。

媒體廣告鑒賞點(diǎn)評：在媒體表現(xiàn)上運(yùn)用一種對自然新的解讀方式，使客戶對人與自然產(chǎn)生新的認(rèn)識瑪歌莊園項(xiàng)目簡介：該項(xiàng)目位于西青區(qū)友誼路延長線，是津?yàn)I創(chuàng)輝打造的高端別墅項(xiàng)目，屬南法風(fēng)格開發(fā)商：天津津?yàn)I創(chuàng)輝發(fā)展有限公司銷售方式：自行銷售開盤時間：一期2005年10月29日二期預(yù)計2008年5月產(chǎn)品類型：建筑形式為純別墅樓盤，絕大部分為獨(dú)棟別墅，極少部分聯(lián)排別墅（共383套）入住時間：一期07年5月二期08年9月樣板示范區(qū)建成時間：一期開盤樣板示范區(qū)已建成，06年10月、07年7月先后兩次全新升級樣板示范區(qū)對外開放，營造了良好的居住氛圍。主力面積：400-500平米，剩余戶型：460-580平米現(xiàn)階段售價：均價15000元/平米周邊配套：7000平米的配套，包括會所、俱樂部、餐飲以及購物場所等項(xiàng)目客群：針對市內(nèi)高端的客戶群，不僅事業(yè)成功，具有較強(qiáng)的實(shí)力，而且在偏好上對別墅生活有較高追求的客群。項(xiàng)目四大亮點(diǎn)項(xiàng)目亮點(diǎn)一：預(yù)約制看房2007年5月31日，“預(yù)約看房”在瑪歌莊園正式啟動，到瑪歌莊園看房的客戶務(wù)必提前兩天打電話預(yù)約，如果貿(mào)然前往，就只能在銷售中心了解些項(xiàng)目基本情況，不能看樣板間，也不能進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場。評論：預(yù)約制看房首先保證社區(qū)內(nèi)的安全性和私密性，其次，預(yù)約看房體現(xiàn)出對客戶的尊重。經(jīng)過預(yù)約的客戶，都會享有“一對一”的私人服務(wù)，即：由一個置業(yè)顧問從頭至尾全程接待，包括

接受電話預(yù)約——迎接預(yù)約客戶——講解沙盤——參觀樣板間——考察項(xiàng)目現(xiàn)場——咨詢購房手續(xù)和測算費(fèi)用等至少7個以上環(huán)節(jié)的服務(wù)。項(xiàng)目亮點(diǎn)二：尊貴的服務(wù)，從每個人做起進(jìn)入銷售大廳，墻上貼的“英國專業(yè)管家行會認(rèn)證管家”--瑪歌莊園專署管家排照片，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目為業(yè)主所帶來的尊貴服務(wù)。在項(xiàng)目現(xiàn)場打掃衛(wèi)生的員工大媽都會滿臉溫暖的笑容，客氣地對你說上一句“你好，歡迎來到瑪歌莊園?！睖嘏诵模?xì)周到。

項(xiàng)目亮點(diǎn)三：細(xì)節(jié)的打造

項(xiàng)目自身景觀的營造上頗下功夫、示范區(qū)內(nèi)植被、景點(diǎn)、組團(tuán)、雕塑、產(chǎn)品外檐，都具有較為明顯的地中海風(fēng)格，做工頗為細(xì)致，連郵箱、院門、還有“寵物方便袋”這樣細(xì)心的裝配，小小細(xì)節(jié)讓人很是喜歡。

項(xiàng)目亮點(diǎn)四：注重樣板示范區(qū)的營造該項(xiàng)目的樣板示范區(qū)經(jīng)歷了兩次升級——2005年10月29日樣板示范區(qū)首次開放2006年10月1日全新升級示范區(qū)樣板間重裝升級2007年7月28日開放9個樣板間里，通過針對不同戶型的風(fēng)格把握、不同空間配置的排列布局，將融會了包括：復(fù)古、懷舊、時尚、簡約、宮廷等多種別墅室內(nèi)的裝飾風(fēng)格，此外地下室是瑪歌莊園的一大亮點(diǎn)，此次開放的樣板間地下室中，分別展示了私人藏品收藏間、斯諾克臺球室、影音播放廳、主人藏書房、棋牌室、健身房等多個個性化的裝修模式，為業(yè)主勾勒了豐富的別墅生活場景。

點(diǎn)評：該項(xiàng)目注重細(xì)節(jié)的打造，從社區(qū)景觀、小品、樣板間各功能區(qū)之間的隔斷，以及整體動線、樓層接入設(shè)計較為細(xì)致；該項(xiàng)目由于受到大市場、周邊區(qū)域的不斷成熟以及社區(qū)內(nèi)相關(guān)配套、景觀的建成使客戶樹立了信心，感受到了未來居住環(huán)境的影響，銷售價格從開盤的10000元/平米提升到目前的15000元/平米。

但項(xiàng)目戶型面積較大，單位總房款超過500萬，面對客戶群體較小，銷售速度較慢。TOWN中堂項(xiàng)目簡介：該項(xiàng)目位于市中心老城廂地區(qū)，03年這塊土地拆平時，仍然矗立在這里的就是一些幾代人生活在這里的大戶人家，包括總理溫家寶的溫宅。所以，Town中堂買的是收藏價值，投資價值高于房子本身的使用價值。開發(fā)商：天津中新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售方式：自行銷售開盤時間：一期2006年11月10日（50套）二期2007年5月2日（82套）產(chǎn)品類型：聯(lián)排、臨湖獨(dú)棟別墅（每戶均設(shè)地下室）入住時間：2007年8月31日樣板間建成時間：07年5月26日中式主題樣板間中堂府開放工程進(jìn)度：開盤之前，一期全部封頂，二期蓋至一層主力面積：250-400平方米（獨(dú)棟別墅330平米左右）現(xiàn)階段售價：聯(lián)排別墅均價18000元/平米獨(dú)體別墅均價25000元/平米項(xiàng)目客群：回歸城市中心生活并偏好中式文化的高端人群，也有少量購買者作為會所用途。點(diǎn)評：

項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置注定了它良好的銷售業(yè)績以及較高的銷售價格，項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，樣板間為全中式風(fēng)格，與案名非常的相符。項(xiàng)目最核心的價值及亮點(diǎn)并不在產(chǎn)品本身，而是其所處的特定地點(diǎn)、特定故事和特定人物。因此該項(xiàng)目的推廣有一定的獨(dú)特性，從出書（《大戶人家》系列叢書）、論壇、Logo征集，最終的目的還是以文化底蘊(yùn)提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度。

但項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計中存在著密度較高、進(jìn)深較長、采光不足等缺陷項(xiàng)目亮點(diǎn)天津市首個規(guī)模最大的體驗(yàn)式樣板區(qū)——

整個體驗(yàn)區(qū)由社會山項(xiàng)目會所亦即售樓處，幼稚園，別墅區(qū)組成。面積逾2萬平方米，內(nèi)含4個樣板間：3個院墅、1個聯(lián)排；以及三個鄰里景觀中心：水園、樹園、健體園。可謂大手筆描繪的生活氛圍。樣板示范區(qū)開放當(dāng)日，客戶親身感受到了“社會山”濃郁的生活氛圍。

這樣的生活場景讓客戶產(chǎn)生了強(qiáng)烈的購買沖動。以下是對開放日活動的簡單描繪：墅區(qū)內(nèi)，綠樹成蔭，各色鮮花爭奇斗艷。一戶人家的小院內(nèi)。。。。在幼稚園的東側(cè)工作人員專門設(shè)置了飲水區(qū)，免費(fèi)為來賓提供冷飲.

點(diǎn)評：該項(xiàng)目的寬house產(chǎn)品針對具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力但沒有實(shí)力享受別墅類產(chǎn)品，同時又對別墅生活有需求的客群的特點(diǎn)，滿足客戶的需求，取得了初步的成功。在推高寬house產(chǎn)品價位的同時，使該產(chǎn)品逐步得到主流市場的認(rèn)可。同時在推高寬house產(chǎn)品市場價格的同時，也間接的推高了院墅和聯(lián)排別墅的價格，很自然的實(shí)現(xiàn)了客戶層次的升級。項(xiàng)目在樣板示范區(qū)做足文章的同時，對于廣告宣傳也毫不吝嗇，社會山的戶外路牌、報紙廣告、雜志廣告，還伴隨著各種數(shù)據(jù)庫營銷。前期的鋪墊工作也為該項(xiàng)目08年的大幅度產(chǎn)品放量打下了深厚的市場基礎(chǔ)。但項(xiàng)目目前以周邊村鎮(zhèn)基本的商業(yè)配套為主，缺乏高品質(zhì)的商業(yè)配套和休閑娛樂方面的配套，周邊較為密集的化工廠也在一定程度上動搖了客戶的信心。項(xiàng)目簡介：坐落于東麗區(qū)東麗湖畔，于2003年5月15日正式動工，已開發(fā)五個年頭。隨著道路環(huán)境的改善，項(xiàng)目與市區(qū)的交通問題得到解決；隨著項(xiàng)目南部空港加工區(qū)的開工建設(shè)，整個東麗湖區(qū)的外部環(huán)境也日益成熟。開發(fā)商：天津萬科銷售方式：代理銷售開盤時間：一期別墅2004.102005.7月份推出聯(lián)排別墅

2006年6月17一期北歐墅開盤

2007年陸續(xù)推出濕地別墅

07.7.8推出60套、07.7.29推出48套

07.10.14推出44套、07.11.17推出52套產(chǎn)品類型：聯(lián)排、雙拼、獨(dú)體別墅入住時間：一期別墅2005.9、2006.7東麗湖1期2期3期4期5期項(xiàng)目客群：2004年萬科推出一期別墅區(qū)，并先期建設(shè)了樣板房及示范區(qū)，以房地產(chǎn)高端別墅產(chǎn)品撬動了區(qū)域市場，項(xiàng)目開盤初期，主要依托東麗湖區(qū)域的自然環(huán)境資源及萬科產(chǎn)品，通過開發(fā)高檔的別墅項(xiàng)目，主要針對休閑度假的第二居所客戶。隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，項(xiàng)目開發(fā)高層、洋房的產(chǎn)品形式，針對中端客戶，擴(kuò)大市場占有率。但依然以第二居所為主。進(jìn)入三期，交通條件及區(qū)域配套的成熟，客戶具有了第一需求的轉(zhuǎn)化。1期合院別墅

1期北歐·墅連排產(chǎn)品雙拼產(chǎn)品編號ABCDE戶型面積180平米185平米210平米170平米250平米花園面積50平米50平米150平米100平米200平米戶型4室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)5室2廳4衛(wèi)價格萬元／平米1.2-1.31.2-1.31.3-1.41.6-1.82產(chǎn)品特點(diǎn)：

北歐簡約風(fēng)格。共五個戶型，每戶贈送前后花園，面積從50多平米到150多平米不等。贈送私家中庭、錯落共享空間、超大露臺、親水平臺、陽光天窗等等濕地島居別墅銷售狀況：共291套，2007年7月8日推出60套；10月14日推出44套，均在開盤一周內(nèi)全部售罄。11月17日推出52套，其中臨湖8套（170平米-210平米），開盤當(dāng)天銷售20余套，全部為前期積累的意向客戶。1期聯(lián)排別墅點(diǎn)評：東麗湖萬科城經(jīng)過五年的開發(fā)已形成大規(guī)模的綜合居住社區(qū)。北歐墅內(nèi)目前已建成鄰里中心，具備社交與商業(yè)雙重功能。北歐墅東側(cè)天津?qū)嶒?yàn)學(xué)校05年投入建設(shè)。南側(cè)規(guī)劃以網(wǎng)球等室外運(yùn)動為主題的大型體育公園，占地超過2萬平米。北歐墅與東麗湖之間將建設(shè)15萬平米的新城中心，集社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療、娛樂休閑等功能于一體。東麗湖萬科城周邊緊鄰“朗鉅天域”、“夏陽溪韻”兩個別墅項(xiàng)目，該區(qū)域已形成一個成熟的別墅群。

但目前銷售的三期濕地聯(lián)排別墅規(guī)劃的建筑密度較大，主要依托周邊的濕地公園的景觀優(yōu)勢為主要的賣點(diǎn)，基本上社區(qū)內(nèi)部沒有較好的景觀。項(xiàng)目簡介：中國最大的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目、投資120億元，超大規(guī)模休閑度假型別墅社區(qū)。創(chuàng)造了國內(nèi)以開發(fā)商為主導(dǎo)的新城開發(fā)模式。開發(fā)商：香港合生創(chuàng)展和廣州珠江地產(chǎn)共同開發(fā)開盤時間：2004年9月25日，2006年4月京津新城推出成品別墅產(chǎn)品類型：開發(fā)獨(dú)棟、雙拼別墅產(chǎn)品及個性化別墅總體量：10000套，已開發(fā)1654套樣板間建成時間：04年初主力面積：獨(dú)棟265-600m2，雙拼190-210m2現(xiàn)階段售價：獨(dú)棟1.1萬元/平米項(xiàng)目客群：在區(qū)域上主要針對市區(qū)和北京的客戶群體。針對客戶第二居所的需求，但隨著區(qū)域日趨成熟，針對的客戶層次將有所提升。尤其在錦繡香江加入京津新城的發(fā)展后，加劇了區(qū)域市場的競爭，也提升了區(qū)域價值，增強(qiáng)了區(qū)域的吸引力，第二居所的軟硬件條件都將進(jìn)一步提升。京津新城項(xiàng)目概況投入運(yùn)營狀況溫泉度假村80億立方米第三紀(jì)地?zé)釡厝?0余種溫泉池水；38種保健礦物質(zhì)；26萬平米休閑景區(qū)；11套VIP別墅；148間客房；2億元盈虧平衡小有盈余(門票168,468元不等,旺季房間不足)高爾夫球場27洞國際標(biāo)準(zhǔn)球場1億元盈虧平衡五星級酒店占地400畝，建筑面積16萬平米，12套總統(tǒng)客房，3369平米歌劇院，3345平米國際會議中心8億元前期招商決策失誤重復(fù)建設(shè)大學(xué)城北京科技大學(xué)天津?qū)W院一期建設(shè)，占地375畝，建筑面積2852平方米5000萬盈利投入與運(yùn)營點(diǎn)評：

有京津新城位于城市的遠(yuǎn)郊，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通便利性較差，主要依托京薊高速。現(xiàn)有的公共配套設(shè)施尚不完善。配套主要是為配合項(xiàng)目規(guī)劃了與休閑娛樂相關(guān)的配套設(shè)施。生活教育配套相對缺乏。點(diǎn)評：京津新城處于城市的遠(yuǎn)郊，城市化水平較低，主要通過配套設(shè)施的營造，打造出獨(dú)具特色的休閑度假為核心的人文環(huán)境。溫泉休閑是人文環(huán)境核心之一，經(jīng)過近年來的成功運(yùn)營，已成為客戶假日休閑較受歡迎的項(xiàng)目，贏得了較好的口碑。京津新城的別墅項(xiàng)目也以此為主要的賣點(diǎn)，成功地銷售了前期開發(fā)的別墅。京津新城在先期配套上已投入68億元開發(fā)資金。在商業(yè)、教育、公交、環(huán)保、體育等方面投入巨資。首先啟動大型商業(yè)項(xiàng)目，如：帝景溫泉度假村、水上皇宮大酒店、高爾夫球場等，強(qiáng)化客戶的購買信心。配套設(shè)施如供水、電暖、