《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》第五章

——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營【本章導(dǎo)讀】房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要用于對項目進行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項目的可行性研究是對多因素、多目標系統(tǒng)進行不斷的分析研究、評價和決策的過程，它需要具有各方面知識的專業(yè)人才通力合作才能完成?？尚行匝芯坎粌H應(yīng)用于建設(shè)項目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個階段和各個方面。房地產(chǎn)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)，是籌措建設(shè)資金的依據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動中占據(jù)著重要的地位。通過本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)可行性研究的基本概念、程序和內(nèi)容，財務(wù)分析方法；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析的相關(guān)內(nèi)容；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析；了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析。章節(jié)導(dǎo)讀第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目

可行性研究——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)可行性研究概述01房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算02項目導(dǎo)航房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析03房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析04PART01房地產(chǎn)可行性研究概述第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述一、可行性研究的概念與分類

可行性研究又稱可行性分析，是指在投資決策前，對項目進行全面、綜合的技術(shù)經(jīng)濟分析和論證，從而為項目投資決策提供可靠依據(jù)的一種科學(xué)方法。它是一種科學(xué)性、技術(shù)性很強的工作，同時也是決定投資項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。1．可行性研究的概念

可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

可行性并非最優(yōu)而可行，只有在可行的基礎(chǔ)上才能進一步做出最優(yōu)決策?？尚行匝芯抗ぷ鞑粌H要重視微觀的可行性研究，更要重視宏觀的可行性研究。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述一、可行性研究的概念與分類

根據(jù)房地產(chǎn)項目用途不同，房地產(chǎn)可行性研究可分為居住地房地產(chǎn)項目可行性研究、商用房地產(chǎn)項目可行性研究、辦公房地產(chǎn)項目可行性研究、旅館房地產(chǎn)項目可行性研究、餐飲房地產(chǎn)項目可行性研究、娛樂用途房地產(chǎn)項目可行性研究、工業(yè)用途房地產(chǎn)項目可行性研究、特殊用途房地產(chǎn)可行性研究、土地開發(fā)項目可行性研究等。

根據(jù)房地產(chǎn)可行性研究對象提供的現(xiàn)狀條件不同，房地產(chǎn)可行性研究可分為土地以及開發(fā)項目的可行性研究、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究、續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究和房地產(chǎn)可行性研究。

根據(jù)所處的階段和研究的詳細程度不同，房地產(chǎn)可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。

根據(jù)房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式不同，房地產(chǎn)可行性研究可分為出售型房地產(chǎn)項目可行性研究、出租型房地產(chǎn)項目可行性研究和混合型房地產(chǎn)項目可行性研究。2．房地產(chǎn)可行性研究的分類第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述二、房地產(chǎn)可行性研究的目的與作用房地產(chǎn)可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。1．房地產(chǎn)可行性研究的目的房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資額大、建設(shè)周期長、涉及面廣的綜合性經(jīng)濟活動。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的貫徹和落實，最后得出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述二、房地產(chǎn)可行性研究的目的與作用2．房地產(chǎn)可行性研究的作用①可行性研究是項目投資決策的依據(jù)。②可行性研究是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。③可行性研究是項目立項、用地審批的條件。④可行性研究是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。⑤可行性研究是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述三、房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容與程序1．房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容①項目概況。②開發(fā)項目現(xiàn)狀調(diào)查。③市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定。④開發(fā)項目方案設(shè)計與選擇。⑤資源供給狀況。⑥開發(fā)項目的組織機構(gòu)。⑦開發(fā)項目建設(shè)實施計劃。⑧項目投入費用、收入估算及資金籌措狀況。⑨項目經(jīng)濟及社會效益分析。⑩研究結(jié)論與建議。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述三、房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容與程序2．房地產(chǎn)可行性研究的工作程序1）2）

組織準備。進行可行性研究的首要工作是組建研究班子，具體負責(zé)可行性研究的整體構(gòu)想、經(jīng)費籌集、研究計劃制訂等。

收集資料，進行市場調(diào)查。3）

設(shè)計研究項目投資方案。對項目投資與規(guī)劃方案提出構(gòu)想，并對方案進行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會效益評價。4）

詳細研究。采用先進的技術(shù)經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價，分析項目的可行性。5）編制可行性研究報告并提交?？尚行匝芯繄蟾婢幹七^程中，應(yīng)當本著客觀公正的原則，堅持實事求是的態(tài)度，對項目進行全面的分析和論證。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段1．投資機會研究對于大中型項目，機會研究所用的時間一般為1～2個月，而小型項目或不太復(fù)雜的項目一般能在2個星期內(nèi)完成。機會研究所需費用占投資的0.1%～1%。對投資額與初步效益分析的精確度要求為±30%左右。這一階段的研究結(jié)論如為可行，則進入下一階段的研究，否則研究終止。投資機會研究主要是從投資的收益和贏利的角度來研究投資的可能性，進行投資機會鑒別，提出備選項目，以引起投資者的投資興趣和愿望，該研究一般比較粗略。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段2．初步可行性研究①分析投資機會研究的結(jié)論，并在參考詳細資料的基礎(chǔ)上做出初步投資估算。②對某些關(guān)鍵性問題進行專題輔助研究。③鑒定項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。

初步可行性研究，是正式的詳細可行性研究前的預(yù)備性研究階段。目的體現(xiàn)在以下三個方面。初步可行性研究對項目投資和生產(chǎn)成本的估算精度一般要求控制在±20%以內(nèi)，研究所需時間為4～6個月，所需費用占投資總額的0.25%～1.25%。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段3．詳細可行性研究

詳細可行性研究階段的主要目標是：①提出項目建設(shè)方案；②選擇效益分析和最佳方案；③依據(jù)標準，對擬建項目提出結(jié)論性意見。

詳細可行性研究的內(nèi)容比較詳盡，所花費的時間和精力都比較大。

詳細可行性研究又稱最終可行性研究，它是項目投資決策的基礎(chǔ)。詳細可行性研究為項目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟、商業(yè)方面的評價依據(jù)，為項目的具體實施提供科學(xué)依據(jù)。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段4．項目評估

1）項目評估內(nèi)容①投資必要性的評估。通過市場調(diào)查和預(yù)測，對產(chǎn)品市場供需情況及產(chǎn)品競爭力進行分析比較；等。②資源、技術(shù)評估。其評估內(nèi)容為：投資項目采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備在經(jīng)濟合理條件下是否先進、適用，是否符合相關(guān)國家技術(shù)發(fā)展政策，是否能獲得最大效益；等。③項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)的評估。其評估內(nèi)容如生產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)品方案數(shù)據(jù)、各項技術(shù)經(jīng)濟指標、產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算等。④投資項目財務(wù)評價。投資項目財務(wù)評價包括財務(wù)盈利能力分析、項目清償能力分析、財務(wù)外匯效果分析。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段4．項目評估

2）項目評估的基本程序①組織安排。組織安排是項目評估工作的第一步，主要包括組織力量、制訂計劃。②收集資料。收集相關(guān)資料數(shù)據(jù)，加以查證核實，并做進一步的分析研究；等。③審查分析。審查分析是在收集到必要的資料以后開始的，主要包括基本情況審查和財務(wù)分析兩個方面。④編寫報告。評估報告要按規(guī)定程序送交企業(yè)最高投資決策機構(gòu)審批，主要根據(jù)調(diào)查和分析結(jié)果編寫而成。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述五、可行性研究報告的編制1．可行性研究報告編制的注意事項一份好的房地產(chǎn)項目可行性研究報告應(yīng)特別注意以下幾點。①可行性研究報告編制依據(jù)可靠，結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整；②可行性研究報告表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化；③可行性研究報告文本格式規(guī)范，附圖、附表、附件齊全；④可行性研究報告深度能滿足投資決策和編制項目初步設(shè)計的需要。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述五、可行性研究報告的編制2．可行性研究報告的編制依據(jù)一份好的房地產(chǎn)項目可行性研究報告應(yīng)特別注意以下幾點。國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；批準的項目建議書或同等效力的文件；國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；有關(guān)建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額、指標、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等；其他有關(guān)依據(jù)資料。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述五、可行性研究報告的編制3．可行性研究報告內(nèi)容①封面。封面一般要反映可行性報告的名稱、專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告時間三部分內(nèi)容。②目錄。編寫目錄主要是為了便于寫作，方便閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握。③正文。正文是可行性報告的主體，主要包括概況、投資環(huán)境分析、項目財務(wù)分析、風(fēng)險分析等。④附件。附件是可行性研究必不可少的部分，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件。⑤附圖。一份完整的可行性研究報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括項目所在地或城市的總體規(guī)劃圖。PART02房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析1．自然環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施1）自然環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營活動，不僅需要一定的社會經(jīng)濟條件，還需要一定的自然條件，這種自然條件就是企業(yè)所面臨的自然環(huán)境。將影響市場的發(fā)展。一個國家的自然環(huán)境是指實際的自然地形和氣候以及潛在的各種資源。不同的地形、地域或不同的氣候，將給產(chǎn)品的使用、設(shè)備的功能、能源的需求帶來影響，同時地理位置也第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析1．自然環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施2）基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施包括交通、能源、上下水、通信、環(huán)保、防災(zāi)等方面的設(shè)施，而且還可以擴大范圍，把金融、教育、醫(yī)療、文化、體育和商務(wù)等方面的設(shè)施也包括在內(nèi)，這些設(shè)施對于房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)和經(jīng)營具有直接或間接的保障制約作用。完善的基礎(chǔ)設(shè)施可使房地產(chǎn)開發(fā)成本大為降低，可使投資決策更為迅速和準確。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析2．經(jīng)濟環(huán)境房地產(chǎn)營銷要根據(jù)社會成員的收入、消費支出模式等來確定目標市場，制定營銷策略。

1）國民經(jīng)濟發(fā)展水平

。房地產(chǎn)企業(yè)是在國民經(jīng)濟大環(huán)境中生存和發(fā)展的，其發(fā)展不可避免地要受到國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約和影響。

2）消費者收入。消費者收入大部分轉(zhuǎn)化成消費資料購買力，是影響社會購買力的主要因素，也是影響房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷活動的主要因素。3）消費者支出模式。房屋、家用和交通在家庭支出中的份額越來越高，而食物、衣著的比例則越來越少，娛樂費用、保健費用也已經(jīng)上升到了一個不容忽視的地位。

4）消費者儲蓄和信貸情況。在收入不變的情況下，儲蓄增加，則購買力減少；儲蓄減少，則購買力和消費支出增加。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析3．人文環(huán)境1）政治法律環(huán)境

政治法律環(huán)境包括社會制度、政治局勢、政府的方針政策、法律法規(guī)、社會治安等。政治法律環(huán)境的發(fā)展，對公司的市場營銷決策有很大影響。國際、國內(nèi)的政治變化影響消費行為，政府的政策引導(dǎo)和調(diào)節(jié)對房地產(chǎn)市場有較大影響，政治環(huán)境好是投資所需的最基本條件，因此在決定投資前，一定要重視對該地區(qū)的政治環(huán)境進行研究分析。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析3．人文環(huán)境2）社會文化環(huán)境社會文化環(huán)境是指一個國家、地區(qū)的民族特征、價值觀念、審美觀念、生活方式、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、倫理道德、教育水平等的綜合。這些因素影響需求欲望和購買行為。社會文化環(huán)境是不可忽視的重要投資因數(shù)，文化背景影響消費者的購買目標和購買方式。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析4．交通環(huán)境交通環(huán)境是指樓盤附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機、地鐵和公路等。一方面，它表示樓盤所在地區(qū)與周圍的交通聯(lián)系狀況，表明進出的便捷程度，其實質(zhì)是通過外部條件對客觀距離的人為調(diào)整。另一方面，一個地區(qū)的交通狀況也左右著該地區(qū)的未來發(fā)展態(tài)勢。例如，火車站附近，建筑物以及賓館商場為主；地鐵經(jīng)過的郊縣，其周邊的房地產(chǎn)市場必然會繁榮發(fā)展。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算1．土地費1）土地租用費。土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。2）土地出讓費。土地出讓費主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有開發(fā)狀況需要支付的拆遷安置補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等。3）土地轉(zhuǎn)讓費。目前，通過土地轉(zhuǎn)讓來獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地的方式較為常見，土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。

4）土地征收拆遷費。土地征收拆遷費分為農(nóng)村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。5）土地投資折價。房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算2．前期工程費

前期工程費主要包括可行性研究、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、水文地質(zhì)勘查以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費用。項目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、通電、修道路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量參照有關(guān)計費標準估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2m以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、燃氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。這些費用一般按實際工程量估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算4．公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費又稱公建設(shè)施，是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要包括居委會、派出所、幼兒園、公共廁所、停車場等，可根據(jù)估算工程量參照有關(guān)計價指標進行估算，或按規(guī)劃指標根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算5．房屋開發(fā)費

1）建安工程費。建安工程費是指用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費等。

2）附屬工程費和室外工程費。附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、自行車棚、信報箱等建設(shè)費用。室外工程費包括自來水、雨水、污水、燃氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等建設(shè)費用。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算6．財務(wù)費財務(wù)費是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。利息的計算可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算，利息以外的其他融資費用一般占利息的10%左右。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算7．稅費房地產(chǎn)稅費主要是在銷售與交易階段發(fā)生的稅費，主要有“兩稅一費”（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。在一些大中型城市，這部分稅費在開發(fā)建設(shè)項目投資中占有很大比重，各項稅費應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)部門的具體規(guī)定進行計算。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算8．開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用，主要包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算9．管理費管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，主要包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費用一般按照項目投資的一個百分比進行估算，也會因項目類型和特點不同而不同。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算10．銷售費

銷售費是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用，包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。在開發(fā)項目的銷售費用估算中，應(yīng)當特別關(guān)注廣告宣傳費、銷售現(xiàn)場以及樣板房裝修等費用，上述占項目銷售支出的比重較大，具體估算視項目情況而定。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算11．其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標底編制費、工程合同預(yù)算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算12．不可預(yù)見費不可預(yù)見費根據(jù)房地產(chǎn)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度而有所不同。一般類型房地產(chǎn)項目的建筑設(shè)計與施工技術(shù)都比較成熟，工程實踐統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，不可預(yù)見費可按上述各項費用之和的3%～7%進行估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算三、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算1．租售方案房地產(chǎn)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出售、出租、自營等計劃，即租售方案。租售方案應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算三、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算2．價格確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給自己的產(chǎn)品所定的價格，必定是介于兩個極端（一端為低到?jīng)]有利潤的價格，另一端為高到無人問津的價格）之間。成本是定價的下限，消費者對房地產(chǎn)價值的感受是定價的上限，房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮競爭者的價格及其他內(nèi)在和外在的因素，在兩個極端之間找到最適當?shù)膬r格。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資環(huán)境分析與估算三、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算3．經(jīng)營收入

1）銷售收入。銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入。計算公式為

2）租金收入。租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。計算公式為

3）自營收入。自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合型的自營方式得到的收入。PART03房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析一、財務(wù)分析的概念與目的1．財務(wù)分析的概念

財務(wù)分析是以企業(yè)的財務(wù)報表及其他核算資料為依據(jù)，采用一系列分析方法，對一定期間的財務(wù)活動的過程和結(jié)果進行研究和評價，借以認識財務(wù)活動規(guī)律，促進企業(yè)提高經(jīng)濟效益的財務(wù)管理活動。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析一、財務(wù)分析的概念與目的2．財務(wù)分析的目的

企業(yè)財務(wù)分析的目的是了解過去、評價現(xiàn)在、預(yù)測未來，幫助財務(wù)信息使用者改善決策。

財務(wù)分析的最基本功能是將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，減少決策不確定性。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析二、財務(wù)分析的內(nèi)容與步驟1．財務(wù)分析的內(nèi)容1）盈利能力分析企業(yè)的盈利能力是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是興辦企業(yè)的根本目的。3）營運能力分析企業(yè)的營運能力是指企業(yè)資金的運用效率。營運能力的大小決定著企業(yè)經(jīng)營水平的高低。4）發(fā)展能力分析企業(yè)的發(fā)展能力是企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大以及企業(yè)資本積累的能力。2）償債能力分析企業(yè)的償債能力，又稱支付能力，是企業(yè)能用于支付的資產(chǎn)抵補需要償付的債務(wù)能力。01020304第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析二、財務(wù)分析的內(nèi)容與步驟2．財務(wù)分析的一般步驟財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取計算財務(wù)評價基本報表編制和分析進行風(fēng)險及不確定性分析做出財務(wù)評價結(jié)論第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析三、財務(wù)分析的方法1．比率分析法比率分析法是把某些彼此存在關(guān)聯(lián)的項目加以對比，計算出比率，據(jù)以確定經(jīng)濟活動變動程度的分析方法。比率是相對的，采用這種方法能夠把某些條件下的不可比指標變?yōu)榭杀戎笜?，以利于進行財務(wù)分析。比率分析法是企業(yè)財務(wù)分析中應(yīng)用最廣泛的一種方法。財務(wù)比率分析的基本計算公式為

其中項目A、項目B代表利潤表和資產(chǎn)負債表中的任何項目，即它們可以都取自資產(chǎn)負債表或利潤表，也可以分別取自這兩張表。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析三、財務(wù)分析的方法2．趨勢分析法1）重要財務(wù)指標的比較。是將不同時期財務(wù)報告中相同的指標或比率進行比較，直接觀察其增減變動情況及變動幅度，考察其發(fā)展趨勢，預(yù)測其發(fā)展前景。2）會計報表的比較。是將連續(xù)數(shù)期的會計報表的金額并列起來，比較其相同指標的增減變動金額和幅度，據(jù)以判斷企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果發(fā)展變化的一種方法。3）會計報表項目構(gòu)成的比較。是在會計報表比較的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。它是以會計報表中的某個總體指標作為100%，再計算出各組成項目占該總體指標的百分比，通過對比數(shù)期數(shù)據(jù)來判斷有關(guān)財務(wù)活動的變化趨勢。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析三、財務(wù)分析的方法3．因素分析法

因素分析法是依據(jù)分析指標與影響其因素的關(guān)系，從數(shù)量上確定各因素對分析指標影響方向和影響程度的一種方法。因素分析法有以下基本步驟。①確定分析對象。②確定影響指標變動的各因素，按照各因素之間的依存關(guān)系編制分析公式，并以基期數(shù)（計劃數(shù)或前期數(shù)）為基礎(chǔ)。③按照分析公式所列因素順序，依次運用各因素的實際數(shù)替換基期數(shù)，有幾個因素就替換幾次，直到把所有因素都替換成實際數(shù)為止，并計算出每次替換的結(jié)果。④將每次替換所得結(jié)果與前一次計算的結(jié)果相比較，兩者之差便是此因素變動對經(jīng)濟指標的影響程度。⑤將各因素變動對經(jīng)濟指標的影響額相加，所得代數(shù)和應(yīng)等于實際指標與基期指標的總差異。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析三、財務(wù)分析的方法4．杜邦分析法杜邦分析法是由美國杜邦公司的財務(wù)經(jīng)理創(chuàng)造的，其是一種利用各個主要財務(wù)比率之間的內(nèi)在聯(lián)系，通過建立財務(wù)比率分析的綜合模型——杜邦模型，來綜合的分析和評價企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的綜合分析方法。杜邦模型主要由杜邦延伸等式和杜邦修正圖兩部分內(nèi)容組成，其顯著特點是將若干個用以評價企業(yè)經(jīng)營效率和財務(wù)狀況的比率按其內(nèi)在聯(lián)系有機地結(jié)合起來，形成一個完整的指標體系，并最終通過凈資產(chǎn)利潤率來綜合反映。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析三、財務(wù)分析的方法4．杜邦分析法

杜邦延伸等式顯示了銷售利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杜邦杠桿怎樣相互作用，從而確定凈資產(chǎn)利潤率。通過這樣的分解，即可把凈資產(chǎn)利潤率這一綜合性指標發(fā)生升降的原因具體化。1）杜邦延伸等式一般認為，凈資產(chǎn)利潤率（ROE）是所有比率中綜合性最強、最具有代表性的一個指標。杜邦延伸等式即是對該指標進一步分解展開的一個等式，借此可以找出影響該指標變化的具體原因，并做出針對性的決策。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析三、財務(wù)分析的方法4．杜邦分析法2）杜邦分析關(guān)系圖杜邦分析關(guān)系圖也是一種指標分解的方法，只不過它通過圖形分解的方式來進行，因而較杜邦延伸等式更直觀，分解的也能更徹底。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析1．財務(wù)報表的使用者財務(wù)報表的使用者主要有投資者、經(jīng)營者、債權(quán)人以及其他相關(guān)利益主體，他們進行財務(wù)分析的目的有所不同，具體可概括如下。①投資者。②債權(quán)人。③企業(yè)經(jīng)營管理人員。④政府。⑤供應(yīng)商。⑥企業(yè)職工。⑦中介機構(gòu)。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析2．財務(wù)報表分析方法比較分析法又稱對比分析法，是通過對兩個或幾個有關(guān)的可比數(shù)據(jù)進行對比，揭示差異和矛盾的一種分析方法。1）比較分析法根據(jù)比較對象（與誰比）不同，比較分析法可分為趨勢分析（與本企業(yè)不同時期的指標比）、橫向分析（與同行業(yè)平均數(shù)或競爭對手的指標比）、差異分析（實際執(zhí)行結(jié)果與計劃指標比）。根據(jù)按照比較內(nèi)容（比什么）不同，比較分析法可分為比較會計要素總量（即比較報表項目的總金額，如利潤總額、凈利潤、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)等）、比較結(jié)構(gòu)百分比（即比較結(jié)構(gòu)百分比報表）、比較財務(wù)比率（即比較財務(wù)比率指標，如流動比率、速動比率）等。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析2．財務(wù)報表分析方法

因素分析法是依據(jù)分析指標和影響因素之間的關(guān)系，從數(shù)量上確定各因素對指標的影響程度的一種分析方法。

因素分析法主要包括連環(huán)替代法（即依次用分析值替代標準值，測定各因素對指標的影響）、差額分析法（即對差額即增加額的分析）、指標分解法（即將一個指標分解為幾個指標，分析影響原因）等。2）因素分析法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析3．財務(wù)分析報表及結(jié)構(gòu)現(xiàn)金流量表是房地產(chǎn)企業(yè)主要會計報表之一?，F(xiàn)金流量表應(yīng)分別根據(jù)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動報告企業(yè)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量表反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，分析項目財務(wù)盈利能力。（右表有省略，詳見教材）1）現(xiàn)金流量表序號項目合計建設(shè)期經(jīng)營期第一年…第一年…1現(xiàn)金流入1.1經(jīng)營收入1.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收流動資金2現(xiàn)金流出…………10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量計算指標所得稅后所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元萬元靜態(tài)投資回收期年年動態(tài)投資回收期年年財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%%現(xiàn)金流量表（全部資金）

單位：萬元第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析3．財務(wù)分析報表及結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負債表綜合反映了項目計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的增減變化及對應(yīng)關(guān)系，以考察項目資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)是否合理，用以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等指標，進行清償能力分析與資本結(jié)構(gòu)分析。2）資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表（右表有省略，詳見教材）序號項目合計建設(shè)期經(jīng)營期第一年…第一年…1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨2負債及所有者權(quán)益…………負債小計2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金計算指標所得稅后所得稅前資產(chǎn)負債率%%流動比率%%速凍比率%%第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析3．財務(wù)分析報表及結(jié)構(gòu)利潤表同現(xiàn)金流量表一樣，也是為進行項目盈利分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表，但利潤表主要計算盈利能力的靜態(tài)指標。利潤表也可為現(xiàn)金流量表的填列提供一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。3）利潤表利潤表序號

年度項目計算期合計123…N

1n1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤9.3未分配利潤計算指標：1．投資利潤（%）

2．投資利稅率（%）

3．資本金利潤率（%）

4．資本金凈利潤率（%）序號

年度項目計算期合計123…N

1n1銷售收入2建設(shè)投資3建設(shè)期利息4銷售稅金及附加5土地增值稅等6銷售傭金7利潤總額8累計利潤9所得稅10稅后利潤11累計稅后利潤12可供分配利潤12.1盈余公積金12.2應(yīng)付利潤12.3未分配利潤13累計未分配利潤第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析3．財務(wù)分析報表及結(jié)構(gòu)損益表是用來反映項目計算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤的指標。損益表應(yīng)結(jié)合投資計劃與資金籌措表、借款還本付息表等進行編制。4）損益表損益表第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析3．財務(wù)分析報表及結(jié)構(gòu)資金來源與運用表分為資金來源、資金運用、盈余資金及累計盈余資金四大項。其中，資金運用、盈余資金及累計盈余資金之間的關(guān)系為5）資金來源與運用表資金來源與運用表序號項目合計計算期第一年第二年第三年…1資金來源1.1經(jīng)營收入1.2長期借款1.3短期借款1.4發(fā)行債券1.5項目資本金1.6其他2資金運用2.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）2.2經(jīng)營成本2.3稅金及附加2.4增值稅2.5所得稅2.6流動資金2.7各種利息支出2.8償還債務(wù)本金2.9分配股利或利潤2.10其他3盈余資金（12）4累計盈余資金第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析四、財務(wù)報表分析3．財務(wù)分析報表及結(jié)構(gòu)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動資金。其中，開發(fā)建設(shè)投資主要包括土地費用、前期工程費與城建費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費用、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)稅費、不可預(yù)見費用、建設(shè)期利息等。6）總投資估算表總投資估算表序號項目金額序號項目金額1土地費用8銷售費用2前期工程與城建費用9其他費用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10開發(fā)稅費4建筑安裝工程費11不可預(yù)見費用5公共設(shè)施配套費用12建設(shè)期利息6開發(fā)間接費用13總投資7管理費用第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標1．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標靜態(tài)投資回收期是指當不考慮現(xiàn)金流量折現(xiàn)時，用項目各年的凈收入抵償全部投資所需的時間，它是反映項目投資回收能力的重要指標。償還投資的來源包括凈收益和折舊之和。靜態(tài)投資回收期一般以年表示，如有小數(shù)可以折算到月。對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。其計算公式為1）靜態(tài)投資回收期第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標1．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目的總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標，反映開發(fā)資金在循環(huán)過程中增值的速度。其計算公式為

2）投資利潤率投資利潤率是考察單位投資盈利能力的指標。將項目的投資利潤率與同行業(yè)平均投資利潤率相比，從而來判斷項目的獲利能力。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標1．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標投資利稅率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)達到正常盈利年份時正常年度的年利稅總額或投資計算期內(nèi)的年平均利稅總額與項目總投資的比率。其計算公式為3）投資利稅率投資利稅率指標值越大，說明項目的獲利能力越強。在財務(wù)分析中，若將投資利稅率與房地產(chǎn)行業(yè)投資利稅率相比，則可以判別單位投資對國家和社會的貢獻水平是否達到房地產(chǎn)業(yè)的平均水平。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標1．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標資本金利潤率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)達到正常盈利年份時正常年度的年利稅總額或投資計算期內(nèi)的年平均利稅總額與項目資本金的比率。其計算公式為4）資本金利潤率第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標1．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期簡稱借款償還期，是指在國家財政規(guī)定及項目具體財務(wù)條件下，以項目可用于還款的資金來償還固定資產(chǎn)投資國內(nèi)貸款本金和建設(shè)期利息所需用時間。這種關(guān)系的計算公式為5）借款償還期借款償還期可以根據(jù)資金來源與運用表及國內(nèi)借款還本付息計算表直接計算。其計算公式為第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標1．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標資產(chǎn)負債率可由資產(chǎn)負債表求得，是反映開發(fā)項目用債權(quán)人提供資金進行經(jīng)營活動的能力以及債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。其計算公式為6）資產(chǎn)負債率第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標2．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值法的優(yōu)點①使用現(xiàn)金流量。②凈現(xiàn)值包括了項目的全部現(xiàn)金流量。③凈現(xiàn)值對現(xiàn)金流量進行了合理折現(xiàn)。凈現(xiàn)值法的缺點①資金成本率的確定較為困難，特別是在經(jīng)濟不穩(wěn)定的情況下，資本市場的利率經(jīng)常變化更加重了確定的難度。②凈現(xiàn)值法說明投資項目的盈虧總額，但沒能說明單位投資的效益情況，即投資項目本身的實際投資報酬率。這樣會造成在投資規(guī)劃中著重選擇投資大和收益大的項目而忽視投資小、收益小，而投資報酬率高的更佳投資方案。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標2．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評價投資方案的方法，稱為凈現(xiàn)值法。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負值，投資方案就是不可接受的。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。凈現(xiàn)值法是一種比較科學(xué)也比較簡便的投資方案評價方法。1）凈現(xiàn)值第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標2．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標2）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率的優(yōu)點內(nèi)部收益率法的優(yōu)點是能夠把項目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來，指出這個項目的收益率，便于將它同行業(yè)基準投資收益率對比，確定這個項目是否值得建設(shè)。使用借款進行建設(shè)，在借款條件（主要是利率）還不很明確時，內(nèi)部收益率法可以避開借款條件，先求得內(nèi)部收益率，作為可以接受借款利率的高限。內(nèi)部收益率的缺點內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕對值，一個內(nèi)部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得建設(shè)。所以在各個方案選比時，必須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來考慮。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標2．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標2）內(nèi)部收益率一般來說，內(nèi)部收益率的計算可概括為以下三個步驟。首先，在計算凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上，如果凈現(xiàn)值是正值，就要采用這個凈現(xiàn)值計算中更高的折現(xiàn)率來測算，直到測算的凈現(xiàn)值正值近于零。其次，再繼續(xù)提高折現(xiàn)率，直到測算出一個凈現(xiàn)值為負值。如果負值過大，就降低折現(xiàn)率后再測算到接近于零的負值。最后，根據(jù)接近于零的相鄰正負兩個凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，用線性插值法求得內(nèi)部收益率。由直線內(nèi)插法公式得第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析五、財務(wù)分析指標2．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標3）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期是指當考慮資金的時間價值即現(xiàn)金流量折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。其計算公式為動態(tài)投資回收期更為實用的計算公式為PART04房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險

及不確定性分析第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析1．項目風(fēng)險的種類經(jīng)濟政策風(fēng)險完工風(fēng)險生產(chǎn)風(fēng)險市場風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險信用風(fēng)險金融風(fēng)險管理風(fēng)險環(huán)境保護風(fēng)險第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析2．項目風(fēng)險分析階段劃分一般來說，項目風(fēng)險分析可以劃分為三個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計和風(fēng)險評價項目風(fēng)險劃分階段第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析2．項目風(fēng)險分析階段劃分1）風(fēng)險識別（1）專家調(diào)查法。以專家為索取信息的重要對象，找出各種潛在的風(fēng)險并對其后果做出分析與估計。這種方法最大的優(yōu)點是在缺乏足夠統(tǒng)計數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出定量的估計，缺點是容易受心理因素的影響。專家調(diào)查法主要包括專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法和德爾菲法。（2）故障樹分析法。是利用圖表的形式，將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進行分析。該方法的主要優(yōu)點是比較全面地分析了所有的風(fēng)險因素，并且比較形象化，直觀性較強。（3）幕景分析法。是一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。幕景分析法有一定的局限性，通常需要與其他方法結(jié)合使用。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析2．項目風(fēng)險分析階段劃分2）風(fēng)險估計（1）確定型風(fēng)險估計。假定項目中各種狀態(tài)出現(xiàn)的概率為1，只計算和比較各種方案在不同狀態(tài)下的后果，進而選擇出風(fēng)險不利后果最小、有利后果最大的方案。確定型風(fēng)險估計通常使用盈虧平衡分析、敏感性分析等方法。（2）不確定型風(fēng)險估計。是指在對項目風(fēng)險發(fā)生的狀態(tài)、每個狀態(tài)發(fā)生的概率一無所知時，采用的風(fēng)險估計方法。（3）隨機型風(fēng)險估計。即概率分析，它是對不確定因素發(fā)生變動的可能性及其對投資項目經(jīng)濟效益的影響進行評價的方法。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析2．項目風(fēng)險分析階段劃分3）風(fēng)險評價①主觀評分法。首先將項目主要的單個風(fēng)險都列出來，并為每一個風(fēng)險賦予一個權(quán)值，例如從0到10之間的一個數(shù)。0代表沒有風(fēng)險，10代表風(fēng)險最大。然后把各個風(fēng)險的權(quán)值都加起來，再同風(fēng)險評價標準進行比較。主觀評分法容易使用，其用途大小取決于填入表中數(shù)值的準確性。

②層次分析法。層次分析法可以將無法量化的風(fēng)險按照大小排出順序，把它們彼此區(qū)別開來。層次分析法通常有兩個步驟，先確定評價的目標，再明確方案評價的準則，然后把目標評價準則連同方案一起構(gòu)造一個層次結(jié)構(gòu)模型。（1）定性風(fēng)險評價方法第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析2．項目風(fēng)險分析階段劃分3）風(fēng)險評價

①風(fēng)險報酬法風(fēng)險報酬法又稱調(diào)整標準貼現(xiàn)率法，這種方法除考慮資金的時間價值外，還認為資金具有風(fēng)險價值，即投資者因在投資中冒風(fēng)險的報酬。

風(fēng)險越大，風(fēng)險報酬越大；風(fēng)險越小，風(fēng)險報酬越小，風(fēng)險報酬的大小隨投資項目的類型不同而變化。

投資項目可根據(jù)對風(fēng)險主觀估計判斷而進行粗略劃分，如可以劃分成無風(fēng)險、低風(fēng)險、中等風(fēng)險、高風(fēng)險四類。（2）定量風(fēng)險評價方法第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析2．項目風(fēng)險分析階段劃分3）風(fēng)險評價

②決策樹法決策樹法主要用樹表示項目所有可供選擇的行動方案、行動方案之間的關(guān)系、行動方案的后果以及這些后果的數(shù)學(xué)期望，進而對項目的風(fēng)險進行評價，做出該項目是應(yīng)該就此終結(jié)，還是應(yīng)繼續(xù)進行的決策。（2）定量風(fēng)險評價方法在決策樹中，樹根表示構(gòu)想項目的初步?jīng)Q策，稱為決策點。從樹根向右畫出若干樹枝，每條樹枝都代表一個行動方案，稱為方案枝，方案枝的右端稱為狀態(tài)結(jié)點。從每個狀態(tài)結(jié)點向右又伸出兩個或更多的小樹枝，代表該方案的兩種或更多的后果，每條小樹枝上都注明該種后果出現(xiàn)的概率，稱為概率枝。小樹枝的右端是樹葉，稱為結(jié)果結(jié)點，此處注明該種后果的大小。后果若是正的，表示收益；后果若是負的，則表示損失。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析2．項目風(fēng)險分析階段劃分3）風(fēng)險評價③外推法

前推：是根據(jù)歷史的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)推斷出未來事件發(fā)生的概率及其后果。

后推：是在沒有歷史數(shù)據(jù)可供使用時所采用的一種方法，由于工程項目的一次性和不可重復(fù)性，所以在項目風(fēng)險評估時常用后推法。

旁推：是利用類似項目的數(shù)據(jù)進行外推，在充分考慮新環(huán)境各種變化的基礎(chǔ)上，用某一項目的歷史記錄對新的類似項目可能遇到的風(fēng)險進行評估和分析。（2）定量風(fēng)險評價方法第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析2．項目風(fēng)險分析階段劃分3）風(fēng)險評價④解析方法采用解析的方法對投資項目進行風(fēng)險分析時，其特點是在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險分析與反映工程項目特征的投入、產(chǎn)出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下，對隨機投入、產(chǎn)出流的概率分布進行估計，并對各個投入、產(chǎn)出流之間的各種關(guān)系進行探討。在風(fēng)險評價階段吸收了動態(tài)經(jīng)濟評價方法的合理性，將風(fēng)險分析與動態(tài)投入、產(chǎn)出相結(jié)合，用項目預(yù)期投入、產(chǎn)出及凈現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險，進而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。（2）定量風(fēng)險評價方法第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析3．項目風(fēng)險管理方法信息整合處理系統(tǒng)：主要由內(nèi)部影響要素信息和外部影響要素信息共同構(gòu)成。風(fēng)險指標體系：集合了各種基本項目風(fēng)險評測指標，分為定性指標和定量指標。它包括作為風(fēng)險判斷依據(jù)的分析指標，也包括與計算有關(guān)的各類指標。風(fēng)險判斷系統(tǒng)：根據(jù)指標體系的計算的結(jié)果，判斷決定風(fēng)險發(fā)生的概率，及以何種方式發(fā)出何種程度的風(fēng)險損害。風(fēng)險對策整合系統(tǒng)：建立防范對策庫，集合對策。一旦出現(xiàn)風(fēng)險超出判斷指標，即可提出有效的對策。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析1．敏感性分析1）敏感性分析的概念

敏感性分析是指在保持其他因素不變的情況下，考察某個因素，計算該因素的變動對項目經(jīng)濟評價指標產(chǎn)生的影響，是研究項目的評價結(jié)果對影響項目的各種因素變動敏感性的一種分析方法。敏感性分析是一種簡便、易行且有效的不確定性分析方法，但也有其局限性，其可以找出項目收益對其較敏感的不確定因素，但無法確定該因素變化的概率。此外，在敏感性分析中，分析某一因素的變化時，假定其他因素不變，而實際經(jīng)濟活動中各因素之間是相互影響的。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析1．敏感性分析2）敏感性分析的步驟①確定敏感性分析指標。

②計算該技術(shù)方案的目標值。

③選取不確定因素。④計算不確定因素變動時對分析指標的影響程度。⑤找出敏感因素，進行分析和采取措施，以提高技術(shù)方案的抗風(fēng)險的能力。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險及不確定性分析二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析2．盈虧平衡分析1）盈虧平衡分析的概念

盈虧平衡分析是在一定的市場、生產(chǎn)能力和經(jīng)營管理條件下，研究項目成本與收益平衡關(guān)系的方法。當相關(guān)因素變化到一定程度時，企業(yè)由盈利轉(zhuǎn)為虧損，這個轉(zhuǎn)折點稱為盈虧平衡點，在這一點上銷售收入與成本費用正好相互抵消。盈虧平衡點越低，說明項目適應(yīng)市場變化的能力越強，抵抗風(fēng)險的能力也越強。

盈虧平衡分析的假設(shè)條件包括以下幾點。①產(chǎn)量等于銷售量，即當年生產(chǎn)的產(chǎn)品在當年全部銷售出去。②銷售成本是產(chǎn)量的線性函數(shù)，即產(chǎn)量變化時，單位可變成本保持不變。③銷售收入是銷售量的線性函數(shù)，即銷售量變化時，單位產(chǎn)品價格保持不變。④只生產(chǎn)一種產(chǎn)品，或當生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，可換算成單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品之間的銷售比例保持不變。第四