上海醫(yī)療中心可行性研究報(bào)告

目錄總論……………4一、項(xiàng)目提出的背景……………………4二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍……………………6三、可行性研究的主要結(jié)論、存在的問題和建議……7市場需求預(yù)測和擬建規(guī)?！?一、醫(yī)療市場需求分析…………………8二、項(xiàng)目方向性選擇和定位……………9三、醫(yī)療中心建成后可能形成的醫(yī)療服務(wù)能力………11四、擬建項(xiàng)目規(guī)模和設(shè)定………………12項(xiàng)目選址和進(jìn)入時(shí)間…………14定位于上海的理由…………………141、上海市的地理位置和經(jīng)濟(jì)狀況………142、上海市的患者資源……………………152004年進(jìn)入的理由…………………15新建醫(yī)療中心標(biāo)準(zhǔn)、投資額度與投資來源…………………16一、醫(yī)療中心的標(biāo)準(zhǔn)……………………16二、醫(yī)療中心的性質(zhì)……………………17三、醫(yī)療中心的投資額度………………17四、醫(yī)療中心的投資來源………………19經(jīng)營對策和戰(zhàn)略………………20一、竟?fàn)帉κ址治觥?0二、經(jīng)營對策和方略……………………201、廣告戰(zhàn)略………………212、公關(guān)戰(zhàn)略………………223、ＣＩＳ（企業(yè)形象策劃）……………224、連鎖經(jīng)營略戰(zhàn)略………………………22醫(yī)療中心功能區(qū)的劃分………………………24醫(yī)療中心人力資源及工資……………………26一、人力資源配置………………………26二、人力資源結(jié)構(gòu)及薪酬計(jì)劃…………27經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析………………29一、投資金額概算………………………291、工程項(xiàng)目投資…………292、醫(yī)療器械投資…………30二、經(jīng)濟(jì)效益分析………………………311、年收入估算表…………312、年支出估算表…………313、年收益估算表…………324、投資回收期……………32附件……………33同心協(xié)力同心協(xié)力********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************總論一、項(xiàng)目提出的背景21世紀(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,對具有改革開放20年基礎(chǔ)的中國而言,前景樂觀,同時(shí)也充滿了挑戰(zhàn).特別是加入WTO后的市場開放,對中國的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)來說盡管機(jī)會(huì)多多，但更多的是危機(jī)四伏,市場競爭變得更加白熱化,就連一直被看好的比較專業(yè)化的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè),近幾年來,由于受到國外資本的注入和國內(nèi)大財(cái)團(tuán)的擠壓,利潤空間變得越來越少,很多公司已舉步維艱。然而，國內(nèi)的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)由于政府的開放力度、專業(yè)的特殊性和投資額度的巨大等方面原因，近幾年來相對其他產(chǎn)業(yè)開放稍晚，還處于政府壟斷經(jīng)營的態(tài)勢，仍然有較大的盈利空間，民營資本也大部分還持觀望之態(tài)。到目前為止,除廣東省開放力度較大外,其它城市的醫(yī)療市場還處于較為封閉的狀態(tài)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們在物質(zhì)和精神生活不斷提高的同時(shí)，也更加注重對醫(yī)療和健康方面的需求，而我國現(xiàn)有的醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)狀況令人擔(dān)擾，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了國內(nèi)人民的需求，特別是2003年的“SARS”的襲擾，使我國政府對衛(wèi)生事業(yè)倍感緊迫。然而，我國的人口眾多、醫(yī)療衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施底子薄，全方位、大面積的投入很不現(xiàn)實(shí)，只有多元化的投入，才能加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展。因此，在2004年，衛(wèi)生部和各地人民政府也都相繼出臺(tái)了一系例鼓勵(lì)民營資本進(jìn)入醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域的政策，拉開了民營資本進(jìn)軍醫(yī)療衛(wèi)生市場的序幕。順醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)改革之東風(fēng)，**********************公司先知先覺，憑著幾十年來在中醫(yī)中藥治療肝病、腫瘤、肺病等方面的研究成果、借助有GMP認(rèn)證的設(shè)備和工藝生產(chǎn)的LDW系例產(chǎn)品，以及獨(dú)特的LDW學(xué)術(shù)思想體系，聯(lián)合**********************（外資）強(qiáng)大的科研團(tuán)隊(duì)，以先進(jìn)的管理模式，擬在上海市合資建立主要利用*******獨(dú)特的學(xué)術(shù)思想體系和治療方法，針對肝病的中醫(yī)?？漆t(yī)療中心－************上海醫(yī)療中心，待完成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的運(yùn)作后，再以此種管理模式和獨(dú)特的治療方法為樣板，隨后在北京、杭州建立***********北京醫(yī)療中心、*********杭州醫(yī)療中心，力爭在3－5年內(nèi)，在全世界建立連鎖或特許加盟的**********××醫(yī)療中心500家，使100萬名肝病患者得到痊愈，10萬名重癥肝病患者獲得新生，創(chuàng)造利潤1億元。二、可行性研究工作的依據(jù)1、2000年2、2000年3、2003年4、2004年2月19日衛(wèi)生部副部長兼國家中醫(yī)藥管理局局長畬靖在全國中醫(yī)藥工作會(huì)議上說：“支持和鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入中醫(yī)醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域，吸納社會(huì)資源參與對現(xiàn)有政府舉辦的中醫(yī)醫(yī)院進(jìn)行改制，可以探索整體出讓或委托經(jīng)營，進(jìn)行股份制或股份合作制改造等形式。鼓勵(lì)社會(huì)興辦中醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)社會(huì)資金投資到中醫(yī)醫(yī)療資源相對薄弱的地區(qū)。”5、中國·*********有限公司《關(guān)于合資建立*********醫(yī)療中心（上海）的決議》；6、多倫多************《關(guān)于合資建立********醫(yī)療中心（上海）的決議》；7、中國·**************有限公司與多倫多****************合資建立***********上海醫(yī)療中心意向性協(xié)議；三、可行性研究的主要結(jié)論、存在問題和建議1、主要結(jié)論根據(jù)衛(wèi)生部和上海市對醫(yī)療衛(wèi)生體制改革的有關(guān)政策,依靠中國·*************業(yè)有限公司GMP認(rèn)證生產(chǎn)的********純天然中藥系例和生物制劑產(chǎn)品以及獨(dú)特的***********學(xué)術(shù)思想體系；有****************強(qiáng)大的科研團(tuán)隊(duì)和技術(shù)的支持；在上海建立以中醫(yī)中藥治療肝病為特色的全新管理模式的********上海醫(yī)療中心是完全可行的。2、存在問題必須有雄厚的資金勢力和行之有效的管理模式以及技術(shù)精湛的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)。3、建議A分階段進(jìn)行：首先建立的醫(yī)療中心要以股份制運(yùn)作，產(chǎn)權(quán)明晰化、經(jīng)營規(guī)范化、制度標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)特色化，建立具有體制好、管理新、專業(yè)特的中醫(yī)肝病?？漆t(yī)療中心，主打“肝病”品牌，在項(xiàng)目廣告策劃上，可從脂肪性肝病入手，再逐漸切入到肝硬化肝炎肝癌等肝病；然后，發(fā)展腫瘤?？?、針灸理療、健康體檢、醫(yī)教培訓(xùn)和康復(fù)中心等回繞“肝病”而形成肝病治療體系，在1年內(nèi)完成模式化運(yùn)作，在上海、杭州、北京和國內(nèi)各大區(qū)建立獨(dú)資或特許加盟醫(yī)療中心50個(gè)；在3年內(nèi)，在全國各省會(huì)城市和條件較好的各地州市以及臺(tái)灣、香港、新加坡、澳門和國外各大城市建立200個(gè)左右特許加盟醫(yī)療中心；在5年內(nèi)，在全國條件較好的地州市以及臺(tái)灣、香港、新加坡、澳門和國外各大城市建立500個(gè)左右特許加盟醫(yī)療中心。B要自始至終彈好科技興院這根主弦，重視人才、凝聚人才、吸引人才。高瞻遠(yuǎn)矚高瞻遠(yuǎn)矚********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************需求預(yù)測和擬建規(guī)模一、醫(yī)療市場需求分析醫(yī)療需求隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)環(huán)境的改變，在疾病譜、人口結(jié)構(gòu)、醫(yī)患關(guān)系、就醫(yī)習(xí)慣與支付手段等方面有了很大的變化。而在科技進(jìn)步和治愈率不斷提高的情況下，醫(yī)療工作的效率和壓力也隨之升高。然而，從另一方面看，醫(yī)療資源嚴(yán)重不足的問題也隨著政府投入的不足與就醫(yī)人口的增加，尤其是老齡社會(huì)的形成而日趨嚴(yán)重。醫(yī)療保險(xiǎn)體制的逐漸完善，醫(yī)療支付制度也將發(fā)生根本性的改變，單一的勞保醫(yī)療制度將逐漸退出歷史舞臺(tái)，民營和國有醫(yī)院將同臺(tái)竟技，同享這塊大蛋糕。政府加入WTO后開放醫(yī)療服務(wù)市場、引入競爭機(jī)制，也引入了先進(jìn)的管理方法、先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)和先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，提升了醫(yī)療服務(wù)價(jià)值。然而，我國的醫(yī)療衛(wèi)生總的狀況目前不甚樂觀，仍然是供不應(yīng)需的局面，據(jù)2003年衛(wèi)生部統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國的人均住院床位數(shù)為2.4張、人均衛(wèi)生費(fèi)開支40美元、衛(wèi)生費(fèi)占GDP的5.1%和衛(wèi)生費(fèi)開支占財(cái)政收入的11%，比歐美發(fā)達(dá)國家相差幾倍－幾十倍之多，特別是人均衛(wèi)生費(fèi)開支比歐美發(fā)達(dá)國家相差幾佰倍之多，比一些發(fā)展中國家也相差幾十倍，處于少數(shù)末位水平的幾個(gè)國家之中。我國的經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展,人民對醫(yī)療衛(wèi)生保健方面的需求也愈來愈強(qiáng)烈,各級(jí)醫(yī)療單位通過提高服務(wù)、技術(shù)水平和質(zhì)量，加強(qiáng)管理和醫(yī)療基礎(chǔ)和設(shè)備的投入，醫(yī)療市場前景十分樂觀。二、項(xiàng)目方向性選擇和定位項(xiàng)目的方向選擇和定位,是一個(gè)項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵所在，我們定位于中醫(yī)中藥治療肝病，創(chuàng)建?？漆t(yī)療中心是有理由的。1、定位于肝病的理由在上海市大型綜合性的醫(yī)院有100余家，且竟?fàn)幨旨ち?，只有為?shù)不多的大型綜合性的醫(yī)院才做出了自己的品牌，其它的醫(yī)院竟?fàn)幏α?，?jīng)營舉步為艱，若此時(shí)我們定位于大綜合小專科,必將被卷入惡性竟?fàn)幍男郎u之中。為此，我們避此而走中醫(yī)肝病專科醫(yī)療中心連鎖之路，開創(chuàng)醫(yī)療經(jīng)營之先河，乃圣人之舉。肝病（肝炎、肝硬化、肝癌、脂肪肝、肝血管瘤等）在我國的發(fā)病率－肝炎病毒（HBV+HCV）攜帶者20%+，脂肪肝10%-（上海市為15%-），肝硬化、脂肪肝和肝癌發(fā)病率有逐年上升的趨勢。據(jù)來自世界衛(wèi)生組織的統(tǒng)計(jì)表明，全球今天共有3.5億人生活在乙肝病毒的陰影下；中國的乙肝病毒（HBV）攜帶者約有1.5億人，丙肝病毒（HCV）攜帶者約有0.35億人，其中3000多萬人已經(jīng)成為肝炎患者，根據(jù)調(diào)查，每名乙肝患者的用藥和治療費(fèi)用在1萬元左右，我國肝病醫(yī)藥市場的市場容量為300億元至500億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，肝病在我國的發(fā)病率達(dá)2%-，單就肝病在上海市達(dá)50萬人左右，在上海市就有近50億元的空間，而在上海市還沒有一家中醫(yī)肝病?？漆t(yī)療中心，在治療肝病方面，也沒有獨(dú)到之處，我們建立肝病?？漆t(yī)療中心，然后，以此為模式在全國范圍內(nèi)進(jìn)行連鎖經(jīng)營，是有病源基礎(chǔ)的。2、定位于中醫(yī)治療的理由肝病大部分是慢性病，對人體造成的損害和對人的勞動(dòng)力的影響很大，一般的西醫(yī)所用的化學(xué)藥品目前不但效果不好，而且對肝臟組織有極大的損害作用。因此，大部分患者傾向于返樸歸真的傳統(tǒng)中醫(yī)中藥的治療方法，我們建立的中醫(yī)肝病?？漆t(yī)療中心是迎合肝病患者心理的，必將引領(lǐng)肝病治療的新時(shí)代。利用**********獨(dú)特的學(xué)術(shù)思想，利用**********生產(chǎn)的高品質(zhì)、純天然的地道中藥系例產(chǎn)品（**********）（詳見附件1），利用********在治療肝病、腫瘤、肺結(jié)核幾十年的臨床經(jīng)驗(yàn)，借助****************的科研團(tuán)隊(duì)和品牌，建立肝病?？漆t(yī)院是有物質(zhì)基礎(chǔ)和技術(shù)力量的；特別是*************系例產(chǎn)品的有效率、顯效率和治愈率在中藥治療肝病方面，在國際國內(nèi)名列前矛（見下表）。已獲藥準(zhǔn)字**********系例產(chǎn)品的適應(yīng)癥、臨床療效分析*******系例主要適應(yīng)癥臨床療效分析有效率%顯效率%Hbsag轉(zhuǎn)陰率%AFP轉(zhuǎn)陰率%肝藥系例**********肝硬化、肝纖維化、CES、肝Ca的輔助治療、冠心病等95.3365.9764.766.7*********急性肝炎、慢肝及肝硬化急性發(fā)作等99.3081.6050.00/*************慢性肝炎、脂肪肝、肝血管瘤等90.2078%//已獲食健字、待獲藥準(zhǔn)字**********系例產(chǎn)品的適應(yīng)癥、臨床療效分析*********系例主要適應(yīng)癥和作用腫瘤藥系例********艾滋病、腫瘤********腦萎縮、心絞痛、糖尿病、高血壓等各種血液循環(huán)系統(tǒng)疾病、預(yù)防和治療癌癥、提高機(jī)體免疫力、保護(hù)腦神經(jīng)細(xì)胞、抗血小板凝聚********老年性癡呆癥的預(yù)防和治療，肝炎及肝炎綜合癥，腦血管后遺癥，冠心病、心絞痛，帶狀皰疹等。同時(shí)對各種腫瘤有輔助治療功效。********癌癥患者的輔助治療，減輕化療藥物的毒副作用肺結(jié)核藥********耐藥性結(jié)核病和伴有肝腎功能損害或肝炎、肝硬化、艾滋病的難治型結(jié)核病健腦藥********智力低下、記憶衰退、神經(jīng)衰弱、老年性癡呆、腦震蕩后遺癥等病三、項(xiàng)目建成后可能形成的醫(yī)療服務(wù)能力醫(yī)療中心建成后，在上海市中醫(yī)治療肝病的技術(shù)上和?？圃O(shè)備上，管理水平上應(yīng)該是一流的，在國內(nèi)上屬于領(lǐng)先水平，基本上能滿足上海市疑難肝病患者在中醫(yī)治療方面的需要，特別是在肝硬化的治療上應(yīng)處于世界先進(jìn)水平，早中期肝硬化患者的治愈率、好轉(zhuǎn)率和有效率在世界上無與論比，完全能滿足上海市以及周邊地區(qū)肝硬化患者的需求。醫(yī)療中心通過一段時(shí)間的運(yùn)作后，可逐漸開展腫瘤醫(yī)療、肺結(jié)核醫(yī)療、CES醫(yī)療、中醫(yī)針灸理療、中醫(yī)心血管病和體格檢查項(xiàng)目。醫(yī)療中心在中醫(yī)肝病的研究上走在世界的前列，在中醫(yī)腫瘤的治療和研究上達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平，還可對CES的預(yù)防和治療進(jìn)行探索性的研究，可開展常見病的物理療法，可進(jìn)行體格檢查、健康教育、醫(yī)務(wù)人員培訓(xùn)等醫(yī)療服務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模擬建的醫(yī)療中心的規(guī)模以使用面積大約1000平方米左右為宜，太大，在資金投入也過多，風(fēng)險(xiǎn)也較大；過小很難有繼續(xù)發(fā)展的空間，也沒有竟?fàn)巸?yōu)勢，也就不能做強(qiáng)做大。(見下表擬建醫(yī)療中心各診室所點(diǎn)面積及年接診人次醫(yī)療中心科室設(shè)置使用面積（M2）醫(yī)療中心量（人次）估計(jì)每人次收入（元）估計(jì)收入（萬元）備注中醫(yī)肝炎科2025002000500中醫(yī)脂肪肝科2025003000750中醫(yī)肝硬化科20500050002500中醫(yī)其它肝病科20100050050中醫(yī)腫瘤科2020002000400中醫(yī)肺科202000500100中醫(yī)CES科20500100050中醫(yī)心血管病科2010000500500中醫(yī)針灸科80100050050輸液室10020000放射科、CT室605000200100B超室、內(nèi)鏡室305000200100檢驗(yàn)室3010000200200藥房6030000候診大廳、100體格檢查中心6030001000300教育培訓(xùn)中心100辦公用房200合計(jì)10001080005600********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************

共商大計(jì)項(xiàng)目選址和進(jìn)入時(shí)間一、定位于上海市的理由無容質(zhì)疑上海不但是我國政治經(jīng)濟(jì)中心，也是世界的經(jīng)濟(jì)大都市。定位于上海，再由此輻射全國，無論是地理位置、經(jīng)濟(jì)狀況和醫(yī)療資源等都優(yōu)于其它的城市。1、上海的地理位置、經(jīng)濟(jì)狀況上海地處我國東部海岸中段，長江入?？冢L江三角洲平原終端，面積6340平方公里，人口1415萬，其中城市人口約869萬，加上流動(dòng)人口，總的人口達(dá)2000萬人左右，是我國第一大城市，也是世界最大都市之一。上海歷史悠久，十七世紀(jì)已成為一個(gè)繁榮的商業(yè)港，1685年在上海設(shè)立海關(guān)，此后，上海即成為“匯海之通津，東南之都會(huì)”。解放后，特別是近年來浦東新區(qū)開發(fā)，上海發(fā)生了舉世矚目的變化，今日的上海正朝著國際化大都市的目標(biāo)努力前進(jìn)，成為了中國最大的商業(yè)、金融、工業(yè)城市，同時(shí)也是中國工業(yè)科技的最大基地。上海經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市人均可支配消費(fèi)達(dá)到近8000元人民幣，是高消費(fèi)的城市，2、上海市的患者資源上海人口眾多、人口密度大，按照2003年衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)資料全國人均衛(wèi)生費(fèi)開支40美元，由于上海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)和人均的消費(fèi)水平較高等原因，人均衛(wèi)生費(fèi)開支以人民幣500元計(jì)算，再加上20%的增長率，2004年整個(gè)上海市將有2000千萬×500元+2000千萬×500元×20%=120億的衛(wèi)生費(fèi)資源空間，上海市共有近180家二級(jí)以上醫(yī)院（據(jù)上海市衛(wèi)生局2003年統(tǒng)計(jì)資料），每家醫(yī)院平均有7000千萬元的衛(wèi)生費(fèi)資源空間，以利潤率為30%計(jì)算，每家醫(yī)院將有近2000萬元的收益。二、二○○四年進(jìn)入的理由十六大后，我國的國有企業(yè)加快了改革的步伐，很多國有企業(yè)都在緊鑼密鼓地改制成為股份制、或出讓、或拍賣，作為醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)，國家和地方也在加緊改制，比較早的廣東省深圳市去年放開了醫(yī)療市場，并有5家大的國內(nèi)外財(cái)團(tuán)注冊了獨(dú)資民營醫(yī)院，每家的注冊資金上億元；湖南省也在2004年放開醫(yī)療市場，就湖南省永州市來說，去年所有的醫(yī)院都進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，2004年將全部招商拍賣；上海市也于2003年12月8日出臺(tái)了《關(guān)于本市促進(jìn)社會(huì)辦醫(yī)發(fā)展民辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)若干意見（試行）》文件，敲響了民營資本進(jìn)入醫(yī)療市場的第一 *****上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************

正確選擇擬建醫(yī)療中心的標(biāo)準(zhǔn)、投資額度與投資來源擬建醫(yī)療中心的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)上海市人民的消費(fèi)水準(zhǔn)和我們的資金情況，考慮到以后發(fā)展的需要，擬建醫(yī)療中心應(yīng)達(dá)到二級(jí)及以上醫(yī)院醫(yī)療中心的標(biāo)準(zhǔn)，醫(yī)務(wù)人員和管理人員可控制在60人左右；應(yīng)擁有螺旋CT、500MAX光機(jī)、全自動(dòng)生化分析議、彩色多譜勒B型超聲議和電子胃鏡等設(shè)備；從職稱上來說，應(yīng)有副主任醫(yī)師以上職稱醫(yī)生達(dá)10名、主治醫(yī)師15名、助理醫(yī)師20名；從學(xué)位來說，應(yīng)有博士生5名、碩士生10名；醫(yī)療用房總面積為1000平方米二、擬建醫(yī)療中心的性質(zhì)醫(yī)療中心建成后以股份制體制運(yùn)作，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，建立現(xiàn)代醫(yī)院管理制度，建立的醫(yī)療中心實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的醫(yī)療中心總經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制，法律依據(jù)為《中華人民共和國公司法》。三、擬建醫(yī)療中心的投資額度醫(yī)療中心建設(shè)期為3個(gè)月，投資總額為1500萬元，其中房地產(chǎn)投資為分期付款需300萬元，前三個(gè)月（建設(shè)期）的分期付款準(zhǔn)備金60萬元，房屋裝飾費(fèi)用1000元/平方米，1000平方米共計(jì)100萬元，購買醫(yī)療設(shè)備600萬元，人才引進(jìn)費(fèi)用100萬元，流動(dòng)資金100萬元，不可預(yù)見費(fèi)用費(fèi)用100萬元，前期人員工資30萬元，醫(yī)療用品50上海醫(yī)療中心投資分配明細(xì)表項(xiàng)目數(shù)量單位平均單價(jià)（元）金額（萬元）首付（萬元）備注總投資15001、基本建設(shè)460A購買房地產(chǎn)1000M2100001000300B房屋裝飾1000M21000100100C前3個(gè)月分期付款準(zhǔn)備金3月20000060602、前期開辦費(fèi)用503、建設(shè)期3個(gè)月工資準(zhǔn)備金20人15000304、醫(yī)療器械520A螺旋CT機(jī)1臺(tái)3000000300B500MAX光機(jī)1臺(tái)20000020C電子胃鏡1臺(tái)30000030D彩色B超1臺(tái)30000030E全自動(dòng)生化分析儀1臺(tái)30000030F心腦電圖儀1臺(tái)10000010G針灸理療設(shè)備若干4H科室附屬用品若干10I其它醫(yī)療器械若干865、救護(hù)車1臺(tái)200000206、醫(yī)療用品若干70 A計(jì)算機(jī)30臺(tái)400012B辦公桌椅40張10004C消毒供應(yīng)器械若干4E其它醫(yī)療用品若干507、人才引進(jìn)費(fèi)用10人1000001008、前3個(gè)月人員工資50人10000509、流動(dòng)資金10010、不可預(yù)見的費(fèi)用100四、擬建醫(yī)療中心的投資來源擬建醫(yī)療中心的資金來源通過多渠道籌措：一是通過自籌部分資金；二是通過招商引資；三是通過銀行貸款。具體運(yùn)作方式是：首先通過自籌部分資金與地產(chǎn)開發(fā)商簽訂契約，購買業(yè)務(wù)所需房地產(chǎn)；然后再用地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款；最后可通過招商引進(jìn)部分資金。攜手前進(jìn)攜手前進(jìn)攜手前進(jìn)攜手前進(jìn)********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************經(jīng)營對策和戰(zhàn)略一、竟?fàn)帉κ址治鋈绻馨从?jì)劃規(guī)模完成建設(shè)，在上海市，除復(fù)旦大學(xué)附屬腫瘤醫(yī)院、上海市肺科醫(yī)院和第二軍醫(yī)大學(xué)附屬東方肝膽外科醫(yī)院具有非常專業(yè)水準(zhǔn)外，其它在專業(yè)技術(shù)上和管理上難以與醫(yī)療中心抗衡，在中醫(yī)中藥治療肝病、腫瘤方面有如此專業(yè)的還為數(shù)不多；在全國范圍內(nèi)，河北省中醫(yī)肝病醫(yī)院是最大的竟?fàn)帉κ郑欢?，肝病市場如此巨大，只二家“同臺(tái)共技”，又有什幺大礙呢？何況河北省中醫(yī)肝病醫(yī)院的規(guī)模也只有300張床位，我們有先進(jìn)的管理模式、專業(yè)的醫(yī)務(wù)人員、******獨(dú)特的學(xué)術(shù)思想、*******GMP認(rèn)證生產(chǎn)的系例純天然中藥產(chǎn)品，***********專業(yè)的科研隊(duì)伍，中國·**********有限公司資金勢力，這些，就是我們成功的基石。二、經(jīng)營對策和方略1、廣告戰(zhàn)略由于剛進(jìn)入上海醫(yī)療市場，且中醫(yī)治療肝病的效果在以前患者難以相信。為此，經(jīng)建設(shè)好的醫(yī)療中心一定要進(jìn)行廣告策劃和廣告宣傳，以便使市民知道在上海市有一家專門中醫(yī)治療肝病的醫(yī)療醫(yī)療中心，使醫(yī)療中心是以一種全新的姿態(tài)服務(wù)于廣大市民的。具體在廣告策劃中要注意以下幾個(gè)方面：廣告的目標(biāo)對象：我們的主要目標(biāo)是肝病患者、腫瘤患者，以及需要中醫(yī)中藥治療的患者及其它們的家屬；需要進(jìn)行體格檢查的、關(guān)注本人身體亞健康和健康的人群.特別應(yīng)突出中醫(yī)中藥治療肝病的獨(dú)特療效和LDW的獨(dú)特的學(xué)術(shù)思想。廣告的目標(biāo)范圍：以醫(yī)療中心40公里半徑為廣告的范圍，隨后適當(dāng)擴(kuò)展到浙江和江蘇兩省，與杭州********門診部和隨后建立的*****杭州醫(yī)療中心、****北京時(shí)間醫(yī)療中心形成一種“四面楚歌”的夾擊局面，產(chǎn)生一種互補(bǔ)效應(yīng)。廣告的方式方法：前期剛開業(yè)的一段時(shí)期以電視廣告（CF）、報(bào)紙廣告（NP）、路牌廣告為主，形成一種立體式、轟炸式的攻勢，強(qiáng)烈刺激廣大群眾的視覺，同時(shí)不能忽略雜志廣告（MG）、和報(bào)紙的軟廣告以及電臺(tái)廣播。一段時(shí)期以后要以雜志和報(bào)紙的軟廣告以及參與電視、電臺(tái)健康講座為主，不定時(shí)的做一些硬廣告進(jìn)行促動(dòng)。還可以在掛號(hào)本、藥品袋、照片袋、禮品盒和名片上做一些廣告，另要充分利用與周邊單位的關(guān)系。廣告的資金預(yù)算：剛開始時(shí)廣告占收入的比例大一些，但不能超過20%，半年后應(yīng)控制在10%以內(nèi)為宜，一年后要控制在7％以下。2、公關(guān)戰(zhàn)略******上海醫(yī)療中心建立后力求在一年之內(nèi)通過公關(guān)戰(zhàn)略和廣告宣傳，加強(qiáng)同周圍組織的溝通，樹立良好的醫(yī)療中心公眾形象，把醫(yī)院的知名度提高20%，公眾喜愛度提高15%。這些公關(guān)活動(dòng)包括：開業(yè)期間優(yōu)惠檢查費(fèi)、免掛號(hào)費(fèi)、調(diào)低藥價(jià)等，其后，采取贈(zèng)送早餐、供應(yīng)涼茶、免費(fèi)接送和對老干部、老紅軍、80歲以上的老人特別關(guān)注等措施進(jìn)行公關(guān)；在節(jié)假日如“三·八”婦女節(jié)、“五·一”勞動(dòng)節(jié)、“五·四”青年節(jié)、“六·一”兒童節(jié)、“七·一”建黨節(jié)、“八·一”建軍節(jié)、“九·九”重陽節(jié)等節(jié)日和各種紀(jì)念日開展義診義治活動(dòng)；利用召開新聞發(fā)布會(huì)、各種學(xué)術(shù)會(huì)議和社區(qū)健康講座等機(jī)會(huì)樹立自己的形象；通過助殘和捐助等形式進(jìn)行媒體報(bào)道。3、CIS（企業(yè)形象策劃）******上海醫(yī)療中心在建設(shè)的同時(shí)要全面導(dǎo)入CIS，目的是樹立醫(yī)院形象、確立醫(yī)院地位、介紹醫(yī)院功能、宣傳醫(yī)院文化。集中體現(xiàn)在醫(yī)院理念規(guī)范、行為規(guī)范、標(biāo)志、色彩和醫(yī)院用品設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、交通工具設(shè)計(jì)、辦公室內(nèi)設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)等方面。力求醫(yī)療中心建成后以一個(gè)全新的形象展現(xiàn)在市民的面前，并作為樣板醫(yī)療中心。4、連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略連鎖經(jīng)營可能性：在醫(yī)療行業(yè)逐漸市場化的今天，也將被納入企業(yè)管理的范疇，在不久的將來，醫(yī)療連鎖或特許加盟將并不佰生，由于我們是具備了得天獨(dú)厚條件，一是有自已的獨(dú)特學(xué)術(shù)思想和*********************的科研成果為方針；二是有中國˙**********有限公司經(jīng)GMP論證生產(chǎn)的純天然、高效無毒的中藥治肝系例藥品（在國際國內(nèi)有效率最高）為基礎(chǔ)；有迫切需要中醫(yī)中藥治療的近千萬的肝病患者，加上現(xiàn)代化醫(yī)院的管理經(jīng)驗(yàn)和行之有效的連鎖經(jīng)營方略，連鎖經(jīng)營是可能的。連鎖經(jīng)營必要性：要做強(qiáng)做大中醫(yī)專科醫(yī)療中心在一個(gè)區(qū)域內(nèi)很難做大，然而盡管做大了，成本也非常高，何況單一的中醫(yī)?？漆t(yī)療醫(yī)療中心也無宣傳力度和竟?fàn)幜?，再者，病源分布的廣泛性和就近醫(yī)療習(xí)慣，在中醫(yī)治療肝病方面，我們必須進(jìn)行連鎖\加盟\聯(lián)合\聯(lián)辦\特許等形式在全國乃至全世界范圍內(nèi)開設(shè)特色醫(yī)療中心，造福于全世界人民。連鎖經(jīng)營的方式、方法和目標(biāo)：以******上海醫(yī)療中心為樣板，以統(tǒng)一醫(yī)療中心設(shè)計(jì)、統(tǒng)一技術(shù)、統(tǒng)一藥品供應(yīng)、統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等形式分階段推進(jìn)，首先（1-6個(gè)月），在京、滬、杭三地獨(dú)資或合資各開設(shè)1家醫(yī)療中心；其次（7-12個(gè)月），以******上海醫(yī)療中心為樣板，在全國各大區(qū)[華南區(qū)---廣州市深圳市，中南區(qū)---武漢市長沙市，西南區(qū)---昆明市成都市，西北區(qū)---西安市蘭州市，東北區(qū)---哈爾濱市長春]合資開設(shè)1-2家?？漆t(yī)療中心或聯(lián)合醫(yī)療中心作為各大區(qū)的母體樣板醫(yī)療中心；再其次（13-18個(gè)月），在CANADA、臺(tái)灣、香港、新加坡等大的城市和國內(nèi)各省會(huì)城市和地理位置較好的地州市，發(fā)展連鎖\加盟\聯(lián)合\聯(lián)辦\特許醫(yī)療中心100家左右；最后（19-36個(gè)月），在海外各大城市和國內(nèi)各地州市選擇性的連鎖\加盟\聯(lián)合\聯(lián)辦\特許醫(yī)療中心200家?？偟哪繕?biāo)是通過3年的時(shí)間，在全世界達(dá)到開設(shè)連鎖\加盟\聯(lián)合\特許醫(yī)療中心或醫(yī)院500家目標(biāo)。 千載難逢千載難逢********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************醫(yī)療中心功能區(qū)劃分為了便于開展工作,合理使用資源,做到‘物盡其用’,根據(jù)中醫(yī)醫(yī)療醫(yī)療中心分布標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合*****上海醫(yī)療中心的特點(diǎn)而劃分。醫(yī)院各功能區(qū)面積分布部門占總面積比例樓層使用面積備注肝?。▊魅緟^(qū)）10%1100m肝?。ǚ莻魅緟^(qū)）20%2200m腫瘤病區(qū)5%250m肺科、CES區(qū)2%220m醫(yī)技科室、藥房20%1200m行政辦公區(qū)33%3330m包括培訓(xùn)中心、體檢中心保障系統(tǒng)10%100m總計(jì)100%1000m ********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************目標(biāo)確定醫(yī)療中心人力資源及薪酬計(jì)劃醫(yī)療中心人力資源安排上應(yīng)該依據(jù)“人盡其才”的原則。一、人力資源配置分類職位領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)員工人數(shù)小計(jì)備注領(lǐng)導(dǎo)層總經(jīng)理（醫(yī)療中心主任）11副總經(jīng)理（醫(yī)療中心業(yè)務(wù)副主任）11副總經(jīng)理（醫(yī)療中心行政副主任）11小計(jì)33管理人員醫(yī)務(wù)護(hù)理部部長112部長1專員1行政財(cái)務(wù)部部長189部長1出納1會(huì)計(jì)1收款員6后勤安保部部長134部長1門衛(wèi)保安3人力資源部部長11部長1小計(jì)41216醫(yī)技人員肝病科2810腫瘤科26其它科4醫(yī)技科11011藥劑科134護(hù)理部11011小計(jì)74148人員總計(jì)145367二、人力資源結(jié)構(gòu)及工資序號(hào)分類人數(shù)（名）平均月薪（元）平均年薪（元）年薪合計(jì)（萬元）1主任醫(yī)師28000.0096000.0019.22副主任醫(yī)師105000.0060000.0060.03主治醫(yī)師104000.0048000.0048.04助理醫(yī)師82000.0024000.0019.25副主任護(hù)師14000.0048000.004.86主管護(hù)師23000.0030000.006.07護(hù)師22500.0030000.006.08護(hù)士62000.0024000.0014.412總經(jīng)理170000.0084000.008.413業(yè)務(wù)副總經(jīng)理160000.0072000.007.214行政副總經(jīng)理150000.0060000.006.015管理方面部長440000.0048000.0019.216業(yè)務(wù)方面科主任750000.0060000.0042其它123000.003600.0043.2年工資合計(jì)67303.6********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************前途光明 經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析一、投資金額概算該醫(yī)療中心采取股份制形式合資經(jīng)營，投資總額1500萬元，其中房地產(chǎn)460萬元，，醫(yī)療設(shè)備600萬元，人才引進(jìn)費(fèi)用100萬元，前期3個(gè)月工資和分期付款準(zhǔn)備金140萬元，不可預(yù)見的費(fèi)用90萬元，流動(dòng)資金100萬元。1、工程項(xiàng)目投資項(xiàng)目面積m2單價(jià)萬元/m2金額(萬元)備注基本建設(shè)10000．6460600萬元醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療用品600前期3個(gè)月工資和分期付款準(zhǔn)備金140不可預(yù)見的費(fèi)用90流動(dòng)資金100人才引進(jìn)100合計(jì)15002、醫(yī)療器械投資項(xiàng)目單位數(shù)量平均單價(jià)（元）金額（萬元）醫(yī)療用品1，病床張2010002．02，桌椅套4010004．03，計(jì)算機(jī)套30400012．04，其它50小計(jì)68．0醫(yī)療器械1、放射設(shè)備套2320．02、檢驗(yàn)設(shè)備套若干40．03、B超、心電圖儀等套440．04、醫(yī)用激光類套110．05、電子胃鏡套130．06、手術(shù)設(shè)備套若干20．07、理療設(shè)備4．08、其它58．0小計(jì)520．0合計(jì)588．0二、經(jīng)濟(jì)效益分析1、年收入估算表項(xiàng)目第一年收入估算（萬元）第二年收入估算（萬元）第三年收入估算（萬元）備注醫(yī)療收入150023003000藥品收入400045505800其它收入100150200科學(xué)院收入總收入5600700090002、年支出估算表項(xiàng)目第一年支出估算（萬元）第二年支出估算（萬元）第三年支出估算（萬元）備注工資支出300400500獎(jiǎng)勵(lì)支出150200300藥品材料支出150015003000醫(yī)療器械攤銷支出180180180房地產(chǎn)攤銷支出240240240業(yè)務(wù)廣告費(fèi)支出560500500車輛運(yùn)行支出204040維修費(fèi)支出80100150包括醫(yī)療器械房屋水電等其它方面支出100100100總支出3130326050103、收益估算（萬元）第一年收益（萬元）第二年收益（萬元）第三年收益（萬元）三年合計(jì)（萬元）備注加：業(yè)務(wù)總收入56007000900021600減：業(yè)務(wù)總開支31303260501011400員工三項(xiàng)保險(xiǎn)7510022540025%稅金95211901530367217%其它28035045010805%預(yù)算利潤11632100178550484、投資回收期綜上可以看出該醫(yī)療中心若能建成，其年利潤最低在1000萬元以上，每年可有20-30%的增長率，三年投資收益可達(dá)5000多萬元，在不到3年時(shí)間就可以完全收回投資。因此，該項(xiàng)目是1個(gè)值得投資，且具有社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收的光彩工程。目錄一、項(xiàng)目概況——————————————————第03頁1、地塊概況———————————————————第03頁2、區(qū)域環(huán)境———————————————————第04頁3、交通狀況———————————————————第05頁4、基地現(xiàn)狀———————————————————第06頁二、市場環(huán)境及項(xiàng)目情況分析———————————第07頁1、酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r————————第07頁2、項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況—————————第09頁3、項(xiàng)目周邊情況—————————————————第10頁1）酒店式公寓項(xiàng)目分析————————————第10頁2）商業(yè)項(xiàng)目分析———————————————第13頁三、項(xiàng)目SWOT分析————————————————第23頁1、優(yōu)勢（S）———————————————————第23頁2、劣勢（W）———————————————————第24頁3、機(jī)會(huì)（O）———————————————————第26頁4、風(fēng)險(xiǎn)（T）———————————————————第28頁四、產(chǎn)品定位——————————————————第29頁1、整體定位———————————————————第29頁2、商業(yè)步行街定位————————————————第30頁3、酒店公寓定位—————————————————第38頁五、目標(biāo)客戶分析————————————————第39頁1、消費(fèi)客戶分析—————————————————第39頁A．現(xiàn)有消費(fèi)客戶分析—————————————第39頁B．未來消費(fèi)客戶分析（5年規(guī)劃）————————第45頁C.總結(jié)———————————————————第47頁2、投資客戶、客戶組成——————————————第49頁六、項(xiàng)目經(jīng)營與盈利分析—————————————第53頁1、經(jīng)營模式———————————————————第53頁2、盈利模式———————————————————第57頁七、投資估算及資金籌措—————————————第58頁1、投資估算———————————————————第58頁2、資金籌措估算—————————————————第58頁八、經(jīng)濟(jì)效益分析————————————————第59頁1、總收入估算——————————————————第59頁2、總成本估算——————————————————第60頁3、利潤估算———————————————————第60頁4、風(fēng)險(xiǎn)分析———————————————————第61頁5、基本結(jié)論———————————————————第61頁附表：項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用明細(xì)估算表項(xiàng)目投資分配表損益測算表現(xiàn)金流量表貸款利息測算表項(xiàng)目概況1．地塊概況本項(xiàng)目位于松江區(qū)佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域，現(xiàn)在正處于動(dòng)拆遷狀態(tài)。項(xiàng)目的南面為佘山鎮(zhèn)的主干道——桃源路，東面為連接青浦區(qū)和松江區(qū)的主干道——青松路，北面為三官塘，西面為辰山塘。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)內(nèi)容為：一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪所組成?；乜傆玫孛娣e:35470m2建筑總用地面積：15872.13m2總建筑筑面積：60961.62m2酒店式公寓建筑面積：13115.93m2街道及水岸商業(yè)建筑面積：39384.07m2酒店式公寓地下停車庫面積：2687.36m2商業(yè)地下停車庫面積：5774.26m2總地上建筑面積：52500m2總地下建筑面積：8461.62m2容積率：1.47建筑密度：44.41%酒店式公寓戶數(shù)：215戶總停車數(shù)：276部酒店式公寓區(qū)停車數(shù)：66部商業(yè)區(qū)停車數(shù)：210部2．區(qū)域環(huán)境 外部環(huán)境：松江將在2008年初步建成一個(gè)同緯度世界上最好的植物園——辰山植物園,市政府每年撥款1個(gè)億作為植物園擴(kuò)建維護(hù)的專項(xiàng)資金。松江新城區(qū)將建成一個(gè)超大型影城——東方影城。與世貿(mào)集團(tuán)也達(dá)成意向，將建設(shè)一個(gè)世界上第二個(gè)地下五星級(jí)酒店。佘山月圓園還將建設(shè)一個(gè)大型藝術(shù)品SHOPPINGMALL，計(jì)劃投資30億元人民幣，這也將進(jìn)一步促使佘山地區(qū)的商業(yè)繁榮。松江區(qū)還將建設(shè)一個(gè)大型、現(xiàn)代的娛樂場所和一個(gè)新的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為亞洲最大的同類型商城。中部環(huán)境：佘山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有兩條發(fā)展軸線貫穿整個(gè)佘山鎮(zhèn)。一條是桃源路，一條是青松路。桃源路發(fā)展軸：桃源路是一條橫貫佘山鎮(zhèn)的主要干路，是出入佘山鎮(zhèn)的門戶。該路自東向西依次規(guī)劃布置了旅游服務(wù)配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心組團(tuán)、教育和醫(yī)療衛(wèi)生組團(tuán)等公共活動(dòng)內(nèi)容，是佘山鎮(zhèn)區(qū)的主要生活軸，也是東向西的商業(yè)景觀軸。青松路發(fā)展軸：以西佘山風(fēng)景區(qū)為景觀軸的開端；沿線布置旅游服務(wù)配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心、三官塘濱水綠地；以北部公園結(jié)束，是一條綠地旅游景觀軸。該景觀軸充分體現(xiàn)了旅游城鎮(zhèn)的特色，是外來旅游者在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要景觀旅游及配套服務(wù)線路。內(nèi)部環(huán)境：3. 交通狀況本項(xiàng)目周邊的交通可謂四通八達(dá)，據(jù)上海市中心35公里，離虹橋機(jī)場18公里。在建中的輕軌9號(hào)線一期工程2007年下半年將建成通車，使上海市中心到佘山鎮(zhèn)的距離一下子縮短為20分鐘左右，基本建成“二縱三橫”高速公路網(wǎng)和“三縱四橫”市域干線網(wǎng)。加之鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的兩條發(fā)展軸線貫穿整個(gè)佘山鎮(zhèn)，使來佘山的旅游者和當(dāng)?shù)鼐用癯鋈胧直憬荨?.基地現(xiàn)狀基地目前已完成部分拆遷，還不具備建設(shè)條件。根據(jù)初步的計(jì)劃，本地塊將建設(shè)一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪，這將使佘山鎮(zhèn)成為商業(yè)新亮點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)松江區(qū)商業(yè)街的改造，進(jìn)一步提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍。市場環(huán)境及項(xiàng)目情況分析酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r1）酒店式公寓近年上海產(chǎn)權(quán)酒店的供銷情況2000年單身公寓現(xiàn)身上海灘，2002年產(chǎn)權(quán)酒店領(lǐng)異標(biāo)新，2003年房地產(chǎn)投資風(fēng)喧囂一時(shí)，小面積、低總價(jià)的產(chǎn)權(quán)式酒店受到開發(fā)商和投資客熱炒，帶來了它發(fā)展的黃金時(shí)刻。風(fēng)潮過后是思考，產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)過熱炒被世市場發(fā)現(xiàn)它的經(jīng)營性存在問題，怎么辦，怎么發(fā)展？soho辦公延續(xù)了發(fā)展了產(chǎn)權(quán)酒店，soho成就了北京紅石，也使眾多開發(fā)商繼續(xù)涉及酒店產(chǎn)品，保證了04、05年市場供應(yīng)持續(xù)平穩(wěn)、保證了04年業(yè)績沒有出現(xiàn)大幅下滑，使諸多產(chǎn)權(quán)酒店在經(jīng)營上都變成soho辦公的概念（如綠地的感性達(dá)利、悅達(dá)國際大廈、國際新時(shí)空等）。但圖表的趨勢已說明酒店公寓走向沒落。2）商業(yè)街區(qū)目前房地產(chǎn)市場投資狀況于2004年始，國家通過銀行貸款，稅收等政策對房地產(chǎn)投資進(jìn)行宏觀調(diào)控。這一年多來，上海房地產(chǎn)市場投資狀況發(fā)生顯著變化，主要體現(xiàn)在：投資客戶占購房客戶的比例越來越小，由2003年16%-17%下降到目前的6%。房地產(chǎn)投資重點(diǎn)由商品房向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，商鋪，寫字樓等經(jīng)營性產(chǎn)品成為投資重點(diǎn)。由于近期銀行貸款政策有所松動(dòng)，政府宏觀調(diào)控有放松跡象，加上國際基金（如摩根士丹利等海外基金大量收購上海商業(yè)地產(chǎn)）對上海商業(yè)地產(chǎn)的投資更加推動(dòng)了投資客對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況年內(nèi)稅收總額7500萬元，比上年增長26.2%。財(cái)政收入6315.35萬元，比上年增長19.59%；支出7327萬元。人均年收入4950元，勞均年收入8600元。年末銀行儲(chǔ)蓄額5.26億元，比上年增長21%。房地產(chǎn)以集鎮(zhèn)改造、市政動(dòng)遷和度假區(qū)、新城區(qū)建設(shè)為契機(jī)，全年實(shí)現(xiàn)增加值1328萬元，比上年增長121.7%；利稅1075萬元，比上年增長91.6%。完成商品房建設(shè)投資1.34億元，比上年增長283.7%；商品房施工面積1.34萬平方米，比上年增長192.1%；竣工、銷售商品房面積8.5萬平方米，比上年增長346.4%。憑借山林自然風(fēng)光，更兼“佘山”、“月湖”品牌優(yōu)勢，佘山以其得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，是海內(nèi)外客商投資佘山發(fā)展房地產(chǎn)的興趣與日俱增。一批頂級(jí)房產(chǎn)“紫園”、“佘山銀湖別墅”等正次第崛起。項(xiàng)目周邊情況1）酒店式公寓項(xiàng)目分析（1）目前地區(qū)酒店出租狀況分析表圖表顯示：地區(qū)總量不大，僅有339套，且目前出租情況不盡如人意，月均出租數(shù)僅有200套。設(shè)施齊全住宿品質(zhì)高的產(chǎn)品明顯出租率要更勝一籌（2）目前地區(qū)酒店價(jià)格分析表圖表顯示：目前三星級(jí)酒店房價(jià)(長包價(jià))200元/日--280元/日二星級(jí)價(jià)格較低,在150元/日--170元/日（3）目前地區(qū)酒店賓館經(jīng)營分析表 佘山主要賓館酒店經(jīng)營狀況星級(jí)平均月出租率日均接待人數(shù)標(biāo)間價(jià)格（元）森林賓館76.3%110280蘭筍山莊65.0%130200松浦度假村46.3%78170江秋度假村41.3%56150總值62.6%318圖表顯示：以佘山年年旅游人次150w人次計(jì)，日均人流量為4100人，旅游人群的消費(fèi)意向中住宿消費(fèi)占9%—15%，約400——600人，而目前佘山賓館的房間總數(shù)為330間，入住人總數(shù)約為日均318人，日平均出租率62.6%。數(shù)據(jù)表明：（1）現(xiàn)在佘山賓館的出租情況一般。（2）目前佘山賓館的數(shù)量不僅能滿足現(xiàn)有的游客需求，并且過剩。（3）由三星級(jí)賓館和二星級(jí)賓館的經(jīng)營狀況比較，可以看出，只有更能體現(xiàn)出品質(zhì)和內(nèi)涵的產(chǎn)品，才能更好的爭奪市場份額。2）商業(yè)項(xiàng)目分析（1）周邊目前及未來商業(yè)項(xiàng)目分析桃源路商業(yè)中心位于桃源路東，過外青松公路，2007年將能投付使用，和本項(xiàng)目之間能起到互相推動(dòng)的的作用。就目前租售情況而言，其主要商業(yè)形態(tài)為購物，但對于佘山主要的消費(fèi)人群——旅游者來說，餐飲才是最重要的，故其對本項(xiàng)目可能起到更大的作用是襯托。佘山商業(yè)中心項(xiàng)目價(jià)格分析表樓層主力面積m2售價(jià)（元/m2）租金（元/m2/天）4150048000.63150048000.82145.6650011145.61.5該項(xiàng)目還未拿到預(yù)售許可證，還未進(jìn)入正式銷售階段，故成交尚未體現(xiàn)。但從它的產(chǎn)品配比、價(jià)格分布和現(xiàn)場銷售上可看出幾個(gè)問題：樓層越低面積越小租金越高。大面積高樓層的商鋪，價(jià)格低租金便宜。另整個(gè)項(xiàng)目推廣手段單一，形象表現(xiàn)不足，客戶量不足，會(huì)影響到后期的交易量。辰山植物園將于2010年建成的上海辰山植物園位于松江區(qū)西北部，與東佘山、西佘山是“鄰居”，從佘山風(fēng)景區(qū)驅(qū)車前往僅10分鐘。其占地202公頃，前期投資達(dá)13億元，景觀優(yōu)美、物種豐富、生態(tài)高效、功能多樣，將成為國際上收集品種最多最全的桂花園。隨著植物園的興建，5年后的秋季，這里將彌漫著醉人的八月桂花香，既能吸引如織的中外人士前來觀賞，也能作為學(xué)校、機(jī)關(guān)部門和農(nóng)學(xué)院開展科普教育和考察的基地，彌補(bǔ)了佘山風(fēng)景區(qū)景點(diǎn)相對單一的的問題，但其周圍規(guī)劃中缺乏集中餐飲項(xiàng)目，這雖是它的不足，但卻帶動(dòng)了附近唯一的商貿(mào)餐飲休閑集中點(diǎn)——本項(xiàng)目的人氣。另上海市人民政府、中科院簽約，共同開展上海辰山植物科學(xué)研究中心的建設(shè)和管理工作，大量學(xué)者和技術(shù)工作人員的入駐也將隊(duì)本項(xiàng)目起到和上海政法學(xué)院相同的作用。月圓園雕塑公園（月湖公園）月圓園雕塑公園位于松江佘山國家度假區(qū)林蔭大道西，占地面積約1325畝，利用月湖的天然湖泊優(yōu)勢和近5000噸黃沙修建了人造沙灘，融合了雕塑、洞窟、景觀、植栽、建筑等藝術(shù)手段，有來自荷、加、德、日等10多個(gè)國家的雕塑大師創(chuàng)作的20余座現(xiàn)代雕塑作品，和山水風(fēng)景完美融合了創(chuàng)造、培育和鑒賞功能為一體，為大眾提供了一個(gè)親近藝術(shù)、感染藝術(shù)的新空間。其作為青少年春、秋游之所再合適不過，但休閑度假有余，獨(dú)不見商業(yè)餐飲的配套，結(jié)合其較適合有車一族的出行游玩，距本項(xiàng)目又只有約10分鐘車程，可以形成相當(dāng)大的互動(dòng)和穿插。佘山歡樂谷深圳華僑城預(yù)計(jì)投資40億元的上海佘山歡樂谷主題公園項(xiàng)目將在2008年基本建成，整體工程確保在2010年上海世博會(huì)開幕前正式開放。其位于滬寧滬杭高速的中間地帶，松江佘山國家度假區(qū)林蔭大道東面，距本項(xiàng)目約10分鐘車程。歡樂谷占地4.8平方公里，將建成一個(gè)引進(jìn)世界最先進(jìn)大型游樂設(shè)施的主題度假區(qū)和旅游配套區(qū)，并擁有酒店式公寓，集交通疏散、商業(yè)、休閑服務(wù)諸功能于一體，既增加了佘山景點(diǎn)的多樣性和可玩性，又改變了以往短途旅游尷尬局面。同時(shí)其還將串起一條文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條，各類策劃設(shè)計(jì)、咨詢顧問公司將陸續(xù)入駐。但其仍偏重于游玩和商業(yè)購物，餐飲依舊不是其重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃和方向。對本項(xiàng)目而言，當(dāng)?shù)厝丝谑杖氲脑黾?、旅游人次的上升和大批量的入駐公司，給我們的餐飲、商業(yè)和酒店項(xiàng)目所帶來的實(shí)實(shí)在在好處是不言而喻的。初步估算，歡樂谷主題公園每年將帶來不少于6000萬元的稅收，預(yù)計(jì)建成后年接待游客將達(dá)到500萬-700萬人次，年綜合收入約15億-20億元，利潤甚是豐厚。大眾國際會(huì)議中心大眾國際會(huì)議中心座落在佘山國家旅游區(qū)內(nèi)，依傍佘山，緊鄰沈磚公路，由大眾交通（集團(tuán)）與美林閣控股管理公司共同投資，按四星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，占地面積60畝，建筑面積17000平方米，擁有各類客房208套，大小會(huì)議室14個(gè)，最大會(huì)議廳可容納200人開會(huì)。其距本項(xiàng)目約10分鐘車程，但其周圍商業(yè)配套設(shè)施相當(dāng)空白，故本項(xiàng)目的落成將是其周圍最近也是唯一的消費(fèi)場所，互動(dòng)性極大。吉盛偉邦綠地國際家具村“吉盛偉邦綠地國際家具村”由吉盛偉邦聯(lián)合綠地集團(tuán)投資30億元建造，占地1180畝，自2006年5月份起分三期建設(shè)，將于2009年全部完成，距本項(xiàng)目約10分鐘車程。屆時(shí)入駐企業(yè)達(dá)600余家，將成為世界第一大家具行業(yè)中心。在家具村3小時(shí)車程的商圈內(nèi)，有1億具有強(qiáng)勁消費(fèi)能力的人群。國際家具村全部運(yùn)營后，預(yù)計(jì)每年形成上百億元人民幣的消費(fèi)規(guī)模。同時(shí)其將建立世界行業(yè)信息中心，接納世界各國家具協(xié)會(huì)設(shè)立駐中國辦事機(jī)構(gòu)，設(shè)立世界家具設(shè)計(jì)師沙龍、家具管理人才培訓(xùn)中心、家具博物館等，使之成為家具行業(yè)的資訊集聚地。如此大規(guī)模的交易量和人流量，作為最近的商業(yè)配套項(xiàng)目，本項(xiàng)目當(dāng)然受益匪淺。奧特萊斯上海奧特萊斯品牌直銷廣場位于滬青平公路和A9高速公路之間，距本項(xiàng)目約10分鐘車程。項(xiàng)目由上海百聯(lián)集團(tuán)與香港九龍倉集團(tuán)斥資建造，總投資約4億元，占地面積12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為5萬平方米，約250個(gè)專賣鋪位，經(jīng)營世界一、二線及國內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂區(qū)的建筑面積近3萬平方米，機(jī)動(dòng)車停車位近1000個(gè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五·一”長假7天共接待了5萬輛汽車25萬人次的消費(fèi)者，銷售額每天都保持在120萬-190萬元之間，7天累計(jì)銷售額達(dá)994萬元，刷卡率達(dá)到56%。但就實(shí)地考察來看，雖顧客盈門，但其經(jīng)營模式固定為購物，暫時(shí)沒有餐飲設(shè)施，亟需一個(gè)成熟的休閑餐飲社區(qū)補(bǔ)足，于是，本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)又增加了一個(gè)砝碼。（2）佘山地區(qū)整體商業(yè)情況分析及遠(yuǎn)景根據(jù)實(shí)地觀察，目前佘山鎮(zhèn)的商業(yè)設(shè)施存在很大空白，不僅形式單一而且數(shù)量不足，以私家飯店為主，余者只有2家超市和零星店鋪。不過，與整體商業(yè)設(shè)施不足的情況成對比的是，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營狀況甚諧，大半私家餐廳的客人都相當(dāng)可觀，超市也往來熙攘,可見佘山完全可以做起多元化集中式的商業(yè)設(shè)施群。雖然目前周邊僅有月圓園、大眾會(huì)議中心、奧特萊斯等商業(yè)和休閑娛樂項(xiàng)目，但在未來的五年里，佘山及周邊將陸續(xù)建起辰山植物園、歡樂谷、吉盛偉邦等一系列產(chǎn)品，這些產(chǎn)品涉足面相當(dāng)廣，人氣高，足以彌補(bǔ)佘山地區(qū)景點(diǎn)單一不足，只適合短途游的弊端，屆時(shí)佘山地區(qū)年均將接待達(dá)500萬人次，年綜合收入將達(dá)到驚人的25億元人民幣，增長幅度達(dá)400%多。而本項(xiàng)目在立足自身特色（1925天主教堂和天文臺(tái)）的前提下，主要經(jīng)營的餐飲和休閑娛樂等商業(yè)配套項(xiàng)目及酒店的建設(shè)將對這些形形色色的商業(yè)項(xiàng)目起到互惠互連、相互依托的作用，也在佘山整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中承載著畫龍點(diǎn)睛的使命。三、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(Strength)1）佘山被定位為上海國家級(jí)旅游、度假、會(huì)議中心，這將佘山推向世界，使佘山成為世界旅游地圖上璀璨的明珠，將帶來更廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。2）隨上海2010世博會(huì)的臨近，政府對佘山旅游資源的開發(fā)愈演愈烈，已經(jīng)使佘山板塊擁有了成為世博會(huì)重要旅游配套的顯著趨勢。3）由于佘山旅游經(jīng)濟(jì)的日趨發(fā)展，這樣的商業(yè)機(jī)會(huì)放在各大商家面前，百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團(tuán)的索菲特大酒店（籌建），大眾國際會(huì)議中心都坐落周邊以求把握商機(jī)，同時(shí)共同創(chuàng)造了也贏得了佘山未來更廣闊的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，也為本項(xiàng)目提供了市場契機(jī)。4） 佘山鎮(zhèn)將項(xiàng)目所在的桃源路板塊規(guī)劃為佘山休閑商業(yè)區(qū)，而本項(xiàng)目將是板塊內(nèi)第一家綜合商業(yè)休閑項(xiàng)目，這不但填補(bǔ)地區(qū)的空白，更是擁有了先發(fā)制人的市場機(jī)會(huì)。5）項(xiàng)目位于佘山鎮(zhèn)中心桃源路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民較集中，是佘山鎮(zhèn)的商業(yè)中心，且項(xiàng)目到市區(qū)車程30分鐘、到松江20分鐘，加上未來R9輕軌的建設(shè)通車，地區(qū)將享有十分便捷交通。6）佘山借助自身的自然景觀，規(guī)劃高端別墅產(chǎn)品，已使佘山板塊成為上海知名的豪宅區(qū)，這對本項(xiàng)目借力、造勢、定價(jià)創(chuàng)造了良好先決條件。7）項(xiàng)目規(guī)劃水系景觀設(shè)計(jì)優(yōu)美，建筑設(shè)計(jì)特立獨(dú)行，形成一道靚麗的建筑風(fēng)景。2、劣勢(Weakness)1）商業(yè)業(yè)態(tài)講究金角銀邊，項(xiàng)目地塊兩邊臨水，造成了商業(yè)業(yè)態(tài)臨街面少的一大劣勢。2）項(xiàng)目所在的桃源路還僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別的商業(yè)中心，知名度低，商業(yè)設(shè)施零散，商業(yè)配置不完善，很難吸引外來消費(fèi)。3）相比青浦趙巷的奧特萊斯，佘山旅游商業(yè)開發(fā)已落人后，特別是休閑購物的旅游商業(yè)開發(fā)，不但項(xiàng)目將面對一定的競爭壓力，也使地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)落于人后，我們必須迎頭趕上。4）目前，佘山旅游過于集中在東、西佘山的天文臺(tái)、大教堂和森林公園，新景點(diǎn)開發(fā)經(jīng)營還沒有成勢，加之佘山離市中心距離較近，游客多為短途旅游，在地區(qū)駐足時(shí)間不長，經(jīng)濟(jì)效益有限，這是實(shí)際面臨也必須解決的問題。3、機(jī)會(huì)(0pportunity)佘山桃源路項(xiàng)目擁有三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：1）政府大環(huán)境：國家級(jí)旅游度假會(huì)議中心、世博會(huì)，這樣的機(jī)會(huì)是難得的、更是可貴的，他帶來的是知名度、是消費(fèi)人群、更是經(jīng)濟(jì)效益，這種機(jī)會(huì)不光是本項(xiàng)目，更是地區(qū)商業(yè)應(yīng)該緊緊把握住的機(jī)會(huì)。2）地區(qū)小環(huán)境：正是看中了大環(huán)境的機(jī)會(huì)點(diǎn)，佘山鎮(zhèn)政府根據(jù)佘山目前發(fā)展?fàn)顩r，極有遠(yuǎn)見的將桃源路這條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心道路規(guī)劃成未來佘山休閑商業(yè)的核心區(qū)，又一次把握住佘山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契機(jī)。而佘山桃源路項(xiàng)目正是借助了這股東風(fēng)，把握這次機(jī)會(huì)做一次先行者、試驗(yàn)者，取得自身經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)協(xié)助政府取得良好的社會(huì)效益。3）未來經(jīng)營性：所謂“英雄所見略同”，看到了這些機(jī)會(huì)的商家不在少數(shù)，項(xiàng)目對面弘基（籌建）、百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團(tuán)的索菲特大酒店（籌建）它們都看重了佘山未來的機(jī)會(huì)，投資開發(fā)了周邊的諸多地塊。這些項(xiàng)目無論建成的、籌建的在未來幾年內(nèi)，給地區(qū)的同時(shí)也是給本項(xiàng)目提供了：商業(yè)經(jīng)營收入增長的機(jī)會(huì)，旅游人口和旅游消費(fèi)增加的機(jī)會(huì)，商務(wù)人群和商務(wù)消費(fèi)增加的機(jī)會(huì)，提升品牌知名度的機(jī)會(huì)。4、風(fēng)險(xiǎn)(Threats)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)原于三方面：政府能否取得預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。開發(fā)商盈利的同時(shí)能否保證物業(yè)的經(jīng)營性?？蛻敉顿Y能否取得合理的投資回報(bào)。其實(shí)，這三個(gè)面只有一個(gè)焦點(diǎn)就是項(xiàng)目的經(jīng)營，越是能吸引消費(fèi)，越是經(jīng)營的繁榮，這些風(fēng)險(xiǎn)便蕩然無存。如何定位產(chǎn)品，如何經(jīng)營產(chǎn)品是避免風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的保證。四、 產(chǎn)品定位1、整體定位由于，佘山地區(qū)的特點(diǎn)就是旅游度假，而項(xiàng)目本身為商業(yè)地產(chǎn)，因此，將項(xiàng)目定位為旅游商業(yè)地產(chǎn)?？紤]到項(xiàng)目區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產(chǎn)形態(tài)（別墅、經(jīng)營性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前佘山稀缺餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿為一體的旅游商務(wù)地產(chǎn)（指為指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的購物、酒店、餐館、娛樂、休閑等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。），因此，進(jìn)一步將項(xiàng)目定位旅游商務(wù)地產(chǎn)。2、商業(yè)步行街定位1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位（1）投資客戶購買產(chǎn)品面積分析投資客戶購買產(chǎn)品面積范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資客戶主力購買面積在40——120m2。占總量51.9%，其次為20——40m2占總量20.4%，120——200m2占18.8%表現(xiàn)也不錯(cuò)。由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光。（2）投資客戶購買產(chǎn)品總價(jià)分析投資客戶購買產(chǎn)品總價(jià)范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價(jià)不高。38——115萬的總價(jià)最為客戶接受，占到總量的50%以上，這對我們定位產(chǎn)品價(jià)格有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。（3）結(jié)合投資客戶心理定位項(xiàng)目產(chǎn)品面積總價(jià)和面積對比看，再考慮到佘山地區(qū)的商鋪價(jià)格，對佘山商業(yè)步行街的面積定位在50-150m2。2）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位與定量（1）針對客觀情況所產(chǎn)生的幾個(gè)問題：a．佘山鎮(zhèn)整體規(guī)劃無論在實(shí)際建設(shè)上、宣傳上都沒能成勢，對項(xiàng)目的支持作用有限。．c．地塊位置雖在佘山鎮(zhèn)的中心，但目前佘山主要的商業(yè)價(jià)值并不在佘山鎮(zhèn)體現(xiàn)，而是在半里地以外的旅游風(fēng)景區(qū)里體現(xiàn)。由以上原因，提議開發(fā)商求穩(wěn)，站在他人成功的肩膀上眺望自己的未來。為此，特地找了幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街事例以供研究。（2）幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街的分析a．已成景點(diǎn)的成功商業(yè)街（上海新天地）新天地休閑廣場餐飲(計(jì)40家)時(shí)尚購物(計(jì)38家)一茶一座樂園安梨家具XnvierDesignerFashion翡翠酒家寶萊納朝安東尼Y-3鼎泰豐老第坊AnorldPalmer雅木軒金象苑泰國菜館SOHO英式酒吧餐廳ARTINI堯陽茶行哈根達(dá)斯上海東魅綜合娛樂中心BabyJane雨田小藝百草傳奇好地方Benetton素然凱博西餐廳采蝶吧Camper上海組合樂美頌甜品屋藏博堂SimplyLife上海錦江拉丁餐廳長青藤Sisley六會(huì)館藝術(shù)文化及其他(計(jì)13家)COCOON&CIOCOCO草莓地寶萊納太鼓甜品店UME新天地國際影城dot28theGloss真的好海鮮餐廳88新天地酒店式服務(wù)公寓福林堂-新一代新天地專賣店上海新吉士酒樓亞力上大會(huì)館FormarinaVIVIENNETAM法藍(lán)極品湖畔閣FrenchConnection吳誼藝術(shù)工作室天泰餐廳艾米利亞羅馬涅-上海服務(wù)中心GiordanoLadies鴻禧茶居美麗20專業(yè)美甲中心I.T星巴克咖啡新天地壹號(hào)JustGold·JustDiamondT8餐廳屋里廂逸飛之家香啡繽上海國際訪問者中心雷門九歌透明思考新天地餐廳中央美術(shù)學(xué)院油畫廊瑪士高yeShanghai沙宣美發(fā)研究中心NINEWESTVABENE意大利餐廳華爾街英語瓊耳維品意大利維納斯冰淇淋新天地店新天地郵政rex湖庭上海灘VISAGE采蝶軒Cheese&Fizz星際餐廳（C.J.W）DRBAR上海Fans樂美頌法國歌舞餐廳新天地亞科音樂餐廳璐娜西餐廳酒吧共計(jì)91家，38家時(shí)尚購物場所，12家藝術(shù)文化場所，26家美食餐廳，15家酒吧，時(shí)尚購物雖占較大比例，但基本以相對較小的10-20平米面積為主，而美食和酒吧則都是200平以上的，故說新天地是以酒吧美食為主并不為過。且其白天的旅游購物消費(fèi)者所見寥寥，商務(wù)餐飲倒占大多數(shù)，而晚上區(qū)內(nèi)酒吧和兼作酒吧的餐廳可以說是夜夜爆滿，人聲鼎沸，是新天地消費(fèi)的主要來源。 b．購物旅游的配套商業(yè)街（上海弘基休閑廣場）弘基休閑廣場餐飲(計(jì)26家)面積面積購物(計(jì)1家)面積上海小廚280九頭鳥210雪峰高山茶200蒙骨王500牛大碗80撈來撈起粉面館180樓蘭美食100娛樂(計(jì)1家)逸群樓400真樂惠餐館110戰(zhàn)略高手網(wǎng)吧450香里巴巴餐館110湖南特色粉60香里巴巴小龍蝦400韓風(fēng)炭火燒烤120香里巴巴小龍蝦70樂絲甜品5博望坡300東東來80王記家鄉(xiāng)雞煲380老上海弄堂菜200多利川菜200巴依餐廳200華廚三千里炭烤150久久丫5香港朱家莊避風(fēng)塘420綠棕林120農(nóng)家小菜70鄂香川菜70共計(jì)28家，1家茶莊，1家網(wǎng)吧，26家餐飲，餐飲當(dāng)之無愧獨(dú)占鰲頭c.傳統(tǒng)景點(diǎn)（上海七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街）七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街購物(計(jì)36家)餐飲(計(jì)49家)屋里廂巴蜀鄉(xiāng)情成都川菜火鍋古鎮(zhèn)第一桶牛雜第一家海棠糕專賣古鎮(zhèn)七寶塘橋人家老街面糕點(diǎn)棉織坊古鎮(zhèn)酒樓文虎醬鴨利群食品商店阿明扎肉館李記生煎集雅軒一品方糕專賣店枕流園茶樓沈氏布店四如春白切羊肉新疆風(fēng)味館小湯服飾老街湯團(tuán)紅頂小籠館云星綢布店七寶老糕坊小喜子鄉(xiāng)村小吃館茜茜箱包江南羊肉館福建千里香古鎮(zhèn)名特食品店橋頭燒烤南翔小籠冠華古典家具行金陵一絕寶豐酒店品繡屋天香樓古鎮(zhèn)食府龍舟坊黔一閣清玩齋云南屯古藝軒百貨韶山魚館其他(計(jì)1家)佳風(fēng)軒剪紙?jiān)谒环絿幋笏幏炕廴侍闷邔毠沛?zhèn)羊肉店晶鈺軒圣地川菜酒家藝麗軒北國之村國榮珍珠風(fēng)味麻辣燙燕錚藝術(shù)畫莼鱸酒樓鳳悅服裝無錫小籠館章華布莊喬家柵e級(jí)棒生活坊一心酒家木器店七寶茶館好件軒石藝日月談嘉嘉喜鋪豚骨水瑞軒古鎮(zhèn)情晶天地老街臭豆腐尼鑫閣農(nóng)家小吃共計(jì)86家，其中49家餐飲，36家購物，1家其他商鋪，餐飲占絕對大頭古鎮(zhèn)專賣店游子老鴨湯威威食府振興樓恒霖茶行寶寶白切羊肉上海五香豆第一家白切羊肉邊貿(mào)百貨七寶酒樓d.蘇州新景點(diǎn)金雞湖旁的旅游商業(yè)配套（蘇州左岸商業(yè)街）蘇州金雞湖左岸商業(yè)街美食小吃(計(jì)34家)時(shí)尚購物(計(jì)3家)北門飯店麗茲咖啡AOZ雅姿時(shí)尚潤記廣東餐館迪奧咖啡羅記鞋管家逸園魚翅樓蕉葉咖啡屋明韻音像店四季蟹香王大酒店兩岸咖啡好悅港式餐廳金粉世家演藝酒吧天府之樂酒店紅番酒吧其他(計(jì)8家)廣記食府8號(hào)會(huì)所酒吧信義房產(chǎn)海韻向陽漁港書香門第酒店會(huì)所21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)蘇州華美世居加盟店小李子湘菜館旭茶一座嘉賓典當(dāng)拍賣行翔記老廣東食街