上海醫(yī)療中心可行性研究報告

目錄總論……………4一、項目提出的背景……………………4二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍……………………6三、可行性研究的主要結(jié)論、存在的問題和建議……7市場需求預(yù)測和擬建規(guī)?！?一、醫(yī)療市場需求分析…………………8二、項目方向性選擇和定位……………9三、醫(yī)療中心建成后可能形成的醫(yī)療服務(wù)能力………11四、擬建項目規(guī)模和設(shè)定………………12項目選址和進入時間…………14定位于上海的理由…………………141、上海市的地理位置和經(jīng)濟狀況………142、上海市的患者資源……………………152004年進入的理由…………………15新建醫(yī)療中心標(biāo)準(zhǔn)、投資額度與投資來源…………………16一、醫(yī)療中心的標(biāo)準(zhǔn)……………………16二、醫(yī)療中心的性質(zhì)……………………17三、醫(yī)療中心的投資額度………………17四、醫(yī)療中心的投資來源………………19經(jīng)營對策和戰(zhàn)略………………20一、竟?fàn)帉κ址治觥?0二、經(jīng)營對策和方略……………………201、廣告戰(zhàn)略………………212、公關(guān)戰(zhàn)略………………223、ＣＩＳ（企業(yè)形象策劃）……………224、連鎖經(jīng)營略戰(zhàn)略………………………22醫(yī)療中心功能區(qū)的劃分………………………24醫(yī)療中心人力資源及工資……………………26一、人力資源配置………………………26二、人力資源結(jié)構(gòu)及薪酬計劃…………27經(jīng)濟與財務(wù)分析………………29一、投資金額概算………………………291、工程項目投資…………292、醫(yī)療器械投資…………30二、經(jīng)濟效益分析………………………311、年收入估算表…………312、年支出估算表…………313、年收益估算表…………324、投資回收期……………32附件……………33同心協(xié)力同心協(xié)力********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************總論一、項目提出的背景21世紀(jì)社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,對具有改革開放20年基礎(chǔ)的中國而言,前景樂觀,同時也充滿了挑戰(zhàn).特別是加入WTO后的市場開放,對中國的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)來說盡管機會多多，但更多的是危機四伏,市場競爭變得更加白熱化,就連一直被看好的比較專業(yè)化的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè),近幾年來,由于受到國外資本的注入和國內(nèi)大財團的擠壓,利潤空間變得越來越少,很多公司已舉步維艱。然而，國內(nèi)的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)由于政府的開放力度、專業(yè)的特殊性和投資額度的巨大等方面原因，近幾年來相對其他產(chǎn)業(yè)開放稍晚，還處于政府壟斷經(jīng)營的態(tài)勢，仍然有較大的盈利空間，民營資本也大部分還持觀望之態(tài)。到目前為止,除廣東省開放力度較大外,其它城市的醫(yī)療市場還處于較為封閉的狀態(tài)。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們在物質(zhì)和精神生活不斷提高的同時，也更加注重對醫(yī)療和健康方面的需求，而我國現(xiàn)有的醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)狀況令人擔(dān)擾，遠遠滿足不了國內(nèi)人民的需求，特別是2003年的“SARS”的襲擾，使我國政府對衛(wèi)生事業(yè)倍感緊迫。然而，我國的人口眾多、醫(yī)療衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施底子薄，全方位、大面積的投入很不現(xiàn)實，只有多元化的投入，才能加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展。因此，在2004年，衛(wèi)生部和各地人民政府也都相繼出臺了一系例鼓勵民營資本進入醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域的政策，拉開了民營資本進軍醫(yī)療衛(wèi)生市場的序幕。順醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)改革之東風(fēng)，**********************公司先知先覺，憑著幾十年來在中醫(yī)中藥治療肝病、腫瘤、肺病等方面的研究成果、借助有GMP認證的設(shè)備和工藝生產(chǎn)的LDW系例產(chǎn)品，以及獨特的LDW學(xué)術(shù)思想體系，聯(lián)合**********************（外資）強大的科研團隊，以先進的管理模式，擬在上海市合資建立主要利用*******獨特的學(xué)術(shù)思想體系和治療方法，針對肝病的中醫(yī)專科醫(yī)療中心－************上海醫(yī)療中心，待完成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的運作后，再以此種管理模式和獨特的治療方法為樣板，隨后在北京、杭州建立***********北京醫(yī)療中心、*********杭州醫(yī)療中心，力爭在3－5年內(nèi)，在全世界建立連鎖或特許加盟的**********××醫(yī)療中心500家，使100萬名肝病患者得到痊愈，10萬名重癥肝病患者獲得新生，創(chuàng)造利潤1億元。二、可行性研究工作的依據(jù)1、2000年2、2000年3、2003年4、2004年2月19日衛(wèi)生部副部長兼國家中醫(yī)藥管理局局長畬靖在全國中醫(yī)藥工作會議上說：“支持和鼓勵社會資金進入中醫(yī)醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域，吸納社會資源參與對現(xiàn)有政府舉辦的中醫(yī)醫(yī)院進行改制，可以探索整體出讓或委托經(jīng)營，進行股份制或股份合作制改造等形式。鼓勵社會興辦中醫(yī)醫(yī)療機構(gòu)，引導(dǎo)社會資金投資到中醫(yī)醫(yī)療資源相對薄弱的地區(qū)?！?、中國·*********有限公司《關(guān)于合資建立*********醫(yī)療中心（上海）的決議》；6、多倫多************《關(guān)于合資建立********醫(yī)療中心（上海）的決議》；7、中國·**************有限公司與多倫多****************合資建立***********上海醫(yī)療中心意向性協(xié)議；三、可行性研究的主要結(jié)論、存在問題和建議1、主要結(jié)論根據(jù)衛(wèi)生部和上海市對醫(yī)療衛(wèi)生體制改革的有關(guān)政策,依靠中國·*************業(yè)有限公司GMP認證生產(chǎn)的********純天然中藥系例和生物制劑產(chǎn)品以及獨特的***********學(xué)術(shù)思想體系；有****************強大的科研團隊和技術(shù)的支持；在上海建立以中醫(yī)中藥治療肝病為特色的全新管理模式的********上海醫(yī)療中心是完全可行的。2、存在問題必須有雄厚的資金勢力和行之有效的管理模式以及技術(shù)精湛的醫(yī)療團隊。3、建議A分階段進行：首先建立的醫(yī)療中心要以股份制運作，產(chǎn)權(quán)明晰化、經(jīng)營規(guī)范化、制度標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)特色化，建立具有體制好、管理新、專業(yè)特的中醫(yī)肝病?？漆t(yī)療中心，主打“肝病”品牌，在項目廣告策劃上，可從脂肪性肝病入手，再逐漸切入到肝硬化肝炎肝癌等肝??；然后，發(fā)展腫瘤專科、針灸理療、健康體檢、醫(yī)教培訓(xùn)和康復(fù)中心等回繞“肝病”而形成肝病治療體系，在1年內(nèi)完成模式化運作，在上海、杭州、北京和國內(nèi)各大區(qū)建立獨資或特許加盟醫(yī)療中心50個；在3年內(nèi)，在全國各省會城市和條件較好的各地州市以及臺灣、香港、新加坡、澳門和國外各大城市建立200個左右特許加盟醫(yī)療中心；在5年內(nèi)，在全國條件較好的地州市以及臺灣、香港、新加坡、澳門和國外各大城市建立500個左右特許加盟醫(yī)療中心。B要自始至終彈好科技興院這根主弦，重視人才、凝聚人才、吸引人才。高瞻遠矚高瞻遠矚********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************需求預(yù)測和擬建規(guī)模一、醫(yī)療市場需求分析醫(yī)療需求隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會環(huán)境的改變，在疾病譜、人口結(jié)構(gòu)、醫(yī)患關(guān)系、就醫(yī)習(xí)慣與支付手段等方面有了很大的變化。而在科技進步和治愈率不斷提高的情況下，醫(yī)療工作的效率和壓力也隨之升高。然而，從另一方面看，醫(yī)療資源嚴(yán)重不足的問題也隨著政府投入的不足與就醫(yī)人口的增加，尤其是老齡社會的形成而日趨嚴(yán)重。醫(yī)療保險體制的逐漸完善，醫(yī)療支付制度也將發(fā)生根本性的改變，單一的勞保醫(yī)療制度將逐漸退出歷史舞臺，民營和國有醫(yī)院將同臺竟技，同享這塊大蛋糕。政府加入WTO后開放醫(yī)療服務(wù)市場、引入競爭機制，也引入了先進的管理方法、先進的醫(yī)療技術(shù)和先進的醫(yī)療設(shè)備，提升了醫(yī)療服務(wù)價值。然而，我國的醫(yī)療衛(wèi)生總的狀況目前不甚樂觀，仍然是供不應(yīng)需的局面，據(jù)2003年衛(wèi)生部統(tǒng)計資料顯示，我國的人均住院床位數(shù)為2.4張、人均衛(wèi)生費開支40美元、衛(wèi)生費占GDP的5.1%和衛(wèi)生費開支占財政收入的11%，比歐美發(fā)達國家相差幾倍－幾十倍之多，特別是人均衛(wèi)生費開支比歐美發(fā)達國家相差幾佰倍之多，比一些發(fā)展中國家也相差幾十倍，處于少數(shù)末位水平的幾個國家之中。我國的經(jīng)濟在快速發(fā)展,人民對醫(yī)療衛(wèi)生保健方面的需求也愈來愈強烈,各級醫(yī)療單位通過提高服務(wù)、技術(shù)水平和質(zhì)量，加強管理和醫(yī)療基礎(chǔ)和設(shè)備的投入，醫(yī)療市場前景十分樂觀。二、項目方向性選擇和定位項目的方向選擇和定位,是一個項目是否成功的關(guān)鍵所在，我們定位于中醫(yī)中藥治療肝病，創(chuàng)建?？漆t(yī)療中心是有理由的。1、定位于肝病的理由在上海市大型綜合性的醫(yī)院有100余家，且竟?fàn)幨旨ち?，只有為?shù)不多的大型綜合性的醫(yī)院才做出了自己的品牌，其它的醫(yī)院竟?fàn)幏α?，?jīng)營舉步為艱，若此時我們定位于大綜合小?？?必將被卷入惡性竟?fàn)幍男郎u之中。為此，我們避此而走中醫(yī)肝病專科醫(yī)療中心連鎖之路，開創(chuàng)醫(yī)療經(jīng)營之先河，乃圣人之舉。肝?。ǜ窝?、肝硬化、肝癌、脂肪肝、肝血管瘤等）在我國的發(fā)病率－肝炎病毒（HBV+HCV）攜帶者20%+，脂肪肝10%-（上海市為15%-），肝硬化、脂肪肝和肝癌發(fā)病率有逐年上升的趨勢。據(jù)來自世界衛(wèi)生組織的統(tǒng)計表明，全球今天共有3.5億人生活在乙肝病毒的陰影下；中國的乙肝病毒（HBV）攜帶者約有1.5億人，丙肝病毒（HCV）攜帶者約有0.35億人，其中3000多萬人已經(jīng)成為肝炎患者，根據(jù)調(diào)查，每名乙肝患者的用藥和治療費用在1萬元左右，我國肝病醫(yī)藥市場的市場容量為300億元至500億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，肝病在我國的發(fā)病率達2%-，單就肝病在上海市達50萬人左右，在上海市就有近50億元的空間，而在上海市還沒有一家中醫(yī)肝病?？漆t(yī)療中心，在治療肝病方面，也沒有獨到之處，我們建立肝病?？漆t(yī)療中心，然后，以此為模式在全國范圍內(nèi)進行連鎖經(jīng)營，是有病源基礎(chǔ)的。2、定位于中醫(yī)治療的理由肝病大部分是慢性病，對人體造成的損害和對人的勞動力的影響很大，一般的西醫(yī)所用的化學(xué)藥品目前不但效果不好，而且對肝臟組織有極大的損害作用。因此，大部分患者傾向于返樸歸真的傳統(tǒng)中醫(yī)中藥的治療方法，我們建立的中醫(yī)肝病?？漆t(yī)療中心是迎合肝病患者心理的，必將引領(lǐng)肝病治療的新時代。利用**********獨特的學(xué)術(shù)思想，利用**********生產(chǎn)的高品質(zhì)、純天然的地道中藥系例產(chǎn)品（**********）（詳見附件1），利用********在治療肝病、腫瘤、肺結(jié)核幾十年的臨床經(jīng)驗，借助****************的科研團隊和品牌，建立肝病?？漆t(yī)院是有物質(zhì)基礎(chǔ)和技術(shù)力量的；特別是*************系例產(chǎn)品的有效率、顯效率和治愈率在中藥治療肝病方面，在國際國內(nèi)名列前矛（見下表）。已獲藥準(zhǔn)字**********系例產(chǎn)品的適應(yīng)癥、臨床療效分析*******系例主要適應(yīng)癥臨床療效分析有效率%顯效率%Hbsag轉(zhuǎn)陰率%AFP轉(zhuǎn)陰率%肝藥系例**********肝硬化、肝纖維化、CES、肝Ca的輔助治療、冠心病等95.3365.9764.766.7*********急性肝炎、慢肝及肝硬化急性發(fā)作等99.3081.6050.00/*************慢性肝炎、脂肪肝、肝血管瘤等90.2078%//已獲食健字、待獲藥準(zhǔn)字**********系例產(chǎn)品的適應(yīng)癥、臨床療效分析*********系例主要適應(yīng)癥和作用腫瘤藥系例********艾滋病、腫瘤********腦萎縮、心絞痛、糖尿病、高血壓等各種血液循環(huán)系統(tǒng)疾病、預(yù)防和治療癌癥、提高機體免疫力、保護腦神經(jīng)細胞、抗血小板凝聚********老年性癡呆癥的預(yù)防和治療，肝炎及肝炎綜合癥，腦血管后遺癥，冠心病、心絞痛，帶狀皰疹等。同時對各種腫瘤有輔助治療功效。********癌癥患者的輔助治療，減輕化療藥物的毒副作用肺結(jié)核藥********耐藥性結(jié)核病和伴有肝腎功能損害或肝炎、肝硬化、艾滋病的難治型結(jié)核病健腦藥********智力低下、記憶衰退、神經(jīng)衰弱、老年性癡呆、腦震蕩后遺癥等病三、項目建成后可能形成的醫(yī)療服務(wù)能力醫(yī)療中心建成后，在上海市中醫(yī)治療肝病的技術(shù)上和?？圃O(shè)備上，管理水平上應(yīng)該是一流的，在國內(nèi)上屬于領(lǐng)先水平，基本上能滿足上海市疑難肝病患者在中醫(yī)治療方面的需要，特別是在肝硬化的治療上應(yīng)處于世界先進水平，早中期肝硬化患者的治愈率、好轉(zhuǎn)率和有效率在世界上無與論比，完全能滿足上海市以及周邊地區(qū)肝硬化患者的需求。醫(yī)療中心通過一段時間的運作后，可逐漸開展腫瘤醫(yī)療、肺結(jié)核醫(yī)療、CES醫(yī)療、中醫(yī)針灸理療、中醫(yī)心血管病和體格檢查項目。醫(yī)療中心在中醫(yī)肝病的研究上走在世界的前列，在中醫(yī)腫瘤的治療和研究上達到國內(nèi)先進水平，還可對CES的預(yù)防和治療進行探索性的研究，可開展常見病的物理療法，可進行體格檢查、健康教育、醫(yī)務(wù)人員培訓(xùn)等醫(yī)療服務(wù)。項目建設(shè)規(guī)模擬建的醫(yī)療中心的規(guī)模以使用面積大約1000平方米左右為宜，太大，在資金投入也過多，風(fēng)險也較大；過小很難有繼續(xù)發(fā)展的空間，也沒有竟?fàn)巸?yōu)勢，也就不能做強做大。(見下表擬建醫(yī)療中心各診室所點面積及年接診人次醫(yī)療中心科室設(shè)置使用面積（M2）醫(yī)療中心量（人次）估計每人次收入（元）估計收入（萬元）備注中醫(yī)肝炎科2025002000500中醫(yī)脂肪肝科2025003000750中醫(yī)肝硬化科20500050002500中醫(yī)其它肝病科20100050050中醫(yī)腫瘤科2020002000400中醫(yī)肺科202000500100中醫(yī)CES科20500100050中醫(yī)心血管病科2010000500500中醫(yī)針灸科80100050050輸液室10020000放射科、CT室605000200100B超室、內(nèi)鏡室305000200100檢驗室3010000200200藥房6030000候診大廳、100體格檢查中心6030001000300教育培訓(xùn)中心100辦公用房200合計10001080005600********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************

共商大計項目選址和進入時間一、定位于上海市的理由無容質(zhì)疑上海不但是我國政治經(jīng)濟中心，也是世界的經(jīng)濟大都市。定位于上海，再由此輻射全國，無論是地理位置、經(jīng)濟狀況和醫(yī)療資源等都優(yōu)于其它的城市。1、上海的地理位置、經(jīng)濟狀況上海地處我國東部海岸中段，長江入?？冢L江三角洲平原終端，面積6340平方公里，人口1415萬，其中城市人口約869萬，加上流動人口，總的人口達2000萬人左右，是我國第一大城市，也是世界最大都市之一。上海歷史悠久，十七世紀(jì)已成為一個繁榮的商業(yè)港，1685年在上海設(shè)立海關(guān)，此后，上海即成為“匯海之通津，東南之都會”。解放后，特別是近年來浦東新區(qū)開發(fā)，上海發(fā)生了舉世矚目的變化，今日的上海正朝著國際化大都市的目標(biāo)努力前進，成為了中國最大的商業(yè)、金融、工業(yè)城市，同時也是中國工業(yè)科技的最大基地。上海經(jīng)濟飛速發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市人均可支配消費達到近8000元人民幣，是高消費的城市，2、上海市的患者資源上海人口眾多、人口密度大，按照2003年衛(wèi)生統(tǒng)計資料全國人均衛(wèi)生費開支40美元，由于上海經(jīng)濟較發(fā)達和人均的消費水平較高等原因，人均衛(wèi)生費開支以人民幣500元計算，再加上20%的增長率，2004年整個上海市將有2000千萬×500元+2000千萬×500元×20%=120億的衛(wèi)生費資源空間，上海市共有近180家二級以上醫(yī)院（據(jù)上海市衛(wèi)生局2003年統(tǒng)計資料），每家醫(yī)院平均有7000千萬元的衛(wèi)生費資源空間，以利潤率為30%計算，每家醫(yī)院將有近2000萬元的收益。二、二○○四年進入的理由十六大后，我國的國有企業(yè)加快了改革的步伐，很多國有企業(yè)都在緊鑼密鼓地改制成為股份制、或出讓、或拍賣，作為醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)，國家和地方也在加緊改制，比較早的廣東省深圳市去年放開了醫(yī)療市場，并有5家大的國內(nèi)外財團注冊了獨資民營醫(yī)院，每家的注冊資金上億元；湖南省也在2004年放開醫(yī)療市場，就湖南省永州市來說，去年所有的醫(yī)院都進行了資產(chǎn)評估，2004年將全部招商拍賣；上海市也于2003年12月8日出臺了《關(guān)于本市促進社會辦醫(yī)發(fā)展民辦醫(yī)療機構(gòu)若干意見（試行）》文件，敲響了民營資本進入醫(yī)療市場的第一 *****上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************

正確選擇擬建醫(yī)療中心的標(biāo)準(zhǔn)、投資額度與投資來源擬建醫(yī)療中心的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)上海市人民的消費水準(zhǔn)和我們的資金情況，考慮到以后發(fā)展的需要，擬建醫(yī)療中心應(yīng)達到二級及以上醫(yī)院醫(yī)療中心的標(biāo)準(zhǔn)，醫(yī)務(wù)人員和管理人員可控制在60人左右；應(yīng)擁有螺旋CT、500MAX光機、全自動生化分析議、彩色多譜勒B型超聲議和電子胃鏡等設(shè)備；從職稱上來說，應(yīng)有副主任醫(yī)師以上職稱醫(yī)生達10名、主治醫(yī)師15名、助理醫(yī)師20名；從學(xué)位來說，應(yīng)有博士生5名、碩士生10名；醫(yī)療用房總面積為1000平方米二、擬建醫(yī)療中心的性質(zhì)醫(yī)療中心建成后以股份制體制運作，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，建立現(xiàn)代醫(yī)院管理制度，建立的醫(yī)療中心實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的醫(yī)療中心總經(jīng)理（主任）負責(zé)制，法律依據(jù)為《中華人民共和國公司法》。三、擬建醫(yī)療中心的投資額度醫(yī)療中心建設(shè)期為3個月，投資總額為1500萬元，其中房地產(chǎn)投資為分期付款需300萬元，前三個月（建設(shè)期）的分期付款準(zhǔn)備金60萬元，房屋裝飾費用1000元/平方米，1000平方米共計100萬元，購買醫(yī)療設(shè)備600萬元，人才引進費用100萬元，流動資金100萬元，不可預(yù)見費用費用100萬元，前期人員工資30萬元，醫(yī)療用品50上海醫(yī)療中心投資分配明細表項目數(shù)量單位平均單價（元）金額（萬元）首付（萬元）備注總投資15001、基本建設(shè)460A購買房地產(chǎn)1000M2100001000300B房屋裝飾1000M21000100100C前3個月分期付款準(zhǔn)備金3月20000060602、前期開辦費用503、建設(shè)期3個月工資準(zhǔn)備金20人15000304、醫(yī)療器械520A螺旋CT機1臺3000000300B500MAX光機1臺20000020C電子胃鏡1臺30000030D彩色B超1臺30000030E全自動生化分析儀1臺30000030F心腦電圖儀1臺10000010G針灸理療設(shè)備若干4H科室附屬用品若干10I其它醫(yī)療器械若干865、救護車1臺200000206、醫(yī)療用品若干70 A計算機30臺400012B辦公桌椅40張10004C消毒供應(yīng)器械若干4E其它醫(yī)療用品若干507、人才引進費用10人1000001008、前3個月人員工資50人10000509、流動資金10010、不可預(yù)見的費用100四、擬建醫(yī)療中心的投資來源擬建醫(yī)療中心的資金來源通過多渠道籌措：一是通過自籌部分資金；二是通過招商引資；三是通過銀行貸款。具體運作方式是：首先通過自籌部分資金與地產(chǎn)開發(fā)商簽訂契約，購買業(yè)務(wù)所需房地產(chǎn)；然后再用地產(chǎn)抵押進行貸款；最后可通過招商引進部分資金。攜手前進攜手前進攜手前進攜手前進********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************經(jīng)營對策和戰(zhàn)略一、竟?fàn)帉κ址治鋈绻馨从媱澮?guī)模完成建設(shè)，在上海市，除復(fù)旦大學(xué)附屬腫瘤醫(yī)院、上海市肺科醫(yī)院和第二軍醫(yī)大學(xué)附屬東方肝膽外科醫(yī)院具有非常專業(yè)水準(zhǔn)外，其它在專業(yè)技術(shù)上和管理上難以與醫(yī)療中心抗衡，在中醫(yī)中藥治療肝病、腫瘤方面有如此專業(yè)的還為數(shù)不多；在全國范圍內(nèi)，河北省中醫(yī)肝病醫(yī)院是最大的竟?fàn)帉κ?，然而，肝病市場如此巨大，只二家“同臺共技”，又有什幺大礙呢？何況河北省中醫(yī)肝病醫(yī)院的規(guī)模也只有300張床位，我們有先進的管理模式、專業(yè)的醫(yī)務(wù)人員、******獨特的學(xué)術(shù)思想、*******GMP認證生產(chǎn)的系例純天然中藥產(chǎn)品，***********專業(yè)的科研隊伍，中國·**********有限公司資金勢力，這些，就是我們成功的基石。二、經(jīng)營對策和方略1、廣告戰(zhàn)略由于剛進入上海醫(yī)療市場，且中醫(yī)治療肝病的效果在以前患者難以相信。為此，經(jīng)建設(shè)好的醫(yī)療中心一定要進行廣告策劃和廣告宣傳，以便使市民知道在上海市有一家專門中醫(yī)治療肝病的醫(yī)療醫(yī)療中心，使醫(yī)療中心是以一種全新的姿態(tài)服務(wù)于廣大市民的。具體在廣告策劃中要注意以下幾個方面：廣告的目標(biāo)對象：我們的主要目標(biāo)是肝病患者、腫瘤患者，以及需要中醫(yī)中藥治療的患者及其它們的家屬；需要進行體格檢查的、關(guān)注本人身體亞健康和健康的人群.特別應(yīng)突出中醫(yī)中藥治療肝病的獨特療效和LDW的獨特的學(xué)術(shù)思想。廣告的目標(biāo)范圍：以醫(yī)療中心40公里半徑為廣告的范圍，隨后適當(dāng)擴展到浙江和江蘇兩省，與杭州********門診部和隨后建立的*****杭州醫(yī)療中心、****北京時間醫(yī)療中心形成一種“四面楚歌”的夾擊局面，產(chǎn)生一種互補效應(yīng)。廣告的方式方法：前期剛開業(yè)的一段時期以電視廣告（CF）、報紙廣告（NP）、路牌廣告為主，形成一種立體式、轟炸式的攻勢，強烈刺激廣大群眾的視覺，同時不能忽略雜志廣告（MG）、和報紙的軟廣告以及電臺廣播。一段時期以后要以雜志和報紙的軟廣告以及參與電視、電臺健康講座為主，不定時的做一些硬廣告進行促動。還可以在掛號本、藥品袋、照片袋、禮品盒和名片上做一些廣告，另要充分利用與周邊單位的關(guān)系。廣告的資金預(yù)算：剛開始時廣告占收入的比例大一些，但不能超過20%，半年后應(yīng)控制在10%以內(nèi)為宜，一年后要控制在7％以下。2、公關(guān)戰(zhàn)略******上海醫(yī)療中心建立后力求在一年之內(nèi)通過公關(guān)戰(zhàn)略和廣告宣傳，加強同周圍組織的溝通，樹立良好的醫(yī)療中心公眾形象，把醫(yī)院的知名度提高20%，公眾喜愛度提高15%。這些公關(guān)活動包括：開業(yè)期間優(yōu)惠檢查費、免掛號費、調(diào)低藥價等，其后，采取贈送早餐、供應(yīng)涼茶、免費接送和對老干部、老紅軍、80歲以上的老人特別關(guān)注等措施進行公關(guān)；在節(jié)假日如“三·八”婦女節(jié)、“五·一”勞動節(jié)、“五·四”青年節(jié)、“六·一”兒童節(jié)、“七·一”建黨節(jié)、“八·一”建軍節(jié)、“九·九”重陽節(jié)等節(jié)日和各種紀(jì)念日開展義診義治活動；利用召開新聞發(fā)布會、各種學(xué)術(shù)會議和社區(qū)健康講座等機會樹立自己的形象；通過助殘和捐助等形式進行媒體報道。3、CIS（企業(yè)形象策劃）******上海醫(yī)療中心在建設(shè)的同時要全面導(dǎo)入CIS，目的是樹立醫(yī)院形象、確立醫(yī)院地位、介紹醫(yī)院功能、宣傳醫(yī)院文化。集中體現(xiàn)在醫(yī)院理念規(guī)范、行為規(guī)范、標(biāo)志、色彩和醫(yī)院用品設(shè)計、廣告設(shè)計、交通工具設(shè)計、辦公室內(nèi)設(shè)計、包裝設(shè)計等方面。力求醫(yī)療中心建成后以一個全新的形象展現(xiàn)在市民的面前，并作為樣板醫(yī)療中心。4、連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略連鎖經(jīng)營可能性：在醫(yī)療行業(yè)逐漸市場化的今天，也將被納入企業(yè)管理的范疇，在不久的將來，醫(yī)療連鎖或特許加盟將并不佰生，由于我們是具備了得天獨厚條件，一是有自已的獨特學(xué)術(shù)思想和*********************的科研成果為方針；二是有中國˙**********有限公司經(jīng)GMP論證生產(chǎn)的純天然、高效無毒的中藥治肝系例藥品（在國際國內(nèi)有效率最高）為基礎(chǔ)；有迫切需要中醫(yī)中藥治療的近千萬的肝病患者，加上現(xiàn)代化醫(yī)院的管理經(jīng)驗和行之有效的連鎖經(jīng)營方略，連鎖經(jīng)營是可能的。連鎖經(jīng)營必要性：要做強做大中醫(yī)?？漆t(yī)療中心在一個區(qū)域內(nèi)很難做大，然而盡管做大了，成本也非常高，何況單一的中醫(yī)專科醫(yī)療醫(yī)療中心也無宣傳力度和竟?fàn)幜Γ僬?，病源分布的廣泛性和就近醫(yī)療習(xí)慣，在中醫(yī)治療肝病方面，我們必須進行連鎖\加盟\聯(lián)合\聯(lián)辦\特許等形式在全國乃至全世界范圍內(nèi)開設(shè)特色醫(yī)療中心，造福于全世界人民。連鎖經(jīng)營的方式、方法和目標(biāo)：以******上海醫(yī)療中心為樣板，以統(tǒng)一醫(yī)療中心設(shè)計、統(tǒng)一技術(shù)、統(tǒng)一藥品供應(yīng)、統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等形式分階段推進，首先（1-6個月），在京、滬、杭三地獨資或合資各開設(shè)1家醫(yī)療中心；其次（7-12個月），以******上海醫(yī)療中心為樣板，在全國各大區(qū)[華南區(qū)---廣州市深圳市，中南區(qū)---武漢市長沙市，西南區(qū)---昆明市成都市，西北區(qū)---西安市蘭州市，東北區(qū)---哈爾濱市長春]合資開設(shè)1-2家?？漆t(yī)療中心或聯(lián)合醫(yī)療中心作為各大區(qū)的母體樣板醫(yī)療中心；再其次（13-18個月），在CANADA、臺灣、香港、新加坡等大的城市和國內(nèi)各省會城市和地理位置較好的地州市，發(fā)展連鎖\加盟\聯(lián)合\聯(lián)辦\特許醫(yī)療中心100家左右；最后（19-36個月），在海外各大城市和國內(nèi)各地州市選擇性的連鎖\加盟\聯(lián)合\聯(lián)辦\特許醫(yī)療中心200家。總的目標(biāo)是通過3年的時間，在全世界達到開設(shè)連鎖\加盟\聯(lián)合\特許醫(yī)療中心或醫(yī)院500家目標(biāo)。 千載難逢千載難逢********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************醫(yī)療中心功能區(qū)劃分為了便于開展工作,合理使用資源,做到‘物盡其用’,根據(jù)中醫(yī)醫(yī)療醫(yī)療中心分布標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合*****上海醫(yī)療中心的特點而劃分。醫(yī)院各功能區(qū)面積分布部門占總面積比例樓層使用面積備注肝?。▊魅緟^(qū)）10%1100m肝病（非傳染區(qū)）20%2200m腫瘤病區(qū)5%250m肺科、CES區(qū)2%220m醫(yī)技科室、藥房20%1200m行政辦公區(qū)33%3330m包括培訓(xùn)中心、體檢中心保障系統(tǒng)10%100m總計100%1000m ********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************目標(biāo)確定醫(yī)療中心人力資源及薪酬計劃醫(yī)療中心人力資源安排上應(yīng)該依據(jù)“人盡其才”的原則。一、人力資源配置分類職位領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)員工人數(shù)小計備注領(lǐng)導(dǎo)層總經(jīng)理（醫(yī)療中心主任）11副總經(jīng)理（醫(yī)療中心業(yè)務(wù)副主任）11副總經(jīng)理（醫(yī)療中心行政副主任）11小計33管理人員醫(yī)務(wù)護理部部長112部長1專員1行政財務(wù)部部長189部長1出納1會計1收款員6后勤安保部部長134部長1門衛(wèi)保安3人力資源部部長11部長1小計41216醫(yī)技人員肝病科2810腫瘤科26其它科4醫(yī)技科11011藥劑科134護理部11011小計74148人員總計145367二、人力資源結(jié)構(gòu)及工資序號分類人數(shù)（名）平均月薪（元）平均年薪（元）年薪合計（萬元）1主任醫(yī)師28000.0096000.0019.22副主任醫(yī)師105000.0060000.0060.03主治醫(yī)師104000.0048000.0048.04助理醫(yī)師82000.0024000.0019.25副主任護師14000.0048000.004.86主管護師23000.0030000.006.07護師22500.0030000.006.08護士62000.0024000.0014.412總經(jīng)理170000.0084000.008.413業(yè)務(wù)副總經(jīng)理160000.0072000.007.214行政副總經(jīng)理150000.0060000.006.015管理方面部長440000.0048000.0019.216業(yè)務(wù)方面科主任750000.0060000.0042其它123000.003600.0043.2年工資合計67303.6********上海醫(yī)療中心〔籌〕地址：***********************電話：***********************傳真：***********************前途光明 經(jīng)濟與財務(wù)分析一、投資金額概算該醫(yī)療中心采取股份制形式合資經(jīng)營，投資總額1500萬元，其中房地產(chǎn)460萬元，，醫(yī)療設(shè)備600萬元，人才引進費用100萬元，前期3個月工資和分期付款準(zhǔn)備金140萬元，不可預(yù)見的費用90萬元，流動資金100萬元。1、工程項目投資項目面積m2單價萬元/m2金額(萬元)備注基本建設(shè)10000．6460600萬元醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療用品600前期3個月工資和分期付款準(zhǔn)備金140不可預(yù)見的費用90流動資金100人才引進100合計15002、醫(yī)療器械投資項目單位數(shù)量平均單價（元）金額（萬元）醫(yī)療用品1，病床張2010002．02，桌椅套4010004．03，計算機套30400012．04，其它50小計68．0醫(yī)療器械1、放射設(shè)備套2320．02、檢驗設(shè)備套若干40．03、B超、心電圖儀等套440．04、醫(yī)用激光類套110．05、電子胃鏡套130．06、手術(shù)設(shè)備套若干20．07、理療設(shè)備4．08、其它58．0小計520．0合計588．0二、經(jīng)濟效益分析1、年收入估算表項目第一年收入估算（萬元）第二年收入估算（萬元）第三年收入估算（萬元）備注醫(yī)療收入150023003000藥品收入400045505800其它收入100150200科學(xué)院收入總收入5600700090002、年支出估算表項目第一年支出估算（萬元）第二年支出估算（萬元）第三年支出估算（萬元）備注工資支出300400500獎勵支出150200300藥品材料支出150015003000醫(yī)療器械攤銷支出180180180房地產(chǎn)攤銷支出240240240業(yè)務(wù)廣告費支出560500500車輛運行支出204040維修費支出80100150包括醫(yī)療器械房屋水電等其它方面支出100100100總支出3130326050103、收益估算（萬元）第一年收益（萬元）第二年收益（萬元）第三年收益（萬元）三年合計（萬元）備注加：業(yè)務(wù)總收入56007000900021600減：業(yè)務(wù)總開支31303260501011400員工三項保險7510022540025%稅金95211901530367217%其它28035045010805%預(yù)算利潤11632100178550484、投資回收期綜上可以看出該醫(yī)療中心若能建成，其年利潤最低在1000萬元以上，每年可有20-30%的增長率，三年投資收益可達5000多萬元，在不到3年時間就可以完全收回投資。因此，該項目是1個值得投資，且具有社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收的光彩工程。目錄一、項目概況——————————————————第03頁1、地塊概況———————————————————第03頁2、區(qū)域環(huán)境———————————————————第04頁3、交通狀況———————————————————第05頁4、基地現(xiàn)狀———————————————————第06頁二、市場環(huán)境及項目情況分析———————————第07頁1、酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r————————第07頁2、項目所在區(qū)域經(jīng)濟社會環(huán)境概況—————————第09頁3、項目周邊情況—————————————————第10頁1）酒店式公寓項目分析————————————第10頁2）商業(yè)項目分析———————————————第13頁三、項目SWOT分析————————————————第23頁1、優(yōu)勢（S）———————————————————第23頁2、劣勢（W）———————————————————第24頁3、機會（O）———————————————————第26頁4、風(fēng)險（T）———————————————————第28頁四、產(chǎn)品定位——————————————————第29頁1、整體定位———————————————————第29頁2、商業(yè)步行街定位————————————————第30頁3、酒店公寓定位—————————————————第38頁五、目標(biāo)客戶分析————————————————第39頁1、消費客戶分析—————————————————第39頁A．現(xiàn)有消費客戶分析—————————————第39頁B．未來消費客戶分析（5年規(guī)劃）————————第45頁C.總結(jié)———————————————————第47頁2、投資客戶、客戶組成——————————————第49頁六、項目經(jīng)營與盈利分析—————————————第53頁1、經(jīng)營模式———————————————————第53頁2、盈利模式———————————————————第57頁七、投資估算及資金籌措—————————————第58頁1、投資估算———————————————————第58頁2、資金籌措估算—————————————————第58頁八、經(jīng)濟效益分析————————————————第59頁1、總收入估算——————————————————第59頁2、總成本估算——————————————————第60頁3、利潤估算———————————————————第60頁4、風(fēng)險分析———————————————————第61頁5、基本結(jié)論———————————————————第61頁附表：項目開發(fā)費用明細估算表項目投資分配表損益測算表現(xiàn)金流量表貸款利息測算表項目概況1．地塊概況本項目位于松江區(qū)佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域，現(xiàn)在正處于動拆遷狀態(tài)。項目的南面為佘山鎮(zhèn)的主干道——桃源路，東面為連接青浦區(qū)和松江區(qū)的主干道——青松路，北面為三官塘，西面為辰山塘。本項目的開發(fā)建設(shè)內(nèi)容為：一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪所組成?；乜傆玫孛娣e:35470m2建筑總用地面積：15872.13m2總建筑筑面積：60961.62m2酒店式公寓建筑面積：13115.93m2街道及水岸商業(yè)建筑面積：39384.07m2酒店式公寓地下停車庫面積：2687.36m2商業(yè)地下停車庫面積：5774.26m2總地上建筑面積：52500m2總地下建筑面積：8461.62m2容積率：1.47建筑密度：44.41%酒店式公寓戶數(shù)：215戶總停車數(shù)：276部酒店式公寓區(qū)停車數(shù)：66部商業(yè)區(qū)停車數(shù)：210部2．區(qū)域環(huán)境 外部環(huán)境：松江將在2008年初步建成一個同緯度世界上最好的植物園——辰山植物園,市政府每年撥款1個億作為植物園擴建維護的專項資金。松江新城區(qū)將建成一個超大型影城——東方影城。與世貿(mào)集團也達成意向，將建設(shè)一個世界上第二個地下五星級酒店。佘山月圓園還將建設(shè)一個大型藝術(shù)品SHOPPINGMALL，計劃投資30億元人民幣，這也將進一步促使佘山地區(qū)的商業(yè)繁榮。松江區(qū)還將建設(shè)一個大型、現(xiàn)代的娛樂場所和一個新的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為亞洲最大的同類型商城。中部環(huán)境：佘山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有兩條發(fā)展軸線貫穿整個佘山鎮(zhèn)。一條是桃源路，一條是青松路。桃源路發(fā)展軸：桃源路是一條橫貫佘山鎮(zhèn)的主要干路，是出入佘山鎮(zhèn)的門戶。該路自東向西依次規(guī)劃布置了旅游服務(wù)配套組團、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心組團、教育和醫(yī)療衛(wèi)生組團等公共活動內(nèi)容，是佘山鎮(zhèn)區(qū)的主要生活軸，也是東向西的商業(yè)景觀軸。青松路發(fā)展軸：以西佘山風(fēng)景區(qū)為景觀軸的開端；沿線布置旅游服務(wù)配套組團、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心、三官塘濱水綠地；以北部公園結(jié)束，是一條綠地旅游景觀軸。該景觀軸充分體現(xiàn)了旅游城鎮(zhèn)的特色，是外來旅游者在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要景觀旅游及配套服務(wù)線路。內(nèi)部環(huán)境：3. 交通狀況本項目周邊的交通可謂四通八達，據(jù)上海市中心35公里，離虹橋機場18公里。在建中的輕軌9號線一期工程2007年下半年將建成通車，使上海市中心到佘山鎮(zhèn)的距離一下子縮短為20分鐘左右，基本建成“二縱三橫”高速公路網(wǎng)和“三縱四橫”市域干線網(wǎng)。加之鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的兩條發(fā)展軸線貫穿整個佘山鎮(zhèn)，使來佘山的旅游者和當(dāng)?shù)鼐用癯鋈胧直憬荨?.基地現(xiàn)狀基地目前已完成部分拆遷，還不具備建設(shè)條件。根據(jù)初步的計劃，本地塊將建設(shè)一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪，這將使佘山鎮(zhèn)成為商業(yè)新亮點，帶動整個松江區(qū)商業(yè)街的改造，進一步提升整個區(qū)域的商業(yè)氛圍。市場環(huán)境及項目情況分析酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r1）酒店式公寓近年上海產(chǎn)權(quán)酒店的供銷情況2000年單身公寓現(xiàn)身上海灘，2002年產(chǎn)權(quán)酒店領(lǐng)異標(biāo)新，2003年房地產(chǎn)投資風(fēng)喧囂一時，小面積、低總價的產(chǎn)權(quán)式酒店受到開發(fā)商和投資客熱炒，帶來了它發(fā)展的黃金時刻。風(fēng)潮過后是思考，產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)過熱炒被世市場發(fā)現(xiàn)它的經(jīng)營性存在問題，怎么辦，怎么發(fā)展？soho辦公延續(xù)了發(fā)展了產(chǎn)權(quán)酒店，soho成就了北京紅石，也使眾多開發(fā)商繼續(xù)涉及酒店產(chǎn)品，保證了04、05年市場供應(yīng)持續(xù)平穩(wěn)、保證了04年業(yè)績沒有出現(xiàn)大幅下滑，使諸多產(chǎn)權(quán)酒店在經(jīng)營上都變成soho辦公的概念（如綠地的感性達利、悅達國際大廈、國際新時空等）。但圖表的趨勢已說明酒店公寓走向沒落。2）商業(yè)街區(qū)目前房地產(chǎn)市場投資狀況于2004年始，國家通過銀行貸款，稅收等政策對房地產(chǎn)投資進行宏觀調(diào)控。這一年多來，上海房地產(chǎn)市場投資狀況發(fā)生顯著變化，主要體現(xiàn)在：投資客戶占購房客戶的比例越來越小，由2003年16%-17%下降到目前的6%。房地產(chǎn)投資重點由商品房向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，商鋪，寫字樓等經(jīng)營性產(chǎn)品成為投資重點。由于近期銀行貸款政策有所松動，政府宏觀調(diào)控有放松跡象，加上國際基金（如摩根士丹利等海外基金大量收購上海商業(yè)地產(chǎn)）對上海商業(yè)地產(chǎn)的投資更加推動了投資客對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。項目所在區(qū)域經(jīng)濟社會環(huán)境概況年內(nèi)稅收總額7500萬元，比上年增長26.2%。財政收入6315.35萬元，比上年增長19.59%；支出7327萬元。人均年收入4950元，勞均年收入8600元。年末銀行儲蓄額5.26億元，比上年增長21%。房地產(chǎn)以集鎮(zhèn)改造、市政動遷和度假區(qū)、新城區(qū)建設(shè)為契機，全年實現(xiàn)增加值1328萬元，比上年增長121.7%；利稅1075萬元，比上年增長91.6%。完成商品房建設(shè)投資1.34億元，比上年增長283.7%；商品房施工面積1.34萬平方米，比上年增長192.1%；竣工、銷售商品房面積8.5萬平方米，比上年增長346.4%。憑借山林自然風(fēng)光，更兼“佘山”、“月湖”品牌優(yōu)勢，佘山以其得天獨厚的地理條件，是海內(nèi)外客商投資佘山發(fā)展房地產(chǎn)的興趣與日俱增。一批頂級房產(chǎn)“紫園”、“佘山銀湖別墅”等正次第崛起。項目周邊情況1）酒店式公寓項目分析（1）目前地區(qū)酒店出租狀況分析表圖表顯示：地區(qū)總量不大，僅有339套，且目前出租情況不盡如人意，月均出租數(shù)僅有200套。設(shè)施齊全住宿品質(zhì)高的產(chǎn)品明顯出租率要更勝一籌（2）目前地區(qū)酒店價格分析表圖表顯示：目前三星級酒店房價(長包價)200元/日--280元/日二星級價格較低,在150元/日--170元/日（3）目前地區(qū)酒店賓館經(jīng)營分析表 佘山主要賓館酒店經(jīng)營狀況星級平均月出租率日均接待人數(shù)標(biāo)間價格（元）森林賓館76.3%110280蘭筍山莊65.0%130200松浦度假村46.3%78170江秋度假村41.3%56150總值62.6%318圖表顯示：以佘山年年旅游人次150w人次計，日均人流量為4100人，旅游人群的消費意向中住宿消費占9%—15%，約400——600人，而目前佘山賓館的房間總數(shù)為330間，入住人總數(shù)約為日均318人，日平均出租率62.6%。數(shù)據(jù)表明：（1）現(xiàn)在佘山賓館的出租情況一般。（2）目前佘山賓館的數(shù)量不僅能滿足現(xiàn)有的游客需求，并且過剩。（3）由三星級賓館和二星級賓館的經(jīng)營狀況比較，可以看出，只有更能體現(xiàn)出品質(zhì)和內(nèi)涵的產(chǎn)品，才能更好的爭奪市場份額。2）商業(yè)項目分析（1）周邊目前及未來商業(yè)項目分析桃源路商業(yè)中心位于桃源路東，過外青松公路，2007年將能投付使用，和本項目之間能起到互相推動的的作用。就目前租售情況而言，其主要商業(yè)形態(tài)為購物，但對于佘山主要的消費人群——旅游者來說，餐飲才是最重要的，故其對本項目可能起到更大的作用是襯托。佘山商業(yè)中心項目價格分析表樓層主力面積m2售價（元/m2）租金（元/m2/天）4150048000.63150048000.82145.6650011145.61.5該項目還未拿到預(yù)售許可證，還未進入正式銷售階段，故成交尚未體現(xiàn)。但從它的產(chǎn)品配比、價格分布和現(xiàn)場銷售上可看出幾個問題：樓層越低面積越小租金越高。大面積高樓層的商鋪，價格低租金便宜。另整個項目推廣手段單一，形象表現(xiàn)不足，客戶量不足，會影響到后期的交易量。辰山植物園將于2010年建成的上海辰山植物園位于松江區(qū)西北部，與東佘山、西佘山是“鄰居”，從佘山風(fēng)景區(qū)驅(qū)車前往僅10分鐘。其占地202公頃，前期投資達13億元，景觀優(yōu)美、物種豐富、生態(tài)高效、功能多樣，將成為國際上收集品種最多最全的桂花園。隨著植物園的興建，5年后的秋季，這里將彌漫著醉人的八月桂花香，既能吸引如織的中外人士前來觀賞，也能作為學(xué)校、機關(guān)部門和農(nóng)學(xué)院開展科普教育和考察的基地，彌補了佘山風(fēng)景區(qū)景點相對單一的的問題，但其周圍規(guī)劃中缺乏集中餐飲項目，這雖是它的不足，但卻帶動了附近唯一的商貿(mào)餐飲休閑集中點——本項目的人氣。另上海市人民政府、中科院簽約，共同開展上海辰山植物科學(xué)研究中心的建設(shè)和管理工作，大量學(xué)者和技術(shù)工作人員的入駐也將隊本項目起到和上海政法學(xué)院相同的作用。月圓園雕塑公園（月湖公園）月圓園雕塑公園位于松江佘山國家度假區(qū)林蔭大道西，占地面積約1325畝，利用月湖的天然湖泊優(yōu)勢和近5000噸黃沙修建了人造沙灘，融合了雕塑、洞窟、景觀、植栽、建筑等藝術(shù)手段，有來自荷、加、德、日等10多個國家的雕塑大師創(chuàng)作的20余座現(xiàn)代雕塑作品，和山水風(fēng)景完美融合了創(chuàng)造、培育和鑒賞功能為一體，為大眾提供了一個親近藝術(shù)、感染藝術(shù)的新空間。其作為青少年春、秋游之所再合適不過，但休閑度假有余，獨不見商業(yè)餐飲的配套，結(jié)合其較適合有車一族的出行游玩，距本項目又只有約10分鐘車程，可以形成相當(dāng)大的互動和穿插。佘山歡樂谷深圳華僑城預(yù)計投資40億元的上海佘山歡樂谷主題公園項目將在2008年基本建成，整體工程確保在2010年上海世博會開幕前正式開放。其位于滬寧滬杭高速的中間地帶，松江佘山國家度假區(qū)林蔭大道東面，距本項目約10分鐘車程。歡樂谷占地4.8平方公里，將建成一個引進世界最先進大型游樂設(shè)施的主題度假區(qū)和旅游配套區(qū)，并擁有酒店式公寓，集交通疏散、商業(yè)、休閑服務(wù)諸功能于一體，既增加了佘山景點的多樣性和可玩性，又改變了以往短途旅游尷尬局面。同時其還將串起一條文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條，各類策劃設(shè)計、咨詢顧問公司將陸續(xù)入駐。但其仍偏重于游玩和商業(yè)購物，餐飲依舊不是其重點發(fā)展規(guī)劃和方向。對本項目而言，當(dāng)?shù)厝丝谑杖氲脑黾印⒙糜稳舜蔚纳仙痛笈康娜腭v公司，給我們的餐飲、商業(yè)和酒店項目所帶來的實實在在好處是不言而喻的。初步估算，歡樂谷主題公園每年將帶來不少于6000萬元的稅收，預(yù)計建成后年接待游客將達到500萬-700萬人次，年綜合收入約15億-20億元，利潤甚是豐厚。大眾國際會議中心大眾國際會議中心座落在佘山國家旅游區(qū)內(nèi)，依傍佘山，緊鄰沈磚公路，由大眾交通（集團）與美林閣控股管理公司共同投資，按四星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，占地面積60畝，建筑面積17000平方米，擁有各類客房208套，大小會議室14個，最大會議廳可容納200人開會。其距本項目約10分鐘車程，但其周圍商業(yè)配套設(shè)施相當(dāng)空白，故本項目的落成將是其周圍最近也是唯一的消費場所，互動性極大。吉盛偉邦綠地國際家具村“吉盛偉邦綠地國際家具村”由吉盛偉邦聯(lián)合綠地集團投資30億元建造，占地1180畝，自2006年5月份起分三期建設(shè)，將于2009年全部完成，距本項目約10分鐘車程。屆時入駐企業(yè)達600余家，將成為世界第一大家具行業(yè)中心。在家具村3小時車程的商圈內(nèi)，有1億具有強勁消費能力的人群。國際家具村全部運營后，預(yù)計每年形成上百億元人民幣的消費規(guī)模。同時其將建立世界行業(yè)信息中心，接納世界各國家具協(xié)會設(shè)立駐中國辦事機構(gòu)，設(shè)立世界家具設(shè)計師沙龍、家具管理人才培訓(xùn)中心、家具博物館等，使之成為家具行業(yè)的資訊集聚地。如此大規(guī)模的交易量和人流量，作為最近的商業(yè)配套項目，本項目當(dāng)然受益匪淺。奧特萊斯上海奧特萊斯品牌直銷廣場位于滬青平公路和A9高速公路之間，距本項目約10分鐘車程。項目由上海百聯(lián)集團與香港九龍倉集團斥資建造，總投資約4億元，占地面積12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為5萬平方米，約250個專賣鋪位，經(jīng)營世界一、二線及國內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂區(qū)的建筑面積近3萬平方米，機動車停車位近1000個。據(jù)統(tǒng)計，“五·一”長假7天共接待了5萬輛汽車25萬人次的消費者，銷售額每天都保持在120萬-190萬元之間，7天累計銷售額達994萬元，刷卡率達到56%。但就實地考察來看，雖顧客盈門，但其經(jīng)營模式固定為購物，暫時沒有餐飲設(shè)施，亟需一個成熟的休閑餐飲社區(qū)補足，于是，本項目的機會又增加了一個砝碼。（2）佘山地區(qū)整體商業(yè)情況分析及遠景根據(jù)實地觀察，目前佘山鎮(zhèn)的商業(yè)設(shè)施存在很大空白，不僅形式單一而且數(shù)量不足，以私家飯店為主，余者只有2家超市和零星店鋪。不過，與整體商業(yè)設(shè)施不足的情況成對比的是，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營狀況甚諧，大半私家餐廳的客人都相當(dāng)可觀，超市也往來熙攘,可見佘山完全可以做起多元化集中式的商業(yè)設(shè)施群。雖然目前周邊僅有月圓園、大眾會議中心、奧特萊斯等商業(yè)和休閑娛樂項目，但在未來的五年里，佘山及周邊將陸續(xù)建起辰山植物園、歡樂谷、吉盛偉邦等一系列產(chǎn)品，這些產(chǎn)品涉足面相當(dāng)廣，人氣高，足以彌補佘山地區(qū)景點單一不足，只適合短途游的弊端，屆時佘山地區(qū)年均將接待達500萬人次，年綜合收入將達到驚人的25億元人民幣，增長幅度達400%多。而本項目在立足自身特色（1925天主教堂和天文臺）的前提下，主要經(jīng)營的餐飲和休閑娛樂等商業(yè)配套項目及酒店的建設(shè)將對這些形形色色的商業(yè)項目起到互惠互連、相互依托的作用，也在佘山整個商業(yè)項目的建設(shè)當(dāng)中承載著畫龍點睛的使命。三、項目SWOT分析1、優(yōu)勢(Strength)1）佘山被定位為上海國家級旅游、度假、會議中心，這將佘山推向世界，使佘山成為世界旅游地圖上璀璨的明珠，將帶來更廣闊的經(jīng)濟發(fā)展空間。2）隨上海2010世博會的臨近，政府對佘山旅游資源的開發(fā)愈演愈烈，已經(jīng)使佘山板塊擁有了成為世博會重要旅游配套的顯著趨勢。3）由于佘山旅游經(jīng)濟的日趨發(fā)展，這樣的商業(yè)機會放在各大商家面前，百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團的索菲特大酒店（籌建），大眾國際會議中心都坐落周邊以求把握商機，同時共同創(chuàng)造了也贏得了佘山未來更廣闊的經(jīng)濟機會，也為本項目提供了市場契機。4） 佘山鎮(zhèn)將項目所在的桃源路板塊規(guī)劃為佘山休閑商業(yè)區(qū)，而本項目將是板塊內(nèi)第一家綜合商業(yè)休閑項目，這不但填補地區(qū)的空白，更是擁有了先發(fā)制人的市場機會。5）項目位于佘山鎮(zhèn)中心桃源路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民較集中，是佘山鎮(zhèn)的商業(yè)中心，且項目到市區(qū)車程30分鐘、到松江20分鐘，加上未來R9輕軌的建設(shè)通車，地區(qū)將享有十分便捷交通。6）佘山借助自身的自然景觀，規(guī)劃高端別墅產(chǎn)品，已使佘山板塊成為上海知名的豪宅區(qū)，這對本項目借力、造勢、定價創(chuàng)造了良好先決條件。7）項目規(guī)劃水系景觀設(shè)計優(yōu)美，建筑設(shè)計特立獨行，形成一道靚麗的建筑風(fēng)景。2、劣勢(Weakness)1）商業(yè)業(yè)態(tài)講究金角銀邊，項目地塊兩邊臨水，造成了商業(yè)業(yè)態(tài)臨街面少的一大劣勢。2）項目所在的桃源路還僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的商業(yè)中心，知名度低，商業(yè)設(shè)施零散，商業(yè)配置不完善，很難吸引外來消費。3）相比青浦趙巷的奧特萊斯，佘山旅游商業(yè)開發(fā)已落人后，特別是休閑購物的旅游商業(yè)開發(fā)，不但項目將面對一定的競爭壓力，也使地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟落于人后，我們必須迎頭趕上。4）目前，佘山旅游過于集中在東、西佘山的天文臺、大教堂和森林公園，新景點開發(fā)經(jīng)營還沒有成勢，加之佘山離市中心距離較近，游客多為短途旅游，在地區(qū)駐足時間不長，經(jīng)濟效益有限，這是實際面臨也必須解決的問題。3、機會(0pportunity)佘山桃源路項目擁有三大機會點：1）政府大環(huán)境：國家級旅游度假會議中心、世博會，這樣的機會是難得的、更是可貴的，他帶來的是知名度、是消費人群、更是經(jīng)濟效益，這種機會不光是本項目，更是地區(qū)商業(yè)應(yīng)該緊緊把握住的機會。2）地區(qū)小環(huán)境：正是看中了大環(huán)境的機會點，佘山鎮(zhèn)政府根據(jù)佘山目前發(fā)展?fàn)顩r，極有遠見的將桃源路這條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)中心道路規(guī)劃成未來佘山休閑商業(yè)的核心區(qū)，又一次把握住佘山經(jīng)濟發(fā)展的契機。而佘山桃源路項目正是借助了這股東風(fēng)，把握這次機會做一次先行者、試驗者，取得自身經(jīng)濟效益同時協(xié)助政府取得良好的社會效益。3）未來經(jīng)營性：所謂“英雄所見略同”，看到了這些機會的商家不在少數(shù)，項目對面弘基（籌建）、百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團的索菲特大酒店（籌建）它們都看重了佘山未來的機會，投資開發(fā)了周邊的諸多地塊。這些項目無論建成的、籌建的在未來幾年內(nèi)，給地區(qū)的同時也是給本項目提供了：商業(yè)經(jīng)營收入增長的機會，旅游人口和旅游消費增加的機會，商務(wù)人群和商務(wù)消費增加的機會，提升品牌知名度的機會。4、風(fēng)險(Threats)項目風(fēng)險原于三方面：政府能否取得預(yù)計的經(jīng)濟、社會效益。開發(fā)商盈利的同時能否保證物業(yè)的經(jīng)營性?？蛻敉顿Y能否取得合理的投資回報。其實，這三個面只有一個焦點就是項目的經(jīng)營，越是能吸引消費，越是經(jīng)營的繁榮，這些風(fēng)險便蕩然無存。如何定位產(chǎn)品，如何經(jīng)營產(chǎn)品是避免風(fēng)險的關(guān)鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟、社會效益的保證。四、 產(chǎn)品定位1、整體定位由于，佘山地區(qū)的特點就是旅游度假，而項目本身為商業(yè)地產(chǎn)，因此，將項目定位為旅游商業(yè)地產(chǎn)?？紤]到項目區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產(chǎn)形態(tài)（別墅、經(jīng)營性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前佘山稀缺餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿為一體的旅游商務(wù)地產(chǎn)（指為指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的購物、酒店、餐館、娛樂、休閑等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。），因此，進一步將項目定位旅游商務(wù)地產(chǎn)。2、商業(yè)步行街定位1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位（1）投資客戶購買產(chǎn)品面積分析投資客戶購買產(chǎn)品面積范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資客戶主力購買面積在40——120m2。占總量51.9%，其次為20——40m2占總量20.4%，120——200m2占18.8%表現(xiàn)也不錯。由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光。（2）投資客戶購買產(chǎn)品總價分析投資客戶購買產(chǎn)品總價范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價不高。38——115萬的總價最為客戶接受，占到總量的50%以上，這對我們定位產(chǎn)品價格有很強的指導(dǎo)作用。（3）結(jié)合投資客戶心理定位項目產(chǎn)品面積總價和面積對比看，再考慮到佘山地區(qū)的商鋪價格，對佘山商業(yè)步行街的面積定位在50-150m2。2）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位與定量（1）針對客觀情況所產(chǎn)生的幾個問題：a．佘山鎮(zhèn)整體規(guī)劃無論在實際建設(shè)上、宣傳上都沒能成勢，對項目的支持作用有限。．c．地塊位置雖在佘山鎮(zhèn)的中心，但目前佘山主要的商業(yè)價值并不在佘山鎮(zhèn)體現(xiàn)，而是在半里地以外的旅游風(fēng)景區(qū)里體現(xiàn)。由以上原因，提議開發(fā)商求穩(wěn)，站在他人成功的肩膀上眺望自己的未來。為此，特地找了幾個成功的旅游商業(yè)步行街事例以供研究。（2）幾個成功的旅游商業(yè)步行街的分析a．已成景點的成功商業(yè)街（上海新天地）新天地休閑廣場餐飲(計40家)時尚購物(計38家)一茶一座樂園安梨家具XnvierDesignerFashion翡翠酒家寶萊納朝安東尼Y-3鼎泰豐老第坊AnorldPalmer雅木軒金象苑泰國菜館SOHO英式酒吧餐廳ARTINI堯陽茶行哈根達斯上海東魅綜合娛樂中心BabyJane雨田小藝百草傳奇好地方Benetton素然凱博西餐廳采蝶吧Camper上海組合樂美頌甜品屋藏博堂SimplyLife上海錦江拉丁餐廳長青藤Sisley六會館藝術(shù)文化及其他(計13家)COCOON&CIOCOCO草莓地寶萊納太鼓甜品店UME新天地國際影城dot28theGloss真的好海鮮餐廳88新天地酒店式服務(wù)公寓福林堂-新一代新天地專賣店上海新吉士酒樓亞力上大會館FormarinaVIVIENNETAM法藍極品湖畔閣FrenchConnection吳誼藝術(shù)工作室天泰餐廳艾米利亞羅馬涅-上海服務(wù)中心GiordanoLadies鴻禧茶居美麗20專業(yè)美甲中心I.T星巴克咖啡新天地壹號JustGold·JustDiamondT8餐廳屋里廂逸飛之家香啡繽上海國際訪問者中心雷門九歌透明思考新天地餐廳中央美術(shù)學(xué)院油畫廊瑪士高yeShanghai沙宣美發(fā)研究中心NINEWESTVABENE意大利餐廳華爾街英語瓊耳維品意大利維納斯冰淇淋新天地店新天地郵政rex湖庭上海灘VISAGE采蝶軒Cheese&Fizz星際餐廳（C.J.W）DRBAR上海Fans樂美頌法國歌舞餐廳新天地亞科音樂餐廳璐娜西餐廳酒吧共計91家，38家時尚購物場所，12家藝術(shù)文化場所，26家美食餐廳，15家酒吧，時尚購物雖占較大比例，但基本以相對較小的10-20平米面積為主，而美食和酒吧則都是200平以上的，故說新天地是以酒吧美食為主并不為過。且其白天的旅游購物消費者所見寥寥，商務(wù)餐飲倒占大多數(shù)，而晚上區(qū)內(nèi)酒吧和兼作酒吧的餐廳可以說是夜夜爆滿，人聲鼎沸，是新天地消費的主要來源。 b．購物旅游的配套商業(yè)街（上海弘基休閑廣場）弘基休閑廣場餐飲(計26家)面積面積購物(計1家)面積上海小廚280九頭鳥210雪峰高山茶200蒙骨王500牛大碗80撈來撈起粉面館180樓蘭美食100娛樂(計1家)逸群樓400真樂惠餐館110戰(zhàn)略高手網(wǎng)吧450香里巴巴餐館110湖南特色粉60香里巴巴小龍蝦400韓風(fēng)炭火燒烤120香里巴巴小龍蝦70樂絲甜品5博望坡300東東來80王記家鄉(xiāng)雞煲380老上海弄堂菜200多利川菜200巴依餐廳200華廚三千里炭烤150久久丫5香港朱家莊避風(fēng)塘420綠棕林120農(nóng)家小菜70鄂香川菜70共計28家，1家茶莊，1家網(wǎng)吧，26家餐飲，餐飲當(dāng)之無愧獨占鰲頭c.傳統(tǒng)景點（上海七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街）七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街購物(計36家)餐飲(計49家)屋里廂巴蜀鄉(xiāng)情成都川菜火鍋古鎮(zhèn)第一桶牛雜第一家海棠糕專賣古鎮(zhèn)七寶塘橋人家老街面糕點棉織坊古鎮(zhèn)酒樓文虎醬鴨利群食品商店阿明扎肉館李記生煎集雅軒一品方糕專賣店枕流園茶樓沈氏布店四如春白切羊肉新疆風(fēng)味館小湯服飾老街湯團紅頂小籠館云星綢布店七寶老糕坊小喜子鄉(xiāng)村小吃館茜茜箱包江南羊肉館福建千里香古鎮(zhèn)名特食品店橋頭燒烤南翔小籠冠華古典家具行金陵一絕寶豐酒店品繡屋天香樓古鎮(zhèn)食府龍舟坊黔一閣清玩齋云南屯古藝軒百貨韶山魚館其他(計1家)佳風(fēng)軒剪紙在水一方國藥大藥房慧仁堂七寶古鎮(zhèn)羊肉店晶鈺軒圣地川菜酒家藝麗軒北國之村國榮珍珠風(fēng)味麻辣燙燕錚藝術(shù)畫莼鱸酒樓鳳悅服裝無錫小籠館章華布莊喬家柵e級棒生活坊一心酒家木器店七寶茶館好件軒石藝日月談嘉嘉喜鋪豚骨水瑞軒古鎮(zhèn)情晶天地老街臭豆腐尼鑫閣農(nóng)家小吃共計86家，其中49家餐飲，36家購物，1家其他商鋪，餐飲占絕對大頭古鎮(zhèn)專賣店游子老鴨湯威威食府振興樓恒霖茶行寶寶白切羊肉上海五香豆第一家白切羊肉邊貿(mào)百貨七寶酒樓d.蘇州新景點金雞湖旁的旅游商業(yè)配套（蘇州左岸商業(yè)街）蘇州金雞湖左岸商業(yè)街美食小吃(計34家)時尚購物(計3家)北門飯店麗茲咖啡AOZ雅姿時尚潤記廣東餐館迪奧咖啡羅記鞋管家逸園魚翅樓蕉葉咖啡屋明韻音像店四季蟹香王大酒店兩岸咖啡好悅港式餐廳金粉世家演藝酒吧天府之樂酒店紅番酒吧其他(計8家)廣記食府8號會所酒吧信義房產(chǎn)海韻向陽漁港書香門第酒店會所21世紀(jì)不動產(chǎn)蘇州華美世居加盟店小李子湘菜館旭茶一座嘉賓典當(dāng)拍賣行翔記老廣東食街