旅游地產(chǎn)本科畢業(yè)

-1-選學(xué)剩連位架耐論綠冤文蜂干誠(chéng)艘休信協(xié)等聲漠礦明帶右書僚本所人送鄭愧重氧聲率明演：排所奪呈沸交令的眾學(xué)講位膽論遞文惠（把設(shè)弓計(jì)適）喊是窗我說(shuō)個(gè)惱人經(jīng)在猛導(dǎo)蘿師欠指挺導(dǎo)除下棒進(jìn)驚行禾的千研蔑究球（瞇設(shè)泛計(jì)泊）駐工潛作咐及于取陜得撒的嚼研但究鹿（涂設(shè)張計(jì)司）哥成獸果吊。番除身了錢文叫中筑加足以僅標(biāo)距注即和掉致絡(luò)謝昌的白地始方算外份，飄論煎文等（隨設(shè)效計(jì)倡）穴中舌不艦包男含衡其痕他隨人獸或更集碼體禮已次經(jīng)珍公遍開(kāi)窩發(fā)燙表關(guān)或坑撰講寫鐵過(guò)凝的討研獲究趕（園設(shè)醫(yī)計(jì)覽）潑成爪果態(tài)，裹也編不坡包何含討本揮人清或嚼其皆他楊人現(xiàn)在床其雁它尖單管位析已襪申府請(qǐng)捐學(xué)耀位時(shí)或渠為鉗其顏他蜂用技途哭使知用曠過(guò)墊的潛成布果王。云與骨我中一獎(jiǎng)同閃工否作怪的海同降志膝對(duì)踐本逝研鵲究攏（羊設(shè)漆計(jì)看）掉所掛做罰的擊任和何襯貢稠獻(xiàn)謝均呢已奔在楚論府文刷中駐做互了腥明達(dá)確寫的幸說(shuō)概明裝并斬表渴示巴了雙致秤謝份?？p申觸請(qǐng)申學(xué)紛位待論雹文拳（畫設(shè)攀計(jì)愧）悉與朵資為料皇若羊有襯不趴實(shí)絕之優(yōu)處蛾，泄本絕人總愿反承啊擔(dān)藍(lán)一柔切銷相翼關(guān)巴責(zé)筒任斬。杯學(xué)磚位陽(yáng)論耽文谷（住設(shè)刪計(jì)斑）變作幣者恭簽襪名每：郵涂高躺災(zāi)果職件濤末默躬逮幸扎流論住的閣每丈灑日資期曲：譽(yù)2輩0蒼1視7云.駝0壁6種.俯1伏0隨學(xué)跟萬(wàn)位問(wèn)犧論珍恨文體版知刮巾識(shí)輸賴產(chǎn)港辭權(quán)辰微聲倉(cāng)芒明壟肥書扣本框人撒完殘全標(biāo)了程解哀學(xué)蔑校信有焦關(guān)技保效護(hù)堡知口識(shí)截產(chǎn)逢權(quán)斃的修規(guī)疲定殼，茄即字：恢在川校歷期仰間碼所忍做農(nóng)論蔑文站（遷設(shè)輛計(jì)紫）覽工皮作閣的仗知談識(shí)達(dá)產(chǎn)掌權(quán)姐屬哨西鬼安恰科工技呼大恰學(xué)倡所嘩有圖。筋學(xué)資校鑼有他權(quán)礎(chǔ)保梯留點(diǎn)并怒向揚(yáng)國(guó)撤家駁有碼關(guān)汁部拐門懼或站機(jī)莊構(gòu)祖送灑交邊論箱文奉的這復(fù)頭印陜件葵和束電虹子橋版溝。宏本值人洋允習(xí)許箭論殿文碼（額設(shè)已計(jì)拳）癥被烏查壁閱誠(chéng)和煌借塌閱受；族學(xué)衛(wèi)校樣可烘以尊公醫(yī)布飛本貧學(xué)葛位誤論報(bào)文書（鉗設(shè)賣計(jì)讓）鉗的必全購(gòu)部戒或陽(yáng)部鈔分引內(nèi)趁容芳并然將的有堤關(guān)厭內(nèi)妻容儀編痛入取有鑰關(guān)肥數(shù)挨據(jù)桃?guī)煺撨M(jìn)府行燙檢饞索癢，敘可豐以陵采埋用量影飾印怪、喜縮凈印龍或曠其芬它雨復(fù)煮制責(zé)手蚊段董保反存鑰和刊匯慘編腰本踐學(xué)墳位喊論勤文三。令保治密躺論剃文醒待收解盡密驢后沉適巷用旨本罰聲衣明尿。悶學(xué)玩位撕論循文禾（擺設(shè)描計(jì)袍）俱作程者眠簽礦名蟲(chóng)：垃先幣瓦去影幻絕晚濁暫凍怪脾騾勸器厘指羽導(dǎo)腥教種師朵簽順名鹽：矩2宰0帝1么7貝年到室0絲6拉月悟所1斗5顛日租論賺文躍題泥目撿：乞我翅國(guó)屆旅搶游屢地枯產(chǎn)拌開(kāi)懂發(fā)伴模店式味探酒討哭—說(shuō)—轉(zhuǎn)以隔價(jià)碼值總鏈勸理廁論山為鴉視泥角婚專漸隔批禿機(jī)業(yè)吸：業(yè)旅茂游永管器理欠學(xué)軌芽俊姜赤生勵(lì)：睛猛啊尚遮駛柿御功拾預(yù)架累所畝船額小葛食艦玻簽慰名宜：殲指筐導(dǎo)法教程師學(xué)：謀奏予晨鬧斯閘轎林她旋爐喊皇膝霜困姓桶簽惡名托：腫摘泰要閣2悉0篇1栗4捆年摟中蒸國(guó)桐住否宅剃房山地老產(chǎn)描遇示冷屑，規(guī)而查作伴為武旅堆游據(jù)業(yè)吊和探房附地禁產(chǎn)嬌業(yè)盜兩民大奔高肥度紡關(guān)趴聯(lián)都產(chǎn)叢業(yè)正結(jié)惰合休發(fā)染展尼的飽產(chǎn)價(jià)物仇，懲旅艦游躬地逐產(chǎn)額成斷為謙國(guó)參民朗經(jīng)氏濟(jì)眨新豬的雹增辱長(zhǎng)絞點(diǎn)吉。擴(kuò)伴掀隨舟著天人航們巴生竹活膠水籠平遞的鏈提亭升液，托休紡閑廚度怖假勇的族生吩活孤方霞式殲已粱經(jīng)存逐慰步挖為輕世讓人快所漸接睛受果，譽(yù)這燙為屆旅產(chǎn)游都地曬產(chǎn)怠快暗速氏發(fā)恭展戒提畜供膨了育消出費(fèi)獎(jiǎng)前莫提鄉(xiāng)，稱保研證歌旅藝游棒地讓產(chǎn)轟在桌中把國(guó)債的車發(fā)理展評(píng)和墓成革熟復(fù)。曲國(guó)極務(wù)童院垂的終文朵件如在殺談巷到趨住歐宅吩房猛地盡產(chǎn)刊時(shí)順多逼次桃強(qiáng)喚調(diào)者了編消風(fēng)費(fèi)腥，吧這說(shuō)也巾刺插激隨著仍資侮本妻逃姻離新住累宅較房多地門產(chǎn)制，峰轉(zhuǎn)扮向椒旅趁游滅地屑產(chǎn)典等意領(lǐng)唉域爆。偵然石而齊目站前怕旅廁游纖地?cái)喈a(chǎn)沿開(kāi)遍發(fā)痕理手論周研避究旗方叛向垮十瞇分嚇狹枝窄軍，型實(shí)起踐膛上花剛女剛襪起火步悲，即拓乎寬冶對(duì)父旅件游斷地膨產(chǎn)藝開(kāi)逼發(fā)但的仁研爪究惠面積具株有英重焰要束的革理艇論碑和薯現(xiàn)茶實(shí)莊意燭義喬。圣論鳳文紅從始房陶地乳產(chǎn)吵價(jià)首值井鏈陜的正理雹論艦出終發(fā)屠，備分波別傳提擁出擦了妻土院地臭加企資潤(rùn)本蘿導(dǎo)欠向忌，坦服拐務(wù)疫加斬運(yùn)暮營(yíng)棉導(dǎo)各向庸，房創(chuàng)陰意定導(dǎo)帖向尤，有金后融壽導(dǎo)皇向鐘的算四侮種圾模州式牢，薪著叛重艷分賽析懷各逼種俯模爹式仗的淡主狀要家特池點(diǎn)逢及匪案明例陡，豪文錯(cuò)章挨強(qiáng)常調(diào)樸旅登游既地溝產(chǎn)褲開(kāi)注發(fā)雄細(xì)忘分辜的晶價(jià)蓮值凝，膽強(qiáng)網(wǎng)調(diào)模不角同析企寫業(yè)筍做顫自溜己語(yǔ)擅壇長(zhǎng)恥的建事億。笑希宏望喜論啄文初的匙研向究遺能擴(kuò)夠政對(duì)憤我狀國(guó)府旅炊游笑地?zé)挳a(chǎn)槳更蝶健搬康叮有異序吵的墓發(fā)芝展估提蒼供橋一淋定追借帳鑒快。業(yè)[隙關(guān)歸鍵蝦詞具]弱旅漆游揀地餡產(chǎn)憐；萬(wàn)價(jià)麻值叼鏈系；竟開(kāi)壤發(fā)竹模期式績(jī)[帆論棋文點(diǎn)類茶型性]土應(yīng)似用窩型渠T功i捏t撲l芒e驢:魄T揪o常u富r惜i額s場(chǎng)m腿趟r捉e謎a梯l壯揉e借s賞t宮a堪t婆e部抄d熱e茄v獄e笑l沫o瘦p織m廚e獎(jiǎng)n值t鏟腐m溫o己d藥e障訂i捎n雅魯o晝u蘭r單墳c續(xù)o禿u谷n碎t洪r株y守落t以o同騾e芽x特p糧l拖o績(jī)r(jià)橫e趙,勿贈(zèng)i鏡n柏駛t仍h咳e抱耳p暴e前r常s岸p親e結(jié)c考t狡i欲v夢(mèng)e采蘆o珠f套著v忽a返l巴u滴e杠妄c類h揀a逆i截n息箱t棗h角e澡o篇r聽(tīng)y潤(rùn)M德a努j意o載r反:踩T麗o悟u旱r愧i加s急m銷僅M妄a杯n叛a(bǔ)世g蛇e蟲(chóng)m魂e莖n紹t分N費(fèi)a抱m城e問(wèn):勿S啞i尋g堵n將a濱t煩u駱r銳e斯:滔S委u異p稈e芝r緞v修i前s記o遙r浮:探S豪i翅g招n熊a算t騾u盈r詳e盾:示A升b敵s帖t襪r終a路c食t侄I貸n奇憲2條0少1陣4摩,盡該C繩h驢i塵n慨e努s哀e槐鑰r擁e梳s先i莖d走e握n穴t筐i志a狗l敬旅r球e羞a景l(fā)懇詢e惹s蹄t看a輔t嬌e獻(xiàn)冰f銅a脈l殲l驅(qū)e朋n適網(wǎng)o死f攀f滑.煙附W樸h掌i卵l押e互器t栗o巴u光r嫁i膀s干m俯炮r蘋e柿a浴l攤擁e融s虧t冶a亞t鉤e叢成b廚e稅c巷o蠟m陡e鉛s粉視a她慘n兩e脆w頃云g逆r槐o柱w割t籍h直掙p多o陳i恩n以t扁括o識(shí)f船其n扁a獅t增i徑o蠢n矛a顆l哭深e魄c茅o正n睜o高m書y犁單f塔o鄰r悉乘t弱o霸u(píng)仍r度i惑s膜m使叛a(bǔ)君n渾d糖罰r群e朋a靈l碼懼e暫s遇t速a本t狠e嚷佩i僻n稿d極u贈(zèng)s核t謝r糖y凍遠(yuǎn)h求i豪g毯h究l再y殖聚r狹e陶l(shuí)但a穩(wěn)t患e巨d襪霧i手n遲d噸u深s神t瘦r粥y峰短c枝o煩m撿b褲i錦n奸e柔d厘萌w將i鹽t秀h板畜t耀h濃e礦施d榜e母v鎖e崖l租o渾p北m蒜e棚n券t括糊o悉f銷守t團(tuán)h熄e芒招p私r互o辱d的u減c建t部.觀撒W意i另t烘h講饒p悔e涉o晴p暴l免e期'粱s包蔽l殖i端f盡e遼優(yōu)l摟e觀v材e貓l羞脫o攤f充捕a摧s騎c懶e肥n項(xiàng)s沖i援o哲n板,疼旦l辭e蓮i忽s征u被r煮e憶邊l批i伐f沈e秋炕s屯t站y老l祥e宵鞠h羨a烈s穿材b汗e莖e滴n誘蝶g走r朽a聰d扭u基a彎l講l寶y垃濾a狐c(diǎn)胳c怠e巷p盒t喝e犯d甩裳b精y劑狐t濫h閣e驕撥w較o平r瓣l笛d床丑.卷T租h泰i漂s黎腫p栗r拉e毅r升e急q匪u關(guān)i襖s乓i興t倚e芹濱f秤o嚼r鞋起r蔥a巧p碧i犧d況富d休e南v愧e鴉l撿o爭(zhēng)p移m疼e雨n歷t三啄o釀f簽糊t創(chuàng)o熟u駐r創(chuàng)i賊s奏m村薦r姻e淘a餓l恐披e紅s這t贏a腫t識(shí)e里摸c巾o授n活s倚u符m綠p徒t緣i絹o棟n昂腦a迷n煌d壁e壟n漠s躁u都r兄e凡歪t(yī)聞h虧e設(shè)腿t蝦o住u諷r野i棟s擊m屋澤r礙e先a驢l英殺e產(chǎn)s疤t助a截t業(yè)e婆蠻i臨n鎖殘C哄h梢i謝n呢a掌'近s鄙愧d疏e蕉v稠e騾l當(dāng)o叢p配m活e穴n柏t耀瞇a革n街d顧富m精a蛾t飲u枝r詠i嫂t尖y聯(lián).居河T沃h補(bǔ)e翼傘d千o泡c鹽u喚m在e算n乞t矛s凈瘡o足f掛頓t慰h呀e蘆鄙s頸t燥a滑t澆e喘陷c拴o赴u凝n跨c解i允l突秧r游e顛p雪e姐a時(shí)t瘦e擁d莫l橋y通背e堵m蕉p葡h帽a就s習(xí)i諒z咳e鞋d濫西t僻h鑒e幫浙c很o籮n鏟s獨(dú)u掀m桃p且t點(diǎn)i木o盯n屆贏w暮h鏟e番n家考i跑t炕勵(lì)c拉a聰m乖e萄腫t恐o拳倦r號(hào)e獻(xiàn)s扯i圾d房e乓n料t嚇i步a啦l映睡r遭e迎a脫l朵瘋e法s噸t權(quán)a起t懶e鐮.亦瓣T搏h短i則s丙HYPERLINK"app:ds:stimulate"醉s折t伏i相m嚼u渠l宿a怖t翠e享s份裕c飽a部p發(fā)i籃t放a儀l存主f挎l瓶e啊d鹿汁t倒h裝e透爹r撲e稅s坦i缸d恒e矮n循t繭i龜a個(gè)l沿闊r敵e向a勺l激村e(cuò)守s智t鉆a鋪t雙e襪芝a資n氧d滋手t犧u象r口n年真t藝o訓(xùn)爐t當(dāng)o軋u框r茶i得s植m威屠r低e剪a風(fēng)l嘩站e歐s曾t般a凝t陣e酒,名赤a厘n艷d寺杯o穿t李h減e塔r剝趕f窄i料e澇l擇d末s答.確鑄B相u麗t錦夏T馳o貓u雜r晉i謙s咸m摟臘r肉e控a謊l戶盼e邁s劑t堅(jiān)a迷t來(lái)e副疲d填e撞v朝e涂l志o講p窮m放e幅n軟t枕膜t刪h旗e睜o度r換y節(jié)顯r艱e泄s閣e度a擋r遲c暗h瘡明d扯i礎(chǔ)r先e晶c似t喬i迷o璃n困滲i澇s拔腹v次e妻r(nóng)誼y權(quán)訂n饅a翼r貸r造o焰w描內(nèi)n槐o最w彼.蒜歷A卷n歇d胞并p耽r帆a馬c戰(zhàn)t戴i級(jí)c籮e媽樸j泊u惕s脈t良媽s灘t佩a削r堂t慚e太d室.輝粒I旨t近帆i呼s蕩出i的m偉p單o就r米t舍a聽(tīng)n今t晃蛋t描h刃e毛o炕r捆e塌t遲i亡c遷a湖l懂淺a柔n凍d柜乖r鎮(zhèn)e刻a巧l世i獸s籌t撕i連c濁糕s罷i剩g努n昌i盜f奮i跪c伶a支n幟c璃e寇畢t殲h林a腿t圍凈b些r靜o列a巾d癥e怎n族霜t忽h貴e習(xí)啄s命t撤u喬d銀y瓜衰o福f鄭杠t拖o武u梅r判i餐s蓬m救膚r相e祝a續(xù)l套坡e興s職t夢(mèng)a票t掙e壞蛋d糊e襪v軍e踏l縱o松p揭m革e叛n梯t錫.海I惰n欲恨t監(jiān)h焰i懸s只常p竿a震p尺e調(diào)r贈(zèng),女償s袋t圓a殲r雄t哀i綁n殲g踩蓄f誓r前o糟m尺絞t諷h述e餃抄t竟h特e今o辟r證y腐鑰o箭f插躁v鍬a類l匯u咳e尿享c范h競(jìng)a概i壇n句魚(yú)o揮f煮掙r騰e款a尋l兇顯e秒s蛾t桐a裁t柿e拔.召丹I困匯p干u積t聰探f夠o努r黑w窮a并r匯d水掏C折a處p穗i孫t鼻a延l踏宮a牛n缸d撿偷l授a海n渣d疊散d哪i保r刮e披c叮t綱i央v樣e貨,裹炒S駝e帽r推v健i設(shè)c冰e澆房a描n兩d喘秤o誕p換e州r縱a救t濟(jì)i玉n家g累勵(lì)d印i碰r彩e勞c楚t惜i彎v調(diào)e織,豬煮I依d母e殼a蛛s角亂d婆i環(huán)r憲e曲c睬t些i塊v黨e安,尊猾f寄i叉n它a常n敬c眉e五哪d韻i某r鍬e粥c墨t裝i議v朱e滋.飛搭N已o奪巷l嬌e兆s嶺s鑰殖a考d齒v俯a驗(yàn)n逼c較e冒d竿.室鋸I鐵享t辭h還i精n盤k剩榴a繡巨l旗o攀t常屬o凍f邀孤t層h困e驕辮v紙a負(fù)l奏u佛e詢傾o但f窩差t糟o繩u半r塘i域s補(bǔ)m淋政r奏e票a圣l休娘e窄s把t肢a搜t還e漂頌d式e砍v每e閱l粘o懷p黃m愛(ài)e堵n侍t肅算s平e賢g菊m件e所n映t只,走峰a語(yǔ)n綠d敘紀(jì)E夠n晌t榆e幻r撕p悲r長(zhǎng)i汗s蔑e跟s捷蜻i咳n蘋款t狹h輪e霞奸n纖e拍w舅言s送i溝t蘋u統(tǒng)a床t圾i客o耀n團(tuán),衣樸d可o憶好w鏡h袍a鹽t航郵y稼o胸u搶揮a圈r手e巖述g嗎o宣o墻d培莖a蛛t浪.[Keywords]Tourismrealestate；valuechain；developmentmode[Typeofthesis]ApplicationType目錄HYPERLINK\l"_Toc422214968"1緒論-1-HYPERLINK\l"_Toc422214969"1.1研究背景-1-HYPERLINK\l"_Toc422214970"1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀-2-HYPERLINK\l"_Toc422214971"1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀-2-HYPERLINK\l"_Toc422214972"1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀-2-HYPERLINK\l"_Toc422214973"1.3研究目的及研究意義-5-HYPERLINK\l"_Toc422214974"1.4研究方法-6-HYPERLINK\l"_Toc422214975"2相關(guān)理論概述-6-HYPERLINK\l"_Toc422214976"2.1旅游地產(chǎn)概念-6-HYPERLINK\l"_Toc422214977"2.2價(jià)值鏈理論-7-HYPERLINK\l"_Toc422214978"2.2.1價(jià)值鏈理論發(fā)展-7-HYPERLINK\l"_Toc422214979"2.2.2房地產(chǎn)價(jià)值鏈理論-7-HYPERLINK\l"_Toc422214980"3我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析-8-HYPERLINK\l"_Toc422214981"3.1土地和資本導(dǎo)向模式-10-HYPERLINK\l"_Toc422214982"3.1.1主要特點(diǎn)-10-HYPERLINK\l"_Toc422214983"3.1.2案例分析-11-HYPERLINK\l"_Toc422214984"3.2運(yùn)營(yíng)和服務(wù)導(dǎo)向模式-14-HYPERLINK\l"_Toc422214985"3.2.1主要特點(diǎn)-14-HYPERLINK\l"_Toc422214986"3.2.2案例分析-14-HYPERLINK\l"_Toc422214987"3.3創(chuàng)意導(dǎo)向模式-15-HYPERLINK\l"_Toc422214988"3.3.1主要特點(diǎn)-15-HYPERLINK\l"_Toc422214989"3.3.2案例分析-15-HYPERLINK\l"_Toc422214990"3.4金融導(dǎo)向模式-17-HYPERLINK\l"_Toc422214991"3.4.1香港模式簡(jiǎn)介-17-HYPERLINK\l"_Toc422214992"3.4.2美國(guó)模式簡(jiǎn)介-18-HYPERLINK\l"_Toc422214993"3.4.3我國(guó)旅游地產(chǎn)推動(dòng)因素分析-20-HYPERLINK\l"_Toc422214994"3.5小結(jié)-21-HYPERLINK\l"_Toc422214995"4結(jié)論-21-HYPERLINK\l"_Toc422214996"參考文獻(xiàn)-22-HYPERLINK\l"_Toc422214997"致謝-24-1-1緒論1.1研究背景2014，對(duì)旅游地產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都是特殊的一年。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)都快速回落，似乎所有人都相信房?jī)r(jià)會(huì)從此降下來(lái)了。各大地產(chǎn)商都在收縮戰(zhàn)略，特別是收縮二三線城市的布局，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線大城市。直到下半年，各地的限購(gòu)措施的取消，從數(shù)據(jù)上看房地產(chǎn)業(yè)似乎有些回暖。萬(wàn)科總裁郁亮的一句話廣為流傳，那就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由“黃金時(shí)代”進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。做為一個(gè)學(xué)生，一個(gè)現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的看客，一個(gè)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的利益相關(guān)者，我的心里也是想了很多很多。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)和每個(gè)人息息相關(guān)的行業(yè)。但是作為旅游管理專業(yè)的本科生，沒(méi)有接受學(xué)校旅游地產(chǎn)這門課程的專業(yè)學(xué)習(xí)，我認(rèn)為是很遺憾的。所以我的畢業(yè)論文就想到了寫旅游地產(chǎn)。旅游業(yè)被認(rèn)為是一個(gè)永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，我們?cè)诟鞣N報(bào)道，會(huì)議，報(bào)告，領(lǐng)導(dǎo)講話都能看到對(duì)旅游業(yè)的贊美之詞。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的催化劑，永遠(yuǎn)的綠色產(chǎn)業(yè)等等。下面列出給出一組來(lái)自中國(guó)旅游研究院的報(bào)告數(shù)據(jù)，報(bào)告是在2014年12月13日發(fā)布的，公布的內(nèi)容是2013年的。報(bào)告顯示：2013年我國(guó)出境游9819萬(wàn)人次，消費(fèi)總額是5582億元，人數(shù)和消費(fèi)總額都是全球第一；入境旅游接待人次和收入一同排列全球第四，變成世界第四大入境旅游目的地；國(guó)內(nèi)旅游總消費(fèi)26276.1億元，同比增長(zhǎng)15.72％，是全球最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)國(guó)。另外，旅游業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，吸收外資，提供就業(yè)崗位方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年我國(guó)有6400萬(wàn)人從事或旅游業(yè)或旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)；旅游業(yè)吸收國(guó)內(nèi)外投資1170億美元；我國(guó)旅游業(yè)直接或者間接創(chuàng)造的國(guó)民生產(chǎn)總值為8501億美元。很明顯，旅游業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)不可小覷。而伴隨著旅游業(yè)的文化產(chǎn)業(yè)等所帶來(lái)的社會(huì)效益更是無(wú)法用經(jīng)濟(jì)衡量的。從2006年開(kāi)始，我國(guó)的旅游業(yè)已經(jīng)開(kāi)始和房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始結(jié)合。特別是每當(dāng)房地產(chǎn)遇冷的時(shí)候人們自然會(huì)更多關(guān)注旅游地產(chǎn)。那么，在大家普遍對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持悲觀態(tài)度的情況下討論旅游地產(chǎn)就變的十分的重要了。在政府提出金融改革時(shí)，旅游地產(chǎn)的金融會(huì)有什么變化，旅游地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的變化就更值得探討。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀事實(shí)上，旅游地產(chǎn)是我國(guó)特有的一種模式。在大多數(shù)人眼中，旅游地產(chǎn)應(yīng)該是一種旅游導(dǎo)向的大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)。這個(gè)在國(guó)外很難找到相同的表述。查閱資料后，只是發(fā)現(xiàn)了一些類似的表述。比如：休閑房地產(chǎn)，休閑不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)酒店等等之類的。從歷史的角度來(lái)說(shuō)中世紀(jì)歐洲貴族的度假城堡可能就是最早的旅游地產(chǎn)。所以，討論分時(shí)度假是最有意義的。首先是對(duì)分時(shí)度假市場(chǎng)的研究。從法律的角度來(lái)說(shuō)，美國(guó)第一份約束分時(shí)度假市場(chǎng)的法律是1983年佛羅里達(dá)州出臺(tái)了分時(shí)度假法案，從此開(kāi)發(fā)商的行為被有力的規(guī)范，人們對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的整體印象也從此改善。一份來(lái)自RCI下屬的RagatzAssociate將全世界的分時(shí)度假市場(chǎng)按照地理位置研究后認(rèn)為：美歐是分時(shí)度假的主導(dǎo)，拉丁美洲比美歐差些，特別要提出的是亞洲的分時(shí)度假增長(zhǎng)最快。PeterClever在研究德國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資旅游業(yè)后認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)加大對(duì)旅游業(yè)的投資，這是消費(fèi)者需求變化趨勢(shì)和人類文明發(fā)展的必然結(jié)果。然后是對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的研究。這個(gè)當(dāng)然就包括產(chǎn)品的調(diào)研、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、管理、銷售等等。度假村的管理和項(xiàng)目的資本運(yùn)營(yíng)是國(guó)外研究中最早關(guān)注的內(nèi)容。Philips在充分的對(duì)度假村研究后，特別指出了娛樂(lè)設(shè)施在項(xiàng)目中占有重要的地位。SarahRezak認(rèn)為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵是定價(jià)，所以應(yīng)當(dāng)對(duì)分時(shí)度假項(xiàng)目周邊發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行研究。房產(chǎn)俱樂(lè)部最早是WallaceHobson提出的有效的出售方式。還有許多研究人員認(rèn)為建立分時(shí)度假的品牌十分重要。最后是對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售模式的研究。Hickman通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)偏好研究幫助開(kāi)發(fā)商精確的設(shè)計(jì)娛樂(lè)設(shè)施。RIC通過(guò)分析認(rèn)為，市場(chǎng)上大家決定是否購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)物業(yè)質(zhì)量和安全性是重要的因素。分時(shí)度假產(chǎn)品最吸引消費(fèi)者的地方是產(chǎn)品的靈活性和經(jīng)濟(jì)性。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始于20世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)為了處理由于房地產(chǎn)泡沫積壓的空置房，爛尾樓而將其改造為各類旅游休閑的場(chǎng)所，旅游房地產(chǎn)由此開(kāi)始。時(shí)下我國(guó)對(duì)旅游地產(chǎn)的界定還不統(tǒng)一，比較流行的觀點(diǎn)認(rèn)為：旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)投資，開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷模式，開(kāi)發(fā)的全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游的功能。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要有以下五類：一，以提供第一居所為主要目的的景區(qū)開(kāi)發(fā)。這包括直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)住宅景區(qū)，在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅，與旅游景觀開(kāi)發(fā)合而為一的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。二，以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這包括產(chǎn)權(quán)酒店，時(shí)權(quán)酒店，時(shí)值度假酒店，養(yǎng)老酒店，高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)附近開(kāi)發(fā)的運(yùn)動(dòng)度假別墅。三，以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒店。四，與旅游相關(guān)的寫字樓開(kāi)發(fā)。五，以大盤形勢(shì)出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在我校圖書館使用任意詞檢索旅游地產(chǎn)，共出現(xiàn)六條結(jié)果。分別是：表1-1我校圖書館有關(guān)旅游地產(chǎn)書籍書名作者出版社主要內(nèi)容《旅游地產(chǎn)案例研究》陳戎主編上海交通大學(xué)出版社這本書從開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，贏利模式，開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等十個(gè)因素分析了三亞，西安曲江，昆山巴城等八地的旅游地產(chǎn)。《誰(shuí)的地產(chǎn)被旅游照亮：中國(guó)旅游地產(chǎn)十大模式分析》盛永利，楊小蘭，趙永忠等主編化學(xué)工業(yè)出版社該書以大量實(shí)戰(zhàn)案例為主要內(nèi)容，詳細(xì)剖析了中國(guó)旅游地產(chǎn)5A級(jí)景區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、歷史文化遺產(chǎn)、溫泉、主題商業(yè)、濱水、文化創(chuàng)意、宗教文化、高爾夫、主題公園十大驅(qū)動(dòng)模式?！禩OLD模式：引爆中國(guó)旅游地產(chǎn)》楊小蘭、盛永利、劉君主編北京大學(xué)出版社，中國(guó)林業(yè)出版社TOLD模式——旅游導(dǎo)向型土地綜合開(kāi)發(fā)。這本書內(nèi)容就是“TOLD國(guó)際高峰論壇”的會(huì)議精華，集合了朱中一，丁祖昱，吳必虎等業(yè)界、學(xué)界多位重量級(jí)人物的全新觀點(diǎn)。書中大量的介紹了寧波森林博覽城，無(wú)錫靈山大佛等案例?！吨袊?guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告：2012—1023》中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)和EJU易居主編中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版該書對(duì)我國(guó)2012年旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征，市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行了分析。并對(duì)常見(jiàn)的旅游地產(chǎn)類型發(fā)展規(guī)律進(jìn)行了梳理。該書年度數(shù)據(jù)、項(xiàng)目參數(shù)、企業(yè)參數(shù)是根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)、市場(chǎng)調(diào)查以及相關(guān)二手?jǐn)?shù)據(jù)等獲得數(shù)據(jù)分析得來(lái)?！冻墙缦В糜蔚禺a(chǎn)》陳勁松主編機(jī)械工業(yè)出版社作者從城市平面擴(kuò)張的角度分析了旅游地產(chǎn)案例《城界消失，旅游地產(chǎn)，第二版》周小華主編機(jī)械工業(yè)出版社作者在都市融合和城界消失的背景下提出了旅游市場(chǎng)細(xì)分、旅游與城市結(jié)合、旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品細(xì)分等趨勢(shì)，并附有案例。在萬(wàn)方數(shù)據(jù)庫(kù)中輸入“旅游地產(chǎn)”進(jìn)行搜索，共找到3631篇論文。其中，近一年的有448篇，近三年的有1414篇，近五年的有2167篇。很明顯，有關(guān)旅游地產(chǎn)的研究是很熱的。在我國(guó)旅游地產(chǎn)這一概念最早是出現(xiàn)90年代中后期。2001年在海南舉辦的中國(guó)第一屆房地產(chǎn)博覽會(huì)及旅游地產(chǎn)發(fā)展論壇，旅游地產(chǎn)這一概念才正式被專家提出，因此旅游地產(chǎn)在我國(guó)還處于發(fā)展的初級(jí)階段。近幾年旅游地產(chǎn)在中國(guó)蓬勃發(fā)展，旅游、經(jīng)濟(jì)管理、地理、城市規(guī)劃等不同專業(yè)的研究學(xué)者從不同角度對(duì)旅游地產(chǎn)進(jìn)行研究?？蓺w納為以下幾個(gè)方面：經(jīng)營(yíng)管理研究概念研究開(kāi)發(fā)對(duì)策研究經(jīng)營(yíng)管理研究概念研究開(kāi)發(fā)對(duì)策研究開(kāi)發(fā)模式研究旅游地產(chǎn)類型研究圖1-1研究旅游地產(chǎn)的五大方向需要特別說(shuō)明的是馬勇和王洪坤在2011年基于價(jià)值鏈對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)投資策略的研究。文章從資產(chǎn)價(jià)值鏈，功能價(jià)值鏈品牌價(jià)值鏈，文化價(jià)值鏈，情感價(jià)值鏈五個(gè)方面來(lái)論述?？傊瑖?guó)內(nèi)的研究現(xiàn)在大量的在具體分析某個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)。而從產(chǎn)業(yè)鏈上分析旅游地產(chǎn)的研究現(xiàn)在是沒(méi)有。文章的意義就在通過(guò)歸類的方法，研究某一類旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 1.3研究目的及研究意義目前的旅游地產(chǎn)研究幾乎都是對(duì)具體旅游地產(chǎn)建設(shè)時(shí)項(xiàng)目建設(shè)前，建設(shè)中，建設(shè)后項(xiàng)目運(yùn)行如何進(jìn)行研究的。TOLD——旅游導(dǎo)向型土地開(kāi)發(fā)模式，這是大多數(shù)人心中旅游地產(chǎn)的的一個(gè)總體印象。還有CTC——?jiǎng)?chuàng)意旅游綜合體理論。這個(gè)方面也有學(xué)者在研究，但是研究的人數(shù)和研究的成果都是很少的。從美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈理論來(lái)研究旅游地產(chǎn)的公開(kāi)發(fā)表文章現(xiàn)在是沒(méi)有，從金融的角度研究旅游地產(chǎn)的文章公開(kāi)發(fā)表的也沒(méi)有。需要說(shuō)明的是近期有許多從金融角度來(lái)談房地產(chǎn)的文章，當(dāng)然，這里是指的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。在學(xué)術(shù)上，從價(jià)值鏈的角度來(lái)說(shuō)旅游地產(chǎn)，是一種從基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)旅游地產(chǎn)，是對(duì)旅游地產(chǎn)理論研究的一個(gè)補(bǔ)充。在現(xiàn)實(shí)中，是對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)回顧，更是對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)的未來(lái)的一個(gè)展望。通過(guò)價(jià)值鏈細(xì)分的方式研究我國(guó)旅游地產(chǎn)，是在產(chǎn)業(yè)細(xì)分，特別是即將開(kāi)始的金融改革時(shí)，對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一種分析。1.4研究方法論文主要采用了文獻(xiàn)分析法和個(gè)案研究法。在文獻(xiàn)分析法中，論文通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)值鏈細(xì)分分析中國(guó)房地產(chǎn)。文獻(xiàn)搜集的難點(diǎn)主要集中在了以金融為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。文章總結(jié)出了資本與土地導(dǎo)向模式，運(yùn)營(yíng)與服務(wù)導(dǎo)向模式，創(chuàng)意導(dǎo)向模式，金融導(dǎo)向模式的特點(diǎn)。運(yùn)用個(gè)案研究法對(duì)多家企業(yè)，從去年到今年長(zhǎng)時(shí)間連續(xù)關(guān)注。特別是對(duì)我國(guó)金融改革對(duì)旅游地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)影響的關(guān)注。最后展現(xiàn)出了突出案例的論文研究。2相關(guān)理論概述2.1旅游地產(chǎn)概念近年來(lái)，無(wú)論在實(shí)業(yè)界還是在學(xué)術(shù)界，“旅游地產(chǎn)”這一概念都受到越來(lái)越多的關(guān)注。然而對(duì)于“旅游地產(chǎn)”這一概念的基本內(nèi)涵，業(yè)界與學(xué)術(shù)界并沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。寬泛的定義認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是與旅游相關(guān)的各類房地產(chǎn)的總稱。在這類定義中，被引用最多的是宋丁(2003)對(duì)于旅游地產(chǎn)的定義，他認(rèn)為“旅游地產(chǎn)是在特定的土地上開(kāi)發(fā)的、與某一類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項(xiàng)目?！本唧w包括旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等四類。旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)等直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間。嚴(yán)格的定義模式部分學(xué)者強(qiáng)調(diào)旅游地產(chǎn)的度假休閑功能。其中最具代表性的是沈飛(2001)對(duì)于旅游地產(chǎn)的定義。他認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指依托周邊豐富旅游資源(包括自然和人文旅游資源)，借助旅游度假為目的的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式，以求全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游功能而開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。祝嘩(2005)的定義與之相似，他認(rèn)為旅游地產(chǎn)是以旅游景觀為依托，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為經(jīng)營(yíng)手段，具有旅游、休閑、度假功能的旅游產(chǎn)品和物業(yè)形態(tài)。胡浩(2006)認(rèn)為旅游地產(chǎn)是全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能的房地產(chǎn)。還有部分學(xué)者將旅游地產(chǎn)限定于居住類物業(yè)。樊志勇(2003)認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。林峰(2005)認(rèn)為旅游地產(chǎn)主要是作為第二居所或第三居所的住宅、產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假酒店。川黃亮和李剛(2011)認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)的本質(zhì)是以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng)模式，是以其所在區(qū)域的旅游功能開(kāi)發(fā)為依托，并期望獲得物業(yè)的增值，最終用于銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目。我認(rèn)為旅游導(dǎo)向型土地綜合開(kāi)發(fā)（TOLD）是對(duì)旅游地產(chǎn)的最好詮釋，也是目前大部分人心中對(duì)旅游地產(chǎn)的定義。2.2價(jià)值鏈理論2.2.1價(jià)值鏈理論發(fā)展1985年美國(guó)哈弗商學(xué)院教授邁克爾波特提出一種分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的工具，叫做價(jià)值鏈分析法。這種方法是為了尋找企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在，而運(yùn)用系統(tǒng)性方法來(lái)研究企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)以及它們之間的相互關(guān)系。價(jià)值鏈的基本思想是：在企業(yè)的增值活動(dòng)中，通過(guò)區(qū)分經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的獨(dú)立性，可以將企業(yè)的增值活動(dòng)分解為既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系的價(jià)值過(guò)程，這些價(jià)值過(guò)程組合在一起形成一個(gè)特別的價(jià)值鏈。因?yàn)閮r(jià)值過(guò)程的組合不同，各個(gè)企業(yè)價(jià)值鏈也不同。彼得·海恩斯給價(jià)值鏈全新的定義：集成價(jià)值物資的運(yùn)輸線。與邁克爾波特教授提出的價(jià)值鏈相比，海恩斯教授把利潤(rùn)作為副產(chǎn)品，把顧客對(duì)產(chǎn)品的需求作為價(jià)值鏈的終點(diǎn)。邁克爾波特教授將實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)作為目標(biāo)。2.2.2房地產(chǎn)價(jià)值鏈理論在國(guó)際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈組合已經(jīng)有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，目前商品房開(kāi)發(fā)主要有兩種模式“香港模式”和“美國(guó)模式”。香港模式下的開(kāi)發(fā)商是“全能型”的，融資、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷和資產(chǎn)管理等都是公司業(yè)務(wù)范圍。這種經(jīng)營(yíng)模式的利潤(rùn)中心或價(jià)值鏈重要環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的“制造和加工”，靠的是成本競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)品質(zhì)，加快流通速度，大規(guī)模經(jīng)營(yíng)。香港模式一個(gè)最典型的特征，就是以銀行貸款為主要融資手段進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作。毫無(wú)疑問(wèn)，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)層面而言，中國(guó)現(xiàn)行的主流開(kāi)發(fā)模式仍舊是“香港模式”。另外一種就是“美國(guó)模式”，核心就兩條：一是高度的專業(yè)化細(xì)分，企業(yè)更專注于整個(gè)價(jià)值鏈過(guò)程中某個(gè)發(fā)展階段；二是發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)，促使價(jià)值鏈每一階段的籌融資安排多樣化和資金快速的流動(dòng)性，保證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)整體風(fēng)險(xiǎn)分散化?！跋愀勰Ｊ健敝匾暣笠?guī)模的土地儲(chǔ)備以及資金籌備，公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)依賴于成本競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品品質(zhì)、資金快速流轉(zhuǎn)和大規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。而在“美國(guó)模式”下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從一個(gè)實(shí)物概念變成了金融概念，可以實(shí)現(xiàn)多重運(yùn)作，公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)更加依賴單個(gè)項(xiàng)目的資本回報(bào)率而不是規(guī)模效益。在該模式下，公司的經(jīng)營(yíng)模式更加相對(duì)成熟，各公司專注于自己不同的分工領(lǐng)域，因此公司利潤(rùn)將更加穩(wěn)定，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。做土地整理的就做土地整理，做建筑的就做建筑，做銷售的就做銷售。隨著我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)環(huán)境以及企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等一系列的變化調(diào)整，“香港模式”日漸表現(xiàn)出來(lái)它的缺點(diǎn)和不足，“美國(guó)模式”開(kāi)始逐漸受到推崇和效仿。一個(gè)顯見(jiàn)的事例是，目前在中國(guó)房地產(chǎn)界隱約可見(jiàn)各種“美國(guó)模式”的初學(xué)者。很多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始學(xué)習(xí)“美國(guó)模式”的前半程，比如引入戰(zhàn)略投資概念，陽(yáng)光100，其戰(zhàn)略合作伙伴是兗州煤礦局，泰達(dá)和萬(wàn)通的聯(lián)合同樣是開(kāi)發(fā)模式變遷的結(jié)果。依賴于成本競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品品質(zhì)、資金快速流轉(zhuǎn)和大規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石先生也曾表示，要把萬(wàn)科的銷售外包出去。而在“美國(guó)模式”下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從一個(gè)實(shí)物概念變成了金融概念，可以實(shí)現(xiàn)多重運(yùn)作，公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)更加依賴單個(gè)項(xiàng)目的資本回報(bào)率而不是規(guī)模效益。在該模式下，公司的經(jīng)營(yíng)模式更加相對(duì)成熟，各公司專注于自己不同的分工領(lǐng)域，因此公司利潤(rùn)將更加穩(wěn)定，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。中國(guó)內(nèi)地更像美國(guó)，不像香港。香港寸土寸金，而美國(guó)就和中國(guó)內(nèi)地情況差不多，有城市，也有農(nóng)村。3我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析目前，在我國(guó)旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目中，有大盤也有小盤，如果從價(jià)值鏈的角度來(lái)看，不論規(guī)模，借鑒美國(guó)模式的產(chǎn)業(yè)細(xì)分，開(kāi)發(fā)模式可以劃分成三種類型，分別是土地和資本導(dǎo)向；服務(wù)和運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向；創(chuàng)意導(dǎo)向。同時(shí)考慮未來(lái)的發(fā)展，預(yù)測(cè)以金融為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也將會(huì)出現(xiàn)，下文將逐一分析這四種模式。表3-1我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式模式名稱代表項(xiàng)目企業(yè)特征土地和資本導(dǎo)向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)白山大企業(yè)充分發(fā)揮拿地與融資能力服務(wù)和運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向天沐溫泉長(zhǎng)時(shí)間專注專業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)，以運(yùn)營(yíng)見(jiàn)長(zhǎng)創(chuàng)意導(dǎo)向九寨天堂打破常規(guī)，發(fā)展很好的企業(yè)金融導(dǎo)向國(guó)內(nèi)暫無(wú)案例資本運(yùn)作旅游地產(chǎn)3.1研究過(guò)程概述論文使用文獻(xiàn)分析法和個(gè)案研究法進(jìn)行研究，主要參考了三部分資料：一是新聞、博客；二是書籍和論文，三是視頻資料。新聞博客部分是基礎(chǔ)組織材料，在翻閱大量的文章后，運(yùn)用新聞材料，組織出了這部分。為了追求準(zhǔn)確性與真實(shí)性，我主要采用了人民網(wǎng)，網(wǎng)易等著名媒體，也使用了諸如第一財(cái)經(jīng)等專業(yè)性很強(qiáng)的媒體的文章。論文中所使用的數(shù)據(jù)，本著盡可能求真的態(tài)度，主要引自政府網(wǎng)站。如寫萬(wàn)達(dá)在撫松縣拿地的部分的數(shù)據(jù)主要就是參考了撫松縣政府網(wǎng)。書籍和論文這部分在論文的第一部分已經(jīng)詳細(xì)介紹，主要提供了相關(guān)理論知識(shí)和背景知識(shí)。例如，通過(guò)閱讀吳曉波先生的《激蕩三十年》，我學(xué)習(xí)了一些我國(guó)近些年的經(jīng)濟(jì)史，如1998年房改是為了回籠貨幣就是我在這本書中看到的觀點(diǎn)。當(dāng)然還有個(gè)別大量書籍和文章，由于前文已經(jīng)敘述的原因，這里不再贅述。視頻部分主要是觀看一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的演講，培訓(xùn)，會(huì)議。比如，通過(guò)觀看中坤集團(tuán)黃怒波先生的演講，我對(duì)旅游地產(chǎn)的輪廓更加清晰了；通過(guò)觀看王石先生和馮侖先生的演講，我更深入地了解了我國(guó)房地產(chǎn)和美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。特別是馮侖先生說(shuō)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)當(dāng)更加細(xì)分給我很大啟發(fā)。當(dāng)然，這樣分類也不是絕對(duì)的。我也看過(guò)王石先生的書籍，補(bǔ)充了理論知識(shí)。這樣分類基本上就可以涵蓋我所接觸的資料。視頻幫助我快速了解房地產(chǎn)行業(yè)，書籍幫助我學(xué)習(xí)了大量的理論，新聞提供了大量的素材。我是在閱讀書籍和觀看視頻資料的情況組織了相關(guān)材料，完成了這部分文字。此外，關(guān)于以下文中所涉及案例分析做以說(shuō)明：一般旅游地產(chǎn)案例介紹通常包括：簡(jiǎn)介（包括當(dāng)?shù)氐奈恢?，交通，歷史，人文）；突出的點(diǎn)（我有什么，比如高爾夫球場(chǎng)就會(huì)說(shuō)我的場(chǎng)地多好等等）；發(fā)展模式（發(fā)展目標(biāo)，總體空間結(jié)構(gòu)等等），開(kāi)發(fā)管理方的介紹，而本文力圖從價(jià)值鏈角度突出案例重點(diǎn)和企業(yè)特長(zhǎng)，盡可能避免常規(guī)大量對(duì)項(xiàng)目的描述。3.1土地和資本導(dǎo)向模式3.1.1主要特點(diǎn)以土地和資本導(dǎo)向的企業(yè)往往是一些超大型的房企。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)體量已經(jīng)是超大的了，許多企業(yè)年銷售額已經(jīng)突破千億人民幣。2014年，萬(wàn)科集團(tuán)和綠地集團(tuán)更是超過(guò)了兩千億人民幣。這些超大型房企的核心能力往往體現(xiàn)在工程建設(shè)和融資能力。在我國(guó)特殊的國(guó)情下，一些企業(yè)很容易拿到土地。在這種情況下，就會(huì)有出現(xiàn)稀缺的土地資源在一些企業(yè)那里變的不稀缺。比如，萬(wàn)達(dá)不可能在長(zhǎng)白山的運(yùn)營(yíng)十分出色。因?yàn)槟莻€(gè)項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)的第一個(gè)超大的旅游地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)能做長(zhǎng)白山的項(xiàng)目一定是當(dāng)?shù)叵嘈湃f(wàn)達(dá)的規(guī)模大，企業(yè)資金雄厚。天沐的溫泉服務(wù)好，是因?yàn)殡m然天沐也多次表示要做高爾夫等項(xiàng)目，但看結(jié)果是還是做溫泉，做了十幾年，口碑很好，所以它是運(yùn)營(yíng)與服務(wù)導(dǎo)向。創(chuàng)意是大家都在說(shuō)的一個(gè)事情，但是能做好的很少。目前地產(chǎn)商評(píng)價(jià)好，消費(fèi)者評(píng)價(jià)好的就是鄧?guó)櫟木耪焯谩Ｈ绻叛蹏?guó)外旅游地產(chǎn)，還會(huì)看到金融性不動(dòng)產(chǎn)投資。我國(guó)曾嘗試過(guò)放開(kāi)房地產(chǎn)投資基金，但2008年被叫?！，F(xiàn)在的金融改明確提出了努力構(gòu)建多層次的資本市場(chǎng)。去年12月蘇寧用11家門市做為目標(biāo)資產(chǎn)，作價(jià)43.42億元通過(guò)私募基金將商貿(mào)業(yè)納入證券標(biāo)的。這件事其實(shí)就是一次房地產(chǎn)投資基金的嘗試。近日，萬(wàn)科的一個(gè)項(xiàng)目也在做房地產(chǎn)公募基金。如果這樣下去，我國(guó)也一定會(huì)出現(xiàn)金融導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)企業(yè)。擁有超強(qiáng)拿地能力和融資能力的企業(yè)憑借自己這兩項(xiàng)硬實(shí)力參與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。有的企業(yè)融資能力看似不強(qiáng)，但因?yàn)槌錾哪玫啬芰κ沟觅Y金也不缺；有的企業(yè)因?yàn)閺?qiáng)大的融資能力而深受地方政府喜愛(ài)，變的土地不缺。土地和資本在一些情況下又是可以相互替代的。所以，土地和資本導(dǎo)向的企業(yè)就是充分發(fā)揮自己拿地能力和融資能力的優(yōu)勢(shì)參與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。3.1.2案例分析萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在2010年5月17日，一天時(shí)間就在吉林省撫松縣簽訂了四十二塊土地土地出讓合同。這是一個(gè)被稱為萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)超大的項(xiàng)目，占地18.34平方公里規(guī)劃用地10平方公里，在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了記錄，放眼全國(guó)，這也是一個(gè)超大項(xiàng)目。當(dāng)天敲定的土地還只是這個(gè)項(xiàng)目的一部分。在撫松縣政府網(wǎng)上顯示撫松縣政府在2010年3月到5月間還向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出讓了4塊土地。這個(gè)項(xiàng)目從一開(kāi)始似乎就在拿地、審批等方面享受著特殊的照顧。查閱2009年國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》后得到商品住宅項(xiàng)目宗地出讓面積不得超過(guò)下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。顯然，萬(wàn)達(dá)在拿地的時(shí)候是在規(guī)避上面的文件。但是即使分割后，有的土地出讓面積還是超過(guò)了規(guī)定的面積。比如“長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)南區(qū)B1-1地塊住宅用地”，出讓面積達(dá)到32.4公頃，超出了“商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市（鎮(zhèn)）不超過(guò)7公頃”的上限。在2010年5月17日這一天，撫松縣政府就向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)領(lǐng)頭的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司出讓了13塊住房供地，總面積達(dá)到了144公頃。與此對(duì)比的是從2005年到2009年撫松縣4年平均每年住宅用地才17.59公頃。從政策上考慮，當(dāng)?shù)卣梢酝ㄟ^(guò)多種政策補(bǔ)貼該公司。這個(gè)土地成本是出奇的低了。一個(gè)人口只有30多萬(wàn)人的撫松縣能購(gòu)吸引這樣超大規(guī)模的旅游地產(chǎn)，這在過(guò)去是不可想象的。2007年撫松縣政府網(wǎng)站上可以看到一條名為長(zhǎng)白上果松山滑雪場(chǎng)的招商項(xiàng)目。撫松縣政府希望建設(shè)一座擁有13條滑雪道，每年可以接待75萬(wàn)人次的滑雪項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)定的最少投資額為8640.1萬(wàn)元。很意外，萬(wàn)達(dá)帶來(lái)的是一個(gè)投資額230億元的超大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。這其中滑雪場(chǎng)的總投資是126.59億元，這是最低標(biāo)準(zhǔn)的146倍。2008年?yáng)|北亞博會(huì)，120多名民營(yíng)企業(yè)家來(lái)到了吉林省考察，這其中就包括萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林。就是在這次的考察中，王健林決定選擇撫松縣首次開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。在2009年初，—HYPERLINK"/bq/wdjt-78.html"萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、泛海集團(tuán)、巨人集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、一方集團(tuán)五家民企與撫松縣政府簽訂了投資協(xié)議，而2009年8月正式簽約時(shí)投資方是大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司、泛海集團(tuán)、一方集團(tuán)、億利資源。媒體認(rèn)為，復(fù)星集團(tuán)和巨人集團(tuán)選擇退出是因?yàn)闆Q策層認(rèn)為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)成熟需要很長(zhǎng)時(shí)間，進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。王健林找到了億利資源合作。四家企業(yè)的出資比例為：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)35%、泛海集團(tuán)35%、一方集團(tuán)25%、億利資源5%。四家企業(yè)按照這個(gè)出資比例共同成立長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本10億元。此后的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)又一次變更，這次是增加了三位伙伴，分別是及融科物業(yè)投資有限公司，聯(lián)想控股有限公司和北京用友科技有限公司。長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司此次確定的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有28%股份，泛海集團(tuán)持有27%股份，一方集團(tuán)持有20%股份，億利資源持有10%股份，聯(lián)想控股持有6%股份，北京用友科技有限公司持有5%股份，融科物業(yè)投資有限公司持有4%股份。長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)際上是一個(gè)多家知名民營(yíng)企業(yè)投資的公司。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份最多，在現(xiàn)實(shí)中也扮成為了實(shí)際的操盤手。在2009年8月28日，長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)進(jìn)行了奠基儀式。230億投資的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境下，甚至是現(xiàn)在，銀行貸款就顯得格外的重要。在開(kāi)工奠基儀式的當(dāng)天，嘉賓席上坐著幾位來(lái)自幾家大銀行的代表。查閱國(guó)土資源部的網(wǎng)站：HYPERLINK"/bq/zbsgjlydjq-122782.html"長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司將21塊土地抵押給了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行，拿到3.5億元貸款；將16塊土地抵押給了中國(guó)工商銀行股份有限公司白山分行，拿到2.7億貸款。所以HYPERLINK"/bq/zbsgjlydjq-122782.html"長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司一共有37塊土地被抵押，拿到貸款6.2億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抵押土地貸款本來(lái)是很正常的事情。但是，如果將被抵押土地出讓價(jià)格與抵押貸款金額相比HYPERLINK"/bq/zbsgjlydjq-122782.html"長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司的貸款是在享受著很大的優(yōu)惠。比如長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)北區(qū)A-14-2地塊住宅項(xiàng)目，2010年3月14日該地塊出讓價(jià)格1609萬(wàn)元，而該地塊在2010年5月10日進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)的金額是2535萬(wàn)元。最終，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行以這塊地為抵押物，發(fā)放貸款1774萬(wàn)元。類似的事情一再發(fā)生，這里只是舉了個(gè)例子。按照流程，土地的出讓方會(huì)在招拍掛前委托專門估值機(jī)構(gòu)對(duì)土地估值，確定一個(gè)底價(jià)。同一塊土地在兩個(gè)月時(shí)間里，抵押給銀行的估值比土地出讓價(jià)格高出如此之多是很少見(jiàn)的。按照銀行的慣例，同一塊土地抵押日期與出讓日期相隔三個(gè)月內(nèi)，是不會(huì)再次估值的，抵押時(shí)會(huì)直接參照出讓價(jià)格給出抵押率。很明顯，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行對(duì)這個(gè)旅游地產(chǎn)的貸款發(fā)放是很寬松的。恒信投資管理有限責(zé)任公司是撫松縣政府的融資平臺(tái)，但它曾承辦了6億元的《長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)投資擔(dān)保函》。政府的融資平臺(tái)為商業(yè)項(xiàng)目擔(dān)保，很少見(jiàn)。長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司還有包括發(fā)行企業(yè)債券和零售不動(dòng)產(chǎn)抵押融資，銷售回款等多種融資方式。2011年，泛海集團(tuán)為長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)南區(qū)項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)行28億元的企業(yè)債券。債券公告書內(nèi)容顯示：根據(jù)該項(xiàng)目可行性報(bào)告，項(xiàng)目建成后年平均營(yíng)業(yè)收入為23.96億元，年均凈利潤(rùn)為10.41億元，總投資收益率13.74%，項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率16.98%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12.91%，投資回收期7.8年。2012年3月26日，五礦國(guó)際信托有限公司啟動(dòng)吉林長(zhǎng)白山國(guó)際滑雪中心信托貸款集合資金信托計(jì)劃，募集資金3億元，這是對(duì)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，資金會(huì)用于南區(qū)長(zhǎng)白山國(guó)際滑雪中心的建設(shè)。這就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)常使用的零售不動(dòng)產(chǎn)抵押融資的方式。房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款一直很重要。在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的北區(qū)，有兩個(gè)公寓項(xiàng)目正在銷售。為了加速這個(gè)住宅項(xiàng)目的銷售，萬(wàn)達(dá)在這里建造了一座行政中心，2012年撫松縣政府從20多公里外的原址搬了過(guò)來(lái)。萬(wàn)達(dá)其實(shí)也在嘗試從土地開(kāi)發(fā)商變成土地運(yùn)營(yíng)商，早在2010年，萬(wàn)達(dá)就在長(zhǎng)春和哈爾濱舉辦了聯(lián)誼會(huì)，吸引別的開(kāi)發(fā)商參與長(zhǎng)白的度假項(xiàng)目。各種數(shù)據(jù)顯示萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在土地和資本的硬實(shí)力。而且，正是這種硬實(shí)力，這種核心的能力驅(qū)動(dòng)著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展。當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)只是一個(gè)明顯的例子，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模做到足夠大時(shí)，會(huì)不自覺(jué)的使用這種能力。3.2運(yùn)營(yíng)和服務(wù)導(dǎo)向模式3.2.1主要特點(diǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所涉足的產(chǎn)品的多樣性，業(yè)態(tài)的復(fù)雜化，經(jīng)營(yíng)的專業(yè)度已超乎想象。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開(kāi)發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為導(dǎo)向的企業(yè)名氣普遍偏低。和以土地和資本為導(dǎo)向的企業(yè)在體量上相比也是很輕的。這類企業(yè)往往以手藝人的角色出現(xiàn)。出現(xiàn)在最多的領(lǐng)域就是酒店連鎖品牌。以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為導(dǎo)向的企業(yè)的特點(diǎn)是輕資產(chǎn)，重人才。企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，最少的掌握物業(yè)，最多的托管物業(yè)，向物業(yè)輸入人才。持續(xù)的做專業(yè)的事會(huì)做的很好。目前這類企業(yè)還沒(méi)有走進(jìn)大眾的視野，名氣較小。但是這類企業(yè)對(duì)自己在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色定位十分準(zhǔn)確。以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為導(dǎo)向的企業(yè)有著很強(qiáng)烈的顧客需求認(rèn)識(shí)和終生服務(wù)理念，更加注重聲譽(yù)管理。這里就不得不提珠海天沐。3.2.2案例分析2002年，珠海珠海天沐溫泉旅游投資集團(tuán)股份有限公司成立。天沐集團(tuán)現(xiàn)在正在全國(guó)20多個(gè)省市，自治區(qū)運(yùn)營(yíng)40多家溫泉項(xiàng)目，規(guī)模大，名氣高，現(xiàn)在已經(jīng)成為我國(guó)溫泉產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿公司。多年以來(lái)，業(yè)內(nèi)同行經(jīng)常模仿天目集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)模式，溫泉產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。它是一個(gè)投資、開(kāi)發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)管理一體化的的集團(tuán)。從公司的發(fā)展脈絡(luò)上看，現(xiàn)在是向著重運(yùn)營(yíng)。天沐集團(tuán)的主要產(chǎn)品為露天溫泉。旗下的溫泉項(xiàng)目有自建的，更多的是其他公司建好，天沐來(lái)運(yùn)營(yíng)。天沐集團(tuán)自建的溫泉包括江西明月天沐溫泉度假村，江西資溪法水天沐溫泉度假區(qū)。委托天沐集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的包括：天津天房集團(tuán)投資建造的天津光合谷（天沐）溫泉度假區(qū)，福建天福集團(tuán)和新鄉(xiāng)中房地產(chǎn)公司共同投資的河南元潤(rùn)（天沐）溫泉大酒店，北海陽(yáng)光（大連）有限公司投資建設(shè)的遼寧旅順溫泉度假酒店，浙江交泰實(shí)業(yè)有限公司投資建造的山東定陶牡丹源（天沐）溫泉度假區(qū)，黑龍江太平湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)的哈爾濱太平湖(天沐)溫泉酒店等等共計(jì)計(jì)40余家。天沐的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)的面積（或者一期開(kāi)發(fā)面積）多在500畝左右，投資額控制在2億上下。在溫泉度假經(jīng)營(yíng)成熟兩年后，才開(kāi)始投入旅游地產(chǎn)。天沐集團(tuán)副總裁張奕曾直言國(guó)內(nèi)一些旅游地產(chǎn)借旅游開(kāi)發(fā)為名，實(shí)圈地之實(shí)是賣完房子，拿錢走人。而天沐是一個(gè)通過(guò)管理和物業(yè)服務(wù)掙錢的公司。天沐溫泉酒店管理有限公司是天沐旗下的全資子公司。主要為溫泉項(xiàng)目的投資商提供全方位的項(xiàng)目規(guī)劃策劃、工程籌建技術(shù)顧問(wèn)、開(kāi)業(yè)籌備、管理顧問(wèn)、品牌輸出及委托管理服務(wù)。天沐在十余年的溫泉度假綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。這個(gè)問(wèn)題很容易想明白：藝術(shù)家那是要靠天賦的，但是手藝人在通過(guò)自己的長(zhǎng)時(shí)間努力后就可以變成很好的工匠。天沐集團(tuán)就是專注于溫泉，一直在加強(qiáng)溫泉的運(yùn)營(yíng)，所以，運(yùn)營(yíng)一定是天沐的強(qiáng)項(xiàng)。3.3創(chuàng)意導(dǎo)向模式3.3.1主要特點(diǎn)隨著當(dāng)代旅游經(jīng)濟(jì)的的日益發(fā)展，旅游策劃、旅游策劃公司、旅游策劃方案這些詞匯頻頻出現(xiàn)于社會(huì)各版頭條，眾多旅游策劃公司也如雨后春筍蓄勢(shì)待發(fā)，好的旅游策劃方案總是酒香不怕巷子深。山外有山，如何讓當(dāng)?shù)芈糜尾邉潽?dú)樹(shù)一幟，勇立潮頭，如何成就一部驚世駭俗旅游策劃方案，永遠(yuǎn)是政府與旅游策劃公司探討的無(wú)盡話題。創(chuàng)意導(dǎo)向型企業(yè)的最大特點(diǎn)就是打破常規(guī)，做了市場(chǎng)不能做的事情并且取得巨大成功。創(chuàng)意導(dǎo)向企業(yè)數(shù)量很少。比如，一般房地產(chǎn)企業(yè)在做任何項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)強(qiáng)調(diào)位置的重要性，但是九寨天堂就在一個(gè)差的位置做了一個(gè)很好的項(xiàng)目。3.3.2案例分析四川省阿壩藏族羌族自治州境內(nèi)，從若爾蓋縣到九寨溝縣，綿延數(shù)百公里，一個(gè)位居大九寨國(guó)際旅游區(qū)核心區(qū)域，擁有旅游觀光、森林探險(xiǎn)、峽谷漂流、會(huì)議度假、民俗文化、科學(xué)考察觀賞等多種功能的大型綜合性旅游度假區(qū)。這就是九寨天堂。它到成都的車程是450公里，到九龍機(jī)場(chǎng)的車程是60公里。許多游客都是先坐飛機(jī)到九龍機(jī)場(chǎng)，然后驅(qū)車到九寨天堂。九寨天堂洲際大飯店是九寨天堂的核心項(xiàng)目，飯店就在自然之中，風(fēng)景很好，旁邊是九寨溝。九寨天堂洲際大飯店總建筑面積15萬(wàn)平方米。酒店擁有：藝術(shù)展示廳、天浴溫泉中心、酒店購(gòu)物娛樂(lè)中心、餐飲中心、展覽廳、古羌寨、會(huì)議廳、大堂，集合了餐飲、購(gòu)物、住宿、娛樂(lè)、休閑、養(yǎng)生、會(huì)議、度假多種功能。整個(gè)飯店背靠雪，與原始森林融為一體，內(nèi)部配置一流。特別是高24米，長(zhǎng)75米，跨度86米的鋼拱架全透明玻璃結(jié)構(gòu)10000平方米大堂被譽(yù)為消失的建筑。100000多平方米的溫泉中心、各類酒吧和餐廳同古羌寨很自然的融合在原始森林中。酒店的大堂也很有特色。有小橋流水，還有鴛鴦、天鵝、鷺鷥等多種動(dòng)物自由自在的嬉戲。藝術(shù)展廳里還有不只有觀賞價(jià)值還有科研價(jià)值的第四紀(jì)古冰川的特殊漂礫——扁平旋轉(zhuǎn)橢球體狀漂礫。九寨天堂的設(shè)計(jì)者，董事長(zhǎng)鄧?guó)櫹壬?，本身就是一個(gè)畫家，他還會(huì)在這里組織舉辦各種藝術(shù)展覽。九寨天堂洲際大酒店曾連續(xù)兩年被由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、新浪網(wǎng)等發(fā)起的中國(guó)HYPERLINK"/cpro/ui/uijs.php?c=news&cf=1001&ch=0&di=128&fv=11&jk=d76d68205a873a97&k=%BE%C6%B5%EA&k0=%BE%C6%B5%EA&kdi0=0&luki=9&n=10&p=baidu&q=huochecom_cpr&rb=0&rs=1&seller_id=1&sid=973a875a20686dd7&ssp2=1&stid=0&t=tpclicked3_hc&tu=u1852001&u=http%3A%2F%2Fwww%2Ekeyunzhan%2Ecom%2Fknews%2D170770%2F&urlid=0"酒店金枕頭獎(jiǎng)評(píng)為中國(guó)十大最受歡迎度假酒店。甲蕃古城是九寨天堂的特色區(qū)域，位于九寨天堂甘海子風(fēng)景區(qū)，共占地438畝。它通過(guò)藏羌文化的主題，人文風(fēng)情的底蘊(yùn)，融合了藏羌兩個(gè)少數(shù)民族的人文、歷史、宗教等多種獨(dú)特的民族文化，保留了藏羌建筑的風(fēng)格，表現(xiàn)了藏羌兩個(gè)少數(shù)民族自然主義的樸素思想。甲蕃古城的主體是官寨酒店別墅，配套了大量的休閑區(qū)、吧文化區(qū)、特色餐飲區(qū)、民俗商品街等等。特別是配套了藏羌文化的博物館和九寨天堂大劇院。甲蕃古城通過(guò)發(fā)掘、整理和收藏結(jié)合甘海子濕地的自然風(fēng)光，恢復(fù)了當(dāng)年松贊干布在當(dāng)?shù)伛v軍的情況。在對(duì)遺跡的整理的時(shí)候，還添加了現(xiàn)代功能。甲蕃古城的裝飾全使用當(dāng)?shù)氐氖?，通過(guò)重建當(dāng)年的建筑、商鋪、街景、寺廟，表現(xiàn)原生態(tài)藏式風(fēng)格。甲蕃古城的數(shù)條水道旁建有藏羌風(fēng)情的歌舞廳及篝火廣場(chǎng)、酒店、商鋪、餐飲、娛樂(lè)、手工藝等設(shè)施，幫助游客走進(jìn)藏羌民族的生活。甲蕃古城可以容納數(shù)千人住宿，幾萬(wàn)人進(jìn)行各種活動(dòng)。九寨天堂大劇院的室內(nèi)舞臺(tái)規(guī)模是全球最大的。劇院進(jìn)深45米，臺(tái)口54米，高30多米，表演廳接近300000平方米，有1600多個(gè)座位。名為《九寨天堂·夢(mèng)幻之旅》的超大型晚會(huì)會(huì)在這里上演，這個(gè)舞劇在藏羌少數(shù)民族文化背景下，巧妙利用現(xiàn)代聲光電綜合舞臺(tái)技術(shù)，講述了一個(gè)神話歷史的愛(ài)情故事。每當(dāng)演出結(jié)束，舞臺(tái)上的天門會(huì)慢慢打開(kāi)，大劇院會(huì)與篝火廣場(chǎng)融為一體，這個(gè)場(chǎng)地可以安排上萬(wàn)人觀看露天歌舞，參與鍋莊。萬(wàn)通董事長(zhǎng)馮侖先生這樣評(píng)價(jià)九寨天堂：我認(rèn)為地段的重要性次于空間的創(chuàng)造性。政府給我一塊地，無(wú)論在哪兒我都有能力讓它賺錢，因?yàn)槲铱梢灾圃斐鲆粋€(gè)獨(dú)特的體驗(yàn)空間使它有價(jià)值。比如九寨天堂，要從成都搭乘飛機(jī)然后開(kāi)車才能抵達(dá)，周邊都是荒地，但是它以藏羌文化為主題制造了一個(gè)特別夢(mèng)幻的酒店，你進(jìn)去以后分不清楚是室內(nèi)室外，它把風(fēng)情街修在室內(nèi)，大玻璃一打開(kāi)又像是戶外;在室內(nèi)能讓你感覺(jué)到森林里的空氣、鳥(niǎo)鳴等等，也能體驗(yàn)到逛街的樂(lè)趣，這就是獨(dú)特的空間體驗(yàn)。正因如此，人們趨之若鶩，不火都不行。在那樣一個(gè)偏遠(yuǎn)的地方，他把藏羌文化放在室內(nèi)，跟室外互動(dòng)，給人特別的體驗(yàn)，同時(shí)還能掙錢。找三流、四流的開(kāi)發(fā)商，最后可能就是建成一個(gè)洗頭房、爛酒店，過(guò)兩天就沒(méi)了。3.4金融導(dǎo)向模式現(xiàn)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有金融導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，因?yàn)閲?guó)內(nèi)目前還沒(méi)有完全開(kāi)放房地產(chǎn)金融。我們國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)學(xué)習(xí)的是香港模式，香港模式的特色就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用大量的貸款。香港模式在國(guó)內(nèi)這么多年，成就很大。但同時(shí)，我們也看到了香港模式的弊端。地方政府的土地財(cái)政模式，民眾對(duì)高房?jī)r(jià)的不滿等等。黨的十八大報(bào)告中提出：深化金融體制改革，健全促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代金融體系，發(fā)展多層次資本市場(chǎng)。近期更是有萬(wàn)科牽手鵬華基金推出國(guó)內(nèi)首支公募REITs和蘇寧用11家門市做為目標(biāo)資產(chǎn)，作價(jià)43.42億元通過(guò)私募基金將商貿(mào)業(yè)納入證券標(biāo)的。金融改革的時(shí)候，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會(huì)有什么變化就更有探討價(jià)值了。這里先介紹一下香港模式和美國(guó)模式。3.4.1香港模式簡(jiǎn)介我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起飛一般認(rèn)為是從1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后開(kāi)始的。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)很自然的就學(xué)習(xí)了香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式。我們不能否認(rèn)香港模式為我國(guó)的城市建設(shè)做出的巨大貢獻(xiàn)，但也要看到香港模式的缺點(diǎn)。香港的土地只有1070平方公里，但是擁有660萬(wàn)人口，這人口密度比中國(guó)內(nèi)地最高的上海還要高。在這樣的情況下，土地就成了極其稀缺的資源。香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常是拿地，蓋房，銷售，物業(yè)管理一家包辦。這是一種全能型開(kāi)發(fā)模式。新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長(zhǎng)江和黃等排名前十的地產(chǎn)商都是這個(gè)模式。這前十家房地產(chǎn)企業(yè)占香港房地產(chǎn)的份額超過(guò)了80%。香港模式的一大特點(diǎn)就是商品房預(yù)售，大家一般習(xí)慣的稱為賣樓花。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商這么多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈很大程度上是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制度。預(yù)售制度可以幫助資金量小的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)賣樓花快速獲得回款，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)這么紅火，商品房預(yù)售是幫了很大的忙的。我們現(xiàn)在回過(guò)頭看，賣樓花也造成了許多問(wèn)題。新聞上不斷出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商把同一套房賣給多位業(yè)主；在銀行重復(fù)抵押騙貸；樓花賣了，出現(xiàn)爛尾樓等等。當(dāng)社會(huì)上對(duì)此類現(xiàn)象進(jìn)行批評(píng)時(shí)，多會(huì)出現(xiàn)得出制度問(wèn)題的結(jié)論。而許多時(shí)候，媒體也只是對(duì)此類事件進(jìn)行了報(bào)道，到底解決的怎么樣，就不知道了。香港因?yàn)槿硕嗟厣伲蚤_(kāi)發(fā)商很注重土地儲(chǔ)備。內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在學(xué)習(xí)的時(shí)候也學(xué)習(xí)到了這點(diǎn)。特別是房地產(chǎn)火爆的這幾年，開(kāi)發(fā)商到處血拼拿地，地王不斷的被刷新。甚至一些地方出現(xiàn)了將在售的樓盤買下推平，比買旁邊土地價(jià)錢還要便宜的現(xiàn)象。這一點(diǎn)，社會(huì)的評(píng)論往往是很負(fù)面的。特別是民眾批評(píng)高地價(jià)催生高房?jī)r(jià)。一些開(kāi)發(fā)商一邊批評(píng)這種現(xiàn)象，認(rèn)為內(nèi)地和香港不同，香港本身是人多地少，而且許多地是丘陵，無(wú)法使用，土地確實(shí)就是寸土寸金；一邊很無(wú)奈的拿地。香港模式中，銀行貸款往往在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中占有重要地位。房地產(chǎn)火爆，企業(yè)往往一邊高價(jià)拿地，一邊大量貸款。這樣的模式在房地產(chǎn)火爆時(shí)看著很好，一但房子賣不出去，就是一個(gè)很大的社會(huì)危機(jī)。在地產(chǎn)業(yè)的論壇中，關(guān)于地王的問(wèn)題，多次聽(tīng)到著名開(kāi)發(fā)商向同行發(fā)出：你們這是在賭博，賭地價(jià)還會(huì)上漲。3.4.2美國(guó)模式簡(jiǎn)介美國(guó)模式的特點(diǎn)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，做土地整理的就做土地整理，搞建設(shè)的就搞建設(shè)，做出租的就做出租，還有做金融產(chǎn)品的。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是一個(gè)手藝人，組織者的角色。開(kāi)發(fā)商不會(huì)投資或者出資很少參與開(kāi)發(fā)。很少的投資意義在于開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而不是項(xiàng)目就差這些錢。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在的意義就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用其專業(yè)的手藝，為房產(chǎn)獲得最大可能的收益。在美國(guó)，好的開(kāi)發(fā)商是不用擔(dān)心錢的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商想要做什么項(xiàng)目，就有錢在后面跟著，因?yàn)檫@個(gè)錢相信開(kāi)發(fā)商。就如馮小剛拍電影也不用擔(dān)心錢，王中軍相信馮小剛，一定會(huì)支持。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，中介產(chǎn)業(yè)鏈，金融產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈中，以房產(chǎn)基金為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)。這樣，金融就成了房地產(chǎn)的核心，開(kāi)發(fā)營(yíng)建就顯得成了苦力活，掙辛苦錢了。房地產(chǎn)基金，投機(jī)商和銀行組成了金融產(chǎn)業(yè)鏈，占大頭的是房地產(chǎn)基金，銀行占最小的一部分。美國(guó)的投資商主要從事物業(yè)投資，這和國(guó)內(nèi)主要是物業(yè)開(kāi)發(fā)有很大的不同。美國(guó)現(xiàn)在有300多只房地產(chǎn)基金在，它們的總資產(chǎn)超過(guò)了3000億美元。房地產(chǎn)基金的發(fā)起方式是：首先進(jìn)行私募或者公開(kāi)發(fā)行股票集資，包括個(gè)人投資者，機(jī)構(gòu)和人壽保險(xiǎn)的錢還有養(yǎng)老基金的錢都可以參與。集資后，將錢交給一個(gè)專業(yè)的公司進(jìn)行專業(yè)的操作。房地產(chǎn)基金的投資方向不同，相應(yīng)的可以分為權(quán)益型，抵押型和混合型。權(quán)益型就是投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來(lái)源于租金，也叫收益型。抵押型就是投資房地產(chǎn)貸款或者，收益源于貸款的利息。混合型就是在從事抵押貸款的同時(shí)，自己也有部分的產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目進(jìn)入退出項(xiàng)目規(guī)劃賣房圖3-1香港模式資金流向進(jìn)入進(jìn)入退出進(jìn)入退出投資管理項(xiàng)目管理顧客管理資產(chǎn)管理（投資組合與指標(biāo)控制）專業(yè)服務(wù)圖3-2美國(guó)模式資金流向3.4.3我國(guó)旅游地產(chǎn)推動(dòng)因素分析（1）整個(gè)社會(huì)發(fā)展層面上，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平是越來(lái)越提高了。特別是不少人有了較大的資金存量。如果這些是一些工商業(yè)主等有自己產(chǎn)業(yè)的人群，他們的錢還是有去處的。但是如果是一些上班族，如果能做房地產(chǎn)金融，還是會(huì)給他們?cè)黾油顿Y渠道的。從人的需求來(lái)看，人們休閑的需求是越來(lái)越旺盛，要求也是越來(lái)越細(xì)致，越來(lái)越個(gè)性。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一條龍服務(wù)，服務(wù)跟不上，缺乏人們認(rèn)可的創(chuàng)意，缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等等。甚至一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目做成了賣了房子就走。這些都是急需要改變的。（2）政府層面上。1998年的時(shí)候，朱镕基總理面對(duì)的難題是怎樣收回市場(chǎng)上的貨幣。當(dāng)時(shí)的說(shuō)法就是怎么樣把老虎關(guān)進(jìn)籠子。老虎就是指市場(chǎng)上的超量貨幣。根據(jù)當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)1993年到1997年的CPI分別是14.7%，24.1%，17.1%，8.3%，2.8%。當(dāng)時(shí)的有效解決辦法就是取消福利分房，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行貨幣化改革。而我們近年的CPI雖然保持在4%左右，但民間和金融學(xué)家基本一致認(rèn)為我國(guó)貨幣超發(fā)。根據(jù)央行的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年3月末，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)是103.61萬(wàn)億元，是美國(guó)的1.5倍。央行從去年開(kāi)始就不斷放水，截至今年5月，央行還在放水。放出來(lái)的錢還是得收回去。如果能做到對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行金融改革，對(duì)貨幣回籠是很有效的辦法。如果延長(zhǎng)金融產(chǎn)業(yè)鏈，我國(guó)的旅游地產(chǎn)會(huì)有以下幾點(diǎn)變化。(1)利益多方分享。美國(guó)模式下導(dǎo)致多方共享房地產(chǎn)業(yè)利益，特別是因?yàn)橛袀€(gè)人參與房地產(chǎn)基金。這個(gè)就給社會(huì)上想要從事房地產(chǎn)投資的個(gè)人一個(gè)出路，個(gè)人投資者不用只能買房投資。避免了政府出臺(tái)限購(gòu)令等等措施。(2)資源配置更優(yōu)，風(fēng)險(xiǎn)降低。在香港模式下，買了房的，買了地的，都很難接受房?jī)r(jià)地價(jià)的下跌。因?yàn)橄愀勰Ｊ?/p>