寫字樓物業(yè)管理制度之工程維修管理

寫字樓物業(yè)管理制度之工程維修管理備的正常運行和延長使用壽命。（6）制定設備維修計劃和預算，合理控制維修費用，同時保證設備的正常維修和保養(yǎng)。（7）與供應商、承包商等外部單位保持良好的合作關系，確保設備維修及相關工程的順利進行。（8）協助物業(yè)管理部門處理業(yè)主/租戶投訴，及時解決工程設備方面的問題。（9）制定和完善工程設備管理制度、流程和標準，提高工程設備管理水平和服務質量。（10）招聘、培訓和管理工程設備管理人員，建立健全的團隊，提高團隊的協作能力和工作效率。（11）及時向上級匯報工作進展和問題，提出改進意見和建議，為公司的發(fā)展和提高工程設備管理水平做出貢獻。XX.3工程設備管理的關鍵點（1）設備維護保養(yǎng)：按照設備的使用壽命和保養(yǎng)周期制定保養(yǎng)計劃，定期進行維護保養(yǎng)，及時處理設備故障，確保設備的正常運行和延長使用壽命。（2）能源管理：采用先進的能源管理技術和措施，節(jié)約能源，降低成本，減少浪費。（3）應急處理：建立健全的應急處理機制，對突發(fā)事件及時響應，采取有效措施保障設備的正常運行。（4）設備更新升級：根據實際需要和技術水平的發(fā)展，及時對設備進行更新升級，提高設備的性能和效率。（5）團隊建設：建立高效的工程設備管理團隊，加強團隊協作和溝通，提高工作效率和服務質量。（6）管理制度完善：制定和完善工程設備管理制度、流程和標準，提高管理水平和服務質量。工程維修管理是確保寫字樓建筑、配套設備、設施正常運行及客戶安全使用的重要任務。良好的工程管理不僅可以提供良好的辦公條件，提高辦公效率，還可以減少業(yè)戶/租客的投訴，維護公司的良好形象。為了做好工程設備管理，需要制定保養(yǎng)計劃、節(jié)約能源、建立應急處理機制、及時更新升級設備、建立高效的團隊和完善管理制度等關鍵點。工程部經理是負責機電安裝維修工程部的全面管理工作，需要履行各項管理指標和經濟指標，確保設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。同時，還需要與外部單位保持良好的合作關系，協助物業(yè)管理部門處理業(yè)主/租戶投訴，提高工程設備管理水平和服務質量。工程部的職責包括以下幾個方面：每周必須進行一次全面檢查，每月不少于一次一次夜間查崗，負責組織制定設施、設備維修保養(yǎng)計劃和方案，并組織檢查和落實，負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質，負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作，負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作，定期向總經理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。工程部主任的職責包括：對管理處經理負責，當好部門主管的助手，協助主管搞好部門管理工作，負責分管的技術和管理工作，在分管的職責范圍內承擔責任，認真執(zhí)行管理處經理的指示與交辦的任務，忠于職守，以身作則，加強業(yè)務管理技巧的學習，全面熟悉管轄范圍內的各種操作規(guī)程，提高工作效率、質量，認真做好本職業(yè)務工作，勤檢查、勤督促，嚴格要求員工執(zhí)行崗位責任制，副主管是直接面對具體問題的處理者，同時要肩負對新來員工及在職員工的崗位職業(yè)培訓，關心員工、愛護員工，學會做員工思想工作，要全面地了解員工思想并及時向管理經理匯報，了解員工的學習、工作等情況，起到主管助手的作用，協調好上下關系，勤巡查，發(fā)現問題及時向管理處經理及主管匯報，聽取指示，搞好團結，加強內部班組以及與其他部門之間的聯系，完成上級交辦的其他工作。工程部領班的職責包括：規(guī)范執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務，管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經常處于良好的技術狀態(tài)，設備保持優(yōu)質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任，對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）、“五良好”（使用性能好、密封良好、潤滑良好、堅固良好，調整良好）。工程部管理技術員的職責包括：在部門經理的直接領導下，具體負責總值班室、倉庫和財務管理工作，負責內務管理和對外協調工作，負責人員、車輛和材料、經費的統(tǒng)一調度和使用管理工作，負責工具、材料的采購、保管和發(fā)放管理工作，負責文件資料的保管、建檔和發(fā)放管理工作，負責組織人員進行安全、技術和質量意識培訓工作。領班是班組的核心，需要具備良好的思想作風，以身作則，不斷精益求精技術水平，協助主管做好班組管理工作，解決技術上的難題。領班應當做好日常工作安排，維修及時迅速，確保質量，不留問題。當設備發(fā)生故障時，領班應有效地組織力量搶修，確保大樓的正常運營。領班還需要做好本班設備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，并報主管審核。領班應負責檢修保養(yǎng)計劃的實施，并做好班組人員考勤制度和維修臺賬，每月報主管匯總。最后，領班需要完成上級交辦的其他工作。XX．6工程部高壓運行工的職責包括：嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度，努力學習技術，熟練掌握本寫字樓供電式狀態(tài)、線路走向及所管轄設備的原理、技術性能及實際操作。此外，高壓運行工還需要做好設備的維修保養(yǎng)工作，防范小動物，確保安全運行。高壓運行工需要堅守崗位，定期巡視電氣設備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況，并準確抄錄各項數據并填寫好報表。高壓運行工需要及時登記來人來電報修，并負責安排電工日常維修工作。高壓運行工還負責與供電局的業(yè)務聯系，并做好登記。在發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。如果發(fā)生事故未排除，不允許進行交接班，應上下兩班協同工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。請假、補休需在一天前報告領班，并由領班安排合適的替班人。按規(guī)定的時間做好值班室內外清潔工作。最后，高壓運行工需要完成上級交辦的其他工作。XX．7維修電工的職責包括：嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領班安排，除完成日常維修任務外，還有計劃地承擔其他工程任務。維修電工需要努力學習技術，熟練掌握寫字樓電氣設備的原理及實際操作與維修。執(zhí)行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格。積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速返回機房，聽從領班的指示。維修電工需要及時登記來人來電報修，并負責安排電工日常維修工作。最后，維修電工需要完成上級交辦的其他工作。XX．8電梯維修工的職責包括：熟悉電梯的性能、構造和使用方法，每天按要求準時開啟和關閉電梯，確保電梯正常運行。配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保養(yǎng)質量，經確認后將記錄存檔保管。及時處理應急停機故障，接到應急故障后應迅速奔赴現場，先將電梯中被困客人放出，然后排除電梯故障。最后，電梯維修工需要完成上級交辦的其他工作。記錄。（3）負責接聽并處理來自大樓各部門的維修保養(yǎng)請求，及時組織技術人員進行處理，并做好記錄。（4）負責對大樓內各種設備的維修保養(yǎng)工作進行計劃和安排，確保設備處于良好狀態(tài)，避免出現故障。（5）負責對大樓內各種設備的使用情況進行監(jiān)管和管理，確保設備使用符合規(guī)定，避免出現不當使用導致的故障。（6）負責對大樓內各種工程項目的進展情況進行跟蹤和監(jiān)管，及時協調解決出現的問題，確保項目按時完成。（7）負責對大樓內各種工程設施的安全情況進行監(jiān)管和管理，及時發(fā)現并排除安全隱患。（8）負責對大樓內各種工程設施的清潔工作進行監(jiān)管和管理，確保設施干凈整潔，避免出現污染和衛(wèi)生問題。（9）積極參加業(yè)務學習和技術培訓，提高業(yè)務技術水平。（10）服從領導的安排和指揮，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，確保工作的順利進行。（11）完成上級交辦的其他工作。巡檢記錄應當及時進行設備的維修保養(yǎng)，保證維修保養(yǎng)的及時性和質量，并且要完整記錄并存檔保管。同時，應當做好應急搶修工作，接到應急報告后要迅速奔赴現場，及時進行搶修，重大泄漏應在領導和主管、領班的指導下進行。此外，還應積極配合其他工種工作，努力完成領導交給的其他任務，并積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務技術水平。同時，還應負責監(jiān)管和配合維修公司的維修、保養(yǎng)工作，并完成上級交辦的其他工作。值班員應堅守崗位，做好各運行組的設備故障情況登記，以及維修組人員跟蹤記錄。各大廈設備故障情況均應匯報總值班室，未能得到及時處理的應詳細匯報設備故障狀況，以便總值班室依照經理和管理組的指示以及實際情況合理安排人員搶修。遇突發(fā)性事故應及時與總值班室取得聯系，總值班員應迅速向經理和管理組匯報，以便及時組織搶修。維修人員在接到緊急事故處理派遣令后，應以最快的速度趕赴現場作出處理，使損失減至最小。配電房是供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工對其實行24小時運行值班。未經部門領導的許可，非工作人員不得入內。值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，并嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手。因故須停某部分符合時，應提前一天向使用該部分符合的用戶發(fā)出停電通知。對于突發(fā)性的停電事故應通過廣播向用戶作出解釋。經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。還應做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。值班員應認真作好值班記錄和巡查記錄，并嚴格執(zhí)行交接班制度。水泵房管理規(guī)定要求值班人員應對水泵進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。經常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動。閘”標志，以免誤操作造成事故。（7）定期對電氣設備進行維護保養(yǎng)，及時更換老化損壞的零部件，保證設備的正常運行。（8）加強對電氣設備的巡視檢查，發(fā)現問題及時處理，確保電氣設備安全運行。XX．18消防管理規(guī)定（1）嚴格執(zhí)行消防安全制度，消防設備應按規(guī)定配置、擺放，保證消防設備完好有效。（2）每月進行一次消防演練，確保員工掌握滅火器使用方法和逃生路線。（3）禁止在消防通道、消防器材附近存放雜物，確保消防通道暢通無阻。（4）加強對易燃易爆物品的管理，確保存儲、使用符合規(guī)定，避免火災事故的發(fā)生。（5）加強員工消防安全意識教育，提高員工應對突發(fā)火災事件的應變能力。（6）每季度對消防設備進行檢查維護，確保消防設備的完好性和可靠性。（7）發(fā)現火災隱患或消防設備損壞，應及時向上級報告并立即采取措施加以處理。同樓層的供水，通過在每層設置減壓水箱來實現，形成單管并聯水箱減壓給水。c．單管直接減壓給水。水泵將水直接送到最高處的水箱，再通過減壓閥將水壓力調節(jié)到合適的水壓，直接向各供水區(qū)供水。（2）壓力供水系統(tǒng)。壓力供水系統(tǒng)是通過水泵將水壓力提高，直接向各供水區(qū)供水。在高層建筑中，常采用多臺水泵并聯供水的方式，以保證供水的連續(xù)性和穩(wěn)定性。壓力供水系統(tǒng)也可以有多種形式：1）單泵供水。即一臺水泵直接向各供水區(qū)供水。2）雙泵備份供水。即設置兩臺水泵，一臺為主泵，一臺為備用泵，當主泵故障時，備用泵自動接管供水。3）多泵并聯供水。即多臺水泵同時向各供水區(qū)供水，以保證供水的連續(xù)性和穩(wěn)定性。總之，無論是重力供水還是壓力供水，都需要定期進行維護和保養(yǎng)，保證供水系統(tǒng)的正常運行和供水質量的安全。同時，對于高層建筑的供水方式，也需要根據具體情況進行選擇和設計。工作為確保大廈衛(wèi)生和環(huán)保，每年對糞池進行清理一次。操作要求如下：（1）準備工作1）操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。2）通知監(jiān)控室開始清理糞池，以免發(fā)生誤報警。3）關閉糞池進口閥門，安排臨時排風設施，臨時水源，橡皮管，打開糞池出口。（2）清洗操作1）將糞池內的污物抽出，清理干凈。2）用清水反復沖洗干凈，確保無殘留物。3）檢查糞池內部是否有損壞或滲漏，如有需要及時修理。（3）結束工作1）清洗結束，關閉糞池出口閥門，打開糞池進口閥門開始使用。2）通知監(jiān)控室清洗結束，做好相關記錄?；S池是一種小型簡便的污水處理設施。其呈矩形或圓形，污水通過化糞池時，流速減緩，水中的懸浮物逐漸沉入池內成為污泥，通過池中細菌的作用，在無氧的條件下降解有機物，進行消化，將污泥分解為沼氣、二氧化碳和硫化氫等氣體和泥渣。氣泡上升到水面時，能將部分污泥帶至水面，逐漸集積變干，形成幾十厘米厚的污泥層。污水經過處理后，出水較清，水質有一定改善，但仍有極重的腐臭味和污染性?；S池設備簡單，運行方便，適用于小量污水處理。污水通過化糞池的停留時間一般為8~24小時，污泥在池中存積3~6個月或更長的時間，以利污泥消化?；S池的清理程序如下：1.雇用一部吸糞車（含5米長膠管三條和8米長竹桿一條）。2.用鐵鉤打開化糞池的蓋板，敞開一段時間后，再用竹桿攪化糞池內雜物結塊層。3.把車開到工作現場，套好吸糞膠管放入化糞池內。4.啟動吸糞車的開關，吸出糞便直至化糞池內的化糞結塊物吸完為止。5.蓋回化糞池井蓋，用清水沖洗工作現場。6.每年清理一次或視具體情況而定。室內給水系統(tǒng)由以下部分組成：1.引入管，也稱接戶管，從建筑外配水管上引入建筑中的總進水管。2.水表，在引入管上或分戶的支管之上設置水表，以便計量用戶的用水量。3.干管，是引入管進入室內的水平干管，干管布置在底層地面下或管溝內者稱為下行上給式干管；干管也可布置在天棚頂內稱為上行下給式干管。4.立管，由水平干管向上或向下分出的立管，其作用是供各樓層的用水。5.支管，由立管分出支管，供樓層衛(wèi)生用具配水龍頭的用水。6.水龍頭及附件，支管上裝設各種配水龍頭及相應的閘閥。7.升壓設備，當水量、水壓不能滿足供水要求時，需要設置水泵、水箱和水池，用于提升水的壓力，儲存水量，保證建筑物的供水需要。8.減壓設備，減壓閥的作用是為保證管網壓力在規(guī)定范圍內。室內排水系統(tǒng)由以下部分組成：1.污水和廢水收集器具，往往就是用水器具，如洗臉盆是用水器具，同時也是排水管系的污水收集器具，在生產設備上收集廢水的器具是其排水設備，屋面雨水的收集器具是雨水斗。2.排水管道，可分為以下幾種：設備排水管是指將排水設備接到后續(xù)管道排水橫管之間的管道。排水橫管則是指水平方向輸送污水和廢水的管道。而排水立管則接受排水橫管的來水，并作垂直方向排污水的管道。排出管則是收集一根或幾根立管的污水，并從水平方向排至室外污水檢查井的管段。水封裝置是一種存水設備，位于排水設備與排水管道之間，其作用是阻擋排水管道中產生的臭氣，避免惡化室內環(huán)境。通氣管的作用是保證排水管道與大氣相通，避免在排水管中因局部滿流而產生負壓，導致排水設備下的水封被破壞。一般建筑的通氣管是將排水立管的上端伸出屋頂一定高度，并在其頂上用鉛絲網球或其他格柵罩上，以防堵塞。對于排水量大的多層建筑或高層建筑，則需要設立專門的通氣立管。清通部件包括檢查口、清掃口和檢查井。檢查口設在立管或橫管上，平時用壓蓋和螺栓蓋緊，發(fā)生管道堵塞時可打開，進行檢查和清理。在空調設備的運行及維護方面，需要熟悉設備的工作原理及操作方法，并制定相應的操作規(guī)程，嚴格執(zhí)行。定期巡查、記錄設備運轉情況，保持設備的潤滑、水、制冷劑等在正常范圍內。在機組運行時，應注意觀察儀表讀數是否處于正常范圍內，如不正常，應及時調整，必要時可關機，以防事故發(fā)生。水泵的運行情況也需要定期檢查，確保無雜音、振動、滲水情況，并及時加潤滑油及檢修。此外，還需要定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應及時更換，以及巡查各管網有無裂縫和漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。清量過濾器中積存的塵埃和雜物，對風管中各種風閥也要定期檢進，以防卡死。正確開機關機，定期檢修，清洗蒸發(fā)器和冷凝器，加潤滑油也是必要的。在電梯困人的情況下，應由電梯工依照以下步驟先行釋放被困乘客，同時通知電梯維護保養(yǎng)單位立即來現場檢查處理。當轎箱停于接近電梯口的位置時，需要確定轎箱所在位置，關閉機房電源開關，用專用外門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大），并協助乘客離開轎廂。為保證電梯正常運行并更好地為客戶服務，特制訂以下規(guī)定。1.電梯機房除電梯維修人員和消防人員外，任何人不得進入。機房內的設備非電梯維修人員不得操作。2.運行中電梯出現突然故障，值班人員應盡可能先救援出乘客，并通知電梯維修人員檢修。值班人員如果不能救援乘客，應安慰乘客不要驚慌，并盡速通知電梯工救援乘客。3.乘搭電梯人數過多時，應分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。4.切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。5.發(fā)生火警時，切勿乘搭電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困于電梯內，被困者可能因濃煙而致命。6.電梯維修人員每天應對電梯作例行檢查。如發(fā)生有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應立即停梯檢修。7.發(fā)現有水滲入電梯或電梯槽底有積水時，應立即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較安全地方。保潔員在沖洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內，以免損壞電梯設備。8.電梯保潔員應每天用清潔劑抹擦電梯一遍。9.電梯維修人員應每天檢查電梯機房是否有足夠通風，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整，機房門必須上鎖。10.電梯內求救警鈴、電風扇必須保持工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導致窒息。11.機電組實行每天24小時值班制。12.因維修、保養(yǎng)而正常停用的任何停梯，應在一樓掛牌告示。乘梯須知：1.嚴禁用手按鈕撞擊電梯。2.電梯內禁止吸煙，保持清潔。3.運行時，請勿擠門。4.禁止攜帶危險物品乘梯。5.兒童乘梯需成人陪同。6.如遇意外，請按警鈴求救。7.超載危險，請后進先退出。8.發(fā)生火警時，切勿乘梯。在電梯故障時，應按以下步驟進行救援：1.重新將外門關好（人在廳門外不能用手打開為止）。2.轎箱停在遠離電梯口的位置時，應利用電話或其他方式通知轎廂內的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌。同時，如果轎廂門處于半關閉狀態(tài)，則應先行將其完全關閉。3.進入機房，關閉該故障電梯的電源開關。4.拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄。5.救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動。注意觀察平層標志，使轎廂逐步移動至最接近的電梯門口。6.確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。7.按上述步驟救出乘客。如果遇到其他復雜情況，應及時報告電梯維修保養(yǎng)單位處理。此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準。電梯日常保養(yǎng)主要內容電梯停駛保養(yǎng)時，首先要切斷控制電源以確保安全。在電梯機房方面，要保持整潔，杜絕積灰和蛛網，地板上不得有垃圾和灰塵。機房內不得堆放雜物和易燃物品，不允許閑人進入或住入。此外，電梯機房還要有良好的采光和通風設施，并配備消防器材。拽引電動機全部外形要擦凈，做到無油垢和黃油，底盤不得積油。電梯控制屏要用吹風器或漆刷輕撣，確保無灰塵，磁鐵接解開關無銹蝕和油垢。使用酒精棉花擦凈，以防止磁鐵得電后被粘結吸住不放，導致電動機繼續(xù)運轉。井道底坑如有積水，必須首先切斷電源，然后排除。有漏水或滲水情況時，必須及時修好。同時，要將垃圾清除干凈，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關有效運作。轎箱內外、頂上和底下均需經常擦凈，防止生銹腐蝕。要定期油漆，保持清潔美觀。各層站廳門及地坎槽經常清潔，以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。電梯檢修或保養(yǎng)時必須掛牌，確認轎箱內無人后，方可停機。在轎廂頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調試需要外，禁止快車。工作時必須帶安全帽。井底作業(yè)時，禁止關閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時除外），廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。電梯凡是轉動機件均需加油潤滑，要做到定點、定質、定量、定期定人，確保安全運行。維修保養(yǎng)工作完成后，必須認真清理現場，清點工具和物品，切忌遺漏。機房和井道因工作需要動火時，必須遵守寫字樓動火規(guī)定，辦好動火證，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。防盜監(jiān)控系統(tǒng)和維修保養(yǎng)在維修方面，如果監(jiān)視器圖像不清晰，需要調節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕、檢查視頻線是否松動、校正鏡片焦距、清理鏡片和防塵罩上的灰塵，以及檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。如果監(jiān)視器沒有圖像，則需要檢查攝像頭是否通電、視頻連線是否斷裂，以及攝像頭是否損壞。如果控制器不能控制，則需要檢查控制器控制電壓是否有輸出、控制電壓是否有輸入、輸入插件是否損壞，以及輸出插件是否損壞。在保養(yǎng)方面，規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維修保養(yǎng)。預作用噴水系統(tǒng)是將空氣泡在管網中，使管網處于干式狀態(tài)，當火災發(fā)生時，先將管網內的空氣排出，然后再噴水滅火。這種系統(tǒng)既有干式系統(tǒng)的優(yōu)點，又能避免干式系統(tǒng)滅火時間延長的缺點。它適用于需要快速滅火的場所，如重要機房、變電站等。系統(tǒng)設備相對較為復雜，維修管理也較為不便。（4）雨淋噴水系統(tǒng)。雨淋噴水系統(tǒng)是將管道布置在被保護物體上方，當火災發(fā)生時，管道內的水向下噴灑，形成水雨簾，將火災撲滅。這種系統(tǒng)適用于需要覆蓋范圍廣、保護物體高、易燃易爆場所等。系統(tǒng)設備相對簡單，但滅火效率較低，不適用于需要快速滅火的場所。（5）水噴霧噴水系統(tǒng)。水噴霧噴水系統(tǒng)是將水通過高壓噴嘴噴出，形成水霧，將火災撲滅。這種系統(tǒng)適用于需要快速滅火、保護物體精細度高的場所，如圖書館、博物館等。系統(tǒng)設備相對復雜，但滅火效率高。（6）水幕噴水系統(tǒng)。水幕噴水系統(tǒng)是將水通過噴嘴噴出，形成水幕，將火災隔離，防止火勢擴散。這種系統(tǒng)適用于需要隔離火勢、保護物體的場所，如劇場、博物館等。系統(tǒng)設備相對簡單，但滅火效率較低?？傊?，自動噴水滅火系統(tǒng)是一種安全可靠、工作性能穩(wěn)定、控火滅火的成功率較高、使用期長、不污染環(huán)境、結構簡單、維修方便、成本低廉的滅火設備，適用于各種可用水滅火的場所。不同類型的自動噴水滅火系統(tǒng)各有優(yōu)缺點，應根據實際情況選擇合適的系統(tǒng)。在使用過程中，應定期檢查維護，確保系統(tǒng)的正常運行。管理部門進行消防驗收。（10）如有不合格項，需整改后重新申請驗收。（11）通過消防驗收后，方可投入使用。在使用過程中，需定期進行消防設備維護保養(yǎng)，確保消防設備的正常運行。（12）如有需要進行二次裝修，需重新進行報建手續(xù)，遵守相關消防法規(guī)和標準，確保消防安全。核心設備，其維護應由專業(yè)技術人員進行。每月應對交換系統(tǒng)進行一次全面檢查，檢查交換機的運行狀態(tài)、軟件版本、存儲容量等情況，及時排除故障。（2）電話機的維護。電話機是電信系統(tǒng)的終端設備，其維護應由用戶自行進行。每月應對電話機進行一次全面檢查，檢查電話機的線路連接、按鍵是否靈敏、聲音是否清晰等情況，及時更換損壞的部件。（3）電話線路的維護。電話線路是連接電話機和交換機的重要部分，其維護應由專業(yè)技術人員進行。每月應對電話線路進行一次全面檢查，檢查線路的接頭是否松動、線路是否老化、是否存在干擾等情況，及時更換損壞的部件。（4）電話號碼的管理。電話號碼是電信系統(tǒng)的重要資源，其管理應由專業(yè)技術人員進行。每月應對電話號碼進行一次全面檢查，檢查號碼的使用情況、分配情況、是否存在重復等情況，及時清理和回收不必要的號碼資源。（5）電信系統(tǒng)的安全管理。電信系統(tǒng)涉及到用戶的個人信息和通訊內容，其安全管理應得到重視。每月應對電信系統(tǒng)的安全進行一次全面檢查，檢查系統(tǒng)的密碼設置、防火墻設置、用戶權限管理等情況，及時加強安全措施，防止信息泄露和網絡攻擊。要確保電話通訊系統(tǒng)的正常運行，首要任務是保證核心設備的正常運轉?，F在的交換系統(tǒng)多為自動電話系統(tǒng)，需要防塵、防震和防腐蝕性氣體，并最好能夠維持在一定的溫度和濕度范圍內工作。為了保障電話通訊系統(tǒng)的穩(wěn)定供電，一個電話通訊系統(tǒng)一般應該有交流整流和蓄電池直流兩路獨立電源。兩路電源的切換應該方便，這樣即使某一供電系統(tǒng)發(fā)生故障也不會對電話通訊產生較大的影響。在維護共用電視系統(tǒng)（也稱為CATV系統(tǒng)）時，需要注意以下幾個方面：首先，要保證系統(tǒng)選用器件的質量標準。電子器件的質量高低對系統(tǒng)優(yōu)劣影響很大。例如，放大器的噪聲系數大小是限制其靈敏度的主要因素，所以一般的天線放大器要求其噪聲系數為5~8dB。其次，系統(tǒng)組成和傳輸網絡要合理，線路和器件的敷設要牢靠，特別是接點不能有松動和虛焊，輸出端不能短路，輸入端如需設置75Ω電阻的地方不能遺漏。調試用戶端電平時，要使用戶能獲得4級電視圖像，一般應有60dB的信號電平才合理，否則圖像質量變壞，并會產生雪花干擾。但信號太強也會使圖像質量下降，一般彩電控制在75±5dB，黑白電視在70±5dB。此外，需要調控較高的載噪比，因為噪音是反映各種內外干擾電壓的總稱。如果噪音過大，電視圖像會有網狀白線、黑線；畫面會出現翻滾扭曲和重影等問題，同時伴音質量也會大為降低。因此在CATV系統(tǒng)中，載噪比一般不應低于43dB。最后，交調與互調指數也需要符合規(guī)定，交調與互調都是反映信號對電視圖像的干擾。交調的干擾反映在畫面上是有一條白而光的條帶水平移動，即出現“雨刷現象”?；フ{干擾則是出現網紋或斜紋的干擾圖像。我國規(guī)定交調指數CM≥49dB，互調指數IM≥54dB。在維護防雷系統(tǒng)時，需要注意以下幾個方面：首先，接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應符合規(guī)定要求，一般不大于10Ω。其次，每年雷雨季節(jié)到來之前，均應對整個系統(tǒng)進行檢進和維護，提前做好防雷準備。在大雷雨后，也要即時對系統(tǒng)進行檢查，察看是否有引雷擊而導致某些連接點的松脫和斷開。（3）對于受到嚴重腐蝕的引下線，其腐蝕程度占截面積的30%以上，應立即更換。同樣，如果發(fā)現接頭松脫，也要立即禁固。在雷雨季節(jié)，任何對故障的拖延都可能招致嚴重的后果。高層建筑每年在雷雨前要經過指定的防雷檢測中心對防雷設備進行檢測，不合格的應進行整改，直至達到合格標準。XX．36火災探測與報警系統(tǒng)的維護（1）每天應對火災報警主控屏進行自檢功能檢查，確?？刂葡到y(tǒng)處于良好狀態(tài)。每月應測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并對其進行自檢試驗。檢查樓層井道內的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內外線路有無缺損和故障隱患。對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。煙感器、溫感器因受環(huán)境污染應及時清潔。（2）每年應對每個樓層井道內的分線箱、介面單元進行開箱清理。噴煙檢查每個煙感器報警是否正常。逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行禁固。XX．37鍋爐的維護管理（1）維修的組織工作：在鍋爐維修前，應對將要維修的鍋爐進行水壓試驗與熱效率測試，并制定維修計劃（或根據周期維修計劃加上鍋爐檢驗中新發(fā)現項目），由工程部下達給維修小組。維修組應根據維修計劃，指定專業(yè)人員負責維修工作，并組織力量，實行維修分工負責制，以保障維修質量。在檢修前，要做好下列準備工作：準備好檢修工具、材料和配件，制定各項安全措施，對檢修人員進行安全教育，研究如何保證質量的有效措施。檢修前，應對鍋爐進行一次內外檢查，徹底消除鍋爐內外部水垢及煙灰。對于有缺陷的地方，要保持原狀，以便進一步檢查分析。除搞好鍋爐本體的檢修工作外，對安全附件、轉動機械和附屬設備等也要認真檢修，以便清除隱患，確保檢修效果。作好檢修記錄，應把每次檢修的情況（損環(huán)情況和修理方法等），記錄在設備登記簿內，以利于日后考查和對鍋爐設備進行歷史分析及鍋爐鑒定等工作。（2）維修的檢查：鍋爐的檢查和驗收，必須按照《鍋爐和壓力容器安全使用規(guī)程》的要求進行。它的重點檢查內容為：檢查鍋爐的內、外金屬表面，特別應檢查開孔、鉚焊縫、板邊等處有無腐蝕和裂紋；檢查鍋爐水冷壁管、火管有無腐蝕和彎曲變形；檢查鉚縫處有無堿性脆化，接縫處有無漏水現象；檢查鍋爐脹口有無過脹的現象。鍋爐保養(yǎng)每年都需要進行一次基于法律法規(guī)的性能檢查，并在6個月、3個月和1個月的時間段內決定整備計劃。整備計劃的基準是參考鍋爐設備的狀況、工作狀況、燃料、水質、過去的污損記錄等，以及附屬設備、附屬品、自動控制裝置、燃燒裝置、水處理和給水裝置，以及其他輔助設備的保養(yǎng)計劃。停用鍋爐比連續(xù)使用的鍋爐更容易腐蝕和損壞。干法保養(yǎng)適用于長期停用的鍋爐，需要清除水垢和污物，使鍋爐內干燥。然后將盛有干燥劑的容器放在鍋筒中，將所有門、孔關閉嚴密，防止空氣進入。干燥劑一般采用無水氯化鈣或生石灰，每隔1~2個月檢查一次，如發(fā)現干燥劑吸潮失效，應更換。濕法保養(yǎng)適用于短期停用的鍋爐，需要清洗干凈后充入堿性溶液，使金屬表面形成堿性保護膜，達到防腐的目的。一般采用的堿性溶液為氫氧化鈉或磷酸三鈉。在濕法保養(yǎng)中，爐水每5天左右化驗一次。如堿度低于下限，則應補充堿液。在冬季，要注意防凍。經過大修后的鍋爐，一定要與勞動局和壓力容器主管部門共同進行檢測，確認合格后方可啟用。設備維護表格以下是各