2008年滿洲里市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

2008年滿洲里市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

1總結(jié)1.1評(píng)價(jià)條件及標(biāo)準(zhǔn)一般來說，一個(gè)級(jí)別的使用基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該是該級(jí)別所需土地的平均價(jià)格。為使分類地價(jià)評(píng)估成果更加直觀,并與市場(chǎng)地價(jià)水平相互協(xié)調(diào)、實(shí)現(xiàn)各城市之間地價(jià)的可比性,其應(yīng)具有明確且較為一致的評(píng)估條件:(1)級(jí)別平均容積率;(2)級(jí)別平均基礎(chǔ)設(shè)施完善程度;(3)宗地平均開發(fā)程度;(4)宗地平均區(qū)位條件及個(gè)別因素優(yōu)劣度;(5)國(guó)家規(guī)定的該用途土地最高使用年限(如商業(yè)為40年,住宅為70年,工業(yè)為50年);(6)指定期日的時(shí)點(diǎn)地價(jià);(7)反映該級(jí)別該用途土地平均收益水平。按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的定義,基準(zhǔn)地價(jià)是指在某一時(shí)點(diǎn)上,在城鎮(zhèn)各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi),在平均容積率水平和一定開發(fā)程度下的同一用途(商業(yè)、住宅、工業(yè)等)的法定最高出讓年限的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。1.2區(qū)域總結(jié)1.2.1虎左旗虎左旗滿洲里市位于自治區(qū)東北部,呼倫貝爾市西部,區(qū)域東鄰新巴爾虎左旗,西接新巴爾虎右旗,南瀕達(dá)賚湖,北與俄羅斯聯(lián)邦接壤。是內(nèi)蒙古自治區(qū)計(jì)劃單列的一個(gè)準(zhǔn)地級(jí)邊境城市,具有西鄰俄、蒙,東連東北經(jīng)濟(jì)腹地和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)勢(shì),是真正的東亞之窗。1.2.2通樞紐的作用滿洲里市是我國(guó)第一大陸路口岸,是“歐亞大陸橋”上的重要城市和交通樞紐,是以進(jìn)出口資源加工業(yè)和煤炭工業(yè)為主導(dǎo)的國(guó)際貿(mào)易旅游城,是我國(guó)環(huán)渤海港口通往俄羅斯等獨(dú)聯(lián)體國(guó)家和歐洲的最便捷、最經(jīng)濟(jì)、最重要的陸海聯(lián)運(yùn)大通道,承擔(dān)著中俄貿(mào)易60%以上的陸路運(yùn)輸任務(wù)。1.2.3煙臺(tái)市中小企業(yè)含量2008年滿洲里市生產(chǎn)總值達(dá)79.64億元,增長(zhǎng)20.3%(按可比價(jià)格計(jì)算,下同)。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值完成1.52億元,下降0.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值完成25.46億元,增長(zhǎng)18.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值完成52.65億元,比上年增長(zhǎng)21.6%,第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率達(dá)62.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為2:32:66(總體為100)。2本研究的內(nèi)容和意義2.1不同生長(zhǎng)階段基準(zhǔn)建設(shè)價(jià)在闡述基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,分析滿洲里市1999、2005、2007年城市基準(zhǔn)地價(jià)的變化情況,探討基準(zhǔn)地價(jià)變化的影響因素及其作用機(jī)制,研究基準(zhǔn)地價(jià)變化的內(nèi)在機(jī)理,考察基準(zhǔn)地價(jià)變化的歷史過程,發(fā)現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)變化的規(guī)律,預(yù)測(cè)未來基準(zhǔn)地價(jià)變化趨勢(shì)及其在未來幾年內(nèi)的空間分布狀況。滿洲里市自1999年以來開始基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估,2005年進(jìn)行了一次更新。由于2007年尚未進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新,因此在經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上,對(duì)滿洲里市進(jìn)行了地價(jià)評(píng)估,并使用該地價(jià)代替基準(zhǔn)地價(jià),進(jìn)行動(dòng)態(tài)變化分析。比較滿洲里市區(qū)1999年、2005年、2007年三個(gè)階段的地價(jià)評(píng)估工作,由于是三年的地價(jià)所以首先定義只準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵以2005年為準(zhǔn)?？梢悦黠@看出土地質(zhì)量評(píng)價(jià)的范圍不斷擴(kuò)展,三次評(píng)估確定的基準(zhǔn)地價(jià)也有一定的差異。但三輪土地估價(jià)研究采取的技術(shù)路線基本一致,即以土地定級(jí)為基礎(chǔ),用市場(chǎng)交易資料與土地取得成本測(cè)算出商業(yè)、居住、工業(yè)等用地類型的基準(zhǔn)地價(jià),并將城區(qū)土地劃分為四個(gè)級(jí)別,充分體現(xiàn)了土地質(zhì)量的空間差異。2.2基準(zhǔn)地段及其動(dòng)態(tài)變化是城市總體規(guī)劃的重要內(nèi)容之一,但同時(shí)還有助于分首先,基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化是檢驗(yàn)滿洲里市城市土地合理利用的準(zhǔn)繩。從理論上來講,城市土地的合理利用與否是以是否獲得土地最高價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn);對(duì)于所有者來講,是盡可能獲得最高的地租;對(duì)于使用者來講,是希望盡可能在有限的土地上獲得最大的利潤(rùn);對(duì)于同一塊土地來講,它的用途是可以互相代替的,規(guī)劃部門是想在這一塊土地上獲得最大效用,用戶想方設(shè)法找,獲得最大利潤(rùn)的地方。因此,根據(jù)馬克思的地租地價(jià)理論可知,不同區(qū)位土地的級(jí)差收益所確定的基準(zhǔn)地價(jià)及其動(dòng)態(tài)變化,就可以為城市規(guī)劃的編制和修訂提供重要依據(jù)。其次,基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化也是檢驗(yàn)城市總體規(guī)劃空間布局合理與否的重要依據(jù)。城市總體規(guī)劃中規(guī)模合理程度,環(huán)境衛(wèi)生條件適宜程度,公共基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、文教設(shè)施配套程度、交通便捷程度、距離市中心的遠(yuǎn)近程度等,均通過地價(jià)的高低及其變化反映出來。最后,基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化為規(guī)劃部門制定城市詳細(xì)規(guī)劃提供依據(jù),標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化是城市規(guī)劃區(qū)塊大小和限制性指標(biāo)確定的重要依據(jù)。3滿洲里市標(biāo)準(zhǔn)土地的動(dòng)態(tài)變化分析3.1主要不同地形結(jié)構(gòu)的等級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部比率結(jié)構(gòu)是指不同地類之間以及不同級(jí)別之間的地價(jià)比率指數(shù)。包括同級(jí)各類地價(jià)比率指數(shù)、同級(jí)各類地價(jià)環(huán)比指數(shù)、同類各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)和同類各級(jí)地價(jià)環(huán)比數(shù)四種類型。不同的城鎮(zhèn)規(guī)模、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及不同的聚集程度都會(huì)影響到地價(jià)的比率結(jié)構(gòu)。本文計(jì)算出滿洲里市1999、2005、2007年城市土地同級(jí)內(nèi)部不同用地類型地價(jià)比率結(jié)構(gòu)和同類用地不同級(jí)別的地價(jià)比率結(jié)構(gòu)的特征值,在此基礎(chǔ)上分析了滿洲里市城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)變化。3.1.1商業(yè)用地基準(zhǔn)地段與商業(yè)用地基準(zhǔn)建設(shè)地基準(zhǔn)地比值的確定同級(jí)各類地價(jià)比率結(jié)構(gòu)。的表示方法是以商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)值,住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別與商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的比值作為比率指數(shù),即:(1)式中,Ps為商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià),Pz為住宅用地基準(zhǔn)地價(jià),Pg為工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。通過對(duì)滿洲里市1999、2005、2007三年的基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)、計(jì)算得到各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的a值。3.1.2滿洲地區(qū)各類土地價(jià)值a的修正分析(1)不同立地條件下土地價(jià)格的多樣性①αzs和αgs均小于1,且αzs大于αgs。表明各級(jí)地內(nèi)均以商業(yè)用地價(jià)格最高,任意級(jí)別用地的基準(zhǔn)地價(jià)比率指數(shù)均從商業(yè)用地向住宅和工業(yè)用地依次降低,這充分說明滿洲里市經(jīng)濟(jì)是以商業(yè)為主,工業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢。②除1999年外,其余各年用地的α值由Ⅰ級(jí)到Ⅳ級(jí)都有逐級(jí)增大的趨勢(shì),說明由商業(yè)地價(jià)向住宅、工業(yè)地價(jià)的降變幅度隨土地級(jí)別降低而逐漸減小,反映了各類地價(jià)差別由城市中心向外圍地區(qū)逐漸變小的特征,體現(xiàn)出城市土地價(jià)格的決定性影響因素是區(qū)位。③由一級(jí)地到四級(jí)地,αgs的增長(zhǎng)幅度大于αzs,說明工業(yè)用地價(jià)格隨土地級(jí)別降低而降低的程度小于住宅,反映出工業(yè)用地的發(fā)展有向城市外圍擴(kuò)展的趨勢(shì),體現(xiàn)了現(xiàn)代城市工業(yè)布局和城市土地利用結(jié)構(gòu)的變化特征,為利用地價(jià)政策杠桿來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)布局優(yōu)化提供了科學(xué)依據(jù)。(2)、、級(jí)地采用不同用地①2007年的αzs與αgs值小于2005年,說明由2007年到2005年,商業(yè)地價(jià)與住宅地價(jià)、工業(yè)地價(jià)之間的差別越來越大,即商業(yè)地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)大于住宅與工業(yè)地價(jià)的上漲幅度,體現(xiàn)了不同土地利用的收益能力差異懸殊。②從1999年到2005年,αzs值增長(zhǎng)幅度較大,表明住宅地價(jià)整體水平有很大提高,尤其是在Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)地內(nèi)αzs值明顯升高,說明Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)地是居住用地的理想?yún)^(qū)域或集中地段。③1999年到2007年,αgs值相差不大,表明工業(yè)地價(jià)漲幅不大。④由1999年到2007年,α值在Ⅰ、Ⅱ級(jí)地變化較小,在Ⅲ、Ⅳ級(jí)地變化最大,說明在城市中心區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已較完善,用地結(jié)構(gòu)相對(duì)合理,不同用途地價(jià)之間比例關(guān)系較為固定;而隨著城市建設(shè)與發(fā)展,城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,城市用地和后備發(fā)展土地面積明顯擴(kuò)張,Ⅲ、Ⅳ級(jí)地區(qū)域在基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、生活便利程度等方面有較大改善,致使土地供求關(guān)系發(fā)生變化,土地質(zhì)量顯著提高。3.2滿洲市平均土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)分析3.2.1不同級(jí)別土地的基準(zhǔn)建設(shè)因?yàn)槌擎?zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大,使?jié)M洲里市三次基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估范圍有很大不同,且評(píng)價(jià)區(qū)內(nèi)部土地級(jí)別的邊界與面積變動(dòng)較大,若僅以三輪基準(zhǔn)地價(jià)的絕對(duì)數(shù)值對(duì)其動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行比較與分析,可比性較差。因此應(yīng)對(duì)三期土地定級(jí)估價(jià)成果進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?計(jì)算其在同一分級(jí)面積內(nèi)地價(jià)的變化幅度。根據(jù)公式1計(jì)算各用途土地在現(xiàn)狀(2007年)土地級(jí)別內(nèi)平均基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)數(shù)據(jù),以2005年各級(jí)別土地面積為比較范圍,用公式2、公式3和公式4分別計(jì)算出滿洲里市各年度分類地價(jià)均值、分級(jí)別地價(jià)均值和綜合地價(jià)均值。PˉˉˉΡˉoj為第i類用地的平均基準(zhǔn)地價(jià);Poij為第i類用地第j個(gè)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià);Sij為第i類用地第j個(gè)級(jí)別面積;n為第i類用地地價(jià)級(jí)別個(gè)數(shù)。PˉˉˉΡˉoj式中,為第j級(jí)土地的平均基準(zhǔn)地價(jià);Poj為第j級(jí)地中第i類用地基準(zhǔn)地價(jià);為第j級(jí)地中第i類用地面積。Pˉˉˉ=∑i=13PoijSi∑i=13SiΡˉ=∑i=13ΡoijSi∑i=13Si公式(4)式中,PˉˉˉΡˉ為綜合地價(jià)均值,Poi為第i類用地平均基準(zhǔn)地價(jià),Si為第i類用地面積。3.2.2滿洲房地產(chǎn)價(jià)格水平評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)(1)不同用途的土地收益從結(jié)果可以看出,滿洲里市各類用地基準(zhǔn)地價(jià)隨時(shí)間變化表現(xiàn)出不同變化趨勢(shì),其變化結(jié)果如下:①在商、住、工三類用地中商業(yè)用地的價(jià)格最高,居住用地次之,工業(yè)最低,體現(xiàn)了不同用途的土地收益與土地質(zhì)量的相關(guān)關(guān)系。②各類用地價(jià)格之間存在較大的差異,其中商業(yè)用地與居住用地之間、商業(yè)用地與工業(yè)用地之間差別明顯;居住用地與工業(yè)用地之間的差別不如前者顯著,但仍存在一定的差距。③三類用地的地價(jià)都隨時(shí)間的推移發(fā)生了變化,均呈現(xiàn)為上升趨勢(shì)。商業(yè)用地價(jià)格上升幅度較大,居住次之,工業(yè)變化幅度最低。(2)不同等級(jí)和四級(jí)的地段土地價(jià)格隨時(shí)間變化特征①我們從數(shù)據(jù)可以看出各級(jí)別用地均以一級(jí)地價(jià)最高,二、三、四級(jí)依次降低,表現(xiàn)出級(jí)差地租的顯著差異。②一級(jí)和二級(jí)地之間降幅最大,二級(jí)、三級(jí)和三級(jí)、四級(jí)之間地價(jià)變化較為平緩。一級(jí)地地處市中心,可知各級(jí)地價(jià)的差別由城市中心向外圍地區(qū)逐漸變小的特征,表明區(qū)位條件是形成土地價(jià)格的決定性因素。③各級(jí)別地價(jià)曲線隨時(shí)間變化波動(dòng)程度逐漸加大,表明各級(jí)別間地價(jià)在逐年增大。④從1999年-2005年-2007年,各級(jí)別地價(jià)均呈上升趨勢(shì)。(3)綜合成本效益分析從結(jié)果可以看出,各年度綜合地價(jià)均呈上升趨勢(shì),1999年—2005年,地價(jià)增幅顯著,但2005年—2007年地價(jià)增加幅度不大。4基于滿洲里市標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格變化的原因4.1中俄對(duì)滿洲里市的共同影響自土地政策改革以來,滿洲里市的土地市場(chǎng)日趨活躍,且滿洲里地處我國(guó)北疆,與俄羅斯及蒙古接壤,是我國(guó)最大的陸路口岸,中俄貿(mào)易的主要過貨口岸,外來經(jīng)商人口較多,多方面刺激了滿洲里市的地價(jià)增長(zhǎng)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、社會(huì)購(gòu)買力增強(qiáng)、全市良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)土地生產(chǎn)要素的需求壓力仍然存在,而土地供給從緊,勢(shì)必通過供需關(guān)系的改變,帶動(dòng)城市地價(jià)水平的上漲。4.2土地供給缺乏彈性和需求不斷增長(zhǎng)之間的矛盾,土地供給與土地供給需求兩滿洲里市建成區(qū)規(guī)劃面積為81.09平方公里,人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情,土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性,客觀上決定了土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡。從土地區(qū)位看,在滿洲里市城市內(nèi)部,城市中心區(qū)人口集中,拆遷成本進(jìn)一步加大,存量土地的可供量日益減少。在當(dāng)前住房需求快速增長(zhǎng)的情況下,進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供需矛盾,土地供給缺乏彈性和需求不斷增長(zhǎng)之間的矛盾尤為突出。所有這些矛盾將進(jìn)一步增加土地價(jià)格上漲的壓力。4.3土地供給從緊、供需關(guān)系改變,城市建設(shè)滯后滿洲里市良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)土地生產(chǎn)要素的需求壓力仍然存在,而土地供給從緊,勢(shì)必通過供需關(guān)系的改變,帶動(dòng)城市地價(jià)水平的上漲。城市化進(jìn)程的加快、外來人口的不斷增長(zhǎng)增加了對(duì)土地的需求,促使地價(jià)抬升。4.4調(diào)控新制度了住房?jī)r(jià)格。根據(jù)《九具有從國(guó)家政策分析,自2006年4月以來,中央相繼出臺(tái)了“國(guó)六條”、“九部委十五條”等一系列新的、更具有操作性的調(diào)控措施,以穩(wěn)定過快上漲的住房?jī)r(jià)格。這些措施在一定程度上遏制了房地產(chǎn)的過快、過熱發(fā)展,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定的作用,也減緩了地價(jià)上漲速度。5滿洲房地產(chǎn)市場(chǎng)未來趨勢(shì)的預(yù)測(cè)5.1土地產(chǎn)出的原因城市區(qū)位、人口與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、基礎(chǔ)設(shè)施及城市規(guī)劃都是影響城市土地價(jià)格的主要因素。滿洲里地處中俄蒙三國(guó)交界處,地理位置尤為重要。近幾年隨著基礎(chǔ)設(shè)施和城市規(guī)劃的逐步完善,吸引了大量的投資,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快,對(duì)土地的需求也逐年增加。但土地供給卻受到嚴(yán)格限制,供不應(yīng)求,因此滿洲里市土地價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲。5.2商業(yè)服務(wù)業(yè)的用地需求增加隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高,社會(huì)消費(fèi)能力不斷增強(qiáng),對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求增加,隨之而來的即是城鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大,商業(yè)用地的用地需求量將逐步增加。滿洲里市中心有大量俄羅斯商人出入,因?yàn)閷?duì)俄貿(mào)易利潤(rùn)較大,滿洲里市中心商業(yè)用地是商家的必爭(zhēng)之地,造成了“寸土寸金”競(jìng)爭(zhēng)局面。5.3福利分房政策取消后,居住用地價(jià)格迅速上升近年來,隨著滿洲里城市建成區(qū)的不斷擴(kuò)大,滿洲里市居住用地面積不斷擴(kuò)大,居住用地供給量增加,必然影響土地價(jià)格的上漲。1999年-2005年居住用地價(jià)格有較大增加,之后經(jīng)過調(diào)整,2005年-2007年,其價(jià)格漲幅不大,另