房地產(chǎn)估價考試重點

弟一章房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價:是房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認的選擇，按照嚴謹?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供專業(yè)意見的活動。估價當(dāng)事人:是與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位或個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。估價目的:是估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。價值時點:是所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的某一特定時間。價值類型:是所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。估價原則:獨立客觀公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。估價程序8.估價依據(jù)9.估價假設(shè)10.估價方法11.估價結(jié)果弟二章房地產(chǎn):土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)益總和。房地產(chǎn)有不動產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱，包括土地、建筑物和其他相關(guān)定著物三個部分，同時又是實物、權(quán)益和區(qū)位“三位一體”房地產(chǎn)區(qū)位包括:位置，交通，外部配套設(shè)施，周圍環(huán)境等。房地產(chǎn)特性：（1）不可移動性（2）獨一無二性（3）壽命長久（4）供給有限（5）價值較大（6）用途多樣（7）相互影響，已受限制，難以變現(xiàn)，保值增值種類:按用途劃分為:居住房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)，辦公房地產(chǎn)，旅館房地產(chǎn)，餐飲房地產(chǎn)，體育和娛樂房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)，特殊用途房地產(chǎn)，綜合用途房地產(chǎn)。開發(fā)程度分類:生地，毛地，熟地，在建工程，現(xiàn)房。經(jīng)營使用方式分類:出售、出租、自營、自用房地產(chǎn)狀況描述:名稱，坐落，范圍，規(guī)模，用途，權(quán)屬。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述：（1）位置，包括坐落，方位，與相關(guān)場所距離，臨街狀況，朝向，樓層（2）交通，包括道路狀況，出入可利用的交通工具，交通管制情況，停車方便程度，交通收費情況（3）外部配套設(shè)施，包括外部基礎(chǔ)設(shè)施，外部公共服務(wù)設(shè)施，（4）周圍環(huán)境描述:自然環(huán)境，人文環(huán)境，景觀。弟三早房地產(chǎn)價格:和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價--貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益?；鶞?zhǔn)地價:以一個城市為中心，在該城市一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)用途相似，地塊相近、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。樓面地價:指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格。房地產(chǎn)價格影響因素:p120第四章估價主要原則:獨立客觀公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則，謹慎原則。價值時點原則要求評估價值是根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。價值時點用公歷年月日表示。替代原則:要求評估價值與估價對象類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。最高最佳利用原則:是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能得利用'包括最佳用途，檔次，規(guī)模。第五章比較法及其應(yīng)用比較法:根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法；具體的說，是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。可比實例:是符合一定條件的類似房地產(chǎn)的交易實例，具體指交易實例中交易方式適合估價目的，成交日期接近價值時點，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。適用對象:同類數(shù)量較多，有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。具備條件:在價值時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。估價步驟:搜集交易實例，選取可比實例，建立比較基礎(chǔ)，進行交易情況修正，進行市場狀況調(diào)整，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，計算比較價值。搜集交易實例的要求:交易對象的基本情況，交易雙方基本情況，交易方式，成交日期，成交價格，付款方式，融資條件，交易稅費負擔(dān)，交易目的。選取可比實例的質(zhì)量要求:3-5個，（1）可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似:用途，規(guī)模，建筑結(jié)構(gòu)，檔次，權(quán)利，性質(zhì)。⑵可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的⑶可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點。（4）可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。建立比較基礎(chǔ)工作:統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一稅費負擔(dān)，統(tǒng)一計價單位。統(tǒng)一財產(chǎn)范圍:（1）含有非房地產(chǎn)成分房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分（2）帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)（3）房地產(chǎn)實物范圍不同統(tǒng)一稅費負擔(dān)：正常負擔(dān)下的價格-應(yīng)由賣方或買方繳納的稅費=賣方或買方實得金額正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率）統(tǒng)一計價單位：（1）統(tǒng)一價格表示單位 （2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位（3）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位:1畝=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=3.30579平方米交易情況修正:可比實例成交價格不正常，修改為正常的。修正方法：（1）總價修正，單價修正（2）金額修正，百分比修正百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定?？杀葘嵗r格（1+s%）=可比實例成交價格市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）：將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整到價值時點的價格。可比實例在成交日期的價格X市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在價值時點的價格，市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期的價格為基準(zhǔn)來確定。9.1市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法：（1）定基價格指數(shù):可比實例在成交日期的價格X（價值時點的定基價格指數(shù)/成交日期的定基價格指數(shù)）=可比實例在價值時點的價格（2）環(huán)比價格指數(shù)9.2市場狀況調(diào)整的價格變動率法:采用逐期遞增，采用期內(nèi)平均上升或下降房地產(chǎn)狀況調(diào)整:把可比實例在其自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象下的價格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整內(nèi)容:區(qū)位狀況調(diào)整，實物狀況調(diào)整，權(quán)益狀況調(diào)整思路:以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況直接進行比較；或者設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況間接進行比較。可比實例在其自身狀況下的價格X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象狀況下的價格房地產(chǎn)調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例在其自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為r%.可比實例在其自身狀況下的價格X（1/1+r%）=可比實例在估價對象狀況下的價格計算比較價值；經(jīng)過交易情況修正，將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格；經(jīng)過市場狀況調(diào)整，將可比實例在其成交日期的價格變成了在價值時點的價格；經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整，將可比實例在其自身狀況下的價格變成了在估價對象下的價格。百分比修正調(diào)整下的乘法公示；比較價值=可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)X市場狀況調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比較法總結(jié):比較法是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格。首先從現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中搜集大量交易實例，建立交易實例庫。其次針對特定的估價對象、價值目的和價值時點，從搜集的交易實例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例，即選取一定數(shù)量的可比實例。然后對這些可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整-“換算”即建立比較基礎(chǔ)，是把這些可比實例的成交價格處理成口經(jīng)一致，相互可比的價格；“修正”即交易情況修正，是把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格；“調(diào)整”包括市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，市場狀況調(diào)整是把可比實例在其成交日期的價格處理成在價值時點的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實例在其自身狀況下的價格處理成在估價對象狀況下的價格。最后，采用平均數(shù)，中位數(shù)，眾數(shù)等方法，把經(jīng)過處理得到的多個比較價值綜合成一個比較價值，即測出估價對象的價值或價格。13.比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值或價格。第六章；收益法收益法:根據(jù)顧家對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法，具體來說，就是預(yù)測估價對象的未來收益，根據(jù)報酬率，資本化率或收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值以得到估價對象價值或價格的方法。分為報酬資本化法和直接資本化法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向（簡稱收益導(dǎo)向）來求取房地產(chǎn)的價值或價格。收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來零收益的現(xiàn)值之和，價值高低取決于（1）未來零收益大小（2）獲取凈收益期限的長短（3）獲取凈收益的可靠程度使用對象:收益性房地產(chǎn)，包括:住宅，寫字樓，商店，旅館，餐館，游樂場等。一般不適用于行政辦公樓，學(xué)校，公園等公用，公益性房地產(chǎn)的估價。操作步驟：（1）測算收益期或持有期（2）測算未來收益（3）確定報酬率或資本化率，收益乘數(shù)（4）計算收益價值。收益期:是指預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，具體是自價值時點至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限建筑物剩余經(jīng)濟壽命基于租賃收入測算凈收益的基本公式：凈收益=潛在毛租賃收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用凈收益:是有效毛收入減去由出租人負擔(dān)的運營費用后的收益。有效毛收入:是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。潛在毛收入:是房地產(chǎn)在充分利用，沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入。潛在毛收入租金=全部可出租面積與最可能得租金水平的乘機。運營費用率:運營費用與有效毛收入的百分比。有形收益:指房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益:指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感，自豪感，提高聲譽和信用。實際收益:實際獲得的收益，一般不能直接用于估價?？陀^收益:在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。用于估價。報酬率的求取方法（1）市場提取法（2）累加法:報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔(dān)補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率（3）投資收益率排序插入法資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系：資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力；報酬率是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。直接資本化的優(yōu)缺點：優(yōu)點：（1）不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要預(yù)測未來第一年的收益；（2）資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好的反應(yīng)市場的實際情況。（3）計算過程較簡單。缺點:對可比實例的依賴性很強。報酬資本化法的優(yōu)缺點優(yōu)點（1）指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，又考慮了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)。（2）每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解，（3）由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險的投資的收益率也可以求取報酬率。缺點:由于報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價師的主管判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合實際情況。第七章成本法成本法:是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法，具體的說，他是測算估價對象在價值時點是重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格呢方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。成本法適用對象:新進開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)，可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)，正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。一般適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。具備條件:自由競爭，該商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。步驟：（1）測算房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤、稅金（2）重置成本或重建成本（3）測算折舊（4）計算成本價值房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利益+銷售稅費+開發(fā)利潤直接成本=土地取得成本+建設(shè)成本開發(fā)成本=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利益+銷售稅費開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-建設(shè)成本-管理費用-銷售費用-投資利益-銷售稅費直接成本利率:計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本投資利潤計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用成本利潤率計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利益銷售利潤率基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值成本法基本公式=房地產(chǎn)重新購建價格-房地產(chǎn)折舊重新購建價格:假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況后的估價對象所需的一切合理必須得費用，稅金，和應(yīng)得利潤只和。重置價格也稱為重置成本，是指采用價值時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。重建價格也稱重建成本，是指采用與估價對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。一般建筑物適用重置價格，有保護價值的建筑物適用重建價格。建筑物重新購建價格=建筑安裝工程費+專業(yè)工程費+管理費用+銷售費用+投資利益+銷售稅費+開發(fā)利潤土地重新購建價格分為重新購置價格和重新開發(fā)成本，土地重新購置價格用比較法求取，土地重新開發(fā)成本采用成本法求取建筑物折舊:指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新購建價格與在價值時點的市場價值之差。建筑物折舊原因:物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊。建筑物折舊求取方法:年限法、市場提取法、分解法。建筑物有效年齡:是指根據(jù)價值時點的建筑物狀況判斷的建筑物年齡。市場提取法:是通過含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的房地可比實例，求取估價對象中的建筑物折舊的方法。分解法:是把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。物質(zhì)折舊求?。?）將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目。（2）對可修復(fù)項目，估價其在價值時點的修復(fù)成本作為折舊額。（3）對于不可修復(fù)項目，根據(jù)其在價值時點的剩余壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。（4）把各個可修復(fù)項目的修復(fù)成本、短壽命的折舊額、長壽項目的折舊額相加、即為物質(zhì)折舊額。功能折舊分為功能缺乏折舊、功能落后折舊、功能過剩折舊。土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響:（1）住宅不論其經(jīng)濟壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束，均按照其經(jīng)濟壽命計算折舊。（2）非住宅建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。（3）非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：1.出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償。2.出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。第八章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法:根據(jù)估價對象的預(yù)期剩余開發(fā)價值來求取估價對象價值或價格的方法。將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減得到估價對象價值或價格的方法，稱為動態(tài)分析法；將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法，稱為靜態(tài)分析法。本質(zhì):是以房地產(chǎn)的預(yù)期剩余開發(fā)價值為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。理論依據(jù):預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法與成本法區(qū)別:成本法中的土地價值為已知，需要求取的是房地產(chǎn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。適用對象:具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。具備條件：（1）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式，（2）是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別：（1） 對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要依據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況做出的，即他們基本是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測他們未來發(fā)生的事件以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。（2） 靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將他們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延