假日快捷酒店可行性研究報(bào)告

快捷假日酒店工程可行性爭論報(bào)告廈門國貿(mào)集團(tuán)零售業(yè)務(wù)部2008.6.30目 錄第一局部、工程概述二、合作模式及條件IHG一、中國酒店行業(yè)市場前景與現(xiàn)狀三、快捷假日酒店的市場定位及競爭分析第三局部、進(jìn)展進(jìn)度及投資打算第四局部、財(cái)務(wù)分析第五局部、經(jīng)營模式及戰(zhàn)略進(jìn)展思路一、市場競爭風(fēng)險(xiǎn)二、經(jīng)營治理風(fēng)險(xiǎn)三、投資風(fēng)險(xiǎn)附表1、快捷假日酒店治理意向條款附表2、快捷假日酒店特許經(jīng)營商業(yè)條款泉州兩個(gè)酒店物業(yè)簡介附件、IHG供給的《快捷假日酒店品牌推介》第一局部、工程概述一、快捷假日酒店簡介快捷假日酒店〔HOLIDAY INN EXPRESS〕是世界最大的酒店治理公司——洲際酒店集團(tuán)(InterContinentalHotelsGroup，簡稱IHG)旗下的一個(gè)品牌其主題是“精智之選，即商務(wù)及休閑旅行者的精智選擇。其定位于經(jīng)濟(jì)型酒店和四星級(jí)酒店之間，在為商務(wù)及休閑旅行者供給恰如其分〔nomore,noless〕的，為他們供給真正所需的簡約清爽、干凈快捷的超值住宿效勞其突出特點(diǎn)是有競爭力的價(jià)格有限效勞免費(fèi)早餐、清爽簡約的房間以及優(yōu)悅會(huì)積分嘉獎(jiǎng)?？旖菁偃站频晔菢I(yè)內(nèi)成長最快的酒店品牌之一，在2007年全球十大酒店品牌評(píng)比中名列第七，目前在全球擁有1800家酒店，超過15萬間客房，平均每周1120酒店在建，為了加快在中國的進(jìn)展布局，正樂觀查找合作伙伴。二、合作模式及條件1、托付治理100〔1〕2、特許經(jīng)營特許經(jīng)營條件為：每個(gè)酒店需繳納80萬元申請(qǐng)加盟費(fèi)，每月按營業(yè)額5%收10〔2。IHG3。該模式一般針對(duì)多個(gè)酒店一攬子合作，不實(shí)行區(qū)域授權(quán)方式。IHG55IHG10039005%的速度增長，兩項(xiàng)指標(biāo)均位于〔INTERCONTINENTAL〕、皇冠假日CROWNEPLAZA〔HOLIDAYINN〔HOLIDAYINNEXPRES、INDIGO、STAYBRIDGE、CANDLEWOOD2007INNHOLIDAYINNEXPRESS1801.3入住。250；IHGIHG3700125IHG國。經(jīng)前期我們對(duì)快捷假日酒店和IHG中國總部的考察與接洽，我們認(rèn)為快捷假絡(luò)及系統(tǒng)支持等優(yōu)勢，特許經(jīng)營快捷假日酒店適合作為集團(tuán)零售業(yè)務(wù)的興工程。其次局部、市場分析一、中國酒店行業(yè)市場前景與現(xiàn)狀1010.42020年，16億國際游客，中國將有1.3億游客入境，年平均增長率為7.75%，地國家。同時(shí)，隨著中國企事業(yè)單位有薪假期的實(shí)施、交通條件的改善、民眾200820102012進(jìn)作用。因此酒店行業(yè)目前存在寬闊的成長和利潤空間。2000年的6029家增長到了2006從594，700間增長至1，459，800間左右，年均增長率為7.7%；2007年，星級(jí)酒店數(shù)量到達(dá)14327家，酒店客房數(shù)到達(dá)160萬間。1、高星級(jí)酒店和連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店成為市場主導(dǎo)“兩頭熱中間涼”是目前中國酒店行業(yè)真實(shí)的寫照。近年來，酒店客源市場在本錢掌握、營銷渠道和房價(jià)上又比不上經(jīng)濟(jì)型酒店，客源流失嚴(yán)峻。的投資熱潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海至少有58個(gè)在建或擬建高星級(jí)酒店工程將在2008年至2010年間完工。2006年各星級(jí)酒店房間數(shù)及比例2006年各星級(jí)酒店房間數(shù)及比例2.20%7.90%29.10%19.90%41%五星11.52萬間四星29萬間三星59.85萬間二星42.41萬間一星3.21萬間2006年全國星級(jí)飯店客房出租率70.00%70.00%61.03%66.40%64.30%61.30%56.90%60.00%53.10%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%平均客房出租率五星四星三星二星一星以及相對(duì)較小的投資規(guī)模，得到了各類資本的青睞，進(jìn)展勢頭迅猛，截止2007年底酒店數(shù)量達(dá)1450家，客房總數(shù)到達(dá)15萬余間，市場上形成了以如家、錦江之星、莫泰等為代表的品牌連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店瓜分市場的格局。2007年全國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店排行品牌品牌開業(yè)酒店數(shù)客房數(shù)如家20123977上海錦江之星14821189上海莫泰連鎖酒店107223907717303漢庭酒店5764548515328格林豪泰344038七斗星商旅酒店233853中州快捷162192中江之旅1620452、酒店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，國際酒店集團(tuán)在競爭中占據(jù)確定優(yōu)勢宿提出了更高層次的要求，目前國內(nèi)消費(fèi)者對(duì)品牌的依靠程度已到達(dá)空前高度，好的酒店品牌不僅代表舒適的環(huán)境、高水準(zhǔn)的效勞，更是時(shí)尚、高雅、尊貴的象擁有高知名度的品牌、良好的形象、成熟的市場運(yùn)作閱歷、忠誠的客源、浩大的他們憑借這些優(yōu)勢輸出治理，建立起浩大的酒店網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)，使它們在中國酒店市場競爭中占據(jù)了確定優(yōu)勢。集團(tuán)已全部進(jìn)入中國市場。目前國際酒店集團(tuán)在中國的進(jìn)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)變化：由一線城市向二線城市擴(kuò)展作用的一線中心城市立足，隨著國內(nèi)各地旅游業(yè)及商務(wù)活動(dòng)的迅猛進(jìn)展以及一線城市的日漸飽和，開頭逐步向二線城市擴(kuò)張，例如：香格里拉集團(tuán)已鎖定中21123星級(jí)宜必思酒店在2006年也開頭悄然提速，宜必思酒店主要針對(duì)國內(nèi)游客以及二三線城市。由單一品牌向多品牌進(jìn)展萬麗，又有中高檔的萬怡、世紀(jì)、華美達(dá)；凱悅集團(tuán)在中國同時(shí)推出凱悅、場需求。由高端酒店向中端商務(wù)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店延長在加快布局，2008年將開設(shè)到達(dá)30家；雅高的宜必思經(jīng)濟(jì)型酒店在2006年也開頭5年內(nèi)將開設(shè)2008經(jīng)濟(jì)型酒店在2008年將到達(dá)200家。3、連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店競爭加劇，前景照舊看好10%、8%7%、74%125%，但平均入82%，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域328209與此同時(shí)，包括水、電、煤、油，食品以及土地、建筑裝修、物業(yè)本錢的增200618%，物業(yè)租賃本錢29%，24%，都使經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營本錢上升，經(jīng)營狀況下滑，企業(yè)的盈利空間被急劇壓縮。還有因此今后經(jīng)濟(jì)型酒店中局部企業(yè)被淘汰出局在所難免，近期洗牌格局已加速形成。10%70%空間，當(dāng)市場完成良性整合后，經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)將進(jìn)入的理性增長期。1、快捷假日酒店的市場定位2005-2007年，IHG耗資兩千萬美元對(duì)全球十余個(gè)國家的酒店消費(fèi)市場進(jìn)展針對(duì)快捷假日酒店，為在中國開展快捷假日酒店特許經(jīng)營供給了決策依據(jù)。者，商務(wù)客人是中高檔酒店的主要目標(biāo)市場。他們現(xiàn)在需要一種全的酒店模全球著名酒店品牌，這正是快捷假日的中端商務(wù)品牌定位所在，目前該細(xì)分爭。2、競爭對(duì)手分析350-500對(duì)手是漢庭和格林豪泰。也是國內(nèi)首家品牌細(xì)分的連鎖酒店。目前漢庭在全國35個(gè)城市擁有開業(yè)酒店逾100家，簽約酒店超過200家，漢庭集團(tuán)旗下?lián)碛小皾h庭酒店”、“漢庭快捷”290190元左右，而漢庭客棧入住一晚的房價(jià)不到100元。格林豪泰酒店治理集團(tuán)是假設(shè)干跨國集團(tuán)的股東聯(lián)手創(chuàng)立打造的商務(wù)型連鎖林公寓、格林豪泰高星級(jí)酒店等品牌，涵蓋了從40元至400多元價(jià)位不等的酒78150商務(wù)酒店市場被傳統(tǒng)低星級(jí)酒店占據(jù)著，傳統(tǒng)低星級(jí)酒店“麻雀雖小，五臟俱更有針對(duì)性的中端商務(wù)型酒店抗衡。第三局部、進(jìn)展進(jìn)度及投資打算20092010201120122013累計(jì)酒店數(shù)廈門11泉州11福州1北京111上海11廣州11大連1成都1年度增酒店數(shù)2233414年度投資額(萬元)34003400510051006800累計(jì)總酒店數(shù)2471014累計(jì)投資總額(萬元)340068001190017000238001700算，包含改造裝修、設(shè)備、特許加盟費(fèi)、租金等。第四局部、財(cái)務(wù)分析一、 酒店建設(shè)投資估算二、 收入推測酒店第一年年經(jīng)營虧損63萬元，從其次年起開頭贏利，當(dāng)年盈利85，53975三、 單店自由現(xiàn)金流量5562.51136.5918%《單店自由現(xiàn)金流量表》第五局部、經(jīng)營模式及戰(zhàn)略進(jìn)展思路品牌的平臺(tái)，將來可依據(jù)需要視具體工程狀況設(shè)立工程子公司。多品牌經(jīng)營。店投資治理公司為載體上市的方向進(jìn)展。四、通過多種渠道獵取酒店物業(yè)資源業(yè)的開發(fā)查找。2、與福建省煤田地質(zhì)局等擁有寬闊土地資源及現(xiàn)有物業(yè)的類似性質(zhì)單位建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，或有選擇的引進(jìn)具備這樣背景的公司參加合作，對(duì)酒店開發(fā)和擴(kuò)張起到重要推動(dòng)作用。中介平臺(tái)以及各大房地產(chǎn)公司等推舉或供給適合的酒店物業(yè)資產(chǎn)包。承包、收購、合資等形式改建成快捷假日酒店。營和擴(kuò)張的需要?！布次宜?、酒店參謀詢問公司、國際知名酒店治理公司、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)四方參與的開發(fā)模式，專業(yè)分工，各司其職。第六局部、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策一、市場競爭風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策的競爭，還面臨著同一層次不同品牌酒店之間的競爭。對(duì)策：1、快捷假日酒店實(shí)施的是差異化戰(zhàn)略，錯(cuò)位競爭，通過其準(zhǔn)確的定位和群體，切入這塊細(xì)分市場面臨的競爭相對(duì)較少。網(wǎng)絡(luò)正是國內(nèi)其它酒店所缺乏的，可充分利用這些有力的武器確保在競爭中處于優(yōu)勢地位。二、經(jīng)營治理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策時(shí)酒店專業(yè)人才缺乏將制約著將來的經(jīng)營及擴(kuò)張?？旖菁偃站频瓿墒焱晟频奶卦S經(jīng)營體系可以幫助我們快速把握其經(jīng)營持方案，從而最大程度降低我方經(jīng)營治理風(fēng)險(xiǎn)。育人才儲(chǔ)藏，以解決專業(yè)人才缺乏問題。補(bǔ)，同時(shí)對(duì)我司行業(yè)閱歷的培育起到促進(jìn)作用。4、聘請(qǐng)專業(yè)酒店參謀詢問公司作為經(jīng)營治理決策參謀。5IHG敏捷操作，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。三、投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策對(duì)策：1、相對(duì)于高端酒店市場而言，中端商務(wù)酒店對(duì)外界經(jīng)濟(jì)狀況波動(dòng)的敏感度不高，再加上投資相對(duì)較少，回報(bào)快，退出壁壘較低，因此抗風(fēng)險(xiǎn)力量較強(qiáng)。并幫助制定進(jìn)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以降低投資決策的風(fēng)險(xiǎn)。3、酒店經(jīng)營治理閱歷的培育和酒店物業(yè)的布局是需要時(shí)間的，而將來一時(shí)機(jī)。4低投資風(fēng)險(xiǎn)。四、合作方風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策對(duì)策：1、IHG是全球最大的酒店治理集團(tuán)，擁有良好的品牌美譽(yù)度及豐富的酒國，生疏中國的市場環(huán)境，與其合作相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小。2、IHG在開放中國市場快捷假日酒店特許經(jīng)營前，對(duì)中國酒店市場及特IHG以穩(wěn)健3、篩選合作伙伴第七局部、退出機(jī)制過以下幾個(gè)途徑實(shí)現(xiàn)：1、將酒店投資治理公司股權(quán)整體或局部轉(zhuǎn)讓；2、時(shí)機(jī)成熟時(shí)籌劃酒店投資治理公司上市；3、將酒店物業(yè)轉(zhuǎn)作經(jīng)營其它酒店品牌；4、將酒店物業(yè)以轉(zhuǎn)租給他方經(jīng)營；5、將酒店物業(yè)拍賣出售變現(xiàn)。第八局部、綜合評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益最大化。具備潛在的增值空間，而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，我們認(rèn)為該工程是可行的。1、2、3、假設(shè)條件工程平均每間房建筑本錢比例金額/數(shù)量假設(shè)條件工程平均每間房建筑本錢比例金額/數(shù)量250,000備注洲際酒店供給估算數(shù)，含建筑物的建筑本錢房間數(shù)220酒店總造價(jià)〔不含土地〕100%55,000,000建筑物80%44,000,000各局部比例依據(jù)現(xiàn)有其他酒店報(bào)表列示比例裝修8%4,400,000設(shè)備12%6,600,000工程金額單個(gè)酒店建設(shè)投資估算備注裝修期租金1,728,0001.20.8/平方米/天，裝裝修4,