節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式

第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本--銷售費(fèi)用-銷售稅金-開發(fā)利潤(rùn)-投資利息-即：待開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)對(duì)后續(xù)兩個(gè)字的理解：

設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象以后把它開發(fā)完成，還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。因此，如果是已經(jīng)開發(fā)完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤(rùn)，則它們已經(jīng)包含在股價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況（估價(jià)對(duì)象狀況）：土地(分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產(chǎn)(舊房)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況：有熟地和新的房地產(chǎn)等，新房有分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房假設(shè)開發(fā)法評(píng)估要點(diǎn)以上兩點(diǎn)導(dǎo)致的七種估價(jià)情況估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對(duì)象為生地，把生地開發(fā)成為熟地估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對(duì)象為毛地，把毛地開發(fā)成為熟地估價(jià)對(duì)象為熟地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成為房屋估價(jià)對(duì)象為舊房，裝飾裝修或改變用途為新房開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式銷售（預(yù)售、建成后銷售）出租（預(yù)租、多為建成后出租）營(yíng)業(yè)（如商場(chǎng)、賓館、度假村、游樂場(chǎng)等）二、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估生地價(jià)值的公式1.適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的計(jì)算公式生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅金－開發(fā)利潤(rùn)－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金2.適用于將生地開發(fā)成熟地的計(jì)算公式生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅金－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金三、評(píng)估毛地價(jià)值的公式1.適用在毛地上建設(shè)房屋的計(jì)算公式毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅金－開發(fā)利潤(rùn)－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金2．適用將毛地開發(fā)成熟地的計(jì)算公式毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅金－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金四、評(píng)估熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅金－開發(fā)利潤(rùn)－買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金五、評(píng)估在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅金－續(xù)建投資利潤(rùn)－買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金六、評(píng)估舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值＝改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝飾裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅金－裝飾裝修改造投資利潤(rùn)－買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金七、評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后出售經(jīng)營(yíng)的公式

V＝VP－C式中：V為待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；VP為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；C為開發(fā)成本的相關(guān)項(xiàng)目。八、評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)的公式V＝VR－C式中：VR為用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；C為運(yùn)營(yíng)成本的相關(guān)項(xiàng)目。第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理第二節(jié)活塞式空壓機(jī)的結(jié)構(gòu)和自動(dòng)控制第三節(jié)活塞式空壓機(jī)的管理復(fù)習(xí)思考題單擊此處輸入你的副標(biāo)題，文字是您思想的提煉，為了最終演示發(fā)布的良好效果，請(qǐng)盡量言簡(jiǎn)意賅的闡述觀點(diǎn)。第六章活塞式空氣壓縮機(jī)

piston-aircompressor壓縮空氣在船舶上的應(yīng)用：

1.主機(jī)的啟動(dòng)、換向；

2.輔機(jī)的啟動(dòng)；

3.為氣動(dòng)裝置提供氣源；

4.為氣動(dòng)工具提供氣源；

5.吹洗零部件和濾器。

排氣量:單位時(shí)間內(nèi)所排送的相當(dāng)?shù)谝患?jí)吸氣狀態(tài)的空氣體積。單位：m3/s、m3/min、m3/h第六章活塞式空氣壓縮機(jī)

piston-aircompressor空壓機(jī)分類：按排氣壓力分：低壓0.2～1.0MPa；中壓1～10MPa；高壓10～100MPa。按排氣量分：微型<1m3/min；小型1～10m3/min；中型10～100m3/min；大型>100m3/min。第六章活塞式空氣壓縮機(jī)

piston-aircompressor第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理容積式壓縮機(jī)按結(jié)構(gòu)分為兩大類：往復(fù)式與旋轉(zhuǎn)式兩級(jí)活塞式壓縮機(jī)單級(jí)活塞壓縮機(jī)活塞式壓縮機(jī)膜片式壓縮機(jī)旋轉(zhuǎn)葉片式壓縮機(jī)最長(zhǎng)的使用壽命-

----低轉(zhuǎn)速（1460RPM），動(dòng)件少（軸承與滑片），潤(rùn)滑油在機(jī)件間形成保護(hù)膜，防止磨損及泄漏，使空壓機(jī)能夠安靜有效運(yùn)作；平時(shí)有按規(guī)定做例行保養(yǎng)的JAGUAR滑片式空壓機(jī)，至今使用十萬小時(shí)以上，依然完好如初，按十萬小時(shí)相當(dāng)于每日以十小時(shí)運(yùn)作計(jì)算，可長(zhǎng)達(dá)33年之久。因此，將滑片式空壓機(jī)比喻為一部終身機(jī)器實(shí)不為過?；?葉)片式空壓機(jī)可以365天連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)并保證60000小時(shí)以上安全運(yùn)轉(zhuǎn)的空氣壓縮機(jī)1.進(jìn)氣2.開始?jí)嚎s3.壓縮中4.排氣1.轉(zhuǎn)子及機(jī)殼間成為壓縮空間，當(dāng)轉(zhuǎn)子開始轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，空氣由機(jī)體進(jìn)氣端進(jìn)入。2.轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動(dòng)使被吸入的空氣轉(zhuǎn)至機(jī)殼與轉(zhuǎn)子間氣密范圍，同時(shí)停止進(jìn)氣。3.轉(zhuǎn)子不斷轉(zhuǎn)動(dòng)，氣密范圍變小，空氣被壓縮。4.被壓縮的空氣壓力升高達(dá)到額定的壓力后由排氣端排出進(jìn)入油氣分離器內(nèi)。4.被壓縮的空氣壓力升高達(dá)到額定的壓力后由排氣端排出進(jìn)入油氣分離器內(nèi)。1.進(jìn)氣2.開始?jí)嚎s3.壓縮中4.排氣1.凸凹轉(zhuǎn)子及機(jī)殼間成為壓縮空間，當(dāng)轉(zhuǎn)子開始轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，空氣由機(jī)體進(jìn)氣端進(jìn)入。2.轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動(dòng)使被吸入的空氣轉(zhuǎn)至機(jī)殼與轉(zhuǎn)子間氣密范圍，同時(shí)停止進(jìn)氣。3.轉(zhuǎn)子不斷轉(zhuǎn)動(dòng)，氣密范圍變小，空氣被壓縮。螺桿式氣體壓縮機(jī)是世界上最先進(jìn)、緊湊型、堅(jiān)實(shí)、運(yùn)行平穩(wěn)，噪音低，是值得信賴的氣體壓縮機(jī)。螺桿式壓縮機(jī)氣路系統(tǒng)：

A

進(jìn)氣過濾器

B

空氣進(jìn)氣閥

C

壓縮機(jī)主機(jī)

D

單向閥

E

空氣/油分離器

F

最小壓力閥

G

后冷卻器

H

帶自動(dòng)疏水器的水分離器油路系統(tǒng)：

J

油箱

K

恒溫旁通閥

L

油冷卻器

M

油過濾器

N

回油閥

O

斷油閥冷凍系統(tǒng)：

P

冷凍壓縮機(jī)

Q

冷凝器

R

熱交換器

S

旁通系統(tǒng)

T

空氣出口過濾器螺桿式壓縮機(jī)渦旋式壓縮機(jī)

渦旋式壓縮機(jī)是20世紀(jì)90年代末期開發(fā)并問世的高科技?jí)嚎s機(jī)，由于結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、零件少、效率高、可靠性好，尤其是其低噪聲、長(zhǎng)壽命等諸方面大大優(yōu)于其它型式的壓縮機(jī)，已經(jīng)得到壓縮機(jī)行業(yè)的關(guān)注和公認(rèn)。被譽(yù)為“環(huán)保型壓縮機(jī)”。由于渦旋式壓縮機(jī)的獨(dú)特設(shè)計(jì)，使其成為當(dāng)今世界最節(jié)能壓縮機(jī)。渦旋式壓縮機(jī)主要運(yùn)動(dòng)件渦卷付，只有磨合沒有磨損，因而壽命更長(zhǎng)，被譽(yù)為免維修壓縮機(jī)。

由于渦旋式壓縮機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)、振動(dòng)小、工作環(huán)境安靜，又被譽(yù)為“超靜壓縮機(jī)”。

渦旋式壓縮機(jī)零部件少，只有四個(gè)運(yùn)動(dòng)部件,壓縮機(jī)工作腔由相運(yùn)動(dòng)渦卷付形成多個(gè)相互封閉的鐮形工作腔，當(dāng)動(dòng)渦卷作平動(dòng)運(yùn)動(dòng)時(shí)，使鐮形工作腔由大變小而達(dá)到壓縮和排出壓縮空氣的目的?；钊娇諝鈮嚎s機(jī)的外形第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理一、理論工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）工作循環(huán)：4—1—2—34—1吸氣過程

1—2壓縮過程

2—3排氣過程第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理一、理論工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）

壓縮分類：絕熱壓縮：1—2耗功最大等溫壓縮：1—2''耗功最小多變壓縮：1—2'耗功居中功＝P×V（PV圖上的面積）加強(qiáng)對(duì)氣缸的冷卻，省功、對(duì)氣缸潤(rùn)滑有益。二、實(shí)際工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）1.不存在假設(shè)條件2.與理論循環(huán)不同的原因：1）余隙容積Vc的影響Vc不利的影響—?dú)埓娴臍怏w在活塞回行時(shí)，發(fā)生膨脹，使實(shí)際吸氣行程（容積）減小。Vc有利的好處—

（1）形成氣墊，利于活塞回行；（2）避免“液擊”（空氣結(jié)露）；（3）避免活塞、連桿熱膨脹，松動(dòng)發(fā)生相撞。第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理表征Vc的參數(shù)—相對(duì)容積C、容積系數(shù)λv合適的C：低壓0.07-0.12

中壓0.09-0.14

高壓0.11-0.16

λv＝0.65—0.901）余隙容積Vc的影響C越大或壓力比越高，則λv越小。保證Vc正常的措施：余隙高度見表6-1壓鉛法—保證要求的氣缸墊厚度2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實(shí)際工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理2）進(jìn)排氣閥及流道阻力的影響吸氣過程壓力損失使排氣量減少程度，用壓力系數(shù)λp表示：保證措施：合適的氣閥升程及彈簧彈力、管路圓滑暢通、濾器干凈。λp

（0.90-0.98）2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實(shí)際工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理3）吸氣預(yù)熱的影響由于壓縮過程中機(jī)件吸熱，所以在吸氣過程中，機(jī)件放熱使吸入的氣體溫度升高，使吸氣的比容減小，造成吸氣量下降。預(yù)熱損失用溫度系數(shù)λt來衡量（0.90-0.95）。保證措施：加強(qiáng)對(duì)氣缸、氣缸蓋的冷卻，防止水垢和油污的形成。2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實(shí)際工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理4）漏泄的影響內(nèi)漏：排氣閥（回漏）；外漏：吸氣閥、活塞環(huán)、氣缸墊。漏泄損失用氣密系數(shù)λl來衡量（0.90-0.98）。保證措施：氣閥的嚴(yán)密閉合，氣缸與活塞、氣缸與缸蓋等部件的嚴(yán)密配合。5）氣體流動(dòng)慣性的影響當(dāng)吸氣管中的氣流慣性方向與活塞吸氣行程相反時(shí)，造成氣缸壓力較低，氣體比容增大，吸氣量下降。保證措施：合理的設(shè)計(jì)進(jìn)氣管長(zhǎng)度，不得隨意增減進(jìn)氣管的長(zhǎng)度，保證濾器的清潔。2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實(shí)際工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理上述五條原因使實(shí)際與理論循環(huán)不同。4）漏泄的影響5）氣體流動(dòng)慣性的影響1）余隙容積Vc的影響2）進(jìn)排氣閥及流道阻力的影響3）吸氣預(yù)熱的影響2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實(shí)際工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理3.排氣量和輸氣系數(shù)理論排氣量Vt----單位時(shí)間內(nèi)活塞所掃過的氣缸容積。實(shí)際排氣量Q：Q=Vt

λ輸氣系數(shù)λ

：λ＝λtλv

λ

pλl漏泄的影響余隙容積Vc的影響進(jìn)排氣閥及流道阻力的影響吸氣預(yù)熱的影響二、實(shí)際工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理指示功率pi

：按示功圖計(jì)算的功率理論功率Ps、PT：按理論循環(huán)計(jì)算的功率

Ps(PT)<pi軸功率P：壓縮機(jī)軸的輸入功率絕熱指示效率等溫指示效率機(jī)械效率總效率（絕熱、等溫）二、實(shí)際工作循環(huán)（單級(jí)壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理4.功率和效率三、多極壓縮和中間冷卻第一級(jí)工作循環(huán)o-a-b-n-o第二