房地產(chǎn)公司成本管理與成本控制講義

房地產(chǎn)公司成本管理與成本控制前言

隨著國家對房地產(chǎn)市場、土地市場、建筑市場的逐步規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)由原來的暴利逐漸變成了微利。這種情況下如何確保自己在這個市場立于不敗之地。怎么樣在這個市場里分得一杯羹。每個有一定實力的房地產(chǎn)都在研究這個課題！合理、有效的控制各項成本。是耐以長遠發(fā)展的動力。這是我們部門研究的課題，在這里給大家分享?？刂瞥杀臼切枰獜捻椖空撟C開始到最后竣工決算及至最后的項目總結(jié)全過程控制。主要分為以下五大部分。成本控制五大塊一：前期測算拿地、定位樓盤二：四階段設(shè)計、四階段成本控制三：招標、合同、及施工的控制四：營銷、財務(wù)、管理成本，政府資源五:經(jīng)驗積累、后續(xù)管理、品牌樹立提綱目錄拿地前的工作：1、了解當?shù)氐氖袌鐾恋貎r格。2、了解當?shù)氐慕ò渤杀尽?、了解當?shù)氐臉潜P售價。李嘉誠有句很經(jīng)典的話“房地產(chǎn)除了地塊還是地塊”。所以拿地的好壞，決定樓盤的成敗有將近85%的因索。并不是說，地段越繁華越貴就是最好的地；也不是說越便宜就越好，就越有升值的潛力！一：前期測算拿地、定位樓盤一：前期測算拿地、定位樓盤（一）、如何拿地需要從以下幾個：1、土地的完整性。（“旭湘”的道路、“隆晟”的環(huán)評、“旭星”的各項條件、水、電、路都存在問題）；所以三塊都是不完整的土地。完整性主要包括：a地上拆遷是否全部完成或者拆遷沒有任何糾紛、b地下埋藏是否探明、地下的地質(zhì)構(gòu)造是否勘探清楚、c周圍環(huán)境是否會影響樓盤、d五通一平是否全部到位等,2、土地的利潤性。（與類式的地段或者周圍的地段比較是否存在利潤空間、建成后與容積率的比例）3、土地的升值性。（是否周圍有新的項目引進帶來本塊地的升值機遇，是否有新政策的扶持）4、土地的地段性。（適合建什么樣的樓盤、檔次、用途）以上這些均需要我們在拿土地的時候?qū)Ξ數(shù)厥袌龅恼{(diào)查，比較。作為拿地的依據(jù)，作為土地的定位。5、土地的時段性。在一定的時期土地有它一定的價值一：前期測算拿地、定位樓盤二：按照土地的要求定位合適的樓盤房地產(chǎn)公司最浪費的三種錢：埋在地下的錢“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)”埋在地下的錢是什么原因造成的。這是由于土地的地質(zhì)構(gòu)造造成了“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)”，各種不同的地質(zhì)特征在很大程度上決定了土地的實際價值。決定了房屋的層高、地下基礎(chǔ)形式、房屋結(jié)構(gòu)形式、房屋的平面布置等怎么樣杜絕“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)”。1、在定位樓盤的前期要做的就是對地質(zhì)進行勘探，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司開始了這項工作。平面怎么樣布置，建多少層合適，基礎(chǔ)采用什么形式都需要對地質(zhì)進行詳細的勘探，尤其是那些我們不熟悉的地區(qū)。（類式案例：華菱集團“華菱嘉園”因為地質(zhì)條件----造成成本增加1-2千萬）2、了解地塊的特性，以及當?shù)卣恼摺?、做盡可能利潤高的產(chǎn)品。4、盡可能利用土地的原始土地的地形、地貌特征來做樓盤，可以達到更高的利潤。二：四階段設(shè)計、四階段成本控制一：四階段的設(shè)計把關(guān)設(shè)計：需要我們設(shè)計積累類式項目的經(jīng)驗，指導設(shè)計部門快速作出正確決策，設(shè)計出合適的產(chǎn)品。1、總平面布置（是整個設(shè)計的關(guān)鍵點）總平面圖分交通、戶型、地下室及車庫的合理利用2、規(guī)劃設(shè)計與總平面布置掛鉤（與平面布置并入一階段）3、初步設(shè)計4、擴大初步設(shè)計5、施工圖設(shè)計二：四階段設(shè)計、四階段成本控制

需要我們積累平時的經(jīng)驗、積累各式樓盤的各種指標。以指導我們前期部門快速作出決策。拿到合適的土地。1、投資估算（目標成本一級）2、設(shè)計概算（目標成本二級）3、施工圖預算（目標成本三級）4、竣工結(jié)算（目標成本四級）

二：四階段的預算控制

三：招標、合同、及施工的控制

嚴密兩標、一合同（一）、招標文件的編制（二）、投標文件的審核1）、對招標文件的響應性。2）、相關(guān)項目經(jīng)理的介紹及類式工程的合同。3）、施工組織設(shè)計的合理性、施工方案、工期（橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖）、勞動力安排、機械設(shè)備的配置、平面布局的安排。4）、各項施工保證措施5）、商務(wù)報價的合理性（優(yōu)惠率、各分部分項的合理性）6）、合理化建議三：招標、合同、及施工的控制（三）、施工合同的簽定10個需要明確的合同內(nèi)容工程承包范圍工期質(zhì)量等級承包方式付款方式結(jié)算原則簽證的原則及方法主要材料的品牌、規(guī)格、等級、價格，以及調(diào)整原則雙方的權(quán)利及義務(wù)雙方違約責任的處理辦法三：招標、合同、及施工的控制施工四階段包含成本的降低、質(zhì)量的提高、工期的提速、安全文明的管理！達到做響自己的品牌，做出自己的風格的效果！“真正成為一個最優(yōu)秀的、受人尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)！”降低成本不能是單純的降低工程造價而論，它是集質(zhì)量、工期、安全文明管理為一體的全部內(nèi)容的要求。1、施工前期階段的成本控制。2、施工準備階段的布置。3、施工期間的管理。4、竣工階段的驗收和結(jié)算。四：被營銷班、財凡務(wù)、法管理舟成本尋，政爭府資胖源營銷碗成本與控制毛。（浸如何斥控制催飄在朋空中木的錢爛）財務(wù)菜成本勞控制管理恨成本章控制政府墳資源朗的利卻用五:經(jīng)驗材積累刮、后邁續(xù)管享理、夢品牌榴樹立物業(yè)暈管理普的控薪制如何耗做出算自己阻的品也牌，預怎么廳樣定富位自陸己的哥樓盤（遠郵大張謙健的濤口號奮：“兇為普自通人君造世均界級章的家嬸”）（旭昂輝的懶口號鍛：威“成妙為一紫個最拼優(yōu)秀丈的、上受人左尊敬柴的房佳地產(chǎn)匪企業(yè)踐！”零）項目肉的經(jīng)剩驗、剩教訓積及總蘇結(jié)一些懸知識(一)房地纖產(chǎn)成龍本主果要包態(tài)括：項目謀開發(fā)榜成本級、銷李售費躺用、雷管理甩費用輛、財庫務(wù)費某用等壺四大哭部分惕，其鴿中項憐目開島發(fā)成恩本占討總成轟本的90牛%，主標要包畜含：土地存成本靈、前魚期費競用、減建安吃工程自費、彩公建悠配套酬費、當基礎(chǔ)螞設(shè)施詳費、崗開發(fā)錦間接佳費。資代料2、小墻區(qū)規(guī)絹劃指右標偏喚低，鍬各項腦指標及分攤墳高（1）規(guī)匆劃指墊標相碎對較薯低，晨容積崖率為1.敢84。周陰邊的鎖樓盤允容積籃率在3—行3.抓3；樓幟盤的玩棟距匠、小廳區(qū)各肺項配浴置均訴比一拜般樓誕盤較輪高，位此項旱指標擱升高數(shù)成本澇為15淡0元/㎡。（2）因沾為小惱區(qū)容釣積率奸低，某綠化剖率指奇標高劇，綠詳化率投達42球.7市3勒%,按實惡際占圈地面嗽積取60抱0元/㎡，綠汽化、昆景觀慮費用雜為23泉04萬，卻此次詢概算盜暫按新照20勻00萬元臭，按弄建筑秋面積宏分攤抗比較轎其它洗房地糕產(chǎn)項鑰目，遮此項顧指標斑升高蘋成本橡為15立0元/㎡。3、地岡理位寇置及品地質(zhì)桿條件撐。（1）購狗地原票始地萄貌為危山地,平整時土方拍外運宰量為49萬立漿方米鞋，外逼運距吊離為10公里,正逢煤雨季梨施工巾，土租方單懲價高腦。土算方平鞏整費析用20撒67萬元漠，折磚合為20涌6元/㎡，若火為熟允地則揭為此任項費縫用可畝不發(fā)悄生。（2）地盼下水燦豐富,地下特水含李有弱甜腐蝕襪性,對地零下室搭進行犬了防康腐處訊理。設(shè)很多席部位蜓采用蚊了換兔填混寨凝土30腳00多方脫，增觸加成殲本10濾0多萬嶼，增擺加成炕本10元/㎡。（3）土碰質(zhì)條芬件差,土層銅分布甩不均嶄勻，局采用曬伐板警基礎(chǔ)柿。（蓄一般運樓盤舉大多輕采用堂管樁勇和挖廳孔樁陜。）幫基坑攻支護炭費用刻較高紀。采斧用了匹土釘本墻、預挖孔巧樁，令很多火部位液采用光了止吧水帷寧幕，甜共計夢發(fā)生斥費用16猶50萬元厘，折扮合為16炸5元/㎡，而鳥一般扇樓盤范采用持素噴弱混凝柿土不狀超過40元/㎡。此皆項高加出成解本約12富5元/㎡三：寸工程維實例支護圍及地呆下水三：缸工程夸實例支護衰高度縱圖片三：織工程業(yè)實例地下讀水圖蘿片土質(zhì)牲條件都圖片三：宴工程耀實例總部吐基地壞與周棗邊樓悼盤的膀?qū)Ρ纫恍┪话咐ㄒ患儯滹椓⑷佭^程昨成本桶控制溪理念搖，完艷善內(nèi)蜘部成傲本控芽制體拴系。從建似立制生度，好完善攪理順惠流程墻著手沙，構(gòu)手建內(nèi)道部成闊本控游制體衡系。曬目前謀已經(jīng)資建立聽了《簽證東管理砍制度》、《建設(shè)原期間令財務(wù)語管理縮慧制度》、《預算減結(jié)算末管理夾辦法》等內(nèi)半部管粗理制稿度，猶下一唉步將略規(guī)范逼各部晨門職廳責，戴規(guī)范尊工程盼、預歲算、魄結(jié)算裹、審遞計流孟程，笨形成徒相互砍補充檢、相梨互制姻約的坊管理折體系紙。成本親控制圣措施成宇本皂管靠理成共本四管置理進度補款支盒付流靜程圖成訪本降管壁理結(jié)算頓流程克圖四：駕成天本綿控騎制(二)實行聞資金違計劃夢控制欣，強凳化預剝算管昨理我公顧司根廈據(jù)工蔽程進豈度節(jié)坦點和攀概算角情況避，已熄經(jīng)編辟制了奪工程刺進度擦資金肯計丙劃靠控制剝表。溝我們墓將按尿照總喚投資勻計劃燥和工文程資錘金節(jié)蚊點計斷劃，背認真然制訂覆年度感、季絲式度、厘月度南資金罪預算圈目標嘩，落譽實歸顫口管嫌理部唱門責蝴任。催加強剝資金決監(jiān)督硬，定彼期分時析資心金支康付情祖況，憲實行鬧嚴格關(guān)的結(jié)秩算審冠批制喊度。（三存）優(yōu)挑化設(shè)蒸計方過案在滿瞞足質(zhì)毒量、航工期牽的前棉提下灘，進怨行技盜術(shù)比拾較、摘經(jīng)濟禁分析紋和效伍果評疲價，利以經(jīng)店濟合浙理為醫(yī)原則先，力碧求最芒大經(jīng)偽濟效廚益。閑嚴格贏審查刑設(shè)計云方案堵，對杠技術(shù)道先進唐但沒互有實摔際經(jīng)傍濟效齊益的乞附屬辰項目案，要蘆從采飽購費旬用、訓日常欺維護期、經(jīng)粥濟回睡報待拋方面?zhèn)兂浞质琳撟C趙，不衛(wèi)盲目愉追求糾“技握術(shù)領(lǐng)漁先”悲。資估金徹管占理年度妨資金夕計劃四：泰成貓本鍵控佳制（五樸）加看強對袋主要慚