2014項目規(guī)劃建議書講義

武漢市***區(qū)****號地塊項目規(guī)劃建議書劉宏波匯報說明此次報告解決的問題為:地塊整體的概念規(guī)劃

（產品建議、景觀建議、商業(yè)建議、寫字樓建議、住宅建議）產品細化建議項目銷售價格預測報告內容第一部分市場回顧第二部分總規(guī)建議第三部分營銷建議第四部分項目銷售價格預測第一部分市場回顧一、區(qū)域產業(yè)與房地產市場發(fā)展概述青山區(qū)區(qū)域處于加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，調整優(yōu)化經(jīng)濟結構，全面提

升綜合服務功能的攻堅時期；處于加速建設青山國家循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)、高鐵經(jīng)濟集聚區(qū)、重化工轉

型

先行區(qū)，全面建設小康社會的關鍵時期；處于實現(xiàn)大企業(yè)與宜居城區(qū)共同發(fā)展，經(jīng)濟與社會協(xié)調發(fā)展，人與資

源環(huán)境和諧發(fā)展的重要時期。大量的外來資金及各行產業(yè)將帶動本區(qū)域辦公、居住的租賃及居住、

商務和商業(yè)需求；本區(qū)域已經(jīng)進入產業(yè)迅速發(fā)展階段，將吸引大量投資者進入，對未來

的房地產業(yè)的發(fā)展將有直接的推動作用。青山區(qū)重點發(fā)展區(qū)域規(guī)劃本案青山區(qū)重點產業(yè)發(fā)展區(qū)域本案二、區(qū)域房地產概述從上世紀50年代重點項目武鋼確定在此興建，至今已有四十四年歷史。21世紀初品牌開發(fā)商紛紛入駐，武漢高鐵的建設開通營運，至今日地鐵4號線的通車，“十里鋼城”顯現(xiàn)火熱景象。是值得期待的一個地產熱點。隨著本區(qū)域發(fā)展，未來的房地產市場潛力較大，而且市場消化率較高。本項目地處鋼城文體歷史核心區(qū)域，且緊鄰紅鋼城商業(yè)核心區(qū)域的南邊，是開發(fā)商務、商業(yè)、住宅/公寓的較好的領地。三、青山區(qū)商業(yè)市場概述青山區(qū)域主要擁有紅鋼城和建設二路兩個商圈。紅鋼城商圈紅鋼城商圈位于青山區(qū)的中心地帶，青山區(qū)幾乎所有的行政機關都聚集在此，并形成了以青山商場，青揚十街、新華書店、工貿家電、中百倉儲為主，眾多專賣店和夜市為輔的紅鋼城商圈?？傉嫉孛娣e約6萬平方米，可輻射整個青山地區(qū)。其租金水平范圍為60—200元/月平，個別核心地段及人流量更大的地方，租金水平更是達到200—400元/月/平。百貨名稱所屬商圈總建筑面積單層面積樓層業(yè)態(tài)分布青山商場紅鋼城商圈72002400一樓：日用百貨、鞋帽、運動休閑、飾品、箱包、珠寶、手表二樓：女裝、時尚休閑、辦公用品三樓：男裝、兒童、美食紅鋼城工貿家電紅鋼城商圈15001000家用電器沿港路中百倉儲紅鋼城商圈36001200一樓：手機、家電二樓、三樓：超市清揚十街商業(yè)街紅鋼城商圈30000金融、美食、服裝等建設二路商圈三、青山區(qū)商業(yè)市場概述建設二路商圈以建設二路商場為中心，沿和平大道和建設二路有一定體量沿街商業(yè)。建設建二路商業(yè)副中心已納入武漢市十一·五規(guī)劃，在青山區(qū)商業(yè)副中心中具有舉足輕重的地位。同時位于建設三路“春城西街”（江南春城商業(yè)項目）已經(jīng)招商完畢，也給建設二路商圈帶來了有效的補充。其租金水平與紅鋼城商圈大致相同。百貨名稱所屬商圈總建筑面積單層面積樓層業(yè)態(tài)分布建二商場建二商圈4500900附一層：武商量販超市一樓：珠寶、化妝品、名表、男女鞋二樓：休閑、精品男裝、皮具三樓：女裝、內衣四樓：針織、小家電、手機、家具武商眾圓廣場建二商圈2900003萬-4萬無武商量販中百倉儲工貿工貿中百倉儲工貿武商量販小結：本案處于紅鋼城商圈的東南部，臨近有中百倉儲、青山商場、清揚十街商業(yè)街三大大型成熟商業(yè)網(wǎng)點進行補充，項

目周邊商業(yè)配套完善。本案清揚十街商業(yè)街三、青山區(qū)商業(yè)市場概述四、青山區(qū)寫字樓辦公市場概述本案從圖可以看出該區(qū)域公性商業(yè)集中在和平大道兩側以及友誼大道建設一路至工業(yè)路之間，離本案有一定的距離，沒有形成良好的抱團效應，對我案開發(fā)寫字樓辦公樓商業(yè)產品存在一定的銷售風險，故建議本項目的開發(fā)可以考慮部分寫字樓產品，但體量不宜太大，建議開發(fā)“宜商宜居”類型的商務公寓。火炬大夏寫字樓鈺龍時代中心寫字樓中銀大夏寫字樓宏昌玲瓏匯寫字樓清揚十街寫字樓青鵬大廈寫字樓開來九洲國際寫字樓江城商業(yè)廣場寫字樓青山廣場寫字樓青山中心區(qū)武東地區(qū)洪山區(qū)武鋼集團地緣性客戶是購買主力青山中心區(qū)的客群來源：客群多為青山區(qū)長期居住人群，包括青山區(qū)大型企業(yè)職工、中層管理人員、私營企業(yè)主、教師、公務員等。本區(qū)域區(qū)內部消化為主力。石化船廠五、寫字樓商業(yè)住宅客戶群對象分析大眾階層是置業(yè)主流名企老板社會財富階層奢華居所、身份象征、山水自然環(huán)境、大氣豪宅、高檔次社區(qū)配套。高端改善型居家便利性、自然生態(tài)環(huán)境、性價比高、舒適闊氣的宅院。居家改善型注重價格、社區(qū)生活環(huán)境、生活配套的完善。首次置業(yè)剛性需求村民、企業(yè)職工、工薪階層等小型私營主、企業(yè)管理層、公務員等五、寫字樓（商務公寓）商業(yè)住宅客戶群對象分析六、本項目產品甄選產品城市與經(jīng)濟目標群體市場供需市場風險防范產品甄選住宅截止2013年區(qū)域居住人口60萬人左右剛需人群、村民、企業(yè)職工、工薪階層等城市重點打造區(qū)域，人口不斷增加，未來來供需旺盛本區(qū)域住宅項目開發(fā)較多，發(fā)展較快同質化產品嚴重，競爭白熱化建議開發(fā)滿足投資者與剛需客戶的產品soho公寓、loft辦公青山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，未來宜商宜居市場空缺較大投資者、創(chuàng)業(yè)者、小薇企業(yè)主隨著本區(qū)域日益成熟，對商住產品供需求相對較大本區(qū)域此類產品稀缺，所以適合開發(fā)開發(fā)辦公型公寓具備可行性，且風險較低寫字樓青山區(qū)招商引資，有一定數(shù)量企業(yè)進入本區(qū)域。主要是進入企業(yè)的租賃需求。當前寫字樓市場在青山區(qū)域發(fā)展較為不成熟，更多的需求宜商宜居的租賃需求的產品寫字樓相對分布在和平大道和友誼大道三弓路之工業(yè)路上，與項目有一定的距離感，區(qū)域內開發(fā)寫字樓預計兩年左右才有較多的需求。當前建議開發(fā)宜商宜居的ＳＯＨＯ（商務公寓）商業(yè)區(qū)域經(jīng)濟和城發(fā)展需要有自己的商業(yè)和商圈。周邊三公里未來三年具備人口數(shù)量。未來區(qū)域內隨著人口的增加對商業(yè)帶來的便利性較依賴，本項目具備填補片區(qū)（中心區(qū)）商業(yè)空白的功能。根據(jù)各項規(guī)劃，商業(yè)可行性較高，但需要一定時間培育。商業(yè)具備可行性產品甄選初步建議：集住宅、商業(yè)、寫字樓、商務公寓于一體的類都市綜合體第二部分總規(guī)劃建議一、宗地概述1、項目概述項目名稱：“武漢中體科技體育中心綜合體項目”（暫定名）該項目是武漢中體投資管理有限公司在武漢首次開發(fā)的集商業(yè)、寫字樓辦公、住宅為一體的綜合體項目。項目地點：位于武漢市青山區(qū)冶金大道與沿港路交匯處

（原青山區(qū)青少年宮）開發(fā)商：武漢中體投資管理有限公司項目預定位于“生態(tài)商務、品質表現(xiàn)、堪比主流；

氣質形象、領譽青山”的城市白領駐區(qū)。2、宗地臨界狀況簡述地塊東側為青山交通管理局大樓（原有建筑）地塊西側臨待建青山區(qū)全民健身中心；地塊南側為冶金大道，以及武鋼博物館（一個見證鋼鐵企業(yè)歷史發(fā)展的基地）地塊北側為青山港沿河綠色生態(tài)景觀帶；3、經(jīng)濟技術指標規(guī)劃建設凈用地面積：19339.93平米約29畝容積率：4.55綠化率：35.2%建筑密度：35.8%；停車位：781個二、差異化主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、設計理念簡約、精致、實用是核心設計理念。充分考慮安防、智能設施的設計應用，作為本案提升價值的一個重要賣點。2、引入項目文化特質項目擬采用現(xiàn)代簡約風格，凸顯項目生態(tài)綠色一派時尚悠悠的商務空間。同時滿足市場追新的需要，與市場形成共鳴。項目方案建議總評建議：理念城東地標性——項目的高容積率與優(yōu)越文體配套具有區(qū)域絕對優(yōu)勢，打造地標項目地標建筑符合項目發(fā)展戰(zhàn)略；（高度、立面、天際線）文體中心獨占共享性——項目的教育體育資源景觀具有稀缺唯一性，在整體市場上獨占資源，同時項目綜合的景觀資源同樣豐富可以達成內外部空間的全區(qū)共享；（西、北與文體中心整合、內部景觀與外部融合）整體舒適性——契合市場整體發(fā)展潮流，以滿足最細微的居住需求指標進行打造，滿足項目整體發(fā)展目標；（戶型、公共部位裝修、配置）生態(tài)環(huán)保節(jié)能性——規(guī)避項目區(qū)位周邊工廠的劣勢，增加環(huán)保材料和環(huán)保工藝的應用；（環(huán)保材料應用、環(huán)保科技應用）獨特領先性——項目在城區(qū)市場發(fā)展基礎上，在社區(qū)配置及建筑部品配置上突破區(qū)域市場消費習性，形成區(qū)域引領型品質項目；（大堂、樓王）價值打造：配套規(guī)劃入口小廣場建筑外立面主景觀軸商業(yè)會所設置集中式商業(yè)打造特色商業(yè)街休閑會所運動會所產品附加值特色活動空間節(jié)能環(huán)保智能化多產品組合，主流產品+創(chuàng)新產品，體現(xiàn)項目的舒適性及多元化活動空間消費及休閑空間居住空間提升空間滿足各個年齡階段的愜意生活空間方案效果優(yōu)勢：能夠保證良好的景觀布局，商業(yè)部分化整為零便于商業(yè)的劃分降低商業(yè)銷售難度。劣勢：項目以東廠礦較為密集，基礎環(huán)境較差，影響項目品質，不利于后續(xù)項目自身賣點的提升。國際化辦公區(qū)高品質上商務區(qū)文娛休閑立體空間體驗區(qū)時尚白領生活區(qū)中央景觀廣場沿河綠化景觀及特色商業(yè)街沿街建筑立面裙樓立體綠化建議引進一家品牌超百商業(yè)中心，分上下兩層一、住宅設計建議住宅部分的設計主要強調實用性，并注意規(guī)劃準則的應用與規(guī)避，因此強調以下幾點：在社區(qū)內強調智能化的廣泛應用，尤其是安防系統(tǒng)的應用，雖然此方法會提高成本，但從提升價值與降低風險兩方面考慮，是值得投入的?？筛鶕?jù)情況做較大的陽臺、凸窗設計，適當保持陽臺進深。生活陽臺不必太大，尺度合理，使其擁有明確的功能分區(qū)，又可靈活組合。滿足生活需求即可。單元入口方式可以作為設計創(chuàng)新點之一，日后必將成為獨特賣點。住宅回顧——系統(tǒng)性的差異化全面提升產品力，突破同質化競爭的市場打造青山區(qū)域居住價值的挑戰(zhàn)者“城市”是外延，“居住”是內涵產品發(fā)力點定位層面區(qū)域居住價值的示范和挑戰(zhàn)者1客戶層面居家戶型為主流需求，追求健康的、高品質的生活2競爭層面緊湊型居家產品較多，但空間組織精細化不足3實用性注重戶型空間組織的合理性在相對緊湊戶型中不降低居住價值功能提升戶型空間上突破創(chuàng)新，外延空間與功能空間完美的結合回顧——將產品分級，針對性提出核心發(fā)力點區(qū)域市場內，中小戶型的銷量及銷售速度均優(yōu)于大戶型，其面積分界線在110㎡左右；主流產品標桿產品實用性功能提升附加值注：以上“面積”均指建筑面積，含電梯、樓梯、外墻等公攤部分面積。以上“戶型種類”均為基本戶型，不包括基本戶型因建筑立面、平面組合。建議在戶型綜合布局及舒適度上，來調整戶型結構。戶型住宅A87.49㎡B130.51㎡產品競爭策略：

主流產品在實用性基本面上注重居住功能提升，而標桿產品更加注重產品附加值的打造。以下我們將從實用性、功能提升兩個方面提供系統(tǒng)化的產品建議——住宅戶型配比建議表：類別戶型建筑面積（㎡）比例種類A2房1廳1衛(wèi)87.4950%1B3房2廳1衛(wèi)130.5150%1住宅戶型設計要點---實用性在標桿產品和主流產品中，合理分配梯戶比、保持開間尺寸，全面保障產品舒適度為保障高層住宅產品的基本舒適度，在開間上應當保持以下尺寸:戶型區(qū)間客廳開間主臥開間最小開間87.49（兩房）≥

3.7m≥

3.8m≥

3.0m130.51㎡（三房）≥

3.9m≥

3.6m≥

2.6m以合理的方式分配產品梯戶比，將優(yōu)勢資源分配給主流和標桿產品：戶型梯戶比2房2房（87.49㎡）兩梯四戶3房3房（130.51㎡）常規(guī)層面突破市場高度創(chuàng)新123市場上的高層產品都采取贈送外延空間少量項目采取贈送功能空間合理規(guī)劃充分利用人體空間感設計，使得空間更具合理性，提倡舒適人居的產品概念住宅戶型設計要點---功能提升在做到市場常規(guī)層面以外，主流和標桿產品應當突破市場尋找機會點功能空間趨向合理性，開敞明透，舒適合理布局戶型結構空中花園設計：——提升室內居住環(huán)境的舒適性；——陽臺空中花園既能美化室內環(huán)境，還可以作為提升賣點，體現(xiàn)戶型的舒適性?？罩谢▓@增加實用率，戶型附加值建議一特色陽臺充分利用陽臺發(fā)揮景觀優(yōu)勢。增加實用率，戶型附加值建議二彈性凸窗送面積交樓標準打掉后樣板建筑外立面不受影響高度低于2.2米隱形櫥柜，不計建筑面積磚砌假凸窗臺板，入伙后再打掉，整個凸窗不算面積增加實用率，戶型附加值建議三墻體的裝修，主要有：乳膠漆、噴漆、墻紙(布）、瓷磚、木板飾面、石頭漆、石膏模板。在大堂設置休息沙發(fā)、茶幾、垃圾箱、投遞箱，提供人性化的大堂空間。地面：花崗石、拋光大理石。入戶大堂墻面、地面電梯廳的裝飾必須與緊臨著的入戶大堂的風格相匹配。所以建議參照入戶大堂的設計風格。從屋頂處理到墻面修飾，再到地面裝修，要處處都散發(fā)出高品位和人性化的氣息。入戶大堂電梯廳二、商業(yè)設計建議本案總建筑面積26%為商業(yè)建筑。根據(jù)市場調查顯示，該區(qū)域的商業(yè)配套處于成長期，周圍在建項目部分涵蓋商業(yè)建筑。（寫字樓、SOHU、LOFT、住宅）因此，考慮到營銷期本案對客戶吸引力的問題，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃設計建議：商業(yè)建議—商業(yè)規(guī)劃；商業(yè)排布考慮地塊昭示性、展示需要商業(yè)目的：展示、部分消化高容積率，并且提升社區(qū)居住品質；

完善配套的客戶心理預期，提高項目溢價空間。方案形態(tài)面積（㎡）業(yè)態(tài)集中型商業(yè)2層約1.2萬中小型超市、餐飲、休閑娛樂沿街底商1層約7000餐飲、娛樂休閑、社區(qū)服務等特色文化主題街區(qū)1層約3000特色商業(yè)街，文體主題商業(yè)建議—沿街商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲休閑類商業(yè)在前期沿街立面作為展示的功能更重要，后期相對成熟后可以對外招商或銷售建議一家居類商業(yè)具有獨特性，在項目整體銷售結束前無論對于招商還是終端銷售都很受歡迎，而社區(qū)全面入住后將部分轉變?yōu)槠渌麡I(yè)態(tài)；社區(qū)配套商業(yè)以服務社區(qū)居民基本生活功能為主，隨著項目的逐步開發(fā)逐漸完善建議二建議三休閑運動健身、時尚酒吧、商務咖啡吧、時尚娛樂、茶室…餐飲快餐西餐、中餐館、面包店…家居燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷…服務金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修…超市中型超市百貨、便利店、音像店、藥店…商業(yè)建議—集中式商業(yè)建議：前期以超市帶動住宅和街鋪銷售在社區(qū)消費人口尚未達到大型商家所需的有效需求時，即使提供優(yōu)惠的招商條件，大型商家也一般不會考慮進駐。購物中心對區(qū)域和人流需求高，因此在區(qū)域成熟之前不適合進駐。引進超百購物中心作為商業(yè)的啟動，并且可以帶動街鋪的經(jīng)營。類型條件作用目標適用性超百購物中心對交通便捷要求較高租賃面積大；租期長；帶來巨大購物人流完善生活配套推動住宅銷售帶動街鋪購物中心對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域，需一定人流支持及昭示性較強的街面對周邊有較強的輻射作用帶動街鋪主題賣場對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強的街面對周邊商業(yè)基本無帶動作用----專業(yè)市場對交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集對是否成熟區(qū)域要求不高。對周邊商業(yè)基本無帶動作用。----選擇前期啟動不適合前期啟動不適合本項目商業(yè)建議—項目前期以中等偏小規(guī)模超市帶動通常大型集中商業(yè)在一個社區(qū)發(fā)展到較長的時間后才進駐；陌生區(qū)域的社區(qū)為解決基本生活需要，較早安排已進小型集中商業(yè)。從區(qū)域的屬性特點和交通情況來看，安排中等偏小規(guī)模超百購物中心滿足配套，降低風險。本項目中等偏小超百購物中心規(guī)模建議為3000-4000㎡。規(guī)模經(jīng)營面積道路要求區(qū)域要求招商難度大型商業(yè)購物中心10000-15000㎡臨快速交通主干道；商業(yè)中心區(qū)難中型購物中心3000-7000㎡臨快速交通主干道；商業(yè)中心區(qū)域大型居住區(qū)一般中小型超百購物中心600-2000㎡臨主要道路；成熟居住區(qū)域易商業(yè)意向主題中央文化廣場開放商業(yè)街區(qū)特色沿街底商中型偏小超百商業(yè)中心劃鋪方式---建議：以50-100平米為基本單元，局部嘗試靈活劃鋪，除特定商家外，建議一般不超過200平米代表業(yè)態(tài)舉例需求面積銷售方式銷售面積說明餐飲休閑中餐、西餐、咖啡廳——一拖二100m2餐飲一拖二銷售在目前市場上較易于接受，可以小一層、大二層方式生活服務專賣店、洗衣店、沖印店、面包房等<100m2單層銷售50m2控制面積，便于快速銷售舉例說明二、三層商鋪的弱勢在于進入性較差，不適于停留時間較短的業(yè)態(tài)，建議考慮對層數(shù)要求不嚴格的餐飲類、休閑娛樂類、運動健身類商家，這種銷售形式可實現(xiàn)性較強。劃鋪方式--根據(jù)經(jīng)驗總結，區(qū)域性商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標參考社區(qū)商業(yè)參考開間進深面積生活服務類商業(yè)藥店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米沖印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服務2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布藝4-5米7-12米30-50平米美容美發(fā)3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休閑餐飲類商業(yè)酒吧6-8米10-15米70-100平米餐飲6-10米12-18米——大堂：大堂面積具體面積依最終建筑方案為定，大堂內裝飾大氣、簡約與整體建筑風格相符。公共走廊：寬度不低于1.5米，凈高度不低于2.4米。層高：建議層高3.3米，分層吊頂后層高不低于2.7米，格局方正。建議：可相隔幾層設計一個不計面積的共用的生態(tài)休憩空間，賦予附加值)。考慮存在大客開發(fā)的可能性，建議將部分個體設計有一定的可變動性。建議布局一部分錯層復試結構的商務戶型，增加產品線，提升賣點。精裝標準：根據(jù)具體情況考慮裝修成本。商務型公寓設計建議商務型公寓戶型建議表類別建筑面積（㎡）比例種類備注A35-4530%1B50-6550%3C65以上20%2根據(jù)具體實際劃分空間商務公寓戶型建議商用居住景觀設計---突出生活情趣，用細節(jié)打動消費者本項目地塊較為狹長，但卻有著天然的河道資源，所以可以沿著河道，量身打造相對有特點水資源景觀。但對于細節(jié)上打造是能夠發(fā)揮很好的作用，用細節(jié)打動消費者。加上前面所提到的空中景觀主題、無風雨連廊動線設計，也將是我們綠化一個亮點。停車位規(guī)模規(guī)劃局規(guī)劃設計要點停車位數(shù)量：住宅車位根據(jù)70%的車位比例，（住宅面積約10020㎡，按照武漢商品住宅平均面積約95㎡左右折算約為100套）應需要大約70個住宅配套車位；商業(yè)及辦公按照每100㎡配套1個車位計算，大約共計需要779個商業(yè)配套車位，總共計849個車位，約合面積29715㎡的車位面積。地下停車場入口地下停車場停車位建造原則整體原則：最大限度地實行人車分流；合理控制比例，以實現(xiàn)車位的成功銷售為目標；地上停車：控制地上停車量，以盡量消除地上停車對景觀營造的影響；地下停車：“先少后多”，同時充分考慮與地下人防工程的結合。銷售中心建議建議銷售部，設在商業(yè)的西南角。同時修建產品體驗區(qū)。在售樓部的風格上，要切合本案所倡導的簡約時尚舒適及環(huán)保節(jié)能化住宅的實用性概念，真正做到讓客戶，從“踏入”那一刻起開始體驗！地塊銷售中心建議銷售中心為了營造營銷熱度，通適宜規(guī)模的推廣和策略，可持續(xù)的營銷熱度，使本項目成為本區(qū)域的熱點樓盤，營銷功能的區(qū)域規(guī)模大概700~1000㎡以內較為適宜；項目營銷中心主要劃分為以下區(qū)域：前臺接待區(qū)、模型展示區(qū)、3D視頻體驗區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、銷售管理區(qū)等；合理控制展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)規(guī)模，給客戶造成火熱銷售現(xiàn)場氛圍；待設計單位擬定好初步方案之后，可進行進一步的深入探討。銷售中心建議前臺接待區(qū)模型展示區(qū)3D視頻體驗區(qū)設置于入口處，迎接客戶。陳列并展示項目沙盤模型、戶型模型的區(qū)域；規(guī)模大概200㎡左右；建議設計6米層高，增強項目氣派的展示效果；設置于一層接近會所入口處。放映區(qū)：播放項目簡介短片；體驗活動空間：可設計部分供客戶休息或兒童游樂的空間，布置電腦設備或室內游戲設施等，規(guī)模約100㎡左右；吧臺：為客戶提供飲品的地方。洽談區(qū)簽約區(qū)銷售管理區(qū)接待客戶的主要場所，座位設置相對開放；規(guī)模大概100㎡左右；設置于一層。成交前深度溝通及簽約的區(qū)域；可采用開放設計或較私密的單間形式設計，總規(guī)模約100m2左右；可設置在一層或二層，通常臨近財務室。銷售經(jīng)理辦公室：為了便于銷售現(xiàn)場的管理，通常設置在一層；財務室：選擇相對私密與安全的位置，可安排在一層或二層；銷售人員休息室（更衣室）、會議室、倉庫等可安排在二層，與銷售現(xiàn)場相對隔離；上述場所規(guī)?？梢晫嶋H需要而定。第三部分營銷建議一、案名建議處于品牌戰(zhàn)略考慮，最后確定案名建議加上發(fā)展商名稱，具體案名建議為：整體形象案名：

中體.時代商業(yè)中心（個人建議）

（.國際.廣場.）釋義：時代---代表經(jīng)濟、政治、文化為核心。商業(yè)---實現(xiàn)商品的流通的經(jīng)濟活動。中心---代表城市或某個區(qū)域的重要地位。二、營銷戰(zhàn)略策略核心—實施全方位整合打擊策略策略核心：“全方位整合打擊”整合策略：“品牌營銷+產品特征+階層語境+競爭力戰(zhàn)術”“品牌營銷”抓住要害，口碑宣傳、營造市場氛圍、解決認知不足問題；“產品特征”利益驅動，實際利益；“階層語境”分眾傳播，強化傳播效果；“競爭力戰(zhàn)術”真正實現(xiàn)目標的連續(xù)不斷的攻擊力；策略解析：地產整合營銷的“四大支點”，即通過由品牌高度創(chuàng)造產品特征，再由階層語境和競爭力戰(zhàn)術貫徹實施。讓“地產整合營銷”不再只是通過執(zhí)行層面形成簡單的“形整合”，而是具備“指導產品方向，實現(xiàn)品牌理想”的真正策略組合方式，最終結果就是對細分后的目標市場實現(xiàn)由物質到精神層面的全方位整合打擊。風險預測：未來市場供應量較大，本項目要面對的競爭壓力巨大，必須要搶占先機占領高位，同時要練好內功，做好產品，才能在眾多的項目中脫穎而出。