北京金融街區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析報(bào)告書

./金融街區(qū)域市場(chǎng)分析金融街地區(qū)概述北京金融街歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng),早在元代起就被稱為"金城坊",而明、清兩代的金城坊,更是遍布金坊、銀號(hào),商賈富豪和皇親國(guó)戚大發(fā)其財(cái),成為北京金融業(yè)最初的萌芽。到了清末,戶部銀行就設(shè)于此,不久改為大清銀行。民國(guó)元年,又改為中國(guó)銀行。其后大陸、金城、中國(guó)實(shí)業(yè)各銀行,均先后設(shè)立于此。悠久的歷史淵源,強(qiáng)烈的金融文化背景效應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外眾多投資商家具有很強(qiáng)的吸引力。1993年,國(guó)務(wù)院批復(fù)了北京市的城市總體規(guī)劃,其中提出要在西二環(huán)路東側(cè),建設(shè)一個(gè)集中國(guó)家銀行總行、金融機(jī)構(gòu)總部為主的建筑組群,確定了北京金融街的位置與基本功能。金融街規(guī)劃用地位于西二環(huán)東側(cè),南起復(fù)興門內(nèi)大街,北至阜成門內(nèi)大街,西自西二環(huán)路,東臨太平橋大街,南北長(zhǎng)約1700米,東西寬約600米,規(guī)劃用地103公頃,總建筑規(guī)模金融街地區(qū)四面臨城市干道,區(qū)域內(nèi),東、西向的武定侯街、廣寧伯街,將金融街從南向北劃分為南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)三部分。而中區(qū)是金融街規(guī)劃、開發(fā)的重點(diǎn)。此區(qū)域定位是建設(shè)為國(guó)際領(lǐng)先、國(guó)內(nèi)一流的金融管理中心。中國(guó)加入世貿(mào)以后,按照國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求,中區(qū)規(guī)劃進(jìn)行了重新調(diào)整。中區(qū)建筑的總規(guī)模在120萬(wàn)平方米左右,包括智能化寫字樓、五星級(jí)酒店和高檔公寓以及配套的健身、娛樂(lè)設(shè)施等。二、金融街地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一寫字樓1、市場(chǎng)供應(yīng)〔1現(xiàn)有供應(yīng)狀況金融街的寫字樓曾出現(xiàn)過(guò)一個(gè)供應(yīng)斷檔期。早期只有企業(yè)大廈、百盛寫字樓、平安大廈、投資廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。由于供應(yīng)偏少,而需求市場(chǎng)又比較旺盛,消化量較大,此外還有中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)大廈這樣多為自用的寫字樓。因此,至2000年金融街地區(qū)只剩國(guó)際企業(yè)大廈、通泰大廈還有少量現(xiàn)房,基本處于無(wú)房可供的局面。2001至2002年以后,市場(chǎng)供應(yīng)才開始逐步脫離斷檔期。2003年,國(guó)際金融中心和富凱大廈也已投入使用。盡管如此,金融街目前的供應(yīng)量也并不大。金融街目前建成的項(xiàng)目有：C1——中國(guó)建設(shè)銀行總行辦公室C2——平安大廈C4——投資廣場(chǎng)C5——中國(guó)電信指揮中心、亞洲金融大廈C6——通泰大廈C7——國(guó)企大廈C8——百盛大廈二期D3——百盛大廈A6——國(guó)際金融中心G1——華實(shí)大廈B5——富凱大廈〔1潛在供應(yīng)在未來(lái)兩年左右,金融街核心區(qū)將為市場(chǎng)提供近100萬(wàn)平方米的寫字樓,區(qū)域整體的新增供應(yīng)量將達(dá)到150萬(wàn)。目前金融街仍有項(xiàng)目在建設(shè)中,它們是：A7——英藍(lán)國(guó)際大廈B4——金融街A座B6——中政大廈〔網(wǎng)通大廈G2A——金澤大廈G7——盈創(chuàng)大廈F5——金殿大廈還有一些已經(jīng)完成拆遷,擬建項(xiàng)目有：A3——金亞光大廈A4——新盛大廈B1-3——鑫茂大廈華榮公寓寫字樓2、市場(chǎng)需求金融街的地理位置得天獨(dú)厚,踞守二環(huán)和長(zhǎng)安街交通要道,同時(shí)身處北京政務(wù)區(qū),是各大部委云集之地,加之此地悠久的金融淵源,使之聚攏了大批金融、電信、保險(xiǎn)、證券企業(yè)。金融街作為中國(guó)的金融管理中心,資金管理規(guī)模巨大。區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理的總資產(chǎn)達(dá)13萬(wàn)億元,控制著全國(guó)90%的信貸資金和65%的保費(fèi)資金的運(yùn)用。金融街及周邊地區(qū)擁有530多家知名企業(yè)和機(jī)構(gòu),其中包括9家全國(guó)性商業(yè)銀行的總部,58家中央直屬企業(yè),19家上市公司,另外還有38個(gè)中央部委機(jī)關(guān)及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu),是中國(guó)經(jīng)濟(jì)決策中心和信息中心。據(jù)統(tǒng)計(jì),金融街的企業(yè)中有65.3%的中資機(jī)構(gòu),國(guó)有企業(yè)是金融街的主力消費(fèi)群體,"官本位"是區(qū)域市場(chǎng)的突出特點(diǎn)。雖然國(guó)家對(duì)集團(tuán)購(gòu)買寫字樓曾經(jīng)作過(guò)限制性規(guī)定,但在金融街地區(qū),重量級(jí)中資國(guó)有企業(yè)和機(jī)構(gòu)大面積地消化本地區(qū)的寫字樓,如通泰大廈A座整售給交通銀行,世紀(jì)互聯(lián)、中國(guó)網(wǎng)通企業(yè)等則是國(guó)際企業(yè)大廈的大買家,而中國(guó)工藝美術(shù)集團(tuán)則是百盛寫字樓的大客戶。中國(guó)長(zhǎng)江電力股份有限公司等購(gòu)買富凱大廈1．6萬(wàn)平方米的辦公樓、某大型電力公司將在金融街核心區(qū)自建8萬(wàn)平方米A座B座所屬行業(yè)劃分：1、IT2、服務(wù)業(yè)3、機(jī)電業(yè)、制造4、金融5、貿(mào)易6、媒體傳播7、廣告8、咨詢9、出版10、房地產(chǎn)11、醫(yī)療12、教育13、其他企業(yè)性質(zhì)劃分：1、國(guó)有2、民營(yíng)3、外企4、辦事處機(jī)構(gòu)客戶行業(yè)特征按行業(yè)類別劃分〔餅圖由上圖可知,最多的是金融業(yè)、咨詢業(yè)的企業(yè),其次是貿(mào)易類。按企業(yè)性質(zhì)劃分〔餅圖最多的是民營(yíng)企業(yè),占到了53％,超過(guò)一半；其次是國(guó)有企業(yè),占到37%,外企公司幾乎沒有,有3個(gè)外資企業(yè)駐京辦事處。3、租金和售價(jià)金融街的大多數(shù)樓盤租金報(bào)價(jià)在$18-25/月·平方米,這樣的租金水平與XX門地區(qū)寫字樓的租金基本持平,較之CBD傳統(tǒng)寫字樓租金稍低。金融街地區(qū)寫字樓需求旺盛,幾乎所有的樓盤空置率都在8%以內(nèi)。4、市場(chǎng)空間分析中國(guó)已經(jīng)于2001年11月10日正式加入WTO,隨著金融街逐漸形成更大的規(guī)模和更成熟的金融辦公氛圍,市場(chǎng)將對(duì)金融街寫字樓市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí),市場(chǎng)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。從客戶構(gòu)成看,金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ),傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求較為穩(wěn)定,在過(guò)去一年多來(lái)較少受到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響,但也不會(huì)產(chǎn)生迅速擴(kuò)張現(xiàn)象。所以金融街的發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定,市場(chǎng)需求有穩(wěn)定的基礎(chǔ)。隨著中國(guó)電信大廈和中國(guó)移動(dòng)大廈的落成,電信通訊行業(yè)的公司也將對(duì)本地區(qū)產(chǎn)生更多的需求。中國(guó)電信和中國(guó)移動(dòng)的入駐,在相當(dāng)程度上將導(dǎo)致金融街以金融機(jī)構(gòu)為主的需求市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)重組,并極大地?cái)U(kuò)大了金融街需求市場(chǎng)的范圍。由上述分析可以看出,未來(lái)金融街的寫字樓市場(chǎng)空間很大。5、競(jìng)爭(zhēng)分析CBD和中關(guān)村是金融街的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。與CBD和中關(guān)村相比,金融街的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)如下：〔1劣勢(shì)：CBD已形成規(guī)模,金融街相對(duì)滯后CBD已開始大規(guī)模建設(shè),金融街相對(duì)較慢。今年CBD有100多萬(wàn)平方米,而金融街尚未形成聚集效應(yīng)。金融街近幾年的開發(fā)重點(diǎn)是辦公樓,而公寓、酒店、商業(yè)、停車等服務(wù)配套設(shè)施明顯不足,八小時(shí)工作時(shí)間以外十分冷清,商氣不足,形不成國(guó)際化的商務(wù)氛圍。中關(guān)村的IT企業(yè)離科技產(chǎn)生地近,對(duì)小型以及處于創(chuàng)業(yè)期的高科技企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力。而金融街還是主要為中大型企業(yè)為主〔2優(yōu)勢(shì)：濃厚的金融氛圍：目前,中國(guó)人民銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、投資銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、北京市商業(yè)銀行以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)保監(jiān)會(huì)、中保集團(tuán)等十余家國(guó)家級(jí)金融機(jī)構(gòu)及中國(guó)電信集團(tuán)公司、中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)公司、中國(guó)網(wǎng)通公司等300余家實(shí)力企業(yè)相繼入駐金融街。北京金融街已成為金融業(yè)投資進(jìn)駐的熱土,基本形成了以金融機(jī)構(gòu)、通訊、網(wǎng)絡(luò)公司為主,法律、咨詢、評(píng)估等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)為輔的新的金融商務(wù)區(qū),初步形成了全國(guó)金融管理中心的格局。貼近市場(chǎng)的產(chǎn)品：未來(lái)的金融街核心區(qū)不僅集寫字樓、公寓、五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心為一體,而且金融街核心區(qū)還配有專為金融界高級(jí)人士打造的銀行家俱樂(lè)部、國(guó)際金融會(huì)議中心以及配套的高級(jí)商務(wù)酒店、商業(yè)、公寓和娛樂(lè)休閑設(shè)施等。為國(guó)際企業(yè)、商務(wù)人士在此辦公住宿提供了良好的環(huán)境。更廣的融資渠道：金融街房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)上市公司,在融資渠道及籌措資金方面有較大的優(yōu)勢(shì)。6、總結(jié)現(xiàn)有供給較少,未來(lái)供給量較大。目前金融街寫字樓的入住率普遍很高。而且由于入住企業(yè)多為國(guó)有大型企業(yè),需求比較穩(wěn)定,因此現(xiàn)有可向市場(chǎng)提供的寫字樓面積較少。金融街給人以街的印象,而非商圈的印象。金融街區(qū)域與遠(yuǎn)洋大廈等周邊優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目整合不足,沒有形成"泛金融街"商圈的概念,區(qū)域缺乏可持續(xù)發(fā)展的后勁,通過(guò)政府和市場(chǎng)的雙重作用擴(kuò)大金融產(chǎn)業(yè)中心和金融街商圈的輻射范圍,推動(dòng)西城區(qū)危舊房改造和區(qū)域整體品質(zhì)提升。南區(qū)存在配套設(shè)施不足及規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較差的問(wèn)題,使得外資公司很少進(jìn)入或部分外資公司入住后遷出的現(xiàn)象,沒有形成國(guó)際化的商務(wù)氛圍。新的核心區(qū)規(guī)劃很完善,但建設(shè)進(jìn)度、營(yíng)運(yùn)主體的選擇及管理水平,對(duì)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃理念至關(guān)重要。〔二公寓1、市場(chǎng)供應(yīng)分析〔1現(xiàn)有供應(yīng)狀況金融街區(qū)域公寓部分開發(fā)相對(duì)滯后,除已有的豐匯園項(xiàng)目外,在售的只有中海凱旋、金宸公寓、華榮公寓。其中金宸公寓二期具有極強(qiáng)的商住公寓色彩,而且華榮公寓在定位上為豪宅產(chǎn)品,屬于五星級(jí)酒店服務(wù)式公寓,只有中海凱旋為真正意義上的公寓?！?潛在供應(yīng)未來(lái)兩年內(nèi)金融街公寓市場(chǎng)將有新的供應(yīng)量。其中A3南項(xiàng)目規(guī)模為10萬(wàn)平方米,G4項(xiàng)目建筑規(guī)模為2.5萬(wàn)平方米以及豐匯時(shí)代的二期公寓部分的推出；隨著金融街地區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快,公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也將日趨激烈。2、市場(chǎng)空間分析隨著北京金融街的崛起,除了對(duì)高檔寫字樓有大量需求以外,廣大內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)對(duì)高檔次、高質(zhì)量的商務(wù)配套設(shè)施的需求將更為殷切！因?yàn)樵诮鹑诮值那捌谝?guī)劃中,高檔次商務(wù)配套設(shè)施,如高級(jí)服務(wù)公寓、酒店、會(huì)展中心等幾乎是空白。國(guó)內(nèi)金融行業(yè)、通信行業(yè)和上市公司對(duì)于本地區(qū)公寓也產(chǎn)生需求。3、總結(jié)金融街公寓市場(chǎng)尚未成形,公寓數(shù)量少,開發(fā)規(guī)模小。目前,金融街的公寓的項(xiàng)目具有很強(qiáng)的商住特征集團(tuán)購(gòu)買占有一定比例從目前的發(fā)展趨勢(shì)而言,今后該地區(qū)外企工作人員對(duì)本地區(qū)公寓的需求逐步增大,國(guó)內(nèi)在本地區(qū)利用住宅進(jìn)行投資的客戶的數(shù)量也將逐步增多,本地區(qū)公寓未來(lái)具有很大的市場(chǎng)空間?！踩虡I(yè)1、市場(chǎng)供應(yīng)分析金融街所在區(qū)域周邊可以說(shuō)是商家林立,東側(cè)為西單商業(yè)圈,西北側(cè)為官園也就是萬(wàn)通、華聯(lián)等商城,而在金融街區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套比較少,除了中海凱旋底商有一條商業(yè)配套街外,其余分散至各各寫字樓周邊地區(qū),主要以餐飲業(yè)為主,相關(guān)的其他配套少,不能更大的滿足金融街區(qū)域客戶的需求。2、市場(chǎng)需求分析金融街區(qū)域的商業(yè)配套現(xiàn)在更多的以餐飲業(yè)為主,但是由于眾多公司下屬員工的餐飲以及其他配套不能滿足,應(yīng)該說(shuō)目前的金融街地區(qū)配套的服務(wù)行業(yè)具有很強(qiáng)的地緣優(yōu)勢(shì),對(duì)其的潛在需求很大。3、總結(jié)2006年,金融街將打造中國(guó)的華爾街。其中包括F1-3區(qū)的黃金樹街、F4/7/8區(qū)的四季商城,這些全部在未來(lái)的核心地區(qū)切實(shí)推行SOM的規(guī)劃理念,協(xié)調(diào)各物業(yè)檔次,并提高營(yíng)運(yùn)水平,核心區(qū)將為北京金融街帶來(lái)全新的吸引力和活力。三、區(qū)域評(píng)價(jià)金融街過(guò)去以金融投資保險(xiǎn)類行業(yè)為主導(dǎo)的客戶結(jié)構(gòu)既有行業(yè)聚集度及忠誠(chéng)度的有利方面,也客觀上帶來(lái)非金融類客戶進(jìn)入的阻力,客戶結(jié)構(gòu)單一將使寫字樓市場(chǎng)難于應(yīng)付行業(yè)危機(jī)；而物業(yè)功能配比合理,則可以相互利用,產(chǎn)生良好的綜效。外界對(duì)金融街的認(rèn)知來(lái)源于整個(gè)區(qū)域,而非某個(gè)項(xiàng)目或單體,金融街尚沒有形成代表商圈的地標(biāo)性建筑,產(chǎn)品趨同現(xiàn)象嚴(yán)重、檔次過(guò)于接近難以形成"羊群效應(yīng)",不利于塑造區(qū)域形象。四、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)目前,金融街核心區(qū)的建設(shè)已經(jīng)拉開序幕,規(guī)模約為100萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)2006年建成,金融街集寫字樓、公寓、五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心為一體,配有專為金融界高級(jí)人士打造的銀行家俱樂(lè)部、國(guó)際金融會(huì)議中心以及相配套的各種商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)休閑、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施。利用地下、地上一二層及連廊,合理安排商業(yè)配套設(shè)施,形成一個(gè)功能完善、服務(wù)齊全、充滿活力的24小時(shí)不夜城。面向直接或最終消費(fèi)者的大面積快速出售的模式是過(guò)去和將來(lái)該區(qū)域發(fā)展寫字樓的主導(dǎo)模式,但區(qū)域?qū)懽謽窃谧赓U市場(chǎng)的表現(xiàn)和機(jī)構(gòu)投資者眼中的地位一定程度上反映區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟程度,因此