2023年鄭州市住房租賃市場發(fā)展報(bào)告貝殼研究院-2023.07

引言住房租賃是解決大城市住房問題的重要方式，是當(dāng)前住房制度的改革突破口，是新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)。自

2015

年底國家首次提出“租購并舉”以來，在政府政策引導(dǎo)下，我國住房租賃市場發(fā)展迅速，監(jiān)管和培育并行，推動(dòng)城市快速補(bǔ)齊住房租賃市場短板。鄭州作為河南省省會(huì)城市，也是河南省唯一的人口凈流入的省轄市，1七普數(shù)據(jù)顯示十年間鄭州市凈流入人口

354

萬

。長期的人口凈流入使得鄭州的住房租賃市場有著較強(qiáng)的需求支撐，因此，形成穩(wěn)定有序的住房租賃市場意義重大。2017

年，鄭州開展住房租賃工作試點(diǎn)，住房租賃發(fā)展作為“租購并舉”住房制度的重要落實(shí)舉措，為解決住房租購不平衡不充分矛盾等方面發(fā)揮了重要作用。十三五期間，鄭州市租賃試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)，租購并舉初見成效?！多嵵菔凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出，要規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，切實(shí)解決好新市民住房的突出問題，強(qiáng)化保障，以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，健全住房保障體系；調(diào)整結(jié)構(gòu)，籌集

40

萬套（間）保租房、人才公寓，籌集發(fā)展市場化租賃住房

10

萬套（間）。由于我國住房租賃市場整體起步較晚，市場成熟度仍不高，市場的供應(yīng)主要以個(gè)人房東為主，專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)占比仍較低。且城市的租賃合同備案率低，因此長期以來針對城市的住房租賃市場的體量規(guī)模、供給側(cè)和需求側(cè)的特征研究較為缺乏。為此，貝殼研究院鄭州分院通過專家訪談、問卷調(diào)查等多種方式對鄭州住房租賃市場開展研究。研究顯示，截至

2025

年，鄭州住房租賃市場將保持增長，GMV

預(yù)計(jì)可達(dá)到約

270

億元。同時(shí)，此次研究通過近

5

年貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)分析，深度剖析了鄭州住房租賃市場的供1

《河南監(jiān)管局：河南省流動(dòng)人口情況》/zt/ysjg/ysgllt/202201/t20220124_3784439.htm需關(guān)系、租金走勢、租金收益率、租客特征、需求偏好等。并且，為了深入洞察租購群體消費(fèi)偏好，清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所與貝殼研究院鄭州分院聯(lián)合發(fā)起了一項(xiàng)針對消費(fèi)者的租購調(diào)研，獲得有效問卷

1827

份。通過調(diào)研數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)鄭州居民的住房選擇高度依賴網(wǎng)絡(luò)獲取信息、租客租金可負(fù)擔(dān)程度較高等。當(dāng)然鄭州住房租賃市場還面臨一些問題，主要是由于住房租賃市場機(jī)構(gòu)化率較低、行業(yè)發(fā)展不成熟導(dǎo)致市場供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配，且存在許多市場亂象和不規(guī)范的問題，不利于住房租賃消費(fèi)向長期性、穩(wěn)定性發(fā)展。針對這一問題，我們提出了相應(yīng)的發(fā)展建議，如推進(jìn)鄭州互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的真房源監(jiān)管、推動(dòng)出臺(tái)鄭州住房租賃立法，促進(jìn)鄭州住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展，提升租房居住品質(zhì)，為高校畢業(yè)生提供租房支持（如貝殼鄭州開展的畢業(yè)季租房傭金

6

折活動(dòng)），保障鄭州市人才安居等，以期共同推動(dòng)構(gòu)建穩(wěn)定有序的住房租賃市場。目錄PART1：城市特征篇

..................................................

1（一）市場規(guī)模：預(yù)計(jì)

2025

年

GMV

將達(dá)

270

億元

.............................1（二）市場特征：城市租金對租客友好，小戶型房源供不應(yīng)求

..................31.租金走勢：年度租金水平穩(wěn)中有降，月度周期性變化特征顯著

..............32.租金收益率：租金下降成為租金收益率收益逐年降低的主要原因

............53.市場供需：市場總量均衡，存在結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配

..........................6（三）租客特征：家庭型租客增加，市場需求更加多元

........................81.租客年齡：25-29

歲青年租客為主，平均年齡不斷提升

....................

82.戶型需求：30

歲以上群體對二、三居室的需求較強(qiáng)

.......................

93.戶籍分布：鄭州租客以河南省內(nèi)戶籍租客為主，占比超

7

成

...............104.區(qū)域偏好：金水區(qū)、鄭東新區(qū)租房客戶最多

.............................11PART2：鄭州市住房消費(fèi)洞察篇

.......................................

13（一）渠道選擇：住房選擇高度依賴網(wǎng)絡(luò)渠道獲取信息

.......................14（二）租金負(fù)擔(dān)：調(diào)研的租金收入比為

16.2%

...............................

16（三）租賃偏好：通勤距離是租客首要關(guān)注因素

.............................17（四）租購選擇：近半數(shù)群體表示在

1-3

年內(nèi)仍會(huì)選擇租房

...................18（五）租住痛點(diǎn)：面臨虛假房源信息、二房東欺騙等問題困擾

.................21PART3：未來展望篇

.................................................

24（一）發(fā)展建議

.........................................................241.加大鄭州互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)真房源監(jiān)管力度

...................................242.推動(dòng)出臺(tái)租賃立法，保障租客合法權(quán)益

.................................243.促進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展，提升租房居住品質(zhì)

...........................254.為高校畢業(yè)生提供租房支持，保障鄭州人才安居

.........................25（二）趨勢展望

.........................................................261.

鄭州市分散式住房租賃房源托管比例持續(xù)增加

..........................262.

租客需求帶動(dòng)鄭州市住房租賃房源品質(zhì)加速提升

........................273.

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將助推鄭州市住房租賃行業(yè)效率的提高

......................274.

鄭州市住房租賃行業(yè)生態(tài)體系將逐步完善

..............................27目錄PART1：城市特征篇

..................................................

1（一）整體市場：預(yù)計(jì)

2025

年

GMV

將達(dá)

270

億元

.............................1（二）市場特征：城市租金對租客友好，小戶型房源供不應(yīng)求

..................31.租金走勢：年度租金水平持續(xù)下降，月度周期性變化特征顯著

..............32.租金收益率：租金下降導(dǎo)致收益回報(bào)逐年降低

............................53.市場供需關(guān)系：總量均衡，存在結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配

..........................6（三）租客特征：家庭型租客增加，市場需求更加多元

........................81.

租房群體的年齡：25-29

歲青年租客為主，平均年齡不斷提升

.............

82.

不同年齡段戶型需求：年齡大小與需求居室數(shù)量呈正相關(guān)

.................93.

租客戶籍分布：地市戶籍租客占比約

87%，省外戶籍租客占比近

3

成

......

104.

租客偏好區(qū)域：金水區(qū)、鄭東新區(qū)租房客戶最多

........................11城

市

特

征

篇PART2：鄭州市住房消費(fèi)洞察篇

.......................................

13（一）渠道選擇：住房選擇高度依賴網(wǎng)絡(luò)渠道獲取信息

.......................14（二）租金負(fù)擔(dān)：調(diào)研的租金收入比為

16.2%

...............................

16（三）租賃偏好：通勤距離是租客首要關(guān)注因素

.............................17（四）租購選擇：近半數(shù)群體表示在

1-3

年內(nèi)仍會(huì)選擇租房

...................18（五）租住痛點(diǎn)：面臨虛假房源信息、二房東欺騙等問題困擾

.................21PART3：未來展望篇

.................................................

24（一）發(fā)展建議

.........................................................241.加大推進(jìn)鄭州互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)真房源監(jiān)管

...................................242.推動(dòng)出臺(tái)租賃立法，保障租客合法權(quán)益

.................................243.促進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展，提升租房居住品質(zhì)

...........................254.為高校畢業(yè)生提供租房支持，保障鄭州人才安居

.........................25（二）趨勢展望

.........................................................261.

個(gè)人業(yè)主對于分散式托管機(jī)構(gòu)的需求增加

..............................262.

租客需求帶動(dòng)的品質(zhì)租賃居住時(shí)代加速到來

............................273.

以租客穩(wěn)定租住關(guān)系為特征的租購并舉逐步深化

........................274PART1：城市特征篇在國家“房住不炒”、“租購并舉”政策的推進(jìn)和實(shí)施下，住房租賃市場作為我國住房體系重要的組成部分，越來越受到各方的關(guān)注，但我國租賃市場起步較晚，鄭州也同樣如此，市場供給主要以個(gè)人房東為主，機(jī)構(gòu)化房源占比較低，行業(yè)中關(guān)于鄭州租賃市場規(guī)模，租金走勢、租金收益率等市場特征，以及租客特征等方面研究較少。本章節(jié)通過相關(guān)的測算模型完成對鄭州租賃市場規(guī)模的測算，并通過近

5

年平臺(tái)成交數(shù)據(jù)分析，以期呈現(xiàn)鄭州住房租賃市場的特征。（一）市場規(guī)模：預(yù)計(jì)

2025

年

GMV

將達(dá)

270

億元鄭州市作為省會(huì)城市，對外來人口，尤其是省內(nèi)其他城市人口保持較強(qiáng)的吸引力，新市民、青年人群體對于住房租賃市場需求旺盛。鄭州對于外來人口吸引力較強(qiáng)。鄭州常住人口在

2014

年突破

1000

萬人口，2010-2020

年鄭州常住人口年均復(fù)合增長率達(dá)到

3.9%，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，相比于

2010

年，2020

年鄭州常住人口增加近

4

成，約

397.4

萬人，該增量規(guī)模在

15個(gè)新一線城市中僅次于成都市。2020

年鄭州流動(dòng)人口數(shù)據(jù)達(dá)到

423

萬人，其中吸納的23省內(nèi)其他城市流出人口達(dá)

368

萬人

，省外流動(dòng)人口為

54.8

萬人

，2010-2020

鄭州省外流動(dòng)人口年均復(fù)合增長率達(dá)到

8.4%。從城鎮(zhèn)化率來看，2022

年鄭州市城鎮(zhèn)化率達(dá)到79.4%，相比于

2010

年提升了

15.8

個(gè)百分點(diǎn)。隨著外來人口的流入、本地人口的城鎮(zhèn)化，鄭州常住人口對于住房的需求較強(qiáng)，其中新市民、青年人對于租賃需求保持旺盛。圖

1

：1949-2022

年鄭州市常住人口及城鎮(zhèn)化率走勢2《河南監(jiān)管局：河南省流動(dòng)人口情況》/zt/ysjg/ysgllt/202201/t20220124_3784439.htm3

國家統(tǒng)計(jì)局，《中國人口普查分縣資料—2020》1數(shù)據(jù)來源：2022

鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒，2022

年鄭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中國人口普查分縣資料—2020，中國人口普查分縣資料—2010，貝殼研究院整理預(yù)計(jì)

2025

年鄭州市

GMV

將達(dá)近

270

億元。根據(jù)第六次、第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010

年、2020

年鄭州市家庭住房來源中租賃占比分別為

19.9%、20.0%，假設(shè)租賃和自有住房家庭戶均人口一致，可以計(jì)算出

2010

年、2020

年租賃人口規(guī)模分別為

171.2

和

252.0

萬人，按照近十年年均復(fù)合增長率

3.9%計(jì)算，2025

年鄭州租賃人口將達(dá)到

305.7

萬人。住房租賃人口主要集中于城鎮(zhèn)地區(qū)，根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒中鄭州市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積，可計(jì)算鄭州市城鎮(zhèn)人均租賃住房建筑面積為

34.3

平方米/人4。依據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)，2022

年、2023

年鄭州市月度租金水平分別為

23.6

元/平方米、22.8

元/平方米，假設(shè)未來兩年同比變化幅度與近兩年保持一致，2025

年鄭州市月度租金水平平均為

21.2

元/平方米。綜合以上，根據(jù)公式

1

可計(jì)算得出

2025

年鄭州市GMV

將達(dá)到近

270

億元。公式

1：住房租賃市場

GMV=租賃人口數(shù)*城鎮(zhèn)人均租賃住房建筑面積*每平方米每月租金*1242010

年、2020

年鄭州市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別為

29.29、35.5

平方米/人，按照近十年年均復(fù)合增長率

1.9%計(jì)算，2025

年鄭州市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為

38.1

平方米/人，據(jù)此按照經(jīng)驗(yàn)系數(shù)

0.9

可計(jì)算出城鎮(zhèn)人均租賃住房建筑面積為

34.3

平方米/人2圖

2

：鄭州

2010

年、2020

年居民住房來源情況數(shù)據(jù)來源：中國人口普查分縣資料—2020，中國人口普查分縣資料—2010，貝殼研究院整理（二）市場特征：城市租金對租客友好，小戶型房源供不應(yīng)求1.

租金走勢：年度租金水平穩(wěn)中有降，月度周期性變化特征顯著根據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)，近

5

年鄭州住宅租金穩(wěn)中有降。截止至

2023

年

4

月，2023年鄭州住宅套均租金為

1865

元/套/月，租金同比下降

4.1%，降幅較

2022

年收窄

0.9個(gè)百分點(diǎn)；單平米租金為

22.8

元/平/月，同比下降

3.5%。圖

3

：近

5

年貝殼平臺(tái)鄭州城市租賃住房租金走勢數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院站在全國的視角來看，鄭州市套均租金水平相對較低，租金對租客友好。圖

4

：2023

年貝殼平臺(tái)鄭州套均租金變動(dòng)與其他重點(diǎn)城市相比3數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院我們看到租金下降的核心原因是供給增加。一是大量安置房入市，市場供應(yīng)顯著增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)

2014-2018

年

5

年間，鄭州基本建成了

54.35

萬套安置房源，成為住房租賃市場的供給的重要來源之一。二是保障性租賃住房籌集規(guī)模增加。隨著保障性租賃住房政策的出臺(tái)，鄭州市在十四五期間，將會(huì)籌集

40

萬套(間)保障性租賃住房、人才公寓，約占新增商品住房供應(yīng)總量的

30.3%。圖

5：鄭州近

8

年年度安置房基本建成情況（單位：萬套）數(shù)據(jù)來源：歷年鄭州市政府工作報(bào)告，貝殼研究院鄭州分院整理租金月度周期性變化特征顯著。每年年初（2-3

月）和年中（6-8

月）都會(huì)迎來租賃市場交易的活躍期。年初通常是返城務(wù)工人群租賃需求的集中釋放期，而年中則會(huì)陸續(xù)迎來畢4業(yè)和開學(xué)兩大租賃需求高峰季，租金也會(huì)隨交易需求的增多而出現(xiàn)階段性穩(wěn)中上漲的趨勢，不過套均租金漲幅一般在

6%以內(nèi)（排除

2020

年

3

月極度受疫情影響的非正常月份）。而到了年末，量價(jià)也會(huì)同步回落，下調(diào)幅度一般在

3%以內(nèi)。圖

6：2019-2023

年貝殼平臺(tái)租金變化周期性變化（單位：元/套/月）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院2.租金收益率：租金下降成為租金收益率收益逐年降低的主要原因52022

年鄭州的租金收益率

為

1.5%，同比保持持平，但同

19

年相比降幅達(dá)

37%，住房租賃市場的投資回報(bào)率近幾年處于下降趨勢。依據(jù)租金收益率的測算公式，由于租金量級(jí)較低，租金的變動(dòng)對該數(shù)值的影響更大，鄭州市租金收益率的下降的主要原因是近幾年租金呈現(xiàn)下降態(tài)勢。圖

7：鄭州近幾年租金收益率測算（%）5

租金收益率：租金收益率由年租金與商品房銷售套均總價(jià)計(jì)算得出，用以衡量租賃住房投資回報(bào)率。5數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局，貝殼研究院鄭州分院3.

市場供需：市場總量均衡，存在結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配以下使用庫存房源代表市場供應(yīng)情況，使用交易房源代表市場需求情況。通過分析鄭州市庫存房源與交易房源的居室結(jié)構(gòu)占比變化、面積結(jié)構(gòu)占比變化來反映市場供需的情況。通過貝殼平臺(tái)庫存租賃房源以及成交房源的對比分析發(fā)現(xiàn)，住房租賃市場供給側(cè)可租賃房屋戶型結(jié)構(gòu)與青年租賃需求存在明顯結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配，具體表現(xiàn)為成交方面兩居房屋為青年需求主力，占比為

36.5%，其次為一居房屋，占比

30.1%。而庫存待租房源方面，一居、兩居房屋結(jié)構(gòu)占比均低于需求側(cè)比重，三居室居為供給主力戶型房源，占比高達(dá)

40.77%。一居室的小戶型房源明顯供不應(yīng)求，三居室及以上房源明顯供大于求。由于小戶型供不應(yīng)求，所以價(jià)格相對堅(jiān)挺，通過分居室的單平米月租金來看，一居室的租金遠(yuǎn)高于其他居室租金。圖

8：2023

年貝殼平臺(tái)鄭州市住房租賃市場分戶型供需占比結(jié)構(gòu)情況（%）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院圖

9：2019-2023

年貝殼平臺(tái)鄭州分居室單平米月租金走勢（單位：元/平/月）6數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院結(jié)合近

5

年各戶型成交占比走勢判斷，小戶型供不應(yīng)求，大戶型供過于求的矛盾將愈發(fā)凸顯。圖

10：2019

年-2023

年貝殼平臺(tái)鄭州市住房租賃市場需求戶型結(jié)構(gòu)變化（%）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院戶型面積方面來看，

40-59

平方米、60-89

平方米租賃房源為青年需求集中租住面積段，交易占比分別為

33.19%、22.44%，90

平方米以下房屋需求占比超

6

成。而市場供給方面，90

平以下的房源呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，且以

40-59

平的供需矛盾最為突出，需求側(cè)高出供給側(cè)約

8.59%。而

90

平以上的房屋呈現(xiàn)出明顯的供大于求情況，7120

平方米及以上面積段房源供應(yīng)占比超出需求側(cè)約

8.15%。圖

11：2023

年貝殼平臺(tái)鄭州住房租賃市場供需結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院（三）租客特征：家庭型租客增加，市場需求更加多元1.

租客年齡：25-29

歲青年租客為主，平均年齡不斷提升2023

年鄭州租客平均年齡約

33

歲，在重點(diǎn)

40

城租客年齡中偏年輕。依據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)，2023

年重點(diǎn)

40

城租客平均年齡分布于

31

歲到

38

歲之間，75%城市平均年齡位于

32

歲~34

歲之間。圖

12：2023

年貝殼平臺(tái)重點(diǎn)城市租客平均年齡（歲）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院租房群體的年齡呈現(xiàn)增加趨勢。從年齡分布上看，鄭州的租房群體以

25-29

歲青8年群體為主，近兩年租房群體年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些輕微的變化，具體表現(xiàn)為，

2020

年至

2023

年間，34

歲及以下租客的占比逐年降低，其中

20-24

歲、25-29

歲租客占比逐年減少。而

35

歲及以上的租客占比呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢。圖

13：2023

年貝殼平臺(tái)鄭州租賃客戶分年齡段占比變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院2.

戶型需求：30

歲以上群體對二、三居室的需求較強(qiáng)家庭生命周期理論同樣適用于住房租賃市場。通過貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)

29

歲以下群體主要需求一居室，30

歲以上群體是二、三居室的需求主力。這與租客群體的家庭結(jié)構(gòu)有著直接關(guān)系，隨著年齡增長，租客陸續(xù)步入家庭生活，家庭型租客為了照顧到老人、小孩的需求，往往需要更多的生活空間。圖

14：2021-2023

年貝殼平臺(tái)鄭州租客分年齡段戶型需求占比（%）9數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院3.

戶籍分布：鄭州租客以河南省內(nèi)戶籍租客為主，占比超

7

成鄭州作為河南省省會(huì)城市、國家中心城市，對于河南省地市的人口吸附能力較強(qiáng)，對省外人口也具備一定的虹吸能力，所以人口一直保持凈流入狀態(tài)，而這些流入的新鄭州人則構(gòu)成了鄭州住房租賃市場重要的支撐。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，鄭州的住房租賃市場中鄭州籍租客近占比約

12%，非鄭州籍的租客占比約

80%；非河南籍租客占比

28.75%，河南籍租客占比

71.25%。圖

15：2019-2023

年貝殼平臺(tái)鄭州租客分戶籍（鄭州籍）成交占比（%）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院圖

16：2019-2023

年貝殼平臺(tái)鄭州租客分戶籍（河南籍）成交占比（%）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院104.

區(qū)域偏好：金水區(qū)、鄭東新區(qū)租房客戶最多通過分析租客成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，鄭州的租房客戶最集中的區(qū)域?yàn)榻鹚畢^(qū)、鄭東新區(qū)。這兩個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)，也是鄭州市商務(wù)辦公最為集中的區(qū)域。大多數(shù)租客選擇租賃房時(shí)會(huì)將通勤距離作為首要考量因素，因此這兩個(gè)區(qū)域聚集了大量的租客。圖

17：2023

年貝殼平臺(tái)鄭州住房租賃市場分城區(qū)量價(jià)情況數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院鄭州分院11鄭州市住房消費(fèi)洞察篇12PART2：鄭州市住房消費(fèi)洞察篇本調(diào)研是由清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)起

2023

年度住房消費(fèi)需求調(diào)研，鄭州作為其中的重點(diǎn)城市，在本次的調(diào)研過程中共計(jì)回收有效問卷1827

份。租購占比為租房：自有住房=34%：61%。性別比為男：女=61%：39%。年齡范圍為

18-60

歲，其中以

30-35

歲年齡段為核心群體。婚姻情況：已婚占比

59.8%，未婚占比

37.08%，離異占比

3.01%，喪偶占比

0.11%。除了線上調(diào)研之外，我們針對鄭州不同區(qū)域、不同職業(yè)、不同收入、不同租賃形式（長租公寓、普租）的客戶選取了11

位樣本客戶進(jìn)行了一對一的深度訪談，主要了解其租房經(jīng)歷，核心關(guān)注，職業(yè)、生活習(xí)慣等對于租購行為的影響，這部分內(nèi)容主要會(huì)體現(xiàn)在租住痛點(diǎn)分析方面。在租賃房源的選擇上，通過個(gè)人房東直租（占比

54.6%）以及中介渠道租賃（占比

35.6%）的方式是鄭州市場主流方式，集中居住的長租公寓占比僅有

2.7%，長租公寓市場有待成長。圖

18：鄭州租客租賃房源類型占比情況數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組13（一）渠道選擇：住房選擇高度依賴網(wǎng)絡(luò)渠道獲取信息互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的今天，人們的生活受到網(wǎng)絡(luò)化的影響越來越深。租房渠道的選擇方面，我們看到，平臺(tái)類找房

APP（如貝殼找房）是人們找房的首要選擇渠道。這一現(xiàn)象不因消費(fèi)者的性別、年齡、收入、學(xué)歷的不同而發(fā)生變化。據(jù)本次調(diào)研統(tǒng)計(jì)，選擇平臺(tái)類網(wǎng)站作為首要租房渠道的占比為

35%；其次為線下門店（如鏈家）占比

24.19%；再次為朋友、同事、老鄉(xiāng)介紹，占比

16.01%。圖

19：鄭州租客獲取租房信息渠道數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組然而在分析不同人群在住房信息獲取渠道上傾向時(shí)，我們也注意到了一些有趣現(xiàn)象。年輕群體比年長群體更愿意通過中介獲取租房信息。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，25-35

歲群體是最愿意通過中介獲取租房信息的群體，累計(jì)占比超

50%，18-25

歲占比為

22.97%。而

40

歲以上群體，占比僅為

17%。很顯然，年輕群體更享受品質(zhì)高效專業(yè)的中介服務(wù)。圖

20：鄭州租客分年齡獲取租房信息渠道14數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組低收入群體更加關(guān)注線下廣告渠道。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，年收入在

5

萬元以內(nèi)的群體，通過線下廣告獲取租房信息的占比為

10.26%，占比在各年均收入段中最高。圖

21：鄭州租客分收入情況獲取租房信息渠道數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組本科及以上群體更加關(guān)注微博小紅書等新興社交媒體渠道。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，本科以上學(xué)歷群體在獲取住房信息中，

通過微博、豆瓣、小紅書等社交媒體渠道的占比為

12.54%，為各學(xué)歷群體中最高。這一現(xiàn)象與

2021

年

6

月份小紅書發(fā)布的一份官方報(bào)告顯示的數(shù)據(jù)表15現(xiàn)一致。報(bào)告顯示，小紅書的用戶群體高學(xué)歷人均居多，大學(xué)及以上群體占比為

71%；在用戶日常的主要使用習(xí)慣中，40%

的用戶會(huì)主動(dòng)搜索自己感興趣的產(chǎn)品或話題；37%

的用戶會(huì)對某種產(chǎn)品產(chǎn)生興趣后，到小紅書看網(wǎng)友使用評(píng)價(jià)。社交網(wǎng)站越來越多的影響人們的生活。圖

22：鄭州租客分學(xué)歷獲取租房信息渠道數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組（二）租金負(fù)擔(dān)：調(diào)研的租金收入比為

16.2%根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)對鄭州居民租金收入比進(jìn)行測算，我們發(fā)現(xiàn)目前鄭州的租金收入比為16.2%，遠(yuǎn)低于國際慣例警戒線

30%，租金的可承受程度較高。與購房相比租房的負(fù)擔(dān)明顯較低，這也影響著一部分人群的租購選擇以及家庭在租購上的支持力度。鄭州租房對家庭經(jīng)濟(jì)支持的依賴度低，但絕大部分需要購房資金支持。通過對租購不同的群體的調(diào)研顯示，鄭州租房群體相對比較獨(dú)立，79%的租房群體不需要家庭給予經(jīng)濟(jì)支持，約

19%的租房群體需要家庭給予

25%-50%左右月收入的資金支持。而在已購房居民中，55%的居民表示自己在第一次購房時(shí)父母給予了不程度的首付及月供支持。16圖

23：租購群體家庭經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼情況對比數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組（三）租賃偏好：通勤距離是租客首要關(guān)注因素租房群體中，超

6

成為未婚未育的單身群體，84%的調(diào)研者表示獨(dú)立決策租房。影響其租房的首要因素為租房地與工作地的距離（本人和家人），其次是房屋地段，重點(diǎn)看中交通的通達(dá)性及便利性。再次是居住的品質(zhì)，而周邊的生態(tài)環(huán)境、子女教育、戶型結(jié)構(gòu)等方面因素等對于租房群體而言重要性不強(qiáng)。圖

24：租房群體最看重的因素排序（%）數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組17通勤距離是租客首要關(guān)注因素，購房客戶首要看中子女教育與居住舒適度。不同的住房需求群體其關(guān)注點(diǎn)往往不同，我們通過租房客戶與購房客戶在租購房屋最看重的因素重要性排序中可以看出，購房客戶最看重的因素為子女教育及與居住舒適度相關(guān)的因素，如住房面積及戶型結(jié)構(gòu)、周邊的生態(tài)環(huán)境等。圖

25：租房群體最看重的因素排序數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組（四）租購選擇：近半數(shù)群體表示在

1-3

年內(nèi)仍會(huì)選擇租房近半數(shù)表示未來

1-3

年內(nèi)仍會(huì)繼續(xù)租房。通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有

48.8%的租房群體表示未來

1-3

年仍會(huì)選擇租房；也有

41.92%的租房群體表示目前租房僅是暫時(shí)過渡，在未來

1

年內(nèi)會(huì)停止租房。圖

26：調(diào)研的租客群體未來租房計(jì)劃18數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組首付和月供壓力成為影響租轉(zhuǎn)購的主要原因。對于繼續(xù)選擇租房而不是購房原因方面，38%的租客表示不計(jì)劃買房是因?yàn)槭赘恫粔颍?9%的租客表示月供壓力大，對未來收入不看好；12%的人表示目前沒有資格購房，11%的人表示租房能夠滿足當(dāng)下的住房需求，另外有

10%的人出于房地產(chǎn)未來不看好而不計(jì)劃買房。穩(wěn)定的居所是計(jì)劃購房的主要原因。而計(jì)劃購房群體中，

40%的群體是出于尋求一個(gè)穩(wěn)定的居所目的而購房，結(jié)束漂泊的生活；22%

的群體因?yàn)榻Y(jié)婚或者落戶而買房，20%的群體是為了子女教育而買房，還有一小部分群體是出于資產(chǎn)保值以及未來養(yǎng)老的需求而購房。整體來看，人們對于美好居住的需求始終存在，人們因婚育而置業(yè)的剛性需求始終存在，選擇繼續(xù)租房的群體并非有能力購房而不購房，核心原因還是當(dāng)下消費(fèi)能力有限；但隨著經(jīng)濟(jì)形勢的不斷好轉(zhuǎn)，居民收入水平不斷修復(fù)，這部分購房需求終將得以釋放，需求只會(huì)延遲不會(huì)消失。圖

27：調(diào)研的租房群體計(jì)劃或者不計(jì)劃購房的原因19數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組租期穩(wěn)定、房屋品質(zhì)和子女教育權(quán)益是影響租客長期居住的關(guān)鍵因素。根據(jù)調(diào)研，租房方面，影響租客群體長期租房選擇的因素中，租客們認(rèn)為在租期內(nèi)穩(wěn)定的居住以及合理的押金退還（占比

22.22%）、室內(nèi)設(shè)施和裝修設(shè)備的提升（占比

20%）、能擁有跟購房一樣的子女上學(xué)權(quán)益（占比

17.78%）是其選擇長期租房的三大核心關(guān)切。圖

28：調(diào)研的租房群體計(jì)劃長租時(shí)最看重的因素?cái)?shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組同時(shí)，物業(yè)管理及鄰里氛圍關(guān)系著租客的居住體驗(yàn)，也是其后續(xù)住房選擇的重要考量因素。通過受訪者的反饋我們得知，租房群體對于當(dāng)前租住小區(qū)粘性并不高（如果不得不搬走我會(huì)很遺憾平均分

3.37），他們參與社區(qū)線上以線下活動(dòng)的意愿較低、但卻愿20意主動(dòng)與鄰居打招呼或者幫助別人，他們對于社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)滿意度以及社區(qū)公共空間的滿意度較低，說明溝通的需求仍在，只是缺乏契合的交流場景，這也意味著在上述租房的體驗(yàn)感方面當(dāng)前小區(qū)仍有廣闊的提升空間。圖

29：調(diào)研的租房群體對當(dāng)前小區(qū)租房的感受數(shù)據(jù)來源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組（五）租住痛點(diǎn)：面臨虛假房源信息、二房東欺騙等問題困擾通過對鄭州

11

位租客的深度訪談，我們發(fā)現(xiàn)大家都有過不太愉快的租房經(jīng)歷。租賃的痛點(diǎn)主要是虛假房源信息、二房東欺騙跑路、租住后權(quán)益保障不足等問題?！坝行┗ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)上發(fā)布的虛假房源信息浪費(fèi)找房時(shí)間”。受訪者殷先生表示，在租賃房源時(shí)最讓人頭疼的是虛假房源信息。有些網(wǎng)上展示的房源信息都是干凈整潔，布局合理，且價(jià)格公道的，但是實(shí)地看房時(shí)完全不一樣，以網(wǎng)站顯示的價(jià)格根本租不到圖21片展示的房源。對于租房者而言，無疑是浪費(fèi)了不少時(shí)間精力，他呼吁各大網(wǎng)站都能夠展示真實(shí)的房源信息，這樣即能節(jié)省找房時(shí)間，也能讓消費(fèi)者建立合理的價(jià)格預(yù)期。“二房東欺騙租房且拖欠押金”。受訪者董先生表示，其大學(xué)畢業(yè)租房時(shí)，不小心租到二房東的房子，房子被分割成多個(gè)單間，由于房間隔音差，大家的作息時(shí)間又不相同，居住體驗(yàn)感較差。雖然租金相對便宜，但是入住后還需要繳納衛(wèi)生管理費(fèi)、水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也遠(yuǎn)高于市場水平，綜合下來，費(fèi)用比正常小區(qū)的整租房要貴。押金方面最后退租時(shí)押金拖欠

3

個(gè)多月才退。“一些小公司的中介費(fèi)不透明”。受訪者張女士表示，市面上有一些小的中介公司，對于中介費(fèi)用的收費(fèi)沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，中介費(fèi)用基本處于半個(gè)月到一個(gè)月房租之間，有一定的回旋余地。另一方面目前鄭州市場上絕大多數(shù)中介費(fèi)由承租方支付，出租方不支付，承租方租金壓力較大?！叭胱『罄m(xù)的保障不足”。鄭州市場租賃客戶成交周期約為

15

天，服務(wù)周期較短。中介機(jī)構(gòu)針對租賃客戶沒有出臺(tái)相應(yīng)的服務(wù)保障。而市場上的供應(yīng)主體中個(gè)人房東（占比超

50%）及二房東的服務(wù)意識(shí)參差不齊，在租房期間如遇到房屋漏水、家電損壞等問題是否能夠得到及時(shí)合理的解決存在不確定性，影響著租客的居住體驗(yàn)?！芭c房東存在糾紛”。在受訪者中也有

4

位長租公寓的租房群體。問及其選擇長租公寓的原因時(shí)，普遍反饋長租公寓不需要跟房東建立聯(lián)系，不會(huì)在心理上產(chǎn)生寄人籬下的感覺，也省去了中介費(fèi)用，而且管理也較為完善，居住體驗(yàn)感較好，是長租公寓的忠實(shí)客戶。22未

來

展

望

篇23PART3：未來展望篇目前鄭州市住房租賃市場上存在的主要問題，如虛假房源信息、被二房東欺騙且拖欠押金、中介費(fèi)不透明、租房后無后續(xù)服務(wù)保障等。針對以上行業(yè)問題，需要行業(yè)各方力量共建，凈化行業(yè)環(huán)境。政策層面，加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)，凈化行業(yè)環(huán)境，保障租客的合法權(quán)益，同時(shí)促進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展，提升租房居住品質(zhì)；企業(yè)方面，無論是租賃企業(yè)還是中介企業(yè)都應(yīng)強(qiáng)化自律，做好自查自糾，發(fā)布真房源，針對于特殊群體制定租房租金/傭金減免的活動(dòng)（如貝殼鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金

6

折的活動(dòng)），切實(shí)緩解這一群體的租房壓力。鄭州市住房租賃市場已經(jīng)進(jìn)入買方市場，未來在政府的有效監(jiān)管和支持下，住房租賃市場機(jī)構(gòu)化率將會(huì)上升，同時(shí)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)下，住房租賃行業(yè)的效率將繼續(xù)提高，鄭州市住房租賃行業(yè)生態(tài)體系逐步完善，住房租賃市場日趨成熟，品質(zhì)化、多元化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，將能夠滿足不同租客需求的安全、舒適的居住需求。（一）發(fā)展建議1.

加大鄭州互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)真房源監(jiān)管力度加大對于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)信息的監(jiān)管力度，要求出租人在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)上發(fā)布房源信息、推薦房源的，應(yīng)當(dāng)向平臺(tái)提交能夠證明房源信息真實(shí)、準(zhǔn)確的證明材料。在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)上發(fā)布房源信息、推薦房源的，平臺(tái)應(yīng)當(dāng)要求信息發(fā)布者提交其身份、地址、聯(lián)系方式、行政許可等信息，進(jìn)行核驗(yàn)、登記，建立登記檔案。對違規(guī)發(fā)布房源信息、推薦房源給予行政處罰，或者在停業(yè)整頓期間的信息發(fā)布者，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)采取一定期限內(nèi)限制其信息發(fā)布等必要措施，保障消費(fèi)者權(quán)益。2.

推動(dòng)出臺(tái)租賃立法，保障租客合法權(quán)益虛假房源信息、二房東亂收費(fèi)等市場亂象存在的根源是缺少住房租賃專門立法，對于住24房租賃市場的監(jiān)管仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)。2022

年北京、上海出臺(tái)并實(shí)施了住房租賃條例文件，標(biāo)志著我國對住房租賃市場的監(jiān)管進(jìn)入到有法可依的時(shí)代。鄭州市

2002

年出臺(tái)了《鄭州市城市房屋租賃管理?xiàng)l例》，對自有產(chǎn)權(quán)的房屋出租行為進(jìn)行了約定，缺乏對住房租賃經(jīng)營行為的監(jiān)管，如二房東、轉(zhuǎn)租企業(yè)等市場主體監(jiān)管，房源信息發(fā)布、租賃合同簽約等行為規(guī)范。建議借鑒北京、上海等立法經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)鄭州市住房租賃立法文件的出臺(tái)。住房租賃立法文件重點(diǎn)明確出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)，將各類市場主體納入監(jiān)管，尤其是個(gè)人二房東，同時(shí)明確房源信息發(fā)布、房源出租標(biāo)準(zhǔn)或條件、租金價(jià)格約定、房屋改善和維修、房屋轉(zhuǎn)租、租賃終止等方面的規(guī)定。3.

促進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展，提升租房居住品質(zhì)通過政策支持提升租賃房源機(jī)構(gòu)化率，減少應(yīng)屆畢業(yè)生與個(gè)人房東可能產(chǎn)生的租賃糾紛困擾，同時(shí)享受到租賃企業(yè)為租客提供的租后服務(wù)保障。相比于個(gè)人房東，住房租賃企業(yè)擁有較為規(guī)范的房源管理、租賃服務(wù)體系，能夠?yàn)樽饪吞峁┢焚|(zhì)化的租賃產(chǎn)品和租賃服務(wù)。90

后、00

后租客成為住房租賃市場主力，對于房屋品質(zhì)以及租后服務(wù)品質(zhì)要求較高，同時(shí)家庭型租客增多，家庭型租客考慮到子女、老年人的居住舒適度，對于房屋的要求也更高，為了享受社區(qū)帶來的生活便利、社區(qū)綠化及活動(dòng)設(shè)施等，家庭型的租客也更偏向于租住在分散式租賃房源中，建議進(jìn)一步支持分散式租賃房源的機(jī)構(gòu)化，助力新市民、青年人在鄭州市安居樂業(yè)。與此同時(shí)，針對結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配問題，應(yīng)引入多種參與主體，形成“一張床、一間房、一套房”的市場化多元供給體系，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)在公共服務(wù)供給和治理模式上創(chuàng)新，持續(xù)提升租賃住房的品質(zhì)和服務(wù)，滿足租房群體的多元化需求。4.

為高校畢業(yè)生提供租房支持，保障鄭州人才安居針對畢業(yè)生可支付能力較弱、選房經(jīng)驗(yàn)不足的問題，建議一方面通過提供補(bǔ)貼與實(shí)物并行的方式，加強(qiáng)高校畢業(yè)生住房保障。根據(jù)人才層級(jí)、成長階段、社會(huì)貢獻(xiàn)、租期等，制定25住房租金分類補(bǔ)貼機(jī)制。推動(dòng)市場規(guī)范完善租賃企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)可依、收費(fèi)項(xiàng)目清晰透明。另一方面積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)市場主體為高校畢業(yè)生提供租房保障。通過行業(yè)協(xié)會(huì)倡導(dǎo)的方式，倡導(dǎo)租賃企業(yè)、中介企業(yè)強(qiáng)化自律，在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)上發(fā)布真房源，并針對高校畢業(yè)生制定減免權(quán)益及服務(wù)，包括租房傭金減免等形式優(yōu)惠讓利以及免費(fèi)搬家等服務(wù)（如貝殼鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金

6

折的活動(dòng)），切實(shí)有效的減輕應(yīng)屆畢業(yè)生支付壓力，助力高校畢業(yè)生實(shí)現(xiàn)從校園到職場的順利過渡。圖

30：貝殼找房鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金

6