國(guó)內(nèi)某大型房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件二○○四年四月十八日主要內(nèi)容成本管理軟件開(kāi)發(fā)的背景軟件開(kāi)發(fā)前基礎(chǔ)工作和制度的完善軟件使用后的成本管理現(xiàn)狀和前景成本管理軟件開(kāi)發(fā)的背景從1999年開(kāi)始，萬(wàn)科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對(duì)工程造價(jià)專業(yè)人員提出了更高的要求：?jiǎn)渭兊慕ò操M(fèi)用控制加強(qiáng)成本的計(jì)劃性——目標(biāo)成本管理制度項(xiàng)目全成本控制利潤(rùn)是多少——不準(zhǔn)確項(xiàng)目間成本——不可比基礎(chǔ)資料管理——不統(tǒng)一成本管理軟件開(kāi)發(fā)的背景2000年萬(wàn)科集團(tuán)成本管理的狀況土地成本開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本軟件開(kāi)發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開(kāi)發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開(kāi)發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說(shuō)明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)成本”。幾個(gè)基本成本概念責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為2、責(zé)任成本管理3、加強(qiáng)目標(biāo)成本管理管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)

目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見(jiàn)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。基本概念：管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)施過(guò)程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本測(cè)算二目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)成本控制4、加強(qiáng)作業(yè)過(guò)程管理項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標(biāo)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。全過(guò)程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程：軟件開(kāi)發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)。控制原則：客觀、全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本需求文件：《新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系》

軟件開(kāi)發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善成本逆數(shù)據(jù)坐庫(kù)系靠統(tǒng)：成本堅(jiān)指標(biāo)寧數(shù)據(jù)項(xiàng)目線成本武數(shù)據(jù)材料傻設(shè)備伴數(shù)據(jù)——?dú)炇侨f(wàn)做科集耐團(tuán)的跪成本冊(cè)數(shù)據(jù)煌平臺(tái)扭，是踐新項(xiàng)家目估航算和瓦結(jié)算供分析洋的重航要參姨考依緩據(jù)。分為刊規(guī)劃蘆指標(biāo)準(zhǔn)、建驅(qū)筑指關(guān)標(biāo)和緊結(jié)構(gòu)攏指標(biāo)爪，可像以對(duì)仆不同溫項(xiàng)目消間的淺同類溪指標(biāo)梯進(jìn)行雜比較工分析到。記錄黨各項(xiàng)到目及融其各訊產(chǎn)品駕類型度的結(jié)茂算成俯本，所可以喘對(duì)不族同項(xiàng)條目間良的同迷類產(chǎn)泰品指精標(biāo)進(jìn)便行比仗較分柔析。記錄脂各項(xiàng)朝目材佳料設(shè)軌備的塔價(jià)格尤等詳膠細(xì)資嚼料，掘便于循新項(xiàng)載目估斜算和眾部品剝?cè)O(shè)計(jì)擇時(shí)參竟考。設(shè)計(jì)滿階段竿的成甚本控扛制控制昆要點(diǎn)弄：合理首的產(chǎn)胡品技寫(xiě)術(shù)經(jīng)報(bào)濟(jì)指鋸標(biāo)設(shè)計(jì)鑼周期汽、設(shè)該計(jì)質(zhì)疑量?？刂拼粼瓌t幅：經(jīng)濟(jì)臂合理繪性最下大。需求夾文件禁：《規(guī)重劃設(shè)冊(cè)計(jì)工卷作流近程與種評(píng)審著制度朽》軟件漿開(kāi)發(fā)扁前基學(xué)礎(chǔ)工尤作及迎制度駛的完最善設(shè)計(jì)跳成本眉控制70縱%的師成本曉由設(shè)宣計(jì)階絡(luò)段確擇定建筑津?qū)I(yè)虹：準(zhǔn)勿確的史定位謹(jǐn)、合森理的價(jià)經(jīng)濟(jì)莊技術(shù)溉指標(biāo)結(jié)構(gòu)蜘專業(yè)日：設(shè)扭計(jì)人賭員的膏經(jīng)濟(jì)桑意識(shí)壯、合煮理的案安全眉系數(shù)設(shè)備焰專業(yè)廁：材耀料設(shè)犁備的殿性價(jià)醫(yī)比、早兼顧笑長(zhǎng)期滋使用尺成本設(shè)計(jì)亞階段智的主網(wǎng)要經(jīng)蟲(chóng)濟(jì)指龜標(biāo)容積駱率建筑桑占地惜面積單方圾鋼筯遙含量單方拼砼含鈴量窗地芹比建筑羨周長(zhǎng)追面積耍比……招標(biāo)揭成本讀控制控制爬要點(diǎn)羞：獲取淡競(jìng)爭(zhēng)懷性低談價(jià)成濁本盡量訴采用潑工程慮量清錦單方甘式集中暮采購(gòu)控制洪原則役：全面隆招標(biāo)傅原則合理令低價(jià)徹中標(biāo)泉原則透明刑公正害原則需求郊文件頁(yè)：《工淚程及我材料鋸招標(biāo)賀管理燒辦法自》軟件唱開(kāi)發(fā)顏前基伏礎(chǔ)工微作及似制度允的完刮善工程睡量清辱單招奶標(biāo)的管優(yōu)點(diǎn)降低凍職業(yè)元風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)驢成本折人員脹的個(gè)撒人水雄平的苗依賴汁性降槐低；提高朗工作名效率，尤旱其是拿能大烤大縮蓬短結(jié)體算核駁對(duì)時(shí)械間；便于浪成本珠數(shù)據(jù)芝積累伍，建杏立成吊本數(shù)宜據(jù)庫(kù)敵：工程螞總價(jià)呢準(zhǔn)確標(biāo)；有更駝合理浮的時(shí)企間辦坐開(kāi)工鴿手續(xù)臨；發(fā)成現(xiàn)設(shè)述計(jì)失討誤，召減少見(jiàn)變更及時(shí)掛評(píng)估艘出造中價(jià)咨探詢公遲司的擊工作增質(zhì)量合同云簽約紋階段貿(mào)的成條本控券制控制指要點(diǎn)瓣：合同刃談判麗（慎勾選）合同獲審批控制踏原則慣：合法焦性原雁則、油合同智書(shū)原腔則、訂事前睬簽訂原則指、招茂標(biāo)原竹則、多利益叮明晰哄原則需求傲文件歪：《工駕程合傘同管銀理辦術(shù)法》《合拿同分臟類編呀號(hào)規(guī)療則》軟件富開(kāi)發(fā)謊前基落礎(chǔ)工遵作及猾制度嫁的完吹善合同黨的主候要經(jīng)和濟(jì)條桿款合同擁造價(jià)拿：總價(jià)次合同節(jié)、單立價(jià)合團(tuán)同、膀費(fèi)率菠合同付款哈進(jìn)度級(jí)：按月涼付款逃、按巾形象啟進(jìn)度掘付款總包橫管理偵配合柏費(fèi)：2%采購(gòu)姥保管梁費(fèi)：1.軍5～委3%呆(其灰中采芽購(gòu)7狼0%賴、保州管3賺0%廟）保修央金：3～縫5%材料劫供應(yīng)藝方式必：甲供采、甲飲控乙艱供、惕乙供變更督與簽垂證：按合傳同單據(jù)價(jià)、肺按定話額下為浮竣工境驗(yàn)收稠與結(jié)幫算：結(jié)算墻方法繭、核家對(duì)時(shí)填間要接求等……合同黨簽約折階段帆的成腐本控傘制軟件絕開(kāi)發(fā)年前基拿礎(chǔ)工養(yǎng)作及吩制度呆的完悄善工程類類合犧同共掀分六炭類，紗相應(yīng)更編號(hào)淡按下魚(yú)列括久號(hào)中攜漢字電表示斗。土地傍合同閃（土誓地）珠：項(xiàng)目劃合作郵開(kāi)發(fā)呆與土疤地使托用權(quán)濕出讓紗、轉(zhuǎn)庫(kù)讓等較合同碼；前期熱合同略（前努期）粉：規(guī)劃卻、設(shè)蛋計(jì)、所勘察怖、監(jiān)豈理、己造價(jià)紙咨詢痕等合楚同；施工筑合同府（施領(lǐng)工）建：包括俗建筑杏、安銀裝、催裝飾販、市灑政等曠施工喪或安崇裝合唇同；工程身材料巧設(shè)備伴采購(gòu)泊合同炮（采霸購(gòu)）申：包括親材料擾采購(gòu)穗、甲員方付也款乙吐方收腦貨的才三方腿合同壺、設(shè)卸備購(gòu)書(shū)買(mǎi)等州合同胡；園林傲環(huán)境郵合同佛（環(huán)塑境）嚼：包括盜室外匠環(huán)境頸施工心和采駁購(gòu)合缺同；營(yíng)銷佩包裝白合同膽（營(yíng)床銷）爭(zhēng)：包括拆策劃壩、銷結(jié)售代襪理、搬樣板價(jià)間裝適修、倒戶外魚(yú)廣告就牌制趟安、暑媒介顆廣告職設(shè)計(jì)胳、制蝕作、螞宣傳捎品設(shè)構(gòu)計(jì)、帖印刷爪等合我同；施工管期間與的成甘本控珍制控制排要點(diǎn)慰：變更份與簽摔證的段控制工程律質(zhì)量賄的控授制工期紹控制控制掌原則往：權(quán)力睛限制簡(jiǎn)原則憲、時(shí)啊間限組制原柏則多級(jí)笑審核賞原則娘、完承工確掀認(rèn)原招則需求薯文件男：《設(shè)貧計(jì)變?nèi)「⑦B現(xiàn)場(chǎng)苗簽證兵管理乎辦法感》軟件擦開(kāi)發(fā)女前基閱礎(chǔ)工誦作及甘制度恥的完均善結(jié)算瓜階段恭的成撞本控議制控制炸要點(diǎn)周：嚴(yán)格數(shù)審核府結(jié)算霧工程喚量合理弓確定淘結(jié)算芹單價(jià)控制登原則門(mén)：廉潔咸奉公允原則換、多捧級(jí)審有核原靠則準(zhǔn)確典高效塑原則殘、可盆復(fù)查俯性原架則需求混文件稠：《工沈程預(yù)柄結(jié)算嘴管理隨辦法汁》《結(jié)舌算復(fù)半核工初作實(shí)鑄施細(xì)帳則》軟件歸開(kāi)發(fā)挖前基舞礎(chǔ)工耍作及續(xù)制度秩的完沃善銷售昨承諾遲及物坑業(yè)管幻玉理成唱本控真制控制舅要點(diǎn)桂：銷售匠承諾閉（銷季售合昆同、茫廣告似、售突樓書(shū)孩）物業(yè)索管理敏虧損控制鄙原則雨：獨(dú)立剃、健許康運(yùn)趙營(yíng)，胞不產(chǎn)凈生經(jīng)臥營(yíng)負(fù)壯擔(dān)。需求管文件汽：《銷分售管脅理制宇度》《物醬業(yè)管共理制師度》軟件掠開(kāi)發(fā)根前基邪礎(chǔ)工壤作及濤制度界的完作善責(zé)任吼成本憤管理目標(biāo)蒙成本碼管理作業(yè)播過(guò)程蜻管理成本衫管理性軟件公司匆總經(jīng)蠅理層控制核系統(tǒng)信息隙系統(tǒng)組織露系統(tǒng)最終壟形成桶如下腰所示岔的成棕本管示理構(gòu)際架和琴模式領(lǐng)導(dǎo)慨機(jī)構(gòu)管理且工具管理路制度成本帆、工撕程文菊件金蝶難開(kāi)發(fā)昏合同企管理糟軟件濱的優(yōu)女勢(shì)成本需數(shù)據(jù)閉與財(cái)舉務(wù)息庭息相賓關(guān)，凝能方篩便的球進(jìn)行才數(shù)據(jù)桿轉(zhuǎn)換摩。金蝶毛軟件意的數(shù)圓據(jù)安謊全性違較高翁。金蝶轟軟件袍的控老件中您，已堵很好榮地實(shí)還現(xiàn)分賠項(xiàng)目間按數(shù)炊據(jù)進(jìn)行授虜權(quán)，肚查詢鋤方便膚且功海能強(qiáng)菌大。金蝶臭可以造實(shí)現(xiàn)并數(shù)據(jù)愈遠(yuǎn)程皺同步不復(fù)制偷，便償于集久團(tuán)監(jiān)遙控。軟件碌使用狠后的辯成本諒管理蓋現(xiàn)狀猜和前悄景工程騙和材偷料采核購(gòu)合豪同條賊款、括合同從價(jià)集驕團(tuán)內(nèi)研互相班借鑒虹。類似氏項(xiàng)目完之間亡很方再便進(jìn)聰行比遷較，量挖掘火成本羊降低薦潛力威。及時(shí)曬統(tǒng)計(jì)偷變更節(jié)簽證線的造騙價(jià)，牧實(shí)現(xiàn)迎可控吩。成本嘩數(shù)據(jù)卵與財(cái)緩務(wù)之雪間相踢互調(diào)前用，答協(xié)調(diào)探高效矮。各項(xiàng)芒目成歉本數(shù)釘據(jù)集血中反哨饋，禍即時(shí)麗了解侍項(xiàng)目甩動(dòng)態(tài)弦成本和利糞潤(rùn)狀漂況，辨項(xiàng)目幕定位手和領(lǐng)勒導(dǎo)決慚策更腦加準(zhǔn)副確。工程倆管理幕部——合同鑄統(tǒng)一旋管理工，對(duì)洞供應(yīng)倒商進(jìn)嘆行評(píng)