項(xiàng)目投資成本測算與收益

項(xiàng)目投資成本測算與收益分析華潤置地（寧波）有限公司2010年10月一、項(xiàng)目概況二、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)地塊編號(hào)地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競買保證金（萬元）容積率建筑密度綠地率2010-9-1北環(huán)西路南側(cè)地塊A71519商業(yè)住宅1.0-1.132.7-3.0≤45%≥10%商業(yè)40年住宅70年70002010-9-2北環(huán)西路南側(cè)地塊B37658住宅（小區(qū)配套公綠）只允許結(jié)建綠地內(nèi)配套公共建筑，面積不得大于10000平方米70年7002010-9-3北環(huán)西路南側(cè)地塊C58691住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年55002010-9-4北環(huán)西路南側(cè)地塊D63529住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年58002010-9-5北環(huán)西路南側(cè)地塊E64328住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年60002010-9-6北環(huán)西路南側(cè)地塊F48615住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年5000備注：2010-9-2地塊不列入競價(jià)范圍，結(jié)算時(shí)（掛牌成交確認(rèn)書）按45.13萬元/畝的價(jià)格計(jì)算三、項(xiàng)目定位－產(chǎn)品定位主要產(chǎn)品類型：銷售型物業(yè)——雙拼別墅、聯(lián)排別墅，國際高檔公寓、商業(yè)街、甲級(jí)辦公樓；持有型物業(yè)——購物中心、經(jīng)濟(jì)型酒店。項(xiàng)目雙拼別墅聯(lián)排別墅國際高檔公寓商業(yè)街經(jīng)濟(jì)型酒店購物中心甲級(jí)寫字樓四、規(guī)劃設(shè)計(jì)一、B/C/D/E/F地塊四、規(guī)劃設(shè)計(jì)二、A地塊四、規(guī)劃設(shè)計(jì)-經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)B/C/D/E/F#規(guī)劃產(chǎn)品類型總用地面積（㎡）272821總建筑面積（㎡）233667.7住宅面積（㎡）聯(lián)排別墅93834.1

雙拼別墅65920公建面積18班幼兒園4860

會(huì)所3000

社區(qū)服務(wù)、配電用房等1152地上總計(jì)168766.1機(jī)動(dòng)車地下室人防64901.64

非人防0非機(jī)動(dòng)車地下室0地下總計(jì)64901.64建筑占地面積75445建筑密度23.4%容積率0.618綠地率（含水面）32%戶數(shù)分類聯(lián)排別墅戶數(shù)344

雙拼別墅戶數(shù)206

總計(jì)

550機(jī)動(dòng)車停車位地上

99

地下人防891

非人防0

總計(jì)

990非機(jī)動(dòng)車停車位住宅

0

商業(yè)

0

總計(jì)

0A#地塊規(guī)劃產(chǎn)品類型（單位：㎡）總用地面積（㎡）71519總建筑面積（㎡）292962住宅面積（㎡）高層85823商業(yè)面積（㎡）購物中心82500

辦公8000商業(yè)街19232

經(jīng)濟(jì)型酒店17500配套服務(wù)（物業(yè)用房、廁所、門衛(wèi)）1502地上總計(jì)214557機(jī)動(dòng)車地下室人防6956

非人防69055非機(jī)動(dòng)車地下室2394地下總計(jì)78405建筑占地面積24290建筑密度43%容積率3綠地率27%戶數(shù)分類高層90㎡戶數(shù)216

高層76㎡戶數(shù)54

高層177㎡戶數(shù)108高層198㎡戶數(shù)162

總計(jì)540機(jī)動(dòng)車停車位地上239

地下人防173

非人防1973

總計(jì)2385非機(jī)動(dòng)車停車位住宅426

商業(yè)771

總計(jì)1197第五癥部分霸、投陵資收嫩益分臥析五、舍投資尤收益止分析—測算橡總體卷思路測算腸總體至思路還及原蘋則描驢述6.壘1銷售宇物業(yè)像測算侮時(shí)土還地成破本按奪整幅務(wù)地塊碧考慮滾土地戚成本隸，持有滑物業(yè)嬌部分價(jià)所能片承受罵最高睜地價(jià)登考慮櫻在銷軟售物道業(yè)稅軋后利武潤中遍。6.乖2銷售周物業(yè)億開發(fā)洋計(jì)劃踐：雙迎拼別互墅、懇聯(lián)排薪別墅著、寫扣字樓20啄11年、20佳12年各巧開發(fā)50府%，高拆層公蠶寓、競商業(yè)遮街均勸由20栗11年開既始開巨發(fā)；6.泳3銷售余物業(yè)頸銷售懷計(jì)劃室：雙獨(dú)拼別逢墅、刪聯(lián)排丘別墅津、高形層公耀寓在20甜12年、20批13年均哥各銷虜售50候%，商箱業(yè)街捆、寫估字樓塘均在20斗13年銷抵售；6.弊4持有肉物業(yè)肯由20細(xì)11年開辰始開探發(fā)，東至20黎13年開沾發(fā)完賓成，20做14年開隱始營雖業(yè)；6.礦5辰2楚01垮0-協(xié)9-冠2地塊化總價(jià)25華49萬元券測算速時(shí)計(jì)勢(shì)入銷霉售物米業(yè)固架定土苗地成嶄本，色地塊服中間商沿河條綠地朱（用棋地面紹積13課.6密2畝）刃綠化畢成本從在銷伏售物臉業(yè)測史算中拍已預(yù)誦留；6.斑6雙拼械別墅揀、聯(lián)末排別雅墅成顫本參款照寧晝波卡判納湖筒谷一裁、二念期別雀墅成巷本，擇高層崗公寓怨（27李F）成慰本參父照中妻央公值園三餃期高定層公盯寓（25嗎F、31遭F）概薦算成望本；6.暮7銷售讓費(fèi)用幟、財(cái)由務(wù)費(fèi)勸用、耳管理研費(fèi)用民、不魔可預(yù)罷見費(fèi)手用均野按公勾司規(guī)富定比踏例取邪費(fèi)；6.芝8按寧絕波市明土地葛增值祖稅清明算規(guī)訪定及額所得帆稅計(jì)孩算規(guī)鄙定，落土地?zé)捲鲋道缍?、肯所得更稅?jì)錫算已尸按占婆地面糖積扣字除持摩有物寒業(yè)部背分土文地成減本。五、下投資珍收益微分析-產(chǎn)品屯組合物業(yè)類型產(chǎn)品類型面積（平米）占比（與總可售或總持有比）銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）6592024%聯(lián)排別墅（3層）9383435%國際公寓（27層）8582331%寫字樓（5層）80003%商業(yè)街（2層）192327%小計(jì)272809100%持有物業(yè)購物中心（5層）8250083%經(jīng)濟(jì)型酒店（10層）1750017%小計(jì)100000100%總計(jì)372809五、興投資鋸收益米分析-開發(fā)張分期物業(yè)類型產(chǎn)品類型面積（平米）2011年動(dòng)工比例2012年動(dòng)工比例銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）659203296050%3296050%聯(lián)排別墅（3層）938344691750%4691750%國際公寓（27層）8582385823100%00%寫字樓（5層）8000400050%400050%商業(yè)街（2層）1923219232100%00%小計(jì)27280918893269%8387731%持有物業(yè)購物中心（5層）8250082500100%00%經(jīng)濟(jì)型酒店（10層）1750017500100%00%小計(jì)100000100000100%00%總計(jì)37280929293278%7987722%五、追投資繼收益珍分析-銷售茫分期物業(yè)類型產(chǎn)品類型面積（平米）2012年銷售比例2013年銷售比例銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）659203296050%3296050%聯(lián)排別墅（3層）938344691750%4691750%國際公寓（27層）8582342911.550%42911.550%寫字樓（5層）800000%8000100%商業(yè)街（2層）1923200%19232100%小計(jì)272809122788.545%150020.555%五、掘投資擦收益掀分析－產(chǎn)域品定飄價(jià)、幻玉年漲具幅從20昂08年至20汁10年余鳥姚年政均房價(jià)漲幅汁約為18匆%，本治項(xiàng)目纏年均逝房價(jià)艦漲幅舅為10引%，年津租金蹤蝶漲幅層比例啦為3%。產(chǎn)品權(quán)屬產(chǎn)品類型年份備注基礎(chǔ)價(jià)格2011201220132014～2021銷售物業(yè)雙拼別墅250002750030250

假設(shè)銷售物業(yè)開盤后連續(xù)4個(gè)季度、比例按40%、30%、20%、10%銷售聯(lián)排別墅220002420026620

高檔國際公寓120001320014520

甲級(jí)寫字樓750082509075

商業(yè)街180001980021780地下汽車位15萬/個(gè)15萬/個(gè)

持有物業(yè)購物中心

2014年租金為3元/天.㎡，

后按照年3%的幅度增長2014年出租率為80%，2015年為85%，

2016年為90%，2017年以后為95%經(jīng)濟(jì)型酒店

2014年租金為230元/天.間，后按照年3%的幅度增長共350間客房，50㎡/間銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）聯(lián)排別墅（3層）高層公寓（27層）寫字樓（5層）商業(yè)街（2層）非人防地下室人防地下室建安成本（元/平米）2600240023003000170028003000持有物業(yè)購物中心（5層）經(jīng)濟(jì)型酒店（10層）房開成本（元/平米）50005000五、賭投資偉收益慈分析-物業(yè)濁建安/開發(fā)粗成本六、侍投資訪收益梁分析-項(xiàng)目扮財(cái)務(wù)蛛指標(biāo)靜態(tài)存測算成果草（銷詠售物宮業(yè)）序

號(hào)項(xiàng)

目成本

(萬元)按建筑面積計(jì)算(元/平方米)按地上可銷售面積計(jì)算(元/平方米)占總成本比例1土地開發(fā)費(fèi)2631347186964558.80%2前后期費(fèi)用58021582131.30%3房屋開發(fā)費(fèi)921012515337620.58%4市政及景觀工程費(fèi)245796719015.49%5銷售費(fèi)用168034596163.75%6物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)2928110.07%7財(cái)務(wù)費(fèi)用3305590312127.39%8管理費(fèi)用80542202951.80%9不可預(yù)見費(fèi)用36741001350.82%10總成本4474961222116403100%11銷售收入6001211638921998

12成本利潤率34.11%

13稅前銷售利潤率14.04%

14稅后銷售利潤率10.53%

15土地價(jià)格544萬元/畝

16樓面地價(jià)8840

六、坦投資挽收益?zhèn)煞治?項(xiàng)目幻玉財(cái)務(wù)盒指標(biāo)主要球財(cái)務(wù)指標(biāo)雁（銷街售物銷業(yè)）地價(jià)（萬元/畝)544土地總價(jià)（萬元)(不含稅費(fèi)）（已含固定土地成本2549萬元）253007總投資（萬元)447496銷售收入（萬元)600121項(xiàng)目經(jīng)營利潤（萬元)84282稅后凈利潤（萬元)63212稅前成本回報(bào)率34.11%稅后銷售利潤率10.53%項(xiàng)目IRR(全部自有資金計(jì)算)15.01%財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬元)33055累計(jì)凈現(xiàn)金流峰值（萬元)-306011累計(jì)凈現(xiàn)金流峰值出現(xiàn)時(shí)間2011年Q4累計(jì)凈現(xiàn)金流為正時(shí)點(diǎn)2013年Q2五、疊投資累收益伙分析-項(xiàng)目鋼財(cái)務(wù)螺指標(biāo)項(xiàng)目避季度啞現(xiàn)金險(xiǎn)流量圖（剪銷售抗物業(yè)受）萬元五、眉投資由收益赤分析-項(xiàng)目鞏財(cái)務(wù)壓指標(biāo)不同困地價(jià)篇條件購下財(cái)羞務(wù)指無標(biāo)（貼銷售拔物業(yè)薪）可接受地價(jià)（不含稅）整體稅后利潤率一期稅后利潤率住宅全程均價(jià)項(xiàng)目資金IRR總投資（萬元）銷售收入（萬元）現(xiàn)金流峰值（萬元）峰值出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流回正時(shí)點(diǎn)總價(jià)（萬元）單價(jià)（萬元/畝）樓面價(jià)（元/平米）綜合樓面價(jià)（元/平米）1405563004871360021.23%22.25%2188640.4%3124346001211867232011年Q42013年Q11635613505683420019.36%20.23%2188632.9%3398646001212111282011年Q42013年Q11865674006495480117.33%17.95%2188627.0%3672956001212355322011年Q42013年Q12095734507307540115.07%15.36%2188622.1%3950276001212599372011年Q42013年Q22325795008119600112.69%12.76%2188618.0%4228196001212843422011年Q42013年Q22530075448840653410.53%10.45%2188615.01%4474966001213060112011年Q42013年Q22555855508931660110.26%10.16%2188614.7%4506106001213087462011年Q42013年Q2五、愉投資塘收益艱分析-項(xiàng)目即財(cái)務(wù)呢指標(biāo)總成藍(lán)本（嚇持有染物業(yè)沙）項(xiàng)目名稱投資估算2010201120122013地價(jià)2,9001,4501,45000專業(yè)成本2,8250932932961建筑成本50,000016,50016,50017,000管理成本5,81801,9201,9201,978資金成本3,62301,1961,1961,232不可預(yù)見費(fèi)2,5000825825850合計(jì)67,6651,45022,82321,37322,020按計(jì)容積率GFA計(jì)算的單位造價(jià)6,767元/平米

五、屆投資揚(yáng)收益醒分析-項(xiàng)目執(zhí)財(cái)務(wù)甩指標(biāo)主要疫財(cái)務(wù)敏指標(biāo)祥（持甩有物血業(yè)）主要指標(biāo)數(shù)值總投資（萬元）67,665穩(wěn)定期年經(jīng)營收入（萬元）11,715穩(wěn)定期年經(jīng)營費(fèi)用（萬元）8,656出售型物業(yè)銷售收入0EBITDA回報(bào)率

10.65%IRR（內(nèi)含報(bào)酬率）稅前11.24%稅后10.00%NPV（凈現(xiàn)值）稅前55,726稅后39,43