政府房地產(chǎn)調控政策和房價調控效果研究

政府房地產(chǎn)調控政策和房價調控效果研究

1.1討論背景、目的及意義

1.1.1討論背景

衣食住行,作為個人的基本生存條件,住房直接關系到每一個人的基本生存問題,房地產(chǎn)業(yè)不僅與每一個公民息息相關,更是對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的影響。對于一個國家特殊是我國來說,房地產(chǎn)業(yè)是關系到國計民生的基礎產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)鏈長、資本密集、關聯(lián)度高、帶動力強,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),在我國經(jīng)濟社會中具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)、健康、穩(wěn)定的進展,依靠于房地產(chǎn)市場的良性運行、政府宏觀調控和相關部門管理作用的有效發(fā)揮,其對于全面建設小康社會,構建社會主義和諧社會都具有非常重要的意義。

然而,在改革開放前,住房作為福利手段的一種,是由國家統(tǒng)一安排的,房地產(chǎn)無法形成市場。隨著改革開放的深化,為了刺激國內消費,拉動經(jīng)濟增長,各級地方政府樂觀尋求新的經(jīng)濟增長點,房地產(chǎn)開發(fā)漸漸形成支柱產(chǎn)業(yè),并一度躍升為投資熱點。在房地產(chǎn)業(yè)進展的同時,商品房銷售價格也在快速上漲,且呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢,特殊是90年月以來,房價始終居高不下,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁華進展的態(tài)勢。

房地產(chǎn)市場的繁華進展,商品房價格的快速上漲,雖然成為我國新的經(jīng)濟增長點,拉動了經(jīng)濟增長,但商品房價格的上漲幅度已嚴峻超過了居民收入的增長幅度,我國房地產(chǎn)泡沫化的問題開頭顯現(xiàn)。我國房地產(chǎn)市場起步晚,進展快,市場本身存在諸多問題,這些問題引起了我國政府及多方面的廣泛關注,中心政府為加強宏觀調控,出臺了一系列的管理政策和經(jīng)濟措施,意圖穩(wěn)定高漲的房屋銷售價格。2024年,總理在《政府工作報告》中明確提出抑制高房價的共同目標,3月建設部等七部委聯(lián)合了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(簡稱“國八條”),2024年出臺“國六條”,2024年出臺“國十條”,到2024年出臺號稱“史上最嚴格”的房地產(chǎn)調控措施(包括“新八條”、最新“國五條”)。以商品房限購、試點征收房產(chǎn)稅等重拳在前,以央行加息、提高存款預備金率和貸款利率等組合拳為輔,行政手段和經(jīng)濟手段并用,盼望能用密集出臺的各類管制措施來遏制房價的過快增長。無錫市政府也依據(jù)中心的宏觀調控精神出臺了種種政策及執(zhí)行方案,但無論政府制定何種政策,實行何種措施,都沒有對制約房價上漲起到根本性作用,商品房價格屢調不降,甚至逆勢增長,政策的執(zhí)行效果明顯沒有達到預期目標。

那么,始終未放松的房地產(chǎn)政策的調控效果究竟如何呢?為什么政府出臺房地產(chǎn)政策力度不斷加大卻不能取得預期的效果?為了得到答案,筆者選擇了“房價”作為解答以上問題的線索,房價作為房地產(chǎn)市場的重要表現(xiàn),房價的穩(wěn)定是房地產(chǎn)調控政策的核心目標,房價調控效果是最能反映公共政策調控效果的重要指標。本文通過對中心和地方政府公共政策的階段性回顧,選取地價、房價、房價收入比三個可量化的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格調控的效果進行綜合分析,查找我國房地產(chǎn)政策的所存在的問題,借鑒國外成熟閱歷,以探討新的形勢下,如何改善房地產(chǎn)政策的管理水平,如何確?！胺€(wěn)定房價”甚至“房價合理回歸”目標的達成,促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康進展。

1.1.2討論目的

鑒于近年來國家宏觀調控的加強,房地產(chǎn)市場受到了嚴峻影響,筆者作為一名從事房地產(chǎn)相關工作的MPA學員,認為有責任和義務利用所學的公共管理理論和學問,結合房地產(chǎn)專業(yè)學問,對房地公共政策調控房價的效果進行深化分析和討論。本文試圖通過對歷年中心政府和地方政府在房價調控時所實行的各種政策進行梳理總結,對房地產(chǎn)政策對無錫市房地產(chǎn)價格調控的效果進行深化分析,以探討我國公共政策對房地產(chǎn)價格波動的影響,探明公共政策管理中存在的主要問題,針對性的提出合理化建議和意見,從而實現(xiàn)提高我國房地產(chǎn)政策管理水平,保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進展的討論目的。

1.1.3討論意義

我國始終將建設“小康社會”作為重要戰(zhàn)略部署,小康社會的基本條件就是人民安居樂業(yè),因此,住房問題的妥當解決不僅關系著社會的穩(wěn)定,更關系著是否實現(xiàn)建成小康社會的雄偉目標。而所謂的住房問題,一般不是指住房供不應求的“數(shù)量”問題,而是“價格”問題,對任何家庭來說,住房都是一項關鍵的購置型資產(chǎn),房地產(chǎn)價格直接關系到居民購房承受力量和居住水平。

第2章房地產(chǎn)宏觀調控政策理論基礎

2.1房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格概述

2.1.1房地產(chǎn)的概念及特征

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn),作為一個名詞,從字義上簡潔理解是“房屋”和“土地”兩種財產(chǎn)的合稱,房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)結在一起被稱為“房地產(chǎn)”。房地產(chǎn)的內涵可以從四個方面來理解,一是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結合體;二是財產(chǎn)及其衍生的權利關系的總和;三是房地產(chǎn)的核心是地產(chǎn),土地是房屋的載體;四是房地產(chǎn)具有財產(chǎn)屬性,即有商品、經(jīng)營屬性,同時具有公共物品屬性,是生活的必需品,房地產(chǎn)可以通過多種形式進行劃分,依據(jù)房地產(chǎn)用途的不同,可以將房地產(chǎn)細分為商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等,本文主要圍繞住宅房地產(chǎn)部分綻開討論。

二、房地產(chǎn)的特征

1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建筑在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),從開頭在土地上建筑房屋,始終到房屋被拆除,在土地上消逝之前,它所處的空間位置都是長期固定的,并不能隨便移動。

2、使用長期性。房地產(chǎn)具有較長的使用壽命,土地作為生產(chǎn)要素之一,除了不行抗力的破壞和人為的改造,它的生產(chǎn)力及其使用價值不會磨損或消逝,建筑在土地上的房屋,只要使用得當,也擁有了較長的生命周期。出于平安或其他方面的考慮,政府通過立法對土地和房屋使用年限做出了規(guī)定,即便如此,房產(chǎn)相對于其他機器設備,具有使用長期性的特點。

3、地域差別性。房地產(chǎn)具有位置固定性,它的使用及價值受到地理位置和周邊環(huán)境的影響,這就打算了它具有很強的地域性,它

的市場供求和價格受到當?shù)亟?jīng)濟進展水平的影響,不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格并不相同;由于位置、環(huán)境、甚至樓層的不同,同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價格也不相同。當價格存在差異時,房地產(chǎn)不能像其他商品一樣通過流淌來縮小差異,地域的不行移動性導致了房地產(chǎn)的地域差別性。4、保值增值性。在國家政局穩(wěn)定,政策平穩(wěn)的前提下,由于土地的有限性,土地供應的稀缺性使房地產(chǎn)消費需求不斷增長;房地產(chǎn)消費的無限需求和有限供應的沖突使房地產(chǎn)具有保值增值的屬性,房地產(chǎn)的價格可以隨著通貨膨脹的增長而增長