REITs二季報及行情點(diǎn)評：如何看近期的公募REITs市場

內(nèi)容目錄一、二季報行情演進(jìn)及后續(xù)展望 3二、二季報經(jīng)營情況：高速環(huán)比弱化，產(chǎn)權(quán)類分化，清潔能源超預(yù)期 10三、二季報可供分配情況：保障房、倉儲類穩(wěn)定性突出 12四、具體項目經(jīng)營情況梳理 14高速公路類14生態(tài)環(huán)保類16園區(qū)類17倉儲物流類20保障性租賃住房類21清潔能源類22風(fēng)險提示 24圖表目錄圖表1：一季報公布后漲跌幅情況（%） 3圖表2：披露中期主要運(yùn)營數(shù)據(jù)的公募及公告詳情 4圖表3：可供分配現(xiàn)金流完成度與當(dāng)日漲跌幅（%） 6圖表4：可供分配現(xiàn)金流完成度與季報后一周漲跌幅（%） 6圖表5：二季度以來的漲跌幅情況（截止到2023/8/3） 7圖表6：今年以來的漲跌幅情況（截止到2023/8/3） 7圖表7：2022年以來板塊換手率情況（%） 8圖表板塊估值情況（截止到2023/8/3） 9圖表9：2023公募REITsQ2EBITDA表現(xiàn)與說明書對比（萬元） 10圖表10：2023公募REITsQ2EBITDA與募集說明書預(yù)測情況明細(xì)（萬元） 11圖表11：2023公募半年度EBITDA與募集說明書預(yù)測情況明細(xì)（萬元） 11圖表12：2023公募半年度單季可供分配金額表現(xiàn)與說明書對比（萬元） 12圖表13：2023公募二季度可供分配金額與募集說明書預(yù)測情況明細(xì)（萬元） 12圖表14：2023公募半年度單季可供分配金額表現(xiàn)與說明書對比（萬元） 13圖表15：2023公募半年度可供分配金額與募集說明書預(yù)測情況明細(xì)（萬元） 13圖表16：2023年半年度高速類通行量情況 14圖表17：2023年半年度高速公路類財務(wù)數(shù)據(jù)情況對比 14圖表18：2023年上半年生態(tài)環(huán)保類廢棄物處理情況 16圖表19：2023年上半年生態(tài)環(huán)保類財務(wù)數(shù)據(jù)情況對比 16圖表20：2023年上半年園區(qū)類經(jīng)營情況對比 18圖表21：2023上半年園區(qū)類財務(wù)數(shù)據(jù)情況對比 19圖表22：2023年上半年倉儲物流類經(jīng)營情況對比 20圖表23：2023年上半年倉儲物流類財務(wù)數(shù)據(jù)情況對比 21圖表24：保障性租賃住房類出租率情況（%） 22圖表25：2023年二季度保障性租賃住房類財務(wù)數(shù)據(jù)情況 22圖表26：2023年上半年清潔能源類財務(wù)數(shù)據(jù)情況對比 23圖表27：2023年上半年清潔能源類電量電價情況（1） 24圖表28：2023年上半年清潔能源類電量電價情況（2） 24一、二季報行情演進(jìn)及后續(xù)展望回顧REITsFOF基金將公募REITsREITs金流完成的情況。圖表1：一季報公布后REITs漲跌幅情況（%）資料來源：Wind，國盛證券研究所注：141442824只421日；僅平安廣州廣河REIT、華泰江蘇交控REITREIT422日/4234154282、中信建投國家電投新能源REIT與中航京能光伏REIT為新上市REITs，暫無上半年報告披露，按照4月21日公布季報處理。月5FOFREITs、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)安居REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華夏合肥高新REIT、鵬華深圳能源REITREITREITREIT和中信建投國家電投新能源REIT等13個REITs在7月3日到7月13日（季報發(fā)布前一周到兩周的時間）REITs圖表2：披露中期主要運(yùn)營數(shù)據(jù)的公募REITs及公告詳情簡稱資產(chǎn)類型發(fā)布時間上半年主要運(yùn)營數(shù)據(jù)分紅派息率紅土創(chuàng)新深圳安居REIT保障性租賃住房2023/7/6各項目出租率和租金維持平穩(wěn)。投資人在首次發(fā)行時買入本基金，買入價格2.484元/份，20231120231231日期間的年化凈現(xiàn)金流分派率為3.96%；投資人在二級市場交易買入本基金，買入價格2.520元/份，該投資者的2023年1120231231日期間的年化凈現(xiàn)金流分派率為3.90%。中金廈門安居REIT保障性租賃住房2023/7/8截至2023年6月30日，2個保障性租賃住房項目整體投資者在首次發(fā)行時買入本基金，買入價格為2.600元/出租率為99.64%，個人租戶占比91.37%，企業(yè)租戶占20231120231231日比8.63%。期間的年化凈現(xiàn)金流分派率為4.05%；投資者以2023年7月7日收盤價買入本基金，買入價格為2.566元/份，該20231120231231日期間的年化凈現(xiàn)金流分派率為4.10%。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT倉儲物流2023/7/62023年以來，兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目公司運(yùn)營情況良好，經(jīng)投資人在2023年7月5日時持有本基金時，假設(shè)持有價營業(yè)績好于預(yù)測情況，出租率繼續(xù)維持。格為2.380元/份，投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為4.32%。中金普洛斯REIT倉儲物流2023/7/7投資者以2023年7月6日開盤價買入本基金，買入價格3.747元/份，該投資者的2023年年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)4.76%202376日收盤價買入本基金，買入價格3.930元/份，該投資者的2023年年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為4.53%。國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/3臨港奉賢智造園一期：2023年上半年，平均出租率為根據(jù)《國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券園REIT100%，與2022年報告期持平；合同租金平均數(shù)為33.38投資基金招募說明書》，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT在元/㎡/月，較2022年報告期增長0.45%；臨港奉賢智造202338,350,500.1120232022年6月30日，本基金可供分配金額預(yù)測與招募說明書中年報告期下降0.76個百分點(diǎn)；合同租金平均數(shù)為33.352023年度同期可供分配金額基本一致。元/㎡/月，較2022年報告期增長2.43%。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/3產(chǎn)業(yè)園1220238618%，基于該數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測，如投資者在首次發(fā)行時買入本基20222.392022年下半年下金，則2023年分紅派息率預(yù)測值約為4.58%；如投3資0.8661.77元/2022者根據(jù)2023年6月30日收盤價在二級市場交易買入本2022基金，則2023年分紅派息率預(yù)測值約為4.61%?？萍紙@5期B20239320%，20222.832022年下半年下跌2.9個百分點(diǎn)，合同租金均值為45.35元/㎡，較2022年同期上漲4.18%，較2022年下半年上漲1.57%。國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/3東久（金山）智造園：2023年上半年，平均出租率為根據(jù)《國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投REIT100%，較2022年報告期持平；合同租金平均數(shù)為31.26資基金2023年第1季度報告》，一季度可供分配金額元/㎡/2022（昆山）19,933,612.30元。截至2023年6月30日，本基金可供智造園：2023年上半年，平均出租率為100%，較2022分配金額預(yù)測與招募說明書中2023年度同期可供分配金年報告期持平；合同租金平均數(shù)為30.25元/㎡/月，較額基本一致。2022（無錫2022年報告期持平；合同租金平均數(shù)為30.02元/㎡/月，較2022年報告期增長約3.44%；東久（常州）智造園：2023年上半年，平均出租率為100%，較2022年報告期增長了9.73個百分點(diǎn)；合同租金平均數(shù)為19.76元/㎡/月，較2022年報告期增長約4.83%。華夏和達(dá)高科REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/5和達(dá)藥谷一期項目中和達(dá)藥谷一期研發(fā)辦公及配套商業(yè)投資人在首次發(fā)行時買入本基金，買入價格為2.808元/部分在2023年6月末出租率為99.94%，和達(dá)藥谷一期份，該投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為項目配套公寓部分的出租率為97.82%；孵化器項目在2023630日通過二級市場交易買2023年6月末出租率為82.7%。入本基金，假設(shè)買入價格為2023年6月30日收盤價2.525元/份，該投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為4.69%。博時蛇口產(chǎn)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/6整體二季度出租率和月租金穩(wěn)中有升。具體來看，萬海大投資人在2023年7月5日時持有本基金時，假設(shè)持有價廈：2023年6月末出租率為94.76%，月租金為116.13格為2.304元/份，投資者2023年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測元/㎡/月；萬融大廈：2023年6月末出租率為85.07%，值為4.42%。月租金為111.35元/㎡/月；招光租賃：2023年6月末出租率為98.15%，月租金為52.31元/㎡/月。華夏合肥高新REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/6202390.00%2023年預(yù)測租金標(biāo)準(zhǔn)保持一致；高新睿成項目：2023年上半年，出租率平均值為87.00%投資人在首次發(fā)行時買入本基金，買入價格為2.190元/份，該投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為2023630日通過二級市場交易買2023年6月30日收盤價2.148元/份，該投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為4.14%。執(zhí)行租金標(biāo)準(zhǔn)與《華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)2023年預(yù)測租金標(biāo)準(zhǔn)保持一致；合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項目：2023年上半年，91.21%，標(biāo)準(zhǔn)與《華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》有關(guān)2023年預(yù)測租金標(biāo)準(zhǔn)保持一致。鵬華深圳能源REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/6深圳市東部電力有限公司2023年二季度實現(xiàn)售電量10.8883.27%6.64%；202316.82億千瓦時，同比增15.17%20235.5571.05%年上半年累計8.7925.74%。售電單價0.510元/千瓦時（不含稅），20220.472元/千瓦時（稅8.01%；20230.523元/（不含稅20220.479元/千瓦時（不含稅）同比增長9.17%。5.896元/20238.93%；2023711日通過二級市場交易買入本基20237116.260元/份，該投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為8.41%。中信建投國家電投新能源REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/13本基金底層基礎(chǔ)設(shè)施項目2023年上半年累計實現(xiàn)上網(wǎng)電68,042.6651,182.54萬（20202022年）同期平均值基本持平?；谏鲜鲱A(yù)測數(shù)據(jù)，如投資者在首次發(fā)行時買入本基金，20233129.66%；2023712日收盤價在二級市場交易20233129.91%。國金中國鐵建REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施2023/7/7截至2023年6月30日，項目公司累計完成營業(yè)收入383,395,720.18202352.03%。369,266,330.692023年全年預(yù)51.17%20236301940.48年同期基本持平；斷面標(biāo)準(zhǔn)車流量為560.37萬輛，較去年同期增長8.52%?；谏鲜鲱A(yù)測數(shù)據(jù)，如投資者在首次發(fā)行時買入本基金，20238.67%；如投資者根據(jù)203年7月511.26%。資料來源：中期主要運(yùn)營數(shù)據(jù)公告、國盛證券研究所REIT0.96%1.13%REIT首；建信中關(guān)村REIT深圳能源REITREIT和臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)REIT。圖表3：供分現(xiàn)金完成當(dāng)日漲幅（%） 圖表4：供分現(xiàn)金完成季報后周漲幅（%）250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%

可供分配金額完成度（左軸） 當(dāng)日漲跌幅（右軸

2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%建信中關(guān)村REIT華夏中國交建建信中關(guān)村REIT華夏中國交建平安廣州廣河富國首創(chuàng)水務(wù)中金安徽交控華泰江蘇交控東吳蘇園產(chǎn)業(yè)華夏越秀高速博時蛇口產(chǎn)園嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT華夏和達(dá)高科國金中國鐵建REIT華夏北京保障房紅土創(chuàng)新鹽田港中金廈門安居REIT華安張江光大REIT紅土創(chuàng)新深圳安居華夏合肥高新華夏基金華潤有巢國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園中金普洛斯鵬華深圳能源

可供分配金額完成度…后一周漲跌幅（右軸）

4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%REITREIT嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REITREIT華夏北京保障房紅土創(chuàng)新鹽田港REITREIT紅土創(chuàng)新深圳安居國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)華夏基金華潤有巢國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT資料來：Wind，國證券究所 資料來：Wind，國證券究所REITREITREIT和華安張江光大REIT22.81%REIT廣州廣河REIT22.11%、12.22%。REITREITREITREITREITREIT26.21%REITREIT24.18%、。圖表5：二季度以來的漲跌幅情況（截止到2023/8/3）紅華土華夏

國泰君安臨REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT

國泰君東安博鵬吳東時建華蘇久蛇信深園新口中圳產(chǎn)經(jīng)產(chǎn)關(guān)能業(yè)濟(jì)園村源

中信 嘉建 實投 京國 東家中倉中電航紅中儲航投京土金基首新能鹽普礎(chǔ)鋼能光田洛設(shè)綠源伏港斯施能

富平華國安夏浙首廣越商創(chuàng)州秀滬水廣高杭務(wù)河速甬

國中華華金金夏泰中安中江國徽國蘇鐵交交交建控建控5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表6：今年以來的漲跌幅情況（截止到2023/8/3）國泰君 國紅 華 安 泰土 華夏 臨 君創(chuàng)中夏基華華華港東安博REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT新金北金夏夏安創(chuàng)吳東時建深廈京華合和張新蘇久蛇信圳門保潤肥達(dá)江產(chǎn)園新口中安安障有高高光業(yè)產(chǎn)經(jīng)產(chǎn)關(guān)居居房巢新科大園業(yè)濟(jì)園村REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT

中 中金 信 嘉湖 建 實北 投 京科 國 東REITREITREITREITREITREITREITREITREIT投鵬家中倉中富光華電航紅中儲航國谷深投京土金基首首產(chǎn)圳新能鹽普礎(chǔ)鋼創(chuàng)業(yè)能能光田洛設(shè)綠水園源源伏港斯施能務(wù)REITREITREITREITREITREITREITREITREIT

平華REITREITREITREITREITREIT

國中華華金金夏泰中安中江國徽國蘇鐵交交交建控建控REITREITREITREITREITREITREITREIT0.10資料來源：Wind，國盛證券研究所體REITs0.5%附近，7圖表7：2022年以來REITs板塊換手率情況（%）6.000%5.000%4.000%3.000%2.000%1.000%0.000%資料來源：Wind，國盛證券研究所整體來看，7月6REITs市場在FOF2023H1IRRREITs、生態(tài)環(huán)保類REITs、REITs。圖表8：REITs板塊估值情況（截止到2023/8/3）資料來源：Wind，國盛證券研究所超預(yù)期Q2EBITDAREITREIT65.24%REIT。圖表9：2023公募REITsQ2EBITDA表現(xiàn)與說明書對比（萬元）資料來源：Wind，國盛證券研究所2023單季度EBITDAREIT、平安廣州廣河REITREITREIT口REITREITREIT以及紅土創(chuàng)新鹽港REIT202220222023圖表10：2023公募REITsQ2EBITDA與募集說明書預(yù)測情況明細(xì)（萬元）資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表11：2023公募REITs半年度EBITDA與募集說明書預(yù)測情況明細(xì)（萬元）證券簡稱資產(chǎn)類型說明書2023半年度EBITDA半年度EBITDAEBITDA完成度浙商證券滬杭甬高速REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施25335.7427202.19107.37平安廣州交投廣河高速公路REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施33773.4632213.2395.38華夏中國交建高速REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施23299.2118429.2779.10華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施9446.639531.96100.90國金中國鐵建高速REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施22818.2331984.31140.17中金安徽交控REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施52480.7443952.7083.75華泰江蘇交控REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施13727.9614424.03105.07中航首鋼生物質(zhì)REIT生態(tài)環(huán)保5676.866188.81109.02富國首創(chuàng)水務(wù)REIT生態(tài)環(huán)保9209.028058.1587.50博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施5399.825503.11101.91東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施7330.818327.07113.59華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2963.282808.1494.76建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施7332.314899.3766.82國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施3515.193999.13113.77國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施1887.601969.01104.31華夏合肥高新產(chǎn)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施3006.293180.66105.80華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施3544.633517.0099.22中金普洛斯倉儲物流REIT倉儲物流11865.7512652.89106.63紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT倉儲物流4202.024817.68114.65嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT倉儲物流3229.014000.29123.89華夏北京保障房REIT保障性租賃住房2522.402617.90103.79紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT保障性租賃住房2275.222356.57103.58中金廈門安居保障性租賃住房REIT保障性租賃住房2732.643004.10109.93華夏基金華潤有巢REIT保障性租賃住房2168.122359.29108.82鵬華深圳能源REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施19530.9332143.19164.58中信建投國家電投新能源REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施18075.9920626.03114.11中航京能光伏REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施9614.3410095.41105.00資料來源：Wind，國盛證券研究所三、二季報可供分配情況：保障房、倉儲類穩(wěn)定性突出從Q227只REITs可供分配現(xiàn)金流中，15具體來看，倉儲類、保障房類752023REIT圖表12：2023公募REITs半年度單季可供分配金額表現(xiàn)與說明書對比（萬元）資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表13：2023公募REITs二季度可供分配金額與募集說明書預(yù)測情況明細(xì)（萬元）資料來源：Wind，國盛證券研究所從上半年可供分配收益完成情況來看，27只REITs可供分配現(xiàn)金流中，17只超額完成，10只低于預(yù)期。REITREITH1REITREIT71.68%REIT華夏基金華潤有巢REITREIT完成REIT圖表14：2023公募REITs半年度單季可供分配金額表現(xiàn)與說明書對比（萬元）000020000

中航京能光伏中信建投國家電投新能源中航京能光伏中信建投國家電投新能源REIT資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表15：2023公募REITs半年度可供分配金額與募集說明書預(yù)測情況明細(xì)（萬元）證券簡稱資產(chǎn)類型說明書2023半年度可供分配金額半年度可供分配金額可供分配金額完成度浙商證券滬杭甬高速REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施21609.5624807.88114.80平安廣州交投廣河高速公路REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施31314.3825467.1881.33華夏中國交建高速REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施20712.3416383.9079.10華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施7691.918212.48106.77國金中國鐵建高速REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施23020.3227091.59117.69中金安徽交控REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施44435.9140594.7291.36華泰江蘇交控REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施11256.1613003.46115.52中航首鋼生物質(zhì)REIT生態(tài)環(huán)保5103.374917.8696.36富國首創(chuàng)水務(wù)REIT生態(tài)環(huán)保8399.086259.9074.53博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施4633.603744.6080.81東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施7607.386743.9088.65華安張江光大園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施3021.143208.55106.20建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施6246.004477.1671.68國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施3751.944352.38116.00國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施1917.532209.99115.25華夏合肥高新產(chǎn)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施3113.583742.92120.21華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2962.993004.47101.40中金普洛斯倉儲物流REIT倉儲物流12580.3417185.72136.61紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT倉儲物流4051.834628.45114.23嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT倉儲物流3513.143544.26100.89華夏北京保障房REIT保障性租賃住房2480.012751.98110.97紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT保障性租賃住房2459.182694.97109.59中金廈門安居保障性租賃住房REIT保障性租賃住房2631.662889.31109.79華夏基金華潤有巢REIT保障性租賃住房2424.593207.07132.27鵬華深圳能源REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施15788.7420498.62129.83中信建投國家電投新能源REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施25235.9222930.4190.86中航京能光伏REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施8163.113906.2647.85資料來源：Wind，國盛證券研究所四、具體項目經(jīng)營情況梳理高速公路類REITs二季度高速公路類REITsREIT22.59%商滬杭甬REIT47%RIT1.3%110，114.21%；REIT24.68%REIT13.95%。圖表16：2023年半年度高速類REITs通行量情況高速類REITS平安廣州廣河REIT浙商滬杭甬REIT口徑2022年Q2023年Q2023年Q2口徑2022年Q2023年Q2023年Q2通行量同比-26.1420.0026.67通行量同比-4.2611.2031.26通行量環(huán)比-34.0142.51-0.16通行量環(huán)比-4.96-0.1813.47華泰江蘇交控REIT中金安徽REIT口徑2022年Q2023年Q2023年Q22022年Q2023年Q2023年Q2通行量同比-15.29307.00通行量同比--5.8619.58通行量環(huán)比---5.21通行量環(huán)比-17.70-21.53華夏越秀高速REIT華夏中國交建REIT國金中國鐵建REIT口徑2023年Q2023年Q2口徑比2023年Q2023年Q2口徑比2023年Q-5.4546.642023年Q2車流量同比13.4320.1442.5046.802.20車流量環(huán)比--17.92153.50-32.11-0.22資料來源：REIT季報，國盛證券研究所圖表17：2023年半年度高速公路類REITs財務(wù)數(shù)據(jù)情況對比平安廣州廣河REIT今年二季 今年二季今年二季 今年二季單位：萬 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2021年度相比今 度相比去元 二季度 上半年 四季度 三季度 二季度 上半年 四季度年一季度 年二季度本期收入 18817 19487 13512 20743 15350 16971 19138 -3.44% 22.59%-9.72% -9.72% 195.51%2181396121857312328071526457本期凈利潤EBITDA 15610 16603 8550 17229 11990 14268 13400 -5.98% EBITDA 15610 16603 8550 17229 11990 14268 13400 -5.98% 30.19%

13386 16027 10508 16704 13849 12580 18445 -16.47% -3.34%華夏越秀高速REIT華夏越秀高速REIT

10664 14803 9214 17671 12664 10593 17162 -27.96% -15.79%單位：萬元2023年單位：萬元2023年二季度2023年上半年2022年四季度2022年三季度2022年二季度2022年上半年2021年度相比今 度相比去四季度年一季度 年二季度本期收入581365324563563449955669-11.00% 116.38%本期凈利潤

1208 1673 -1976 2298 1184 1630 -27.77% 102.06%經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 4227凈額51553668451034363992-18.00%123.02%EBITDA 439551373173430736163978-14.46%121.53%可供分配377944332905380933093719-14.76%114.21%今年二季 今年二季單位：萬 2023今年二季 今年二季單位：萬 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2021年度相比今 度相比去元 二季度 上半年 四季度 三季度 二季度 上半年 四季度年一季度 年二季度本期收入 17307 18506 13962 17409 12840 16354 15589 -6.48% 34.79%-101.78% -98.96%-101.78% -98.96%-5899-134-4651-175-49732699-48本期凈利潤EBITDA 12364 14838 7080 12216 7295 12044 6649 -16.68% EBITDA 12364 14838 7080 12216 7295 12044 6649 -16.68% 69.49%

10382 14795 8680 13476 11537 5159 9355 -29.83% -10.01%華夏中國交建REIT華夏中國交建REIT

10862 13946 2383 10460 7502 11523 4409 -22.11% 44.79%單位：萬元

2023二季度

2023上半年

2022四季度

2022三季度

2022二季度

2022上半年

2021四季度

今年二季度相比今年一季度

今年二季度相比去年二季度本期收入 1085211732本期收入 108521173298861149410629-7.51%2.10%經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額8668844686451005521742.63%298.72%

2346 3385 1912 2730 3316 -30.69% -29.24%可供分配金額7044可供分配金額70449340727794938290-24.58% -15.03%國金中國鐵建REIT今年二季 今年二季今年二季 今年二季單位：萬 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2021年度相比今 度相比去元 二季度 上半年 四季度 三季度 二季度 上半年 四季度年一季度 年二季度本期凈利本期收入 20187 18692 13797 16699 8.00%本期凈利潤2693463617671592-41.92%經(jīng)營活動現(xiàn)金流量14385164641032112087-12.63%凈額EBITDA16411155737938134715.38%可供分配金額125301456179089112-13.95%資料來源：Wind，國盛證券研究所生態(tài)環(huán)保類REITsREIT2023Q230.26%。REITEBITDA5.42%。22.94%596.1萬元圖表18：2023年上半年生態(tài)環(huán)保類REITs廢棄物處理情況中航首鋼綠能中航首鋼綠能REIT 富國首創(chuàng)水務(wù)REIT口徑2022年Q42023年Q12023年Q2口徑2022年Q42023年Q12023年Q2垃圾處理同比增長 4.28%-2.24%-8.40%污水處理同比增長-15.17%-17.58%-0.27%垃圾處理環(huán)比增長 -5.79%-5.50%3.84%污水處理環(huán)比增長-15.75%-13.68%33.58%資料來源：REIT季報，國盛證券研究所19：2023年上半年生態(tài)環(huán)保類

中航首鋼綠能REIT今年二季度 今年二季度今年二季度 今年二季度單位：萬 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2021年相比今年一 相比去年二元 二季度 上半年 四季度 三季度 二季度 上半年 四季度季度 季度本期收入 9860 10204 10207 11467 10988 10383 10304 -3.38% -10.27%-41.36%-41.36%-37.32%-4068158620452094-99319131199本期凈利潤EBITDA 3043 3146 1149 4009 3915 3407 -2347 -3.27% -22.27%EBITDA 3043 3146 1149 4009 3915 3407 -2347 -3.27% -22.27%

6735 -5281 15263 515 8424 -5645 -6950 -227.53% -20.05%可供分配金額

1107 3811 8757 1079 1587 2319 5102 -70.96% -30.26%富國首創(chuàng)水務(wù)富國首創(chuàng)水務(wù)REIT單位：萬元

2023二季度

2023上半年

2022四季度

2022三季度

2022二季度

2022上半年

2021四季度

季度

今年二季度相比去年二季度-59.61%-10.92%5848-59.61%-10.92%5848318772815402359133022941經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額本期收入 7793 6877 6961 7926 7454 7107 7862 13.32% 4.55%

1245 778 -561 1625 1005 1099 216 60.11% 23.91%-22.49%-11.52%-22.49%-11.52%2687362837914890450133212939可供分配金額資料來源：Wind，國盛證券研究所園區(qū)類REITsREITs張江光大REITREITREIT表現(xiàn)尚可，廠房REITs經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健。華安張江光大REIT首發(fā)項目張江光大園項目出租率環(huán)比一季度持平，2023Q2為70.57%，招租進(jìn)展偏慢。新項目不考慮原第一大租戶哲庫退租，2023Q2出租率為94.05%。建信中關(guān)村REITQ2REITEBITDA博時招商蛇口REIT695%88%387東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT2023年Q2收入環(huán)比下降2.50%，EBITDA環(huán)比下降12.12%。華夏合肥高新產(chǎn)園REIT華夏和達(dá)高科REIT388%6月兩單廠房REITREIT2.8國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT2023Q298.16%2023Q198.85%小20：2023年上半年園區(qū)類東吳蘇園區(qū)REIT2022三季報2022四季報2023一季報2023二季報平均月租金 ----出租率 維持穩(wěn)定維持穩(wěn)定維持穩(wěn)定維持穩(wěn)定華安張江光大REIT2022三季報2022四季報2023一季報2023二季報平均月租金163.2164.1170.1176.7出租率96.28%92.60%70.57%82.31%建信中關(guān)村REIT2022三季報2022四季報2023一季報2023二季報平均月租金----出租率84.87%81.29%68.47%67.84%博時招商蛇口REIT平均月租金2022三季報121.672022四季報126.872023一季報111.332023二季報78.89出租率83%83%84%93%國泰君安臨港REIT2022四季報2023一季報2023二季報平均月租金出租率-99.21%-98.85%98.16%華夏和達(dá)高科REIT2023一季報2023二季報平均月租金出租率-92.60%-89.69%國泰君安東久REIT2022四季報2023一季報2023二季報平均月租金---出租率98.93%100.00%100.00%華夏合肥高新產(chǎn)園REIT2023一季報2023二季報平均月租金3535出租率90.03%91.18%資料來源：REIT季報，國盛證券研究所21：2023上半年園區(qū)類

博時蛇口產(chǎn)園REIT20232023年二 2023年一 2022年四 2022年三 2022年二 2022年一 今年二季度相 今年二季度相單位：萬元季度 季度 季度 季度 季度 季度 比今年一季度 比去年二季度本期收入本期收入本期凈利潤380013762981110928899981880-10312615403416109427.49%24.04%21.57%-10.64%EBITDA 2961 2542 2429 1401 2940 2579 16.52% 0.73%經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額EBITDA 2961 2542 2429 1401 2940 2579 16.52% 0.73%

1498 1963 3582 2610 874 614 -23.68% 71.41%華安張江光大REIT華安張江光大REIT

2280 1465 3567 2212 1248 1623 55.59% 82.65%

2023季度

2023季度

2022季度

2022季度

2022季度

2022季度

今年二季度相比今年一季度

今年二季度相比去年二季度-65.70%-21.60%192019271991-65.70%-21.60%192019271991284843661經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額本期收入 2253 1604 2031 2091 2216 2374 40.49% 1.69%EBITDA 1615 1193 1534 1595 1741 1730 35.34% -7.24%4.65%4.65%17.77%169916581689120114731735額2023年二 2023年二 2023年一 2022年四 2022年三 2022年二 2022年一 今年二季度相 今年二季度相單位：萬元季度 季度 季度 季度 季度 季度 比今年一季度 比去年二季度本期收入本期收入本期凈利潤707016177251215476732713638025852138-21871892350-2.50%-24.93%230.70%-841.74%EBITDA 3895 4432 4991 4863 2060 4628 -12.12% EBITDA 3895 4432 4991 4863 2060 4628 -12.12% 89.08%

2617 3325 6923 5044 1127 4261 -21.29% 132.20%建信中關(guān)村REIT建信中關(guān)村REIT

3626 3118 6603 4131 1761 3484 16.29% 105.90%

2023季度

2023季度

2022季度

2022季度

2022季度

2022季度

今年二季度相比今年一季度

今年二季度相比去年二季度本期收入 4630 4517 4740 4111 5802 6199 2.50% -20.20%-49.60%-69.50%76862634-49.60%-69.50%76862634218553743521328經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額EBITDA 2392 2508 2558 1962 4777 4215 -4.62% -49.93%可供分配金2116 2361 2370 2350 3929 3865 可供分配金2116 2361 2370 2350 3929 3865 -10.39% -46.15%額國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT2023年二季度2023年一季度2022年四季度2022年三季度2022年二季度2022年一季度今年二季度相比今年一季度今年二季度相比去年二季度本期收入 2739271326980.98%本期凈利潤 11001417413-22.42%24002511635-4.40%2013198617631.40%23591993187818.34%國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT2023年二2023年一2022年四2022年三2022年二2022年一今年二季度相今年二季度相季度季度季度季度季度季度比今年一季度比去年二季度120612231430-1.37%598697468-14.26%15234917543033.67%9461023911-7.53%136984190262.77%華夏合肥高新產(chǎn)園REIT2023年二2023年一2022年四2022年三2022年二2022年一今年二季度相今年二季度相季度季度季度季度季度季度比今年一季度比去年二季度234623842498-1.59%712802976-11.21%245426091270-5.94%156216191596-3.49%1891185218552.15%EBITDA額本期收入EBITDA額本期收入EBITDA額本期收入EBITDA額本期收入EBITDA額倉儲物流類REITs2023Q2REIT3.41%。2023Q2REITQ290.55%2023Q1末小2.15圖表22：2023年上半年倉儲物流類REITs經(jīng)營情況對比紅土鹽田港REIT2022一季 2022二季2022三季 2022四季2023一季2023二季報報 報報 報報平均月租金（元/平米） 31.64 31.1 - - - -出租率 99% 99% 99% 99% 99% 99%中金普洛斯中金普洛斯REIT報報報報報報報報平均月租金（元/平米）30.330.6--33.7-出租率98.33%94.56%95.01%94.18%92.70%90.55%

2022

2022

2022

2023

2023二季報資料來源：REIT季報，國盛證券研究所圖表23：2023年上半年倉儲物流類REITs財務(wù)數(shù)據(jù)情況對比紅土鹽田港REIT今年二單位： 2023今年二單位： 2023年2023年2022年2022年2022年2022年2021年2021年今年二季季度相度相比去萬元 二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度比今年年二季度一季度本期收312129902930294829432944312427414.39% 6.06%本期凈11201154942946107711561080791-2.89% 4.02%經(jīng)營活動現(xiàn)金4402313419743845213253306294-645040.46%106.46%流量凈額EBITDA 245323652146217823362385231819993.69%4.99%可供分22802348215420342205230121101953-2.90%3.41%REIT配金額單位：萬元

2023二季度

2023一季度

2022四季度

2022三季度

2022二季度

2022一季度

2021四季度

2021三季度

今年二季度相比今年一季度

今年二季度相比去年二季度13.47% 15.76%8734884613.47% 15.76%873488469305879488588826897110180本期收入經(jīng)營活

997 733 778 539 551 1020 759 678 36.15% 81.01%4373額4373額6840611253724853733359345537-36.07%-9.89%EBITDA 6717593659675706575563445998629313.16%16.72%可供分10501668561326266705767656852629857.08%48.80%資料來源：Wind，國盛證券研究所保障性租賃住房類REITs保障性租賃住房類REITs居保障性租賃住房REIT截至上半年末出租率為99.64%，可供分配現(xiàn)金流完成度為REIT98.