擬購置時代國際裙樓資產(chǎn)經(jīng)營預(yù)案模版

擬購置時代國際裙樓資產(chǎn)經(jīng)營預(yù)案隨著近年棚改深入我司所管理的直管公房租源連年銳減，2005年年末我司所管非住宅建筑面積為17.33萬平方米，截止到2016年末我司剩余非住宅僅9萬平方米；特別是去年啟動的蔡鍔中路兩廂棚改，僅該項目我司就減少非住宅房屋處，建筑面積平方米，年租金收入減少200多萬元。近年雖然我們通過收回使用權(quán)和大幅提租也改良了一些租源增加了一些租金收入，但仍無法彌補(bǔ)租源滅失帶來的收入減少缺口，而根據(jù)長沙市近三年的棚改規(guī)劃，我司所管理的資產(chǎn)還將繼續(xù)面臨被征收而持續(xù)減少的問題。同時，目前我們的收入中三分之一為利息收入，由于銀行貸款利率的變化，這部分收入也在逐年減少，且以目前的通貨膨脹率，僅以資金存放在集團(tuán)的利息收入無法維持這部分資金的保值。綜上所述，我們擬新購置一些優(yōu)良資產(chǎn)增加優(yōu)良租源，增加主營業(yè)務(wù)收入，以維持長遠(yuǎn)的收支平衡。我們認(rèn)真考察了集團(tuán)內(nèi)部開發(fā)項目八方金街、天翼未來城、時代國際等在售存量資產(chǎn)，經(jīng)過比較我們對購買時代國際裙樓資產(chǎn)編制以下經(jīng)營預(yù)案：擬購置資產(chǎn)項目基本情況1、擬購資產(chǎn)基本情況現(xiàn)擬購置資產(chǎn)在長房時代國際廣場寫字樓裙樓的三樓以及四樓，面積為2598.23㎡。三樓現(xiàn)簽訂的租戶為長沙市花千樹酒店管理有限公司，經(jīng)營項目為飯怕魚餐飲店，合同期為12年；四樓現(xiàn)簽訂的租戶為湖南神龍網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，經(jīng)營項目為神龍科技教育培訓(xùn)學(xué)校，合同期為5年。2、區(qū)位分析長房時代城位處梅溪湖國際新城與濱江新城雙重地帶，大河西城市化進(jìn)程核心區(qū)域。項目東臨玉蘭路，南鄰河西最成熟的商業(yè)主干道桐梓坡路，北鄰麓天路，多條公交路線在此匯聚，城市繁華快捷可享。步行10分鐘即可抵達(dá)汽車西站，客運(yùn)暢通市區(qū)各車站及省內(nèi)地州市;地鐵2號線和6號線、城際輕軌近在咫尺，瞬息可達(dá)全城。緊鄰汽車西站。屬于區(qū)域中心型商業(yè)圈。3、周邊配套情況周邊配套有4000平米時代廣場，人人樂購物中心時代城店，肯德基，臺北豆?jié){、動漫電玩、水晶烤肉等知名品牌主力店，金逸國際影城時代城店，時代廣場風(fēng)尚街，樂皇KTV等生活配套。長房時代城周邊教育配套有金色梯田幼兒園，百年名校師大附中，學(xué)校與時代城僅一路之隔。二、投資收益分析依據(jù)成城銀山公司的報價，購置這2598平方米房屋需要3420萬元，平均單價為1.32萬元。其中：樓層租戶建筑面積（㎡）房價款（萬元）其他費(fèi)用（萬元）合計（萬元）三層花千樹酒店管理公司1299.121814901904四層神龍網(wǎng)絡(luò)科技有限公司1299.111441751516合計2598.2332551653420依據(jù)成城銀山公司與租戶簽訂的租賃合同，這兩處房產(chǎn)目前的收益情況：樓層租戶建筑面積（㎡）剩余合同期限（年）年租金（萬元）每平方米租金單價（元）購房款（萬元）投資回報率（%）收回投資年限三層花千樹酒店管理公司1300.4310.5976219045.0920四層神龍網(wǎng)絡(luò)科技有限公司1300.433.5845415165.5418合計2600.86171815834205.2919因租賃合同所簽訂時間均為2016年1月1日，所以租賃面積為預(yù)測繪面積，與實(shí)測面積略有不同。上述購房價格均為成城銀山公司對外銷售價格為考慮折扣和一次性付款的優(yōu)惠；租金收入僅取當(dāng)年租金標(biāo)準(zhǔn)，沒有計算租金遞增，實(shí)際這兩戶合同均為每年租金遞增5%。其平均投資回報率為5.29%，相當(dāng)于5年期定期存款的1.9倍。基本可實(shí)現(xiàn)對資金的保值。風(fēng)險分析該資產(chǎn)仍處于購物中心中的成長期，招商開業(yè)已有3-4年年時間，客流持續(xù)增長，消費(fèi)滿意度提升，合作伙伴穩(wěn)定?！帮埮卖~”租賃合同還有10.5年，雖然租期內(nèi)租金按每年5%的租金遞增，但是合同期太長還是不利于資產(chǎn)的增值。長沙市的寫字樓商業(yè)綜合體趨于飽和，一旦空租后招租困難，據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)