某樓盤開盤前營銷推廣方案

新方·新怡園2011年3、4季度營銷推廣方案－－青島華之星策劃營銷有限公司CONTENTS目錄一、項目基本信息二、營銷策略三、推廣安排四、準備工作前言

2011年坊子新區(qū)市場繼續(xù)保持放量，坊子新區(qū)將有眾多新老項目參與搶奪市場份額的競爭。新方·新怡園項目作為坊子新區(qū)板塊內(nèi)最受關(guān)注的項目之一，如何讓項目在年內(nèi)保持良好的銷售勢頭，完成集團公司安排的年度任務(wù)，并奠定區(qū)域市場領(lǐng)先的地位，并且打下品牌基礎(chǔ)，形成勢能，帶動今后幾年內(nèi)其余后續(xù)房源的銷售，緩解以后的市場壓力，成為營銷策略制定的基礎(chǔ)與目標。通過對前段時間的銷售情況以及認籌客戶積累的情況的總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)目前現(xiàn)場來客途徑比較單一。為了改善現(xiàn)狀、蓄勢開盤并保持后續(xù)銷售的持續(xù)良好，我公司將根據(jù)目前本項目的銷售情況，結(jié)合市場可預(yù)見的狀況及旺季淡季的情況，對2011年3、4季度制訂系統(tǒng)、合理、可行的營銷推廣計劃，力求銷售工作按公司署順利進行并且取得較好的銷售成績。一、項目基本信息

項目四期開盤房源：

B區(qū)11#-、12#、13#、14#、15#、16#，共計6棟、292套房源；

多層：11#、12#、13#、14#，共計150套，商鋪10套；

11#：共2個單元20套房源，面積125.7㎡10套、119.89㎡10套。12#：共4個單元40套房源，面積86.01㎡10套、98.59㎡10套、97.26㎡20套。

13#：共5個單元50套房源，面積88.22㎡10套、82.86㎡10套、83.19㎡30套。14#：共5個單元50套房源，住宅面積80.13的40套、商鋪面積58.05的10套。

小高層：15#、16#；房源共計132套；15#：共2個單元66套房源，面積107.1㎡22套、80.43㎡22套、96·93㎡22套。16#：共2個單元66套房源，面積107.1㎡22套、80.43㎡22套、96·93㎡22套。一、項目基本信息

項目SWOT分析優(yōu)勢分析1、新方品牌在濰坊的影響力大；1、前期客戶資源多，客戶關(guān)系維護好；2、一、二期已經(jīng)入住，項目生活氛圍顯現(xiàn)。3、營銷推廣力度比較大，有較好的市場形象。4、多層、小高層兩種建筑形態(tài)供應(yīng)選擇。劣勢分析1、多層一次性付款，購買資金成本太高。2、項目周邊配套相對較為不全；3、交通便利性差。機會分析1、限購政策未出臺，增加一部分有能力改善居住環(huán)境的購買需求。2、3期交房，業(yè)主資源增多，生活氛圍更加優(yōu)質(zhì)。3、3期銷售良好，引導(dǎo)、削弱客戶對小高層的消費觀念及抗性威脅分析1、銀行貸款門檻提高，壓制一部分購買需求。2、坊子板塊購房客戶規(guī)模有限，上市項目及開發(fā)量一直很大，競爭壓力大。一、項目基本信息

客群分析二、營銷策略根據(jù)目前項目節(jié)點以及項目整體操盤考慮，華之星以年前最大化的保證項目的銷售以及回款，完成年度銷售任務(wù)；時值四期開盤，抓住開盤這個重大銷售節(jié)點的契機，在推廣四期開盤同時，塑造“新方新怡園”品牌形象，鞏固我項目在坊子新區(qū)的市場地位和“新方”實實在在負責任的地產(chǎn)品牌形象，在短時間形成高度的市場關(guān)注度，結(jié)合現(xiàn)場實際現(xiàn)狀，讓客戶真正體驗到項目的宜居和舒適性，建立自身優(yōu)勢，有效為銷售積累更多客戶，是整體營銷策略考慮的重點。同時建立起項目差異化的優(yōu)勢，塑造坊子新區(qū)第一宜居家園的市場地位。二、悟營銷穴策略策略動目標一、殊繼續(xù)盼保證孟項目棕熱銷芽；二、壁增加未來客回量；三、醫(yī)奠定娘品牌竄基礎(chǔ)米，形陽成勢律能，談帶動典今后按更大循體量畝的銷臥售；四、拆為后怖期銷織售作捉好鋪刮墊；五、彎解決喇目前殃客戶輩存在振來訪高渠道燦單一心的問訂題，墳開拓劃新的除客戶亂源；六、疑加強攜已購候業(yè)主禁的滿旗意度叼；七、撞提升漢項目烏在市巾場上使的地饅位、厚形象斜；二、遭營銷宗策略策略班原則細分殃市場絹，定梨位推冤廣；全面蝕塑造咱項目檢品牌造，采趟用“巨廣、蜓深、團高”屈戰(zhàn)術(shù)春；項目寬服務(wù)訪升級勉，廣笨告從斜屬；服務(wù)薦走出呼去，塑客戶段引進鐵來；小幅偶提價噸，穩(wěn)振步快致跑；二、騎營銷救策略高調(diào)返亮相強勢采推廣活動襖引爆節(jié)點佩控制現(xiàn)場穿體驗+++以項療目品輛牌導(dǎo)轎入市段場，細塑造芬項目奇的宜川居和使居住椅舒適萌性，造重點臺力推菌項目歐”品轟質(zhì)升興級”,為后牙期項真目的榆塑造犯“品掛質(zhì)社去區(qū)”慈提供按品牌卻支撐安，建淡立無浩形的獸項目濟高度屈。將坊精子新稿區(qū)的酸現(xiàn)有午的媒倚介通屠路全跡方位頭鋪開黃，同努時在環(huán)不影菠響項妨目形外象的柳前提雕下，輸針對鄙目標遙市場登做好奧硬廣堪、短職信、你派單呈以及逃大客疑戶開狂發(fā)。利用廣精心落安排棗的開君盤活資動、博新售瘋樓部中開放端活動闖以及駝新產(chǎn)辜品入恒市的晉認購乎活動釣引爆鋸市場匙，形成聚苗焦和沉輿論襪話題腥，街萍巷人蘭們談呆論的見焦點伸。景觀游示范刊區(qū)和侄項目匠現(xiàn)場死體驗合，塑妹造自糕身品襪質(zhì)宜躲居社腸區(qū)形蟲象。陶（做惰好現(xiàn)萬場的者衛(wèi)生努保潔黑）根據(jù)吉時間垮節(jié)點跳確定順認籌柿活動面以及諒開盤衰活動夾，同問時將宣各個沫階段命的優(yōu)脖惠措納施引其入到淡銷售祖動作獸之中游，形猾成持禾續(xù)關(guān)賄注。根據(jù)瓦中秋焰、交先房契吧機，切維護巧老客上戶關(guān)乖系，隱贈送面禮品躺，充瞇分利亦用和烈發(fā)揮狐現(xiàn)有旅充足售的客法戶資言源。高調(diào)巴亮相強勢委推廣活動附引爆現(xiàn)場筒體驗節(jié)點耗控制二、頑營銷泉策略面臨愛的營齡銷阻掏力1、市索場放掃量即血將大雜幅度駐增長坊子既市場20蛛11年第咐二季監(jiān)度成須交16析66套，晉成交哈面積15暴14普16長.4丑㎡，位嚷列濰暢坊6區(qū)第親四位饒，開雀盤量庭位列田倒數(shù)督第一漲位，籃可見幟坊子里板塊海在上流半年巾放量銳很小貧，主辣要消質(zhì)化原財有庫作存，活但是罰也同殖時說闖明房摘子新罷區(qū)上孟市房歪源保濫有量衫較高奧，同臥時也殊將未討來一獄段會衛(wèi)迎來肺市場艙相對幫集中壓的放各量。2、項騎目地戀段的歪影響不可霧否認膏新方·新怡勝園的縮慧地理星位置建，對烘于坊拉子新狹區(qū)而寸言可壟能并呆不是抽很理輔想，首購買勝者對該于地音段是復(fù)非常頑敏感龜?shù)囊财率怯屑冚^強腎抗性炭的。3、購辭買習薯慣影沉響坊子政新區(qū)綿板塊伍的購悼房者年應(yīng)該尖說多徒數(shù)為蒙務(wù)實拜的現(xiàn)豆實主示義者異，對勒于房偵子的榴品質(zhì)渣、華雕麗動喪人的平廣告靜并不溉是特蓮別感畫冒，礎(chǔ)現(xiàn)場華體驗滾對于蛋他們斧而言姥更有養(yǎng)說服疲力和架誘惑鍛力，示但項載目售飽樓處妖及景儀觀綠棒植的砍形象你不足尼以支踐撐項己目新陶房源總品質(zhì)斷升級喜的推度廣需快求。4、周付邊的府客量彼不足客戶胳增量鍛在繼趣續(xù)挖慎掘老惕客戶佩資源乏、拓井展城鑒區(qū)客很戶的膛基礎(chǔ)駕上，洽需充拾分挖細掘老愛區(qū)客碑源。5、項筑目形戰(zhàn)象已萌經(jīng)定盛型，遍廣告挨策略謠需要糠調(diào)整項目1、2、3期的泥定位蹄推廣王已經(jīng)胖形成遣市場多認知洋的定搞型，撞由于銹產(chǎn)品乓品質(zhì)池的提此高及扣完善清，需械及時余調(diào)整慕廣告郊策略匹，以藍影響祖符合脊我們跌四期益的客泡群；6、對享銷售艷可能啞造成環(huán)影響劈燕的主須要因許素產(chǎn)品利層次榨與銷寒售策兼略不慶協(xié)調(diào)屯：撓從我膝們產(chǎn)肆品本刪身分旬析，沫多層束現(xiàn)在捐的房月源多乘數(shù)為屯小面蘇積，深在設(shè)夾計當損初考雖慮的竄客戶搬層次漢不高但，應(yīng)燥該面泛對的趣剛性持需求萌客戶抗，符戰(zhàn)合我罷們對端資金鍛要求觸的客搜戶在柿需求結(jié)面積旅有悖抵，客畢群規(guī)施模有限限，沙后期時銷售南乏力賽，建灣議在匆現(xiàn)有娃的要妻求上制進行坡適當揉的調(diào)業(yè)整，鞠以優(yōu)冠惠鼓榨勵為仆主，竹不宜叉阻擋寶客戶惡購買櫻需求端為考胸慮。三、令推廣果安排從整說體戰(zhàn)綱略來鍋說，陡樓盤鉤推廣碌的形亞象及儲開盤迫是否監(jiān)成功禿是至段關(guān)重棵要的弟，在慕這期撈中所營造謹?shù)漠a(chǎn)符品與謎公司聽形象嚇關(guān)系杠著未劑來產(chǎn)品品推叫出的瀉暢銷日度，璃因此邊，開栗盤前刮的推攝廣力忘度與投入星將是煉整個父銷售瓦周期裂中最氧大的普，之定后的強推廣劑則以筒品牌逃形象風與產(chǎn)報品銷偶售推撤進、賞完善為主章要。提高袖別人斬對我愛們項欣目的螺關(guān)注氏，提匙升產(chǎn)絹品價潑值，槍成為繁市場陣的熱山點，布保障馳項目拒開盤萍時貴取壇得成備功，強同時隨贏得菌良好向的市堅場口咱碑、撕品牌被認可負！推廣林目的三、定推廣千安排推廣衫思路1、蓄水氏階段壓，應(yīng)將葉項目疲的產(chǎn)鳴品優(yōu)庭勢和境認籌滅優(yōu)惠拘信息劉作為赴項目慎的宣法傳主餐題，疏在這一橋時期哭，激各種姜媒體婆資源唱都應(yīng)鹽該進鐵行合櫻理有殖效的儀使用戲、安寨排，罩形成倍一較猶高的市場繼曝光籌度和話關(guān)注蒸度，眾以訴冤求項岸目品僵質(zhì)升冶級及燃開盤達入市宵為主累，吸撒引客棋戶到繭訪，拉動胸認籌鉗活動鑄，為漲開盤倆蓄勢枝。2、開銅盤期港，在該加期間鳴，應(yīng)棗以項掛目開釋盤在螺即和線項目屠開盤股火爆更為主奧要宣嘉傳，跨在市場制巖造旺甲銷的適輿論宇以引許導(dǎo)更兆多的縣客戶擱關(guān)注火和到綱訪，爛拉動灣銷售球。主弱要推炕廣媒歉體以報紙陵、單輕頁、墳電視叛、短棍信為鞭主。3、發(fā)偵展期惰，建議貨開盤殊過后攤，對話售樓幸處進兆行裝決修，棄目前蛋售樓陸處形滔象不勻能與揚項目自身陵的市別場形匪象相墾符，升作為暑項目機的形榴象窗鑼口，孕影響捷客戶吩對產(chǎn)類品品羽質(zhì)及螞價位碗的判斷，睡對銷先售不廟利，供建議委進行練裝修敏。制定蹲“老國帶新現(xiàn)”政典策，群組織姻小型里的客腰戶活佳動，際維護唇客戶崇關(guān)系淚，保醋證項攀目宣杰傳的區(qū)哥域性蘋及投俊放的鑒準確隙性。三、洞推廣儲安排階段俘一：扒造勢獻爆發(fā)們（20雖11櫻/9菠——20屬11悶/9月底伸）目標厲：廣晴全術(shù)面鋪服開料短戀時間城實現(xiàn)丈傳播曠項目商信息欄塑造背項目嘴品牌難引爆霜市場幫強勢狹銷售主題呈：項目席認籌存項目初開盤手段桂：地毯泰式推護廣賢全臺方位怕覆蓋推廣夕渠道火：硬廣攻、電渠視、沉廣告聯(lián)、公甘交、果戶外栽、短平信、局單頁娛派發(fā)烏等活動喇：老待帶新1．目集的：心“老首帶新耳計劃解”，遞維護摩老業(yè)割主關(guān)辦系，貧利用抵口碑騾營銷充，挖鐮掘老彈客戶繡潛力鄰。2．構(gòu)浸思：1、派襖發(fā)答顏謝禮雷品，斃將老搬客戶喇邀至姐售樓角處，配派送蘭禮品甩并宣煤傳四頑期產(chǎn)枕品升皂級及膨開盤墾信息溪。開盤識慶典1、目焦的：統(tǒng)烘托兄開盤構(gòu)喜慶都氣氛但，吸心引眼覆球，仰促進竊開盤六銷售閘。銷售艇安排鍛：四期皮房源貍賣點咬總結(jié)唇和說崗辭整刻理項目役的認住籌解乖籌工怒作推廣割物料剩的設(shè)撈計和即制作開盤隙活動佳的組對織、內(nèi)安排三、丸推廣刑安排序號媒體投放時間主題建議費用（元）數(shù)量備注1晨鴻信息開盤前認購信息及活動政策168002期半版8400元/期*22短信認購前后認購信息及活動政策1000020萬條4次0.05元/條3派單認購中認知新方新產(chǎn)品10004次4DM單頁開盤前告知新產(chǎn)品及認購信息約5000300005樓市地圖2011.9銷售熱線及提升項目和公司形象3800016房地產(chǎn)雜志1年提高在地產(chǎn)界的地位10000017車體1年樓盤形象10000048開盤獎品約100009戶外項目賣點10開盤慶典約40000合計約320000元媒體修安排三、藍推廣耽安排階段戲二：走升級貼（20勻11霞/1控0—并—20售11占/1蛇0月底蒙）目標普：深適深化肝公眾撲印象+新怡拆園品帶質(zhì)升幟級主題巧：感受聚更好窯的新彼怡園手段纖：售樓溜處裝循修入口鉛及廣羽場的炎綠植拿改造推廣豪渠道塔：硬廣—硬廣稍大范盞圍的技傳遞鹿樓盤肯信息活動刃：新答售樓獲處開有放騰好堤禮派酸送1．目蘿的：磨讓售堤樓更賊符合睡新方·新怡千園的辟形象2．構(gòu)夾思：1、售陰樓處洋的形久象決暮定了文客戶爹進入辯現(xiàn)場燦時對雹樓盤意價值捉的判險斷，兼形成仍了一出個個夾人認黎為合昨理的羊心理袖價位趟；目堅前的浸售樓焰處形峽象較腹為低犧端，衫不符遞合四智期品擾質(zhì)升鉆級的洗形象竊，不蘆能有暈效拉臭動客槍戶的嘩心理冬價位扇，反機而會即給銷棍售潛面移默或化的餃造成撫一定地的阻曉力，摧建議照進行蚊一定工的裝耐修修踩飾。2、建招議對常景觀插道兩輸側(cè)的猾植物遵進行上改造球，增膝加灌特木和故移栽卸更粗灑壯的奏樹，亂給客梨戶造疾成良借好的舉綠化殃視覺港感受璃。銷售恒安排正：實行嘴走出艱去戰(zhàn)臺略，慢進行蝦單位輛走訪乒和單彩頁派擺發(fā)；跟蹤背目標勞及意柱向客旋戶；辦理老三期討客戶眾的交皂付入動住手輝續(xù)。三、航推廣義安排序號媒體投放時間主題建議費用（元）數(shù)量備注1晨鴻信息售樓處裝修后項目資料和認購信息及活動政策168002期半版8400元/期*22短信每周六項目信息1000020萬條4次0.05元/條3派單每周項目宣傳置業(yè)顧問自己派發(fā)4DM單頁月初項目宣傳單頁的設(shè)計、制作6600300005電視廣告晚間項目的形象建設(shè)6客戶禮品交付期間約1000媒體植安排三、信推廣達安排階段萄三：博保溫蟻（20難11攻/1窯1—畫—20揚11饞/1報1月底蓮）目標刑：高個提升帳客戶健滿意勇度駕提吩高市司場關(guān)灶注度短延續(xù)剪銷售主題杯：享受友完美專生活炮品質(zhì)串新柴方感貿(mào)恩坊戶子人吳民電閃影之理夜手段掙：利用熱口碑椅營銷推廣創(chuàng)渠道養(yǎng)：放電啄影、陽演藝損節(jié)目荷等形波式活動掏：電怠影之無夜1．目惡的：怕讓客溉戶感雙受開這發(fā)商食的關(guān)攀懷2．構(gòu)蓄思：1、3期交也付以直后，隙大部躁分客梁戶進壘行裝灘修階崖段，鴿下班用后大廟多會催到項府目現(xiàn)活場，聰組織定放一脹次電困影，撓邀約炸客戶震觀看著，讓值業(yè)主跨感受艱負責奪任的候開發(fā)辰商的算關(guān)懷批，加院深客般戶信桿任。2、插估播新梳方集虜團、籠新怡征園廣祥告。3、準毯備凳私子及榆水果勺、點每心，謝并贈誕送小蜜禮品趣，以弊客戶鋸到場勁的積粱極性欠。銷售猛安排鵝：老帶逝新政木策的燭制定鉛。場外徹電影頑放映顏的場誓地確蝴定工閑作。跟蹤既目標點及意慣向客眨戶。電影筍放映剪后的箏跟進膏報道政、宣床傳。電影堅廣告巧及部粉分物郵料的停準備狹。三、求推廣柴安排序號媒體投放時間主題建議費用（元）數(shù)量備注1晨鴻信息活動前后項目資料和活動信息168002期半版8400元/期*22短信活動前后產(chǎn)品銷售信息500010萬條2次0.05元/條3派單持續(xù)產(chǎn)品銷售信息持續(xù)派發(fā)4電影廣告制作活動期間提升項目和公司形象15電影放映提高項目社會形象4場6禮品放映期間供本項目內(nèi)專場放映時使用1500100租賃道具，點心購買媒體質(zhì)安排三、探推廣耍安排階段蠢四：謀促銷挨提升部（20昂11魚/1刷2—逝—20紐奉11它/1醬2月底姿）目標搶：促銷挎提升針形象主題調(diào)：感恩劈燕優(yōu)惠手段簽：折扣枕老帶適新推廣頌渠道群：硬廣響、老竄帶新活動改：促匆銷1．目羅的：肅延續(xù)猴銷售帳勢頭2．構(gòu)從思：1、進傷入銷勒售淡欲季劈燕利短用年排底賀元濟旦節(jié)童日契蜘機進婆行促付銷。2、對被老客刺戶贈趨送元酷旦禮疊品。出書插（取膨代掛增歷）1、目盼的：家提升匹開發(fā)渴商形窮象2、構(gòu)患思：1.講述膀新方彼集團訂發(fā)展殖歷程榴及社狂會貢蓬獻2.講述夏新方·新怡典園的披項目旅地塊校前身贏、規(guī)苗劃理要念，織設(shè)計錘理念允，服雁務(wù)理垂念等慎。銷售掙安排縣：老帶忙新政糠策跟蹤之目標爭及意少向客贊戶。宣傳器資料身的設(shè)釣計及假制作作。三、孔推廣姻安排序號媒體投放時間主題建議費用（元）數(shù)量備注1晨鴻信息月中、年底賀歲及促銷信息傳遞168002期半版8400元/期*22短信月中、年底賀歲及促銷信息傳遞500010萬條2次0.05元/條3年底禮品設(shè)計、制作月初項目介紹10004出版物的設(shè)計、制作月初提升項目和公司形象10005電影放映元旦前夕促進客戶關(guān)系300001000媒體堤安排三、亂推廣售安排時間階段一2011/09—2011/09底階段二2011/10—2011/10底

階段三2011/11—2011/11底階段四2011/12—2011/12底9月10月

11月

12月節(jié)點造勢引爆升級保溫促銷形象升級營銷工作重點項目四期品質(zhì)提升入市信息宣傳項目認籌及開盤信息宣傳項目解籌開盤慶典售樓處的裝修工作景觀示范區(qū)的改善電影放映地點的確認電影廣告的制作促銷保持銷售勢頭延續(xù)出書全面闡述新怡園的開發(fā)理念推廣主題計劃簡裝房源認籌項目開盤感受更好的新怡園新方·新怡園感恩電影之夜歲末感恩優(yōu)惠公關(guān)活動老帶新政策制定挖掘老帶新潛力項目開盤慶典活動外出單頁派發(fā)三期交付電影放映準業(yè)主贈送禮品出書各營其銷階飾段工叫作計拳劃表三、模推廣漂安排部分遭畫面四、煎準備櫻工作1、圍夠墻包