某國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)及住宅項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告

/XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。XX國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)XX住宅項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告2012年10月目錄第一章概述-第四節(jié)項(xiàng)目定位-第20-23頁(yè)第二章:項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃思路-23-25頁(yè)第三章項(xiàng)目投資收益分析-第二節(jié)項(xiàng)目功能區(qū)索引-第27-28頁(yè)項(xiàng)目的價(jià)格定位-第28頁(yè)銷售收入預(yù)測(cè)-利潤(rùn)表-第四章融資計(jì)劃-30-32頁(yè)第5章敏感性分析-第32-33頁(yè)第六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析-33-38頁(yè)第七章研究結(jié)論——第38-39頁(yè)。第一章概述第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景本項(xiàng)目位于XX省XX市，XX市相關(guān)情況介紹如下:XX市概況:XX是偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)，位于蘇北腹地，北接連云港，東北與鹽城接壤，南接揚(yáng)州，南接安徽省，西接宿遷，南接XX省省會(huì)南京，188公里，東北135公里，亞歐大陸橋橋頭堡連云港?，F(xiàn)轄清河、青浦、滁州、淮陰四區(qū)和漣水、洪澤、金湖、盱眙四縣，面積1。市區(qū)面積80平方公里，人口83萬(wàn)，是國(guó)家歷史文化名城、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市、新興旅游度假區(qū)、工業(yè)基地和農(nóng)副產(chǎn)品集散地。XX市河流縱橫交錯(cuò)，水網(wǎng)密布。內(nèi)河航運(yùn)的主要干線京杭大運(yùn)河穿流而過(guò)，胡愛書新河、蘇北灌溉渠、淮河入河航道、淮河干流、廢黃河等九條河流縱橫交錯(cuò)，縱橫交錯(cuò)。中國(guó)“五大淡水湖”之一的洪澤湖位于淮陰，與周邊城市共享的其他湖泊有白馬湖、寶應(yīng)湖和高郵湖。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力:“十五”期間，XX市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值765億元，財(cái)政收入突破100億元，達(dá)到123.4億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資610億元。新型工業(yè)化加快推進(jìn)，累計(jì)完成工業(yè)投資908億元。規(guī)模以上工業(yè)銷售、利稅分別達(dá)到1050億元和119億元，工業(yè)稅收占財(cái)政收入的55%。淮鋼成為首家銷售額突破100億元的企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到110億元，占規(guī)模以上工業(yè)的10%。2007年，存貸款余額分別達(dá)到600億元和409億元。預(yù)計(jì)到2012年，XX地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1565億元，人均生產(chǎn)總值超過(guò)4000美元，達(dá)到3.15萬(wàn)元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超過(guò)2000億元，財(cái)政收入超過(guò)300億元，城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將力爭(zhēng)突破3000美元，達(dá)到22000元，為2014年全面建成小康社會(huì)而奮斗。未來(lái)XX將是蘇北腹地重要的中心城市，人口2000萬(wàn)。交通:XX是重要的交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。明清是“南船北馬”的交匯地，素有九省通衢、七省咽喉之稱?，F(xiàn)在，公路、鐵路和水路四通八達(dá)。京滬、寧宿徐、蘇淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯。新長(zhǎng)鐵路XX新沂至浙江長(zhǎng)興貫穿全境，京杭大運(yùn)河、蘇北灌溉渠等河流縱橫交錯(cuò)。XX距上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅三個(gè)半小時(shí)，分別到南京祿口機(jī)場(chǎng)、徐州觀音機(jī)場(chǎng)、連云港港口、機(jī)場(chǎng)僅兩個(gè)半小時(shí)。初步形成了以高等級(jí)公路為主骨架、水陸并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，凸顯了XX在XX乃至全國(guó)的交通樞紐地位?？萍?XX是一座文化底蘊(yùn)深厚的城市，有著非常悠久的重視教育的傳統(tǒng)。人們普遍受過(guò)高等教育，高中入學(xué)率超過(guò)78%，超過(guò)全省平均水平。目前，全市有5所大學(xué)，26所中專。大專和中專的數(shù)量和生源分別在蘇北和全省名列前茅，培養(yǎng)的大批專業(yè)人才受到沿海和蘇南等發(fā)達(dá)地區(qū)的青睞。XX可以通過(guò)投資行業(yè)獲得大量高質(zhì)量低成本的專業(yè)人才。農(nóng)業(yè):全市耕地面積384230公頃，可開發(fā)的黃河故道和灘涂近7萬(wàn)公頃?；搓幩a(chǎn)資源豐富，水面約400萬(wàn)畝。主要經(jīng)濟(jì)魚類16科83種，其中洪澤湖大閘蟹、青蝦、鱖魚、白魚、甲魚、鰻魚遠(yuǎn)銷國(guó)內(nèi)外。礦產(chǎn):XX市礦產(chǎn)資源豐富，分布相對(duì)集中。能源礦產(chǎn)資源有金湖縣、洪澤縣的石油、天然氣，洪澤縣老子山的地?zé)崮?。盱眙縣有豐富的非金屬礦產(chǎn)資源，包括凹凸棒石粘土、玄武巖和白云石。楚州區(qū)、青浦區(qū)、淮陰區(qū)的巖鹽；洪澤縣和淮陰區(qū)的芒硝等。其中，盱眙縣凹凸棒石粘土探明儲(chǔ)量2.72億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量5億噸，占全國(guó)總儲(chǔ)量的65%~70%，占世界總儲(chǔ)量的近50%。鹽資源探明儲(chǔ)量1350億噸(不含洪澤湖底)，居世界第一，品位高、埋藏淺、品質(zhì)優(yōu)。鹽層厚度為100-200米，鹵水濃度在300克/升-320克/升之間。XX擁有華東地區(qū)最大的無(wú)水芒硝礦，已探明芒硝儲(chǔ)量20億噸。歷史文化:XX，意為淮水安瀾，得名于1500多年前的南北朝時(shí)期。據(jù)《南齊書·州縣志》記載，永明七年(公元489年)，七支渡、破壺塘以東的柳下鄉(xiāng)，有百戶人家位于XX縣，屬東平縣。xx名字開頭見。XX名人輩出。它是偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家梅成、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國(guó)將領(lǐng)關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等。xx許多名勝古跡。盱眙有周恩來(lái)故居、童年書房、紀(jì)念館、文物陳列館、老子山、明祖陵，明祖陵是朱元璋的曾祖父、曾祖父、祖父的陵墓。XX不僅出眾，風(fēng)景也很美。沿著大運(yùn)河和洪澤湖，你可以欣賞自然風(fēng)光以及名勝古跡。1986年，國(guó)務(wù)院宣布XX為國(guó)家歷史文化名城。被譽(yù)為“壯麗的東南第一州”。***概述:***是XX省XX市的市轄區(qū)，面積296平方公里，人口31萬(wàn)。****，歷史悠久，人杰地靈，人才輩出。漢初三杰中的軍事家韓信、《西游記》的作者吳承恩、戲劇大師周、文學(xué)家陳等歷史名人，都是在這片水土中成長(zhǎng)起來(lái)的。明清時(shí)期，清江浦、揚(yáng)州、蘇杭被稱為運(yùn)河沿岸的“四大都會(huì)”。區(qū)內(nèi)有韓新城、慈云寺佛堂、清江普樓、文廟、提督水運(yùn)園、故居、蘇皖邊區(qū)政府舊址等人文景觀。，周邊地區(qū)靠近明祖陵、水下泗洲城、周恩來(lái)故居、中國(guó)第四大淡水湖洪澤湖等歷史文化遺址?！耥?xiàng)目投資方介紹:香港***集團(tuán)投資有限公司香港***集團(tuán)投資有限公司，有限公司成立于1997年，注冊(cè)地為****************************************。**香港***集團(tuán)主要從事房地產(chǎn)投資，尤其是商業(yè)和住宅房地產(chǎn)的投資、管理和運(yùn)營(yíng)。目前，在全國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司如下:公司名稱成立日期營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼住處公司代表注冊(cè)總投資貨幣股東股份比率1997-5-252600美元50%50%2006-7-11兩百萬(wàn)美元100%2006-12-12兩百萬(wàn)美元100%2006-9-5300,000美元100%2005-4-7兩千萬(wàn)人民幣100%2004-9-8八千萬(wàn)港元100%香港***集團(tuán)在全國(guó)各地還有其他全資子公司。具體注冊(cè)資本及比例如下:子公司注冊(cè)資本比例人民幣400萬(wàn)。100%人民幣365萬(wàn)元。100%人民幣200萬(wàn)。100%五百萬(wàn)元100%250萬(wàn)人民幣。100%230萬(wàn)港元100%1000萬(wàn)港元100%***酒店旅游，集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)，擁有兩家星級(jí)酒店，位于東南亞著名的石材集散地，福建省工商業(yè)重鎮(zhèn)***。****大酒店(五星級(jí))擁有311間高級(jí)客房，形成了集精品酒店和體育、娛樂、美食、休閑于一體的旅游服務(wù)品牌。年均入住率70%以上，榮獲福建省“雙優(yōu)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)”稱號(hào)。1997年*****酒店(四星級(jí)酒店)開業(yè)典禮，為***酒店的旅游業(yè)錦上添花，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)令人刮目相看。目前兩家酒店年收入約為1.8億元，****集團(tuán)在建和運(yùn)營(yíng)的星級(jí)酒店也有四星級(jí)商務(wù)酒店。****集團(tuán)還將在****建設(shè)***國(guó)際桃源溫泉度假村，這是一個(gè)服務(wù)于整個(gè)長(zhǎng)三角都市圈的大型綜合旅游度假項(xiàng)目。****該項(xiàng)目是集旅游、五星級(jí)酒店、溫泉酒店、大型會(huì)所、企業(yè)住宅、酒店式公寓、高級(jí)住宅等為一體的大型綜合旅游度假項(xiàng)目。該項(xiàng)目將以其優(yōu)越的地理位置、最完整的業(yè)態(tài)、最先進(jìn)的管理模式，占領(lǐng)長(zhǎng)三角地區(qū)的高端旅游地產(chǎn)資源。***集團(tuán)物流碼頭、商貿(mào)-在中國(guó)石材之鄉(xiāng)南安水頭，中國(guó)石材之鄉(xiāng)龍頭企業(yè)——福建泉州**石業(yè)有限公司，占地30畝，依托集團(tuán)控股公司***科技有限公司和***(中國(guó))通信設(shè)備制造有限公司的商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)，構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)鏈；并投資成立福建******有限公司，占地100多畝，擁有三個(gè)60噸級(jí)碼頭。這條產(chǎn)業(yè)鏈年收入高達(dá)2億元。————***集團(tuán)高科技產(chǎn)業(yè)——在當(dāng)前能源資源日益緊張的時(shí)代，成立了****能源燃?xì)庠O(shè)備科技有限公司，研發(fā)“燃?xì)庑袠I(yè)高效智能燃?xì)庠O(shè)備”。該產(chǎn)品在安全環(huán)保的前提下節(jié)能率超過(guò)30%，預(yù)計(jì)市場(chǎng)銷售額超過(guò)20億元。該產(chǎn)品順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，是行業(yè)內(nèi)絕對(duì)領(lǐng)先的高科技產(chǎn)品。————***集團(tuán)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——***集團(tuán)的房地產(chǎn)是***集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)形成了集前期策劃、項(xiàng)目管理、銷售、良好的售后服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理為一體的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理模式。在澳門、香港、重慶、浙江、XX、福建、安徽、河南等地投入巨資，打造集購(gòu)物、旅游、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、休閑、文化、酒店式公寓八大功能于一體的國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)——“***國(guó)際商業(yè)城市廣場(chǎng)”，不斷打造“中國(guó)商旅首選”，打造國(guó)內(nèi)創(chuàng)新、專業(yè)。先后開發(fā)了明*******等。，累計(jì)總開發(fā)建筑面積超過(guò)200萬(wàn)㎡。占地約***畝的****溫泉度假村項(xiàng)目在無(wú)錫***一舉簽約。旗下?lián)碛?***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、浙江****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、XX***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、安徽***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。未來(lái)將在上海、天津、無(wú)錫等中國(guó)大中城市建設(shè)新項(xiàng)目，打造“中國(guó)城市商業(yè)新模式”。2007年6月30日香港***集團(tuán)在集團(tuán)董事長(zhǎng)****先生的帶領(lǐng)下，以簡(jiǎn)單的操作穩(wěn)步發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)管理上形成了以市場(chǎng)為導(dǎo)向的核心經(jīng)營(yíng)管理體系。隨著***集團(tuán)大陸總部在上海的設(shè)立，香港***集團(tuán)將成為中國(guó)最具影響力的多元化大型企業(yè)集團(tuán)。連集團(tuán)董事長(zhǎng)****先生90年代初在福建開發(fā)了24萬(wàn)平方米的***家園和4萬(wàn)平方米的***酒店。特別是2003年以來(lái)，***集團(tuán)利用自身的國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)資源，成功開發(fā)了17萬(wàn)平方米的***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)和11萬(wàn)平方米的***項(xiàng)目。以及****新城、40萬(wàn)平方米***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、19萬(wàn)平方米***商業(yè)廣場(chǎng)等在建項(xiàng)目。，積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，與中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)**集團(tuán)合作開發(fā)建設(shè)了廈門**中心、福州***城市廣場(chǎng)、鄭州***城市廣場(chǎng)等。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域建立了廣泛的人脈關(guān)系，與TESCO樂購(gòu)、家樂福、麥當(dāng)勞、肯德基、中影集團(tuán)、星美電影院線、冠軍溜冰場(chǎng)、國(guó)美、蘇寧電器等國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。其中，***商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由***集團(tuán)、英國(guó)樂購(gòu)、冠軍溜冰場(chǎng)、中影集團(tuán)星美院線共同拿下項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)，體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)“訂單生產(chǎn)”的最高水平。●項(xiàng)目開發(fā)商介紹:XX*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是香港***集團(tuán)在XX市注冊(cè)的項(xiàng)目開發(fā)公司。是為開發(fā)建設(shè)XX***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)***住宅項(xiàng)目而成立的專門從事開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的全資控股公司。項(xiàng)目由中高層管理人員和本地人才組成，公司治理結(jié)構(gòu)清晰，人員專業(yè)素質(zhì)高，部門體系健全。基于香港***集團(tuán)現(xiàn)代化、垂直化的管理模式，為XX***住宅項(xiàng)目的順利進(jìn)行奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。●項(xiàng)目概述:1.項(xiàng)目名稱:XX***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)****住宅項(xiàng)目2.開發(fā)單位:XX***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.項(xiàng)目規(guī)劃:XX***國(guó)際廣場(chǎng)****住宅項(xiàng)目位于XX市*****，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，自然風(fēng)光極佳。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積***平方米，總建筑面積***平方米。地上建筑面積***平方米，地下建筑面積***平方米。XX*****住宅項(xiàng)目規(guī)劃為集高檔生態(tài)宜居住宅和高端商業(yè)設(shè)施于一體的綜合性建筑。由兩棟點(diǎn)式高層建筑和兩棟板式高層建筑以及臨街商鋪組成。住宅為5-20層，商業(yè)建筑及配套設(shè)施為1-4層，地下一層設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)和人防。第二節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析1.XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析2004-2006年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)投資態(tài)勢(shì)圖0102004-2006年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)投資態(tài)勢(shì)圖01020304050一億元200434.628.75.9200543.435.87.6200666.3548.4217.93總投資住宅投資商業(yè)建筑和其他從數(shù)據(jù)中可以看出，近三年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，特別是2007年1-6月，城市房地產(chǎn)投資28.07億元，同比增長(zhǎng)15.37%。2006年，在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，XX房地產(chǎn)投資依然強(qiáng)勁?？梢?，XX作為內(nèi)陸中小城市，市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展健康，受到投資者的青睞。(2)建筑面積與交易面積的比較2005年和2006年淮安市房地產(chǎn)施工面積和成交面積2005年和2006年淮安市房地產(chǎn)施工面積和成交面積050100150200百萬(wàn)平方米畢業(yè)典禮區(qū)97.56143.7交易區(qū)89.4110.5200520062005年和2006年淮安市房地產(chǎn)竣工面積和成交面積2005年和2006年淮安市房地產(chǎn)竣工面積和成交面積050100150百萬(wàn)平方米竣工面積129.7115.7交易區(qū)89.4110.520052006數(shù)據(jù)顯示，隨著投資的增加，2006年房地產(chǎn)施工面積比2005年增長(zhǎng)了47.3%；竣工面積同期下降10.8%；市場(chǎng)需求擴(kuò)大，同期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積增長(zhǎng)23.6%。綜合數(shù)據(jù)來(lái)看，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡。(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)分析2005年和2006年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)2005年和2006年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)100015002000250030003500元/平方米現(xiàn)成的房子/公寓27673179前屋2589292220052006XX房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，價(jià)格處于低位上漲狀態(tài)。2006年，在宏觀調(diào)控的影響下，價(jià)格上漲14.88%，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年將保持低速穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2.項(xiàng)目微觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的微觀市場(chǎng)分析是基于相同位置的類似項(xiàng)目的比較:縱觀XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與這個(gè)項(xiàng)目住宅部分最有可比性的項(xiàng)目是“***”和“*****”。通過(guò)對(duì)“***”和“****”項(xiàng)目的實(shí)地考察，我們可以看到該區(qū)域住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)前景:我****1)項(xiàng)目概況:“****”位于本項(xiàng)目東北部，距本項(xiàng)目?jī)H1公里。項(xiàng)目由31、26、16層兩棟住宅和9層娛樂、商業(yè)、辦公文化宮組成，總建筑面積20925.1㎡，總建筑面積129178.5㎡，“****”得天獨(dú)厚，位于XX傳統(tǒng)鬧市，市內(nèi)擁有淮海南路、承德南路雙軸線。它是XX淮海路最繁華的商業(yè)區(qū)，彼此緊鄰；市重點(diǎn)學(xué)校、**醫(yī)院等生活設(shè)施一應(yīng)俱全；小區(qū)周邊運(yùn)河風(fēng)光，大運(yùn)河廣場(chǎng)，***。2)銷售狀況:范圍價(jià)格(人民幣/平方米)銷售狀況賽馬或賽狗開始時(shí)生效的投注賠率4150好的平均價(jià)格4540較好的最高價(jià)格4930較好的二。*********為超大型綜合商住樓項(xiàng)目，總建筑面積約11370.5平方米，總建筑面積62785.36平方米。項(xiàng)目東西長(zhǎng)，南北寬，總高18層，建筑高度，含商業(yè)兩層。一樓是沿街門面的店鋪，一樓到二樓都是一萬(wàn)多平米的大型店鋪。三層以上由四棟16層的優(yōu)質(zhì)住宅組成，面積約34111.75平方米。地下一層為商住共用地下停車場(chǎng)，與周邊停車位一起可同時(shí)容納220輛機(jī)動(dòng)車。115.05米66.39米58.55米2)銷售狀況:范圍價(jià)格(人民幣/平方米)銷售狀況賽馬或賽狗開始時(shí)生效的投注賠率3582好的平均價(jià)格3938較好的最高價(jià)格4293較好的總結(jié):這個(gè)項(xiàng)目所在的XX市是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。周邊項(xiàng)目銷售情況良好，說(shuō)明中心區(qū)對(duì)優(yōu)質(zhì)房源的需求還是很大的。此外，該項(xiàng)目引入多家世界500強(qiáng)商業(yè)企業(yè)，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，以大中小門店帶動(dòng)人流，形成商業(yè)業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為房屋的銷售帶來(lái)了巨大的收益。第三節(jié)項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目位于XX市中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常大；特別是本項(xiàng)目西部的淮海南路，是XX市最重要的商業(yè)街，而****緊鄰本項(xiàng)目，地理位置得天獨(dú)厚，前景極佳。城市主干道環(huán)繞，市內(nèi)外都很方便，交通便利。本項(xiàng)目住宅均為高層建筑，俯瞰***全景，景觀好，視野開闊；住宅戶型南北通透，采光通風(fēng)效果好，動(dòng)靜分離明顯；配套設(shè)施齊全。****集團(tuán)依托商業(yè)地產(chǎn)品牌的連鎖發(fā)展模式，引入樂購(gòu)將大大提升其知名度。高檔高層住宅與綜合性大型商業(yè)建筑形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。未來(lái)國(guó)際主流商業(yè)業(yè)態(tài)——購(gòu)物中心、TESCO樂購(gòu)超市、精品和美食街等。充分滿足人們?cè)谫?gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、文化等方面的消費(fèi)需求。缺點(diǎn):由于本項(xiàng)目住宅為高層建筑，工程造價(jià)較高。由于項(xiàng)目位于鬧市區(qū)，如果處理不當(dāng)，可能會(huì)受到噪聲的影響。機(jī)會(huì):1.XX人口眾多。2006年，全市人口達(dá)到527萬(wàn)，其中城市人口達(dá)到83萬(wàn)，接近100萬(wàn)人的中等城市水平。2.近三年來(lái)，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。XX投資人多，未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景好。3.從XX房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年的價(jià)格走勢(shì)可以看出，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，意味著這個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)增長(zhǎng)前景可觀。4.從XX房產(chǎn)市場(chǎng)近兩年的供需分析來(lái)看，市場(chǎng)需求有上升趨勢(shì)，更有利于該項(xiàng)目銷售階段的去化速度。5.XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展良好。威脅:金馬廣場(chǎng)、中環(huán)新亞國(guó)際廣場(chǎng)、淮海第一城、運(yùn)河明珠、天龍御城、上城、新世紀(jì)豪苑等多個(gè)項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)，給了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者更多的選擇，與我們形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，在銷售階段會(huì)相對(duì)影響去化速度?？偠灾?XX地區(qū)缺乏高檔生態(tài)宜居住宅項(xiàng)目，高端國(guó)際商業(yè)業(yè)態(tài)。居住環(huán)境、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與其他沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這是XX集團(tuán)在商住地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)。擁有生態(tài)宜居和綜合商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的XX集團(tuán)，在項(xiàng)目立項(xiàng)上具有獨(dú)家優(yōu)勢(shì)。目前XX***的市政建設(shè)和配套水平相對(duì)落后，但經(jīng)過(guò)2~3年的時(shí)間，XX******************************************************************，住宅項(xiàng)目建成后*****住宅項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，合作商戶高標(biāo)準(zhǔn)，世界500強(qiáng)合作伙伴眾多。在XX乃至附近地區(qū)都是獨(dú)一無(wú)二的。體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，帶來(lái)了購(gòu)物中心時(shí)代的到來(lái)。目前***集團(tuán)在國(guó)內(nèi)開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，無(wú)論是建設(shè)總規(guī)模還是投資規(guī)模，都處于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的前列。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平是項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)保障。由于*****住宅項(xiàng)目在各方面都具有獨(dú)特性和排他性，必將從XX區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目中脫穎而出，占據(jù)商住地產(chǎn)市場(chǎng)的高端位置。第四節(jié)項(xiàng)目定位隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，XX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)良性高速增長(zhǎng)，市民收入不斷增加，市民住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，呈現(xiàn)多樣化、高檔化的特點(diǎn)。市場(chǎng)呼喚高品位、高品牌的生態(tài)宜居住宅和便捷豐富的商業(yè)配套項(xiàng)目，可以代表國(guó)際特色的新型宜居住宅和高端商業(yè)空間的出現(xiàn)?！?****住宅項(xiàng)目”將充分利用***集團(tuán)十余年的商住開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依托**、**、重慶等地的項(xiàng)目建設(shè)成果，借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，打造集高端生態(tài)宜居住宅、國(guó)際商業(yè)、休閑娛樂、餐飲于一體的高品質(zhì)項(xiàng)目。“XX***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)***住宅”項(xiàng)目位于XX市中心。項(xiàng)目建成后，將成為XX市最適合居住的尊貴、高貴、經(jīng)典的高品質(zhì)國(guó)際住宅。以其完整、多功能的業(yè)態(tài)，配以巨資打造的全新生態(tài)休閑景觀，將徹底顛覆XX市原有單一的傳統(tǒng)居住模式，打造城市生活商業(yè)新模式，滿足現(xiàn)代人對(duì)生活品質(zhì)的苛刻追求，提升XX市住宅和商業(yè)地產(chǎn)的檔次?？傊?，“XX****住宅”項(xiàng)目將給XX的商住地產(chǎn)和城市建設(shè)帶來(lái)全新的變化。“XX****************************************************，商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場(chǎng)、大型美食城、商業(yè)步行街、獨(dú)立物業(yè)商鋪為主，具體建設(shè)內(nèi)容包括:尚高住宅區(qū)人們的生活需求在不斷升級(jí)。高層建筑作為一種高檔住宅，受到高收入階層的青睞。另一方面，土地是一種稀缺資源。中國(guó)人多地少，土地尤為珍貴。國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地使用。所以像《XX****居》這種能獨(dú)占楚秀園美景和清新空氣的絕版劇情是不可復(fù)制的。我們的公寓有優(yōu)雅休閑的一室、浪漫溫馨的兩室、經(jīng)濟(jì)舒適的三室和獨(dú)立的私家花園，讓您無(wú)論身在何處都有回家的欲望。在頂層享受城市生活，可以放眼全城，獨(dú)自引領(lǐng)新一代貴族生活。高層陽(yáng)光住宅設(shè)計(jì)科學(xué)合理的全明戶型，開間寬，進(jìn)深短，陽(yáng)臺(tái)寬2.5m，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)，干濕衛(wèi)生間分離，讓每一位業(yè)主都能與陽(yáng)光健康親密接觸。生活大賣場(chǎng)隨著XX市城市居民收入和生活水平的不斷提高，原有的小型社區(qū)超市已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市居民的生活需求，市場(chǎng)呼喚大型標(biāo)準(zhǔn)化國(guó)際連鎖店的進(jìn)駐。***基于多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及與沃爾瑪、家樂福、奧貝德、時(shí)代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)的良好合作關(guān)系，集團(tuán)計(jì)劃在XX引進(jìn)并經(jīng)營(yíng)XX最大的大型超市，經(jīng)營(yíng)25000多種商品，與項(xiàng)目?jī)?nèi)的全業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流和物流。大型美食城“民以食為天”是自古不變的真理，而XX城人的好客和具有XX特色的“酒”文化，都是支撐XX餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展的重要原因。***在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，集團(tuán)積累了數(shù)千家經(jīng)營(yíng)地方特色小吃的商戶資源。因此，本項(xiàng)目擬規(guī)劃一個(gè)大型特色美食城。這將與項(xiàng)目中的全方位業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，并在XX市形成一個(gè)新的大眾美食中心。精品街和獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商店隨著XX城市居民收入和生活水平的不斷提高，人們對(duì)物質(zhì)的欲望也在不斷增強(qiáng)，但遺憾的是，XX并沒有一條真正的精品街，大量的商業(yè)聚集在這里。但再過(guò)幾年，在“XX****住宅”項(xiàng)目中，將會(huì)出現(xiàn)一條集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè)精品街。精品街兩側(cè)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)商鋪，可以租售，更方便投資者和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者選擇。最終形成開發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)商、消費(fèi)者的共贏局面。大型停車場(chǎng)現(xiàn)代購(gòu)物中心的一個(gè)突出特點(diǎn)是停車位充足。XX*****住宅項(xiàng)目地下一層有420個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，通過(guò)多部電梯直達(dá)地上購(gòu)物中心。地上11個(gè)車位，車位總數(shù)近431個(gè)，提前為汽車時(shí)代的到來(lái)做準(zhǔn)備。第二章:項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃的思考●總體思路:為城市提供廣闊的活動(dòng)空間，建設(shè)廣場(chǎng)和綠化休閑景觀軸線。三維空間的結(jié)構(gòu)。構(gòu)建地下、地面、空中立體交通體系，提高土地開發(fā)價(jià)值。以人為本的經(jīng)營(yíng)理念，打造高度的居住、休閑、娛樂和購(gòu)物場(chǎng)所。環(huán)境多樣化的風(fēng)格，使用夸張的形狀和色彩背景。交通:主軸為對(duì)稱軸，構(gòu)成商業(yè)廣場(chǎng)的主干道；同時(shí)配有橫向商業(yè)步行街。商城街、天橋、消防車道相互交錯(cuò)，形成完善統(tǒng)一的分級(jí)交通體系。在基地周圍，沿著主要的對(duì)外道路有一個(gè)下沉的廣場(chǎng)，從商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部通往地下室的樓梯、電梯和樓梯。構(gòu)成了立體的交通，讓地下商場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值最大化?？臻g:商業(yè)廣場(chǎng)主樓高五層，地下一層為停車庫(kù)；一樓是精品店；二層和三層是大型超市和精品街；四樓是美食城和精品街；主要的自動(dòng)扶梯和電梯用于直接運(yùn)輸。與其他地下商業(yè)空間不同的是，低樓層和室外場(chǎng)所的空曠設(shè)計(jì)讓自然光直接照進(jìn)來(lái)，使得地下空間、地上室內(nèi)外空間獲得了最佳的流動(dòng)性，而這種流動(dòng)性恰恰為商業(yè)建筑的整體活動(dòng)提供了人流，帶來(lái)了大量的資金。就整個(gè)XX***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)而言，無(wú)論從建筑體量還是內(nèi)部空間來(lái)看，低層區(qū)都是整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的重點(diǎn)。為了豐富商業(yè)街的室內(nèi)外空間，在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)考慮以下幾點(diǎn):挑空:建筑房間大量使用挑空，目的是使內(nèi)部空間層次更豐富、更有趣。同時(shí)通過(guò)空曠的設(shè)計(jì)，視覺上會(huì)更加寬敞，樓層之間的關(guān)系也會(huì)變得更加緊密。光線:如何讓自然光充滿空間，同時(shí)兼顧XX的氣候特點(diǎn)，一直是設(shè)計(jì)過(guò)程的目標(biāo)。mall街和內(nèi)廣場(chǎng)上方的天空可以被陽(yáng)光直射，整個(gè)商業(yè)購(gòu)物環(huán)境通透明亮。通道:商業(yè)廣場(chǎng)通道的設(shè)計(jì)目的是為消費(fèi)者提供一個(gè)通暢的走道，它還必須提供其他功能，使購(gòu)物中心內(nèi)部的氣氛更加活躍和舒適。過(guò)道上方的長(zhǎng)條讓購(gòu)物街在視覺上更加寬敞明亮，使其不僅僅單純的起到過(guò)道的作用，還提供了足夠的空間讓消費(fèi)者在窗前駐足，欣賞窗內(nèi)的陳設(shè)，還可以輕松的靠在欄桿上聊天，感受樓層間的空間變化?！耧L(fēng)格和樣式:現(xiàn)代商業(yè)街的商業(yè)街經(jīng)濟(jì)是在西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下發(fā)展起來(lái)的，小商店集中，大型超市，娛樂設(shè)施完善?，F(xiàn)代風(fēng)格成為XX***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的造型主題。入口作為進(jìn)入商場(chǎng)的第一印象，也是室內(nèi)外轉(zhuǎn)換的過(guò)渡場(chǎng)所，具有特殊的形象意義。因此，我們?cè)谶@里突出現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)。尺度優(yōu)美的圓柱、山墻甚至細(xì)節(jié)都與明亮寬敞的現(xiàn)代玻璃體環(huán)環(huán)相扣。正因如此，無(wú)論是實(shí)體的墻面，還是虛擬的入口，都因?yàn)閺埩Χ右俗⒛?，使得商業(yè)建筑流行的pop氣息彌漫在基地中，從而營(yíng)造出一種熱鬧溫馨的商業(yè)氛圍。狹長(zhǎng)的商業(yè)街空間被整齊明亮的圓柱環(huán)繞，大方的綠色小品緩解了城市的壓力；不時(shí)有一些夸張新穎的建筑構(gòu)件打破了商業(yè)街可能造成的平面氛圍。人們流連于宜人的室外尺度和小品配置，以及寬敞明亮的室內(nèi)內(nèi)街和周邊商品。突出了彌漫商業(yè)氣息的建筑風(fēng)格?！耥?xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)清單項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比例解釋總土地面積17936.30總居住面積105395底層面積8966785.08%那中間商業(yè)區(qū)439.65%住宅區(qū)4676344.37%區(qū)域11131.06%地下建筑區(qū)1572814.92%房屋面積8873.00體積分?jǐn)?shù)4.88(不包括架空地板)建設(shè)用地密度49.90%綠地率/綠化率20%機(jī)動(dòng)車停車位431在…之中在地上11地下420第三章項(xiàng)目投資收益分析第一節(jié)項(xiàng)目投資估算XX***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表附表1單位:萬(wàn)元項(xiàng)目項(xiàng)目名單位量單價(jià)小計(jì)一、土地開發(fā)成本4,758.53一個(gè)土地出讓平方米17936.33,643.202土地契稅215.33三地上和地下附著物拆遷補(bǔ)償凈費(fèi)用900.00二。開發(fā)前費(fèi)用2,164.04一個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)平方米10769424264.042勘察費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、三通一平費(fèi)等。130.00三項(xiàng)目可行性研究費(fèi)20.00四零星開支150.00五統(tǒng)一基建費(fèi)平方米107694148.21,600.00三?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1,405.00一個(gè)道路工程和路面工程貨幣供應(yīng)量之二150.002供水工程70.00三電源工程900.00五污水處理項(xiàng)目75.00六電信工程40.00七照明工程貨幣供應(yīng)量之二50.00八造園工程貨幣供應(yīng)量之二70.00九衛(wèi)生工程、有線電視工程50.00四。建筑和安裝費(fèi)用16,981.99一個(gè)樁基工程1,500.002地下室工程貨幣供應(yīng)量之二201192,515.28三上部主體工程(包括精裝修)貨幣供應(yīng)量之二875758,665.54四電梯工程764.00五消防工程712.73六電機(jī)工程m3819.53七供水和排水貨幣供應(yīng)量之二253.56八發(fā)電機(jī)組平臺(tái)300.00九空調(diào)工程貨幣供應(yīng)量之二1,508.6510氣體工程40.8911弱電工程貨幣供應(yīng)量之二252.7012基坑支護(hù)、樣品間和零星工程150.00開發(fā)費(fèi)用360.00一個(gè)監(jiān)督成本50.002保險(xiǎn)費(fèi)40.00三外地辦事處費(fèi)用196.00四基礎(chǔ)沉降觀測(cè)、消防檢查、電梯質(zhì)量檢查、防雷檢查、白蟻防治費(fèi)等。120.00不及物動(dòng)詞銷售和管理費(fèi)用3,268.26一個(gè)銷售費(fèi)用(2.5%)933.862管理費(fèi)用(1.5%)700.00三投資促進(jìn)費(fèi)(4.0%)1,634.40七。項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用1,000.00八。財(cái)務(wù)費(fèi)用1,642.01一個(gè)貸款利息費(fèi)用9.126%1,095.12九?？偼顿Y31,579.83第二節(jié)項(xiàng)目功能區(qū)指標(biāo)該地塊地上建筑面積為89667m2，地下建筑面積為15728.03m2，總建筑面積為105395.03m2，各功能層建筑用途及面積見下表:建筑物功能層數(shù)建筑面積(平方米)商業(yè)廣場(chǎng)四1-4層商業(yè)四41790.00居住5-20層居住1647877.00地下底層設(shè)備間和停車場(chǎng)一個(gè)15728.03總計(jì)達(dá)105395.03第三節(jié)價(jià)格定位價(jià)格定位主要是從市場(chǎng)角度出發(fā)。參考項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售情況，本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位如下:物業(yè)管理靜態(tài)(當(dāng)前)價(jià)格(人民幣/平方米)動(dòng)態(tài)(一兩年后)基本價(jià)格(元/㎡)支持性價(jià)格基本價(jià)格樂觀價(jià)格商業(yè)1層170001780021800238002層13000138001580017800第三層一萬(wàn)1080011800128004層80008800980010800居住4000420043004500第四節(jié)銷售收入預(yù)測(cè)一覽表物業(yè)管理建筑面積(㎡)銷售面積(平方米)銷售單價(jià)(人民幣/平方米)銷售(萬(wàn)元)商業(yè)1層8873599518000107912-3層88733300800026404層8873644160003865第1-3部分15171887310684.359480.52小計(jì)417902460926776.22住宅4787747877416019921.1總計(jì)達(dá)896677248646697.32第五節(jié)利潤(rùn)預(yù)算表項(xiàng)目行號(hào)預(yù)算金額(萬(wàn)元)評(píng)論一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一個(gè)46697.32減:銷售折扣和折讓2主營(yíng)業(yè)務(wù)成本三26669.56其中:土地成本四4758.53房地產(chǎn)開發(fā)成本五21911.03主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加六6122.75其中:土地增值稅七3707.84營(yíng)業(yè)稅和水利基金九2381.56印花稅和其他1033.35二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)1113905.01加:其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)12減:營(yíng)業(yè)費(fèi)用132568.26管理費(fèi)用14700.00財(cái)務(wù)費(fèi)用151642.01三。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)168994.74加:投資收益17非營(yíng)業(yè)收入18減:營(yíng)業(yè)外支出19100.00加:以前年度損益20政府補(bǔ)貼收入四?？偫麧?rùn)218894.74減:所得稅222223.6925%凈利236671.06第四章融資計(jì)劃及具體說(shuō)明本項(xiàng)目開發(fā)總投資為31579.83萬(wàn)元，資金來(lái)源有三個(gè)渠道:1.企業(yè)自籌資金——占建設(shè)期投資的50%，約1.58億元。2.銀行貸款融資-6000萬(wàn)元約占建設(shè)期投資的19%。3.資金不足的部分來(lái)自之前銷售收的錢。4.獲得銷售許可證的條件說(shuō)明根據(jù)XX市房管局核發(fā)商品房預(yù)售許可證的條件:預(yù)售商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的25%以上，建筑形象進(jìn)度達(dá)到+0.00以上。商品房預(yù)售許可證必須在工程進(jìn)度竣工日期確定后才能發(fā)放。我預(yù)計(jì)2009年2-3月項(xiàng)目施工形象進(jìn)度將達(dá)到+0.00，完成投資8781萬(wàn)元(其中土地3066萬(wàn)元，拆遷1400萬(wàn)元，政府收費(fèi)800萬(wàn)元，施工3515萬(wàn)元)，即占總投資的27.81%，已完全達(dá)到XX房管局核發(fā)商品房預(yù)售許可證的要求。5.建設(shè)資金計(jì)劃說(shuō)明完成地下建筑所需資金約8781萬(wàn)元，由自有資金1.58億元解決。地上主樓及其他費(fèi)用約需22798.83萬(wàn)元。該部分資金由土地抵押和在建工程抵押貸款擔(dān)保6000萬(wàn)元，自有資金7019萬(wàn)元，銷售回款8172萬(wàn)元，合計(jì)21191萬(wàn)元。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2009年3-4月全面預(yù)售。項(xiàng)目封頂前，預(yù)售計(jì)劃銷售面積的50%，可回籠資金23348.5萬(wàn)元，完全滿足本項(xiàng)目資金需求綽綽有余。6.還款資金來(lái)源該地塊總建筑面積105395.03㎡，其59.63%的面積計(jì)劃銷售額高達(dá)46697.32萬(wàn)元，現(xiàn)金流入總額68497萬(wàn)元(其中自有資金1.58億元，銀行貸款6000萬(wàn)元，銷售回籠資金46697萬(wàn)元)，現(xiàn)金流出總額45924萬(wàn)元(其中7.擔(dān)保品的描述XX***國(guó)際廣場(chǎng)占地***0平方米，土地款為人民幣****，按XX市同地塊掛牌價(jià)估算為8070萬(wàn)元(300萬(wàn)元/畝)。土地抵押貸款金額約為人民幣5649萬(wàn)元(8070*70%)。本項(xiàng)目主體工程總造價(jià)約20551萬(wàn)元，在建工程抵押貸款約8220萬(wàn)元。因此，本項(xiàng)目以土地和在建工程抵押融資6000萬(wàn)元是可行的。第五章敏感性分析:盈虧平衡點(diǎn)=(總投資/銷售收入)*100%=31579.83/46697.32(不包括自營(yíng)部分)=67.63%即當(dāng)該項(xiàng)目銷售率達(dá)到已售部分的67.63%時(shí)，該項(xiàng)目可獲利6670多萬(wàn)元。銷售收入變化的敏感性分析表明，當(dāng)銷售收入下降10%時(shí)，銷售率達(dá)到75.15%，仍可盈利6000多萬(wàn)元。成本變化對(duì)本項(xiàng)目的影響，成本降低10%時(shí)，銷售率達(dá)到60.87%，仍可盈利6000多萬(wàn)元；成本降低20%時(shí)，銷售率達(dá)到54.10%，仍可盈利6200多萬(wàn)元。以上銷售收入不包括租賃商業(yè)面積，這部分物業(yè)的市值可以理解為該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)。另外，這個(gè)項(xiàng)目的成本控制會(huì)更好的減輕銷售壓力。第六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析(A)確定風(fēng)險(xiǎn)因素項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn):1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。其虧損主要表現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷售不暢，產(chǎn)品價(jià)格偏低等。，導(dǎo)致產(chǎn)量和銷售收入達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。市場(chǎng)細(xì)分涉及許多風(fēng)險(xiǎn)因素，可以在不同的層次上識(shí)別。通常，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面:一是市場(chǎng)供求總量的實(shí)際情況偏離預(yù)測(cè)值；二是項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；第三，實(shí)際價(jià)格與預(yù)測(cè)價(jià)格的偏差，對(duì)于市場(chǎng)總供求的偏離，首先分為供給市場(chǎng)和需求市場(chǎng)。風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自地域因素、替代品的出現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)買力的影響。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的風(fēng)險(xiǎn)因素可以細(xì)分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素。2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)擬議技術(shù)的先進(jìn)性、可靠性、適用性和可用性可能會(huì)有問題。3.資源風(fēng)險(xiǎn)在投資項(xiàng)目的決策分析評(píng)估階段，雖然對(duì)地下資源和地質(zhì)構(gòu)造有一定的依據(jù)，但由于技術(shù)能力的限制，可能對(duì)地下情況了解不夠，這可能成為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)源。4.工程風(fēng)險(xiǎn)由于當(dāng)?shù)厥┕挝凰接邢?，施工?xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)；本項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，設(shè)計(jì)變更大，給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。5.投資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與投資規(guī)模密切相關(guān)。因此，投資的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要。這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素可以細(xì)分為工程量估算不足或設(shè)備材料價(jià)格上漲導(dǎo)致投資估算不足；由于計(jì)劃不周或外部條件導(dǎo)致工期延誤；外匯匯率的不利變化導(dǎo)致投資增加等。既有人為因素，也有客觀因素，要仔細(xì)甄別。6.融資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與成本有關(guān)。所有影響融資成本的因素都要仔細(xì)識(shí)別，比如貸款利率的提高或者融資結(jié)構(gòu)的失效導(dǎo)致融資成本的增加。資金的可靠性、充足性和及時(shí)性也是應(yīng)該考慮的因素。7.支持條件的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施，如給排水、供電、供汽、上下游配套設(shè)施等。，已在投資項(xiàng)目的決策分析和評(píng)估中考慮，但實(shí)際