XX物業(yè)維修SOP正文A

XX物業(yè)維修SOP正文A港匯廣場物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作手冊第一節(jié) 要緊設(shè)施設(shè)備介紹及建筑數(shù)據(jù)摘要第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖與崗位職責(zé)1 組織結(jié)構(gòu)圖崗位職責(zé)第三節(jié) 物業(yè)維修部人員日常工作規(guī)范1 值班制度交接班制度報(bào)告制度安全、防火制度巡視檢查制度租戶單元內(nèi)維修工作制度機(jī)房內(nèi)工作制度安全管理制度能源管理制度3.10外包項(xiàng)目管理制度3.11檢測、計(jì)量器具管理制度3.12租戶二次裝修管理制度3.13租戶有償維修管理制度3.14承包商管理制度3.15租戶退租管理制度第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則緒禍毒易切瀏（髪溫）譽(yù)浪*批移財(cái)兮緒面澎晶者工?窯詩hzz-g前槊@剪游者#咨響亜?繼舉為紗貿(mào)兮的潛切H珀車?yán)^*為紗02*9緒禍#咨游咨辮耳61*9緒禍澎叫號(hào)'紋辮耳81號(hào)IKW澎晶；史寺若辮耳21-9國詩粟切H與為蓋紳'芯堆91-9國特費(fèi)?窯剽群繼苦實(shí)耳si-g勸峰蠢漩多"講*尊詩繼苦實(shí)耳n-g緒禍#荊如辭肆毒昌繼*實(shí)耳￡i-g緒禍警者#咨響亜?繼*實(shí)耳ZI兮國特費(fèi)#割剽濟(jì)響亜?繼*A1VDII兮緒禍*咨#咨響亜?繼*ADO01-9國特費(fèi)?窯剽膵譽(yù)浪繼步部昌咨涂6*9緒禍*咨#荊譽(yù)浪繼步澎昌咨涂8,9國特費(fèi)?窯副群響亜?繼*舞』零謀五地號(hào)寡扉Z/G緒禍警咨#荊響亜?繼*舞』零謀五地號(hào)寡扉9*9緒禍警咨#荊響亜?繼委XX瀚弟窿二*繼妄最辮約景s-g勸障?窯鞏旎響浪繼*XX瀚弟逐二與*市尊郛約景"9勸降毎昌叫耳塚落紋￡?，勸降切h*咨'?窯'推漩響浪七耳耳凝s-g勸峰澎昌；望譽(yù)浪為朔丑刊'睪 V9群罌勃H既蚤卷到形不雖 少￥吿鄉(xiāng)詩部叫朝膵骨亜?髪浪"R勸障?￥響浪￡t浙聞導(dǎo)荊物二'一號(hào)浪zt価寛杰易*君劉琳毋浪兼浪【t5.25二次供水管理規(guī)定5.26給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程5.27消防水系統(tǒng)設(shè)市管理規(guī)程5.28冷凍機(jī)房管理制度5.29中央空調(diào)系統(tǒng)值班制度5.30中央空調(diào)機(jī)系統(tǒng)能源操縱制度5.31中央空調(diào)機(jī)組及電熱爐操作規(guī)程5.32中央空調(diào)機(jī)房設(shè)備維修保養(yǎng)5.33BA系統(tǒng)值班運(yùn)行規(guī)定5.34BA系統(tǒng)報(bào)警處理流程圖5.35BA系統(tǒng)故障維修流程圖5.36BA系統(tǒng)保護(hù)保養(yǎng)規(guī)定5.37檢測、計(jì)量器具管理規(guī)定5.38公共基礎(chǔ)設(shè)施保護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程5.39工程維修制度5.40舞臺(tái)設(shè)備操作規(guī)定5.41舞臺(tái)設(shè)備保養(yǎng)保護(hù)管理規(guī)定5.42公共廣播系統(tǒng)使用管理規(guī)定5.43裝修管理規(guī)定第六節(jié)物業(yè)維修部常用工作表格表格明細(xì)序號(hào)表格名稱隸屬種類12007年度工程維修部強(qiáng)電設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表強(qiáng)電2港匯廣場變電站運(yùn)行負(fù)荷記錄（高壓）強(qiáng)電3港匯廣場配電室巡檢表強(qiáng)電4強(qiáng)電設(shè)備責(zé)任范圍表強(qiáng)電5主變有載調(diào)壓開關(guān)檢修、調(diào)試工作記錄簿強(qiáng)電

6強(qiáng)電人員工作分配表強(qiáng)電7商場電制房巡視表（B3F-6F）強(qiáng)電80T1辦公樓設(shè)備巡檢情況表強(qiáng)電90T2辦公樓設(shè)備巡檢情況表強(qiáng)電10工程（強(qiáng)電）報(bào)修服務(wù)單一一待修情況表強(qiáng)電11霓虹燈維修情況表強(qiáng)電12水泵房及污水站巡檢記錄表給排水13SA（炊飲）（衛(wèi)生間）污水綜合池給排水140T1辦公樓供水/消防巡檢記錄表給排水150T2辦公樓供水/消防巡檢記錄表給排水16集水池清污記錄表給排水17污水泵巡視檢查記錄表給排水18污水井巡視、清理、檢修記錄表給排水19污水站檢查保養(yǎng)記錄表給排水20機(jī)房清潔衛(wèi)生記錄表給排水21給排水設(shè)備月檢修保養(yǎng)表給排水22消防水泵月保養(yǎng)測試表給排水23消防水系統(tǒng)設(shè)備半年保養(yǎng)檢修記錄表給排水24設(shè)備設(shè)施維修/變更記錄表給排水25設(shè)備保養(yǎng)記錄表給排水26給排水設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表（年）給排水27弱電設(shè)備每日巡檢表（一）弱電28弱電設(shè)備每日巡檢表（二）弱電29弱電設(shè)備每日巡檢表（三）弱電30弱電設(shè)備每日巡檢表（四）弱電31弱電設(shè)備每日巡檢表（五）弱電32弱電設(shè)備每日巡檢表（六）弱電33弱電設(shè)備每日巡檢表（七）弱電34BA系統(tǒng)每日巡檢表弱電350T1樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（一）弱電

吿央期賣軟醇?xì)g解199盜隊(duì)鄉(xiāng)玉愛沖坪女'漱泣暗1W瞄孳尊即再禎敎艱維1￡9孳確觀劣甘前禎題可啪■三乙9芯蒂規(guī)票,日両沖題尊鷹=19瞄孳蒂觀票目前禮部尊晦一09孳貧工譯那號(hào)浪題喜13萼瀚《、平69芯貫工辭部段茲日等紹曼89（知七）底*學(xué)書劉明藥浪繼妄 紹」工紫￡9孳吿R辛判號(hào)浪潯W'於紹整99芯普史*巻號(hào)浪紹燮紹樂99番R*對碧*XX渤七乙00紹』二樂坷吿央果照世衫*赤溯等浪啓沖約黑￡9格史祟解號(hào)浪81*碧W轟群夠累39鑒史手對群咨號(hào)浪0市赤爵約地19孳吿W*判號(hào)旋'沖苯等辮紹」工整09（V）芯動(dòng)漩日參繼％R甜潔己06卩耳醫(yī)（V）孳碗漩13每繼*耳繡漱乙丄0帥耳鈴（中）孳碗漩13夸繼妥為費(fèi)漱乙丄0LV為夠（￥）芯動(dòng)源（3參繼％R甜潔己09卩耳醫(yī)（至）孳碗漩13每繼*耳繡漱乙丄0師耳鈴（皿）孳碗漩13夸繼妥為費(fèi)漱乙丄0PP為夠（三）芯動(dòng)漩日參繼％R甜潔己0￡卩耳醫(yī)（二）孳碗漩13每繼*耳繡漱乙丄0乙卩耳鈴（一）孳碗漩13夸繼妥為費(fèi)漱乙丄0W為夠（￥）芯動(dòng)源（3參繼％耳甜漱LL00卩耳醫(yī)（至）孳碗漩13每繼*耳繡漱L丄06￡耳鈴（皿）孳碗漩13夸繼妥為費(fèi)漱L丄08S為夠（三）芯動(dòng)漩日參繼％R甜潔L10ZC耳醫(yī)（二）孳碗漩13每繼*耳繡漱L丄098

6611期冷凍機(jī)組檢查表空調(diào)67II期冷凍、冷卻水泵運(yùn)行記錄空調(diào)68II期冷卻塔運(yùn)行記錄空調(diào)69空調(diào)電熱爐運(yùn)行記錄表空調(diào)70空調(diào)測溫及巡檢表空調(diào)71空調(diào)機(jī)組濾網(wǎng)清洗匯總表空調(diào)72空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)機(jī)日常巡檢表（I期2、3區(qū)風(fēng)機(jī)）空調(diào)73空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)機(jī)日常巡檢表（II期風(fēng)機(jī)）空調(diào)74港匯中心冷凍機(jī)組檢查表空調(diào)75港匯中心冷凍、冷卻水泵運(yùn)行記錄空調(diào)76港匯中心冷卻塔運(yùn)行記錄空調(diào)77港匯中心一座設(shè)備層冷凍、冷卻水泵運(yùn)行記錄空調(diào)78港匯中心二座設(shè)備層冷凍、冷卻水泵運(yùn)行記錄空調(diào)790T1各風(fēng)機(jī)巡檢運(yùn)行記錄表空調(diào)80塔樓公共區(qū)域?qū)崪y溫度（巡檢單元）空調(diào)81辦公樓空調(diào)機(jī)組濾網(wǎng)清洗記錄空調(diào)82空調(diào)及足故障及維修保養(yǎng)記錄空調(diào)83設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表空調(diào)84客戶報(bào)修記錄表空調(diào)85水處理現(xiàn)場操作記錄空調(diào)86二次裝修經(jīng)常開工核驗(yàn)單裝修87港匯廣場 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收會(huì)簽表裝修88港匯廣場 單元裝修材料備案表裝修89工程材料/配件/設(shè)備報(bào)審表裝修90樓地面管道四周盛水試驗(yàn)記錄表裝修91水電安裝工程材料合格證匯總表裝修92衛(wèi)生器具盛水記錄表裝修93隱蔽工程驗(yàn)收單裝修94施工現(xiàn)場跟進(jìn)情況表裝修95裝修分部分項(xiàng)報(bào)驗(yàn)單裝修96裝修工程質(zhì)量竣工報(bào)告裝修

97港匯廣場_ 租戶裝修資料簽收單裝修98港匯廣場— _租戶會(huì)談?dòng)涗浹b修99租戶機(jī)房增加24小時(shí)空調(diào)申請裝修100租戶特別工程申請裝修第一節(jié)要緊設(shè)施設(shè)備介紹及建筑數(shù)據(jù)摘要上海港匯廣場位于上海市徐匯區(qū)虹橋路1號(hào)，占地面積5萬平方米，容積率為，綠化率為。地面建筑為2幢辦公樓與一幢商場。兩幢辦公樓各為50層，建筑高度為194.5米，建筑面積為67222平方米。商場層高為6層，建筑面積135000平方米，獨(dú)創(chuàng)中庭天幕，直徑達(dá)45米。商場地下三層為停車場，建筑面積為80000平方米，可提供1227個(gè)機(jī)動(dòng)車車位與5000多個(gè)自行車位，在華山路、恭城路各有一個(gè)機(jī)動(dòng)車岀入口。港匯廣場設(shè)備設(shè)施要緊包含下列七個(gè)系統(tǒng)。1.1變配電系統(tǒng)由市政供電網(wǎng)使用二路獨(dú)立的35KV電源進(jìn)線，其中I段（古匯3444）的配電容量為20000KVA,II段（古匯3439）的配電容量為20000KVA。35KV的變壓器均為油浸式，下屬10KV的變壓器均為干式變壓器。I段下屬10KV的變壓器容量為2000KVA的為：1#、3#、5#、7#、15#、17#、19#、212、33#。容量為2500KVA的為：23#、252、272、29#、31#共記14臺(tái)。II段下屬10KV的變壓器容量為2000KVA的為：2#、4#、6#、8#、10#、12#、14#、16#、18#、20#、22#、34#,容量為2500KVA的為：24#、26#、28#、30#、32#共記17臺(tái)。分布在地下一層與地下二層。地下一層設(shè)置了2臺(tái)康明斯的應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)，2臺(tái)容量均為1650KVAo以保障消防操縱中心、消防電梯、消防水泵、梯道加壓風(fēng)機(jī)，應(yīng)急照明等應(yīng)急供電，起安全保障作用。1.2空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)商場制冷主機(jī)使用7臺(tái)離心式冷水機(jī)組，制冷能力為7700冷噸。所有離心式主機(jī)均使用美國約克公司離心式制冷機(jī)組，冬季使用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。（具有熱回收功能的制冷機(jī)輔助供熱）辦公樓制冷主機(jī)使用8臺(tái)離心式冷水機(jī)組，制冷能力為7000冷噸。所有離心式主機(jī)均使用美國特靈公司離心式制冷機(jī)組，冬季使用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。商場空調(diào)末端設(shè)備使用約克牌新風(fēng)空調(diào)（FAU）、變風(fēng)量空調(diào)（AHU）機(jī)組及FCU配合系統(tǒng)，整個(gè)商場共配置AHU、FAU76臺(tái)，公共區(qū)域FCU約465臺(tái)。由美國霍尼威爾公司提供BMS監(jiān)控。該些設(shè)備分別分布于商場各樓層，通過空調(diào)送風(fēng)管為商場每一區(qū)域供應(yīng)空調(diào)。辦公樓空調(diào)末端設(shè)備要緊是FCU系統(tǒng)，平均分布于每一樓層內(nèi)，配合新風(fēng)空調(diào)構(gòu)成空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng)，每一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層FCU數(shù)量為69臺(tái)，一幢辦公樓約有FCU2560臺(tái)，新風(fēng)機(jī)組5臺(tái)，由美國霍尼威爾公司提供BMS監(jiān)控。FCU與FAU使用廣州新菱產(chǎn)品。1.3弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)要緊包含樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、CCTV系統(tǒng)、CATV系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)。樓宇自控BMS系統(tǒng)使用了美國霍尼韋爾HONEYWELLXL-500系統(tǒng)，整個(gè)BMS共有10000多個(gè)監(jiān)控點(diǎn)位，為大樓空調(diào)變配電照明給排水送排風(fēng)等機(jī)電設(shè)備提供遠(yuǎn)程操縱與監(jiān)視。共配置了7臺(tái)網(wǎng)絡(luò)操縱器（BNA）其中裙樓兩臺(tái)，塔樓五臺(tái)。大樓監(jiān)控系統(tǒng)共配置了572臺(tái)攝像機(jī)，用于監(jiān)視大樓內(nèi)各要緊通道與公共區(qū)域，攝像機(jī)分別使用PANASONICWV-CP414E;TOAC-CC31（裙樓）PANASONICWV-CF224E（塔樓）。所有圖像通過44臺(tái)硬盤錄像機(jī)儲(chǔ)存錄像30天以上。消防報(bào)警系統(tǒng)使用了英國精靈GENT34000及德國西門子SIEMENSCT11系統(tǒng)，共5臺(tái)CRT終端監(jiān)察設(shè)備，22臺(tái)分站操縱屏，對大廈商場及辦公區(qū)域進(jìn)行全方位監(jiān)控，確保大樓消防安全。1.4電梯系統(tǒng)商場共有電梯91部，其中自動(dòng)扶手梯66臺(tái)，升降梯25臺(tái)，全部使用OTIS公司產(chǎn)品。兩幢辦公樓使用訊達(dá)公司S700產(chǎn)品，共計(jì)32臺(tái)高速升降機(jī)。消防系統(tǒng)消防設(shè)施共分8個(gè)系統(tǒng)：消火栓滅火系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、二義化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)、消防卷簾門系統(tǒng)、水幕雨淋系統(tǒng)。1.5供水系統(tǒng)0T1,0T2辦公大樓供水由市政管網(wǎng)分別從華山路、虹橋路0>300管道接入④200管道進(jìn)地下二層水池。裙房商場的供水由地下二層與地下三層I期11期I11期水泵房2臺(tái)變頻泵機(jī)組供水。辦公樓的供水由地下二層水泵房3臺(tái)37KW水泵送至RA層水池，再由RA層3臺(tái)15KW水泵送至RB層，由RB層3臺(tái)11KW水泵送至50F水池。47-48層供水是由50層增壓泵供水；40-46層由50層水池供水；38-39層由50層水池減壓供水；28-37層由RB層水池供水；22-27層由RB層水池減壓供水；12-21層由RA層水池供水；7-11層由RA層水池減壓供水。1.6排水系統(tǒng)商場、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、地下三層的污水處理站。地下二、三層的污水需通過兩級處理后符合市政污水排放標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖與崗位職責(zé)2.1組織結(jié)構(gòu)圖2.2崗位職責(zé)2.1結(jié)構(gòu)圖2.1.2.1.1物業(yè)維修部總體組織結(jié)構(gòu)圖2.1.2.1.1物業(yè)維修部總體組織結(jié)構(gòu)圖2.1.2安全管理小組組織結(jié)構(gòu)圖2.1.3能源管理小組組織結(jié)構(gòu)圖2.1.4環(huán)保管理小組組織結(jié)構(gòu)圖工程維修部人員組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)理陳煜峰工程助理宰文婕文員姜蓮君r租戶裝修管理3人1助理主任徐國寤1工程師顧友松陶文忠T裝修7人T強(qiáng)電13A弱電10A1助理主任宋滔1空調(diào)16AT給排水15An設(shè)備管理7人助理主任領(lǐng)班徐國寤張宙助理主任領(lǐng)班韓東良周東晚助理主任領(lǐng)班喻慶袁德紅助理主任領(lǐng)班盛德興帥治林助理主任領(lǐng)班汪瑋陳新宇領(lǐng)班王庭蘭技術(shù)人員周禮宙技術(shù)人員朱文俊技術(shù)人員王岡技術(shù)人員張志剛技術(shù)人員朱劍鋒技術(shù)人員陳忠東朱偉良湯明強(qiáng)張諼沈潮涌王建軍李樺吳根勝卞忠敏徐聯(lián)張君一王平陳浩鄭杰盛小明張露張屹郁榮華高宸斌陳興徐林友劉俊施培敏趙關(guān)慶張俊華周根龍崔宏斌陳淼陳振華張國良張榮杰甘繼清陳駿翔章競王躍忠唐波史偉忠李傳敏蘇一風(fēng)張宇沈永權(quán)朱斌凌杰史曉東劉凌鶴華建江金才連顏軍軍徐正高備注：工程維修部正式員工75人侖曉峰茅偉雄生效日期：2006年11月31日印罕斌2.1.2安全管理小組組織結(jié)構(gòu)圖2.1.3能源管理小組組織結(jié)構(gòu)圖2.1.4環(huán)保管理小組組織結(jié)構(gòu)圖2.2.1.192.2.1.19定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)考核與評估。2.2.1.20負(fù)責(zé)本部門的S0P修訂工作。2.2.1.192.2.1.19定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)考核與評估。2.2.1.20負(fù)責(zé)本部門的S0P修訂工作。2.2.2物業(yè)維修部崗位職責(zé)2.2.2.2.1物業(yè)維修經(jīng)理崗位職責(zé)2.2.1 物業(yè)維修經(jīng)理崗位職責(zé)2.2.2 行政助理崗位職責(zé)工程助理崗位職責(zé)能源管理員崗位職責(zé)安全管理員崗位職責(zé)環(huán)保管理員崗位職責(zé)2.2.7 強(qiáng)電助理主任/領(lǐng)班崗位職責(zé)2.2.8 弱電助理主任/領(lǐng)班崗位職責(zé)2.2.9 空調(diào)助理主任/領(lǐng)班崗位職責(zé)2.2.10 給排水助理主任/領(lǐng)班崗位職責(zé)2.2.11 裝修助理主任/領(lǐng)班崗位職責(zé)2.2.12 設(shè)備助理主任/領(lǐng)班崗位職責(zé)2.2.13 強(qiáng)電技術(shù)員崗位職責(zé)2.2.14 弱電技術(shù)員崗位職責(zé)2.2.15 空調(diào)技術(shù)員崗位職責(zé)2.2.16 給排水技術(shù)員崗位職責(zé)2.2.17 設(shè)備技術(shù)員崗位職責(zé)2.2.18 裝修技術(shù)員崗位職責(zé)2.2.19 裝修監(jiān)督崗位職責(zé)2.2.1.1執(zhí)行公司管理層的各項(xiàng)工作指示，全面負(fù)責(zé)物業(yè)維修部工作。2.2.1.2負(fù)責(zé)本部門的年度預(yù)算并及時(shí)進(jìn)行修正。2.2.1.3審核本部門的物品申購與釆購，與倉庫物品管理。2.2.1.4制定機(jī)電設(shè)備與土建裝修之維修保養(yǎng)計(jì)劃，并督促下屬執(zhí)行，以確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.2.1.5負(fù)責(zé)洽談與確定各類維修保養(yǎng)外判合同，監(jiān)督承包商的工作質(zhì)效，并定期進(jìn)行評估。2.2.1.6批閱下屬有關(guān)設(shè)施設(shè)備之運(yùn)行報(bào)告，并提出改善建議。2.2.1.7根據(jù)物業(yè)營運(yùn)之實(shí)際情況，制定合理的設(shè)備運(yùn)行方案。2.2.1.8根據(jù)能源消耗情況制定合理的能源操縱措施。2.2.1.9及時(shí)調(diào)整，修繕或者更新各類設(shè)施設(shè)備。2.2.1.10確保一切政府指定的設(shè)施設(shè)備之審證，報(bào)檢及合法運(yùn)行。2.2.1.11制定安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮下屬解決物業(yè)的各類突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。2.2.1.12負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系，確保物業(yè)水、電、煤、電訊、消防，技防及環(huán)保等設(shè)施的正常供應(yīng)或者使用。2.2.1.13批閱租戶對本部門的投訴并及時(shí)回復(fù)租戶。2.2.1.14協(xié)調(diào)公司各部門間的關(guān)系，提供技術(shù)上的支持。2.2.1.15定期總結(jié)本部門的各項(xiàng)工作，并及時(shí)向公司管理層報(bào)告。2.2.1.16分配下屬工作，并督導(dǎo)員工工作績效與紀(jì)律。2.2.1.17確保一切文件、資料，有系統(tǒng)的存檔與管理。2.2.1.18審核員工的加班、休假等申請。2.2.2.2行政助理崗位職責(zé)2.2.2.2行政助理崗位職責(zé)2.2.1.21宣傳公司文化，樹立企業(yè)形象，傳達(dá)公司指示，反映員工的合理建議,提高員工士氣。2.2.1.2224小時(shí)待命，接獲緊急事件發(fā)生通知后，盡快回公司報(bào)到并安排處理。2.2.32.2.3工程助理崗位職責(zé)2.2.32.2.3工程助理崗位職責(zé)2.2.2.1負(fù)責(zé)維修部內(nèi)部及對外文檔處理工作，重要事項(xiàng)匯報(bào)上級。2.2.2.2負(fù)責(zé)客戶圖紙移交，二次裝修審圖及意見傳送工作。2.2.2.3配合市務(wù)部對商場及辦公樓出租單元之分割方案出圖。2.2.2.4負(fù)責(zé)技術(shù)檔案管理。2.2.2.5做好員工病、事假記錄，按月報(bào)出考勤。2.2.2.6做好辦公室的接待工作，為來訪客人提供服務(wù)與方便。2.2.2.7統(tǒng)計(jì)員工就餐數(shù)量，及時(shí)報(bào)告給有關(guān)部門。2.2.2.8發(fā)放員工的制服與工牌，并做好記錄。2.2.52.2.5安全管理員崗位職責(zé)2.2.52.2.5安全管理員崗位職責(zé)2.2.42.2.4能源管理員崗位職責(zé)2.2.3.1負(fù)責(zé)做好物料采購的年度預(yù)算匯總報(bào)批工作，督促做好季度與全年的物料釆購清單，并匯總報(bào)備。2.2.3.2負(fù)責(zé)維修部內(nèi)部及對外文檔處理工作，重要事項(xiàng)匯報(bào)上級。2.2.3.3加強(qiáng)采購物料入庫驗(yàn)收等管理工作，督促做好季度與全年的庫存物料盤點(diǎn)核對，并匯總報(bào)備。2.2.3.4在每年十月初，督促各部門將物料釆購年度預(yù)算報(bào)物業(yè)管理處經(jīng)理室，經(jīng)匯總后交物業(yè)管理處經(jīng)理核準(zhǔn)，呈公司董事會(huì)審核。2.2.3.5要求各部門做好季度與全年的物料釆購清單，并匯總報(bào)備物業(yè)管理處經(jīng)理。2.2.3.6認(rèn)真做好采購物料的入庫驗(yàn)收等管理工作，按要求督促做各部門的倉庫劃出物料存放區(qū)域位置圖；抓好季度與全年的庫存物料盤點(diǎn)核對工作，并匯總報(bào)備物業(yè)經(jīng)理。2.2.3.7做好半年報(bào)價(jià)工作與年度供應(yīng)商之資格審定工作。2.2.3.8做好物料釆購之前的詢價(jià)、報(bào)價(jià)、比價(jià)工作。2.2.3.9負(fù)責(zé)工程部文件打印、檔案保管等一切文職工作。2.2.3.10做好經(jīng)理室、工程部、客戶服務(wù)部員工病、事假記錄，按月報(bào)出考勤。2.2.3.11做好辦公室的接待工作，為來訪客人提供服務(wù)與方便。2.2.3.12統(tǒng)計(jì)工程部員工就餐數(shù)量，及時(shí)報(bào)告給有關(guān)部門。2.2.3.13統(tǒng)計(jì)工程部員工的制服等。2.2.3.14完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.2.4.1學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹、執(zhí)行《節(jié)能法》及有關(guān)政策、條例、鉆研節(jié)能知識(shí)，積極從手節(jié)能管理與技改工作，努力提高物業(yè)的能源利用率。2.2.4.2在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)與組織實(shí)施公司制定的節(jié)能計(jì)劃與方針,負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各用能部門/班組的節(jié)能工作。2.2.4.3參與審查節(jié)能措施方案，負(fù)責(zé)節(jié)能項(xiàng)目的效果測定與總結(jié)工作，審核、評價(jià)節(jié)能技改項(xiàng)目的節(jié)能效果與經(jīng)濟(jì)效益。2.2.4.4組織開展物業(yè)的用水平衡、用電平衡等工作，組織檢查有關(guān)能源法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況。2.2.4.5配合市節(jié)能監(jiān)測中心做好物業(yè)的能監(jiān)工作。2.2.4.6做好物業(yè)各單項(xiàng)能耗、能耗總量的統(tǒng)計(jì)分析工作。2.2.4.7積極開展節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)工作。2.2.4.8做好節(jié)能工作總結(jié)。2.2.62.2.6環(huán)保管理員崗位職責(zé)2.2.62.2.6環(huán)保管理員崗位職責(zé)2.2.4.1安全管理員是本部門安全工作直接負(fù)責(zé)人，對安全管理負(fù)有直接的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。2.2.4.2安全管理員需協(xié)助部門經(jīng)理，貫徹國家勞動(dòng)安全法規(guī)、法令與行業(yè)規(guī)章、規(guī)范及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)研究分析解決在工作中存在的安全問題，確保部門安全管理。2.2.4.3確保本部門日常工作中的多個(gè)環(huán)節(jié)符合國家、行業(yè)安全規(guī)程與安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，監(jiān)督檢查其貫徹執(zhí)行情況并負(fù)責(zé)組織落實(shí)。2.2.4.4熟悉并掌握日常工作中的危險(xiǎn)點(diǎn)、危險(xiǎn)源與危險(xiǎn)設(shè)備的安全狀況與變化情況。加強(qiáng)對用電、動(dòng)火、易燃等特殊工種的管理。確保公司所使用的設(shè)備、設(shè)施符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。2.2.4.5根據(jù)本部門安全管理的特點(diǎn)，指導(dǎo)制訂事故應(yīng)急預(yù)案。一旦發(fā)生事故應(yīng)及時(shí)組織搶救，并按規(guī)定立即上報(bào)；同時(shí)應(yīng)認(rèn)真組織調(diào)查處理工作。2.2.4.6負(fù)責(zé)組織開展安全管理的宣傳與培訓(xùn)教育，確保本部門所有員工學(xué)習(xí)安全知識(shí)教育，特殊工種人員經(jīng)安全技術(shù)培訓(xùn)考核后才能持證上崗。2.2.4.7經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理事故隱患，重大問題應(yīng)以書面形式及時(shí)上報(bào)。2.2.4.8按時(shí)提供安全技術(shù)措施計(jì)劃項(xiàng)目，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的實(shí)施。2.2.2.2.#.1服從弱電領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。2.2.14.22.2.14.32.2.14.22.2.14.32.2.14.42.2.14.52.2.14.62.2.14.72.2.14.82.2.14.92.2.14.10熟悉大樓內(nèi)電氣設(shè)備的情況，嚴(yán)格執(zhí)行電氣設(shè)備保養(yǎng)制度與操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。發(fā)現(xiàn)故障與問題，及時(shí)釆取措施，盡快排除與解決，作好記錄并匯報(bào)上級主管。當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成強(qiáng)電維修單工作。定期抄記租戶單元內(nèi)電表，并匯總報(bào)告領(lǐng)班。嚴(yán)格遵守公司與部門的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器與器材，愛護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房與值班室的安全與清潔工作?？炭嚆@研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)與服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務(wù)。積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。2.2.15 弱電技術(shù)員崗位職責(zé)刊切H項(xiàng)雀號(hào)丫？'博洛切H翎華剪留!落”即I*6177革曲砂婦世*軒題含 917*2°擊*#那學(xué)辮堀比'値宙*件與宣布*那砰務(wù)辮母6,6177°*舊磚鷺翎"斧易苯濾丁甲當(dāng)'龍g辛一度朝卒姪'喜馭好部與*°擊*#那學(xué)辮堀比'値宙*件與宣布*那砰務(wù)辮母6,6177°*舊磚鷺翎"斧易苯濾丁甲當(dāng)'龍g辛一度朝卒姪'喜馭好部與*并?瑕學(xué)辮堀文'辱不叔號(hào)等作8,6177。切H杲菜與寺涂翎爲(wèi)華甲與汝沖'響浪易坦軒咨'毋浪#兼'拌器與髯對',H由勒養(yǎng)等L,6177。曹顰群￥哥比'芋日切H￥野孕老'転*珀皆洛我瞥'劃陣養(yǎng)晶歸#翎L』站與何W￡5?跳涼9,6177。切H本到弱耳紗中老軻韓'專韓'馭韓印勒家g,6177°4T^T辮二*番R捋勃'華劃與劉舟￥1，會(huì)'蟹輯注※句五'竈回與朝群旅塚*6177°番史，染並節(jié)耕醐車快WKW切瀏與劉轉(zhuǎn)孝君號(hào)浪耳鈴；孵辭涼'次則翎號(hào)浪與繼蛋耳鮑啊打漱￥潔潅S*6177°切工妄季磷樓旎與孝巻劍窯'互玄隼13卻號(hào)浪/的*顏昱紹韋刼*的*資江舞』'繼愛術(shù)愈安。'的％'是辮約果'繼蛋善林攀約'繼愛軒早次弦漱￥單頫2,6177

海而沖￡〈與￡搟'的步*移鄉(xiāng)1%'繼*'沖搟'繼受沖淚證艱漱、單山2,6177°*刊切H項(xiàng)老當(dāng)丫？'舟洛切丁風(fēng)華曲*搟勁W3RI,6177學(xué)曲吾県攻*軒沖舟切 ZI77。士*尋那學(xué)辮堀比'値宙*話與宣布*那砰務(wù)屛母6*6177。専舊磚首仞"斧晶苯濾T洛當(dāng)8,6177'龍幺辛一【頑朝寧務(wù)'喜馭好部與*并?壽學(xué)辮期士8,6177。切H杲菜與寺涂翎爲(wèi)華甲與曾呷'譽(yù)浪易坦科?巻'號(hào)浪#兼'拌器與髯對',H田朔養(yǎng)母L*6177。曹顰群￥哥比'芋日切H*智部老'転*珀皆斧身瞥'劃陣新晶歸兮鉤L』站與何W￡5F跳涼9.6I8Z。切H。切H本到弱題尊乎老軻韓'專韓'馭韓印勒家g,6177°4T^T辮二*番史并勃'乎劃與割抻￥1，會(huì)'黎耕?冼*軻五'竈回與朝群旌密"6177。番史，染並節(jié)耕醐挙丫？WKW切辨?與勸￡,61￡,6177。切H妄不不推漩與孝咨到窯'，染劣口繼妄/骨亜■題含漱￥單頫2,6177系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)與定期巡視工作。2.2.19.3熟悉物業(yè)內(nèi)上下水系統(tǒng)管道、及給排水有關(guān)設(shè)備情況，嚴(yán)格執(zhí)行給排水設(shè)備保養(yǎng)制度與操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。2.2.19.4發(fā)現(xiàn)故障與問題，及時(shí)采取措施，盡快排除與解決，作好記錄并匯報(bào)上級主管。2.2.19.5當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成給排水維修單工作。2.2.19.6定期抄記總水表與租戶單元內(nèi)水表，并匯總報(bào)告領(lǐng)班。2.2.19.7嚴(yán)格遵守公司與部門的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。2.2.19.8刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)與服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務(wù)。2.2.19.9合理使用工具、儀器與器材，愛護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房與值班室的安全與清潔工作。2.2.19.10積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。2.2.18設(shè)備組員工工作職責(zé)2.2.19.1根據(jù)年度保養(yǎng)計(jì)劃，按照保養(yǎng)工藝對設(shè)備電氣系統(tǒng)進(jìn)行有計(jì)劃的保養(yǎng)工作，并做好有關(guān)質(zhì)量記錄。2.2.19.2負(fù)責(zé)處理設(shè)備電氣系統(tǒng)故障并做好記錄。如遇無法修復(fù)或者修復(fù)周期較長的應(yīng)立即向上級匯報(bào)。2.2.19.3當(dāng)值期間做好交接班記錄及值班記錄。2.2.19.4熟悉各類設(shè)備工作原理，掌握操作流程及應(yīng)急維修方法。2.2.19.5在維修與保養(yǎng)設(shè)備時(shí)應(yīng)注意設(shè)備動(dòng)態(tài)，并向上級提出合理化建議。2.2.19.6如遇緊急事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場冷靜按操作規(guī)程處理，完事后作好第一手資料記錄，并匯報(bào)上級。2.2.19.7嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。2.2.19.8強(qiáng)調(diào)一職多能，在本專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)與熟悉處理其他的專業(yè)的保養(yǎng)維修。2.2.19.9完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。2.2.19修技術(shù)員（雜務(wù)工）崗位職責(zé)2.2.19.1服從裝修領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。2.2.19.2負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)上建裝飾裝修的日常維修工作，定時(shí)巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或者匯報(bào)上級主管。2.2.19.3當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成裝修維修單工作。2.19.4配合其他部門（推廣、行政）的物品搬運(yùn)，廣告旗懸掛等工作。2.2.19.5嚴(yán)格遵守公司與部門的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。2.2.19.6合理使用工具、儀器與器材，愛護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房與值班室的安全與清潔工作。2.2.19.7刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)與服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務(wù)。2.2.19.8積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。第三節(jié)物業(yè)維修部人員日常工作規(guī)范3.1 值班制度3.2 交接班制度報(bào)告制度安全、防火制度巡視檢查制度租戶單元內(nèi)維修工作制度機(jī)房內(nèi)工作制度安全管理制度能源管理制度3.10 外包項(xiàng)目管理制度3.11 檢測、計(jì)量器具管理制度3.12 租戶二次裝修管理制度3.13 租戶有償維修管理制度3.14 承包商管理制度3.15 租戶退租管理制度3.1 值班制度1.1值班人員務(wù)必熟練掌握所管轄設(shè)備的性能，有處理突發(fā)故障的能力并持有有效上崗證書。3.1.2值班人員務(wù)必堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，務(wù)必有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。3.1.3根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切凝視所管轄設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定作好有關(guān)記錄，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患。3.1.4如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。3.1.5所有值班崗位務(wù)必在規(guī)定值班時(shí)間內(nèi)安排合格的人員值班，如需調(diào)班，務(wù)必報(bào)部門經(jīng)理的同意。在就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。3.1.6值班人員于值班時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁睡覺與打盹。3.1.7值班人員不得在值班時(shí)間內(nèi)進(jìn)行與工作無關(guān)的情況。3.2交接班制度3.2.1值班人員應(yīng)按預(yù)定安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，務(wù)必提早征得部門經(jīng)理的同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能休假。若遇緊急情況，可于上班前向班組領(lǐng)班請假，批準(zhǔn)后方能休假。3.2.2交接班雙方人員務(wù)必做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包含：查看運(yùn)行記錄、介紹運(yùn)行狀況與方式，與設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交接班時(shí)，雙方值班人員在值班日志上簽字。3.2.3在下列情況下不得交接班：-在事故處理未完成時(shí)；-交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；-接班人員因故未到時(shí)；-接班人員有醉酒現(xiàn)象或者其它神志不清而未找到頂班人時(shí)；-因工作需要超時(shí)加班并由部門經(jīng)理/領(lǐng)班要求時(shí)。3.3報(bào)告制度3.3.1.下列情況須報(bào)告領(lǐng)班:3.53.5巡視檢查制度3.53.5巡視檢查制度3.43.4安全、防火制度-要緊設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其它特殊情況;-設(shè)備出現(xiàn)故障或者停機(jī)檢修；-零部件更換及修理；-維修人員的工作去向；-值班人員暫時(shí)離崗；-需要與其他班組及上級聯(lián)系。3.3.2.下列情況務(wù)必報(bào)告部門經(jīng)理：-重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它特殊情況;-使用新的運(yùn)行方式；-重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或者停機(jī)搶修；-系統(tǒng)故障及檢修；-重要零部件更換、修理、加工及改造；-工具、備件、公共維修材料申購與領(lǐng)用；-設(shè)施設(shè)備的增改工程及外判工程；員工加班、調(diào)班、休假；-需要與上級及外協(xié)聯(lián)系。3.3.3.下列情況務(wù)必由當(dāng)值人員及領(lǐng)班撰寫特別事件報(bào)告：>設(shè)備發(fā)生重大事故，并有經(jīng)濟(jì)缺失或者人員傷亡；>管道發(fā)生漏水，并引起設(shè)備或者裝修損壞；意外的停電、停水、停空調(diào)、停煤氣等事故；>玻璃幕墻或者外墻門、窗意外墜落；地庫由于各類原因嚴(yán)重積水；其它特殊（有缺失或者有重大影響）的情況。3.4.1.全體員工務(wù)必加強(qiáng)治安防范意識(shí)，執(zhí)行公司制訂的安全管理制度，協(xié)同保安部門認(rèn)真做好大廈設(shè)施設(shè)備的安全保衛(wèi)工作。3.4.2.各崗位人員務(wù)必嚴(yán)守崗位責(zé)任，發(fā)生事故或者發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速處理上報(bào)，并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場。3.4.3.未經(jīng)部門經(jīng)理的批準(zhǔn)，外來人員（包含參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等）禁止進(jìn)入變配電房、電梯機(jī)房、BA操縱房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等設(shè)備機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入的人員務(wù)必辦好登記手續(xù)，由值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。3.4.4.各崗位值班人員除負(fù)責(zé)設(shè)備安全運(yùn)行外，務(wù)必對所屬機(jī)房范圍進(jìn)行安全檢查；各級管理人員務(wù)必定期對所屬范圍進(jìn)行安全檢查；如發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時(shí)進(jìn)行整改。3.4.5.不得隨意配制各類機(jī)房鑰匙，無人時(shí)各機(jī)房、班組工作場地門窗務(wù)必鎖好。3.4.6.工具、材料要有專人管理，嚴(yán)禁私自攜帶工具、材料出大廈。3.4.7.需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，要辦妥動(dòng)火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確保無火種時(shí)方能離開。3.4.8.發(fā)現(xiàn)火警及時(shí)報(bào)告，盡力與消防隊(duì)員一道撲滅火災(zāi)，一旦大廈發(fā)生火災(zāi)，維修部的首要任務(wù)是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等所有消防設(shè)備的正常運(yùn)行。設(shè)施設(shè)備例行巡視檢查的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)特殊情況與消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。3.5.1巡視檢查方式：定期巡查：在規(guī)定時(shí)間、區(qū)域進(jìn)行例行檢查。>季節(jié)性巡查：當(dāng)季節(jié)變化、氣候突變時(shí)的特別檢查。>故障性巡查：在設(shè)備有故障或者故障排除后的巡視，重點(diǎn)檢查故障是否擴(kuò)大或者修復(fù)后的運(yùn)行狀況。專項(xiàng)巡查：為達(dá)到某種目的進(jìn)行的有針對性的單項(xiàng)檢查。如消防檢查、衛(wèi)生檢查、安全檢查。綜合巡查：為達(dá)到某種標(biāo)準(zhǔn)或者年度綜合性的大檢查，包含所有設(shè)施設(shè)備。3.5.2通常巡視檢查方法：-看：設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整；儀表、油位、燈光信號(hào)指示是否正常；操縱開關(guān)、閥門啟閉是否正確；轉(zhuǎn)動(dòng)部件的磨損，受力部件的變形情況；有無漏水、漏油、漏雨、漏風(fēng)現(xiàn)象；絕緣體是否有變色、裂纟丈、硬化、剝落接點(diǎn)是否熔化,脫落；變配電間的模擬圖及各類掛牌是否符合實(shí)際狀況；照明燈具、開關(guān)、煙感與溫感探頭、預(yù)先報(bào)警器、攝像探頭等部件安裝與狀況是否完整有效；D衛(wèi)星天線裝置是否牢固、電視節(jié)目視音質(zhì)量是否穩(wěn)固。-聽：轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備轉(zhuǎn)動(dòng)聲是否均勻，有無異聲；電氣設(shè)備有無放電聲；接觸器、變壓器鐵芯的電磁聲響是否正常；水箱、水管的流水聲是否正常；風(fēng)機(jī)、風(fēng)管是否有異聲；報(bào)警鈴、蜂鳴器工作是否正常。3.73.7機(jī)房內(nèi)工作制度3.73.7機(jī)房內(nèi)工作制度3.3.6租戶單元內(nèi)維修工作制度-觸：操作機(jī)構(gòu)是否銹蝕；摸電動(dòng)機(jī)、泵、散熱器外殼溫度是否正常；摸轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備振動(dòng)情況；門窗開閉是否靈敏。-聞：有無絕緣漆的焦味；有無橡膠、塑料、棉織物的焦味；有無污水溢出的臭味；有無煤氣、燃油泄漏的氣味。3.5.3巡回檢查注意事項(xiàng)：＞巡查人員務(wù)必熟悉及掌握設(shè)備性能、操作方法；＞巡查時(shí)要注意安全，與帶電設(shè)備、正在運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備保持安全距離；＞進(jìn)出變電間，要隨手關(guān)門，防止小動(dòng)物進(jìn)入；除事故搶修外，不得擅動(dòng)變配電設(shè)備及其開關(guān)。＞巡查中發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)匯報(bào)，并做好記錄。＞巡查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷，要積極設(shè)法消除事故隱患，一時(shí)無法解決的要釆取防范措施，并全面記錄及時(shí)匯報(bào)。3.6.1維修人員進(jìn)入租戶單元內(nèi)工作，務(wù)必?cái)y帶維修單或者事先已與客戶約定，同時(shí)應(yīng)注意衣著整潔，佩帶工作證。3.6.2進(jìn)入單元的工作，務(wù)必征得租戶行政主管/接待人員/店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或者營業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。3.6.3若租戶報(bào)修的工作屬有償服務(wù)，需事先告知租戶，獲其確認(rèn)后，方可進(jìn)行工作。3.6.4維修人員在租戶單元內(nèi)工作，務(wù)必注意行為規(guī)范與用語規(guī)范，任何情況下不得與租戶發(fā)生沖突。3.6.5維修人員進(jìn)入單元內(nèi)工作，應(yīng)將對講機(jī)音量調(diào)至最小，若聽到呼叫務(wù)必出單元門后才可應(yīng)答。3.6.6維修人員攜帶的工具不能帶有明顯污跡，工作時(shí)若可能產(chǎn)生灰塵或者污跡需用塑料布在現(xiàn)場鋪墊，拆卸的零配件及隨手工具不得隨意放置于租戶的地毯或者桌椅上。3.6.7工作完成后，需將現(xiàn)場的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對租戶的室內(nèi)環(huán)境已造成污染，應(yīng)通知物業(yè)部派人進(jìn)行清理。3.6.8所有維修工作完成后，需將維修單交租戶代表簽署確認(rèn)。3.6.9整個(gè)工作期間不得收受租戶贈(zèng)予的任何錢物，不得借用租戶的用品，不得與租戶達(dá)成任何私下交易。3.83.8安全管理制度3.7.1維修人員在機(jī)房內(nèi)的日常工作中，務(wù)必嚴(yán)格按照與操作規(guī)程操作設(shè)備，杜絕由于誤操作而引起的事故發(fā)生。3.7.2進(jìn)入機(jī)房的人員務(wù)必精力充沛，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁睡覺/打盹。3.7.3進(jìn)入機(jī)房的人員，務(wù)必嚴(yán)格遵守機(jī)房的各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁多人一起談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。3.7.4保持機(jī)房與設(shè)備整潔，機(jī)房內(nèi)的設(shè)備與區(qū)域落實(shí)到人，定期進(jìn)行清潔、除塵、油漆與粉刷等工作。3.7.5保持機(jī)房內(nèi)所有的溫/濕度，根據(jù)需要啟閉空調(diào)、通風(fēng)與照明設(shè)備。3.7.6機(jī)房內(nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，史不能存放與設(shè)備無關(guān)的物品，隨機(jī)專用工具務(wù)必按有關(guān)規(guī)定懸掛或者集中放置。3.7.7禁止在機(jī)房內(nèi)煮食、飲食及從事與機(jī)房內(nèi)設(shè)備無關(guān)的工作。3.7.8每次維修保養(yǎng)工作結(jié)束，務(wù)必清理場地，處理廢料與換下的零配件。3.7.9所有的設(shè)備要注意保持銘牌完整，對開/關(guān)可能會(huì)引起事故的閥門、電閘與按鈕等應(yīng)懸掛不準(zhǔn)關(guān)/開或者開/關(guān)狀態(tài)指示牌。3.7.10高低壓電氣及有危險(xiǎn)性的大型設(shè)備的操作與維修，務(wù)必二人以上同時(shí)進(jìn)入機(jī)房，操作及維修時(shí)須有人監(jiān)護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理與向上級報(bào)告。3.7.11維修人員進(jìn)入機(jī)房對設(shè)備進(jìn)行操作、保養(yǎng)、維修及更換等工作，務(wù)必進(jìn)行全面的記錄與存檔，對外來人員進(jìn)入機(jī)房應(yīng)進(jìn)行登記，發(fā)現(xiàn)特殊或者故障情況及時(shí)向上級匯報(bào)并及時(shí)做出特別事件報(bào)告。3.7.12維修人員有責(zé)任監(jiān)督與管理外判專業(yè)公司的維修保養(yǎng)人員進(jìn)入機(jī)房工作，務(wù)必遵守機(jī)房管理制度與以上工作規(guī)范。咨下約次'布堀鄭洲姓蕓蕓學(xué)'蝴學(xué)炸仞"固導(dǎo)下諸'切HY?,,阜井％専畫貧°；聚耳剳切#収步浪旨繇渤刃妙劉蒂％夜布犧*（°°由占*灘秋文秣右礪（P

。由副墩文'七■某孕劣後禁誑耳呼'魏果七尊與玉毋挙丫?互韓'興田彰裁圭劉明P°R■歯鏘和劉明首H田彰買荊'者H事學(xué)導(dǎo)毋挙丫？'時(shí)田#豹莠弱挙盤評'驟功HH耳（qm<。導(dǎo)詳圳H海晶寺洛>8毛。藥灑泌易革山興WKM切爵寺汚風(fēng)毋很布華與禁耕風(fēng)是專不的?旨*查譯濟(jì)'冬野不佝H陣梁苜<。說潘皓初葢叫収五世Y*早亨單爭制旌留。季蘇咻*比與〔發(fā)4乎園'（白字M$）0*'“一￥,,'4孳〕尊動(dòng)暗世留去<:涙寺前中去夠寺弟LJ皓風(fēng)*一凹奪女龍軒W<:孚辮田命平潞物下寫甘'號(hào)洛風(fēng)命嶽其判敗'兼輯癸學(xué)油**'呆'於此鳧為既風(fēng)評辟M(fèi)潛事'風(fēng)呆械號(hào)老次珈収一。曇卵'寧潘風(fēng)爭初'華市幼謝穿號(hào)旋華很單項(xiàng)坦口皓單項(xiàng)<:話其力潘風(fēng)孫HLJ艇宰丄歩暮“一號(hào)寺弟,，荊敗’磁淆成是繼安紐器<:華治済前甘'說目面易寺洛LJ聽宰甲潞'攻轉(zhuǎn)而易中弟好轉(zhuǎn)另學(xué)IT判號(hào)弟虹#LJ卷片弟夠'尊直<:面易不身穿*驟號(hào)洛啓集名國塞tel'諾呆'前呆號(hào)毛正為烏孩《衣易寺落風(fēng)“M早佝皿'一歸號(hào)備,，咨國身諾承涵<或H其首劣13學(xué)如*'曹両首疏夠節(jié)。場前僧管（W）世府是寺洛風(fēng)寺備易好'場前賀而蕩°映曄面易風(fēng)功H寺洛皓?彩害前中而晶下寺<:泓單會(huì)夠耍寺項(xiàng)衣是號(hào)落與#苗勝會(huì)切口始應(yīng)'Y泓單一登而晶寺洛皓割彩害而丑LJ皓<:學(xué)曲藐孝I*8T合閘。f） 各供電回路操作開關(guān)，要有清晰明顯的標(biāo)志牌。停電時(shí)，先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點(diǎn)后供電點(diǎn)）；送電時(shí)，先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)（即先供電點(diǎn)后用電點(diǎn)）。g） 盡可能不要帶電作業(yè)。如務(wù)必帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施。h） 在危險(xiǎn)場所或者者危險(xiǎn)情況下，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。嚴(yán)禁在倒閘操作與事故處理過程中交接班，如交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。D電工務(wù)必熟練掌握觸電急救與人工呼吸的方法，以備急用。j） 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。如來不及切斷電源且為低電壓時(shí)，應(yīng)用干燥的不導(dǎo)電物體，將觸電者脫離電源，如為高電壓，則務(wù)必想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時(shí)使用人工呼吸進(jìn)行急救，同時(shí)撥120聯(lián)系急救。k） 電梯機(jī)房設(shè)備的維修保養(yǎng)，務(wù)必特別注意安全。維修保養(yǎng)時(shí)通常務(wù)必切斷電源，特殊情況下，不能斷開電源時(shí)，應(yīng)有足夠的安全措施并小心慎重地操作，以免觸電或者卷入引繩輪等造成人身傷亡與設(shè)備事故。l） 機(jī)房內(nèi)禁止帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或者電梯轎廂內(nèi)吸煙，機(jī)房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好。m） 客梯因檢修或者保養(yǎng)需停用時(shí)，務(wù)必確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機(jī)。n） 在保養(yǎng)保護(hù)中務(wù)必注意工作的協(xié)調(diào)與配合。有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)停機(jī)都務(wù)必?fù)P聲，待到對方應(yīng)答后方可操作。O） 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除了推斷故障或者調(diào)試需要外，禁止快車。P） 下井底作業(yè)時(shí)，廳門口務(wù)必?cái)[放警示牌，防止無關(guān)人員靠近。q） 在井底作業(yè)時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底安全開關(guān)，看上方有人時(shí)，須戴上安全帽。r） 進(jìn)出廳門或者維修保養(yǎng)廳門時(shí)，只能用工具墊門腳，嚴(yán)禁掛門纜，防止門纜停放不正造成事故。s） 維修保養(yǎng)工作完工后，務(wù)必認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具與物品，切忌遺留。t）機(jī)房、井道因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，務(wù)必遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作與監(jiān)督，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。U） 嚴(yán)防水滲入機(jī)房或者電梯，如電梯有水滲入應(yīng)立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故；并應(yīng)立即采取相應(yīng)措施。V） 維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停用均應(yīng)在各樓層懸掛指示牌。>高空作業(yè)a） 凡在離地面兩米以上進(jìn)行的作業(yè)，均屬高空作業(yè)。所有高空作業(yè)者，不論何工種、進(jìn)行作業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)、是專業(yè)或者臨時(shí)的，均應(yīng)執(zhí)行本制度。商場內(nèi)的高空作業(yè)盡可能安排在非營業(yè)時(shí)間。b） 從事高空作業(yè)的工人，務(wù)必進(jìn)行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇病與其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不準(zhǔn)從事高空作業(yè)。c） 凡遇有下列情況之一者，應(yīng)停止露天高空作業(yè)：>閃電、打雷、暴雨；六級以上臺(tái)風(fēng)；>鋼管上雨水未干；>高空作業(yè)可能發(fā)生危險(xiǎn)的其他情況。當(dāng)上述情況過后，務(wù)必經(jīng)管理處有關(guān)技術(shù)人員檢查各類專業(yè)設(shè)備并確認(rèn)無問題后，方能恢復(fù)作業(yè)。d） 高空作業(yè)現(xiàn)場，應(yīng)劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，設(shè)置明顯標(biāo)志，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。e） 凡進(jìn)入高空作業(yè)的工人，應(yīng)配備工具袋。高空作業(yè)使用的小型工具均應(yīng)放入工具袋內(nèi)，不準(zhǔn)在鋼管上或者腳手架上亂放工具。f） 登高作業(yè)前，應(yīng)認(rèn)真檢查登高工具與安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合要求的應(yīng)立即改進(jìn)或者拒絕登高作業(yè)。g） 高空作業(yè)人員，不準(zhǔn)從高空往地面拋擲物件，不準(zhǔn)從地面往高空拋物體，應(yīng)使用繩索、吊籃、高架車、吊車等傳遞物件。h） 特殊情況下，假如務(wù)必從高空往地面擲物體時(shí)，地面應(yīng)有人看管，并釆取地面保護(hù)措施以確保不傷害他人、不損壞設(shè)備。D高空作業(yè)所用小型機(jī)具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋瑧?yīng)找適當(dāng)位置放妥，并用繩索、鉛絲等捆綁牢固；手用工具需有連接繩，防止墜落。3.9.63.9.6能源統(tǒng)計(jì)分析工作3.9.63.9.6能源統(tǒng)計(jì)分析工作3.93.9能源管理制度j） 站在跳板上工作時(shí)，不應(yīng)站在跳板的端頭。同一跳板站立作業(yè)的人員不準(zhǔn)超過兩人。k） 應(yīng)盡量避免上、下層同時(shí)作業(yè)。如無法避免時(shí)，上下層之間務(wù)必設(shè)專用防護(hù)棚或者其他隔離設(shè)施。上層不準(zhǔn)堆放工具與物件。l） 高空作業(yè)區(qū)的沿口等處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄，以防失足踏空。m） 高空作業(yè)區(qū)下方地面，嚴(yán)禁堆放雜物。地面人員禁止在高空作業(yè)區(qū)下方停留或者走廊上通行；在商場樓層使用手機(jī)、對講機(jī)等需與欄桿保持一米以上距離。n） 嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲、打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。3.8.3事故處理程序：事故發(fā)生后，當(dāng)值人員立即向上級主管匯報(bào)，除火警，跑水務(wù)必立即撲救之外，務(wù)必保留現(xiàn)場，不得變動(dòng)與檢查。重大事故由部門經(jīng)理帶領(lǐng)有關(guān)人員到工班一起分析原因，明確責(zé)任。并在三天之內(nèi)做出報(bào)告與處理情況向上級匯報(bào)。較小的通常性事故與事故苗子由領(lǐng)班，會(huì)同有關(guān)人員分析原因，分清責(zé)任，采取措施，將通過及時(shí)向部門經(jīng)理匯報(bào)。并按“三不放過”原則履行，必要時(shí)給予適當(dāng)處理。>員工人身傷亡事故，一定要嚴(yán)肅認(rèn)真處理，要做到事故原因分析不清不放過，事故責(zé)任者與有關(guān)人員未受到教育或者懲處不放過，沒有防范措施不放過。凡歌工在一天以內(nèi)，按工傷事故苗子處理；欹工在一天或者超過一天的都按工傷事故處理，事故發(fā)生后，先由所在工班逐級口頭報(bào)告，重大工傷事故應(yīng)立即先進(jìn)行搶救醫(yī)療，同時(shí)快速上報(bào)。對事故隱瞞不報(bào)，造成工作或者人身缺失者，應(yīng)予追究責(zé)任。>關(guān)于工傷事故范圍及工傷等級的界定，應(yīng)按國家有關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。3.9.1節(jié)能工作的指導(dǎo)方針：領(lǐng)導(dǎo)重視、全員參加、管理從嚴(yán)、措施扎實(shí)、重在實(shí)效，以節(jié)電、節(jié)水為重點(diǎn)，同時(shí)協(xié)調(diào)租戶做好節(jié)煤工作。3.9.2節(jié)能管理體系>日常節(jié)能管理由工程部負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理在分管副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)編制節(jié)能計(jì)劃，并檢查督促各用能部門/班組實(shí)施節(jié)能計(jì)劃。3.9.3節(jié)電管理：對重要用電設(shè)備進(jìn)行用電量統(tǒng)計(jì)；提高用電設(shè)備的功率因數(shù)，合理裝置無功補(bǔ)償設(shè)備，將功率因數(shù)操縱在0.9以上；對大容量風(fēng)機(jī)與水泵利用變頻裝置進(jìn)行調(diào)速運(yùn)行；動(dòng)力系統(tǒng)盡可能選用節(jié)能高效型設(shè)備；照明系統(tǒng)在保證合理照度的情況下，優(yōu)先選用節(jié)能型光源；>部分光源使用調(diào)光操縱；根據(jù)不一致季節(jié)的日照情況，合理調(diào)整室外照明的開啟時(shí)間；根據(jù)不一致負(fù)荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機(jī)運(yùn)行數(shù)量與方式（包含電加熱的運(yùn)行），盡可能利用室外新風(fēng)；>委派專人定時(shí)定期進(jìn)行抄表，以掌握用電狀況。3.9.4用水管理對餐飲等用水量較大租戶根據(jù)《上海市節(jié)約用水管理辦法》進(jìn)行用水定額管理；委派專人負(fù)責(zé)抄表，以掌握用水狀況，防止跑水；>用水人員發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)報(bào)修、搶修；對空調(diào)用水進(jìn)行定時(shí)抄表，以操縱其用水量。3.9.5用煤氣管理>委派專人定時(shí)抄表，以掌握用氣狀況。專人負(fù)責(zé)煤氣鍋爐運(yùn)行。協(xié)調(diào)租戶搞好節(jié)煤措施，定期檢修用氣爐灶，防止漏氣。3.113.11檢測、計(jì)量器具管理制度3.11.1程序>定期對各類能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。根據(jù)能耗分析，對現(xiàn)有設(shè)備及運(yùn)行狀況進(jìn)行調(diào)整，以最大限度地達(dá)到節(jié)能。3.9.7制訂獎(jiǎng)懲辦法根據(jù)節(jié)能工作奉獻(xiàn)大小，實(shí)行“多節(jié)多獎(jiǎng)，少節(jié)少獎(jiǎng)，不節(jié)不獎(jiǎng)，超額與失職受罰"的原則，并將獎(jiǎng)罰辦法列入公司行政制度。3.9.8節(jié)能宣傳與培訓(xùn)不定期向公司員工及各租戶宣傳節(jié)能思想與方法，定期組織節(jié)能培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包含：能源法規(guī)教育、用能狀況、節(jié)能任務(wù)、能源計(jì)量管理及統(tǒng)計(jì)、節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。3.10外包項(xiàng)目管理制度3.10.1外包項(xiàng)目范圍>政府規(guī)定的需由具有資質(zhì)的專業(yè)公司承做的施工、維修保養(yǎng)項(xiàng)目，如消防、電梯等；政府規(guī)定的務(wù)必由政府認(rèn)可或者指定的單位進(jìn)行的檢測項(xiàng)目，如消防設(shè)施檢測、電氣設(shè)備檢測等；專業(yè)水平要求高，在技術(shù)上有專利性或者壟斷性的項(xiàng)目，如BA系統(tǒng);專業(yè)技術(shù)要求高，需配備專業(yè)工具與設(shè)備、工作量大、施工質(zhì)量要求高及時(shí)間緊迫，而部門員工無法完成的項(xiàng)目，如店鋪的裝修改造、電動(dòng)機(jī)維修等。3.10.2合格承包商名單錄由維修部根據(jù)技術(shù)專業(yè)類別及承包商信譽(yù)選擇并簽定合格承包商名單錄，由總經(jīng)理審核批準(zhǔn)；每年由維修部對合格承包商進(jìn)行評定，如有増減，需經(jīng)總經(jīng)理批核。3.10.3外包項(xiàng)目發(fā)包規(guī)定單一項(xiàng)目的標(biāo)的在RMB3,000下列，可免于比價(jià)，由合格承包商名單錄中的單位承做，但需經(jīng)維修部經(jīng)理批準(zhǔn)；單一項(xiàng)目的標(biāo)的在RMB3,000以上，務(wù)必進(jìn)行招投標(biāo)確定承包商。3.10.4外包項(xiàng)目招標(biāo)及定標(biāo)程序由維修部擬定發(fā)包項(xiàng)目的標(biāo)書，包含技術(shù)要求、圖紙、工作規(guī)范等；根據(jù)項(xiàng)目要求，從合格承包商名單錄中邀請至少三家承包商前來投標(biāo)。若屬特殊項(xiàng)目，而名單錄中無合適承包商，可對外邀請；>如有需要，由專業(yè)工程師向投標(biāo)單位現(xiàn)場講解招標(biāo)要求；承包商的投標(biāo)書務(wù)必用A4文件袋封裝，交至指定人員處；至少有三位不一致部門經(jīng)理級人員一起進(jìn)行開標(biāo)，并由預(yù)算員/估價(jià)師/工程師出具評標(biāo)報(bào)告；>根據(jù)公平競爭、質(zhì)優(yōu)價(jià)低的原則選擇中標(biāo)單位；3.10.5外包項(xiàng)目招投標(biāo)操作流程圖請參閱本手冊第五節(jié)5.9《物業(yè)維修合同招投標(biāo)流程》>為掌握各類檢測計(jì)量器具使用精度發(fā)生異變的情況，嚴(yán)格操縱計(jì)量器具的準(zhǔn)確度，根據(jù)器具使用條件、使用頻率、測量對象及要求標(biāo)準(zhǔn)確定校準(zhǔn)周期；各技術(shù)主管應(yīng)在每年11月份編制下一年度檢測計(jì)量器具周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃表，交計(jì)量兼管員匯總，報(bào)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行；>根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃，物業(yè)部最高檢測計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具定期向政府計(jì)量部門指定的計(jì)量機(jī)構(gòu)送檢。列入強(qiáng)制性檢定的工作檢測計(jì)量器具，送法定計(jì)量機(jī)構(gòu)定點(diǎn)、定期檢定；>根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃，物業(yè)工程在用的檢測計(jì)量器具務(wù)必進(jìn)行周期檢定、校準(zhǔn)；計(jì)量兼管員每年12月底開出下年度檢測計(jì)量器具檢定、校準(zhǔn)通知單，交器具所屬管轄班組負(fù)責(zé)人員，并指明每件器具的送檢日期；>使用班組在收到通知單后，應(yīng)按要求提早將應(yīng)檢定、校準(zhǔn)的計(jì)量檢測器具送至檢定地點(diǎn)，由計(jì)量員委托有資格的計(jì)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定、校準(zhǔn)。>計(jì)量人員對委外檢定的檢測計(jì)量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格證明；不能修復(fù)的器具由維修單位出具報(bào)廢證明意見；根據(jù)使用的特點(diǎn)及要求，關(guān)于極大部分的檢測計(jì)量器具(B類)，由使用班組根據(jù)運(yùn)行狀況，提出“壞修”的申請及每年參照校準(zhǔn)的計(jì)劃。3.11.2檢測計(jì)量器具分類管理標(biāo)準(zhǔn)：A類物業(yè)維修部門中最高計(jì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)器具；對B類器具檢定、校準(zhǔn)的根據(jù)器材；依法強(qiáng)制檢查的計(jì)量器具。B類低值易耗檢測計(jì)量器具；與設(shè)備配套安裝，平常不同意拆卸，無嚴(yán)格精度要求的指示用的檢測計(jì)量器具；使用頻率不高，性能較穩(wěn)固與目前無國家檢定規(guī)程或者僅做工具使用的檢測計(jì)量器具；3.123.12租戶二次裝修管理制度3.12.1審圖d） 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測計(jì)量器具。3.11.3檢測計(jì)量器具管理：AA類：點(diǎn)溫儀、MF-指針萬用表、安全閥及溫度操縱器；最高計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器應(yīng)列出清單，指定專人管理。每年送政府規(guī)定計(jì)量機(jī)構(gòu)檢定（校準(zhǔn)），保證受檢率100%o>B類對比檢定標(biāo)準(zhǔn)：a） 溫度傳感器：由A類器具參照校準(zhǔn)或者更換處理，每年對比檢定；b） 差壓變送器：損壞作更換處理，每年對比檢定；c） 壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內(nèi)為合格，超出標(biāo)準(zhǔn)作換修處理；d） 電接點(diǎn)壓力表：工作誤差作更換處理，每年對比檢定；e） 轉(zhuǎn)速表：壞修；f） 雙路數(shù)顯穩(wěn)壓電壓：壞修，每年對比檢定一次。（以A類表參照）。g） 板式表（電流表、電壓表）每年一次對比檢定，壞修。h） 場強(qiáng)儀：壞修。i） 鉗型表：每年對比檢查一次，壞修。（以A類對比）；j） 溫度計(jì)（指水銀、酒精溫度計(jì)）：A類對比測量誤差作換新處理。>審圖者根據(jù)《港匯廣場租戶裝修守則》及有關(guān)國家技術(shù)規(guī)范的要求對租戶遞交的二次裝修圖紙進(jìn)行批閱，并于7天內(nèi)將審圖意見回復(fù)租戶。關(guān)于租戶修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于3天內(nèi)給予回復(fù)。3.12.2裝修監(jiān)督>二次裝修管理人員須每天不定時(shí)巡視租戶裝修情況，對違反設(shè)計(jì)圖紙與裝修守則的內(nèi)容，務(wù)必及時(shí)指定(口頭及書面)，必要時(shí)報(bào)告上級主管暫停施工。二次裝修管理人員須定期記錄與匯總租戶裝修進(jìn)展，在巡視中，需特別注意：施工單位是否按報(bào)批的設(shè)計(jì)圖施工，發(fā)現(xiàn)有與設(shè)計(jì)圖不符且可能影響其他業(yè)戶利益與物業(yè)安全的情況，可責(zé)令施工單位停止，重新報(bào)批。臨時(shí)用電是否超出申請的用電量，臨時(shí)照明燈具安裝是否規(guī)范。電氣接線是否符合國家規(guī)范，電流是否平衡。檢查施工所用的材料是否與報(bào)批的設(shè)計(jì)圖與材料表相符，若有裝飾務(wù)必使用的木制品，督促施工單位進(jìn)行防火處理。檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進(jìn)行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。拆除原有設(shè)施時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核是否是批準(zhǔn)的范圍，應(yīng)注意事先做好斷水、放水與在斷電等準(zhǔn)備工作。注意保護(hù)外立面上的門、櫥窗與玻璃幕墻。對動(dòng)火(電焊、氣焊)應(yīng)審核是否辦理動(dòng)火證，現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器與監(jiān)護(hù)人，操作者是否是動(dòng)火持證人。D不能隨意安裝分體式空調(diào)，對電腦房需要的分體式空調(diào)，室外機(jī)位置要嚴(yán)格把關(guān)。j) 對空調(diào)與噴淋管線的施工，務(wù)必監(jiān)督不能損害原系統(tǒng)，不能有臟物進(jìn)入中央管線。k) 煙感務(wù)必是物業(yè)指定單位施工，噴淋管道的施工務(wù)必有消防施工資質(zhì)。若有租戶需安裝洗手盆，駁接的管線務(wù)必考慮維修時(shí)不影響隔壁與樓下業(yè)戶的工作/生活，并做好防水處理。>二次裝修機(jī)電安裝注意事項(xiàng)：租戶精裝修吊頂區(qū)域封板前應(yīng)做隱檢驗(yàn)收。吊頂內(nèi)消防管道施工后應(yīng)進(jìn)行壓力試驗(yàn)。吊頂內(nèi)消防管道安裝后應(yīng)清理絲口處的麻絲，并做防腐防銹處理。各專業(yè)管道支、吊架應(yīng)獨(dú)立，不能依附于其他管道。吊頂封閉前應(yīng)做消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。電氣專業(yè)配管的跨接地線應(yīng)按國家規(guī)范設(shè)置。吊頂內(nèi)金屬軟管長度必應(yīng)超出國家規(guī)范要求。照明線路敷設(shè)后應(yīng)提供回路測試報(bào)告。D風(fēng)管、靜壓箱及其他部件，須擦拭干凈，做到無油污與浮塵。j) 保溫柔性風(fēng)管不應(yīng)放置于吊頂板上，應(yīng)提供足夠的承托。k) 柔性風(fēng)公平長度不應(yīng)大于該管徑的五倍與最大長度不應(yīng)超過兩米。吊頂封閉前風(fēng)管保溫應(yīng)修復(fù)或者更換。m) 燈具應(yīng)獨(dú)立吊裝。n) 吊頂封閉前應(yīng)檢查所有線盒蓋板。0)應(yīng)進(jìn)行BA系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)調(diào)試。3.12.3裝修驗(yàn)收租戶二次裝修竣工后，務(wù)必報(bào)消防與質(zhì)監(jiān)部門驗(yàn)收與備案，同時(shí)需向物業(yè)部提交兩份竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗(yàn)收。物業(yè)部的竣工驗(yàn)收，只是針對租戶的裝修對大樓原有設(shè)施的影響情況驗(yàn)收，與是否安全隱患的檢查，并不包含其裝修質(zhì)量的驗(yàn)收。若驗(yàn)收不合格，則由租戶及其裝修單位負(fù)責(zé)進(jìn)行整改，如逾期無法完成，則由物業(yè)部安排完成，所發(fā)生的費(fèi)用從租戶裝修押金中扣除。驗(yàn)收通過后，由物業(yè)部出具驗(yàn)收報(bào)告，并安排裝修押金的退還。3.12.4裝修流程與須知參見港匯廣場物業(yè)管理部《租戶裝修手冊》。3.13租戶有償維修管理制度3.13.1保修>保修原則：由維修部及外判單位維修，費(fèi)用由公司支付。3.3.14承包商管理制度3.3.14承包商管理制度＞保修范圍：凡租戶單元內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)，由港匯廣場提供與配置的電源、通訊系統(tǒng)。給排水管道空調(diào)設(shè)備與管道、消防設(shè)施及因上屬原因損壞租戶的設(shè)施設(shè)備。3.13.2有償維修＞有償維修范圍：屬租戶裝修與安裝的設(shè)施設(shè)備與因租戶使用不當(dāng)造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。＞程序：租戶申請T維修登記T安排上門維修(準(zhǔn)備工具T現(xiàn)場查看T由800客服中心向租戶報(bào)價(jià)T出示工作單或者施工單T維修)T租戶驗(yàn)收T征求租戶意見T財(cái)務(wù)部收費(fèi)由租戶向800客服中心申請；值班人員填寫“報(bào)修單”；領(lǐng)班或者值班人員負(fù)責(zé)安排派工；維修人帶上“報(bào)修單"，并準(zhǔn)備好維修工具上門維修，首先向租戶出示“報(bào)修單”，使用維修禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)租戶維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知800客服中心，由800客服中心向租戶報(bào)價(jià)，經(jīng)租戶同意后進(jìn)行維修；維修過程務(wù)必遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全；維修完畢，做好維修記錄，請租戶驗(yàn)收，關(guān)于租戶不滿之處應(yīng)盡力改善，驗(yàn)收后，請租戶在“報(bào)修單"簽認(rèn)，并將此單匯總到800客服中心處；領(lǐng)班對重要性的維修項(xiàng)目安排回訪，對通常性的維修項(xiàng)目回訪率不低于20%?；卦L方式為信函，電話，上門檢查三種。3.13.3維修原則：租戶自愿，收費(fèi)合理，滿足要求。3.13.4租戶有償維修操作流程請參閱本手冊5.6《租戶有償維修工作流程》3.14.1承包商在維修保養(yǎng)前，需按維修保養(yǎng)要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保養(yǎng)日程表及有關(guān)保養(yǎng)內(nèi)容”、“維修/施工施工方案及日程安排”供維修部審核；3.14.2承包商在維修保養(yǎng)合約期需嚴(yán)格按維修部認(rèn)可的維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)，如需對維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，務(wù)必事先書面致函維修部并獲得批準(zhǔn)；3.14.3承包商務(wù)必在合約規(guī)定的時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理普通維修與緊急維修事項(xiàng)；3.14.4每次維修保養(yǎng)前，承包商維修保養(yǎng)員工務(wù)必先到維修辦公室簽到，在維修/保養(yǎng)過程中維修部將指定人員監(jiān)管；維修保養(yǎng)完成后由維修部專業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行檢查驗(yàn)收，檢查維修保養(yǎng)內(nèi)容與維修保養(yǎng)質(zhì)量是否達(dá)到合約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并在維修保養(yǎng)單上簽字；3.14.5每次維修保養(yǎng)，維修部按維修保養(yǎng)質(zhì)量、完成情況、有無事故、現(xiàn)場組織等逐項(xiàng)填寫承包商維修保養(yǎng)記錄表，該記錄將作為評核、付款及追究事故責(zé)任的憑證；3.14.6至少每個(gè)月，承包商負(fù)責(zé)人至服務(wù)現(xiàn)場與維修部召開一次維修保養(yǎng)會(huì)議，就維修保養(yǎng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行協(xié)商、總結(jié)，以提高維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量。3.14.7承包商進(jìn)入商場與辦公樓時(shí)應(yīng)遵守相應(yīng)的物業(yè)管理規(guī)定，將車輛停放于物業(yè)指定位置，及時(shí)辦理有關(guān)出入證件；3.14.8承包商施工中應(yīng)愛護(hù)物業(yè)財(cái)產(chǎn)，做好現(xiàn)場保護(hù)工作，對可能影響到物業(yè)或者客戶日常工作生活的施工（噪聲、異味、停水、停電、停設(shè)備等）均應(yīng)事先向維修部申報(bào)并在獲得書面批準(zhǔn)后方可進(jìn)行；3.14.9承包商在維修保養(yǎng)及施工中應(yīng)嚴(yán)格遵守消防法規(guī)，如需動(dòng)火，務(wù)必事先辦理動(dòng)火證件；維修保養(yǎng)/施工現(xiàn)場準(zhǔn)備足夠的消防器材，杜絕火災(zāi)隱患；3.14.10維修部將對各承包商實(shí)行考評制度，考評根據(jù)要緊為承包商歷次保養(yǎng)的記錄（違規(guī)情況、計(jì)劃執(zhí)行、故障處理、現(xiàn)場組織、響應(yīng)速度、設(shè)備運(yùn)行情況等）。對達(dá)不到要求的承包商將分別給予口頭或者書面警告，如仍無明顯改善則在年度考評時(shí)報(bào)請公司管理層將其淘汰。3.14.11維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見/可接觸的場所打開配電箱、客井蓋、機(jī)電設(shè)備，或者維修保養(yǎng)電梯時(shí)，為客戶的安全起見，務(wù)必在上述維

修范圍設(shè)置臨時(shí)維修欄桿保護(hù)，并掛好警示牌；3.14.12務(wù)必嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，停送電須有專人監(jiān)護(hù)，并在斷電開關(guān)處放置“嚴(yán)禁合閘”警示牌；維修中暫時(shí)離開維修現(xiàn)場，應(yīng)確認(rèn)配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關(guān)閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險(xiǎn)；承包商選擇評分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)考核項(xiàng)目分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn)1專業(yè)資質(zhì)一級（甲級）二級（乙級）三級（丙級）151052企業(yè)規(guī)模大中小10853施工質(zhì)量優(yōu)良較好通常2015104配合度好較好通常151055客戶層次好較好通常10856價(jià)格水平低中等高2015107附加分（其它優(yōu)勢）明顯優(yōu)勢通常優(yōu)勢無優(yōu)勢1050說明:級別總分建議A級80