商業(yè)街招商方案

商業(yè)街招商方案三里屯SOHO市場調(diào)研報(bào)告煙臺(tái)陽光首院項(xiàng)目招商方案目錄1.0PROJECTBACKGROUND項(xiàng)目介紹1。1ProjectLocation地理位置1。2Background項(xiàng)目背景1。3Characteristicsofnearbyregions周邊地區(qū)特征1。4SWOTanalysis地塊SWOT分析地塊SWOT分析1。1ProjectLocation地理位置淤陽光首院項(xiàng)目位于煙臺(tái)市匯福街與松霞路交匯處的東北角，項(xiàng)目南至匯福街，北至鹽場街（建設(shè)中），西至松霞路，東至規(guī)劃路。項(xiàng)目總建筑面積約41萬平方米.※項(xiàng)目臨近煙臺(tái)的母親河、城市之河一夾河，靠近夾河生態(tài)景觀帶、濕地公園、四大城市廣場，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，居住氛圍成熟，具有絕版的自然生態(tài)環(huán)境及市場中極為稀缺的低密住宅產(chǎn)品規(guī)劃。項(xiàng)目定位為純正意大利托斯卡納風(fēng)情高端水岸社區(qū)。本項(xiàng)目所在地1.2Background項(xiàng)目背景陽光首院項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積：195,600平方米總建筑面積：413,900平方米由72棟別墅（含龍?jiān)簞e墅、合院別墅），4棟4層花園洋房，1棟五層洋房，10余棟高層公寓,8000余平米商業(yè)組成容積率：1.6車位情況:1:11。3Characteristicsofnearbyregions周邊地區(qū)特征※項(xiàng)目地處煙臺(tái)夾河之畔,與煙臺(tái)市僅有的濕地公園幾步之遙，與煙臺(tái)“城市綠肺”一一夾河島隔河濱路相望，東側(cè)緊鄰銀河廣場和夾河沿岸景觀帶?！饕痪€路：31路、36路、522路、301路（銀河名都站點(diǎn)下車）可以直達(dá)本項(xiàng)目淤中小學(xué):永福園小學(xué)、東華小學(xué)、產(chǎn)業(yè)區(qū)中心小學(xué)和煙臺(tái)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)綜合商場：兩處家家悅超市、福海路上的振華量販、振華購物廣場，以及天府街即將開業(yè)的沃爾瑪超市等幼兒園:金橋雙語幼兒園、永福園幼兒園、金泰幼兒園銀行：建行、農(nóng)村信用社、交行、郵政儲(chǔ)蓄郵局：中國郵政北二路支局醫(yī)院：銀華醫(yī)院、天府中醫(yī)院和福山醫(yī)院休閑娛樂設(shè)施：銀河廣場、河濱綠化休閑帶、生態(tài)濕地公園、高爾夫練習(xí)場等餐廳：風(fēng)情美食街1.4SWOTanalysis地塊SWOT分析Strength項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通便利，靠近夾河生態(tài)景觀帶、濕地公園，是區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性特色社區(qū)；項(xiàng)目展示面充分，建筑藝術(shù)具有意大利托斯卡納風(fēng)情，是煙臺(tái)市的一顆明珠，吸引著省內(nèi)大量富足人群的目光；作為綜合性社區(qū)，陽光首院商業(yè)部分建筑特征顯著，可視性極佳，為商戶提供了良好的展示空間.8000余平米商業(yè)能夠滿足社區(qū)內(nèi)2-3萬人的生活購物需求，社區(qū)本身亦能夠?yàn)樯倘泶罅糠€(wěn)定的消費(fèi)群體；Opportunity2010年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)GDP3728億元，在山東省排第二，僅次于青島市。煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1220億元，在山東省排第三，充分展示了煙臺(tái)市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢。項(xiàng)目所處的福山區(qū)中高檔物業(yè)集中，如香逸中央、星河城、御花園，北美楓情等.這里聚集了大量的高收入人群，無論是置業(yè)還是購物，消費(fèi)力都相當(dāng)高.煙臺(tái)市大部分住宅同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，主要以高層+小高層的小區(qū)居多。因此多層與別墅產(chǎn)品越來越稀缺.Weakness項(xiàng)目一期剛剛落成，距離業(yè)主入住還有較長時(shí)間，二期的建設(shè)還需一年以上時(shí)間，由于項(xiàng)目前期沒有大量穩(wěn)定的客流，故商業(yè)培養(yǎng)期較長，培養(yǎng)期內(nèi)租金水平較低，需引入抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，有持久經(jīng)營能力的，有很好知名度的商戶入駐。項(xiàng)目所在福山區(qū)處于政府規(guī)劃的工業(yè)中心，亦屬于煙臺(tái)市老城區(qū)，近幾年處于舊城改造階段，項(xiàng)目周邊亦涉及多項(xiàng)市政施工，對(duì)人流、車流影響較大。Threat項(xiàng)目距離煙臺(tái)市級(jí)商圈一一海港路商圈，以及黃務(wù)區(qū)級(jí)商業(yè)中心和幸福區(qū)級(jí)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍略顯冷淡，不是成熟的商圈，故在招商進(jìn)程中存在一定的困難，預(yù)計(jì)商戶免租期較長。在煙臺(tái)市商業(yè)街的競爭中，本項(xiàng)目與濱海廣場國際步行街、朝陽歷史文化街、北大西服裝精品街、時(shí)代廣場動(dòng)漫風(fēng)情特色街等商業(yè)街相比，無論在建筑規(guī)模、文化底蘊(yùn)、人流聚集程度上都存在一定劣勢，故需要錯(cuò)位經(jīng)營，突出本項(xiàng)目特色。2。0MarketPositioning市場定位2。1CatchmentAreas商圈界定2。2CustomerProfile消費(fèi)者情況2.3MarketPositioning市場定位CatchmentAreas商圈界定※第一商圈-本項(xiàng)目內(nèi)的居住人群，預(yù)計(jì)第一商圈人口可達(dá)到1—2萬人?！诙倘?項(xiàng)目所在地區(qū)周邊約1公里范圍內(nèi)的辦公和居住人口，北至永達(dá)街，南至夾河、西至福海路、東至河濱路環(huán)。預(yù)計(jì)第二商圈內(nèi)約有10萬人。2。1CatchmentAreas商圈界定※通過實(shí)地考察，項(xiàng)目周邊分布最多的商業(yè)業(yè)態(tài)是餐飲，以地方特色中式餐廳、火鍋香鍋類為主,缺少西式咖啡酒吧以及快餐簡餐類的品牌。※同時(shí)，生活配套類商戶也較多，比如，中國建設(shè)銀行、洗衣店、藥店、布藝、家居家紡、兒童用品等。※娛樂休閑業(yè)態(tài)包括：網(wǎng)吧、KTV、養(yǎng)生會(huì)所等.2。2CustomerProfile消費(fèi)者情況消費(fèi)者需求描述：CustomerType消費(fèi)者類型HowWeWantThemtoThinkofSHOUYUAN希望他們?nèi)绾嗡伎缄柟馐自篟etailNeeds商業(yè)需求在福山區(qū)辦公的人群午餐和下班后休閑購物的主要選擇BeerCafeandfastfood酒吧咖啡和快餐簡餐Cosmetics,shoes,bags,workandcasualfashion,businessgoods化妝品，鞋，包，職業(yè)和休閑服裝，辦公用品在項(xiàng)目周邊居住的人群滿足他們基本的商業(yè)需要，這里是他們最喜歡的購物場所Jewelryandtreasure,watchandleatherbag,children’sgoods,homeaccessories，sportinggoods,dining,booksandmusic珠寶配飾，手表皮具，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，餐廳，圖書和音像Exerciseandpersonalcare健身與個(gè)人護(hù)理陽光首院居住的人群午餐和晚餐，經(jīng)常進(jìn)行家庭聚會(huì)、享樂、休閑娛樂購物的首選BeerCafeandfastfood酒吧咖啡和快餐簡餐Supermarket，pharmacy,children'sgoods，homeaccessories，sportinggoods，booksandmusic超市，藥店，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，圖書和音像Exerciseandpersonalcare健身與個(gè)人護(hù)理2。3MarketPositioning市場定位淤根據(jù)市場分析和需求研究的結(jié)果，同時(shí)考慮到地塊的周邊環(huán)境，我們認(rèn)為陽光首院商業(yè)街的定位如下：陽光首院主要服務(wù)于項(xiàng)目自身的消費(fèi)人群，兼顧本地消費(fèi)者追求健康娛樂、休閑購物的需要，充分發(fā)揮意式托斯卡納風(fēng)情的展示功能，塑造一個(gè)生活享樂型的綜合性商業(yè)街區(qū).3.0MERCHANDISEANDTENANTMIX商品/客戶組合SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型3。2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合mix商品/3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型2#商業(yè)一層：215217216214213212211103。85121。75120.42121。7262。65109。71使用面積共計(jì)774。20平米3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型2#商業(yè)二層：216215214213222221103。85121.75120。42226.53141.35116。59使用面積共計(jì)830.49平米3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型3#商業(yè)一層：317316315314313312311404.14141.49102。98120。42120。42102.98使用面積共計(jì)1112.85平米3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型3#商業(yè)二層：327326325324323322321141.49102。98120。42120.42120。42102.98使用面積共計(jì)1143。91平米3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型2#商業(yè)1F2F3#商業(yè)1F2F合計(jì)鋪位編號(hào)211-217221-226使用面積（平米）774.20830.49311-317321-3271112.851143.913861.453.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合餐飲品牌建議：品牌半航圓元綠回轉(zhuǎn)壽司仙蹤林一品三笑巴貝拉吉野家客單價(jià)（元）255540204025菜系中式快餐日式快餐中式快餐中式快餐西式快餐日式快餐LOGO真功夫28中式快餐味千拉面30日式快餐桂林人優(yōu)根芙絲2530中式快餐冰激凌漢堡王30西式快餐3。2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合休閑服裝品牌建議：品牌佐丹奴客單價(jià)（元）300-400業(yè)種休閑LOGO堡獅龍300—400休閑K2200-300休閑阿瑟斯200-300休閑曼迪飛200-300休閑阿依蓮200-300休閑羅賓漢200-300休閑3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合休閑服裝品牌建議：品牌堅(jiān)持我的客單價(jià)（元）300-400業(yè)種休閑LOGO以純200—300休閑班尼路300—400休閑安踏300—400運(yùn)動(dòng)匡威400-500運(yùn)動(dòng)美津濃400-500運(yùn)動(dòng)背靠背400-500運(yùn)動(dòng)3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合箱包、皮具品牌建議：品牌客單價(jià)（元）400—600業(yè)種LOGO金利來皮具袋鼠400-600皮具老人頭400-500皮具皮爾卡丹400-600皮具花花公子400-600皮具老船長400-500皮具紅蜻蜓400—600皮具3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合飾品、眼鏡類品牌建議：品牌客單價(jià)（元）100—200業(yè)種LOGO諾詩蘭帽子SHE'S100—200首飾寶島眼鏡300—400眼鏡Q’ggle200—300首飾阿努比斯250—350首飾3。2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合體育運(yùn)動(dòng)集合店品牌建議：品牌運(yùn)動(dòng)100業(yè)種體育、戶外LOGO銳力體育體育、戶外寶盛道吉體育、戶外法雅體育體育、戶外2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合珠寶、鐘表品牌建議：品牌七彩云南定位翡翠等業(yè)種飾品、珠寶LOGOIDO鉆石飾品、珠寶琉璃工房琉璃飾品、工藝品和合玉器玉飾品、珠寶和合玉器琉璃飾品、工藝品流行美銀飾飾品、珠寶梅花表休閑表天梭西鐵城海鷗表休閑、商務(wù)休閑、商務(wù)休閑表表表2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合兒童品牌建議：品牌客單價(jià)（元）400-500業(yè)種LOGO麗嬰房童裝巴拉巴拉450-550童裝派克蘭帝300-400童裝好孩子300-400童裝時(shí)尚小魚300—400童裝紅黃藍(lán)400—500教育、童裝童樂迪300-400兒童玩具迪樂堡300—400兒童玩具皇家寶貝800-1000兒童攝影3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合家居家紡品牌建議：品牌主流價(jià)位LOGO澳西奴200—500馨亭200—500皇錦1500德國健康屋800—1000寬庭20003.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合建議商業(yè)業(yè)態(tài)比例40%30%咖啡、快餐零售類生活配套類30%4。0EstimatedRent租金設(shè)定4。1EstimatedRent租金設(shè)定4。 1EstimatedRent租金設(shè)定煙臺(tái)主要商圈及區(qū)域商業(yè)中心海港路商圈黃務(wù)區(qū)級(jí)商業(yè)中心幸福區(qū)級(jí)商業(yè)中心主要商場振華商廈、振華購物中心、百盛、南大街購物城、陽光國際購物廣場、大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)绕嚱灰讖V場、海爾物流園、東方家園、現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)品批發(fā)市場等九隆商業(yè)街、振華廣場、家世界、家家悅、肯德基等煙臺(tái)主要商業(yè)街租金水平（元/天/平米）6.5—103。0-5.01.0-2.0※參考當(dāng)前煙臺(tái)市主要商業(yè)街的租金水平，并根據(jù)本項(xiàng)目的商圈位置和現(xiàn)狀，為商戶平穩(wěn)度過養(yǎng)商期，特給予以下設(shè)定:項(xiàng)目平均租金為1-3元/天/平米，物業(yè)費(fèi)20元/月/平米。商戶進(jìn)場裝修期為3個(gè)月，免租期6個(gè)月。海港路濱海廣場勝利路5.0ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議Strategy商業(yè)管理策略建議5。 1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議淤消費(fèi)者將被商業(yè)街區(qū)的開放性和整潔的環(huán)境所吸引，同時(shí)吸引