武漢市城中村改造模式與流程課件

武漢市城中村改造模式與流程武漢公司2009年10月武漢市城中村改造模式與流程武漢公司基本概念改造模式改造流程目錄基本概念目錄城中村的概念、現(xiàn)狀與成因3一、概念：所謂城中村是城市在發(fā)展的總體規(guī)劃中保留的仍在實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的農(nóng)村社區(qū)城中村是城市發(fā)展到一定階段的特定現(xiàn)象的產(chǎn)物，是由于城市規(guī)模擴(kuò)張后，農(nóng)村社區(qū)被城市建設(shè)用地所包圍，形成城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，城中村是城市在發(fā)展中不可避免要遇到的課題二、現(xiàn)狀：缺乏整體規(guī)劃，建筑混亂缺乏完善發(fā)達(dá)的道路系統(tǒng)，嚴(yán)重影響城市交通缺乏配套公共設(shè)施市政管線工程薄弱防災(zāi)救護(hù)能力差人口構(gòu)成復(fù)雜，治安隱患多產(chǎn)業(yè)畸形，具有整體競(jìng)爭(zhēng)力的不多違法用地、違法建設(shè)嚴(yán)重三、成因：土地管理制度征地遺留問(wèn)題經(jīng)濟(jì)發(fā)展原因歷史文化原因法律法規(guī)規(guī)定滯后原因城中村的概念、現(xiàn)狀與成因3一、概念：武漢市城中村改造的原則和目標(biāo)4四、原則依法行政，有情操作改制先行，改建跟進(jìn)統(tǒng)籌兼顧，屬地管理五、目標(biāo)促進(jìn)“城中村”集體經(jīng)濟(jì)的管理模式轉(zhuǎn)變，使其成為符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代企業(yè)制度要求的企業(yè)改革戶籍管理制度，將“城中村”村民農(nóng)業(yè)戶口改登為城市居民戶口依法撤銷村民委員會(huì)組建社區(qū)居民委員會(huì)逐步將“城中村”中改登為城市居民戶口的人員納入城市社會(huì)保障體系依法將“城中村”的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地按照城市規(guī)劃和建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)及要求，改善“城中村”的公共設(shè)施，建設(shè)文明社區(qū)按照城市管理規(guī)范要求，提升城市整體功能武漢市城中村改造的原則和目標(biāo)4四、原則武漢市城中村改造范圍與步驟5六、總體范圍江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、洪山區(qū)的147個(gè)行政村和15個(gè)農(nóng)林單位總?cè)丝?5.66萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬(wàn)人土地總面積21381.82公頃村民住宅用地總面積3794.52公頃，私人房產(chǎn)總面積4000.80萬(wàn)平方米。其中：規(guī)劃二環(huán)線內(nèi)52個(gè)村的總?cè)丝?5.81萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口4.56萬(wàn)人；土地總面積4835.2公頃；村民住房用地總面積1482.8公頃，私人房產(chǎn)總面積1304.5萬(wàn)平方米七、啟動(dòng)步驟2004年，從規(guī)劃二環(huán)內(nèi)的52個(gè)“城中村”中選擇16個(gè)村進(jìn)行改造試點(diǎn)江岸區(qū)：竹葉山、新榮村江漢區(qū)：航側(cè)、鯇子湖、賀家墩硚口區(qū)：漢西、羅家墩

漢陽(yáng)區(qū)：十里鋪、五里墩、前進(jìn)村武昌區(qū)：紫陽(yáng)、沙湖

洪山區(qū)：團(tuán)結(jié)、徐東、洪山、井岡山2005年3月15召開(kāi)的市“城中村”綜合改造工作會(huì)確定，二環(huán)線內(nèi)除16個(gè)試點(diǎn)村外的38個(gè)村的綜合改造工作全面啟動(dòng)江岸區(qū)：勝華村、二七村、中勝村、花橋村、連城村、黃浦村、紅橋村、永紅村江漢區(qū)：唐家墩村硚口區(qū)：長(zhǎng)青村漢陽(yáng)區(qū)：漢橋村、鐵橋村、龍陽(yáng)村、漢城村、陶家?guī)X村、鄧甲村、漁業(yè)村、鸚鵡村、向陽(yáng)村、紅衛(wèi)村、江堤村、豐收村洪山區(qū)：柴林頭村、三角路村、余家頭村、和平村、鐵機(jī)村、向陽(yáng)村、余家湖村、北港村、姚家?guī)X村、紅旗村、東亭村、南湖村、烽火村、光霞村、幸福村、東湖村注：1.藍(lán)色標(biāo)注的村已掛牌成交；2.

2009年武漢市行政區(qū)劃進(jìn)行了調(diào)整，部分村所屬行政區(qū)已發(fā)生變化。武漢市城中村改造范圍與步驟5六、總體范圍注：1.藍(lán)色標(biāo)注的村武漢市城中村改造任務(wù)要求6八、任務(wù)要求2009年2月27日，在《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見(jiàn)》（武政辦[2009]36號(hào)文）中，對(duì)武漢市城中村改造提出明確任務(wù)要求：2011年底基本完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造任務(wù)在目標(biāo)時(shí)限內(nèi)，全面完成56個(gè)村的集體經(jīng)濟(jì)組織改制、戶口改登、撤銷村民委員會(huì)組建社區(qū)居民委員會(huì)、參加社會(huì)養(yǎng)老保障等工作完成56個(gè)村的改造建設(shè)規(guī)劃方案的編制、審批和改造用地報(bào)批手續(xù)完成56個(gè)村的改造用地掛牌出讓的前期工作基本完成56個(gè)村的拆遷積極推動(dòng)二環(huán)線外涉及重大建設(shè)項(xiàng)目并基本具備條件的城中村改造工作注：二環(huán)線的概念并不精確，到2009年，二環(huán)線內(nèi)的村域數(shù)量已變?yōu)?6個(gè)武漢市城中村改造任務(wù)要求6八、任務(wù)要求注：二環(huán)線的概念并不精基本概念改造模式改造流程目錄基本概念目錄武漢市城中村分類及改造方式8一、按各村擁有農(nóng)用地的情況把“城中村”分為A、B、C三類：A類村人均農(nóng)用地少于或等于0.1畝B類村人均農(nóng)用地大于0.1畝小于等于0.5畝C類村人均農(nóng)用地大于0.5畝二、不同類型采取不同的改造方式：Ａ類村：主要以改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行實(shí)施改造，其土地除規(guī)劃控制用地外，原則上優(yōu)先由村改制后經(jīng)濟(jì)實(shí)體使用，并通過(guò)綜合改造，用于建設(shè)安置原村民的新居住區(qū)、保障改制后經(jīng)濟(jì)實(shí)體的發(fā)展空間和籌措村改居人員社會(huì)保障資金等問(wèn)題，依法核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。同時(shí)，也可按城市規(guī)劃要求，以項(xiàng)目捆綁、公開(kāi)供地方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)改造Ｂ類村：主要以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式改造，其土地除規(guī)劃控制用地外，其余土地原則上按四塊使用，即保留和還建住宅用地、開(kāi)發(fā)用地、產(chǎn)業(yè)用地和儲(chǔ)備用地。其中，保留和還建住宅用地、產(chǎn)業(yè)用地依法核發(fā)或換發(fā)國(guó)有土地使用證；開(kāi)發(fā)用地依法核發(fā)出讓性質(zhì)的《國(guó)有土地使用證》Ｃ類村：原則上通過(guò)統(tǒng)征儲(chǔ)備的方式進(jìn)行。統(tǒng)征儲(chǔ)備達(dá)到A、B類村標(biāo)準(zhǔn)的，按改造A、B類村的土地處置政策執(zhí)行。為了扶持改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體能持續(xù)健康發(fā)展，在土地征收、征用時(shí)按征十留一的比例以劃撥方式留給改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，并依法核發(fā)《國(guó)有土地使用證》三、根據(jù)調(diào)查資料初步統(tǒng)計(jì)，全市147個(gè)“城中村”中有A類村32個(gè)，B類村16個(gè)，C類村99個(gè)四、二環(huán)內(nèi)52個(gè)“城中村”中有A類村13個(gè)，B類村14個(gè)，C類村25個(gè)武漢市城中村分類及改造方式8一、按各村擁有農(nóng)用地的情況把“城B類村改造模式——土地較富余，以還建安置及貨幣安置等成本換取開(kāi)發(fā)用地9還建安置成本貨幣安置成本其它成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲取成本按政府認(rèn)可容積率換算還建住宅用地面積還建住宅建筑面積按高層1800元/㎡小高層1500元/㎡多層1200元/㎡換算貨幣安置建筑面積拆遷面積開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積按政府認(rèn)可樓面地價(jià)換算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積按政府認(rèn)可容積率換算總建設(shè)面積捆綁供地總建設(shè)用地面積注：1.開(kāi)發(fā)用地面積與還建用地面積之比按1:1～1:1.5的比例確定；2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率在3.5以下、還建項(xiàng)目容積率在3.0以下的，區(qū)政府可以自行確定，超過(guò)則需報(bào)市相關(guān)部門批準(zhǔn)。儲(chǔ)備用地面積產(chǎn)業(yè)用地面積人均80㎡村域用地總面積控制用地面積享受還建政策面積按貨幣安置價(jià)換算；超標(biāo)面積按重置價(jià)換算B類村改造模式——土地較富余，以還建安置及貨幣安置等成本換取A類村改造模式——只有少量或沒(méi)有還建用地，主要以貨幣安置等成本換取開(kāi)發(fā)用地10貨幣安置成本其它成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲取成本貨幣安置建筑面積拆遷面積開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積按政府認(rèn)可樓面地價(jià)換算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積按政府認(rèn)可容積率換算總建設(shè)面積注：A類村采取改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體自主改造模式的，則改造與新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)沒(méi)有關(guān)系；采取捆綁供地開(kāi)發(fā)的，操作程序類同B類村操作模式。商服設(shè)施用地面積村域用地總面積控制用地面積享受還建政策面積按貨幣安置價(jià)換算；超標(biāo)面積按重置價(jià)換算還建安置成本按政府認(rèn)可容積率換算還建住宅用地面積還建住宅建筑面積按高層1800元/㎡小高層1500元/㎡多層1200元/㎡換算捆綁供地總建設(shè)用地面積A類村改造模式——只有少量或沒(méi)有還建用地，主要以貨幣安置等成還建住宅建筑面積的確認(rèn)辦法11兩人及兩人以上戶認(rèn)定還建面積≤300㎡認(rèn)定還建面積＞300㎡人均還建面積≤50㎡人均還建面積＞50㎡拆一還一，按成本價(jià)購(gòu)足50㎡拆一還一還建300㎡，超出部分按重置價(jià)補(bǔ)償一人戶認(rèn)定還建面積≤100㎡認(rèn)定還建面積＞100㎡還建面積≤80㎡還建面積＞80㎡拆一還一，按成本價(jià)購(gòu)足80㎡拆一還一還建100㎡，超出部分按重置價(jià)補(bǔ)償實(shí)施改造的主體可根據(jù)控制及被拆遷人申請(qǐng)，在還建用地范圍內(nèi)可按照2-3㎡住宅面積抵換1㎡商業(yè)用房面積適當(dāng)建設(shè)商業(yè)用房注：依據(jù)武政辦【2004】173號(hào)還建住宅建筑面積的確認(rèn)辦法11兩人及認(rèn)定還建面積≤300㎡認(rèn)城中村改造項(xiàng)目不能靠自平衡推動(dòng)時(shí)，可通過(guò)調(diào)整規(guī)劃控制用地、調(diào)劑用地和結(jié)合舊城改造、整合村以外土地等方式來(lái)推進(jìn)改造工作12用地嚴(yán)重不足貨幣安置不現(xiàn)實(shí)因城中村改造確需調(diào)整規(guī)劃控制用地的，由區(qū)人民政府提出調(diào)整意見(jiàn)，市城中村綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織相關(guān)部門進(jìn)行研究提出意見(jiàn)，報(bào)市人民政府同意后，由市規(guī)劃局按程序?qū)σ?guī)劃控制用地進(jìn)行調(diào)整對(duì)部分用地嚴(yán)重不足的村，各區(qū)可采取貨幣補(bǔ)償、調(diào)劑用地和結(jié)合舊城改造的方式來(lái)推進(jìn)改造工作。在符合城市總體規(guī)劃的前提下，區(qū)人民政府可對(duì)已確定的各村建設(shè)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)劑在城中村改造中，因村土地資源不足，需要通過(guò)整合村以外土地進(jìn)行綜合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改辦根據(jù)成本測(cè)算的結(jié)論提出書(shū)面意見(jiàn)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)行減免項(xiàng)目難以自平衡武政辦(2009)36號(hào)武政(2009)37號(hào)方式一：以市土地整理儲(chǔ)備中心為主實(shí)施土地整合，根據(jù)市、區(qū)“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組以及《改造規(guī)劃方案》的相關(guān)要求，結(jié)合改造工作的實(shí)際，通過(guò)村集體組織與被整合單位積極協(xié)商，達(dá)成土地收購(gòu)整合意見(jiàn)，完成整合工作方式二：將“城中村”改造項(xiàng)目整體作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，由村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)市、區(qū)“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組以及《改造規(guī)劃方案》的相關(guān)要求，結(jié)合改造工作的實(shí)際，通過(guò)與被整合單位積極協(xié)商，完成整合工作整合村以外土地有兩種方式，原則上以方式一為主，如需采取方式二，由區(qū)城中村改造專班報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組確定武規(guī)土資發(fā)(2006)24號(hào)城中村改造項(xiàng)目不能靠自平衡推動(dòng)時(shí)，可通過(guò)調(diào)整規(guī)劃控制用地、調(diào)依據(jù)《武漢市城中村綜合改造掛牌出讓土地成本測(cè)算操作規(guī)范（試行）》（武城改辦【2009】2號(hào)），城中村改造項(xiàng)目掛牌底價(jià)T=A+(B1+B2+B3)×1.15+B4×2+B5+B6+B7+C13A前期費(fèi)用用地規(guī)劃咨詢費(fèi)（還建用地面積+開(kāi)發(fā)用地面積）×0.5元/㎡+（還建量+開(kāi)發(fā)量）×1.2元/㎡綜合改造規(guī)劃方案編制費(fèi)1500戶以下的20萬(wàn)元，1500戶以上的26萬(wàn)元房產(chǎn)土地“雙登”測(cè)量費(fèi)雙登房屋總面積×0.68元/㎡，集體房屋面積×1.36元/㎡勘測(cè)定界費(fèi)

新增建設(shè)用地電子報(bào)件編制費(fèi)數(shù)據(jù)采集：底價(jià)1.5萬(wàn)元，每宗地加2000元B改造成本B1.開(kāi)發(fā)用地本宗地價(jià)開(kāi)發(fā)用地面積×同用途、同地段2007年基準(zhǔn)地價(jià)×60%B2.還建安置成本還建房建設(shè)成本【=還建量×建設(shè)成本單價(jià)】+拆遷補(bǔ)償成本【=（拆遷補(bǔ)償面積+拆遷面積）×650元/㎡】

建設(shè)成本單價(jià)：鋼混高層1800元/㎡、鋼混小高層1500元/㎡、磚混多層1200元/㎡；或委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)評(píng)估

拆遷補(bǔ)償成本：指享受還建政策的住戶現(xiàn)狀住房超過(guò)經(jīng)核實(shí)的還建面積而應(yīng)予補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，按重置價(jià)計(jì)算B3.貨幣安置費(fèi)用根據(jù)173號(hào)文和城中村改造規(guī)劃方案，對(duì)享受還建政策，但要求貨幣還建的，按貨幣安置補(bǔ)償政策計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用B4.土地整合成本由區(qū)城中村改造專班委托具有評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)土地市場(chǎng)價(jià)格對(duì)整合用地進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果報(bào)市城中村專班備案。整合用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50%為土地整合成本，另50%為政府土地收益B5.集體房屋拆遷補(bǔ)償集體房屋建筑面積×重置價(jià)

該補(bǔ)償指規(guī)劃確定的需要拆遷且已經(jīng)作為集體資產(chǎn)進(jìn)行量化的集體房屋（含廠房）的拆遷補(bǔ)償，面積由區(qū)房產(chǎn)局確認(rèn)，成新、結(jié)構(gòu)由有資質(zhì)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，補(bǔ)償按重置價(jià)計(jì)算B6.還建房公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)成本還建量×5%×建設(shè)成本單價(jià)，建設(shè)成本單價(jià)確定同B2B7.其他補(bǔ)償費(fèi)用指按政策應(yīng)當(dāng)計(jì)入改造成本的其他費(fèi)用C后期費(fèi)用新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地和未利用地面積×80元/㎡耕地開(kāi)墾費(fèi)被征收農(nóng)用地中的耕地：屬于中心城區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的3萬(wàn)元/畝；其他1.5萬(wàn)元/畝耕地占用稅被征收農(nóng)用地中的耕地：50元/㎡新菜地開(kāi)發(fā)基金被征收農(nóng)用地中的耕地：1.5萬(wàn)元/畝水利建設(shè)基金被征收土地中的全部集體所有土地：耕地2000元/畝，非耕地1500元/畝征地管理費(fèi)集體所有土地征地成本：住宅類0.7%、非住宅類1.1%供地附圖測(cè)量費(fèi)土地面積×0.372元/㎡土地交易服務(wù)費(fèi)供地底價(jià)×0.65%注：為實(shí)施改造建設(shè)方案，個(gè)人住房被拆遷的，拆遷人還應(yīng)付給被拆遷人搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)同城市居民戶標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際測(cè)算中，該部分成本會(huì)匯總計(jì)入B3考慮。依據(jù)《武漢市城中村綜合改造掛牌出讓土地成本測(cè)算操作規(guī)范（試行在測(cè)算開(kāi)發(fā)用地本宗地價(jià)時(shí)，依據(jù)不同土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算14武漢市市區(qū)2007年商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別商業(yè)住宅工業(yè)元/㎡萬(wàn)元/畝元/㎡萬(wàn)元/畝元/㎡萬(wàn)元/畝112983866584839015851062877058540332691177783547636528531908936043943263203913668746529271951410945573762189146104570

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在測(cè)算開(kāi)發(fā)用地本宗地價(jià)時(shí)，依據(jù)不同土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算14武城中村改造項(xiàng)目可以毛地掛牌，拆遷方面有獎(jiǎng)有罰15城中村改造原則上實(shí)行凈地掛牌，確需將未完成拆遷的城中村先行掛牌的，由區(qū)人民政府提出意見(jiàn)，報(bào)市城改辦批準(zhǔn)后實(shí)施對(duì)先行掛牌的項(xiàng)目，要在掛牌文件和摘牌后簽訂的出讓協(xié)議中明確要求用地單位在1年內(nèi)完成拆遷工作，摘牌1年內(nèi)未完成拆遷的，取消其取得用地的資格，并依法予以處罰——該部分處罰措施在實(shí)際操作中不會(huì)嚴(yán)格追究自本通知印發(fā)之日起、或自本通知印發(fā)后獲得城中村改造規(guī)劃批復(fù)之日起：1年內(nèi)完成整村拆遷的，按還建規(guī)模的10%獎(jiǎng)勵(lì)還建面積；半年內(nèi)完成整村拆遷的，按還建規(guī)模的20%獎(jiǎng)勵(lì)還建面積武政(2009)37號(hào)注：無(wú)還建面積的村，市城改辦也會(huì)在測(cè)算成本時(shí)加入5%貨幣安置成本，以增加測(cè)算的開(kāi)發(fā)量指標(biāo)。城中村改造項(xiàng)目可以毛地掛牌，拆遷方面有獎(jiǎng)有罰15城中村改造原城中村改造建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)優(yōu)惠政策16武漢市“城中村”改造建房有關(guān)規(guī)費(fèi)收取時(shí)，對(duì)經(jīng)有權(quán)核定屬于農(nóng)民還建住房的單位或者部門核定的還建建筑面積，除土地登記費(fèi)外，免受其他一切費(fèi)用；武城改辦【2007】2號(hào)對(duì)屬于村民還建房之外的開(kāi)發(fā)建筑面積免繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)繳納的其他規(guī)費(fèi)，有幅度的按下限收取，無(wú)幅度的減半收取對(duì)經(jīng)有權(quán)核定屬于村改制經(jīng)濟(jì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目的部門核定的建筑面積，免繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)繳納的其他規(guī)費(fèi)，有幅度的按下限收取，無(wú)幅度的減半收取武城改辦【2007】2號(hào)武城改辦【2007】3號(hào)開(kāi)發(fā)用地、儲(chǔ)備用地的土地出讓金、增值收益的60%劃轉(zhuǎn)非“城中村”所在區(qū)財(cái)政專戶儲(chǔ)存，用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；40%由市人民政府統(tǒng)籌用于“城中村”綜合改造的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等武政辦【2004】173號(hào)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)優(yōu)惠政策16武漢市“城中村”改造建房有基本概念改造模式改造流程目錄基本概念目錄城中村改造工作總體程序18組織城中村的人口、戶籍、房屋、土地等基礎(chǔ)資料的調(diào)查和審核編制改造規(guī)劃，經(jīng)區(qū)人民政府審查同意，報(bào)市城改辦組織論證及審查同意后下達(dá)批復(fù)區(qū)人民政府有關(guān)部門組織辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、還建及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的“一書(shū)一證”、用地預(yù)審、用地報(bào)批、供地方案報(bào)批、拆遷審批等相關(guān)手續(xù)組織城中村改造成本測(cè)算、土地資源的整合調(diào)劑和建設(shè)強(qiáng)度的綜合平衡編制城中村改造實(shí)施方案，經(jīng)市城改辦組織論證及審查同意后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)區(qū)人民政府市城改辦組織掛牌市土地交易中心依據(jù)改造規(guī)劃或改造實(shí)施方案組織開(kāi)展拆遷、招商等工作區(qū)人民政府城中村改造工作總體程序18組織城中村的人口、戶籍、房屋、土地人口、土地、房屋現(xiàn)狀調(diào)查與審核流程19由區(qū)規(guī)劃部門、房產(chǎn)部門組織有勘測(cè)和測(cè)丈資質(zhì)的測(cè)量單位對(duì)被調(diào)查村的所有房屋、土地進(jìn)行測(cè)量按規(guī)劃編制要求對(duì)每宗地、每棟房屋繪制正式相關(guān)圖表和填寫(xiě)調(diào)查表“城中村”人口居住情況登記表由規(guī)劃部門、房產(chǎn)部門指導(dǎo)和認(rèn)可，調(diào)查人員在村原1:2000地形圖基礎(chǔ)上繪制1:2000房屋編號(hào)圖和土地編號(hào)圖、測(cè)算房屋面積，填寫(xiě)各類房屋土地調(diào)查表對(duì)房屋、土地調(diào)查情況匯總分析方案二：數(shù)據(jù)只能作編制規(guī)劃的依據(jù)方案一：數(shù)據(jù)可直接作為日后辦證的參考依據(jù)送區(qū)公安部門審核匯總形成人口、房屋及居住情況公示表，在“城中村”各組公示7～10天，并拍照備查組織人員對(duì)各類數(shù)據(jù)、圖表進(jìn)行匯總分析區(qū)專班組織規(guī)劃、房產(chǎn)、公安等部門對(duì)各類表格和資料進(jìn)行審核及抽樣檢查形成“城中村”綜合改造人口、土地、房產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查成果匯編區(qū)專班、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安四部門對(duì)現(xiàn)狀調(diào)查成果匯編審核無(wú)誤后，蓋章確認(rèn)，報(bào)市規(guī)劃局設(shè)計(jì)部門審核人口、土地、房屋現(xiàn)狀調(diào)查與審核流程19由區(qū)規(guī)劃部門、房產(chǎn)部門人口、土地、房屋現(xiàn)狀調(diào)查分類圖20土地利用現(xiàn)狀農(nóng)用地國(guó)有

集體耕地林地園地其他建設(shè)用地國(guó)有

集體商服用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地公共設(shè)施用地公共建筑用地交通運(yùn)輸用地水利設(shè)施用地特殊用地住宅用地未利用地國(guó)有集體人口現(xiàn)狀人口分類本村農(nóng)民具有農(nóng)業(yè)戶口的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員本村農(nóng)轉(zhuǎn)非原為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，已辦理了農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)，但仍住在本村的人口世居居民1976年以前已在本村定居至今的人口外來(lái)人口非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，1976年以后來(lái)本村定居的人口及其子女獨(dú)生子女有獨(dú)生子女證、且未成家戶籍分類農(nóng)業(yè)戶全部家庭成員均為本村農(nóng)業(yè)人口的住戶類型農(nóng)轉(zhuǎn)非戶全部家庭成員均為本村農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的住戶類型世居戶全部家庭成員均為世居人口的住戶類型半邊戶本家庭內(nèi)部存在農(nóng)業(yè)、農(nóng)轉(zhuǎn)非、世居和外來(lái)等不同人口混雜居住的住戶類型外來(lái)戶除以上類型以外的住戶類型房產(chǎn)現(xiàn)狀私人房產(chǎn)建房時(shí)間1986年12月31日前1998年12月31日前1999年1月1日后建房面積房屋占地面積房屋建筑面積辦證情況無(wú)證有證集體房產(chǎn)土地使用單位沒(méi)有規(guī)劃報(bào)批手續(xù)或手續(xù)不全的房屋，其中占?jí)阂?guī)劃道路、公共綠地、消防通道、地下管線、高壓走廊的，一律不予登記；

2003年2月26日以后建造的房屋，一律不予登記地址經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目用地面積土地用途房屋占地房屋建筑面積辦證情況核實(shí)后予以認(rèn)定和確權(quán)按當(dāng)時(shí)規(guī)定處置后，予以認(rèn)定和確權(quán)；未認(rèn)定部分，按重置價(jià)補(bǔ)償違章建設(shè)的房屋及取得的宅基地，不予認(rèn)定和確權(quán)人口、土地、房屋現(xiàn)狀調(diào)查分類圖20土地利用現(xiàn)狀農(nóng)用地國(guó)有

集綜合改造規(guī)劃方案編制與批復(fù)流程21現(xiàn)狀調(diào)查資料經(jīng)市規(guī)劃局審查通過(guò)后，村委會(huì)委托設(shè)計(jì)部門調(diào)查成果資料報(bào)設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)部門聽(tīng)取規(guī)劃設(shè)想設(shè)計(jì)部門實(shí)地調(diào)查、進(jìn)行現(xiàn)狀分析、測(cè)算還建建面及各類用地規(guī)模規(guī)劃用地選址建設(shè)成本測(cè)算：進(jìn)行還建成本和開(kāi)發(fā)收益的資金平衡測(cè)算，驗(yàn)證村灣改造的可行性繪制各類圖紙（包括區(qū)位圖、現(xiàn)狀分析圖、現(xiàn)狀土地存量圖、現(xiàn)狀土地質(zhì)量評(píng)價(jià)