商品房有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主拒絕收房案例

商品房有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主能否拒絕收房？作者：深圳商品房律師周科二手房律師房產(chǎn)糾紛律師

當(dāng)很多業(yè)主懷著喜悅的心情去收自己的新房時(shí)通常會(huì)遇到一些常見(jiàn)的問(wèn)題，如開(kāi)發(fā)商要求先辦理房屋交接手續(xù)再辦理驗(yàn)房手續(xù)，無(wú)論房產(chǎn)有沒(méi)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主都不能拒絕收樓，有質(zhì)量問(wèn)題的，收樓后開(kāi)發(fā)商再進(jìn)行維修。所有這些要求，開(kāi)發(fā)商的目的只有一個(gè)就是，不想承擔(dān)遲延交樓的違約責(zé)任。那商品房有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主能否拒絕收房？這個(gè)問(wèn)題要分情況來(lái)看，目前深圳中級(jí)法院明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付房產(chǎn)時(shí)未提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要權(quán)利拒絕收樓，同時(shí)也明確未通過(guò)工程質(zhì)量、消防、電梯、規(guī)劃等驗(yàn)收的，業(yè)主也有權(quán)拒絕收樓。上述規(guī)定都基本上是涉及房屋整體安全的內(nèi)容，至于個(gè)別業(yè)主出現(xiàn)廁所漏水、墻體不平、管道堵塞等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主是否有權(quán)拒絕收樓，沒(méi)有明確的規(guī)定。這些情況只能適用合同法的規(guī)定來(lái)解決，《中華人民共和國(guó)合同法合同法》第一百四十八條規(guī)定，因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。這里的致使買受人“不能實(shí)現(xiàn)合同目的的”是指，賣方交付的標(biāo)的物存在重大、顯著瑕疵，使買受人無(wú)法正常使用的情形。至于哪些質(zhì)量問(wèn)題符合上述標(biāo)準(zhǔn)只有法官知道了，依據(jù)這一條拒絕收樓，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，想依據(jù)合同法的規(guī)定來(lái)拒絕收樓，需要慎重考慮。實(shí)踐中，有法院認(rèn)為墻面手觸摸掉混凝土，塑鋼窗、窗及門(mén)框混凝土有空隙、排水出口/地漏、廚房排水管太高，廁所漏水等情況為重大、顯著瑕疵，買受人無(wú)法正常使用，可以拒絕收樓；也有法院認(rèn)為墻體空鼓、裂縫、起砂、防水、門(mén)窗誤差等不屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，而是一般質(zhì)量瑕疵，可以修復(fù)，不會(huì)導(dǎo)致業(yè)主不能實(shí)現(xiàn)合同目的，業(yè)主以此為由拒絕接受房屋不符合合同法的規(guī)定。大多數(shù)業(yè)主拒絕收樓的目的是希望開(kāi)發(fā)商能早點(diǎn)修復(fù)存在的質(zhì)量問(wèn)題，并非是為了要求開(kāi)發(fā)商支付遲延交樓的違約金，像這類業(yè)主可以先收樓，但是一定要注明房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題。如果房屋質(zhì)量確實(shí)比較多且比較嚴(yán)重，業(yè)主也不急于裝修入住的，可以拒絕收樓，并及時(shí)通過(guò)訴訟要求開(kāi)發(fā)商交付符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋并承擔(dān)遲延交樓的違約責(zé)任因哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主有理由拒絕收房侯先生買了某開(kāi)發(fā)商的房子，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)多處滲水和漏雨(頂樓)，還有開(kāi)裂。侯先生拒絕領(lǐng)房，開(kāi)發(fā)商3日內(nèi)緊急修復(fù)完畢，請(qǐng)侯先生再次驗(yàn)房，侯先生認(rèn)為該質(zhì)量問(wèn)題已構(gòu)成退房條件，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任.

法律分析：

一、哪些質(zhì)量問(wèn)題買受人可拒絕領(lǐng)房，出賣人承擔(dān)逾期交房的責(zé)任？法律上并沒(méi)有作明確的列舉性規(guī)定，一般來(lái)講，要從合同約定和法律規(guī)定兩個(gè)方面來(lái)考量，看是否符合合同約定的條件和法律規(guī)定的情形。

1、約定條件：買受人能否以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒收房屋，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則買受人可以拒絕接收房屋。

2、若合同中沒(méi)有約定，則依據(jù)法律規(guī)定，只有房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問(wèn)題、未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格以及嚴(yán)重影響正常居住使用和安全的質(zhì)量問(wèn)題的，買受人才可以拒絕接收房屋。

法定情形一：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。主體質(zhì)量不合格的認(rèn)定需要以市級(jí)以上質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)出具的書(shū)面工程質(zhì)量評(píng)定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用由主張方墊付，責(zé)任方承擔(dān)。

法定情形二：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。在此，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收內(nèi)容及要求》對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求過(guò)高，我們認(rèn)為，只要滿足國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，除此以外的質(zhì)量瑕疵，不一定是嚴(yán)重影響正常居住使用的情況。

上述法定和約定的情形，買受人有理由拒絕領(lǐng)房。因出賣人履行修繕義務(wù)導(dǎo)致逾期交房的，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

二、哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主拒絕領(lǐng)房理由不成立，出賣人僅承擔(dān)維修義務(wù)？

除上述法定或約定的拒絕領(lǐng)房的情形之外，買受人在驗(yàn)收房屋時(shí)，對(duì)所交付商品房的質(zhì)量有異議的，出賣人僅承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，且在修復(fù)期間，不視為出賣人逾期交付房屋。

地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門(mén)窗損壞等質(zhì)量瑕疵并不會(huì)導(dǎo)致商品房的功能喪失，不會(huì)導(dǎo)致買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，若不影響正常居住使用的，從促進(jìn)交易、維護(hù)正常的交易秩序、實(shí)現(xiàn)權(quán)益和社會(huì)資源利用最大化的角度出發(fā)，法律法規(guī)確定了修復(fù)的民事責(zé)任。

出賣人修復(fù)完畢后，買受人應(yīng)于出賣人發(fā)出通知后的合理期限內(nèi)對(duì)房屋的修復(fù)進(jìn)行驗(yàn)收，逾期不驗(yàn)收，視同買受人已驗(yàn)收完畢。

根據(jù)上述分析，本案中侯先生買入的房屋出現(xiàn)滲水、漏雨、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，因存在頂樓漏雨的情形，因此應(yīng)屬于業(yè)主可拒絕領(lǐng)房。精裝修房有質(zhì)量瑕疵能否延期收房

【案例】

某開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房是精裝修住宅，雙方在合同附件中對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)作了約定。開(kāi)發(fā)商在取得竣工驗(yàn)收備案表、面積實(shí)測(cè)表，具備了“兩書(shū)”以后書(shū)面通知客戶收房。一客戶在該房屋交付驗(yàn)房的過(guò)程中，提出以下問(wèn)題：（1）房屋門(mén)窗檔次比原來(lái)預(yù)期的要差；（2）內(nèi)裝飾材料及施工存在問(wèn)題：衛(wèi)生間部分石材開(kāi)裂；裝飾玻璃破碎；吊頂局部出現(xiàn)裂縫；空調(diào)風(fēng)口安裝不到位等質(zhì)量問(wèn)題；（3）房屋內(nèi)局部裝飾圖案與樣板間對(duì)應(yīng)位置的裝飾圖案存在明顯差異?？蛻粼诜课蒡?yàn)收單上列明了上述問(wèn)題，并拒絕辦理收房手續(xù)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)客戶提出的問(wèn)題進(jìn)行了整改，并再次通知客戶前來(lái)驗(yàn)收。客戶雖然對(duì)整改結(jié)果表示滿意，但提出了要求開(kāi)發(fā)商賠償違約金、支付延期交房期間房屋租金等要求。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商向客戶提出了要求其支付延期收房違約金的主張。【案例分析】在這種情況下，應(yīng)從以下方面分析：一、房屋交付的條件根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和建設(shè)部關(guān)于住宅交付需具備“兩書(shū)”的相關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，建設(shè)部和國(guó)家工商總局在制訂《商品房買賣合同》范本時(shí)擬定了房屋交付條款，即出賣人向買受人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《北京市竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》，所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（即“兩表”和“兩書(shū)”）。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全的，買受人有權(quán)拒絕交接，并[商品房交付]購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房的風(fēng)險(xiǎn)首先，購(gòu)房人拒絕接收房屋應(yīng)有正當(dāng)理由。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)法規(guī)，購(gòu)房人遇到下列情況之一可不收房：1.未取得《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《竣工驗(yàn)收備案表》的。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十二條、三十四條。2.開(kāi)發(fā)商無(wú)故比原合同約定延遲交房，經(jīng)購(gòu)房人催告后超過(guò)三個(gè)月交房的。依據(jù)《司法解釋》第十五條。3.開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條第一款。4.開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)但未經(jīng)買家認(rèn)可的。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條第二款。5.合同沒(méi)有約定且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%(不含3%)的，可拒絕收房并解除購(gòu)房合同。依據(jù)《司法解釋》第十四條。6.經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的。依據(jù)《司法解釋》第十二條。7.房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的可不收房。除以上所述七種情形外，購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕接收房屋，否則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。同時(shí)買賣雙方在《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中往往事先約定，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房，購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，則視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行完畢了房屋交付義務(wù)，自交付之日起，該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)由購(gòu)房人承擔(dān)，此后的各項(xiàng)費(fèi)用(包括但不限于水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等)全部由購(gòu)房人承擔(dān)。因此，如果開(kāi)發(fā)商交付的商品房質(zhì)量合格，達(dá)到了交付標(biāo)準(zhǔn)，則購(gòu)房人仍借口質(zhì)量等一系列問(wèn)題拖延接收房屋的，在此種情況下，根據(jù)法律規(guī)定和雙方當(dāng)事人約定，視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行完畢了房屋交付義務(wù)，并且此后的房屋各項(xiàng)費(fèi)用是應(yīng)該由購(gòu)房人來(lái)承擔(dān)的。故投資型購(gòu)房人起初拖延接收房屋以達(dá)到免交各種費(fèi)用的目的是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。此外，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收房屋還存在另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即導(dǎo)致房屋質(zhì)量保修期的流逝。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋質(zhì)量保修期自交付之日起開(kāi)始計(jì)算，所以如果購(gòu)房人在接到交房通知后無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，那么從視為交付之日起開(kāi)始質(zhì)量保修期就開(kāi)始計(jì)算了。所以如果購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由沒(méi)有按時(shí)接收房屋導(dǎo)致質(zhì)保期經(jīng)過(guò)，一旦日后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將不再承擔(dān)免費(fèi)維修的義務(wù)。因此，購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房并不能像大多數(shù)購(gòu)房人想象的那樣，只有自己辦理了入住手續(xù)、拿到鑰匙才算是交付完成，否則關(guān)于房屋的相關(guān)費(fèi)用自己無(wú)義務(wù)