房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法.為了加強(qiáng)和規(guī)范我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作與管理，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)相關(guān)法規(guī)和監(jiān)管機(jī)關(guān)規(guī)定，特制定了本《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》。本辦法所指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款包括住房開(kāi)發(fā)貸款和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，不包括土地儲(chǔ)備貸款、保障性住房開(kāi)發(fā)貸款和棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)。住房開(kāi)發(fā)貸款是指用于商品住宅及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款是指用于寫字樓、商場(chǎng)、酒店、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等商業(yè)項(xiàng)目及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。對(duì)商住兩用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果住宅部分投資占總投資比例超過(guò)50%的，應(yīng)納入住房開(kāi)發(fā)貸款范疇，否則納入商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款管理。發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，遵守國(guó)家法律法規(guī)和總行信貸政策及相關(guān)規(guī)定，符合我行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，優(yōu)選客戶和項(xiàng)目，防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房、棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)不在本辦法規(guī)范范圍，按照我行關(guān)于棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目封閉管理是風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)鍵，分行必須嚴(yán)格按照項(xiàng)目封閉管理要求，加強(qiáng)對(duì)貸款和銷售回款的管理，按照本辦法要求對(duì)貸款資金使用進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)控銷售進(jìn)度、監(jiān)控銷售回款到我行并及時(shí)回收貸款。不能進(jìn)行封閉管理、不能在我行開(kāi)立回款專戶并接受我行項(xiàng)目專戶管理要求的，不得辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款用途為房地產(chǎn)項(xiàng)目及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得用于繳交土地出讓金及其他用途。對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源、捂盤惜售等違紀(jì)違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得對(duì)其發(fā)放貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上只能用于一級(jí)分行屬地內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)于大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)集中總部借款的，可采取項(xiàng)目所在地分行牽頭、企業(yè)集團(tuán)所在地分行參與組成行內(nèi)銀團(tuán)方式辦理。本辦法適用于我行境內(nèi)各機(jī)構(gòu)。經(jīng)總行授權(quán)獲準(zhǔn)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的我行海外機(jī)構(gòu)，另行制定管理辦法。我行發(fā)行的涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用途的融資性理財(cái)產(chǎn)品、自營(yíng)資金投資涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、審查內(nèi)容和封閉管理要求參照本辦法執(zhí)行。第九條規(guī)定了借款人需要滿足的基本條件。首先，借款人必須是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人。其次，借款人需要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)及以上，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)至少2年（包括控股股東）。如果借款人是項(xiàng)目公司，則暫定資質(zhì)不得超過(guò)3年，且股東需要具備二級(jí)以上資質(zhì)。此外，借款人的產(chǎn)權(quán)必須清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，核心管理人員素質(zhì)較高。借款人的財(cái)務(wù)狀況和信用記錄也需要良好，并具有按期償還貸款本息的能力。借款人還需要持有有效貸款卡，并在該行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶。借款人的信用等級(jí)原則上應(yīng)在6C級(jí)及以上。如果借款人是項(xiàng)目公司，則其控股股東的信用等級(jí)也應(yīng)為6C級(jí)及以上。如果借款人是外商投資企業(yè)，則需要具備外商投資審批手續(xù)，注冊(cè)資本金應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。最后，借款人需要愿意接受該行封閉管理的各項(xiàng)要求。如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后不出售，而是由發(fā)展商出租或自行經(jīng)營(yíng)并以物業(yè)出租/經(jīng)營(yíng)收入作為還款來(lái)源的，可申請(qǐng)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)模式的開(kāi)發(fā)貸款。第十條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要滿足的條件。首先，該項(xiàng)目必須是經(jīng)辦行一級(jí)分行本行政區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目（行內(nèi)銀團(tuán)方式可敘做異地項(xiàng)目），已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，立項(xiàng)或備案文件合法、完整、真實(shí)、有效，符合環(huán)評(píng)要求。其次，該項(xiàng)目必須具備《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》。貸款項(xiàng)目用地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)已經(jīng)辦妥，土地出讓款已全部繳清。第三，項(xiàng)目資本金比例符合國(guó)家對(duì)應(yīng)項(xiàng)目最低資本金比例的政策規(guī)定，并能夠在使用銀行貸款之前到位。股東借款和債券融資等負(fù)債性資金不得作為項(xiàng)目資本金。第四，該項(xiàng)目必須符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，預(yù)期市場(chǎng)前景良好，預(yù)期凈現(xiàn)金流充裕，貸款還款來(lái)源穩(wěn)定、可靠。最后，該行還規(guī)定了其他條件。第十一條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的擔(dān)保、期限和還款方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上應(yīng)優(yōu)先以項(xiàng)目土地及其在建工程抵押，根據(jù)需要還可補(bǔ)充其他擔(dān)保方式。該行不接受空置3年及以上的商品房或閑置2年及以上未開(kāi)發(fā)的土地作為抵押物。在貸款發(fā)放環(huán)節(jié)，客戶需要在我行開(kāi)立項(xiàng)目資金專用結(jié)算賬戶。如果項(xiàng)目進(jìn)入銷售或經(jīng)營(yíng)階段，借款人需要開(kāi)立銷售回款/經(jīng)營(yíng)收入專戶，該賬戶必須開(kāi)立在我行，并接受我行專戶管理要求對(duì)專戶資金進(jìn)行管理。第二十六條規(guī)定了納入專戶管理的資金，包括我行發(fā)放的貸款資金、已到位但尚未投入貸款項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目資本金、借款人用于貸款項(xiàng)目建設(shè)的其他自籌資金、貸款項(xiàng)目的預(yù)售/銷售款、定金、首付款、一次性付款、其他銷售款以及按揭款等，以及開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)/出租收入。如果項(xiàng)目存在多家銀行貸款，我行貸款份額較小的，必須對(duì)我行貸款資金和不少于我行貸款份額的銷售回款封閉在我行管理。對(duì)于企業(yè)自籌資金，爭(zhēng)取按貸款份額劃歸我行管理。對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，企業(yè)自籌資金可由主貸款行進(jìn)行封閉管理。第二十七條規(guī)定了“用款審核”，即專戶內(nèi)資金使用必須經(jīng)過(guò)有權(quán)人審批，確保專戶內(nèi)資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)，保證項(xiàng)目順利完工實(shí)現(xiàn)銷售。可接受的資金用途包括項(xiàng)目建設(shè)投入、企業(yè)合理的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用或歸還我行貸款等。嚴(yán)禁用貸款資金支付土地出讓金、拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)和其他與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的費(fèi)用；嚴(yán)禁將貸款用于置換已投入的項(xiàng)目資本金；嚴(yán)禁將貸款轉(zhuǎn)到借款人同名賬戶（銀團(tuán)貸款除外）；嚴(yán)禁將信貸資金用于歸還他行貸款和股東借款（項(xiàng)目審批時(shí)同意的除外）；嚴(yán)禁將信貸資金用于借款人的其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金支付。第二十八條規(guī)定了專戶資金用款審核的要求，借款人需要提供相關(guān)的施工合同、工程進(jìn)度、實(shí)際進(jìn)度計(jì)量資料、與設(shè)備和材料供應(yīng)商簽訂的相關(guān)協(xié)議等資料，說(shuō)明貸款實(shí)際用途、金額和收款人。由我行有權(quán)人審核同意后，按管理相關(guān)要求進(jìn)行支付。第二十九條規(guī)定了“進(jìn)度監(jiān)控、按比例回收”，經(jīng)辦行客戶經(jīng)理在建設(shè)期內(nèi)要按月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查以監(jiān)控建設(shè)進(jìn)度；銷售期內(nèi)要通過(guò)查詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案情況或通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查方式監(jiān)控房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，按銷售進(jìn)度回收貸款。項(xiàng)目銷售達(dá)到70%-80%時(shí)應(yīng)收回我行全部貸款。第三十條規(guī)定了建設(shè)期內(nèi)至少每月現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，檢查重點(diǎn)內(nèi)容包括項(xiàng)目工程建設(shè)是否順利，建設(shè)進(jìn)度是否符合計(jì)劃，是否存在項(xiàng)目停工或爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。第三十一條規(guī)定了貸款項(xiàng)目進(jìn)入銷售期后需要對(duì)項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行核實(shí)分析，主要關(guān)注項(xiàng)目銷售策略是否合理、銷售進(jìn)度是否正常、銷售回款是否與銷售進(jìn)度相匹配、貸款回收比例是否匹配等內(nèi)容。需要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、查閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案系統(tǒng)和借款人提供的銷售明細(xì)表、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等方式進(jìn)行核實(shí)分析。第三十二條針對(duì)開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目，規(guī)定在物業(yè)竣工驗(yàn)收完成后需要及時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)，并要求客戶經(jīng)營(yíng)/出租收入賬戶開(kāi)立在我行，經(jīng)營(yíng)/出租收入按期收入我行。對(duì)于客戶將經(jīng)營(yíng)/出租收入存入他行的情況，要求客戶整改，整改無(wú)效的，我行有權(quán)提前收回貸款。第三十三條規(guī)定了在審批同意貸款發(fā)放時(shí)以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)抵押的情況下，隨著工程進(jìn)展具備在建工程抵押條件的需要追加辦理在建工程抵押手續(xù)。第三十四條針對(duì)開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，規(guī)定需要在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后及時(shí)辦理竣工物業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并辦理商業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)，我行為保險(xiǎn)第一受益人