XX工程作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書工程設(shè)備維修養(yǎng)護管理青島XXXX物業(yè)管理有限公司

目錄TOC\o"1-3"一、房屋接管驗收標準及檢驗辦法 3二、公共設(shè)施接管驗收標準及檢驗辦法 8三、電梯值班制度 11四、電梯機房管理規(guī)定 12五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 13六、電梯安全操作規(guī)程 14七、電梯困人救援規(guī)程 15八、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)定 16九、電表箱保養(yǎng)規(guī)定 18十、水泵房管理規(guī)定 19十一、水泵房定期保養(yǎng)規(guī)定 20十二、供水管理規(guī)定 22十三、風(fēng)機的保養(yǎng) 23十四、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng) 24十五、對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng) 26十六、火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 27十七、消火栓的保養(yǎng) 29十八、煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 30十九、干粉滅火器的使用與保養(yǎng) 31二十、疏散出口指示燈保養(yǎng) 33二十一、水池、水箱的清洗 34二十二、汽車道閘定期保養(yǎng)規(guī)定 36二十三、機電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗 37二十四、公共建筑設(shè)施的維修保養(yǎng)規(guī)程 40二十五、登高作業(yè)安全操作規(guī)程 41二十六、維修工作流程圖 42二十七、“來訪卡”使用制度 43二十八、工程服務(wù)質(zhì)量檢查制度 44二十九、維修人員服務(wù)規(guī)范 45三十、公共設(shè)施設(shè)備損壞情況與處理方法 46三十一、維修工具領(lǐng)用/借用制度 47三十二、工程部月檢規(guī)定 48三十三、門窗修理方法 50三十四、室外公共設(shè)施的維修方法 51三十五、房屋本體公共設(shè)施的維修方法 55三十六、室內(nèi)維修方法 60三十七、住戶家無電的處理方法 71三十八、燈頭無電的處理方法 72三十九、漏電開關(guān)故障處理方法 73四十、住戶電子對講門鈴不響的處理方法 74四十一、停水的處理方法 75四十二、水管爆裂的應(yīng)急處理方法 76四十三、瓷盆漏水的維修方法 77四十四、瓷盆堵塞的維修方法 77四十四、瓷盆堵塞的維修方法 78四十五、馬桶漏水的維修方法 79四十六、馬桶堵塞的維修方法 79四十六、馬桶堵塞的維修方法 80四十七、疏通地漏的方法 81四十八、浴缸堵塞和漏水的維修方法 82四十九、水龍頭開關(guān)、接頭漏水的處理方法 83五十、燈不亮的處理方法 84

一、房屋接管驗收標準及檢驗辦法1.0目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。3.0職責公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。4.0程序要點接管驗收的準備工作。新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量及使用要求。成立物業(yè)接管小組：在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成：公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、預(yù)、售樓合同、售樓資料等驗收移交工作；公司管理部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；公司工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責房屋主體、公共設(shè)施和機電設(shè)備、工程設(shè)備資料、隱蔽工程資料的驗收移交工作。接管驗收前的準備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準備好接管驗收記錄表格：《房屋本體接管驗收表》；（參照全國房地產(chǎn)驗收標準制定） 《公共配套設(shè)施接管驗收表》； 《接管驗收問題整改表》。 接管驗收的工作程序：資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗收證書；建設(shè)消防驗收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準用證。施工設(shè)計資料：地質(zhì)報告書；全套設(shè)計圖紙；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知單；工程預(yù)決算報告書；重要的施工會議紀要；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；機電使用說明書（要求中文）；機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議、購售合同復(fù)印件。業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話、房屋測繪表等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別。接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。接管驗收標準和驗收方法。驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準。主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。木地板平整近視眼固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；砼樓新穎無裂縫、無表皮肅落。木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。有線電視已開通，收視良好。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好。燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻、無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計、工作正常。

二、公共設(shè)施接管驗收標準及檢驗辦法范圍

住宅小區(qū)和大廈的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等。

標準

參照建設(shè)部ZBP30001－90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設(shè)計要求。

驗收標推公共配套設(shè)施接管驗收標準。天臺：天溝、落水口暢；隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗、無死株、無大面積雜草；道路：路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標識線、路牌清楚完好。室外消防栓：消防箱標識清楚、玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水、水壓充足。樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標識清晰、完好無損。保安道閥安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損。停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。護坡、檔土墻泄水通暢、砌筑牢固。臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。機電設(shè)備的接管驗收。電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運行準運證；機房設(shè)置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標、配置齊全、標識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工和狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。接管驗收遺留問題的處理。遺留問題的登記確認：對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認；對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄?！督庸茯炇者z留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

三、電梯值班制度電梯運行維修人員負責對各大廈的電梯實行24小時運行監(jiān)控及值班工作。值班人員在值班期間不得會客、無故離崗、串崗；電梯出現(xiàn)故障，從接到通知起，不得超過15分鐘到場。電梯工每周全面維保所管電梯一次。密切監(jiān)視和掌握電梯的運行動態(tài)，并認真填寫《周檢記錄》。當電梯出現(xiàn)故障，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)方面原因而無法修復(fù)時，應(yīng)立即報告工程部主管，通知專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)單位進行維修，并填寫《電梯故障維修登記表》。當電梯出現(xiàn)故障困人時，值班人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，安慰乘客不要驚慌，并立即通知電梯工迅速到崗，嚴格按照《電梯困人救援規(guī)程》執(zhí)行解救。交接班時，交班者應(yīng)詳細交代清楚各電梯的運行情況；停用的電梯應(yīng)停在基站放置告示牌。

四、電梯機房管理規(guī)定每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40°C。保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)。每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定標準的及時處理。

五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定職責電梯保養(yǎng)單位進行維修保養(yǎng)工作時參照本安全規(guī)定。內(nèi)容電梯在維修保養(yǎng)時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。在機房維修保養(yǎng)時，應(yīng)先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴禁用濕毛巾擦機身。在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂需停車長時間維修或保養(yǎng)時應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴禁一腳站在轎頂和轎內(nèi)長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎箱頂探身到另一井道檢查電梯。在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開，底坑和轎頂、機房不得同時作業(yè)，如需同時作業(yè)，作業(yè)人員必須戴安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。操作時應(yīng)由主持和助手協(xié)同進行，并保持隨時互相呼應(yīng)。操作時如果需轎內(nèi)人員配合進行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。使用的手提燈具必須帶護罩，并采用36伏以下的安全電壓。電梯維修保養(yǎng)注意事項非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時應(yīng)謹慎小心。工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理人員不得留工具在設(shè)備內(nèi)。離去前拆除加上的臨時短接線，電梯檢查正常后方可使用。

六、電梯安全操作規(guī)程電梯行駛前的檢查與準備工作開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停止在該層。開啟轎廂內(nèi)照明。每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。層門關(guān)門后，從層門外不能用手撥啟，當層門或轎門未完全關(guān)閉時，電梯不能正常啟動。平層準確度應(yīng)無顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)）。經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。電梯行駛中應(yīng)注意事項轎廂的載重量應(yīng)不超過額定載重量。乘客電梯不許作為載貨電梯使用。不允許裝運易燃、易爆的危險品，如遇特殊情況，需管理處同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。不允許利用轎廂安全窗、轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門上。轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。當電梯使用中發(fā)生如下故障時，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修。層、轎門完全關(guān)閉后，電梯末能正常行駛時；運行速度顯著變化時；層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時：行駛方向與選定方向相反時；內(nèi)選、停層、召喚和層顯信號失靈失控時；發(fā)覺有異常噪音、較大震動和沖擊時：當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運行時；安全鉗誤動作時；接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時；發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時。電梯使用完畢停用時，電梯管理人員應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。電梯長期停用，應(yīng)將電梯機房總開關(guān)電源關(guān)掉。

七、電梯困人救援規(guī)程凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，電梯工必須在30分鐘內(nèi)，以下列步驟先行釋放被困乘客：轎廂停于接近電梯口的位置；確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門查看）；關(guān)閉機房電源開關(guān)；用專用外門鎖匙開啟外門；用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）；協(xié)助乘客離開轎廂；重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）。

轎廂停于遠離電梯口的位置時：利用電話或其他方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及手柄；救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎廂逐步移動至最接近之電梯門口；確認剎車制動無誤，放開盤車手輪；然后按照上述“1.0”中所列步驟救出乘客。

此規(guī)程如與個別電梯實際情況不符，則以該電梯的困人救援程序為準。

八、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)定目的

確保低壓配電柜的正常、安全運行。

范圍

低壓配電柜每年總體檢查、保養(yǎng)。

職責全面認真地檢修配電柜內(nèi)全部設(shè)備。以最少的停電時間完成維修。

內(nèi)容及步驟根據(jù)檢修的內(nèi)容填寫工作票，征得工程主管批準。檢修前一天通知業(yè)主停電時間。先檢修勿需停變壓器的部分，關(guān)掉空氣開關(guān)。取出抽屜柜，檢查抽屜柜中的自動空氣開關(guān)、接觸器，緊固所有接線；觸點凹凸不平部分用細挫挫平，彈簧墊片不行的應(yīng)進行更換，檢查主回路的銅鼻子是否接觸牢固，清潔灰塵，完畢后放回配電柜中，母線合上空氣開關(guān)，檢查控制部分及指示部分。檢修電容柜時，應(yīng)先斷開電容柜總開關(guān)，用截面10MMZ以上的導(dǎo)線逐個把電容器對地進行放電，后檢查與緊固接觸器、電抗器、電容器的緊固螺絲，接地裝置是否良好，修挫觸點，用吹風(fēng)機進行除塵清潔，然后合閘進行指示部分及自動補償?shù)恼{(diào)試。變電柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修，先斷開所有負荷后，用手柄搖出短路器。重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。滅弧擁有否破裂或損壞，手動調(diào)試機械連鎖分合閘是否準確，檢查修挫觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、墊片、螺絲有無松動、變形、脫落，并進行清潔、除塵處理。母線、變電柜的檢修檢查前操作步驟：逐個斷開低壓側(cè)的負荷，斷開高壓側(cè)的斷路器，合上接地開關(guān)，并鎖好高壓開關(guān)柜，掛上“禁止合閘，有人工作”的標志牌，此時另一路電源自動接通，檢查無誤后，拉開市電雙路電源連鎖柜中的隔離開關(guān)然后對受電柜邊的母排用10MM2以上導(dǎo)線短接并掛接地線，緊固母排螺絲，有松動的母排應(yīng)拆下螺絲。檢修操作步驟：母排接觸處重新擦靜，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲加以緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無異象，檢查電流、電壓、互感器的二次繞組的可靠性。操作完畢送電前檢查測試：拆除所有接地線、短接線，檢查是否留有工具在柜內(nèi)，確定無誤后，合上隔離開關(guān)，斷開高壓倒接地開關(guān)，合上運行變壓器的高壓短路器，取下標志牌，變壓器送電，然后再合上變電柜的短路器，向母排送電，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜和各支路自動空氣開關(guān)，讓另一路電源自動切斷。

九、電表箱保養(yǎng)規(guī)定電表箱是直接引至住戶用電的配電和計量裝置，因此應(yīng)對其進行定期保養(yǎng)，排除故障，使之安全運行。具體保養(yǎng)項目如下：l、查電表箱外表有無破損和箱鎖是否完好，是否有亂搭接現(xiàn)象。2、清潔電表箱內(nèi)外塵污，確保箱體整潔，用電安全，電表讀數(shù)清楚。3、試驗總空氣開關(guān)跳閘的靈敏性。4、檢查電表、開關(guān)、導(dǎo)線有無損壞和發(fā)熱現(xiàn)象．5、檢查電線接頭座（如電表、開關(guān)、零錢、接地線等）有無松脫和氧化現(xiàn)象。6、檢查電表標簽是否齊全，是否有損壞現(xiàn)象。7、檢查保養(yǎng)必須由合格電工進行，檢修中應(yīng)注意安全，檢修前必須先停電驗電。8、檢查保養(yǎng)周期為每年一次，檢查中應(yīng)認真填寫《電表箱保養(yǎng)記錄》。

十、水泵房管理規(guī)定水泵房應(yīng)保持燈光明亮，道路暢通，嚴禁堆放雜物。水泵房設(shè)備關(guān)系小區(qū)住戶日常生活和消防安全，必須由專人管理，嚴禁閑人入內(nèi)。對消防水泵應(yīng)每隔1－2周進行一次運行試驗（水泵運行時間不少于5分鐘），對濕式報警閥每隔一周檢查一次，以確保設(shè)備一直處于正常工作狀態(tài)。每天對生活水泵要進行認真巡檢，做到“一聽”，“二看”，“三摸”，并認真做好記錄。一聽：電機、水泵運行聲音是否正常。二看：水泵出水壓力是否正常，填料室是否滲漏。三摸：電機溫升是否正常，水泵軸座是否發(fā)燙，基座是否震動。生活水泵每周切換一次使用，嚴禁單一水泵長期運行，并認真做好記錄。水泵控制箱開關(guān)工作是否正常，認真做好記錄。一旦發(fā)現(xiàn)水泵及電氣控制箱出現(xiàn)異常，及時采取停車措施，防止事故擴大并及時向工程主管匯報，工程主管應(yīng)立即組織人員維修。重大事故應(yīng)及時通報物業(yè)經(jīng)理。進出水泵房應(yīng)做好登記手續(xù)，外來人員進入水泵房必須由工程主管同意，并由專管人員陪同才能進出，同時做好登記手續(xù)。

十一、水泵房定期保養(yǎng)規(guī)定定期保養(yǎng)規(guī)定生活水泵的運行泵與備用泵每周互相輪換一次。生活水泵每月進行一次一般性保養(yǎng)。消防泵、噴淋泵、補壓泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。與泵體相連的5米范圍內(nèi)閥門、壓力表、管道等隨泵體同時保養(yǎng)。定期保養(yǎng)均必須認真填寫記錄并存檔。

保養(yǎng)規(guī)范泵體檢查、補充及更換變色潤滑油，磨損嚴重部件全部更換。泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、沙眼，泵軸滲水無流到地面。轉(zhuǎn)動靈活、無卡殼，泵軸與電機軸在同一中心線，機座緊固，螺絲無銹（有防銹措施），墊片齊。外觀整潔，油漆完好，標志清楚，銘牌字跡清晰。閥門、管道、附件閥門開閉靈活、無卡阻，關(guān)閉嚴密、內(nèi)外無漏水。閥體手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔。單向閥動作靈活，無漏水。壓力表指針靈活，指示準確，表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。電機外觀整潔，銘牌清晰，各部件緊固，電機接地線接地良好。線及聯(lián)結(jié)端片連接緊密牢靠，接觸良好，無發(fā)熱變色跡象，無裸露部分，編號清晰。外連線無松動或妨礙操作，絕緣電阻符合規(guī)定（不小于0.5兆歐）。運轉(zhuǎn)點動一次，觀察轉(zhuǎn)向、起動電流、電器動作順序、指示訊號等均正常后投入正常運轉(zhuǎn)。泵輸出水壓力正常，水壓能滿足樓房用水要求，運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無跳動，無明顯的振動，無異聲，壓力表指示穩(wěn)定，三相電流平衡度小于2％，轉(zhuǎn)速、電流接近額定值?？刂乒裨R全，操作手柄完好無過熱，基本無聲，前后動作順序符合要求，訊號指示正確。

相關(guān)文件及記錄《水泵定期保養(yǎng)檢查記錄》《水泵維修保養(yǎng)記錄》

十二、供水管理規(guī)定目的

加強用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標準及供水的連續(xù)性。

內(nèi)容水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人管理，開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo)的許可。每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結(jié)果存檔。定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費。盡量保障對住戶供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應(yīng)提前出示通告通知住戶停水時間，以便住戶做好準備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)向住戶作出解釋。

十三、風(fēng)機的保養(yǎng)目的

確保風(fēng)機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。

范圍

每半年對小區(qū)所有風(fēng)機進行一次全面保養(yǎng)，同時，應(yīng)對風(fēng)機控制柜風(fēng)閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。

內(nèi)容保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機主電源，并掛上標示牌。手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或連軸器間隙和對中度。檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。清潔風(fēng)葉，機殼外部及電機外表面。向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。檢查風(fēng)機控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。檢查風(fēng)閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠，電線有無破損，電線接頭緊固是否良好。合上風(fēng)機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。每月有消防管理人員開機試驗，檢查一次。

相關(guān)文件及記錄《風(fēng)機保養(yǎng)記錄》

十四、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)目的

保證小區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作}

適用范圍

本管理處管理區(qū)域的防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

職責

由工程部維修組負責。

內(nèi)容監(jiān)視器圖象不清晰的檢修步驟：調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；檢查視頻線有無松動；校正鏡頭焦距；清理鏡片和防塵罩上的灰塵；檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。監(jiān)視器沒有圖象的檢修步驟；檢查攝像頭是否通電；檢查視頻連線有無斷裂；檢查攝像頭是否損壞?？刂破鞑荒芸刂频臋z修步驟檢查控制器控制電壓有無輸出；檢查控制電壓有無輸入；檢查輸入插件是否損壞；檢查輸出插件是否損壞。保養(yǎng)：規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)；檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距；檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好：檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連接線接觸是否良好；對于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷外接地是否良好。

相關(guān)文件《設(shè)備維修記錄》《防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

十五、對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng)目的

保證系統(tǒng)的良好運行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。

職責

小區(qū)保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢；工程部維修組負責對講防盜報警系統(tǒng)的維修。

內(nèi)容本公司全體人員一旦發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障，應(yīng)及時通知物業(yè)助理，由物業(yè)助理開出維修工作單送工程部進行維修。工程部維修組應(yīng)根據(jù)故障情況及時派人員維修。每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、層接解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線，清掃機箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進行，其他人員不得隨意撥動解碼器開關(guān)，不得對主機箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時，應(yīng)避免對主機產(chǎn)生強大震動，并注意防止水流入主機箱內(nèi)。

相關(guān)文件及記錄《對講報警系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

十六、火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)目的

確?；馂?zāi)報警控制系統(tǒng)運行在良好狀態(tài)，能及時準確地報警。

職責

由工程部負責完成。

內(nèi)容周檢（對火災(zāi)報警主控屏進行自檢功能檢查）：按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。按消聲鍵，消除聲音。按復(fù)位鍵，使主控屏恢復(fù)到正常狀態(tài)。月檢：完成周檢全部內(nèi)容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外有無缺損和故障隱患。檢查3440介面單元箱內(nèi)外電路和指示燈指示是否正常。對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導(dǎo)線編號是否完整清晰。因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時清潔。年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行緊固。對每個樓層并道內(nèi)的分線箱，3440介面單元進行開箱清掃，并對箱內(nèi)外導(dǎo)線進行緊固。噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

相關(guān)文件及記錄《消防中心值班記錄》《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

十七、消火栓的保養(yǎng)目的

保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時能迅速正常地輸出消防水。

職責

工程部負責整個小區(qū)內(nèi)的消火栓、箱的維修保養(yǎng)。

內(nèi)容月保養(yǎng)；栓外檢查：檢查消火栓箱把手是否完好，栓門開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞；指示燈、報警按鈕、警鐘是否齊全，有無脫落；栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數(shù)的5%，按消火栓報警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報警顯示。年保養(yǎng)：完成月保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換把過后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水槍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)即使修復(fù)。將箱內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后關(guān)上箱門。逐個測試報警按鈕的靈敏性和指示燈顯示的正確性。

十八、煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)目的

確保煙、溫感系統(tǒng)始終在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準確地報警。

職責

由工程部對煙感系統(tǒng)每月保養(yǎng)一次。

適用范圍

小區(qū)內(nèi)所有煙溫感自動報警系統(tǒng)。

內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，監(jiān)控中心值班人員應(yīng)迅速通知巡邏保安趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，由有關(guān)人員對接收報警信號的煙感作出清潔和復(fù)位處理。每月抽取總煙感數(shù)的5%，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中有一個不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%試驗，直到全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復(fù)或更換。檢查3440介面單元箱的信號燈指示應(yīng)正常，通過煙感報曾試驗其功能是否正常。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。

十九、干粉滅火器的使用與保養(yǎng)目的

確保手持式干粉滅火器的正確使用與保養(yǎng)。職責

小區(qū)設(shè)備房滅火器由工程部負責。使用滅火操作方法手持滅火器，先將滅火器上下翻轉(zhuǎn)幾次，將粉筒內(nèi)的干粉抖松；然后扯去鉛封，拔除保險銷，操作者立于有效距離處，手握膠管，將噴嘴對準火焰根部，按下壓把，干粉即可噴出；同時適當擺動噴嘴，使粉霧橫掃整個著火區(qū)，并逐漸向前推移。如遇多處明火，可移動位置噴射，直至火焰完全熄滅，不留明火，以免復(fù)燃。滅火完畢，松開壓把，滅火器即可停止噴射。使用注意事項滅火時，應(yīng)站在上風(fēng)處切不可沖擊液面，以防飛濺。滅火器一經(jīng)開啟使用，應(yīng)重新灌氣、裝粉，才能保證使用。使用時若發(fā)現(xiàn)干粉噴不出，應(yīng)慢慢的擰松益，讓氣粉噴出。

保養(yǎng)月檢：每月進行滅火器檢查，檢查壓力表指針應(yīng)在紅、綠、黃三色的綠色位置，如發(fā)現(xiàn)重量太輕，應(yīng)立即替換。檢驗標識是否在有效期內(nèi)。年檢：取下滅火器上下翻動幾次，使粉簡內(nèi)干粉抖松。檢查插銷有無生銹，是否能抖動。檢查每個滅火器指針位置，并抽取總數(shù)的10%測定重量，以驗證壓力表指針顯示的正確性。檢查滅火器存放地點應(yīng)干燥通風(fēng)，切忌日光暴曬和強烈輻射，懸掛存放于防火區(qū)，環(huán)境溫度應(yīng)在-10°C～45°C之間。正常情況下，滅火器使用有效期為三年，過期的滅火器應(yīng)及時更換。檢驗合格后，張貼合格證。

相關(guān)文件及記錄《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

二十、疏散出口指示燈保養(yǎng)目的

使疏散出口指示燈運行良好，當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導(dǎo)人員疏散。

職責

由工程部負責。

內(nèi)容檢查出口指示燈玻璃有無劃傷或破裂現(xiàn)象。檢查電源指示燈應(yīng)常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時，也應(yīng)能亮，否則應(yīng)檢查修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時應(yīng)能常亮，若不亮，則檢查修復(fù)。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈用各用電池亮燈半個小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時修理，每月檢查一次。

相關(guān)文件及記錄《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

二十一、水池、水箱的清洗目的

保證樓宇供水清潔衛(wèi)生，符合標準。

適用范圍

水池水箱及與之相連的管道的清洗消毒，管道閥門及電控線路的檢查維修。

職責

由工程部組織人員進行，清潔班人員予以協(xié)助，參加人員應(yīng)取得健康合格證。

內(nèi)容地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗兩次，若遇特殊需要可增加清洗次數(shù)，清洗時間安排由工程部視情況列出保養(yǎng)計劃。一般情況下，清洗程序按工作手冊中的規(guī)定進行，特殊情況下則應(yīng)擬定水池水箱清洗方案，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后執(zhí)行。清洗前一天應(yīng)出通告通知用戶停水時間，以便用戶做好貯水準備。清洗前應(yīng)做好所需機電工具、檢測器具、清潔工具及消毒藥物的準備工作。對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水時，應(yīng)輪流清洗，以避免停水。清洗程序：關(guān)閉進水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中的水。讓泄水閥門處于開啟位置，用鼓風(fēng)機對著水池、水箱口吹風(fēng)兩小時以上，以便空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅，以確保水池、水箱中的空氣新鮮。安裝一盞36V行燈供水池、水箱內(nèi)照明用。清洗和檢驗人員進入池內(nèi)工作。清潔人員用檸檬洗潔精對池壁和池底洗刷不少與三遍，維修人員對水池中的管道、閥門、浮球水位控制電路進行檢查維修。清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡，然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水。檢查各種設(shè)施正常后，注入水，取水樣到市衛(wèi)生防疫站化驗取證。

安全注意事項使用安全行燈，導(dǎo)線絕緣良好，并安裝漏電開關(guān)。人員上、下水地應(yīng)小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊。未經(jīng)實驗證明水池中有無氧氣前，不得進入水池。消毒人員必須戴防護眼鏡和口罩。

相關(guān)文件及記錄《水池、水箱加藥清洗記錄》

二十二、汽車道閘定期保養(yǎng)規(guī)定目的

保證道閘外觀良好，開閉操作靈活可靠。

職責

工程部維修組負責完成。

保養(yǎng)周期

每月檢查保養(yǎng)一次。

內(nèi)容修整擋車桿，對反光膜脫膠或脫落的進行修復(fù)。取下頂蓋，打開箱門，對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油。補充齒輪箱內(nèi)機油。全面緊固電線接頭，修銼電器觸點。檢查電容器有變質(zhì)漏油時，立即替換。檢查箱門、箱蓋密封，防止雨水進入。每年6月～12月打開齒輪箱蓋，檢查齒輪磨損及眼位開關(guān)緊固。全面抹擦箱內(nèi)各部件灰塵。

二十三、機電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗設(shè)備在進行維修保養(yǎng)后，由工程主管對其進行基本性能的檢查，檢查合格后在記錄表審核人欄中簽名。序號設(shè)備名稱保養(yǎng)周期檢測標準方法備注一電動機根據(jù)手冊和設(shè)備規(guī)定而定手動盤轉(zhuǎn)應(yīng)無異常聲響無卡阻。三相繞阻絕緣合乎要求。聯(lián)軸器的連接可靠，間隙合乎標準，傳動皮帶或傳動鏈的連接可靠，松緊適度。帶負荷運行無異常聲響。三相電流應(yīng)平衡。耳聽。用1000V搖表搖測。連軸器連接間隙約2-3毫米，傳動皮帶、傳動鏈在兩傳動輪中部下壓可壓下一指高為松緊適度。用長螺絲刀一端與電動機相接觸，另一端與耳朵相貼，聽其內(nèi)部聲響。用鉗形電流表測電流。二低壓配電柜半年配電柜內(nèi)外清潔無塵、無異物。母線、電纜線之間聯(lián)結(jié)處接觸良好。各電器開關(guān)完好無損。各電器在投入運行后能正常運行，無異常聲響。目測抽取部分連接處用手扳動無松動感。抽取部分操作作試驗。綜合觀察。三水泵一月泵體外觀清潔，標記無破損。手動盤轉(zhuǎn)無卡阻、無異常聲響。泵體和附近與之相連的管道閥門無漏水。壓力表壓力指示正常單向閥無倒流。潤滑油脂在規(guī)定范圍內(nèi)其密封良好。試運行無異常聲響。目測耳聽聯(lián)軸器圓周對稱抽四點檢查間隙是否一致。目測。目測。打開旋塞觀察。耳聽。四風(fēng)機半年風(fēng)機及其相連的軟管清潔無雜物。傳動皮帶連接良好，松緊適度。手動盤轉(zhuǎn)風(fēng)機皮帶輪無卡阻、無異聲。試運行無異常聲響。目測。手壓皮帶輪間的皮帶中部可壓下一指高。耳聽。耳聽。五公共天線系統(tǒng)一月天線架牢固可靠。天線架防銹良好放大器、分配器性能良好，接線良好用手搖動具有穩(wěn)定感。目測。用場強儀抽取部分天線終端插座測量其信號輸出不低于65db。六防盜監(jiān)控系統(tǒng)一月電視圖像清晰逼真。主動功能齊全。攝像鏡頭覆蓋范圍調(diào)節(jié)適當，鏡頭防護良好，清潔無塵。目測。試機檢查。目測。七對講報警系統(tǒng)半年主機無破損，外觀清潔無塵。功能可靠，線路無故障。至各個住戶的對講都暢通。目測。目測。耳聽目測。目測。八火災(zāi)報警控制系統(tǒng)一月消防中心集控柜內(nèi)外清潔無塵。接線端子的導(dǎo)線聯(lián)接緊固無松脫。目測。抽取部分檢查。年檢煙、溫感清潔無塵，無銹斑，線頭緊固。3440介面單元箱線頭緊固，內(nèi)外清潔。抽檢部分。用手撥動線頭，無松脫。九消防栓一月配件無破損缺失。栓箱內(nèi)外清潔無塵。報警按鈕靈敏可靠，指示燈顯示正常。目測。目測。試驗。隨機抽取5%檢測十疏散出口指示一月燈箱無破損。燈箱內(nèi)外清潔無塵。各按鈕功能正常。目測。目測。試驗。抽取5%檢測十一自動噴淋系統(tǒng)一月系統(tǒng)管網(wǎng)、閥門無漏水噴頭外觀清潔壓力表指示正常。放水試驗其報警性能應(yīng)可靠。目測。目測。目測。試驗。十二干粉滅火器一月壓力表指示正常。器身無銹蝕。滅火其存放位置合乎要求，有檢驗合格證。滅火器重量合乎要求。目測。目測。綜合考察。抽取5%稱重。

二十四、公共建筑設(shè)施的維修保養(yǎng)規(guī)程工程部維修組負責對住宅樓公共設(shè)施進行維修保養(yǎng)。工程部維修組具體負責路燈、庭院燈、樓梯燈的維修保養(yǎng)。工程部維修組具體負責污（雨水）井、污（雨）水溝、管道、化糞池的維修保養(yǎng)工作。工程部維修組具體負責樓面、內(nèi)墻面、道路（人行道）、停車場、住宅樓房外觀、公共場所等方面的維修保養(yǎng)工作。

路燈、庭院燈、樓梯燈每周檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好，亮燈率保持在99%以上。

所有污（雨）水井溝每周清理一次，化糞池每半年清理一次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。

樓面每月檢查一遍，做到無積水、無滲漏，隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應(yīng)及時報請修復(fù)，隔熱層有破損應(yīng)及時給予修復(fù)。

內(nèi)墻面，每兩年翻新一次。

道路（人行道）、停車場每周檢查一遍，針對檢查結(jié)果及時進行維修保養(yǎng)，做到平整，無積水、無破損。

外墻面每個月檢查一遍，針對檢查結(jié)果及時進行維修保養(yǎng)，做到無脫無鼓、無滲水，外觀整齊、清潔。

公共娛樂場所每周檢查一遍，根據(jù)檢查結(jié)果及時進行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無亂改、亂搭建、亂堆放。

二十五、登高作業(yè)安全操作規(guī)程人字梯，單梯必須加裝防滑腳，2米以上人字梯使用時，還必須加裝防滑繩。

2米以上登高作業(yè)時，必須有監(jiān)護人。

登高作業(yè)時，必須穿軟底鞋，戴安全帽。

登高作業(yè)時，嚴禁騎跨在動、靜兩端作業(yè)。

登高作業(yè)中無防護欄時，必須戴安全帶。

安全帶必須每年進行一次抗拉力檢測。存放時因放在干燥處。

使用安全帶及外墻吊索前應(yīng)認真檢查其全部器具，在確認所有器具完好無損時方能進行操作。

外聘施工單位來進行登高作業(yè)時，必須簽訂安全操作責任書，方可施工。

二十六、維修工作流程圖用戶報修（電話、書面）業(yè)主（住戶）維修工作流程圖用戶報修（電話、書面）維修人員實施維修工作物業(yè)助理填寫維修工作單維修人員實施維修工作物業(yè)助理填寫維修工作單維修領(lǐng)班填寫業(yè)主維修登記表后派工維修領(lǐng)班填寫業(yè)主維修登記表后派工維修完畢，請住戶驗收維修完畢，請住戶驗收并在維修工作單上簽字將維修工作單交給維修領(lǐng)班將維修工作單交給維修領(lǐng)班回訪結(jié)果反饋給維修領(lǐng)班處理物業(yè)助理根據(jù)維修工作單回訪維修領(lǐng)班填寫業(yè)主維修登記表回訪結(jié)果反饋給維修領(lǐng)班處理物業(yè)助理根據(jù)維修工作單回訪維修領(lǐng)班填寫業(yè)主維修登記表結(jié)束結(jié)束2．公共設(shè)施維修養(yǎng)護工作流程圖工程主管審核完工記錄并歸檔保存各工種做好完工記錄各工種按計劃分別實施工程主管制定維修養(yǎng)護計劃

二十七、“來訪卡”使用制度工程主管審核完工記錄并歸檔保存各工種做好完工記錄各工種按計劃分別實施工程主管制定維修養(yǎng)護計劃業(yè)戶向管理處報修或預(yù)約維修后，偶爾因有事或遺忘離開單元，維修人員雖按約定時間上門服務(wù)，但往往不能如約完成任務(wù)，造成業(yè)戶對管理處的誤解。為避免這種現(xiàn)象，加強互相溝通，提高服務(wù)水平，決定使用“來訪卡”，規(guī)定如下：物業(yè)助理將“采訪卡”發(fā)給工程部維修人員，各維修人員要妥善保管和愛護卡片，注意保持卡片平整清潔，不得在卡片上亂寫亂畫，不得隨意送給他人。維修人員接上門服務(wù)通知后，要隨身攜帶卡片，如遇有業(yè)戶不能如約在家等候維修時，即可使用此卡片。填寫本卡片時，要按本卡片的空白項目—一填寫，編號填維修單號碼，聯(lián)系電話填管理處報修電話號碼?？ㄆ顚懲旰螅兜綐I(yè)戶的門戶縫內(nèi)。未完成維修的維修單應(yīng)返回交物業(yè)助理，以便業(yè)戶復(fù)電時重新做出維修實排。

二十八、工程服務(wù)質(zhì)量檢查制度工程部工程領(lǐng)班每天對維修組全體員工的服務(wù)質(zhì)量進行日檢，并將檢查結(jié)果填寫在相關(guān)項目的檢查記錄表中，對發(fā)現(xiàn)的不合格項每一項扣崗位責任人一分，并將扣分記入每個員工的月份服務(wù)質(zhì)量考核表中作為每個人的季度業(yè)績考評依據(jù)。

工程主管每周對維修組的服務(wù)質(zhì)量進行一次檢查，并將檢查結(jié)果填寫在相關(guān)的服務(wù)質(zhì)量周檢表中，對發(fā)現(xiàn)的不合格項每一項扣維修領(lǐng)班一分，并將扣分記入維修領(lǐng)班的月服務(wù)質(zhì)量考核表作為季度業(yè)績考評依據(jù)。

管理處物業(yè)經(jīng)理對管理處的工程服務(wù)質(zhì)量每月進行一次檢查，并將檢查結(jié)果填寫在相關(guān)項目的檢查記錄中。對發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)每一項扣工程主管一分，并將扣分記入工程主管的月份服務(wù)質(zhì)量考核表中作為工程主管季度業(yè)績考評依據(jù)。

二十九、維修人員服務(wù)規(guī)范衣著整齊、干凈，儀容整潔，不得留長發(fā)、胡須。上班著工作服和佩帶工作牌。上門服務(wù)必須帶齊工具和工具包、手套、鞋套、維修單、圓珠筆、清潔扶布、整布、維修時所需的材料及配件等。進戶前應(yīng)先按門鈴（無門鈴輕輕敲門三下），然后退到距門一米遠的地方等待開門，約等半分鐘后，如沒有回應(yīng)，再重復(fù)上述動作，嚴禁按住門鈴按鈕不放或連續(xù)不斷按鈴及敲門，到第三次仍沒有回應(yīng)，留下“來訪卡“后離去，并將維修工作單回交工程領(lǐng)班，由工程領(lǐng)班返回給物業(yè)助理，由管理處再與業(yè)戶聯(lián)系。業(yè)戶開門后先向業(yè)戶講“您好”，然后出示維修單，說明是管理處派來維修的，在得到業(yè)戶同意后才能進入室內(nèi)。進門時首先穿上鞋套，注意個人衛(wèi)生，禁止抽煙，大聲喧嘩，禁止東張西望，翻看室內(nèi)物品，禁止談?wù)摴緝?nèi)部事宜和隨便向業(yè)戶表態(tài)，不允許接受小費和物質(zhì)饋贈，嚴禁刁難業(yè)戶。維修時如涉及到樓上樓下住戶的必須報告管理處，由物業(yè)助理聯(lián)絡(luò)，得到同意后才能入室，切忌魯莽敲門入室。維修結(jié)束后，要清潔現(xiàn)場，并帶走維修留下的廢物和垃圾，并請業(yè)戶檢驗后在維修單上簽字認可，并向業(yè)戶講“再見，如有什么問題，請再與管理處聯(lián)系”。在維修天花板、墻壁等易污染部位時，應(yīng)帶上手套，不得把非維修部位搞臟或留下指印、油污等污跡。事前應(yīng)注意手套是否干凈。維修公共部位時，應(yīng)放上警示牌，如“注意安全”、“正在維修中”、“小心滑倒”等或拉上禁行路障，提醒行人注意，必要時安排保安值勤。維修人員乘電梯時應(yīng)避免和客戶爭乘，遇到乘用人員較多時，應(yīng)主動退出電梯，讓客人先乘，乘用電梯時注意隨身攜帶的工具、材料不要碰到客人。維修人員到業(yè)戶家中維修完成維修工作單上所列項目時，有的業(yè)戶會要求維修工再幫助維修一些其他項目，如屬更換燈泡等無后遺癥的事，無須更換部件，可以代做一下。如屬較復(fù)雜的維修項目或需調(diào)換零部件等，請業(yè)戶向管理處報修，憑維修工作單實施。在外籍業(yè)戶家中維修時，維修工要根據(jù)維修單上維修項目維修。如果涉及到須由業(yè)主出資等問題時，應(yīng)向管理處報告，由管理處派員和業(yè)主溝通，自己不要亂講一通。

三十、公共設(shè)施設(shè)備損壞情況與處理方法管理處管理的公共配套設(shè)施設(shè)備分布廣、項目多且維修人員有限，為了及時發(fā)現(xiàn)各公共設(shè)施設(shè)備的損壞情況并及時處理，避免因設(shè)施設(shè)備損壞造成更大損失，影響服務(wù)質(zhì)量，要求巡邏保安員和責任區(qū)清潔工、綠化工加強責任心，發(fā)現(xiàn)各公共設(shè)施設(shè)備的損壞情況后，均有責任向管理處報告，由管理處通知維修人員及時處理。巡邏保安員、清潔工、綠化工和其他管理人員在其工作范圍內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞、故障或不正常現(xiàn)象，須于當日報告管理處，由物業(yè)助理填寫《公共部位公用設(shè)施維修工作單》，交給工程領(lǐng)班。

工程領(lǐng)班接到《維修工作單》后，登記在相應(yīng)的維修登記表中，及時派人修復(fù)處理，普通故障盡快處理，不得超過兩天，如不能及時修復(fù)處理的報告工程主管，并說明原因。

報告時間發(fā)現(xiàn)嚴重損壞或出現(xiàn)故障對服務(wù)質(zhì)量影響明顯時，要馬上報告。對一般性問題可以在上午或下午下班后到管理處報告。

相關(guān)記錄《公共部位設(shè)施維修工作單》

三十一、維修工具領(lǐng)用/借用制度工具的領(lǐng)用各維修工，根據(jù)本工種的要求，對經(jīng)常使用的工具向工程主管提出申請，物業(yè)經(jīng)理核實后，報公司總經(jīng)理審批并安排采購。工具到庫后，維修工必須填寫工具領(lǐng)用單并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理簽字后方可領(lǐng)用。倉庫應(yīng)對工具須用人進行登記，并建立工具領(lǐng)用檔案。工具領(lǐng)用人對所領(lǐng)的工具要保管好，使用好，如有損壞及時報修；如須更換，必須依舊換新；如有遺失，照價賠償。對每種情況倉庫保管員應(yīng)在工具檔案中作好記錄。倉庫對每位維修工領(lǐng)用工具情況建立檔案，一人一檔。檔案要求記錄準確，不得混登、錯登。維修工離職時，對所領(lǐng)用工具須全部退還倉庫，離職流轉(zhuǎn)單要有保管員簽字，方可辦理離職手續(xù)。如有遺失，照價賠償。

工具的借用專用工具或價值較高的工具由倉庫統(tǒng)一保管，需用時應(yīng)由工程領(lǐng)班負責借用，并填寫工具借用單，經(jīng)工程主管簽字后方可領(lǐng)借用。工具借用單一式兩聯(lián)，一聯(lián)交倉庫做登記憑證，另一聯(lián)借用人自存，在退還工具時作銷帳憑證，借用人在退還工具時，倉庫應(yīng)當面做銷帳處理。工具借用單應(yīng)注明借用日期，工具名稱，規(guī)格，歸還日期，工具完好程度等，在銷帳憑證上還應(yīng)注明歸還時工具完好程度。借用人借用工具應(yīng)盡快使用，盡早歸還，提高工具周轉(zhuǎn)使用率。如遇借用后工具損壞的要負責修復(fù)，并報告工程主管及倉庫保管員。倉庫保管員應(yīng)對各項借出或歸還業(yè)務(wù)逐筆登記，不能請登、錯登，對借出工具逾期不歸還時，保管員應(yīng)及時催還，對工具維修情況也要作詳細記錄。倉庫保管員應(yīng)保管好庫存工具，不準有短缺破損現(xiàn)象，要經(jīng)常盤點，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。工具損壞，如是人為損壞，對借用人要視情況作適當賠償。不定期地對庫存工具作報廢處理，工具設(shè)備的報廢，必須經(jīng)五人以上認可方可作報廢處理（五人為：總經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、工程主管、倉庫保管員）。財務(wù)將根據(jù)工具報廢單作銷帳處理。

三十二、工程部月檢規(guī)定工程部維修組在工程主管的組織下對所管轄的設(shè)備每月進行一次巡視檢查。管理工作的檢查內(nèi)務(wù)管理；物品采購和倉庫管理；文件、資料管理（含質(zhì)量記錄）；設(shè)備保養(yǎng)計劃及其他工作完成情況；檢查監(jiān)督情況（含夜間查崗）；上周不合格的驗證；其他（視情況而定）；檢查方法：每單項抽查項目不少于三項，夜間查崗抽本周或上周的記錄。

運行工作的檢查值班記錄表；配電房、水泵房巡查記錄；設(shè)備運行情況；小型維修項目的處理情況；與物業(yè)部的協(xié)調(diào)情況；值班室、設(shè)備衛(wèi)生情況；設(shè)備標識和安全標識及防范；檢查方法：采取抽查法，每單項抽查項目不少于三項。

維修工作的檢查維修保養(yǎng)計劃完成情況；維修保養(yǎng)工作質(zhì)量：對設(shè)備突發(fā)故障維修的及時性；抽查部分設(shè)備試運行，觀察其運行情況；檢查方法：

上述3.l、3.3、3.4項每項抽三個；3.2項按《機電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗》中序號l～17每項抽查一個。

公共項目的檢查環(huán)境衛(wèi)生狀況；人員儀容儀表情況：勞動紀律服務(wù)意識；檢查方法：抽查兩項。

三十三、門窗修理方法工程部維修組負責對門窗進行修理。

維修工人必須在接到維修工作單10分鐘內(nèi)上門維修。

推拉窗最常見的故障和修理規(guī)定，可分為以下幾種；滑輪壞：維修方法是將其更換即可。勾鎖壞：維修方法是將勾鎖重新調(diào)位或?qū)⑵涓鼡Q即可。勾鎖與鎖扣不對位，導(dǎo)致窗戶關(guān)不上或關(guān)不嚴實。維修方法是將鎖扣與勾鎖重新定位，反復(fù)調(diào)試，直到勾鎖與鎖扣位置調(diào)正為止，對已壞掉的鎖扣必須重新更換?？蛄献冃?；維修方法是用木質(zhì)材料將其變形部位一一重新矯位，用力切忌過大，部位矯正后，再反復(fù)調(diào)整到好開、好關(guān)即可。

平開窗最常見的故障和修理規(guī)定，大致可分為以下幾種：鉸鏈變形，導(dǎo)致窗戶開關(guān)不靈活：維修方法是將校鍵矯位復(fù)形，并加上潤滑油即可。若鉸鏈已壞而不能再用，就必須更換。連動拉桿脫落：維修方法是用拉釘將拉桿裝上即可?？蛄献冃危壕S修方法是用木質(zhì)材料將變形部位矯正，并反復(fù)調(diào)試到開關(guān)自如即可。

三十四、室外公共設(shè)施的維修方法維修目的

使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，確保在正常的運作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）保持一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。

維修原則堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則。在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約維修材料。修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。為用戶服務(wù)的原則。

維修依據(jù)符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定。符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》有關(guān)條款標準。

維修標準小區(qū)雕塑（小品）保持清潔。如：為金屬或木質(zhì)、玻璃鋼雕塑定期清潔和油漆（按規(guī)定顏色）；為鋼筋砼雕塑定期清潔，發(fā)現(xiàn)有露筋情況的，應(yīng)及時修補恢復(fù)飾面。保持造型完整。如發(fā)現(xiàn)有局部損壞，應(yīng)及時通知工程部，有工程部安排修復(fù)。保證安全。有兩層意思：一為對容易損壞的雕塑（小品）應(yīng)示警示牌嚴禁用力碰撞或攀爬；二為對過高或?qū)θ巳菀自斐蓚Φ牡袼埽ㄐ∑罚┮矐?yīng)示警示牌，限制人員的個別行為。小區(qū)道路（人行道和車道）修補損壞的砼路面。

如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達到新面及結(jié)實面為準。用鑿于將坑底徹底鑿毛，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切故里刷除干凈。將要修補的砼表面充分濕潤。濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物坑人坑內(nèi)，并將其搗實，如修補面積較大，應(yīng)用平板式振動器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實下沉（砼坍落度要控制在≤30MM）。用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)（養(yǎng)護期間不得讓人車行走，保持表面清潔）。修補塊材地面（如：地板磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等）。鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此工序）將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，抹去磚縫多余砂漿。必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層（可摻3%的防水劑），然后再做砌塊材。路燈燈不亮：參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定。燈柱油漆：現(xiàn)將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。雨水管道如雨水管道堵塞，排水不暢；如因管道不夠標準或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底（基礎(chǔ)），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯位，應(yīng)開挖校正接口并注意保護坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。最后修復(fù)地坪。電纜溝如是溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設(shè)計要求把損壞的蓋板換掉。如溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般的電纜溝積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標準或倒坡，遇此種情說應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時修復(fù)。路障砼路障：如缺損較多，可用高標號水泥砂漿修復(fù)，具體做法為鑿除破損面松動砼，清潔表面，噴水濕潤，刷素水泥漿，補水泥砂漿，然后保護養(yǎng)護。如缺損較多，應(yīng)及時更換新路障。鋼管路障：如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。綠化水管管網(wǎng)漏水如是水管接頭處漏水，應(yīng)先將水管總閘關(guān)掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在絲口上繞上防水膠帶或麻絲，再將水管接好，打開水管總閘閉水檢查，至不漏為止。如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水閘，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，打開總閘，檢查至不漏為止，如無法修復(fù)，應(yīng)更換新龍頭。水管銹蝕：如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并定期檢查。如銹蝕程度較大，應(yīng)更換該段水管（注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換）。垃圾屋（池）、垃圾中轉(zhuǎn)站如飾面（如瓷片、抹灰）被損，可以采用兩種方法：將破損部位的松散層清除，再用相應(yīng)的材料修復(fù)。直接用水泥補，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。如五金部件（如閘門、鐵欄等）缺損：互檢查缺損部位，查明原因，然后用相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩道防銹漆。如是缺損較嚴重以致無法正常使用，應(yīng)及時更換新配件。

三十五、房屋本體公共設(shè)施的維修方法維修目的

使需維修的房屋本體公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，延長使用壽命，確保正常運作狀態(tài)，方便用戶。

維修原則堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約維修材料。修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。為業(yè)主（住戶）提供方便的原則。

維修依據(jù)符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求。符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》有關(guān)條款標準。

各項維修項目的標準地基基礎(chǔ)如墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落。將破損松散部位鑿除至結(jié)實層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。用1：3水把砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水?；謴?fù)勒腳飾面。如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。如不嚴重，應(yīng)做好巡查和記錄。如有擴展趨勢，應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。如情況較嚴重，應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。梁、柱、板主體露筋將露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。用鋼絲刷清潔干凈。充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。用高標號水泥砂漿修復(fù)，如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。有裂縫

參考《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中“樓板裂縫”維修程序進行維修。有孔、洞將孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁。如小孔、洞，則光涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標號高一級的細石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護好。按原標準做好飾面。破壞情況較嚴重（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況時，應(yīng)立即通知開發(fā)單位，請有關(guān)專業(yè)人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復(fù)。墻體

墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕，以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護維修應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不在發(fā)展時進行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等的維修）。裂墻先將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)實層，鑿槽成V字型。用鋼絲刷清掃槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤。均勻地涂刷一道素水泥漿。再用比砌筑沙漿高一個強度等級的1：3水泥砂漿填縫、抹平。用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌作局部結(jié)構(gòu)破損先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕地挖掉，并清掃干凈浮動灰、土。充分噴水濕潤破損面。用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌（注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤）。墻體室外飾面缺損將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。用鋼絲刷清掃干凈浮動灰土。充分噴水濕潤破損面。均勻地涂刷素水泥漿。用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。墻體室內(nèi)飾面缺損同4.3.3.1至4.3.3.4中的做法。用1：3水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。外墻滲水外裝修的分格縫未做二次處理引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補密實，并勾成向下泄水斜縫。窗臺處滲水，應(yīng)將窗臺拆除重新砌灰，內(nèi)外留有泄水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有10MM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼，再用機械噴涂（或用手工刷）l：0.5水泥砂漿面層。外墻滲水面積較大時，先將飾面鏟除，然后涂1～2道膠質(zhì)防水涂料，在最后一道膠未干時，即用水泥砂漿抹平，再修復(fù)飾面。墻、板交接處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。用氯丁防水膠在室內(nèi)修補，將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴大100～150MM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2～3道氯丁膠，在最后一道膠未干時用水泥沙漿抹平，再修復(fù)飾面。頂棚

參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進行維修。樓梯間踏步缺損將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結(jié)實層。用鋼絲刷清理干凈浮土。充分噴水濕潤。均勻地涂刷一道素水泥漿。用1：3水泥砂漿做好基層。修復(fù)飾面。欄板缺損

如為砼或砌塊欄板，可參照4．2和4．3相應(yīng)程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：如不能修復(fù)，應(yīng)及時更換新配件。使欄板、梯板、扶手連接牢固。修復(fù)欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）。扶手如不能修復(fù)，應(yīng)及時更換新配件。使之與欄板連接牢固。修復(fù)欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）。門、窗

參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中有關(guān)“門、窗”維修程序執(zhí)行。屋面避雷設(shè)施銹蝕用砂紙除銹。均勻涂刷兩道紅色防銹漆和一道銀粉漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上一道漆干為準。如銹蝕特別嚴重，應(yīng)將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。連接部位斷開除銹清潔后，焊接牢固。刷兩道防銹漆。屋面隔熱層、防水層隔熱層缺損：及時更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。屋面漏（滲）水（剛性屋面）：用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、原鋼性防水層分倉縫處漏水?？v橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進行處理。出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨酯、PVC膠泥等。檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底都可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用滿涂油膏的方法來修漏。屋面水池（箱）滲漏先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。做一布四膠防水層（或其他材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1:2水泥砂漿作保護層。水池（箱）檢查口蓋缺損。應(yīng)立即維修，并加鎖．刷兩道防銹漆，并定期檢查。

三十六、室內(nèi)維修方法維修目的

為加強小區(qū)住戶室內(nèi)維修的管理，確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運作狀態(tài)，為住戶提供方便。

維修原則堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約修繕費用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)件。修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。方便業(yè)戶的原則。

維修依據(jù)符合修繕設(shè)計方案的要求，滿足合同的規(guī)定。符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》有關(guān)條款標準。符合《維修服務(wù)標準》有關(guān)條款標準。

住戶室內(nèi)維修標準漏層面漏水維修程序預(yù)約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來。如果是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)及時疏通，如果是馬桶漏水，應(yīng)及時檢修馬桶。如果是樓板裂縫漏水，應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開，重做防水層和飾面。其它地方漏水，應(yīng)將相關(guān)部位及時處理。檢驗：維修完成后，48小時跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象。維修完畢后，請住戶在（維修工作單）上簽名驗收。告知住戶使用須知：應(yīng)愛護使用任何用水設(shè)施。換鎖（木門、鐵門）維修程序木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時修理，如鎖不能修理至正常使用，立即換鎖。檢驗：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復(fù)開關(guān)數(shù)次，查看開關(guān)是否靈活自如。維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：開關(guān)鎖時不要用力過猛，不要用其它硬物開鎖，定期給鎖活動部位上油。閥門接頭漏水維修程序：檢查閥門，接頭何處漏水，然后頭上水管總閥。如是閥門、接頭未擰緊的原故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處纏上幾道生膠帶，再把閥門、接頭裝上擰緊。如因破損配件而漏水，應(yīng)及時更換相關(guān)配件。如再無法控制漏水，應(yīng)及時更換閥門或接頭。檢驗：維修完畢后，把水管總閥打開，檢查是否漏水；閥門更換完畢后，把總閥打開，反復(fù)開關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水；以上無誤后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：應(yīng)愛護使用，旋擰閥門不要用力過度。水龍頭漏水維修程序檢查漏水情況，然后關(guān)上水管總閥。如是因水龍頭未擰緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲處纏上幾道生膠帶，再把水龍頭裝上擰緊。如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。如是內(nèi)芯橡皮過小或破損，應(yīng)更換。如是水龍頭自身有沙孔或破裂而漏水，應(yīng)更換水龍頭。檢驗：檢修完畢后，打開水管總閥，反復(fù)開關(guān)水龍頭幾次，使其開關(guān)自如，不漏水。維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收．告知住戶使用須知：旋擰開關(guān)不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭。浴缸堵塞和漏水維修程序：堵塞維修程序

A.先查明原因。

B.如是排水管堵塞，打開檢查口，取出雜物，用水試通直到正常。

C.檢驗：維修完畢后，往浴缸內(nèi)放水，查看是否能正常排放。

D.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。漏水維修程序：

A.先查明原因。

B.如是排水管漏水，更換該段排水管。

C.檢驗：維修完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量后，存放5分鐘再排放，查看相關(guān)部位有無漏水。

D.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：使用浴缸時，不要拋入任何雜物，不用時保持干爽清潔。通馬桶維修程序

A.先檢查馬桶堵塞原因。

B.用馬桶抽子抽通馬桶。

C.用管道疏通機進行疏通。

D.檢驗：反復(fù)放水，檢查馬桶是否暢通。

E.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：使用馬桶時，不要往馬桶里亂拋雜物。疏通地漏維修程序：

A.先用抽子試通。

B.不能查明原因時則打開檢查口檢查。

C.不通時再用疏通機疏通直到通暢為止。

D.檢驗：用水試通。

E.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。馬桶漏水維修程序：

A.先檢查漏水情況。

B.如是出水口漏水，應(yīng)先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取下馬桶，查看連接件及肢泥圍是否完好，如有損壞應(yīng)立即更換；裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一圈（3小時后可以使用）。

C.檢驗：維修后，放水看是否漏水。

D.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：應(yīng)正確使用馬桶。洗菜盆下漏水維修程序：

A.先檢查何處漏水，查明漏水原因。

B.如是軟管斷裂、漏水，應(yīng)及時更換軟管，并把接頭處接好。如是存水彎

堵塞，則拆下存水彎清理干凈，裝回存水彎。

C.檢驗：打開水龍頭放水，看相關(guān)部位接頭是否漏水。

D.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。修理門窗維修程序：

A.檢查門窗的附件是否齊全。

B.檢查配件有無損壞。

C.更換配件，達到預(yù)期效果。

D.維修后請住戶驗收。

E.檢驗：維修后，對門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有無異聲及不靈活之處，

以達到開關(guān)自如的目的。

F.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：需定期往轉(zhuǎn)動部位加油。洗臉盆下漏水維修程序：

A.先檢查何處漏水，查明漏水原因。

B.如是存水彎處漏水，先拆下存水彎，檢查兩接口處是否有破損情況，情

況嚴重的要更換存水彎；情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損

處，以達到不漏水為止。

C.如是臺式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

D.檢驗：在維修完畢后，放水試漏，以達到不再漏水的目的：在水泥凝固

以后（約需四小時），再在周圍泡水試驗。

E.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：

A.不要隨意亂動盆下彎管和接口，防止漏水。

B.不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆，以防止盆四周的白水泥松動。洗臉盆堵塞維修程序：

A.查明堵塞原因。

B.取下存水彎倒掉雜物。

C.裝好存水彎。

D.如再不通，打開檢查口，用流通工具流通，直到通暢為止。

E.檢驗：維修完畢后，把臉盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止。

F.維修完畢后，請住戶在《維修單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：

A.用洗臉盆時盡量不要掉入雜物。

B.及時清除不小心掉進洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。洗菜盆堵塞維修程序：

A.先用抽子試通。

B.不通時查明堵塞原因。

C.打開檢查口用流通工具疏通，再用水試通直至?xí)惩橹埂?/p>

D.檢驗：維修完畢后，把菜盆的水儲蓄滿后再排放，使之暢通為止。

E.維修完畢后，請住戶在《維修工作單》上簽名驗收。告知住戶使用須知：

A.剩飯、剩菜及其它雜物不能倒人洗菜盆內(nèi)。