大型城市綜合體配套商業(yè)部分招商規(guī)劃副本課件

泰地海西中心---商業(yè)部分招商經(jīng)營(yíng)規(guī)劃

廈門泰地置業(yè)有限公司

2013年6月25日廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析泰地海西中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目商業(yè)部分SW分析項(xiàng)目商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)功能定位原則

項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位建議目錄廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析廈門商業(yè)分布如圖所示，呈現(xiàn)東西分布特點(diǎn)，西南部為傳統(tǒng)商圈，東部為新興商圈，總體可概括為“六大商圈”。中山商圈，思明區(qū)的中山路至廈大傳統(tǒng)商圈。禾祥商圈，禾祥東西路、湖濱東西路富山商圈，火車站至富山商業(yè)區(qū)的商圈。SM商圈，蓮花路口至SM城市廣場(chǎng)。湖里萬(wàn)達(dá)商圈，湖里湖邊水庫(kù)周邊瑞景商圈，蓮前瑞景商業(yè)商圈。各區(qū)域即獨(dú)立成市又有不同程度的聯(lián)動(dòng)和輻射。全市商業(yè)主要集中在島內(nèi)西南部，商圈間競(jìng)爭(zhēng)激烈。中山商圈火車站商圈富山商圈SM商圈瑞景商圈海滄商圈金山商圈萬(wàn)達(dá)商圈禾祥商圈廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

中山路商圈以中山路為主道，從西邊的鷺江?？诘綎|邊的文化宮。全長(zhǎng)1200米，街道寬15米左右，優(yōu)美的南洋騎樓，豐富的歷史人為景觀，且與廈門三個(gè)最著名的景點(diǎn)鼓浪嶼、萬(wàn)石植物園和環(huán)島路近在咫尺，中山路老街因此成為廈門最寶貴的商業(yè)資源。案例：中山商圈（1級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析*消費(fèi)人群：全廈門地區(qū)、外地游客商場(chǎng)名稱華聯(lián)商廈巴黎春天百貨誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)來(lái)雅百貨位置中山路中山路思明南路中山路商業(yè)類別百貨百貨百貨+超市百貨規(guī)模（m2）15132200003000016500經(jīng)營(yíng)模式敞開統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理敞開統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理敞開統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理敞開統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理品牌檔次中檔高檔中檔中高檔樓層/業(yè)態(tài)6F——家飾寢具用品——家居、床上用品5F家電、小百貨歡樂(lè)兒童天地——親子生活館：兒童、嬰兒用品、親子樂(lè)園4F服飾、保健、藥品紳士、運(yùn)動(dòng)世界——雅士名流館：男式服裝、服飾、辦公用品、旅行包3F男女服飾名媛麗人流行裝超市名媛淑女館：女性服飾、內(nèi)衣、睡衣、時(shí)尚用品2F服飾、珠寶、床上用品女裝、皮鞋、珠寶超市摩登少女館：少女服飾、個(gè)性流行、流行精品、美甲彩妝1F小超市、化妝品、數(shù)碼視聽世界精品薈萃服裝、鞋等百貨、KFC都會(huì)流行館：化妝品、珠寶首飾、女士鞋、流行彩妝等-1F無(wú)特賣場(chǎng)——時(shí)尚運(yùn)動(dòng)館：名牌運(yùn)動(dòng)服、休閑服、運(yùn)動(dòng)品、旅游用品、健身運(yùn)動(dòng)器材停車情況250個(gè)車位250個(gè)車位案例：中山商圈（1級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析廈門中山路巴黎春天百貨開業(yè)時(shí)間1996年總建面積26,600平方米年銷售額1.5億元以上樓層地面6層地下1層主體定位時(shí)尚、流行百貨（高檔型）租金/抽點(diǎn)中山店20-30%案例：中山商圈（1級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析中山路巴黎春天百貨入駐品牌：國(guó)際名品ARMANICOLLEZIONI、PORTS、MONTBLANC、CHARRIOL、BMWLIFESTYLE、CALVINKLEIN、EQ:IQ、GUCCL、SWATCH、CASIO?；稴HISEIDO珠寶周生生、周大福、六福、謝麒麟、潮宏基、周大生、瑪貝爾。名品休閑ARMANIJEANS、TRUSSARDIJEANS、CALVINKLEINJEANS、GUESS、TOMMYHILFIGER、DKNYJEANS。女裝EQ:IQ、JESSICA、EPISODE、FINITY、INSUN、MARISFROLG、ELEGANTPROSPER、MIAMIA、ALKERL、BERNINI、OTT、MOISELLE、KAISER、LANCYFROM25、EXCEPTION、ELLASSAY、PRICH、EIN、ORIGIN。鞋包EQ:IQ、NINEWEST、STEVEMADDEN、STELLALUNA、LESAUNDA、DIONEDASIN、GUYLAROCHE、ELLASSY、ROBERTA、DEBORAH、DISSONACNE、SATCHI。童裝KINGKOW、E-LANDKIDS、NIKEKIDS、PAWINPAW、KAMINEY、CLASSICTEDDY、黃色小鴨。男裝S·D·SPONTINI、LAMPO、BEVERLYHILLSPOLOCLUS、NAUTICA、SCOFILED、M·G·B。案例：中山商圈（1級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析案例：SM商圈（2級(jí)商圈）項(xiàng)目名稱及地址SM一期嘉禾路與仙岳路交匯處開發(fā)企業(yè)SM集團(tuán)總建面積126000平方米商業(yè)面積100000平方米商業(yè)類型shoppingmall綜合商業(yè)體經(jīng)營(yíng)模式店中店+統(tǒng)一管理業(yè)態(tài)業(yè)種IT、百貨、家居、美食和超市租金1F：600元/平，2F：450元/平3F：350元/平，4F：250元/平5F：200元/平開業(yè)日期2002年主力租戶來(lái)雅百貨、沃爾瑪停車位2000*消費(fèi)人群：島內(nèi)為主，特別是湖里、松柏、蓮花居民居多，其次為島外客群，再次為泉州及其他地區(qū)消費(fèi)者。廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱SM二期開發(fā)企業(yè)菲律賓SM集團(tuán)總建面積110000平方米商業(yè)面積100000平方米商業(yè)類型shoppingmall經(jīng)營(yíng)管理公司自管業(yè)態(tài)業(yè)種國(guó)際名品、異國(guó)美食、星級(jí)影院、美容美發(fā)、等租金1F：400元/平，2F：300元/平3F：270元/平，4F：220元/平5F：180元/平開業(yè)日期2009年停車位1000項(xiàng)目地址嘉禾路*消費(fèi)人群：島內(nèi)為主，特別是湖里、松柏、蓮花居民居多，其次為島外客群，再次為泉州及其他地區(qū)消費(fèi)者。案例：SM商圈（2級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析廈門磐基名品中心商業(yè)部分開業(yè)時(shí)間2009年樓層數(shù)及總建面積共5層總建約22000平方米平方米年銷售額2.5億元以上租金/抽點(diǎn)1.租金月均價(jià)約為300元/平米

2.約15%-30%抽點(diǎn)（調(diào)查渠道：中介)主體定位現(xiàn)階段廈門最高端商場(chǎng)國(guó)際知名品牌服飾、珠寶、名表、休閑娛樂(lè)、餐飲服務(wù)。消費(fèi)客群分析：1.主要消費(fèi)地區(qū)覆蓋整個(gè)廈門及泉州、漳州地區(qū)2.來(lái)此商場(chǎng)消費(fèi)屬于少數(shù)高端人士3.磐基中心消費(fèi)客群年齡層屬于全年齡階層，國(guó)際名品主要針對(duì)25-45歲的中青年男女案例：SM商圈（2級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析廈門磐基名品中心商場(chǎng)各業(yè)態(tài)品牌表：男裝S.T.DUPONT都彭（1F-103）、CERRUTI1881切瑞蒂1881(1F-104）、GIEVE&HAWKES君皇仕（1F-105)、Aquasccutum雅格獅丹（1F-106）、KENT&CURWEN肯迪文（1F-107）、D`URBAN都本（1F-108）、EMPORIOARMANI阿瑪尼（1F-118）、BURBERRY(1F-121)、HUGOBOSS(1F-123-124）、DUNHILL登喜路（1F-127）、Satchi沙馳（2F-205）、GENTLE爵度（2F-206）、LOYOU朗逸（2F-207）、VERSION梵思諾（2F-208）、ROBERDICAMERINO諾貝達(dá)（2F-209）、INTERMEZZO英特曼素(2F-210）、FENGFEIZ鳳飛曾（2F-213）、HOPTAHE埃馳易（2F-232-233)、BYFORD百富（2F-239）。女裝Aquasccutum雅格獅丹（1F-106）、EMPORIOARMANI阿瑪尼（1F-118）、BURBERRY(1F-121)、MAXMARA(1F-129)、INSUN恩裳(2F-201)、VERSION梵思諾（2F-208）、MISSSIXTY（2F-211)、KOOKAI（2F-219）、KAYUNGER(2F-220）、DANIELHECHTER丹尼愛(ài)特（2F-221）、EXCEPTION例外（2F-223-224）、ELEGANT.PROSPER雅瑩、MAXSTUDIO（2F-226）、JORYA卓雅（2F-227-229)、Caroline卡洛琳(2F-235）、JESSICA杰西卡（2F-236-237）。禮品MONTBLANC萬(wàn)寶龍（1F-101-102）、S.T.DUPONT都彭（1F-103）、SWAROVSKI施華洛世奇(1F-110)、FRANZ法藍(lán)瓷（2F-214）。案例：SM商圈（2級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析廈門磐基名品中心商場(chǎng)各業(yè)態(tài)品牌表：鞋/包GUCCL古馳（1F-101-102）、LANCEL蘭姿(1F-125）、DUNHILL登喜路（1F-127）、SKAP圣伽步（2F-204）、SAMSONITE新秀麗（2F-217）、ECCO愛(ài)步、GUYLAROCHE姬龍雪（2F-222）、BONIA波唲雅（2F-230）。鐘表/珠寶/飾品CHAUMET尚美（1F-102）、OMEGA歐米茄（1F-109）、SWAROVSKI施華洛世奇(1F-110)、MONTBLANC萬(wàn)寶龍（1F-115）、VERTU（1F-133）、AMA?，敚?F-212）、ALEXANDREDEPARIS亞歷山大（2F-234）、寶祥閣（GF）。精品超市ELSEIMPORTCOMMODITY艾爾斯精品超市(G-G05）。個(gè)人護(hù)理/健身BEAUTYFARM美麗田園（GF-G10-B）、HEALTHOLOGY哈佛諾基（3F-301-B）、SMARTBEAUTY香港修身堂、MIZI名姿1號(hào)（3F-301-C）、JOYFIT健爾樂(lè)健身中心（4F-401-A）、REDCLUB韓國(guó)李嘉子（4F-403)。餐飲PAPAJONE’S棒！約翰（GF-G11）、BRISTOT1919布里斯朵咖啡(GF-G12-A)、Haagen-Dazs哈根達(dá)斯（GF-G12-B）、CLUBCOSMOS秋櫻日式靜酒吧（GF-G13)、MACAODOULAO澳門豆撈（3F-302）、JAPANESEBBQ:FOURSEASONS四級(jí)彩·日本烤肉（4F-402B）。玩具/早教N(yùn)ICI禮祺(2F-216）、FASTRACKIDS天才寶貝(GF-G10-A）。案例：SM商圈（2級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析海滄新城中心未來(lái)海岸生活區(qū)沿海高端生活區(qū)未來(lái)海岸生活區(qū)引橋生活片區(qū)海滄老生活區(qū)本案樂(lè)海超市商業(yè)街區(qū)阿羅海購(gòu)物廣場(chǎng)永輝超市商業(yè)街區(qū)未來(lái)天虹商業(yè)街區(qū)

海滄區(qū)商業(yè)發(fā)展起步較晚，一直無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)。從近兩年開始隨著海投阿羅海購(gòu)物廣場(chǎng)的正式建成投產(chǎn)以及海滄新城幾大超市為主的商業(yè)街區(qū)逐漸形成，海滄的商業(yè)發(fā)展雛型已初具規(guī)模。

2-3年后，海滄還將有一大批項(xiàng)目建成并投入運(yùn)營(yíng)，如：本案、海投航運(yùn)中心及融信海上城等，到時(shí)海滄商業(yè)在廈門將占有一習(xí)之地，逐漸形成完善的海滄新城商圈。案例：海滄新城商圈（3級(jí)商圈）航運(yùn)中心商業(yè)區(qū)融信海上城商業(yè)區(qū)項(xiàng)目名稱及地址海投阿羅海城市購(gòu)物廣場(chǎng)海滄區(qū)政府旁總建面積100000平方米商業(yè)類型shoppingmall綜合商業(yè)體業(yè)態(tài)業(yè)種

沃爾瑪超市、品牌店、百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑租金110-180元/平方米開業(yè)日期2011年底停車位800*消費(fèi)人群：海滄區(qū)本地居民、村民及外來(lái)務(wù)工人員消費(fèi)者為主，漳州龍池、角美地區(qū)消費(fèi)者為輔，再次為島內(nèi)消費(fèi)人群。街區(qū)等級(jí)街區(qū)位置商鋪售價(jià)（萬(wàn)/平）商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?平）年回報(bào)率（%）一級(jí)街區(qū)海投阿羅海購(gòu)物城市購(gòu)物廣場(chǎng)周邊——————二級(jí)街區(qū)老城區(qū)、新樂(lè)海、未來(lái)天虹商場(chǎng)附近2.4-3.2萬(wàn)110-2007%三級(jí)街區(qū)未來(lái)海岸阿羅海、水岸名筑1.8-2.5萬(wàn)60-1206%海滄街區(qū)概況：廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析案例：海滄新城商圈（3級(jí)商圈）廈門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析從地理位置上分析分析，泰地海西中心項(xiàng)目應(yīng)處于三級(jí)商圈海滄新城商圈中的二級(jí)街區(qū)，無(wú)論是客流量、店面租金及售價(jià)等方面都遠(yuǎn)低于中山路商圈、火車站商圈、富山商圈、SM商圈；官方數(shù)據(jù)顯示海滄區(qū)2012年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅達(dá)25%，隨著新城發(fā)展建設(shè)、外來(lái)人口、商務(wù)人士的增加及本項(xiàng)目高端品牌定位得以展現(xiàn)之時(shí)商業(yè)部分價(jià)值勢(shì)必將大幅升值。廈門門商圈級(jí)別核心商圈邊緣商圈三級(jí)商圈次級(jí)商圈中山路商圈麥德龍商圈湖里步行街火車站商圈富山商圈、萬(wàn)達(dá)商圈SM商圈瑞景商圈金山商圈海滄新城商圈海滄新城集美新城廈門本島鼓浪嶼泰地海西中心海島型城市向海灣型城市發(fā)展廈門市未來(lái)發(fā)展方向：海島城市——海灣城市——亞太國(guó)際大都會(huì)

海滄是廈門市由海島型城市向海灣型城市發(fā)展的一個(gè)重要支點(diǎn)，是與廈門本島互為交融、不可復(fù)制的區(qū)域，未來(lái)海滄將成為國(guó)際話港灣中的一員海滄新城規(guī)劃效果圖泰地海西中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介

泰地海西中心總投資45億，位于海滄大道西側(cè)，面海倚湖，坐擁5.8公里環(huán)海岸線，對(duì)望廈門最美鼓浪嶼，項(xiàng)目總建面積50萬(wàn)平米，其中地上部分35萬(wàn)平方米，下二層全貫通面積達(dá)15萬(wàn)平方米，位列廈門第二大規(guī)模，容積率4.0，建筑密度36%，綠地率32%，建設(shè)7棟高層，其中超高層157米，分別由精裝海景SOHO、國(guó)際甲A寫字樓、超五星級(jí)泰地萬(wàn)豪酒店、國(guó)際名品商業(yè)廣場(chǎng)及白金酒店式公寓五大功能區(qū)塊組成，形成立面震撼、極具通透性的一線海景城市綜合體形象。同時(shí)華南地區(qū)惟一的石油現(xiàn)貨、期貨交割平臺(tái)也將入駐于此，力爭(zhēng)打造以民營(yíng)企業(yè)為主的中國(guó)最大的石油現(xiàn)貨、期貨交易中心。精裝海景SOHO國(guó)際甲A寫字樓白金酒店式公寓超五星級(jí)泰地萬(wàn)豪酒店國(guó)際名品購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目概況

國(guó)際名品商業(yè)廣場(chǎng)總體商業(yè)面積近兩萬(wàn)㎡，布置流暢靈動(dòng)，沿街商鋪的騎樓設(shè)計(jì)獨(dú)具廈門特色，依景觀帶而建的商業(yè)街將酒店、寫字樓、公寓等功能區(qū)塊有效區(qū)隔、又串連成有機(jī)整體。今后隨著多種高端業(yè)態(tài)的不斷涌入，本廣場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等功能為一體的頂尖生活方式，不久之后一個(gè)極為豐富飽滿又充滿旺盛生命力的國(guó)際化商業(yè)繁華區(qū)即將在此形成。泰地海西中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介國(guó)際名品商業(yè)廣場(chǎng)建筑型態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積CBD城市綜合體（泰地海西中心）超五星泰地萬(wàn)豪酒店約6萬(wàn)平米國(guó)際名品商業(yè)廣場(chǎng)約1.7萬(wàn)平米精裝海景SOHO約12.7萬(wàn)平米國(guó)際甲A級(jí)OFFICE約11萬(wàn)平米白金酒店式公寓越3.3萬(wàn)平米地下車位約15萬(wàn)平（3300個(gè)）項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)布局表泰地海西中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介THANKYOUSUCCESS2023/7/2920可編輯項(xiàng)目商業(yè)部分SW分析車行10分鐘入島內(nèi)、20分鐘機(jī)場(chǎng)，距引橋僅1公里，廈漳大橋現(xiàn)已開通、不久之后城市輕軌車站將入駐項(xiàng)目周邊以及廈門第二海底西通道的運(yùn)營(yíng)通車將共同打造超便捷交通網(wǎng)，商業(yè)輻射漳州開發(fā)區(qū)、角美、龍池、海滄及廈門島內(nèi)等地區(qū)廈門特區(qū)一體化、廈漳泉同城化、海滄區(qū)已被廈門市政府劃為城市副中心項(xiàng)目商業(yè)部分SW分析項(xiàng)目商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)功能定位原則1、客觀性本定位方案建立在對(duì)廈門泰地·海西中心項(xiàng)目所處的區(qū)域地理位置、客觀商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境與地塊未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，從而確保定位方案的客觀性。2、目的性分析泰地集團(tuán)以往所采用過(guò)的招商策略為：1、直接出售：業(yè)主自主運(yùn)營(yíng)2、售后返租：統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)3、承租經(jīng)營(yíng)：邀請(qǐng)指定業(yè)態(tài)商家入駐從事經(jīng)營(yíng)4、合作經(jīng)營(yíng)：引入知名品牌合作經(jīng)營(yíng)主力店；在這些特定背景下，定位業(yè)種的配置、經(jīng)營(yíng)區(qū)域的分割，必須具有前瞻性、嚴(yán)謹(jǐn)性。對(duì)內(nèi)實(shí)際運(yùn)作可以靈活調(diào)整，以形象建立和市場(chǎng)培育為第一要素。3、可行性本定位方案的所有方案設(shè)計(jì)與基本建議，都是以可操作性為前提條件（還需兼顧商業(yè)消費(fèi)拓展提升的前瞻性），并在定位中特別考慮到招商過(guò)程中可能遇到的難度與實(shí)操過(guò)程中的可變動(dòng)性。項(xiàng)目商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)功能定位原則4、差異性本案定位的要旨，在于以差異性打造競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)差異化定位，實(shí)現(xiàn)與廈門、海滄現(xiàn)有核心商業(yè)實(shí)體的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。5、組合性泰地·海西中心項(xiàng)目的物業(yè)實(shí)體由商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、超五星酒店、SOHO、酒店海景公寓、石油交易中心，6個(gè)板塊構(gòu)成，消費(fèi)資源多元（同時(shí)擁有商務(wù)客、政務(wù)客、居民群、旅客群等）。為適合多元的目標(biāo)群體，在突出主題的同時(shí)，業(yè)種搭配、配套設(shè)施、顧客服務(wù)應(yīng)體現(xiàn)組合性。6、相關(guān)性本案的定位策劃，是以塑造廈門泰地海西中心高端型項(xiàng)目的整案核心競(jìng)爭(zhēng)力為訴求。因此，在僅有的約2萬(wàn)平米的總體商業(yè)規(guī)模下，業(yè)態(tài)業(yè)種組合盡量做到多樣化，力爭(zhēng)做到人流動(dòng)線、業(yè)態(tài)分布及結(jié)構(gòu)的合理安排，業(yè)種功能上要具有相關(guān)性，能夠形成統(tǒng)一的風(fēng)格，體現(xiàn)出與現(xiàn)代商業(yè)配置切合的經(jīng)營(yíng)方式。項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位建議項(xiàng)目功能定位及思路解析SOHO公寓2#泰地萬(wàn)豪超5星級(jí)酒店國(guó)際名品商業(yè)廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓B棟甲級(jí)寫字樓A棟4#酒店式公寓SOHO公寓3#SOHO公寓1#項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位建議項(xiàng)目功能定位及思路解析定位思路解析本項(xiàng)目坐擁優(yōu)勢(shì)城際交通和未來(lái)城市高速交通的便捷腹地，理所當(dāng)然擁有著獨(dú)一無(wú)二的地塊價(jià)值提升潛力。隨著未來(lái)企業(yè)、住宅扎堆進(jìn)駐海滄新城CBD及其周邊,導(dǎo)致聚合經(jīng)濟(jì)效能的逐步釋放，商務(wù)商業(yè)、精致商業(yè)必將逐漸成為區(qū)內(nèi)領(lǐng)銜潮流。但是，新商圈文化的萌發(fā)與植入，需要過(guò)程；商務(wù)、商業(yè)中心的培養(yǎng)，不是一朝一夕能夠完成。例如：上海陸家嘴金融中心地標(biāo)——金茂大廈內(nèi)的商務(wù)商業(yè)（時(shí)尚生活中心），發(fā)展至今仍只達(dá)到“求存”的地步。那么，作為精致商業(yè)尚處于初級(jí)階段的海滄新城，如何來(lái)實(shí)現(xiàn)“商務(wù)、商業(yè)領(lǐng)域”的美好愿景？我們認(rèn)為——“借腹生子，差異化成長(zhǎng)”，是一種較為實(shí)際的策略。在前期，我們應(yīng)該更接近于民生需求商業(yè)，即容納部分接近于精致商務(wù)商業(yè)的品質(zhì)配套商業(yè)，伴隨海滄新城CBD的成熟而逐漸臵換，以最終實(shí)現(xiàn)代表性精致商務(wù)、商業(yè)中心的目標(biāo)。項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位建議項(xiàng)目功能定位及思路解析項(xiàng)目功能定位以構(gòu)建國(guó)際名品購(gòu)物街（女人街）為主體，品質(zhì)配套商業(yè)為輔助主要業(yè)態(tài)由餐飲、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)，等業(yè)態(tài)組合成的現(xiàn)代化主題國(guó)際名品商業(yè)廣場(chǎng)；項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位名品購(gòu)物;連型餐飲;商務(wù)、休閑、娛樂(lè)及精品商超;項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位建議項(xiàng)目的內(nèi)涵與形象定位

國(guó)際名品商業(yè)部分：鑒于海西中心商業(yè)區(qū)所處的環(huán)境尚處于新城CBD的初步階段，商業(yè)含金量和存量在現(xiàn)階段還比較有限。我們?yōu)楸卷?xiàng)目所定義的主題名品商業(yè)(女人街)，在初期階段因重點(diǎn)放在國(guó)際一線品牌的副牌，國(guó)際2線品牌，主打時(shí)尚女性用品包括（服裝、鞋帽、飾品、皮具、手表、眼鏡、化裝品、時(shí)尚禮品、等），以主力店帶動(dòng)次主力店的方式在操作，待商業(yè)區(qū)成長(zhǎng)基本成熟、企業(yè)入住質(zhì)量和數(shù)量達(dá)到一定程度后，逐步向完全的一線名品商業(yè)類型臵換。品質(zhì)配套商業(yè)方面（餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、精品商超）：海滄新城是廈門市重點(diǎn)示范居住區(qū)之一，自身品質(zhì)和入住居民層次都屬于相對(duì)高的水平。本案所定位的品質(zhì)配套消費(fèi)，是指高于目前海滄區(qū)域內(nèi)阿羅海購(gòu)物廣場(chǎng)等項(xiàng)目的消費(fèi)檔次，其內(nèi)容包括有：特色餐飲、中高檔連鎖餐飲、茶藝館、健身中心、美容SPA館、精致咖啡廳、品位靜吧、休閑會(huì)所、西點(diǎn)屋、紅酒雪茄坊、精品超市、商務(wù)服務(wù)、銀行、等。項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位建議項(xiàng)目的內(nèi)涵與形象定位

項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)客群定位國(guó)際名品商業(yè)：海滄新城建設(shè)逐步行成高端消費(fèi)人群、政務(wù)/商務(wù)人士群落及廈門本島及其漳州開發(fā)區(qū)、角美、龍池等地高消費(fèi)人群；品質(zhì)配套商業(yè)（餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)）：消費(fèi)輻射目標(biāo)為1-5公里范圍內(nèi)15萬(wàn)左右居民、政務(wù)/商務(wù)、旅游客群。項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位建議項(xiàng)目的業(yè)種組合與規(guī)劃布局

項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位建議規(guī)劃布局總體思路：平面主體為縱向分割：北邊地塊主打名品購(gòu)物，西、東部分為品質(zhì)配套商業(yè)主題分割：名品購(gòu)物：以騎樓核心島為中心國(guó)際名品購(gòu)物街（步行街/女人街)分別設(shè)立在其左右兩排1.2層，（2#SOHO110、111店面為配套精品超市）。品質(zhì)配套商業(yè)：分別由辦公樓下方拐角處（1、2層商鋪）、2#SOHO裙房下方拐角（1、2層）商鋪及4#酒店公寓（1、2層商鋪），所組成。面積分配一、商業(yè)面積總計(jì)：17148.83㎡分為：2#SOHO部分：6954.47㎡4#SOHO部分：1615.72㎡辦公樓A棟部分：8578.64㎡二、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種面積分布面積（1）名品購(gòu)物部分面積：6847.46㎡占項(xiàng)目40%（2）品質(zhì)配套商業(yè)部分面積：10301.37㎡占項(xiàng)目60%

（分為以下3部分：1.餐飲部分:3428.89㎡占項(xiàng)目20%2.精品超市部分：3428.89㎡占項(xiàng)目10%3.其他配套部分：5152.62㎡占項(xiàng)目30%）項(xiàng)目商業(yè)部分