華高萊斯北京市昌平二街項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告課件

華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司昌平二街項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD2006年6月1華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司昌平二街項(xiàng)目REGAL（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓”為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè)：項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；高檔酒店：高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；酒店服務(wù)式公寓：提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升：該項(xiàng)目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境、集各種休閑娛樂(lè)功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。2（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓（二）物業(yè)類(lèi)型及規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模：約4.3萬(wàn)建筑平米（地上3.7萬(wàn)建筑平米，地下：0.6萬(wàn)建筑平米）項(xiàng)目分物業(yè)類(lèi)型規(guī)模：項(xiàng)目分物業(yè)類(lèi)型規(guī)模建議商業(yè)2～2.5萬(wàn)平米酒店0.8～1萬(wàn)平米酒店服務(wù)式公寓0.8～1.5萬(wàn)平米總計(jì)4.3萬(wàn)平米一、整體定位3（二）物業(yè)類(lèi)型及規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模：約4.3萬(wàn)建筑平米（地上3.1、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量＝區(qū)域人口總量×人均消費(fèi)支出×商業(yè)平均利潤(rùn)率/（區(qū)域平均租金×核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約14萬(wàn)（含高校學(xué)生），人均消費(fèi)支出：9168元農(nóng)村人口：約1萬(wàn)，人均消費(fèi)支出：5365元商業(yè)平均利潤(rùn)率為：6％～10％區(qū)域平均租金取值為：2元/平米/天核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（區(qū)域商圈相對(duì)獨(dú)立，且周邊消費(fèi)力偏低）區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為：15～17萬(wàn)平米一、整體定位41、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競(jìng)爭(zhēng)分析，將逐步分化出三個(gè)核心區(qū)域，本項(xiàng)目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對(duì)均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～5.5萬(wàn)平米結(jié)合本項(xiàng)目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和侵略性定位的要求，本項(xiàng)目定位必須實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對(duì)商圈研究中中心點(diǎn)商業(yè)的規(guī)模占45％～55％的比重關(guān)系，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)?？臻g容量為：2～3萬(wàn)平米項(xiàng)目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力水平相對(duì)偏低的特點(diǎn)，本項(xiàng)目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對(duì)小值，因此結(jié)合項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的特點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模上限建議為：2.5萬(wàn)平米左右一、整體定位5區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競(jìng)爭(zhēng)分析，將逐步分化出三個(gè)核心區(qū)域，本項(xiàng)2、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目定位于四星級(jí)酒店。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會(huì)議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級(jí)酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場(chǎng)的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為：80～100間客房；按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，四星級(jí)酒店每自然間的面積為80~100平方米，因此本項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為：0.8～1萬(wàn)平米一、整體定位62、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)狀況，本二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品

突顯項(xiàng)目檔次，營(yíng)造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時(shí)尚

項(xiàng)目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色?；盍?/p>

項(xiàng)目特色化地引入了動(dòng)感、時(shí)尚的活力無(wú)素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)7二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)關(guān)鍵詞：（二）業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類(lèi)型四層影院、休閑健身中心三層美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城二層精品商業(yè)街一層地下一層超市8（二）業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類(lèi)型（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析布局分析

昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線(xiàn)上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對(duì)較為集中；9（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析規(guī)模分析

昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營(yíng)業(yè)面積大多為1000～2500平米左右，最大一般不超過(guò)3500平米。超市位置營(yíng)業(yè)面積泰樂(lè)福第八分店西關(guān)三角地5號(hào)約3500平米京北美廉美超市政府街16號(hào)正在裝修，裝修后規(guī)模不詳美廉美超市府學(xué)路，國(guó)泰百貨西側(cè)約2500平米物美超市鼓樓西街1號(hào)約2000平米新世紀(jì)超市鼓樓南街，新世紀(jì)商城一層約1000余平米華普超市陽(yáng)光店府學(xué)路，陽(yáng)光商廈一層約1500平米昌平主要超市規(guī)模一覽：10二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析超市位置營(yíng)業(yè)面積泰樂(lè)福第八分二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析現(xiàn)有品牌分析

目前昌平市場(chǎng)上已有的超市主要為內(nèi)資品牌，如美廉美、物美、泰樂(lè)福、華普、小白羊、世紀(jì)聯(lián)華等，符合“內(nèi)資品牌近年向郊區(qū)拓展的戰(zhàn)略布局”、以及“內(nèi)資品牌超市進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的步伐明顯快于外資品牌超市”的普遍戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)律，同時(shí)也表明，租金高、郊區(qū)客流量達(dá)不到相應(yīng)的規(guī)模水平和進(jìn)貨商品成本偏高是外資超市尚未進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的主要原因。因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內(nèi)資知名品牌連鎖超市重點(diǎn)考慮的發(fā)展區(qū)域。經(jīng)營(yíng)狀況分析

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末，表明經(jīng)營(yíng)狀況均較好。同時(shí)，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來(lái)越接受價(jià)廉物美的超市購(gòu)物習(xí)慣。11二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析11二、商業(yè)定位超市經(jīng)營(yíng)商家需求經(jīng)營(yíng)商家超市類(lèi)型營(yíng)業(yè)面積要求其他選址要求物美綜合超市單層1500－6000平米臨交通主動(dòng)線(xiàn)交匯處；

以半徑1.2公里的商圈中有2萬(wàn)戶(hù)居民為宜；

物業(yè)不超過(guò)2層，以1層為佳，賣(mài)場(chǎng)以方形最好。華潤(rùn)萬(wàn)家綜合超市4000－6000平米一級(jí)城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級(jí)城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級(jí)城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。蘇果大型社區(qū)店5000平米左右貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。樂(lè)購(gòu)小型社區(qū)大賣(mài)場(chǎng)3500－5000平米位于商業(yè)核心地點(diǎn)興萬(wàn)家社區(qū)型綜合超市2000－6000平米單層不少于2000平米，樓層數(shù)不超過(guò)2層；

層高以5米為宜，凈高不低于3.2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳；

消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以?xún)?nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在5--8萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；聯(lián)華標(biāo)準(zhǔn)超市1000－5000平米中心城區(qū)的商業(yè)中心

上圖可以看出，國(guó)內(nèi)知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從1000－6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即3000－6000平米之間，說(shuō)明該規(guī)模是相對(duì)合適的一個(gè)面積區(qū)間。國(guó)內(nèi)部分品牌連鎖超市選址要求12二、商業(yè)定位超市經(jīng)營(yíng)商家需求經(jīng)營(yíng)商家超市類(lèi)型營(yíng)業(yè)面積要求其他二、商業(yè)定位本項(xiàng)目超市規(guī)模確定原則一：本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因昌平市場(chǎng)本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項(xiàng)目超市也同樣帶有侵略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級(jí)版。因此，要在昌平現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。原則二：知名品牌連鎖超市的選址要求；原則三：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。

綜上所述，本項(xiàng)目超市建筑面積建議為：5000～6000平米13二、商業(yè)定位本項(xiàng)目超市規(guī)模確定13二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意14二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意143）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：超市主要以品牌、規(guī)模和價(jià)格取勝，并要求具備良好的便利可達(dá)性，因而地下一層可有效的滿(mǎn)足這一需求；超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對(duì)便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿(mǎn)足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價(jià)值的缺失，通過(guò)地下一層超市的人流吸引和帶動(dòng)作用強(qiáng)化最有價(jià)值的地上一二層的商業(yè)價(jià)值的提升和實(shí)現(xiàn)；品牌超市對(duì)布點(diǎn)選擇的要求。153）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：15原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當(dāng)增大；原則二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動(dòng)，超市、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來(lái)很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場(chǎng)；原則三：本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群的性質(zhì)；原則四：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為：9000～10000平米左右二、商業(yè)定位2、商業(yè)街1）規(guī)模確定16原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層，同時(shí)也是項(xiàng)目快二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性

本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層按照商業(yè)街形式來(lái)考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住昌平主力消費(fèi)客群。無(wú)論從資金回收、商業(yè)氛圍營(yíng)造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。

另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過(guò)內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對(duì)外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣(mài)場(chǎng)等業(yè)態(tài)留出靈活空間。17二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購(gòu)物流線(xiàn)；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開(kāi)敞，為百貨、大賣(mài)場(chǎng)等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。18二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購(gòu)物感覺(jué)，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。19二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購(gòu)美食廣場(chǎng)是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動(dòng)，是聚集人氣，提升商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價(jià)位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；供應(yīng)：昌平目前市場(chǎng)上只有國(guó)泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積約1000多平米，經(jīng)營(yíng)效果較好，客群多為周邊高校學(xué)生及到商場(chǎng)購(gòu)物的年輕工薪一族；原則：美食廣場(chǎng)需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用；綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)主力商家美食廣場(chǎng)的普遍選擇和項(xiàng)目建筑空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場(chǎng)建筑面積建議為：2000～3000平米3、美食廣場(chǎng)1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位20美食廣場(chǎng)是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其二、商業(yè)定位國(guó)泰百貨頂層美食廣場(chǎng)：規(guī)模較小，環(huán)境一般。21二、商業(yè)定位國(guó)泰百貨頂層美食廣場(chǎng)：規(guī)模較小，環(huán)境一般。21本項(xiàng)目的美食廣場(chǎng)，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營(yíng)造自己的特色競(jìng)爭(zhēng)力，與市場(chǎng)現(xiàn)有水平拉開(kāi)差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住昌平年輕主力消費(fèi)群。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位22本項(xiàng)目的美食廣場(chǎng)，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營(yíng)3）美食廣場(chǎng)布局建議地上三層商業(yè)分析：美食廣場(chǎng)的目標(biāo)客戶(hù)具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場(chǎng)布店三層商業(yè)，即可有效帶動(dòng)一二層商業(yè)人流的上行，提升整個(gè)商業(yè)的價(jià)值，也可有效的與四層目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿(mǎn)足其需求特征，從而提升其吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。233）美食廣場(chǎng)布局建議地上三層商業(yè)分析：23功能：數(shù)碼娛樂(lè)城包含電子游戲、互動(dòng)游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂(lè)、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡(jiǎn)單食物等，面向的客戶(hù)群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。供應(yīng)：昌平目前還沒(méi)有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂(lè)城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對(duì)的是學(xué)生客群，經(jīng)營(yíng)狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目的一個(gè)典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場(chǎng)主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化項(xiàng)目對(duì)年輕客群的吸引力。需求：昌平衛(wèi)星城高校人口接近4萬(wàn)人，高校的進(jìn)駐，不僅為昌平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時(shí)也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè)、購(gòu)物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間。結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項(xiàng)目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項(xiàng)目數(shù)碼娛樂(lè)城規(guī)模建議為：2000～3000平米4、數(shù)碼娛樂(lè)城1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位24功能：數(shù)碼娛樂(lè)城包含電子游戲、互動(dòng)游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲數(shù)碼娛樂(lè)城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也非常迎合區(qū)域市場(chǎng)以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚動(dòng)感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間相對(duì)較好。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位25數(shù)碼娛樂(lè)城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂(lè)形式262）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂(lè)形式3）數(shù)碼娛樂(lè)布局建議地上三層商業(yè)分析：數(shù)碼娛樂(lè)的目標(biāo)客戶(hù)具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂(lè)應(yīng)該與項(xiàng)目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營(yíng)時(shí)間的要求都強(qiáng)調(diào)對(duì)其獨(dú)立通道的滿(mǎn)足，從而滿(mǎn)足其經(jīng)營(yíng)的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結(jié)合。273）數(shù)碼娛樂(lè)布局建議地上三層商業(yè)分析：27功能：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動(dòng)感單車(chē)、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶(hù)群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與項(xiàng)目高星級(jí)酒店形成配套性?xún)?yōu)勢(shì)。供應(yīng)：目前昌平市場(chǎng)上此類(lèi)專(zhuān)業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對(duì)陳舊且服務(wù)內(nèi)容相對(duì)單一，而這些專(zhuān)業(yè)店的經(jīng)營(yíng)狀況多呈上升趨勢(shì)；需求：2005年，居民鍛煉健身、外出旅游等文化娛樂(lè)服務(wù)支出275.7元，同比增長(zhǎng)21.5%；文化娛樂(lè)用品支出478.3元，同比增長(zhǎng)10.1%。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的城市，這一需求的增長(zhǎng)速度相當(dāng)快。同時(shí)，昌平也存在著大量的高收入人群，2005年，昌平高收入戶(hù)的人均可支配收入達(dá)30350元。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)空間。5、休閑健身中心1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位28功能：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動(dòng)感單車(chē)、知名連鎖健身俱樂(lè)部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營(yíng)商家需求面積英派斯健身俱樂(lè)部2000－5000平米浩沙健身俱樂(lè)部1000－3000平米中體倍力標(biāo)準(zhǔn)店3000平米左右青鳥(niǎo)健身不小于2000平米結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑健身中心建筑面積建議為：2000～2500平米29知名連鎖健身俱樂(lè)部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營(yíng)商家需求面積休閑健身、SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶(hù)群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位30休閑健身、SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本3）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：休閑健身中心的目標(biāo)客戶(hù)同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴(lài)性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；休閑健身中心在項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿(mǎn)足區(qū)域中高端客戶(hù)需要，豐富項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強(qiáng)化項(xiàng)目酒店的配套性?xún)?yōu)勢(shì)，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動(dòng)性，所以必須將其置于本項(xiàng)目商業(yè)頂層、酒店的負(fù)一層，以有效實(shí)現(xiàn)其功能。313）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：316、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實(shí)物補(bǔ)償要求，確定影劇院面積為：2660.08平米。326、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實(shí)物3）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：影院的目標(biāo)客戶(hù)同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴(lài)性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；影院因其特殊的建筑要求，對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開(kāi)間要求較高，且必須滿(mǎn)足其高層高的空間要求，因此將其布點(diǎn)與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿(mǎn)足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。333）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：33（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造1、形象力上的提升 項(xiàng)目商場(chǎng)新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與昌平其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 另外項(xiàng)目的酒店的外觀與高度會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的形象力，真正成為昌平的“地標(biāo)”。二、商業(yè)定位34（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造1、形象力上的提升二、商業(yè)定位34（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造２、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂(lè)城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項(xiàng)目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。二、商業(yè)定位35（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造２、特色業(yè)態(tài)的引入二、商業(yè)定位35（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造３、業(yè)態(tài)間的互動(dòng)

酒店和酒店服務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動(dòng)，商業(yè)可作為酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂(lè)城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來(lái)大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。二、商業(yè)定位36（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造３、業(yè)態(tài)間的互動(dòng)二、商業(yè)定位36（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造４、商業(yè)空間的改進(jìn)

除了采用中庭的設(shè)計(jì)手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點(diǎn)處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的關(guān)懷，提升消費(fèi)者購(gòu)物的舒服度，更可以延長(zhǎng)消費(fèi)者的滯留時(shí)間和購(gòu)物消費(fèi)的可能性。二、商業(yè)定位37（四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造４、商業(yè)空間的改進(jìn)二、商業(yè)定位37（五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議1、租售組合建議根據(jù)項(xiàng)目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求，租售組合建議如下：二、商業(yè)定位物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售/租賃組合策略商業(yè)4層休閑健身中心、影院持有；出租經(jīng)營(yíng)3層美食廣場(chǎng)、電玩娛樂(lè)城持有；出租經(jīng)營(yíng)2層精品商業(yè)街出售1層精品商業(yè)街出售地下1層超市持有；出租經(jīng)營(yíng)38（五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議1、租售組合建議二、商業(yè)定位物業(yè)類(lèi)型2、銷(xiāo)售價(jià)格建議二、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析昌平目前在售的商業(yè)項(xiàng)目較少，售價(jià)如下：項(xiàng)目名稱(chēng)售價(jià)東方麥迪遜1、2層連賣(mài)10000余元/平米3、4層單賣(mài)6000－7000元/平米麗美旺角購(gòu)物廣場(chǎng)——均價(jià)約7500元/平米（尚未開(kāi)盤(pán)）天成苑底商1、2層連賣(mài)7800元/平米從位置而言，這幾個(gè)在售項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)和參考。因此，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格主要根據(jù)項(xiàng)目周邊租金價(jià)格予以確定。392、銷(xiāo)售價(jià)格建議二、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析項(xiàng)目名稱(chēng)二、商業(yè)定位本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析以上租金水平，即代表了項(xiàng)目所處十字路口區(qū)域的現(xiàn)有租金水平。越靠近十字路口租金相應(yīng)越高，而本項(xiàng)目距離路口較近，因此，本項(xiàng)目一二層商鋪的可參考租金為：2～2.5元/平米.天位置租金鼓樓北街（南端）1.5－2元/平米.天臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)基本上只用一層，其余樓層大多空置。鼓樓南街（北端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓西街（東端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓東街（西端）1.5－2.5元/平米.天40二、商業(yè)定位本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析以上租金水平，二、商業(yè)定位1、2層銷(xiāo)售價(jià)格建議：依據(jù)：項(xiàng)目一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天商業(yè)平均投資回報(bào)率：8～10％建議：本項(xiàng)目一二層均價(jià)為：9000～11500元/平米

一層均價(jià)：10500～13500元/平米二層均價(jià)：7500～9500元/平米41二、商業(yè)定位1、2層銷(xiāo)售價(jià)格建議：依據(jù)：41二、商業(yè)定位3、4層租賃價(jià)格建議：依據(jù)：項(xiàng)目一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天三四層租金取值為一二層商業(yè)租金的60～70％取值：本項(xiàng)目三四層租金為：1.2～1.5元/平米.天3、租賃價(jià)格建議42二、商業(yè)定位3、4層租賃價(jià)格建議：依據(jù)：3、租賃價(jià)格建議42二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價(jià)格建議：依據(jù)：租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強(qiáng)的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。結(jié)合行業(yè)特征，建議：本項(xiàng)目地下1層（超市）租金為：0.8～1元/平米.天43二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價(jià)格建議：依據(jù)：43三、酒店定位(一)昌平酒店競(jìng)爭(zhēng)力錦水芙蓉財(cái)會(huì)之家商務(wù)會(huì)館大宅門(mén)位置政府街與鼓樓南街交匯西北口(市中心)北環(huán)路北(城區(qū)北部)浮泉路北(中關(guān)村科技園區(qū)，城區(qū)南)府學(xué)路北(亢山廣場(chǎng)對(duì)面，城區(qū)東)星級(jí)二星級(jí)商務(wù)三星級(jí)四星級(jí)商務(wù)準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù)規(guī)模約5000平米1.56萬(wàn)平米2萬(wàn)平米1.5萬(wàn)平米客房數(shù)79間102間96間86間標(biāo)間房面積20多平米標(biāo)間25平米；套間50平米約30平米；30余平米配套餐廳及芙蓉會(huì)館宴會(huì)廳、餐廳、會(huì)議廳、康體中心大小宴會(huì)廳、會(huì)議室、康樂(lè)中心中西餐廳、大小會(huì)議室、酒吧、康體中心、KTV主要客群商務(wù)客群和散客為主財(cái)政局所屬，以接待會(huì)議為主以接待會(huì)議兒旅游團(tuán)居多以接待商務(wù)會(huì)議和高級(jí)旅游團(tuán)為主入住率約50-60%，夏天較高60-70%，年底較高70-80%，有高管長(zhǎng)期包房年入住率60-70%名稱(chēng)項(xiàng)目昌平酒店一覽表44三、酒店定位(一)昌平酒店競(jìng)爭(zhēng)力錦水芙蓉財(cái)會(huì)之家商務(wù)會(huì)館大宅小結(jié)昌平區(qū)一共有4家星級(jí)酒店，級(jí)別呈遞級(jí)差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。昌平市中心只有一家錦水芙蓉酒店，無(wú)論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店經(jīng)營(yíng)較好，價(jià)格也更高。尤其是以中式風(fēng)格設(shè)計(jì)的大宅門(mén)，具有自己鮮明的特點(diǎn)。昌平區(qū)中心只有一家二星級(jí)酒店，競(jìng)爭(zhēng)較弱，級(jí)別有待提高；高檔酒店市場(chǎng)只有二家，以大昌平區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場(chǎng)空間；抓住商務(wù)客戶(hù)和旅游團(tuán)體，擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店較受歡迎。三、酒店定位(一)昌平酒店競(jìng)爭(zhēng)力45小結(jié)昌平區(qū)中心只有一家二星級(jí)酒店，競(jìng)爭(zhēng)較弱，級(jí)別有待提高；三、酒店定位(二)酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類(lèi)：基本以接待商務(wù)會(huì)議和大型旅游團(tuán)體為主，其中，商務(wù)型會(huì)議型客群是酒店主力客群?？腿褐幸灿胁糠稚⒖?，尤其在夏季和秋季較為明顯。但北京市來(lái)昌平區(qū)旅游的散客大部分在景點(diǎn)住宿，中心區(qū)旅館也分流部分短期旅游客群。另外，有部分昌平區(qū)高收入群(如科技園的高官、經(jīng)理人和大學(xué)園區(qū)的富家學(xué)生)在酒店包房長(zhǎng)期居住，作為在昌平的暫居居所。商務(wù)會(huì)議型人群和大型旅游團(tuán)體是昌平酒店的主流客群；也有小部分北京市散客客群；另有相當(dāng)一部分科技園高官和大學(xué)園區(qū)富家學(xué)生在酒店包房。46三、酒店定位(二)酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類(lèi)：商三、酒店定位(三)酒店市場(chǎng)空間判斷通過(guò)前述市場(chǎng)的酒店分析和上述酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析，我們可以得出昌平酒店空間判斷：昌平中心區(qū)中高酒店較少，中心商業(yè)區(qū)酒店市場(chǎng)較空白；對(duì)比其他二三線(xiàn)城市而言，昌平酒店經(jīng)營(yíng)較好，尤其是少量的中高檔酒店，經(jīng)營(yíng)良好；商務(wù)型酒店是酒店市場(chǎng)主力，存在商務(wù)升級(jí)和配套升級(jí)的空間；特色經(jīng)營(yíng)和以休閑娛樂(lè)為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣(mài)點(diǎn)。因此：昌平區(qū)中心具有中高檔酒店的良好空間擁有完善休閑配套的商務(wù)型酒店是市場(chǎng)主力47三、酒店定位(三)酒店市場(chǎng)空間判斷通過(guò)前述市場(chǎng)的酒店分析和上三、酒店定位(四)項(xiàng)目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為：綜合整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，四星級(jí)酒店不但符合整體項(xiàng)目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性的建筑；項(xiàng)目位于昌平區(qū)絕對(duì)中心地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級(jí)定位也與黃金地段相匹配；商務(wù)會(huì)議客群是昌平酒店市場(chǎng)的主力客群，定位商務(wù)型酒店與市場(chǎng)相吻合。從公司經(jīng)營(yíng)和形象方面考慮，高星級(jí)的選擇有利于形成區(qū)域酒店市場(chǎng)的主力地位，以星級(jí)和項(xiàng)目區(qū)域地段形成項(xiàng)目酒店的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。四星級(jí)商務(wù)酒店(兼顧休閑度假性質(zhì))48三、酒店定位(四)項(xiàng)目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為：綜三、酒店定位酒店總規(guī)模定義依前所述，項(xiàng)目酒店規(guī)模定義為：總面積0.8～1萬(wàn)平米客房數(shù)量80～100間(四)項(xiàng)目酒店定位49三、酒店定位酒店總規(guī)模定義依前所述，項(xiàng)目酒店規(guī)模定義為：(類(lèi)型客房面積比例公共經(jīng)營(yíng)面積比例會(huì)議與其他設(shè)施會(huì)議型酒店44%22%34%娛樂(lè)型酒店45%25%30%度假型酒店45%25%30%綜合型酒店62%14%24%按照國(guó)際慣例，不同類(lèi)型飯店分項(xiàng)面積指標(biāo)表:三、酒店定位(五)酒店配套面積測(cè)算50類(lèi)型客房面積公共經(jīng)營(yíng)會(huì)議會(huì)議型酒店44%22%34%娛樂(lè)以酒店總規(guī)模0.8~1萬(wàn)平米為基數(shù)，綜合國(guó)外會(huì)議酒店建筑的規(guī)模配比，進(jìn)行各功能部分的面積分配：類(lèi)型客房面積比例公共經(jīng)營(yíng)面積比例會(huì)議與其他設(shè)施會(huì)議型酒店44%22%34%三、酒店定位客房部分：(8000~10000)×44％＝3520~4400平方米餐飲、休閑娛樂(lè)等公共經(jīng)營(yíng)部分：(8000~10000)×22％＝1760~2200平方米會(huì)議部分：(8000~10000)×19％＝1520~1900平方米行政﹑機(jī)房及其它：(8000~10000)×15％＝1200~1500平方米(五)酒店配套面積測(cè)算51以酒店總規(guī)模0.8~1萬(wàn)平米為基數(shù)，綜合國(guó)外會(huì)議酒店建筑的規(guī)依據(jù)測(cè)算方案，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會(huì)議，各功能配套面積分別為：酒店功能面積建議表功能面積建議內(nèi)容建議客房面積3520～4400平米客房數(shù)量為80～100間，主要以標(biāo)間為主，配置部分豪華標(biāo)間，若干個(gè)豪華套房公共營(yíng)業(yè)面積(含餐飲、休閑娛樂(lè)等)1760～2200平米餐飲主要設(shè)宴會(huì)廳(含中餐與西餐)、茶室、小型酒吧；休閑娛樂(lè)可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺(tái)球廳、乒乓球室、KTV等會(huì)議面積1520～1900平米包括大會(huì)議室一個(gè)，小會(huì)議室若干個(gè)、商務(wù)中心等機(jī)房及其他設(shè)施1200～1500平米行政區(qū)、機(jī)房及其他設(shè)施項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為：0.8~1萬(wàn)平米左右三、酒店定位(五)酒店配套面積測(cè)算52依據(jù)測(cè)算方案，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會(huì)議，各功能配套面積分

位于商場(chǎng)上的酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使項(xiàng)目從形象上成為昌平真正的“地標(biāo)”，從而有效強(qiáng)化項(xiàng)目整體的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。三、酒店定位(六)立面示意53 位于商場(chǎng)上的酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立三、酒店定位(七)酒店差異化經(jīng)營(yíng)可以提供以下軟服務(wù)：1、酒店特色服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間洗燙衣物24小時(shí)房間送餐設(shè)施維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會(huì)議室及設(shè)備租用機(jī)場(chǎng)接送旅游行李運(yùn)送協(xié)助婚禮小件寄存送花服務(wù)代繳費(fèi)用預(yù)訂服務(wù)快件專(zhuān)遞2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時(shí)供應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視文字處理本案將通過(guò)個(gè)性化服務(wù)創(chuàng)造差異化經(jīng)營(yíng)54三、酒店定位(七)酒店差異化經(jīng)營(yíng)可以提供以下軟服務(wù)：1、酒三、酒店定位此外，本項(xiàng)目酒店還將通過(guò)以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)：1、占據(jù)昌平區(qū)中心地段，以四星級(jí)商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的酒店拉開(kāi)差距；2、通過(guò)時(shí)尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級(jí)設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店；3、加大酒店自身休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)；4、與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。5、與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司合作，打造昌平中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)酒店。(七)酒店差異化經(jīng)營(yíng)55三、酒店定位此外，本項(xiàng)目酒店還將通過(guò)以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公寓定位四、公寓定位本項(xiàng)目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出；項(xiàng)目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為昌平區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表；項(xiàng)目除大型商業(yè)外，還包括四星級(jí)商務(wù)酒店。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項(xiàng)目公寓定位為：酒店服務(wù)式公寓以地段和項(xiàng)目形象支撐檔次，強(qiáng)化對(duì)中高端客群和區(qū)域原實(shí)力客群的吸引力；以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢(shì)；以酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對(duì)中高端人群的競(jìng)爭(zhēng)力；56項(xiàng)目公寓定位四、公寓定位本項(xiàng)目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶四、公寓定位酒店服務(wù)式公寓依托區(qū)中心良好的位置、酒店的服務(wù)配套，本案具有建設(shè)酒店式服務(wù)公寓的可能；通過(guò)上述公寓市場(chǎng)分析，本案擁有服務(wù)式公寓的市場(chǎng)和客群消費(fèi)力；酒店和酒店式公寓可強(qiáng)化項(xiàng)目形象展示，凸現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶(hù)和業(yè)主也為項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障項(xiàng)目商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，昌平目前也沒(méi)有類(lèi)似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項(xiàng)目將是第一個(gè)酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。(五)項(xiàng)目公寓定位57四、公寓定位酒店服務(wù)式公寓依托區(qū)中心良好的位置、酒店的服務(wù)四、公寓定位酒店服務(wù)式1、酒店式服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間24小時(shí)洗衣房24小時(shí)房間送餐室內(nèi)家具保養(yǎng)維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會(huì)議室及設(shè)備租用旅游行李運(yùn)送小件寄存送花服務(wù)代繳費(fèi)用車(chē)輛清洗保養(yǎng)快件專(zhuān)遞2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時(shí)供應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視叫醒服務(wù)本案公寓與其他公寓(住宅)的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶(hù)型之外，最重要的在于提供酒店式服務(wù)，這是一種軟性服務(wù)，更多的一種服務(wù)理念的更新，依托酒店，建議可以提供的如下服務(wù)：具體實(shí)施可以設(shè)置部分有償收費(fèi)服務(wù)，部分免費(fèi)。(五)項(xiàng)目公寓定位58四、公寓定位酒店服務(wù)式1、