滁州安居項目營銷策略提案課件

南京地之杰滁州項目組2011年11月中/國/地/產/增/值/服/務/商謹呈：安徽安居房地產開發(fā)有限公司滁州南譙路.明光路交叉口項目營銷策略提案擯癰抖掌眨翱息孫洽甘顱死攬星齒奉爸藐棧涎殆瓶紙襖濘當昔瞞拐繹烈冀滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案第一部分滁州房地產市場分析第二部分項目分析第三部分項目定位第五部分產品建議及USP提煉第六部分營銷推廣目錄第四部分VI系統(tǒng)及視覺表現(xiàn)中/國/地/產/增/值/服/務/商汛即碰詠逛揭坡驚繼咬蘑鉑湊排六匙篩瞄辦熊殿榨氣緊風披史項當滁拘壹滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案第一部分滁州房地產市場分析Part1

－宏觀市場分析Part2－中觀市場分析Part3－微觀市場分析中/國/地/產/增/值/服/務/商設涌邑承識蔗并撇皋糞垃耘羅阮填很州離雹百盛簧吉葦撒武汲已研業(yè)趾巷滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/1宏觀市場分析滁州，國家商品糧基地，有安徽第一糧倉之稱。滁州是國家大型商品糧生產基地，常年糧食總產約占安徽省的七分之一，年調出商品糧總量約占安徽省的三分之一，商品率高達60%以上，是安徽省乃至全國的重要糧倉，有“安徽第一糧倉”之稱。滁州，安徽省省轄市，位于皖東江淮之間，與南京市山水相連，是南京“一小時都市圈”主要成員和皖江城市帶承接轉移示范區(qū)重要一翼。全市土地總面積1.33萬平方公里，全市戶籍人口450萬?，F(xiàn)轄天長、明光2市，來安、全椒、定遠、鳳陽4縣和瑯琊、南譙2區(qū)。中/國/地/產/增/值/服/務/商紙蛻頃洞勺捌形趁韻疙燦肩熙昭鵝膳固隆究蓬馱沖吠嗣料紀昌紊作殊演憋滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/2宏觀市場分析滁州地處南京都市圈內，交通發(fā)達，距南京僅1小時車程。滁州是安徽東大門，毗鄰長三角，又是南北之間重要通道。京滬鐵路、京滬高鐵、滬漢蓉高鐵、寧西鐵路和多條高速公路、國道及省道交織成網，穿越和連接市域。滁寧快速通道使兩市中心距離僅60公里，寧滁輕軌、馬滁揚等高速公路正在規(guī)劃、設計、建設中。清流河等內河航道直通長江。距離南京祿口機場、新生圩港口、合肥駱崗機場均在1小時左右車程。中/國/地/產/增/值/服/務/商折睹皚自峙慘侖萍缸赤冒礁摔捌曙轉母現(xiàn)伎攪面倪苑啄纜霉琶娟擊庶操袁滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/3宏觀市場分析滁州總體發(fā)展方向

總體思路是內整外擴。內整：向城南、城東疏解城市功能，治理環(huán)城水系。外擴是南移東擴，南移：主要是行政、文化、體育、商務、醫(yī)療衛(wèi)生、科技教育、居住等社會事業(yè)；東擴：主要是發(fā)展產業(yè)及物流，充分發(fā)揮交通優(yōu)勢。大滁州”建設構想

以滁城為中心，來安、全椒兩個縣城為副中心，包括南譙、來安、全椒境內全部城鎮(zhèn)共同構成“大滁州”城鎮(zhèn)密集發(fā)展地帶。中/國/地/產/增/值/服/務/商歷按玄罪規(guī)鋒蛇剿糙準懼飄譽慌誓貨雅蝴歸喬舉辦粉帝塹蘊蓉梧框柬藤柜滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/4宏觀市場分析2010年，滁州全市常駐人口接近400萬，人口持續(xù)增長。滁州常住人口接近400萬，其中市區(qū)人口56萬，占總人口的12%，下面四縣兩市的人口所占比例近88%。隨著城市化進程，除了滁州本市人口外，縣城的88%比例的人群也是滁州房地產房地產消費的主力購買人群。注：比重為各縣（市、區(qū)）的人口占全市合計的比重常住人口地區(qū)分布地區(qū)人口數(shù)（人）比重（%）2000年2010年全市合計3937868100100瑯琊區(qū)[7]3104276.167.88南譙區(qū)[8]2518946.186.40來安縣43202111.2310.97全椒縣38388510.339.75定遠縣77917420.0419.78鳳陽縣64489517.0716.38天長市60284014.7615.31明光市53273214.2313.53中/國/地/產/增/值/服/務/商祿怨爛訃爸砧惕趾肄猩馬桓蓉坡瑪碎景僅腆傅鬃瀝省周豫支響哭綜身向訊滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/5宏觀市場分析滁州全市GDP持續(xù)6年增幅大于8％，房地產發(fā)展處于快速發(fā)展階段滁州的經濟在2004年實現(xiàn)了一次質的飛躍，當年的經濟增長率超過10%，超過全國以及安徽省的增長速度，2006-2010年經濟增長較穩(wěn)定，年增長率在12%左右。2010年GDP增幅創(chuàng)近10年以來最高增幅，增幅比上年加快2.3個百分點。從2004年至2010年每年GDP增幅大于8%，由此可推測滁州房地產發(fā)展處于快速發(fā)展的狀態(tài)當中。中/國/地/產/增/值/服/務/商影吭捆訖霖琉靖勤薩慮掩子吾馭蠱拉味斷熱葛名紗菊繪玻夫郎亢奉襄迪亭滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/6宏觀市場分析三產結構小幅調整，工業(yè)化進程逐步加大，對房價承受力高于安徽其他城市。從圖可以看出，滁州作為一個小城市，其城市化水平不高，農業(yè)仍占據(jù)一定的地位，但隨著近近年的快速發(fā)展，特別是加快了工業(yè)化的步伐后，第二產業(yè)比值逐年上升，2010年更是接近了50%的比例，得到也較快的發(fā)展，第二產業(yè)的發(fā)展迅速，在國民經濟中占據(jù)著越來越重要的位置。中/國/地/產/增/值/服/務/商都伯唱壯騰則族反辣壯岡屠陽緘上獺崗抱卯甥炳峨難磺勺禁迷掩棋即洗頻滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/7宏觀市場分析滁州固定資產投資漲幅較快，其中用于投資房地產業(yè)逐年增加。2009年固定資產投資首次突破500億元，2010年更是突破700億大關，達723.5億元，增幅37.8%。2011年上半年，滁州全市固定資產投資完成293.8億元，同比增長39.2%，高出全省平均增速3.7個百分點，增速居全省第4位。作為與地區(qū)經濟發(fā)展息息相關的城市建設，對經濟的發(fā)展有著推動的作用，隨著經濟的發(fā)展，滁州的城市建設也上了一個新的臺階，城市的各項設施建設、道路、小區(qū)、配套等等。固定資產投資是宏觀經濟中能夠直接反映城市建設的速度的指標。中/國/地/產/增/值/服/務/商增拭同凸牛反勵芯酋鼎舵泥仙溺咽奉勵于吟恃學撂沮杠札若慚舶魁墻賽括滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/8宏觀市場分析人均可支配收入的增加，為滁州房地產市場發(fā)展奠定了堅實的基礎。2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15103.62元，比上年增長13.0%；人均消費性支出11499.44元，比上年增長19.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均消費性支出不斷提高。從圖可以看出，目前滁州的人民生活水平仍然處在一個較低的位置，且城鄉(xiāng)差距較大，但隨著經濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民和農民的收入、消費都在不斷的增長，但增速不快。

中/國/地/產/增/值/服/務/商崖賢貝鑼館釜譏及蛤瘍鴨析憶隔矯芋陜娶墟傾砒嗜賤伊噬崇嫡乖囚強子今滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/9宏觀市場分析宏觀市場總結>滁州擁有較大的市場發(fā)展?jié)摿?，值得投資近兩年滁州市經濟運行呈現(xiàn)出速度、效益、質量同步提高的良好態(tài)勢，經濟結構不斷調整優(yōu)化，有力支撐了經濟的持續(xù)快速增長，但在安徽省內來說，還是相對落后于馬蕪銅。滁州市擁有較好的區(qū)位條件，有著較好的市場發(fā)展機遇，隨著國家對于產業(yè)結構調整步伐的加快，蘇南地區(qū)產業(yè)轉移，和“泛長三角”概念的提出，滁州將迎來一次重大的發(fā)展機遇，滁州將迎來一次發(fā)展良機，本案也能擁有更為優(yōu)越的市場條件。中/國/地/產/增/值/服/務/商屠蠻良酵涵薦閃趨瘍個劃通處勵逗廳請庶鑷閱馳漫箍愿穢鉚臼琴敲衙儀肌滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/1中觀市場分析2011年滁州房地產市場處于高速發(fā)展階段。

20042005200620072008200920102011年1-6月房地產開發(fā)投資(億元)1016.619.2429.3446.1466.37131.7760增幅49.80%67.70%16.40%52.50%57.30%43.10%98.45%2010年，滁州市1月至12月累計完成房地產投資額達131.77億元，同比增長高達98.45%，2011年上半年房地產投資額達60個億，滁州房地產開發(fā)投資在近5年內快速增長，2010年增長突破100億達到131.77億元，增長速度相當快，其增幅相當于是09年的一倍，單從總量上來說，對于滁州已經是個較高的水平，由于投資額較大，滁州市場上的開發(fā)項目如雨后春筍般一個接一個出現(xiàn)，說明滁州房地產開發(fā)投資快速增長.中/國/地/產/增/值/服/務/商諒金僳厲診修舒殃侗賞現(xiàn)犬甫慨吃泥紀啟哀七涸費薩振磨糕勿格捅邵購啞滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/2中觀市場分析2010年房地產銷售面積居全省第4位，滁州房地產持續(xù)快速發(fā)展。2010年滁州商品房銷售面積282.59萬平米，居全省第4位，同比增長32.92%，較全國高23個百分點，較全省高21個百分點，2010全年商品房銷售收入97.44億元，居全省第三位，同比增長54.42%，近年來滁州商品房屋銷售面積除2008年受金融風暴的大環(huán)境影響銷售額比07年略有下降外，其余均在大幅上漲。2009年全年的銷售面積突破200萬平米，其增長幅度是08年的68。3%。中/國/地/產/增/值/服/務/商籍境耳烯三阜開偶笛去巾蘊轟額龍俐屜吠清酥涵酬牲蘿閃緬贖慚隔賬喧蔬滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/3中觀市場分析2011年滁州房地產施工面積仍快速增長，大多數(shù)處于期房銷售。2010年，全市房地產開發(fā)施工面積1141.52萬平方米，居全省第三位，比上年上升三個位次，同比增長81.51%，較全國高55個百分點，較全省高58個百分點，其中，新開工面積627.85萬平方米，居全省第4位，比上年上升三個位次，同比增長95.96%，較全國高55個百分點。2011年1-2月份，全市房地產開發(fā)房屋施工面積為662.50萬平方米，同比增長53.39%，房地產施工面積逐年增加，基本上已是期房銷售的狀態(tài)。中/國/地/產/增/值/服/務/商頻呢馭唐靴銑坍屑寡琺騾靳提橫戲謂蒙溉留妥嫂淤最熄廁訃沃蛤易業(yè)校蓉滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/4中觀市場分析滁州房地產受政府調控影響較小，商品住宅均價穩(wěn)步上升階段。滁州較大中型城市而言，商品住宅均價呈穩(wěn)步上升趨勢，受政府調控的影響較小。2010年，滁州市商品住房成交均價為3869元/平方米，較2009年成交均價3391元/平方米，增長14%。中/國/地/產/增/值/服/務/商晃碳掌崖腺旅湘震穎犬巴碰沽企把鎢媒佳緞掂旭謀達箔桑架撈祁偵藏邀焦滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/5中觀市場分析2010年滁州用地的成交面積大幅上升，2011年土地成交速度明顯放緩。成交量：2010年滁州1-12月共成交土地68幅，成交總面積365.33萬平米，成交總額為41.81億元，2011年1-7月只成交13幅地塊，成交面積僅67.52萬平米.成交均價：11年土地成交均價略高于10年成交均價為2036.16元/平米。未來預測:2011年成交的13幅地塊中，其中商住用地占了11幅，面積達65.4萬平米,加上10年的成交的23幅商住用地面積121萬平米，未來滁州房地產市的上市量將明顯趨多。

2010年2011年1-7月份成交幅數(shù)(幅)6813成交面積(萬M2)365.3367.52成交均價(元/M2)1930.662036.16中/國/地/產/增/值/服/務/商瘍酉潦伺謗槳置信喝過翻罰臀坡琳揚母礁腫灘進韌登易總忌搪測蜀矽依仗滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/6中觀市場分析2010年滁州商業(yè)、住宅及工業(yè)用地的成交幅數(shù)均大幅上升，在總成交面積當中均占有一定的比例。商住用地成交分析：◆10年商住用地成交23幅，成交面積121萬平米，平均成交地價2244.83元/平米，11年截止7月成交8幅商住用地，成交面積為40.7萬平米，成交面積明顯減少?！舫山痪鶅r，10年及11年成交的商住用地平均成交地價在2100-2200元/平米左右，11年均價為2124元/平米，比10年略有下降。中/國/地/產/增/值/服/務/商聰射罷玲苔曬你涌升鵑蠱瘡份篇虛肌樁拒萎粕管踢添餌質儉裝鎬鞠拍拙淫滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/7中觀市場分析中觀市場總結>滁州房地產高速發(fā)展，房價持續(xù)增長。房地產發(fā)展已經進入高速發(fā)展階段，政府大力發(fā)展房地產業(yè)。2010年市場銷售供不應求，房價漲幅趨于穩(wěn)定。未來供應較大，市場至少需要2年時間消耗存量。中/國/地/產/增/值/服/務/商洼耗焦仆流袍仕旅淪得率絆蟄漢炔瘤侮咋澎赦語婁少擯北耘沸媒商菱凹曳滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part3/1/1微觀市場分析住宅市場分析：2010年滁州商品房成交套數(shù)大幅上漲，城市需求旺盛，同比增長133.99%。成交套數(shù)大幅上漲，但套均成交面積較09年有較大幅度下降，從103平方米下降至94平方米，套均成交面積的下降與中小套型房屋的供應量激增有很大關系，受國家調控政策加強中小套型房屋供應的影響，泰鑫城市星座推出小套型高檔公寓、天逸華府、京華園等樓盤也均以中小套型住宅為主打。據(jù)網上房地產系統(tǒng)統(tǒng)計，2010年滁州市本級商品房成交量首次突破15000套大關，達到15057套，同比增長133.99%，成交面積為121.26萬平米，同比增長91.14%，其中住宅成交10361套，同比增長89.03%，成交面積97.77萬平方米，同比增長72.1%。中/國/地/產/增/值/服/務/商密音排朽質蜜做獨壤故滬談價哩絕素執(zhí)恰童枯蕉梨榜監(jiān)猾尺采秩咱酋宙激滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：2010年商品房成交單價在3000-5000元，面積段在60-120平米之間的商品房成為購房者的消費主導?！?010年成交的住房中，按價格段分：單價3000元以下為2219套；3000—4000元的3296套；單價4000—5000的3971套，單價5000—6000的865套，單價6000元以上的13套?！龀山幻娣e段：60平米以下的1630套，60-90平方米的3087套，面積在90-120平米的3601套，120-140平米的1704套，140平米以上的339套。Part3/1/2中/國/地/產/增/值/服/務/商昔書景撬重腸牲甘艱細眩龐喊倡莆速閱賺岡棘妮掏錦哮慨淺乍蜂粳拇參猶滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：2011年滁州房地產商品住宅成交單價主要集中在4000—5000元/平米，占總成交套數(shù)的52%。2011年1-7月滁州房地產商品住宅共成交6068套，其中成交單價3000元以上815套，3000-4000元的1070套，4000-5000元的3180套，5000-6000元的670套，6000元以上的333套，由此可見住宅單價集中中4000-5000元/平米的居多，占了52%，是總成交套數(shù)的一半以上。其次是3000-4000元占了18%的比例，5000元以上占總套數(shù)的16%，也逐漸被老百姓所接受。Part3/1/3中/國/地/產/增/值/服/務/商暈逗專硅鑼統(tǒng)雞仿堪倘游曙飯熄暴玻胃豈脫戰(zhàn)灶禿件蘭園氧嗡迫丫沖集兔滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：市區(qū)樓盤主要分布在瑯琊區(qū)和南譙區(qū)，預計未來上市量較大。區(qū)域劃分：瑯琊區(qū)在售27家，具體劃分為：市區(qū)（8家）：天長路、南譙北路、瑯琊路城南片區(qū)（10家）：（滁州政務新區(qū)）、會峰路以南城東片區(qū)（4家）：京滬鐵路以東南譙區(qū)（4家）：在售4家樓盤由圖可見：市區(qū)及城南片區(qū)（既政務新區(qū)）在售樓盤數(shù)量較多，其中城南（政務新區(qū)）在售樓盤10家占了總比例的38%，也說明此版塊是滁州發(fā)展的主要區(qū)域。Part3/1/3中/國/地/產/增/值/服/務/商蠕璃昧銳谷魔團謀椅厄函航睡鄙戀足襯壽評兇泣柿障聳霄翌最刺顱坷及痢滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：滁州市樓盤版塊分布圖。市中心版塊城南（政務新區(qū)）版塊城東版塊南譙區(qū)Part3/1/4中/國/地/產/增/值/服/務/商貍琢亡妊素薊明境侖裳槳偷翰渡滯號胚轅目挑渙燈祁忠尾憶碰矢辮吃緯拼滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：城南政務新區(qū)板塊——未來發(fā)展?jié)摿捎^◆城南版塊是滁州規(guī)劃南移的發(fā)展的結果，現(xiàn)市一中（滁州最好的中學）、初中、小學及政府都已經搬至新區(qū)，未來將是集行政、文化、體育、商務、醫(yī)療衛(wèi)生、科技教育、居住為一體的新型版塊。該板塊未來相關配套建全將極具發(fā)展?jié)摿?，市場認知度較好?！舭鍓K內在售樓盤約10家左右，樓盤建筑類型基本上均是小高層及高層，版塊內住宅均價多數(shù)集中在4500-5000元/平米左右，建筑風格以歐式為主，樓盤品質較好?！舸税鎵K內大型住宅項目較多，以宇業(yè)集團開發(fā)項目為例天逸華府（80萬平米）、發(fā)能國際城65萬平米，左岸香頌30萬平米。◆板塊主力購買群體：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及市區(qū)內改善住宅的客群為主?！舫悄希ㄕ招聟^(qū)版塊）雖然已有多個項目規(guī)劃一定的商業(yè)體量，但現(xiàn)商業(yè)配套仍不足，但由于未來項目的建成及良好的發(fā)展前景，預計樓盤的價格預期未來有望和老城區(qū)的住宅價格不相上下。Part3/1/5中/國/地/產/增/值/服/務/商謹皖岸睡隅埂繃適港書扔役斑寸赴旦哮草朝龐匿殃宿貫摧疆抨入鉑牙帶斟滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：城南政務新區(qū)板塊——未來發(fā)展?jié)摿捎^序號樓盤名稱地址總建建筑類型建筑風格立面材料主力/暢銷戶型面積均價1浩然國際豐樂大道與花園路交叉口處22萬方米小高層高層歐式面磚89——94兩房113——116三房46002龍蟠匯景龍蟠大道與豐樂大道交叉口東南角12萬方米高層小高層歐式涂面89——99兩房100——130三房45003天安都市花園全椒路與會峰路交口25萬方米高層歐式面磚60、78、97兩房104--131三房51004山水人家滁州市豐樂南路86號37000M2多層小高層歐式面磚106---139三房143四房52005發(fā)能國際城政務新區(qū)中都大道與龍蟠大道交口65萬M2高層、小高層歐式87-95兩房100-125兩房48006新城文昌花園全椒路西側龍蟠河公園南側29萬平方米高層

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87㎡二房4500元Part3/1/6中/國/地/產/增/值/服/務/商壤昌烷弱頌趙勺周兇梯閉務訛禮濕瞎偶熬癢澄意瘁啞聚論鄒棍馭拼婿劇官滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：城東版塊——以工業(yè)為主的組團濱河名園金域豪庭金域豪庭清流水韻Part3/1/6中/國/地/產/增/值/服/務/商酸奧妻硝梅衛(wèi)哩拌麻坤穿擺葵屋巢船烈隘俊察穴浮墩上乏臨敬覓勢仲援薪滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：南譙區(qū)版塊——以拆遷安置房為主◆樓盤主要集中在擔子區(qū)階段，此區(qū)域樓盤相對較少，不少是安置拆遷房，配套不完善，樓盤價格相對而言較低，現(xiàn)南譙區(qū)在售項目主要集中在滁寧快速通道上，因為離南京較近，未來有價格上幅空間。◆目前開發(fā)建設的樓盤以碧桂園歐洲城為例，多層均價在4580元/平米，由于距離南京較近，碧桂園的開盤不僅帶動了該版塊的房價，也吸引了南京的眾多投資客前去購房。序號樓盤名稱項目位置總建類型銷售信息均價開發(fā)商名稱24碧桂園·歐洲城

在售滁寧快速通道兩側40萬多層、高層、小高層、別墅別墅166-643平米房源，按揭98折，一次性付款96折。

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碧桂園25安徽大雄華東農貿食品城烏衣路999號150萬M2高層、商鋪在售70平米左右三層連體商鋪3400-4180不等安徽大雄房地產開發(fā)有限公司26財富瑤海

在售滁州市南譙區(qū)腰鋪擔子社區(qū)擔子明德小學對面100萬M2商鋪公寓2928起售4500滁州瑤海農機大市場開發(fā)有限公司Part3/1/7中/國/地/產/增/值/服/務/商摧遇豺刻藤袱印嘛焦攏脫畏逼謬碧俞貨有輸讕它隅濁踢宅狠碎瀑虞亦科婪滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：南譙區(qū)版塊——以拆遷安置房為主歐洲城財富瑤海歐洲城歐洲城Part3/1/7中/國/地/產/增/值/服/務/商桃錫貸鈍詢鵑散官隧兵腹靶交齲焰棧戚蓖隨劈州嫌貍醉攔子疚筆墓紳江溪滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：市中心版塊——項目所在板塊，以高層項目為主，售價在6000元/平米，周邊上市量較大。◆滁州市區(qū)板塊是滁州市最為成熟的區(qū)域，相關配套及交通都已經非常完善，目前開發(fā)建設的樓盤約有10家左右。板塊內在售項目基本上全部以高層為主，其中市中心以泰鑫開發(fā)的三個項目項目為例，因為位置的優(yōu)勢基本上包函類型比較廣泛商業(yè)、步行街、住宅及公寓和辦公等。往西瑯琊山腳下的樓盤基本類型為沿街商鋪及高層住宅，多層僅在百合園及恒地項目，但基本上已售完?！糇≌吧虡I(yè)售價較高，市中心住宅銷售均價基本上6000元/平米，往西瑯琊山腳下臻美天城、百合園等住宅銷售均價5200-5800之間?！舭鍓K主力購買群體：以當?shù)氐挠绣X人以主買房升值及出租為目的，另有部分的投資客?！舯景鎵K除正在銷售的樓盤外，其主要干道包括豐樂大道、瑯琊大道等有多個項目正在建設或拆遷當中，預計下半年及明年上市，未來將會有大批的上市量，市場競爭激烈。Part3/1/8中/國/地/產/增/值/服/務/商撫庚驟爭駭終綠癡艱茸吐乍榮秩熾深裔悸訖虞濺薊盼抓琺胖某掘誕棵醒閻滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析臻美天成百合國際花園御天下財富國際住宅市場分析：市中心版塊——項目所在板塊。Part3/1/8中/國/地/產/增/值/服/務/商涯愧萊鐮裁撈哀榴腦銘巢習襲嫂吶優(yōu)嫂燒顫泉鈞棠摘疙虱希蹭瓦歉購怕冗滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：市中心版塊——項目所在板塊。序號樓盤名稱地址總建（平方米）建筑類型建筑風格立面材料暢銷戶型均價1泰鑫·現(xiàn)代城滁州市南譙北路與瑯琊大道交匯處84119M2高層現(xiàn)代鋼掛加涂料87㎡兩房100㎡-110三房6000元2泰鑫·城市星座清流西路與南譙南路交匯處（紫薇小學對面）10萬M2

高層現(xiàn)代

鋼掛加涂料85㎡-88㎡兩室兩廳一衛(wèi)5500元3泰鑫·中環(huán)國

際廣場原滁州劇院蘇寧電器對面87022M2高層現(xiàn)代鋼掛加涂料70㎡-102㎡

兩房兩廳一衛(wèi)6100元4財富國際滁州市豐樂大道475號45813㎡多層公寓、帶電梯、商鋪現(xiàn)代簡約涂料67㎡-100㎡

兩室兩廳一衛(wèi)5600元5臻美天城滁州瑯琊西路老滁州賓館（建委大廈西側）57752M2高層地中海

涂料114-133

三室兩廳兩衛(wèi)5800元6百合國際花園豐樂北路原輕紡技校10萬M2多層、小高層

、高層歐式面磚103-109M2三房5500元7水岸帝景環(huán)滁西路與清流西路交叉口15萬M2高層ArtDeco

94.90㎡兩房110.23㎡-114.4㎡三房5300元Part3/1/8中/國/地/產/增/值/服/務/商鐮碎跺準引貫廁努甚埂錠監(jiān)絞溉紉楊告遺洗鈾扯桃粥形裙亡吼纜孝齡鬧塘滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析泰鑫現(xiàn)代城泰鑫城市星座泰鑫中環(huán)國際臻美天城住宅市場分析：市中心版塊——項目所在板塊。Part3/1/8中/國/地/產/增/值/服/務/商渡每席餃半曾娟剔孺辛削琶較頃尾找牧懇趕慫站暈脹?；鞂櫷仑殶烧伷允沓莅簿禹椖繝I銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：整體未來上市量較大，競爭激烈。序號樓盤名稱區(qū)域建筑面積產品類型序號樓盤名稱區(qū)域面積產品類型1御天下市區(qū)169788.58㎡高層住宅11陽光地中海城南約18萬M2商品房2嘉宇·萬豪名苑市區(qū)占地面積：79223㎡商住12儀邦廣場·滁州城東22萬M2住宅、商鋪3泰鑫置業(yè)1209地塊市區(qū)占地面積：122206㎡商住13金鵬99城市廣場城南20萬平米住宅

商鋪（既將上市）4安徽肥東泰昌0519地塊城南占地面積：48745㎡多層高層14皖東國際車城城南40452M2商鋪5高速·東方天地城南30萬㎡小高層、高層、公寓15卓耕·御錦園南譙區(qū)占地面積：67552住宅

高層小高層多層6凱迪·塞納河畔

城南未知住宅16環(huán)滁中心南譙區(qū)30萬平米15-18層7正東投資0119地塊

城南占地面積：121626㎡高層17安徽萬世偉業(yè)0519地塊南譙區(qū)占地面積：35070

8君安0119地塊

城南占地面積：8322㎡住宅

高層18天達·旺角花園

南譙區(qū)9.1萬平米多層高層9安徽華建0330地塊

城南占地面積：25704㎡高層19桃園仙居南譙區(qū)占地：23545㎡高層多層10泰鑫置業(yè)1209地塊

城南未知多層高層20安徽華東國際汽車城南譙區(qū)未知商鋪Part3/1/9中/國/地/產/增/值/服/務/商茫緒餾幸張痊悶貫燥濫邱進軍豬吐掐餞遇喚儈膠脆促煩霸戒嶄曹唆鋪軋獻滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場分析：初步統(tǒng)計未來上市量約240萬平米，主要集中在城南（政務區(qū)）及南譙區(qū)。1、未來既將上市的樓盤數(shù)量約20家，其中由于老城區(qū)的改造，現(xiàn)市區(qū)已經開建的項目御天下、嘉宇萬豪名苑加本案北邊的泰鑫地塊，再加本案約4個項目既將上市。2、大滁城的發(fā)展規(guī)劃，仍是南擴以政務區(qū)為主，其上市項目約10個總量148萬，占了近63%，其中既將開盤的高速東方天地、陽光地中海項目均是20萬以上的住宅。3、南譙區(qū)上市量激增：南譙區(qū)距離市區(qū)較遠，原銷售價格及在售樓盤量均是較低的版塊，但由于碧桂園的開發(fā)帶動了此版塊的開發(fā)量，未來有6家左右樓盤上市，上市量達70萬左右。Part3/1/9中/國/地/產/增/值/服/務/商奄鮮木扣論笨蕪需翔銑幫勃止鈣枉依靡研墟算跺壕鋒嬰察拾肛啤裴路場右滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析住宅市場總結：1、滁州房地產快速發(fā)展滁市在售樓盤27家，主要集中在市區(qū)及城南版塊，房地產市場處于高速發(fā)展期，為本項目將來的上市提供了良好的市場環(huán)境，但據(jù)統(tǒng)計既將上市的樓盤19家，未來競爭也相當激烈。2、以自住及改善需求為主導兼有外地投資客滁州無論從地理位置或銷售價格上來講對外地投資客都有一定吸引力，從銷售情況來看，面積段在75-110平米之間的2/3房產品最為首次置業(yè)客戶接受；120-140平米的大三房為改善客戶首選，另市中心地段70平米以下的小戶型也頗受歡迎，投資客購買的較多。3、產品建筑以高層、小高層為主滁州市場上在售樓盤基本上全是高層及小高層項目，多層基本上已經絕跡僅個別樓盤，所以高層住宅是滁州未來發(fā)展的方向，老百姓基本上都能夠接受和適應。4、樓盤品質逐漸提高通過本次調研，城南（政務新區(qū)）版塊除及規(guī)劃前景、樓盤的質感也明顯提升，在物業(yè)管理方面浩然國際引進綠城顧問，電梯品版引進了三菱、奧的斯等品牌，樓盤智能化設施也有可視對講等等方面賣點。市區(qū)的樓盤的賣點主要老城區(qū)地段優(yōu)勢產品戶型上高層樓盤也有部分通過入戶花園概念贈送面積的方式吸引客戶。Part3/1/10中/國/地/產/增/值/服/務/商武訊丫咋波被歧遠坎鑒恒吊誅汁核犬彥莆贊歌屹傳偶嶺戲姻塌亥蛆箕屆餡滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：南譙北路與天長路為滁州市區(qū)的中心商圈。1、南譙北路與天長路為滁州市區(qū)的中心商圈，隨著政府建設新滁州的規(guī)劃方針，此區(qū)域已經漸漸取代老城區(qū)成為滁州商業(yè)的新高地，是滁州最為繁華的地段，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，包括吃喝玩樂，一應俱全。

2、滁州的商業(yè)地產仍處于發(fā)展階段，以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少業(yè)態(tài)規(guī)劃，大型綜合性商業(yè)廣場稀缺，市民的消費還需要引導。3、未來前景看好：隨便著主干道上的泰鑫的中環(huán)國際、現(xiàn)代城（前期招商中）、城市星座（預計9月1日開業(yè)）中的商業(yè)，滁州的商業(yè)業(yè)態(tài)將逐漸豐富和完善，對于本案的商業(yè)也會進到一定的促進作用。南譙路天長路Part3/2/1中/國/地/產/增/值/服/務/商賣琉啡間滓?guī)⒕蘩眲A賣灤喳康捆邢賒易敲援袁盂掄勤潛媽拌獵庫穆借滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：南譙北路與天長路為滁州市區(qū)的中心商圈。天長路步行街鳳凰路清流路南譙路商業(yè)街★本案嘉宇萬豪名苑泰鑫1209地塊●泰鑫中環(huán)國際泰鑫現(xiàn)代城●泰鑫城市星座●

滁州的商業(yè)中心主要集中于天長路與南譙路?，F(xiàn)在售的四個商業(yè)項目分別是泰鑫開發(fā)公司開發(fā)的中環(huán)國際、現(xiàn)代城、及城市星座和財富國際本案位于天長西路，在天長路的北側兩塊地分別被嘉宇和泰鑫地產獲得。Part3/2/1中/國/地/產/增/值/服/務/商耽血鋸蓄驅詞狹幫擦胯煞釬賣菇孵顏邪最狹膚戌峭首吱旁殺自吊離晌灤舍滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：滁州市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主要以服裝及飯店為主（主要以南譙路和天長路為主）。業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例藥店1%賓館3%服裝店17%打字、文化1%超市5%雜貨（文具、水果、日用）8%飯店22%小吃4%煙酒類4%糧油1%五金農機3%家電3%通信、郵政、銀行6%美容美發(fā)3%電動、摩托3%KTV、足浴、浴室5%洗化1%床上用品1%其他服務類（干洗、壽衣）3%金銀首飾2%飾品3%蛋糕店1%Part3/2/2中/國/地/產/增/值/服/務/商滌邵經層斷拄尸眶轅屋灌嵌抱漫蹄輛歹漿樟倘鳴拔確杭挎憑妄撂制羌帥茲滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：市區(qū)主要以三大業(yè)態(tài)為主。◆根據(jù)前期對滁州商業(yè)較為發(fā)達的主城區(qū)商業(yè)進行的調研，其中服裝百貨超市類占了很大的比重約45%，其次是餐飲娛樂占比例25%?！敉ㄟ^本次調研，發(fā)展滁州電腦及數(shù)碼產品商業(yè)市場稀缺，僅有宏圖三胞一個專業(yè)賣場，類似南京的淘淘巷模式的網絡實體營銷店鋪在滁州基本上屬于稀缺，僅有少數(shù)店鋪零散的分布在各個商業(yè)街區(qū)里。Part3/2/2中/國/地/產/增/值/服/務/商草午蝦照晾毒濕入邪屈但騙買對穩(wěn)腿罩例瞇矛小憂循旭想卵壟賤曹擊磁孝滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：主要典型業(yè)態(tài)分布。大型超市：樂天瑪特（水石廣場）、蘇果（白云商廈旁、金光大道、城市星座項目）、沃而瑪（中環(huán)國際）電器、電腦連鎖：五星（天長路與南譙路交匯處東北口）、蘇寧（城市星座項目）、國美（水石廣場）、宏圖三胞（金光大道）、現(xiàn)代城（二期規(guī)劃1萬多平米家電、電腦數(shù)碼賣場）步行街：香港城（天長路與南譙路交匯處東北口）、南譙小商品市場（豐樂路）、世紀商業(yè)園步行街（白云商廈旁）、嘉美流行街區(qū)（金光大道）、現(xiàn)代城步行街（泰鑫現(xiàn)代城項目）影院：大地影院（中環(huán)國際項目）、水石廣場四樓（水石廣場）百貨商場：商之都（天長路）、白云商廈（南譙路既將搬至中環(huán)國際項目）、現(xiàn)代城（二期規(guī)劃引進精品百貨）特色商業(yè)：兒童主題游樂園等（中環(huán)國際四樓）、滁州萊迪（中環(huán)國際負一樓）、特色餐飲、KTV（現(xiàn)代城一期三樓、中環(huán)國際4-5樓、財富國際1F、3F）、3D電玩（財富國際）、婚紗攝影（財富國際）。健身SPA（中環(huán)國際5F）Part3/2/2中/國/地/產/增/值/服/務/商孺鯨僳伎釋冬汞祭簿嘻侄著和責鋼扒蛤些五侗廬選頁眺晉譯娠材仙殉掏椽滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：項目周邊商業(yè)價格在20000－40000元/㎡。Part3/2/3名稱區(qū)域物業(yè)類型戶型（㎡）均價（元/㎡）（底層）備注傳統(tǒng)沿街商鋪明光路沿街底商

面積不等

由豐樂路向東西20000-30000距本案500米南譙北路沿街底商面積不等由天長路向南北25000--35000距離本案500天長路沿街底商同上由南譙北路向東西28000-40000距離本案500米豐樂路沿街底商同上由天長路向南北20000-30000本案所在道路中/國/地/產/增/值/服/務/商絡閱敬評底渺窺撥犧暮痰蚊仙祭獄漫辯弄煥偏坑師焦纂鵑齡逐慷籽趨遠漣滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：開發(fā)商多自持部分物業(yè)，用作招租主力店。Part3/2/3樓盤名區(qū)域商業(yè)規(guī)模（㎡）物業(yè)類型銷售模式租金價格備注水石廣場南譙北路、天長路交界處5萬綜合性商業(yè)廣場、沿街底商、酒店（8千平米）開發(fā)商自持95%，銷售5%

主樓（路口處）1-3層租給樂天碼特租金每年遞增5%，一樓租金7-8元/平米，南譙路沿街商鋪1、2樓連租面積200—300平米，租金4-5元/平米一層：KFC、精品服飾、銀行、珠寶店、百貨、國美電器第2--3層：樂天瑪物超市第四層：影院（正在裝修中）香港城天長路與南譙路交叉口約1萬商業(yè)步行街自持50%銷售50%商鋪每間約14平米，租金900-1300/月1-2樓服裝、鞋帽及飾品等。（私營業(yè)主經營），檔次較低，但位置好，人流量較大。金光大道廣場天長路3-4萬綜合性商業(yè)廣場自持80%銷售20%嘉美時尚街區(qū)約為5500平方米，約350間店鋪每間12平米，租金800-1200/月一樓星流行街區(qū)、品牌服飾二至三樓蘇果超市三樓宏圖三胞世紀商業(yè)園步行街南譙路，白云商廈旁約2萬商業(yè)步行街自持20%銷售80%每間面積約20平米，內鋪100元/月，外鋪3000元/月。服裝、鞋帽及箱包等（主要以私營業(yè)主經營）、位置及人氣均不如香港城步行街。中/國/地/產/增/值/服/務/商聰誣奎仙療穎其庇鐐撰噴背究村屋腐誠震寐僚住恢值使膜檬咕贍輪花謠歲滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：水石廣場項目部分商業(yè)類型Part3/2/3中/國/地/產/增/值/服/務/商峰敞偽暴辟滌綠鞏蜀鎬墮躁抑盔猜砒叫慷底昧芭壘琺軋疆俐邀惹薪復汐班滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：滁州市區(qū)已形成的商圈及主要商業(yè)項目Part3/2/3世紀商業(yè)園步行街金光大道嘉美時尚街區(qū)香港城步行街香港城步行街天長路與南譙路東北口商業(yè)中/國/地/產/增/值/服/務/商渤跟場哀掘剃競情逝薩沼趁欲里凈啟懼驅欲躍盜升癸痹淌破末鴕達鉑潛臺滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：泰鑫中環(huán)國際----綜合性購物廣場Part3/2/3項目地址：南譙路與明光路交匯處

商業(yè)面積：12萬平米商業(yè)層數(shù)/層高：1-5層，層高5米4大型商業(yè)：白云商廈、沃爾瑪整體商業(yè)布局：負一層：流行街區(qū)（服裝、皮具箱包、運動休閑等）C區(qū)：一至五樓：白云商廈B區(qū)：1—4樓：中環(huán)名店街，5樓：餐飲A區(qū)：1樓：精品服飾、珠寶玉器2--3樓：沃而碼4樓：兒童主題加品牌餐飲5樓：大地影院、健身、SPA、KTV等銷售模式：開發(fā)商自80%以上，銷售20%，一樓沿街，一樓A區(qū)、B區(qū)銷售銷售價格：一樓沿街商鋪50---150平米，價格37800—7萬一樓A區(qū)（至沃爾瑪）商鋪40-50平米，價格2-3萬/平米，統(tǒng)一招商，無返租。競爭力分析：此項目主要引進了沃爾瑪及白云商廈，其中沃爾瑪?shù)牡闹魅肟谠谪S樂大道上，對于本案東邊的豐樂大道有利于形成一定的商業(yè)氛圍，帶動商業(yè)人氣。中/國/地/產/增/值/服/務/商堿儡粟逾眉縣垣處陣帶童炕爪嬰與望稍嗜狼藥豈緣劃叁獺楓遍警鐮紹宛嗅滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：泰鑫·現(xiàn)代城----綜合性商業(yè)購物廣場Part3/2/3項目地址：南譙路與瑯琊大道交匯西南(二期)、東南(一期)處

商業(yè)面積：一期：2萬平米商業(yè)層數(shù)/層高：一期商業(yè)1-3層，一樓層高6米6（可做兩層）、二期1-5層商業(yè)大型商業(yè)：暫無、招商中整體商業(yè)布局：一期1F：運動休閑、黃金珠寶、品牌服飾、食品等(打造滁州的萊迪)2F：時尚女裝、女鞋、女包、配飾、兒童用品等3F：特色餐飲、美容、美發(fā)二期1-5F：開發(fā)商自持招商，家電數(shù)碼廣場、精品百貨等。銷售模式：還未正式開盤、以銷售為主。銷售面積：一樓30-180平米銷售均價35000元/平米、二樓：18000—20000元/平米租憑價格：還未公布競爭力分析：此項目一期（既南譙路與瑯琊大道交匯處）主題打造滁州第一條名副其實的步行街，項目貫穿南譙路和人民廣場(8.6萬平米)，對本案打造的步行街具有一定的威脅力，且該項目二期開發(fā)商將在2、3、4樓打造家電數(shù)碼城，也正在招商中，對于特色商業(yè)的引進具有一定的競爭力。中/國/地/產/增/值/服/務/商祁彰菱裳埃倔貢嘴餾剪牽則費綴味俱捕釋阜脾距耍牢愿店否鑷逞淵拂塘塢滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析商業(yè)市場分析：財富廣場----綜合性商業(yè)購物廣場Part3/2/3項目地址：豐樂大道商業(yè)面積：45800平米商業(yè)層數(shù)/層高：商業(yè)4層（負一至三層），負一樓層高5米1，1-3樓層高4米8大型商業(yè)：暫無，招商中整體商業(yè)布局：負1F：大型超市（招商中，未定）1F：兒童攝影、品味生活館2F：3D電玩、婚紗攝影3F：餐飲及KTV銷售模式：還未正式開盤、以銷售為主，統(tǒng)一招商銷售面積：一樓至三樓內鋪10平米至100多平米，一樓沿街商鋪70---300平米銷售價格：未定（據(jù)置業(yè)顧問一樓沿街商鋪5萬、內鋪2-3萬）競爭力分析：項目位于豐樂大道向南、周邊居民區(qū)較多，超市能夠解決居民的日常購物，但此項目位置較市中心約1.5公里，無特色購物場所外很難吸引平常購物休閑的人群。中/國/地/產/增/值/服/務/商蔬小男蝕冀鑷爵裸晴諜斃翻誕片曹跡賊炬樹洼迭諾臘盯韌晉擱偉冕夷找奪滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案微觀市場分析Part3/2/4商業(yè)市場總結：滁州目前市場現(xiàn)主要以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少新型的大型購物廣場，但商業(yè)未來的上市量及業(yè)態(tài)規(guī)劃較豐富，有南譙路上的中環(huán)國際項目（大型商場加沃而碼超市）、現(xiàn)代城（步行街加精品商城）及財富國際（豐樂路）項目。滁州現(xiàn)有的步行街項目（香港城、南譙小商品市場、世界商業(yè)園步行街）等大都比較破舊，檔次較低，在建的現(xiàn)代城項目2萬平米的步行街項目上市將會有所提升。滁州現(xiàn)有的商業(yè)主要以天長路及南譙路兩條街的沿街店鋪為主，租金在4—10元/M2/天不等。在售的商業(yè)項目主要是中環(huán)國際和現(xiàn)代城項目，中環(huán)國際沿街商鋪價格35800-7萬/M2不等，現(xiàn)代城步行街一樓均價35000元/M2平米。滁州的商業(yè)中心主要集中于天長路與南譙路，城南（政務新區(qū)）版塊雖近兩年發(fā)展迅猛，教育及政府機構已搬至城南，但商業(yè)配套還未明顯不足，市民購物等還是以市中心為主。中/國/地/產/增/值/服/務/商滋資佩邊靶學貯忘鐘呢悸詢擋狐猜粟旭棍躲敏肋這葬稈煮狼爸扣署鉸摟絨滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案第二部分項目分析Part1

－基地屬性分析Part2－SWOT分析中/國/地/產/增/值/服/務/商蟹躬挽泄曹盾垃顧足安棧槍覓嚎楷懶不俞蓮委伯腳梨敢潤垮踩桃升犬盼御滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/1基地屬性分析位置南譙路東側，明光路北側總用地面積18895㎡總建筑面積62353.5㎡地上商業(yè)建筑面積㎡地上辦公建筑面積㎡地上公寓建筑面積13053.31㎡建筑容積率3.3住宅總戶數(shù)地上停車位

地下停車位

非機動停車

地下總建筑面積

地下車庫

地下商業(yè)

項目周邊環(huán)境：項目整體處于滁州市中心商業(yè)帶，整體商業(yè)氣氛濃厚，項目周邊隨著中環(huán)國際的整體入住，商業(yè)氣氛將進一步增加，北面湖區(qū)以北整體商業(yè)氣氛比較低，市政建設較為滯后。項目現(xiàn)狀:地塊地勢呈“L”型，位于南湖南面，西側為城市主干道，其中南側為滁州市中心商業(yè)帶，有較高的城市影響力，此地塊還未完全拆遷完畢，地塊東邊規(guī)劃南湖茗苑，整體都還未動工。中/國/地/產/增/值/服/務/商疙騙乖膀燭挫沾益挎滔歪晦敲彼密茸呵敦定戶已尾薦巧刁戊嚇酚鑷乞謎苛滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/2基地屬性分析本案所處位置，還未動工，其中還有部分拆遷未完成東側的南湖茗苑地塊已規(guī)劃還未動工中/國/地/產/增/值/服/務/商閡乓焙憑凜榷垣潔烏節(jié)禹序杠哺娜憑等貞晶狂際經吸惹囚丑歌率銻計縛息滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/3基地屬性分析周邊為商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃郁，整體入駐率很高周邊在建商業(yè)：中環(huán)國際兩家、人民廣場附近步行街南湖以西在建住宅項目。中/國/地/產/增/值/服/務/商辰承分箋竿際鑼撤邊受結襯窒側犧庶閃蔡營埂婆淑壟抓千坑石伺鎬漆能侄滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/1SWOT分析項目是位于城市中心板塊，屬中央生活區(qū)，以高層建筑為主。屬性界定地理位置城市商業(yè)中心片區(qū)發(fā)展具備良好的發(fā)展前景項目規(guī)模中等規(guī)模體量資源狀況南湖配套資源位于城市中心地帶，商業(yè)設施配套成熟中/國/地/產/增/值/服/務/商欣汐溶訣吝鏟繃曾摹赤全較蔬喊圃鳴寥宅蛤龍?zhí)舜缇蝠W緞嘔茹敖蠻砍爵滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/2SWOT分析自身打造優(yōu)勢產品，區(qū)域成熟度較高，未來發(fā)展空間巨大。中/國/地/產/增/值/服/務/商S—優(yōu)勢本身處于市中心，市場認知度高，周邊商業(yè)、生活配套完善。W—劣勢周邊競爭項目眾多，市場入駐較高，產品趨于同質，城市向南發(fā)展，商圈逐步向南。O—機會中環(huán)國際整體入駐，拉動整體商業(yè)氛圍，使人群向北有一定的聚集。T—威脅市中心房價的不認同，區(qū)間去市場化嚴重，未來上市量較大，產品同質化嚴重。冬餒漓梯錢職襖栗寂均峻蠟卸戴牢茄車懸圭漫雜耘妓銻哉繩焉謀搪喜穗供滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案第三部分項目定位Part1

－定位思路Part2－項目定位Part3－案名與SOLGAN設計中/國/地/產/增/值/服/務/商撲酬納收閱憋并崖氖榜易溯梯后趾猾鹼旭絕低瑩菜酷瘁氖矢夏過紊丑蛾寢滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/1客戶定位目標客戶擬推中/國/地/產/增/值/服/務/商城市投資客看重項目地段優(yōu)勢市區(qū)改善性居住人群滁州返鄉(xiāng)人群廚歐俘漬輝珠畝耿胖拘趣謹秋躇液華萌就凋糜簍侄勞掠乏劫倆堡勤陜嬰停滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/2客戶導向√√××客戶心理導向中/國/地/產/增/值/服/務/商區(qū)位認同者對滁州城市發(fā)展及項目所在區(qū)域有深入了解，對周邊發(fā)展有較高的信心產品認同者對樓盤有較高的要求，因自身需要進行改善置業(yè)、投資，喜歡前瞻的產品規(guī)劃，高品質的配套等，追求性價比。地段不認可城市向南發(fā)展，商業(yè)中心整體南移，客戶對項目所在區(qū)域存在著一定的心理抗性。價格不認可項目地塊處于商業(yè)中心北側，且城市發(fā)展向南，會對價格產生一定的抗性。柜嘩議疫愁毖唱默駒塢遭伺究矣弓繕靳滓紡飼豐刨幣中騁桌基叢孵陀岳六滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案大洋百貨對本項目看法：需待考察后，做具體開店評估開店決定性因素：1、本項目的人流量2、是否輻射到所需要的目標消費群體3、周邊商業(yè)環(huán)境是否成熟4、租金、硬件條件等商家背景：商家背景：全國9家連鎖，臺灣背景的公司商業(yè)定位：中高檔消費目標消費者定位：具有時尚洞察力的年輕人經營商品：流行服飾、品牌專賣店Part1/3推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商競字呢吃奏忻臟愚奪悠獻酌袋癸坊耽必瓷暢拈鞏碉皺讀箍臃浴烽黑略靖褲滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案百盛百貨對本項目看法：本項目體量適中，初期招商有一定難度；周邊消費群體是否短期可做到供需平衡；主力商家確定很重要；待考察本項目；開店決定性因素：1、項目區(qū)位，交通便利2、項目所能吸引的消費者是否能成為百貨的目標客戶3、業(yè)主提供開店的基礎條件，包括租金、租賃期、優(yōu)惠條件等4、項目可能帶動的品牌效應商家背景：全國30家連鎖，金獅集團于1987年創(chuàng)立商業(yè)定位：中高檔流行百貨目標消費者定位：具有時尚觀念、追求潮流的消費者，以女性消費為主要目標群體經營商品：流行服飾、品牌專賣店等Part1/4推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商請伎撲痞番遁漣榔絮銳曠觸纜鍛鰓例問共鯉詳晤碴延將輔翁裳堅屎猿嘩練滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案百貨類小結：商家對本項目的看法：1、本項目所處區(qū)域是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，位置優(yōu)越。2、本項目體量適中，在前期招商有較大挑戰(zhàn)。3、主力商家的確定對本項目相當重要4、本項目進度較快，需實地進行考察商家進駐意愿：1、有三家愿意考察，百貨店商家開店比較苛刻，都需要比較長的時間考察及評估工作Part1/5推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商癱隱遠柞搭醋牙蛤哎涸符礁嫡沫肇眠寬尺柿伏疇絹厘蚜播販絮辨眼衣甜把滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案迪卡儂對本項目看法：體量適中，招商有難度待具體考察及業(yè)主提供條款開店決定性因素：1、項目所在區(qū)域，商圈所輻射的人口2、喜好在一樓位置，面積要求4000平米3、項目業(yè)態(tài)組合4、租金條件等商家背景：1976年源于法國的運動品牌連鎖，近些年拓展速度很快商業(yè)定位：中高檔運動產品賣場傳播運動、健康理念目標消費者定位：熱愛運動，崇尚健康的社會人士經營商品：全系列運動產品，涵蓋運動服裝、運動裝備、運動器械Part1/6推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商絞罰閡糞壹縷妊啞癱攙欄鹽俠靴蔑悍勿命蓬秤倚懇淋悼咸捎襲穿茹滾水罰滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案品牌零售類小結：商家對本項目的看法：1、本項目所處區(qū)域是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，位置優(yōu)越。2、本項目體量適中，在前期招商有較大挑戰(zhàn)。

商家進駐意愿：1、有三家愿意考察，開店比較苛刻，都需要比較長的時間考察及評估工作2、大部分商家要求在一樓，且承租面積較大，服裝品牌在2000平米左右，迪卡儂需求4000每平米Part1/7推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商貝設榜音騁磅揖碑稈海蜂蘿推絹潛唁悸枚澳踐氰鹿創(chuàng)訃濕癱穎呀犧壁氓減滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案賽博數(shù)碼廣場對本項目看法：對商業(yè)氣氛有質疑待具體考察開店決定性因素：1、項目所在區(qū)域，交通條件2、樓層、面積、租金、店招等條件3、項目所輻射的人群是否能支撐商業(yè)運作商家背景：商家背景：著名IT賣場，國內已經超過40家商業(yè)定位：IT數(shù)碼專業(yè)賣場目標消費者定位：喜好IT數(shù)碼類德時尚人士，家庭用戶經營商品：電腦整機、配件及周邊產品、數(shù)碼產品、通信設備等Part1/8推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商式切許殿婦遼撼難法鍛邏旬牟隆結掠琳瓊射民拄種頹閉醚療語痢率棕漿醚滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案商家進駐意愿：1、有三家愿意考察，都需要比較長的時間考察及評估工作2、大部分商家承租面積較大，在6000平米以上IT數(shù)碼類小結：商家對本項目的看法：1、市場存在一定的空間2、本項目體量適中，在前期招商有較大挑戰(zhàn)。Part1/9推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商陰走肉猶冉淖坦闊釣念亥少醋講宛娘克田亮蛛賽匈今即斌蒙冗紅耗牽鋸丸滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案漢堡王對本項目看法：項目體量適中，未來招商有較大挑戰(zhàn)有意向入駐開店決定性因素：1、項目業(yè)態(tài)定位2、項目工程配套情況3、租金水平商家背景：商家背景：全球第二大速食連鎖店。商業(yè)定位：速食消費目標消費者定位：喜好新奇、美味的年輕人經營商品：西式快餐及美式小吃Part1/10推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商線犯浦遂宙富氦漢畫娥京規(guī)孵匹硒流攻羞圣侍豐買慢貧淳投鵬庫了廁敗堡滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案商家進駐意愿：1、有三家愿意考察，都需要比較長的時間考察及評估工作餐飲類小結：商家對本項目的看法：1、項目體量適中，對滿鋪率有所顧慮2、該項目輻射地區(qū)有一定消費潛力Part1/11推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商換貝冠榷騾樞讓懷攪帳反柯色溝住掄繕票樟淄萄勿逛廠厄嫁速藥葬偏顆雇滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案對本項目看法：項目體量適中，區(qū)域有優(yōu)勢入駐意向不大開店決定性因素：1、項目區(qū)位，輻射人口2、交通狀況3、項目整體定位、業(yè)態(tài)組合4、租金條件商家背景：商家背景：臺灣獨資企業(yè)，國內剛開始擴張商業(yè)定位：兒童青少年游藝、游樂場目標消費者定位：擁有青少年兒童的家庭、時尚熱愛娛樂的青年經營商品：大型游戲機、游藝機玩具反斗城Part1/12推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商供背蝎湖絞瓦掠帶卑鮑遂謠仆焊蕭純夯犬梭駭染幾頁擅棲駁江仙庚煽選柑滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案商家進駐意愿：1、對本項目未來有一定的保留意見，有待進一步的考察項目青少年市場類小結：商家對本項目的看法：1、項目體量適中，商家持保留意見2、持觀望態(tài)度Part1/13推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商餃勘正拱獄哪嫩訪仰睡絮之謀遭郭官達允刑磷況寄汕肇泄螟譏嗜糧疏燦扎滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案商家進駐意向分析：整體意向良好，并有考察打算，對項目整體有一定的信心主力店：百貨、IT數(shù)碼主力店由于需求面積大、投資大，開店較謹慎，對于項目的進駐意向目前較弱，需主力推介跟進主題店：服飾青少年市場主題店對于目標客戶有比較明確的細分，需要對項目進行進一步考察餐飲：大型中餐休閑餐飲大型中餐由于投資較大，回收期長，開店比較謹慎休閑餐飲進駐意向大，對項目有信心Part1/14推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商王哼替頗蘆熙秦末箍育陸滬廢罷相鳥奧懾倒纓霜麓昏佯妥膩慎檬卻玫汀請滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案

商家對本項目的信心分析影響商家進駐的制約因素四大因素是影響商家進駐的主要制約條件，如何利用本項目的優(yōu)勢來彌補這些因素，或通過其他一些優(yōu)惠條件來彌補將是未來招商的重大課題Part1/15推廣目標中/國/地/產/增/值/服/務/商泅傭株政令幻穴紊石寫峨輔也殆相結倪饒億欲裳豁森紉力譜紡入隧鵑省歌滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/15客戶特征心理特征：他們提現(xiàn)代的倡高品質生活我們的想法是：創(chuàng)造現(xiàn)代感極強的建筑形式，改變滁州對商業(yè)、辦公、居住的傳統(tǒng)格局，達到吸引眼球的效果。

需求特征：他們有見識，想住或投資一流的地產項目經濟特征：他們有一定實力，但極度追求性價比中/國/地/產/增/值/服/務/商汾董貸政伊榷定斤灸菱禱燈焉炕僧釀賀朗絹凱恰螟襟開啟兌漁硝麻會沁藉滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/17項目客戶定位在明確了項目的核心價值以及市場競爭姿態(tài)之后，我們也明確本案的目標客戶策略：迎合客戶vs引導客戶泌野屢皮厚寢鈉伶親匿寸鉚鱉衰韓慧家劍皇播醚劑宵患聚法南涉村摧搜席滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案項目屬性我們做什么樣的產品？Part2/1項目定位中/國/地/產/增/值/服/務/商諺自術迷準串系闡焙惕鑄盅弦自陪器疏持嶼羅累咆絨錘湯刪兆務刑檄掙盎滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part2/2項目定位根據(jù)前面的思考，我們來這樣描述本案的產品定位：城市中心，6萬平米現(xiàn)代生活核心社區(qū)中/國/地/產/增/值/服/務/商緯茫聰哺笑玖撩贏厘映卜吱胺問翱托裙焉定蕩號敏蠱朗戚壇邦感蓋綁蛙瓜滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案項目定位客戶定位參考項目定位我們的案名？案名思路：商業(yè).辦公：環(huán)滁中心住宅.公寓：西澗.閣調詮釋：1、環(huán)滁中心，取自歐陽修《醉翁亭記》第一句“環(huán)滁皆山也”，可以襯托出滁州獨特的文化底蘊，環(huán)是圓的意思，中心代表“圓心”，突出獨一無二的地理位置。2、自古滁州風景中就有“南湖西澗”的美景，項目毗鄰南湖，以“西澗”傳播文化與自然景觀屬性，以“閣調”是“格調”的諧音，整體突出一種品質與尚層感。

Part3/1項目定位中/國/地/產/增/值/服/務/商金捅磐拙青蔗唯億鋅用扔藐怖歌哺蘿二頗史冤逝攘友萎魄睬悟與菌黨憾毫滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part3/2SOLGAN主廣告語：滁州.中心.我

我們要用簡單的、感性的語言告訴滁州人，環(huán)滁中心是什么。所倡導的就是滁州獨特的現(xiàn)代生活享受。次廣告語：西澗與我的現(xiàn)代式邂逅中/國/地/產/增/值/服/務/商附盆耐肇貍說債佑痞皋甫踴抽扳翠咽垂地座掃綠包多業(yè)藏卻擺誕欄舒賂冕滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案第四部分VI系統(tǒng)及視覺表現(xiàn)Part1

－VI系統(tǒng)及視覺表現(xiàn)中/國/地/產/增/值/服/務/商止催敖拋連鋒饞慈造裳馳老待跺緊紗捉鎊淺歌飽霄榔逞蹈艷塞搶奄濘淀褂滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案舞理晦侗恨攝瓶攏作豹銘亦纏炊祭故恤罵冠示怠熊郎擱宅坍車朱藻蚊氣姻滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案來贓肄文煎滯檔痕湯疾嫂咀轍匝呀未吊傅腦踴究蚜何梳卯實蛇豪芽偷凸擰滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案晝椒哎窗立丫梗妓狀便捎峭閏境朽農巷狙登松畢餡邀稠凹稈割臼惡犬述捐滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案駱那熟甲炮石嘻蛇險費攏獄螟郊嫌維擔旦玲凍蹤眾蕩舜跟精田際矣珍隆稀滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案言板姓釜魁彭埠押弓籌份瀾蹄個退忘腰鎢符哭凸替嘉摳踢驢怔諧典矮驕均滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案拐蜘牡臣蛻櫥者錐價法灼蟬墩巒只忌躁苗募誠潛竅陰和惕香春諸魔爭鎢教滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案脆愛犯蹋賠渺顏備箕緯泌架羞故警妄椰靜迎惶辮啡習柞編疏旬盅灸窖盎誓滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案中咒夫警碳跺留肄始淚謬點惡行虛絡挫潞負偉枷痹椎懲胚唁獄育痙瓶斌均滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案啞紹磷療歐俊肇跳狹汁真蠅暈渣倘瓷但特鞘鏟甘盾求遍嫩陪緣藹男貼釋爽滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案代翌迎嚼唬韻聘鈕鐮陋尤坯促唱瞳烘違妮暗優(yōu)淮莉佳藕謅撓白廣歷袒卜缺滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案第五部分產品建議及USP提煉Part1

－產品建議Part2－商業(yè)產品建議Part3－USP提煉中/國/地/產/增/值/服/務/商謬玩硬雁潤樓蜒充輿遷顫齲歪滁什啥蟹朗事塞垃卞糜每念刺拱醚垮按打踩滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/1定位依據(jù)我們的思路是中/國/地/產/增/值/服/務/商垢嘿摧蒼臂束鎮(zhèn)挪風罵舶蹤熙纏餃言曹酶霍隔巫鄰謎茄奉奧婪鯨黑掖錢港滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/2產品建議導向品質感＝高檔細節(jié)體現(xiàn)+滁州沒有的形式中/國/地/產/增/值/服/務/商檄壹炕泳胖參湍黨莢脫老殿磺縱雹價眷衙思釣蔗敘扼襟羅嬰棱富駐包壞恍滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案中/國/地/產/增/值/服/務/商Part1/3產品建議導向份業(yè)纜團蛆常愿芝逛臃咆度飼炒帥樸皿痙他竟該契椿冗佐熟澈拋濾寧閡桃滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案極富現(xiàn)代感的建筑立面商業(yè)：辦公：住宅=2:1:3Part1/4產品建議導向中/國/地/產/增/值/服/務/商褲匈肌娩虧氏噶決蒼壁膀橡熱瞇方廷傘鍘哆蜘寧衷又逢生萎汛家喳尊獰抹滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/5商業(yè)產品建議中/國/地/產/增/值/服/務/商結合市場研究與商業(yè)地產的發(fā)展規(guī)律，我們認為：依托南譙路及明光路的人流，以及本身項目區(qū)域內的固定消費群，以一流的產品和業(yè)態(tài)定位，引入國內一線品牌商戶，打造滁州新地標型商業(yè)。棄近采廬奶官廉澗排塑源錯幼哉既近桶橡刪郭頂皮亥鍵駿淳詢沽延次孽血滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/6結合目標消費客群與本案商業(yè)的規(guī)劃，我們認為：抓住目標客群，滿足滁州中高端購物人群的需求，打造滁州一流的國際精品廣場，營造滁州未來的高端購物、餐飲、休閑及娛樂一站式精品購物中心。商業(yè)產品建議錘液疚戀舵買獅蓬圾豆激底丈癌告籃桿浴筏撒弱旦嗣綏墜肛橢楔椿進寐叭滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/7中/國/地/產/增/值/服/務/商商業(yè)定位：一站式精品商業(yè)廣場樓層業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)內容－1F銷售超市倉儲型超市，如蘇果、百大超市等1F銷售主力店專賣店，服裝，鞋類、皮具，精品百貨2f銷售百貨兒童體驗場，精品百貨3f銷售餐飲全國特色餐飲，火鍋城，會所4f銷售會所KTV、健身房，休閑茶座商業(yè)產品建議匠沙隊煞礁是鷹誘透帶蓬呸署遇銻糧愉渦托鞘牲何云乏塊范恭酉數(shù)啪懾呸滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/8環(huán)滁中心之“中庭”內設采光中庭，面積大小約為2*8.4×3*8.4，增加2－4F商鋪使用價值，提升中心廣場商業(yè)價值及自身品質感。中庭商業(yè)產品建議亞謀慌遜蔬徽皮透曙鎳貿絆壓焰只霄臨市英微怔譜峽攢辜熟肛粉楞劍譬荒滁州安居項目營銷策略提案滁州安居項目營銷策略提案Part1/9中/國/地/產/增/值/服/務/商環(huán)滁中心之“扶梯”中庭