XX決策分析理論

XXXX顧問專業(yè)致力于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資咨詢。公司總經(jīng)理陳建明曾任中國第一個(gè)郊區(qū)SHOPPINGMALL,北京MALL的項(xiàng)目經(jīng)理。在北京MALL項(xiàng)目的操作過程中，深入研究商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)外的進(jìn)展，并與國內(nèi)外商業(yè)房地產(chǎn)投資商、進(jìn)展商進(jìn)行了廣泛的溝通接觸，結(jié)合深入研究及具體項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出以上投資決策理論在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際應(yīng)用。下文將具體介紹XX決策分析理論在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用。步驟1：商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場潛力推斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場潛力的推斷分為兩個(gè)部分：推斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目擬選定的進(jìn)展城市是否具備相應(yīng)市場條件：根據(jù)第四章中關(guān)于城市中心商業(yè)房地產(chǎn)與郊區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展的市場條件，推斷擬建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市的生產(chǎn)力水平是否能夠支撐該項(xiàng)目建成后的良性運(yùn)營；推斷擬投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選址地區(qū)的市場條件：在確認(rèn)擬選定的進(jìn)展城市具備相應(yīng)市場條件后，需通過市場調(diào)查、市場預(yù)測、建立數(shù)學(xué)模型，或者以所在城市當(dāng)前商業(yè)市場規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎(chǔ)，確定擬定選址位置可否進(jìn)展商業(yè)房地產(chǎn)及進(jìn)展商業(yè)房地產(chǎn)的可承受進(jìn)展規(guī)模。步驟2：商業(yè)房地產(chǎn)投資商競爭優(yōu)勢推斷在對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場潛力做出確信推斷后，需要進(jìn)一步推斷該投資商的競爭優(yōu)勢。比如，大地集團(tuán)投資建設(shè)的北京MALL項(xiàng)目，大地集團(tuán)的競爭優(yōu)勢在于其在廣告?zhèn)髅綐I(yè)十年積淀的廣告經(jīng)驗(yàn)；由北京王府井百貨、北京物美商城及中關(guān)村生命科技院共同投資開發(fā)的中關(guān)村國際商城，其參股企業(yè)王府井百貨與物美商城有較為豐富的商業(yè)企業(yè)運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，上述商業(yè)經(jīng)驗(yàn)成為其競爭優(yōu)勢。從上述分析，能夠得出北京MALL與中關(guān)村國際商城的投資商在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程中，其企業(yè)競爭優(yōu)勢均能夠得到發(fā)揮。企業(yè)在任何投資決策中務(wù)必準(zhǔn)確推斷自己的競爭優(yōu)勢，這是企業(yè)運(yùn)營過程中最大化競爭力的首要過程。步驟3：投資商競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上的發(fā)揮度在投資商確定其競爭優(yōu)勢后，應(yīng)推斷在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作過程中，其競爭優(yōu)勢能發(fā)揮到何種程度。其競爭優(yōu)勢發(fā)揮的程度越高，企業(yè)越具有投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的可行性。企業(yè)務(wù)必準(zhǔn)確推斷其競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展上的發(fā)揮度。假如企業(yè)的競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展過程中，得不到發(fā)揮或者發(fā)揮很少，那么不需要做進(jìn)一步的分析推斷，企業(yè)就應(yīng)放棄該投資方向，最好去做別的投資選擇。步驟4：投資商競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的比重推斷商業(yè)房地產(chǎn)的投資有其特定的特點(diǎn)，諸如投資大，回收期長，回報(bào)率較低，風(fēng)險(xiǎn)較高等。鑒于上述投資特點(diǎn)，及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程復(fù)雜，牽涉行業(yè)廣，多業(yè)態(tài)的復(fù)合業(yè)態(tài)特點(diǎn)，投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)對企業(yè)有多方面的競爭需求。投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的競爭需求包含九大競爭需求：1）、土地成本的競爭需求2）、資金勢力的競爭需求3）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競爭需求4）、招商能力的競爭需求5）、融資能力的競爭需求6）、管理能力的競爭需求7）、公關(guān)能力的競爭需求8）、資本運(yùn)做能力的競爭需求9）、其它能力的競爭需求以上各項(xiàng)競爭能力的競爭需求，需要企業(yè)在決策過程中逐個(gè)慎重推斷。根據(jù)對各競爭需求的分析，投資商才能夠確定其各方面的掌控能力的高低、大小。對各競爭需求不一致的掌控能力的不一致組合將決定最終的投資決策方案、股權(quán)組合方案、項(xiàng)目運(yùn)做方案、資本運(yùn)做方案、市場運(yùn)做方案等。XX顧問通過長期研究與實(shí)踐，在評估投資企業(yè)各項(xiàng)競爭能力的競爭需求及評估各競爭需求不一致組合狀況下的決策等方面，均建立了分析模型。希望能為中國商業(yè)房地產(chǎn)的投資商提供有益的投資咨詢。步驟5：投資商做出投資與否的決策及如何投資的決策前四個(gè)步驟實(shí)際上是漸進(jìn)式的，只有上一個(gè)步驟的分析結(jié)論是確信的，下一個(gè)步驟的分析才是有效的---假如對某個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)推斷的結(jié)論是：該特定位置、特定市場環(huán)境的商業(yè)房地產(chǎn)的市場時(shí)機(jī)尚不成熟，那么后面的步驟能夠不進(jìn)行，即能夠否定該投資機(jī)會(huì)；假如步驟一確信了該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)，而步驟二、三分析發(fā)現(xiàn)該投資商的競爭優(yōu)勢在該項(xiàng)目上無任何發(fā)揮，該項(xiàng)目也只能予以否定；假如前三個(gè)步驟分析的結(jié)論均正面確信，第四個(gè)步驟的分析將極為重要。就步驟四而言，下列八大競爭需求對能否投資及如何投資的影響程度截然不一致：1）、土地成本的競爭需求該因素能夠讓投資商在項(xiàng)目初期即能夠站得優(yōu)勢或者處在劣勢。2）、資金勢力的競爭需求該因素在投資推斷中起核心作用，將決定該投資商可否投資該項(xiàng)目、可否以大股東的角色獨(dú)立運(yùn)做商業(yè)房地產(chǎn)與在何種法人治理結(jié)構(gòu)下才能夠運(yùn)做完成該項(xiàng)目。具體推斷較為復(fù)雜。3）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競爭需求該因素關(guān)于戰(zhàn)略投資伙伴的投資推斷極為重要。4）、招商能力的競爭需求該因素對投資決策的影響力度不大，要緊要求投資商在運(yùn)做時(shí)能充分考慮。5）、融資能力的競爭需求該因素是決策的核心因素，務(wù)必慎重對待其角色。6）、管理能力的競爭需求該因素會(huì)影響股權(quán)機(jī)構(gòu)的最終方案與今后項(xiàng)目的運(yùn)做模式。7）、公關(guān)能力的競爭需求該因素往往不被國內(nèi)企業(yè)所重視，但從經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的角度、從國際化趨勢的角度，要想將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目打造成為成功的項(xiàng)目，務(wù)必在此方面下足夠的功夫。8）、資本運(yùn)做能力的競爭需求該因素能夠說是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否在建設(shè)完成后制造品牌的關(guān)鍵因素。假如要保證已投資項(xiàng)目能持續(xù)進(jìn)展，務(wù)必最大化企業(yè)的資本運(yùn)做能力。9）、其它能力的競爭需求盡管其它諸如此類的因素在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策時(shí)影響度沒有上述8個(gè)因素大，但具體因素要具體推斷。比如，投資商在傳媒業(yè)的競爭優(yōu)勢在投資決策時(shí)能夠予以充分考慮，但一定不能過分強(qiáng)調(diào)，以免決策時(shí)忽略了劣勢，夸大企業(yè)自己的掌控能力，最后做出過于樂觀的投資決策或者過高估計(jì)自身價(jià)值的投資推斷。在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策時(shí)的不慎重，嚴(yán)重的話，會(huì)讓企業(yè)血本無歸，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。在國內(nèi)企業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)投資極為熱盅的時(shí)候，在此特別提示所有的投資者務(wù)必做好投資決策分析。鑒于商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)是嶄新的產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)投資商普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)---幾乎缺乏商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)所有的經(jīng)驗(yàn)，假如想做出正確的投資推斷，以正確的方法把項(xiàng)目運(yùn)做完成，并以科學(xué)的方法管理項(xiàng)目，制造利潤與真正打造商業(yè)房地產(chǎn)的品牌，建議國內(nèi)投資商向國際成功企業(yè)學(xué)習(xí)：重視向業(yè)內(nèi)咨詢公司進(jìn)行投資咨詢。XX商業(yè)房地產(chǎn)資本模型介紹XX顧問專業(yè)致力于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資咨詢。公司總經(jīng)理陳建明曾任中國第一個(gè)郊區(qū)SHOPPINGMALL,北京MALL的項(xiàng)目經(jīng)理。在北京MALL項(xiàng)目的操作過程中，深入研究商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)外的進(jìn)展，并與國內(nèi)外商業(yè)房地產(chǎn)投資商、進(jìn)展商進(jìn)行了廣泛的溝通接觸，結(jié)合深入研究及具體項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出以上投資決策理論在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際應(yīng)用。下文將具體介紹XX決策分析理論在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用。步驟1：商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場潛力推斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場潛力的推斷分為兩個(gè)部分：推斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目擬選定的進(jìn)展城市是否具備相應(yīng)市場條件：根據(jù)第四章中關(guān)于城市中心商業(yè)房地產(chǎn)與郊區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展的市場條件，推斷擬建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市的生產(chǎn)力水平是否能夠支撐該項(xiàng)目建成后的良性運(yùn)營；推斷擬投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選址地區(qū)的市場條件：在確認(rèn)擬選定的進(jìn)展城市具備相應(yīng)市場條件后，需通過市場調(diào)查、市場預(yù)測、建立數(shù)學(xué)模型，或者以所在城市當(dāng)前商業(yè)市場規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎(chǔ)，確定擬定選址位置可否進(jìn)展商業(yè)房地產(chǎn)及進(jìn)展商業(yè)房地產(chǎn)的可承受進(jìn)展規(guī)模。步驟2：商業(yè)房地產(chǎn)投資商競爭優(yōu)勢推斷在對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場潛力做出確信推斷后，需要進(jìn)一步推斷該投資商的競爭優(yōu)勢。比如，大地集團(tuán)投資建設(shè)的北京MALL項(xiàng)目，大地集團(tuán)的競爭優(yōu)勢在于其在廣告?zhèn)髅綐I(yè)十年積淀的廣告經(jīng)驗(yàn)；由北京王府井百貨、北京物美商城及中關(guān)村生命科技院共同投資開發(fā)的中關(guān)村國際商城，其參股企業(yè)王府井百貨與物美商城有較為豐富的商業(yè)企業(yè)運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，上述商業(yè)經(jīng)驗(yàn)成為其競爭優(yōu)勢。從上述分析，能夠得出北京MALL與中關(guān)村國際商城的投資商在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程中，其企業(yè)競爭優(yōu)勢均能夠得到發(fā)揮。企業(yè)在任何投資決策中務(wù)必準(zhǔn)確推斷自己的競爭優(yōu)勢，這是企業(yè)運(yùn)營過程中最大化競爭力的首要過程。步驟3：投資商競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上的發(fā)揮度在投資商確定其競爭優(yōu)勢后，應(yīng)推斷在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作過程中，其競爭優(yōu)勢能發(fā)揮到何種程度。其競爭優(yōu)勢發(fā)揮的程度越高，企業(yè)越具有投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的可行性。企業(yè)務(wù)必準(zhǔn)確推斷其競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展上的發(fā)揮度。假如企業(yè)的競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展過程中，得不到發(fā)揮或者發(fā)揮很少，那么不需要做進(jìn)一步的分析推斷，企業(yè)就應(yīng)放棄該投資方向，最好去做別的投資選擇。步驟4：投資商競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的比重推斷商業(yè)房地產(chǎn)的投資有其特定的特點(diǎn)，諸如投資大，回收期長，回報(bào)率較低，風(fēng)險(xiǎn)較高等。鑒于上述投資特點(diǎn)，及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程復(fù)雜，牽涉行業(yè)廣，多業(yè)態(tài)的復(fù)合業(yè)態(tài)特點(diǎn)，投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)對企業(yè)有多方面的競爭需求。投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的競爭需求包含九大競爭需求：1）、土地成本的競爭需求2）、資金勢力的競爭需求3）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競爭需求4）、招商能力的競爭需求5）、融資能力的競爭需求6）、管理能力的競爭需求7）、公關(guān)能力的競爭需求8）、資本運(yùn)做能力的競爭需求9）、其它能力的競爭需求以上各項(xiàng)競爭能力的競爭需求，需要企業(yè)在決策過程中逐個(gè)慎重推斷。根據(jù)對各競爭需求的分析，投資商才能夠確定其各方面的掌控能力的高低、大小。對各競爭需求不一致的掌控能力的不一致組合將決定最終的投資決策方案、股權(quán)組合方案、項(xiàng)目運(yùn)做方案、資本運(yùn)做方案、市場運(yùn)做方案等。XX顧問通過長期研究與實(shí)踐，在評估投資企業(yè)各項(xiàng)競爭能力的競爭需求及評估各競爭需求不一致組合狀況下的決策等方面，均建立了分析模型。希望能為中國商業(yè)房地產(chǎn)的投資商提供有益的投資咨詢。步驟5：投資商做出投資與否的決策及如何投資的決策前四個(gè)步驟實(shí)際上是漸進(jìn)式的，只有上一個(gè)步驟的分析結(jié)論是確信的，下一個(gè)步驟的分析才是有效的---假如對某個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)推斷的結(jié)論是：該特定位置、特定市場環(huán)境的商業(yè)房地產(chǎn)的市場時(shí)機(jī)尚不成熟，那么后面的步驟能夠不進(jìn)行，即能夠否定該投資機(jī)會(huì)；假如步驟一確信了該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)，而步驟二、三分析發(fā)現(xiàn)該投資商的競爭優(yōu)勢在該項(xiàng)目上無任何發(fā)揮，該項(xiàng)目也只能予以否定；假如前三個(gè)步驟分析的結(jié)論均正面確信，第四個(gè)步驟的分析將極為重要。就步驟四而言，下列八大競爭需求對能否投資及如何投資的影響程度截然不一致：1）、土地成本的競爭需求該因素能夠讓投資商在項(xiàng)目初期即能夠站得優(yōu)勢或者處在劣勢。2）、資金勢力的競爭需求該因素在投資推斷中起核心作用，將決定該投資商可否投資該項(xiàng)目、可否以大股東的角色獨(dú)立運(yùn)做商業(yè)房地產(chǎn)與在何種法人治理結(jié)構(gòu)下才能夠運(yùn)做完成該項(xiàng)目。具體推斷較為復(fù)雜。3）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競爭需求該因素關(guān)于戰(zhàn)略投資伙伴的投資推斷極為重要。4）、招商能力的競爭需求該因素對投資決策的影響力度不大，要緊要求投資商在運(yùn)做時(shí)能充分考慮。5）、融資能力的競爭需求該因素是決策的核心因素，務(wù)必慎重對待其角色。6）、管理能力的競爭需求該因素會(huì)影響股權(quán)機(jī)構(gòu)的最終方案與今后項(xiàng)目的運(yùn)做模式。7）、公關(guān)能力的競爭需求該因素往往不被國內(nèi)企業(yè)所重視，但從經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的角度、從國際化趨勢的角度，要想將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目打造成為成功的項(xiàng)目，務(wù)必在此方面下足夠的功夫。8）、資本運(yùn)做能力的競爭需求該因素能夠說是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否在建設(shè)完成后制造品牌的關(guān)鍵因素。假如要保證已投資項(xiàng)目能持續(xù)進(jìn)展，務(wù)必最大化企業(yè)的資本運(yùn)做能力。9）、其它能力的競爭需求盡管其它諸如此類的因素在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策時(shí)影響度沒有上述8個(gè)因素大，但具體因素要具體推斷。比如，投資商在傳媒業(yè)的競爭優(yōu)勢在投資決策時(shí)能夠予以充分考慮，但一定不能過分強(qiáng)調(diào)，以免決策時(shí)忽略了劣勢，夸大企業(yè)自己的掌控能力，最后做出過于樂觀的投資決策或者過高估計(jì)自身價(jià)值的投資推斷。在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策時(shí)的不慎重，嚴(yán)重的話，會(huì)讓企業(yè)血本無歸，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。在國內(nèi)企業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)投資極為熱盅的時(shí)候，在此特別提示所有的投資者務(wù)必做好投資決策分析。鑒于商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)是嶄新的產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)投資商普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)---幾乎缺乏商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)所有的經(jīng)驗(yàn)，假如想做出正確的投資推斷，以正確的方法把項(xiàng)目運(yùn)做完成，并以科學(xué)的方法管理項(xiàng)目，制造利潤與真正打造商業(yè)房地產(chǎn)的品牌，建議國內(nèi)投資商向國際成功企業(yè)學(xué)習(xí)：重視向業(yè)內(nèi)咨詢公司進(jìn)行投資咨詢?？蛇M(jìn)展規(guī)模投資商在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場前景及可進(jìn)展規(guī)模的可行性分析。這一步工作的重要性不言而喻：將確定該項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營業(yè)額及項(xiàng)目的可進(jìn)展規(guī)模等。有些開發(fā)商對此問題不以為然，XX顧問認(rèn)為有必要舉例說明其重要性。位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認(rèn)為是由于商品組合不一致的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。XX顧問認(rèn)為，新世界二期運(yùn)營不佳的原因在于市場規(guī)模推斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的進(jìn)展規(guī)模的推斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀推斷，即以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立有關(guān)分析模型，測算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，根據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的推斷，能夠測算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即能夠得出該項(xiàng)目地址可進(jìn)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。該種方法被很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用。務(wù)必指出的是，不一致的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不一致，分析結(jié)果可能有很大的不一致。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場分析時(shí)使用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中使用較多基于其市場經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項(xiàng)目的市場潛力進(jìn)行分析推斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有的時(shí)候效性。我們認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場咨詢及可承受進(jìn)展規(guī)模的研究，最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場咨詢及可承受進(jìn)展規(guī)模的研究后，投資商需要根據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場潛力、商圈分析等對項(xiàng)目的定位（該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要緊服務(wù)的人群）進(jìn)行階段性推斷。盡管在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中能夠作出豐富與調(diào)整。項(xiàng)目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功將是決定性的。我們不能想象一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地區(qū)沒有務(wù)必的交通設(shè)施與必要的停車場，它將如何面對市場需要及迎接市場競爭？實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的進(jìn)展，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才能夠做。否則，錯(cuò)誤選擇進(jìn)展位置必定導(dǎo)致投資失敗。房地產(chǎn)投資極為強(qiáng)調(diào)地段的重要性，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，也絕不例外，而且商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對位置與周邊條件的要求有過之而無不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不一致，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否習(xí)慣就成為一個(gè)重要的問題。另外，不一致類型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對位置的要求也不一致，假如開發(fā)商不能準(zhǔn)確推斷，項(xiàng)目發(fā)生運(yùn)營問題幾乎是難以避免的。針對不一致的項(xiàng)目有不一致的確定方案，投資商需要自己組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，或者者委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。市場條件推斷大、中型項(xiàng)目，投資商需要在項(xiàng)目初期，首先對項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析推斷。小型項(xiàng)目也存在這樣的問題，只是國內(nèi)開發(fā)商往往對自己的推斷力信心百倍，不愿花時(shí)間、資金去做他們認(rèn)為的"低價(jià)值"情況。該推斷能夠稱之為初推斷：不進(jìn)行針對項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手推斷該城市或者地區(qū)進(jìn)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各類商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市