CFO實(shí)戰(zhàn)分析：如何把握企業(yè)資金命脈

CFO實(shí)戰(zhàn)分析：如何把握企業(yè)資金命脈鴻坤地產(chǎn)董事會秘書、財(cái)務(wù)總監(jiān)朱燦看來，房地產(chǎn)和金融雙核驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略，可以降低公司受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而形成的經(jīng)營風(fēng)險。目前鴻坤地產(chǎn)控股投資的北京億潤創(chuàng)業(yè)投資已成功投資20多個項(xiàng)目，其中不乏圣農(nóng)發(fā)展、歌爾聲學(xué)等成功登陸資本市場的案例。鴻坤地產(chǎn)于2002年進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)初因一舉奪下眾多房地產(chǎn)名企紛爭的開發(fā)規(guī)模高達(dá)200萬平米的北京大興西紅門地塊而被業(yè)內(nèi)視為“冒險王”;10年之后，其項(xiàng)目已遍布北京、天津、承德、海南等地。地產(chǎn)+創(chuàng)投過去一年是創(chuàng)投市場的低迷期，對此朱燦恰恰認(rèn)為，市場不好正是進(jìn)行投資的好時機(jī)。他解釋，與PE大熱相比，市場環(huán)境低迷時投資者是為企業(yè)雪中送炭，能夠更好地把控投資成本，投資回報也可能更高。除了直投的投資模式，鴻坤地產(chǎn)還在嘗試將更多的地產(chǎn)業(yè)務(wù)與創(chuàng)投相結(jié)合，在投資策略和方式上面，結(jié)合自身地產(chǎn)的優(yōu)勢，例如在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中以租金換股權(quán)等方式。朱燦介紹，鴻坤地產(chǎn)可以借助地產(chǎn)的優(yōu)勢，給被投資者提供包括品牌推廣在內(nèi)的多項(xiàng)服務(wù)，比如投資三夫戶外，雙方都在積極探討如何拓展市場，鴻坤地產(chǎn)除幫助他們做推廣和宣傳之外，也可以將一些高端客戶給三夫戶外做引薦。此外在地產(chǎn)項(xiàng)目中優(yōu)秀的樓盤里，還提供專門的店面服務(wù)等。創(chuàng)投業(yè)務(wù)的開展，使鴻坤地產(chǎn)充分認(rèn)識到了地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身蘊(yùn)含的巨大資源優(yōu)勢?！暗禺a(chǎn)開發(fā)過去粗放的發(fā)展模式或許是簡單的拿地、蓋房子、收錢、走人，但事實(shí)上地產(chǎn)開發(fā)是一個資源的整合，無論是上游資金的整合還是下游客戶的整合，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自身資源上謀求新的發(fā)展。”朱燦介紹，在鴻坤高端地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中就有銀行主動提出合作，他們看中了鴻坤地產(chǎn)之外的客戶資源。高端地產(chǎn)的客戶階層比較高，銀行希望通過合作向鴻坤地產(chǎn)的客戶推廣金融產(chǎn)品。同樣對于鴻坤地產(chǎn)而言，這些業(yè)主是很好的資源，只要提供可操作、收益高、風(fēng)險可控的投資產(chǎn)品，他們都有可能成為鴻坤投資板塊的投資人。不僅是客戶，地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)商本身也都是投資人，可以與之謀求更廣泛的合作。朱燦說，“許多房地產(chǎn)企業(yè)是從施工起家的，鴻坤則是從起步就在做投資，在金融投資的開發(fā)上有著天然優(yōu)勢?！辈贿^在鴻坤地產(chǎn)的中長期目標(biāo)里，地產(chǎn)仍然是重心。在朱燦看來，未來10年，地產(chǎn)仍然是一個持續(xù)發(fā)展的行業(yè)。城鎮(zhèn)化是我國目前面臨的重要課題，盡管不會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來幾年前爆發(fā)式的增長，但仍然擁有很大的穩(wěn)定發(fā)展空間。鴻坤地產(chǎn)通過梳理研究了行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的成長，提出在2017年實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)年度銷售額突破100億元的目標(biāo)，規(guī)模壯大及品牌提升并計(jì)劃同時實(shí)現(xiàn)上市?！澳壳翱磥?，計(jì)劃是切實(shí)可行的，從2012年到目前為止，銷售額是40多億元，按比較平衡的增長計(jì)算，可以達(dá)到這個目標(biāo)?！敝鞝N透露，2012年的收入來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前鴻坤還沒有退出的投資項(xiàng)目?！皠?chuàng)投的目標(biāo)和地產(chǎn)的目標(biāo)雖然都是贏利，但創(chuàng)投更希望能有直接的回報?！卑盐召Y金命脈房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，這種屬性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營與財(cái)務(wù)密切相關(guān)?！柏?cái)務(wù)了解企業(yè)資金的運(yùn)行情況，可以以此為依據(jù)對公司的運(yùn)營提出要求，安排運(yùn)營部門的工作進(jìn)度?！敝鞝N說，在研究案例中發(fā)現(xiàn)，萬科等較為成功的地產(chǎn)公司都是由財(cái)務(wù)部門管理運(yùn)營，財(cái)務(wù)人員從資金運(yùn)行、利潤指標(biāo)的角度要求運(yùn)營計(jì)劃，無論是項(xiàng)目建設(shè)還是拿地都要保證資金精準(zhǔn)到位。鴻坤地產(chǎn)正在進(jìn)行全面預(yù)算與資金計(jì)劃相結(jié)合嘗試，力求將所有資金支出都與采購合同相對應(yīng)。朱燦解釋，地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)、施工等業(yè)務(wù)都是外包的，所以計(jì)劃何時進(jìn)行何種項(xiàng)目，何時有何種支出都很明確，在項(xiàng)目啟動前就將成本做成精細(xì)科目，對應(yīng)外包合同上所要求的時間，將項(xiàng)目計(jì)劃安排好，資金計(jì)劃在此基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生。這樣做一方面可以嚴(yán)格控制成本，同時在控制成本的前提下，有效地控制資金的使用。朱燦表示，“鴻坤地產(chǎn)的資金計(jì)劃由財(cái)務(wù)部門與成本部門、項(xiàng)目公司一同制定，項(xiàng)目公司控制進(jìn)度，成本部門控制金額，將二者結(jié)合起來就是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)?！庇捎趯Σ煌A段的資金需求做出了詳盡預(yù)測，鴻坤地產(chǎn)會提前進(jìn)行相應(yīng)資金準(zhǔn)備，源頭上對融資和回款期限作出硬性要求，在必要情況下與供應(yīng)商協(xié)商支付時間。朱燦介紹，有時候?yàn)榱伺浜腺Y金計(jì)劃，適當(dāng)放慢項(xiàng)目速度，分散資金支付的節(jié)點(diǎn)，減少一段時間內(nèi)的資金支出也是有必要的。這種資金與運(yùn)營的全面協(xié)同要求財(cái)務(wù)部門進(jìn)行準(zhǔn)確的資金預(yù)算。“地產(chǎn)行業(yè)的資金測算比較容易，我們通常會做出一年的預(yù)算，同時每月做出未來三個月的滾動預(yù)算，保證賬面上的資金能夠滿足需求?！睂Φ禺a(chǎn)公司而言，資金是關(guān)乎生存的重要命題。地產(chǎn)歸根結(jié)底是一個投資行業(yè)，當(dāng)資金充足時，企業(yè)面對的是發(fā)展速度和規(guī)模問題，當(dāng)資金出現(xiàn)問題時就直接影響企業(yè)的生死。朱燦認(rèn)為，資金管理是重中之重，可以為了保證資金的支出來安排收入計(jì)劃，將壓力施加在開發(fā)與銷售部門身上。他坦言地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率的高低更多的要依賴于開發(fā)團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目啟動后多久能夠?qū)崿F(xiàn)回款不取決于財(cái)務(wù)部門，而取決于做業(yè)務(wù)部門做產(chǎn)品的能力和開發(fā)速度，需要整個項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的協(xié)同合作?！白龊觅Y金管理是最大的風(fēng)險控制，對于公司的所有經(jīng)理業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)都是控制風(fēng)險的最后一道防火墻?！敝鞝N說。與很多地產(chǎn)企業(yè)相比，鴻坤地產(chǎn)40%左右的負(fù)債率相對較低。朱燦介紹，鴻坤地產(chǎn)的財(cái)務(wù)一直比較穩(wěn)健，這與公司的天然屬性和董事長的做事風(fēng)格有關(guān)?！百Y金杠桿作用的發(fā)揮是與企業(yè)愿意承擔(dān)的融資成本成正比的，我們并不愿意使用成本較高的資金。”朱燦認(rèn)為資金的使用也與開發(fā)產(chǎn)品的能力有關(guān)。當(dāng)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的能力不強(qiáng)，開發(fā)節(jié)奏不足以支撐企業(yè)發(fā)展，融資的需求就會增加，反之開發(fā)產(chǎn)品的能力增強(qiáng)，很快就能得到回款，保證充足的資金，對融資的需求就會減少。現(xiàn)階段鴻坤地產(chǎn)更愿意采用股權(quán)合作的方式去融資，債券融資資金只能用來支付工程款，監(jiān)控銷售回款，在有銷售收入的時候需要優(yōu)先償還，這可能影響企業(yè)的資金計(jì)劃。從財(cái)務(wù)的角度來看，企業(yè)融資能力強(qiáng)，借用外部資金發(fā)揮杠桿作用固然是好事，但在企業(yè)運(yùn)營中，更重要的是在對的時候使外部資金到位。在尋找項(xiàng)目的時候結(jié)合資金到位情況，同時根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度尋找資金，使二者有效結(jié)合?！百Y金過早到位會增加成本，而遲到則會導(dǎo)致錯過機(jī)會，這需要財(cái)務(wù)部門與項(xiàng)目開發(fā)部門將找錢的能力與開發(fā)的能力相結(jié)合，才能產(chǎn)生很好的效益。錢不是借的越多越好，對的時候有錢才最重要?！敝鞝N認(rèn)為，這就需要在融資時拓寬渠道，多方聯(lián)系，將資金到位時間作為融資工作中重要的考量因素。多方尋找資金是一把雙刃劍，在提供更多選擇的同時也有傷害到資金供方的可能性，影響此后的合作，所以朱燦認(rèn)為在談判時對于這種情況應(yīng)當(dāng)開誠布公地告知供資方。朱燦坦言鴻坤地產(chǎn)在融資方面一直比較穩(wěn)健，融資能力還有待發(fā)揮，目前鴻坤地產(chǎn)正準(zhǔn)備在融資方面進(jìn)行多種嘗試。非典型財(cái)務(wù)總監(jiān)與大多數(shù)財(cái)務(wù)總監(jiān)不同，朱燦是來到工作崗位上才接觸到財(cái)務(wù)工作的，是一個非典型的財(cái)務(wù)總監(jiān)。朱燦曾做過中學(xué)英語教師，獲得法律碩士學(xué)位后加入鴻坤地產(chǎn)。最初他從房地產(chǎn)投資、項(xiàng)目拓展等工作做起，漸漸接觸股權(quán)投資等工作，在公司的安排下作為運(yùn)營總監(jiān)參與到財(cái)務(wù)管理中，現(xiàn)在成為鴻坤地產(chǎn)的財(cái)務(wù)總監(jiān)?！氨M管此前一直參與融資，對企業(yè)財(cái)務(wù)有一定的了解，但最初開始做財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作也蠻忐忑?！敝鞝N坦言。鴻坤地產(chǎn)的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)采用兩級管控，每個地產(chǎn)項(xiàng)目上配有財(cái)務(wù)經(jīng)理，總部設(shè)有集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部門。朱燦所發(fā)揮的管理作用除了對于自身財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)，還代表財(cái)務(wù)部門對其他部門提出要求。在財(cái)務(wù)管理工作中，朱燦認(rèn)為首先要尊重專業(yè)人員的能力，將專業(yè)的工作交給他們完成，自己作為管理者，日常財(cái)務(wù)核算的細(xì)節(jié)不是工作的主要內(nèi)容，而是從管理的角度使團(tuán)隊(duì)成員充分發(fā)揮自身能力，把握財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。他坦言，作為一個非科班出身的財(cái)務(wù)總監(jiān)，固然會有專業(yè)知識欠缺的劣勢，但也有自身的優(yōu)勢。首先，作為財(cái)務(wù)總監(jiān)并沒有先入為主的觀點(diǎn)和固定的思維模式，思路比較開闊，可以在財(cái)務(wù)工作中吸取來自財(cái)務(wù)專業(yè)和非財(cái)務(wù)專業(yè)的意見;其次，對于一些財(cái)務(wù)工作與業(yè)務(wù)對接中存在的問題，財(cái)務(wù)人員可能存在當(dāng)局者迷的情況，作為曾經(jīng)的局外人，能夠發(fā)現(xiàn)里面的問題。鴻坤地產(chǎn)作為民企，在以往的財(cái)務(wù)管理中只局限于日常核算，市場環(huán)境的改變和企業(yè)自身發(fā)展需要對財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的要求正在提高，朱燦將全面預(yù)算與資金計(jì)劃的集合作為目前階段的工作重點(diǎn)。朱燦表示，鴻坤地產(chǎn)一直堅(jiān)持能夠給客戶提供好的產(chǎn)品服務(wù)，能夠?yàn)槠髽I(yè)贏取好的利潤