商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作 第六部分經(jīng)營階段全

商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作第六部分經(jīng)營階段第六部分經(jīng)營階段

現(xiàn)金流編制項目階段：經(jīng)營科目編碼：JY-0011工作內(nèi)容現(xiàn)金流編制（項目公司成本部部分）：1.1方法及步驟：1.1.1依據(jù)已有節(jié)點計劃及合同示范文本約定付款條件，分業(yè)態(tài)、分科目編制《進度節(jié)點、付款比例表》，此表為月度成本支出提供依據(jù)，需與節(jié)點計劃及合約約定一致且涵蓋所有成本科目；1.1.2依據(jù)已編制完成《進度節(jié)點、付款比例表》，編制《成本支出明細表》，按照目標成本已有科目，分月度安排付款計劃，已發(fā)生費用按實際發(fā)生金額直接錄入；1.1.3依據(jù)已編制完成《成本支出明細表》，編制《支出匯總表》，支出匯總為財務(wù)部提供主要支出數(shù)據(jù)；1.1.4與財務(wù)確認已完成支付的金額，填入編制期前已支付中。流程關(guān)系如圖：1.2后置工作：1.2.1營銷部完成銷售收入及回款編制；1.2.2財務(wù)部規(guī)劃貸款等其他財務(wù)費用收支，同時對收支進行匯總，進而得到項目整體現(xiàn)金流。2開始時間交地后開始，按季度（每季度最后一月15日）、年度（每年12月15日）或集團統(tǒng)一安排編制3責任部門項目公司財務(wù)部4配合部門項目公司工程部、成本部、營銷部5對接部門成本控制部、財務(wù)部、項目管理中心（計劃部、營銷部）6工作要點6.1前置條件：項目基本節(jié)點計劃已編制，由項目公司工程部完成，并經(jīng)項目管理中心計劃部審批確認；6.2制度流程：項目公司工程部-項目公司營銷部-項目公司成本部-項目公司財務(wù)部-項目公司工程副總-項目公司營銷副總-項目公司成本副總-項目公司財務(wù)副總-項目公司總經(jīng)理-商業(yè)地產(chǎn)項目管理中心（計劃部、營銷部）-成本控制部-商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)部；6.3集團模板：參照集團現(xiàn)金流編制模板。7完成標準7.1成本部部分：完成三表的編制；7.1.1《進度節(jié)點、付款比例表》：分科目分業(yè)態(tài)編制，保證支出匯總表編制時有據(jù)可查；7.1.2《成本支出明細表》：分科目支出需與目標成本一致，既復核欄為0；7.1.3《支出匯總表》：支出值與目標值一致。7.2總體現(xiàn)金流：營銷及財務(wù)部分編制無誤，保證每月現(xiàn)金流為正。如圖：7.2.1項目動態(tài)現(xiàn)金流=收入-支出；7.2.2收入=銷售收入+總部往來收入+總部往來支出+總部計劃內(nèi)臨時往來+總部計劃外臨時往來+其他往來凈收入+稅收返還收入+開發(fā)貸收入+經(jīng)營貸收入+其他收入；7.2.3支出=工程成本支出+費用及稅金+開發(fā)貸還款+其他。8工作成果用途8.1依托公司的快速開發(fā)節(jié)奏，快速落實項目貸款；8.2項目資金相對封閉運作，確保項目資金安全；8.3合理調(diào)配項目盈余資金，為集團發(fā)展提供資金支持；8.4作為每月付款依據(jù)。9跟蹤落實要點9.1跟蹤預估成本支出金額與實際支付差異，更新已發(fā)生費用；9.2跟蹤實際超支節(jié)余，更新成本數(shù)據(jù)。10關(guān)注重點10.1目標成本的錄入必須準確；10.2成本部分支出編制至《酒店開辦費》及預備費，以下科目（銷售費用、財務(wù)費用、稅金等毋須編制）；10.3目前現(xiàn)金流系統(tǒng)已上線，編制或更改時，均需由系統(tǒng)下載后再編制才能上傳成功；10.4遇到有科目成本已發(fā)生，實際金額與目標成本不一致時候，依據(jù)審批文件通過成本支出明細表中H列（預計超支節(jié)余）調(diào)整，否則會導致復核有誤。11工作教訓心得11.1編制完成后，聯(lián)合營銷、財務(wù)核對確保現(xiàn)金流可行，如有問題及時調(diào)整，避免上報集團后才發(fā)現(xiàn)問題而返工；11.2及時與財務(wù)部對賬更新已付款，確保現(xiàn)金流準確。目標成本現(xiàn)場審核項目階段：經(jīng)營科目編碼：JY-0021工作內(nèi)容：目標成本現(xiàn)場審核：1.1審核步驟：1.1.1

在目標成本現(xiàn)場審核前，在《成本表》中應(yīng)將原可研成本進行復核，以便進行差異對比、并相應(yīng)完善《差異分析表》；1.1.2

將最新版董事長簽批總圖指標與《規(guī)劃指標一覽表》中面積指標進行復核，注意配套物業(yè)面積的歸屬原則；1.1.3

對《成本表》中的工程成本科目進行成本復核修訂，并將計算方法或依據(jù)文件對應(yīng)修改；1.1.4

調(diào)整成本科目與集團成本子系統(tǒng)新成本科目一致；1.1.5

檢查《銷售計劃》表中項目名稱、計劃金額是否正確；1.1.6

檢查《單體建安造價》、《單體綜合造價》、《投資計劃表》表是否復核無誤；1.1.7

整理完成項目遺留問題清單，并進行持續(xù)跟蹤；（完成目標成本現(xiàn)場審核工作）1.1.8

工程成本經(jīng)審核并最終確認后，將《規(guī)劃指標一覽表》、《銷售計劃》、《投資計劃表》及計劃部審定的《項目經(jīng)營期、獎金方案》發(fā)商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)部，完成非工程類成本復核；1.1.9

將財務(wù)部反饋的《費稅測算表》中非工程類成本錄入進成本表中，并檢查數(shù)據(jù)是否閉合；1.1.10

完善項目控制經(jīng)營決策文件附件及審批單，進入決策文件會簽流程。1.2審核內(nèi)容：現(xiàn)場復核項目目標成本時，重點審核下述內(nèi)容（資料審核+現(xiàn)場復核）：資料審核：1.2.1土地費用：重點審核：1.2.1.1土地價格組成、土地溢價返還；1.2.1.2銷售物業(yè)的土地使用稅計算。1.2.2政府行政事業(yè)性收費：重點審核：1.2.2.1辦理“六證”所需要的繳費清單及相應(yīng)政府及行業(yè)頒布文件是否已經(jīng)廢止、更新，應(yīng)關(guān)注對于同類型收費項目是否存在國家、省、地市不同的文件差異；1.2.2.2各項繳費的目的、費用承擔方及成本計入原則、收費模式及慣例（壟斷、議價、招標）、繳費現(xiàn)行標準；1.2.2.3重點對人防報建、物業(yè)維修基金、勞保統(tǒng)籌、產(chǎn)權(quán)交易費、增容費的審核；1.2.2.4散裝水泥、墻改基金要考慮返還。1.2.3前期準備費：重點審核：對前期咨詢費、施工圖設(shè)計費、各項設(shè)計收費標準、規(guī)劃院標準、臨水臨電費等重點審核。1.2.4主體建筑（裝修）工程費：重點審核：1.2.4.1場地交付條件、地基及基礎(chǔ)工程工程量測算是否合理、是否與圖紙、地勘報告及項目實際情況相符、綜合單價是否嚴格執(zhí)行總包開工當月價格、鋼筋、砼二次調(diào)差計算是否合理、降水周期考慮是否合理；1.2.4.2主體結(jié)構(gòu)及粗裝修測算，是否按照集團模板，是否符合設(shè)計限額指標、是否與人防設(shè)計方案相符、是否考慮總高度、結(jié)構(gòu)形式、層高、轉(zhuǎn)換層、避難層等對指標的影響、是否合理考慮鋼筋、砼調(diào)差對價格的影響、是否考慮當?shù)爻Ｒ?guī)施工做法、集團設(shè)計標準與總包清單子目的差異對指標的影響；1.2.4.3窗地比、墻地比、外欄板長度、外廊裝修面積、采光頂開啟率、當?shù)赝獗胤阑鸺墑e、毛坯住宅公共區(qū)域面積等；1.2.4.4建造標準是否符合集團要求。1.2.5主體安裝工程費：重點審核：1.2.5.1機電復核指標是否符合集團要求；1.2.5.2關(guān)注各業(yè)態(tài)高度變化引起的標準變化對指標的影響；1.2.5.3建造標準是否符合集團要求；1.2.5.4集采大型設(shè)備價格；1.2.5.5發(fā)電機等設(shè)備的布置方案；1.2.5.6機械停車位數(shù)量是否與規(guī)劃方案、現(xiàn)場車位布置情況相符。1.2.6社區(qū)管網(wǎng)工程費：重點審核：1.2.6.1測算是否與壟斷行業(yè)配套收費標準相符；1.2.6.2測算是否與政府優(yōu)惠政策相符；1.2.6.3測算的界面劃分是否與壟斷配套收費界面劃分閉合;1.2.6.4紅線外水、電、氣、道路等政府移交的界面和費用劃分；1.2.7園林景觀工程費：1.2.7.1建造標準是否符合集團要求；1.2.7.2各業(yè)態(tài)綠化、道路鋪裝面積是否與綠化率、建筑密度相符；1.2.8其他：1.2.8.1預備費計費范圍是否正確；1.2.8.2物業(yè)啟動與商業(yè)招商費是否與集團標準一致；1.2.8.3酒店開辦費標準是否與酒店星級標準相符；1.2.8.4銷售費用：商務(wù)酒店、回購物業(yè)、回遷物業(yè)不考慮營銷費；1.2.8.5土地增值稅審核各業(yè)態(tài)預征比例是否正確?，F(xiàn)場復核：1.2.9.1項目現(xiàn)場實際施工情況、項目地質(zhì)狀況；1.2.9.2項目周邊道路、水、氣、電、通信等配套情況；1.2.9.3其他與成本相關(guān)的情況。2工作時間開始時間：交地日后90日結(jié)束時間：交地日后105日周期：15日3責任部門成本控制部目標管理組4配合部門項目公司成本部、項目公司工程部、設(shè)計部、財務(wù)部5對接部門商業(yè)地產(chǎn)項目管理中心計劃部、營銷部、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院、商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)部6工作要點6.1前置條件：現(xiàn)場復核項目目標成本時，項目公司需準備以下資料，以便現(xiàn)場開展審核工作：6.1.1土地費用：6.1.1.1《土地出讓合同》或土地費繳費證明；6.1.1.2市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地契稅、土地使用稅、交易費、登記費的現(xiàn)行收費文件或繳費證明等；6.1.1.3其他支出的相關(guān)文件。6.1.2政府行政事業(yè)性收費：6.1.2.1報批報建費：交易中心手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)交易費、人防報建、勞保統(tǒng)籌、物業(yè)維修基金、散裝水泥、墻改基金、白蟻防治、產(chǎn)權(quán)登記、道路占用、防雷檢測、消防設(shè)施檢測、室內(nèi)環(huán)境檢測、施工圖審核等各項費用的現(xiàn)行收費文件、合同臺賬或繳費證明、人防效益分析報告及各項可競爭費用的報價單等；6.1.2.2增容費：水、電、燃氣、熱力增容費的現(xiàn)行收費文件、按戶繳費戶數(shù)統(tǒng)計表、供電部門批復的供電方案、冷熱源方案等；6.1.2.3其他支出的相關(guān)文件。6.1.3建造成本-前期準備費：6.1.3.1勘探丈量費、施工圖設(shè)計、人防設(shè)計、建筑面積丈量、交通、環(huán)境評估、日照分析等費用的合同臺賬或現(xiàn)行收費文件等；6.1.3.2三通一平、臨時設(shè)施的合同臺賬或成本測算等；6.1.3.3其他支出的相關(guān)文件。6.1.4建造成本-主體建筑（裝修）工程費：6.1.4.1地基與基礎(chǔ)工程的圖紙及測算、樁基、支護方案經(jīng)濟分析、總包合同及工程量清單；6.1.4.2地下、地上主體結(jié)構(gòu)及粗裝修費用的指標分析及測算；注意不計容面積的成本不得遺漏；6.1.4.3門窗工程：住宅、公寓、普通寫字樓的窗地比、住宅外欄板長度、住宅及公寓戶門統(tǒng)計、防火門及防火卷簾的測算；6.1.4.4各業(yè)態(tài)外立面墻地比；采光頂開啟率、分層銷售外廊面積等；6.1.4.5其他支出的相關(guān)文件。6.1.5建造成本-主體安裝工程費：6.1.5.1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備、空調(diào)通風及安裝、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等機電設(shè)計指標復核及費用測算；6.1.5.2電梯選型方案及供方廠家報價單；6.1.5.3其他設(shè)備測算；6.1.5.4報建不能滿足要求時，需建機械停車位數(shù)量；（提供地下車庫的停車位排布圖或規(guī)劃驗收文件）6.1.5.5其他支出的相關(guān)文件。6.1.6建造成本-社區(qū)管網(wǎng)工程費：6.1.6.1室外給排水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、高低壓電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊有線電視系統(tǒng)等的費用測算；6.1.6.2壟斷行業(yè)配套收費標準；6.1.6.3其他支出的相關(guān)文件。6.1.7建造成本-園林環(huán)境工程費：6.1.7.1住宅區(qū)域、酒店區(qū)域、商業(yè)區(qū)域、獨立寫字樓、室外步行街等業(yè)態(tài)的綠化及道路鋪裝面積測算；6.1.7.2屋面美化的面積測算；6.1.7.3紅線外綠化的面積測算；6.1.7.4其他支出的相關(guān)文件。6.1.8建造成本-配套設(shè)施費：6.1.8.1相關(guān)支出的文件。6.1.9建造成本-其他建設(shè)工程支出：6.1.9.1監(jiān)理合同、一審造價咨詢合同臺賬；6.1.9.2工程保險繳納證明；6.1.9.3其他支出的相關(guān)文件。6.2制度流程：無6.2集團模板：見附件7完成標準7.1項目公司成本部應(yīng)以目標成本表模板為依據(jù)，按照目標成本現(xiàn)場審核資料清單要求，逐項落實各科目成本，有理有據(jù)的進行測算，完成目標成本現(xiàn)場審核準備工作。7.2成本控制部依據(jù)集團要求，完成目標成本現(xiàn)場審核工作，并持續(xù)跟蹤落實現(xiàn)場審核遺留問題，確保在項目交地日后180天確定目標成本中工程類成本，最終會同財務(wù)部審定的非工程類成本，形成目標成本，由董事長批準。8工作成果用途8.1指導項目公司正確進行目標成本測算工作；8.2指導成本控制部開展項目目標成本現(xiàn)場復核工作。9跟蹤落實要點9.1目標成本測算依據(jù)是否發(fā)生變化、更新；9.2現(xiàn)場復核遺留問題的落實情況.10關(guān)注重點10.1目標成本現(xiàn)場審核的前提條件是否具備、時間是否可以滿足集團模塊化要求；10.2與政府簽訂的“項目合作協(xié)議、招商協(xié)議或合同（含補充協(xié)議）”中的費用減免及稅收返還等優(yōu)惠條款10.3審核時關(guān)注的重點詳見前述審核內(nèi)容中的重點審核項；10.4費用測算的界面是否與目標成本科目歸屬界面一致；10.5是否執(zhí)行集團建造標準。項目經(jīng)營決策文件項目階段：經(jīng)營科目編碼：JY-0031工作內(nèi)容：項目經(jīng)營決策文件：會簽流程：1.1項目公司成本副總必須完成以下工作后，才可開始項目經(jīng)營決策文件會簽：1.1.1目標成本表中的《xx項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標》必須由項目公司規(guī)劃副總簽字確認；1.1.2目標成本表中的《xx項目銷售計劃表》必須由項目公司營銷副總簽字確認；1.1.3目標成本表中的項目經(jīng)營期必須由項目公司工程副總簽字確認；1.1.4目標成本表中的《xx項目投資計劃表》必須由項目公司成本副總簽字確認；1.1.5《項目經(jīng)營決策文件會簽頁》必須有項目公司總經(jīng)理簽字確認；1.2為避免項目公司決策文件在簽署時的錯漏遺失，在集團領(lǐng)導會簽流程以前，應(yīng)請相關(guān)各部門指定審核人提前進行審核，并在相關(guān)紙質(zhì)表單上簽字確認：1.2.1規(guī)劃院由項目負責人及主管副院長在《xx項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標》上簽字確認；1.2.2營銷部由銷售計劃負責人及部門總經(jīng)理在《xx項目銷售計劃表》上簽字確認；1.2.3計劃部由計劃負責人及部門總經(jīng)理在涉及經(jīng)營期和項目獎金的表單上簽字確認；1.2.4財務(wù)部由資金計劃組負責人及分管副總簽字確認；1.2.5酒店公司成本副總及總經(jīng)理在《xx項目酒店成本計劃表》上簽字確認；1.2.6成本控制部目標組項目負責人及分管副總在《xx項目投資計劃表》和《xx項目成本計劃表》簽字確認；所有簽字確認的紙質(zhì)文件將作為經(jīng)營決策文件的附件。2工作時間：開始時間：交地日后180日結(jié)束時間：交地日后210日周期：30日3責任部門：成本控制部目標管理組4配合部門：項目公司（工程部、設(shè)計部、營銷部、成本部）5對接部門：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院、商業(yè)地產(chǎn)項目管理中心營銷部、計劃部、、商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)部、集團財務(wù)管理中心、成本管理中心、審計中心6工作要點6.1前置條件：成本控制部確定工程類成本、財務(wù)部確定非工程類成本；6.2制度流程：項目公司總經(jīng)理-成本控制部-商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院-商業(yè)地產(chǎn)項目管理中心（計劃部、營銷部）-商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)部-集團財務(wù)管理中心-集團成本管理中心-集團審計中心6.3集團模板：參見集團決策文件模板。7完成標準按計劃節(jié)點完成《項目經(jīng)營決策文件》會簽8工作成果用途8.1《項目經(jīng)營決策文件》簽確30天內(nèi)完成《項目經(jīng)營目標管理責任書》；8.2指導項目公司在項目實施過程中，落實集團的各項經(jīng)營目標。9跟蹤落實要點9.1《項目經(jīng)營決策文件》會簽進展情況；9.2經(jīng)營決策文件邊界條件是否發(fā)生變化.10關(guān)注重點10.1《項目經(jīng)營決策文件》會簽時間符合計劃節(jié)點要求；10.2《項目經(jīng)營決策文件》各表單會簽符合集團要求。項目經(jīng)營目標管理責任書項目階段：經(jīng)營科目編碼：JY-0041工作內(nèi)容：項目經(jīng)營目標管理責任書2工作時間：開始時間：交地日后210日結(jié)束時間：交地日后240日周期：30日3責任部門項目公司成本部4配合部門項目公司（工程部、營銷部、設(shè)計部、財務(wù)部）5對接部門商業(yè)地產(chǎn)項目管理中心計劃部、成本控制部、財務(wù)部6工作要點6.1前置條件6.1.1項目經(jīng)營決策文件已簽訂；6.1.2工程部提供項目（持有物業(yè)及銷售物業(yè)）的建設(shè)工期及節(jié)點、項目計劃執(zhí)行書；6.1.3營銷部提供項目銷售物業(yè)的銷售周期及節(jié)點；6.1.4設(shè)計部提供土地合同、規(guī)劃條件。6.2制度流程項目公司編制并上報—計劃部審核—主管項目副總裁簽署—計劃部、財務(wù)部、審計部、成本控制部、投資管理中心、項目公司備案7完成標準7.1完成項目經(jīng)營目標管理責任書編制；7.2并書面快遞至項目管理中心計劃部。8工作成果用途經(jīng)營目標管理責任書是項目實現(xiàn)各項指標的公司指令性文件，是項目公司過程、結(jié)束后考核項目公司的依據(jù)文件。9跟蹤落實要點如項目開發(fā)環(huán)境發(fā)生重大變化，或經(jīng)營策略進行重大調(diào)整時，可對經(jīng)營目標進行相應(yīng)調(diào)整。10關(guān)注重點10.1必須依據(jù)決策文件已簽訂內(nèi)容，填列至責任書中相關(guān)內(nèi)容；10.2要求必須按持有物業(yè)、銷售物業(yè)分別填列，持有物業(yè)或銷售物業(yè)如存在多個分期且經(jīng)營期不同，則應(yīng)分開填列；10.3如有回遷物業(yè)的，需分別填列。11工作教訓心得11.1認真核對獎金分配方案；11.2《經(jīng)營決策文件》確定后，盡早進行裝訂、郵寄，考慮時效性。項目結(jié)算復核項目階段：經(jīng)營科目編碼：JY-0051工作內(nèi)容：項目結(jié)算復核：方法一：1.1《項目合同臺賬》、《項目無合同費用臺賬》編制：上述兩個臺賬為日常流水臺賬（合同及無合同費用編號應(yīng)連續(xù)、唯一，不得遺漏）；以此為基礎(chǔ)表，《項目合同臺賬》中加入“實際結(jié)算金額”列并由項目成本副總進行審核。《項目無合同費用臺賬》由成本經(jīng)理與財務(wù)部核對后，由財務(wù)副總審核。1.1.1《合同臺賬》、《無合同費用及付款臺賬》中實際結(jié)算金額的復核。u其中小于100萬的工程合同的“實際結(jié)算金額”須與項目公司二審確認書金額一致；u大于等于100萬的工程合同的“實際結(jié)算金額”須與集團四審審批單金額一致；u無合同費用及付款臺賬中的“交費金額”須與收費單或發(fā)票中金額一致。u成本部與財務(wù)部核對完成后的《項目合同臺賬》、《項目無合同費用臺賬》由項目公司成本副總、財務(wù)副總共同簽字確認，作為工程結(jié)算復核報告附件。1.1.2《項目合同臺賬》、《項目無合同費用臺賬》編制步驟u前提依據(jù)：兩個臺賬結(jié)算金額復核無誤，且無遺漏。u在臺賬中插入列：“成本科目”、“持有物業(yè)金額”、“銷售物業(yè)金額”共三列，其中“持有物業(yè)金額”應(yīng)細分至“購物中心金額”、“酒店金額”及“其他持有物業(yè)金額”。u各個合同、無合同均可以對應(yīng)至少一個成本細項科目，并在“成本科目”列進行定義（直接引用復核臺賬中的各級成本科目單元格，因目標成本科目劃分與實際招標結(jié)算口徑有區(qū)別，建議歸屬為建造成本的合同及無合同費用科目直接選擇二級/三級科目，不再劃分業(yè)態(tài)）。其中土地費用、行政事業(yè)性收費、前期工程準備費必須引用三級成本科目。u單個合同如涉及多個成本科目，必須進行拆分，并保證分拆科目歸屬及分拆金額無誤。u“結(jié)算金額”應(yīng)按照發(fā)生原則按實歸入“購物中心金額”、“酒店金額”、“其他持有物業(yè)金額”和“銷售物業(yè)金額”四列。對結(jié)算金額確需拆分到持有物業(yè)和銷售物業(yè)時，應(yīng)按實際金額進行分拆或按照合理分攤原則進行金額分攤。分攤原則如下：※按照實際金額分拆：對同時涉及持有物業(yè)和銷售物業(yè)的合同，如在結(jié)算清單中可以分業(yè)態(tài)進行分拆，則必須按實分拆；※按照地上建筑面積分攤：例如：土地費用；※按照建筑面積分攤：例如：政府行政事業(yè)性收費、前期工程準備費；1.2《預留費用明細表》編制《預留費用明細表》是根據(jù)項目結(jié)算復核時項目公司未完成項目，對后期繳費、整改等需要預留的費用進行預測、預留。預留費用應(yīng)按實際進行預估，列出預留項目的名稱和金額。1.3《工程成本結(jié)算復核臺賬》編制1.3.1《工程成本結(jié)算復核臺賬》構(gòu)成u以項目決策文件中《成本計劃表》為基礎(chǔ)表，u刪除三費三稅等非工程成本不做復核，u增加預留費用行以便引入預留成本。u在決策文件目標成本列后插入“調(diào)整后目標成本”“復核實際成本”、“實際合同成本”、“實際無合同成本”、“持有物業(yè)成本”、“銷售物業(yè)成本”及“成本差異”七列。其中：※“調(diào)整后目標成本”=決策文件目標成本+調(diào)整金額(集團簽批文件+超支預警)；※復核實際成本=合同結(jié)算值+無合同結(jié)算值；持有物業(yè)成本=持有物業(yè)合同結(jié)算值+持有物業(yè)無合同結(jié)算值；※銷售物業(yè)成本=銷售物業(yè)合同結(jié)算值+銷售物業(yè)無合同結(jié)算值；※成本差異=實際成本-調(diào)整后目標成本。1.3.2實際成本的導入計算：使用SUMIF公式，對《項目合同臺賬》、《項目無合同費用臺賬》與《工程成本結(jié)算復核臺賬》中一致的成本科目項，將《項目合同臺賬》、《項目無合同費用臺賬》中“實際結(jié)算金額”、“實際繳費金額”、“持有物業(yè)金額”及“銷售物業(yè)金額”導入到《工程成本結(jié)算復核臺賬》中的“實際合同成本”、“實際無合同成本”、“持有物業(yè)成本”及“銷售物業(yè)成本”列匯總計算。1.3.3對《工程成本結(jié)算復核臺賬》中的“實際合同成本”、“實際無合同成本”“持有物業(yè)成本”及“銷售物業(yè)成本”與《項目合同臺賬》、《項目無合同費用臺賬》進行復核，確保數(shù)據(jù)閉合。1.3.4將《預留費用明細表》中的成本預測金額導入到《工程成本結(jié)算復核臺賬》中預留費用行。1.3.5利用《工程成本結(jié)算復核臺賬》中“成本差異”列，即可得出項目結(jié)算復核二級和三級科目成本節(jié)超情況。1.4工程結(jié)算復核報告(doc文件)附表編制u經(jīng)濟技術(shù)指標對比表：以決策文件面積表為基礎(chǔ)表，對測算指標和結(jié)算指標進行對比。u一級、二級成本科目工程結(jié)算表：須以《工程成本結(jié)算復核統(tǒng)計表》的《工程成本結(jié)算復核臺賬》中數(shù)據(jù)進行引用，不得手工錄入。1.5工程結(jié)算復核報告的編制：按照集團下發(fā)模板要求，將上述表格中數(shù)據(jù)導入，并對“行政事業(yè)型收費”及“前期工程準備費”中節(jié)余或超支大于20萬的成本科目進行原因分析；對“主體建筑工程”、“主體安裝工程”、“社區(qū)管網(wǎng)工程”、“園林景觀工程”中節(jié)余或超支大于大于50萬的成本科目進行原因分析，形成最終工程結(jié)算復核報告。1.6技術(shù)經(jīng)濟指標統(tǒng)計表、安裝工程指標統(tǒng)計表編制：按照集團下發(fā)模板要求，對項目結(jié)算金額進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計、指標計算，并填寫技術(shù)經(jīng)濟指標統(tǒng)計表及安裝工程指標統(tǒng)計表方法二：對項目公司日常成本動態(tài)表中土地費用、行政事業(yè)性收費、前期工程準備費已經(jīng)按目標成本細分至三級成本科目時，可優(yōu)先采用方法二，即將成本動態(tài)表《成本動態(tài)臺賬》中的“當前預期實際成本”列，按照方法一對結(jié)算金額的拆分原則，拆分為持有物業(yè)成本和銷售物業(yè)成本，從而進行成本差異分析。其余原理和步驟同方法一。兩種方法的比較：相較方法一，方法二可以省去選擇合同成本科目及匯總計算實際結(jié)算成本的步驟，利用成本動態(tài)表的科目和成本匯總求和公式自動得出項目實際成本。但相較于方法一，方法二要求項目公司成本動態(tài)表中的土地費用、行政事業(yè)性收費、前期工程準備費已經(jīng)按目標成本細分至三級成本科目，否則無法進行細項超支節(jié)余分析。另外：【對于其他建造成本（主要指：主體建造裝修及安裝科目）的超支結(jié)余分析，由于目前成本動態(tài)表集團沒有要求將成本科目細分至三級（即使拆分至三級科目也是以業(yè)態(tài)進行拆分），故對“主體建造裝修及安裝科目”的成本超支節(jié)余分析，項目公司應(yīng)根據(jù)需要對影響成本的各項因素：諸如建造標準、單方含量、價格等展開進行分析，以便《工程結(jié)算復核報告》中對超支節(jié)余原因的分析、總結(jié)】2工作時間開始時間：結(jié)算復核開始時間為項目開業(yè)，以便在結(jié)算過程中可以按照集團結(jié)算復核的要求對結(jié)算數(shù)據(jù)進行整理、統(tǒng)計。結(jié)束時間：結(jié)算復核完成時間為現(xiàn)場審核完成后一個月，原則不超過最后一個單體建筑入伙之日后3個月。根據(jù)項目實際開發(fā)計劃和結(jié)算進度，可調(diào)整結(jié)算復核計劃。3責任部門成本控制部目標管理組4配合部門項目公司成本部5對接部門項目公司財務(wù)部、營銷部6工作要點6.1前置條件：項目公司完成結(jié)算四級審核6.2制度流程：成本控制部-商業(yè)地產(chǎn)總裁-集團總裁7完成標準按照集團要求，編制完成：7.1《工程成本結(jié)算復核統(tǒng)計表》：數(shù)據(jù)與決策文件、項目實際結(jié)算合同臺賬、無合同費用臺賬數(shù)據(jù)閉合。其中合同臺賬及無合同費用臺賬應(yīng)由成本副總、財務(wù)副總共同簽確。7.2《技術(shù)經(jīng)濟指標統(tǒng)計表》：參照集團模板進行編制，保證填寫完整、數(shù)據(jù)準確。7.3《安裝工程指標統(tǒng)計表》：參照集團模板進行編制，保證填寫完整、數(shù)據(jù)準確。7.4《工程結(jié)算復核報告》：工程成本對照表須以《工程成本結(jié)算復核統(tǒng)計表》的《工程成本結(jié)算復核臺賬》中數(shù)據(jù)進行引用，不得手工錄入。對目標成本進行分析時，其中應(yīng)對“行政事業(yè)性收費”及“前期工程準備費”中節(jié)余或超支大于20萬的成本科目進行原因分析；對“主體建筑工程”、“主體安裝工程”、“社區(qū)管網(wǎng)工程”、“園林景觀工程”中節(jié)余或超支大于大于50萬的成本科目進行原因分析。8工作成果用途8.1復核項目工程成本的實際超支、節(jié)余情況，對項目是否實現(xiàn)決策文件的成本目標作出判斷；8.2總結(jié)項目實際結(jié)算指標，并對超支、節(jié)余情況進行分析，用于指導后續(xù)項目成本控制工作及目標成本的修訂。9跟蹤落實要點合同臺賬及無合同費用臺賬復核數(shù)據(jù)是否發(fā)生變化10關(guān)注重點10.1合同結(jié)算金額和無合同費用的核對、確認，這是保證結(jié)算復核數(shù)據(jù)閉合的關(guān)鍵！10.2目標成本確認：調(diào)整后的目標成本應(yīng)為決策或補充決策文件中目標值+集團簽批文件中的目標成本調(diào)整值+超支報警流程審批的目標成本調(diào)整值。10.3合同及無合同費用歸屬的成本科目：成本科目選擇的正確與否，直接影響對科目超支、節(jié)余原因的分析、總結(jié)及對項目公司的考核。10.4持有物業(yè)成本、銷售物業(yè)成本的分拆：應(yīng)按照發(fā)生原則將實際結(jié)算金額按實計入“購物中心金額”、“酒店金額”、“其他持有物業(yè)金額”和“銷售物業(yè)金額”。對結(jié)算金額確需拆分到持有物業(yè)和銷售物業(yè)時，應(yīng)按實際金額進行分拆或按照合理分攤原則進行金額分攤。對結(jié)算金額的分拆可通過投資計劃表中持有物業(yè)和銷售物業(yè)目標成本拆分比例校核，避免出現(xiàn)較大偏差，從而影響對決策文件