從化風(fēng)云嶺項(xiàng)目前期定位可行性報(bào)告課件

珠光集團(tuán)從化風(fēng)云嶺項(xiàng)目

前期定位可行性報(bào)告得城市以土地，還城市以高度——城市名片之珠光風(fēng)云嶺項(xiàng)目一個(gè)國(guó)家或者城市進(jìn)入富裕、進(jìn)入發(fā)達(dá)階段一定伴隨著休閑時(shí)代的到來(lái)，大休閑帶動(dòng)大消費(fèi)，大消費(fèi)帶動(dòng)大發(fā)展。從化，是廣州“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略的主要區(qū)位，其國(guó)際旅游城市、生態(tài)文明示范區(qū)等城市定位注定從化將成為珠三角財(cái)富聚集新高地和高端休閑度假區(qū)。自然環(huán)境的天生稟賦，與城市發(fā)展的走向不期而遇，珠光風(fēng)云嶺項(xiàng)目集超五星級(jí)酒店、國(guó)際商務(wù)、別墅洋房、度假休閑等頂級(jí)配套于一身，不僅使其自身成為一個(gè)足以支撐起中心城區(qū)的高端綜合體，其發(fā)展更能撬動(dòng)整個(gè)從化的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，為從化向珠三角遞上最靚麗的名片。前言第一部分市場(chǎng)狀況第二部分項(xiàng)目定位

第三部分目標(biāo)客戶群分析第四部分規(guī)劃建議第一部分市場(chǎng)狀況從化概況概況從化市位于廣州的東北部，地處珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，是珠江三角洲平原與粵北山區(qū)之間的銜接過(guò)渡地帶。從化區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是珠江三角洲通往粵北、華東地區(qū)的交通咽喉，是廣州北部門(mén)戶，是珠三角對(duì)廣東北部山區(qū)和北部?jī)?nèi)地省份的重要接駁點(diǎn)，是廣州“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略的主要區(qū)位。定位

從化的城市定位為具有中等城市規(guī)模的廣州北部城市副中心、廣州先進(jìn)制造業(yè)基地和新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國(guó)家創(chuàng)意農(nóng)業(yè)基地和國(guó)際自然創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、廣州北部的物流集散地和商貿(mào)中心、國(guó)際旅游城市、生態(tài)文明示范區(qū)。從成交量上看，2009年至2010年3月期間，從化整體市場(chǎng)月基本保持良好的成交勢(shì)頭，5月黃金和10月黃金周成交趨旺，成交套數(shù)均超過(guò)600套；8、9月成交略有下降，成交量徘徊在250套左右；成交走勢(shì)上看，從去年10月開(kāi)始，從化房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)量受政策及市場(chǎng)環(huán)境的影響，呈下降趨勢(shì)；直至今年3月成交量才開(kāi)始有所回升；從化地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪樂(lè)居成交均價(jià)上看，09年9月至10年3月期間，從化整體市場(chǎng)成交均價(jià)保持5800元/㎡左右，且呈緩慢上升趨勢(shì)；整體市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)較為穩(wěn)健；成交總額上看，從去年10月開(kāi)始（8月數(shù)據(jù)缺失），從化房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交額呈下降趨勢(shì)，至2010年2月份成交跌至最低點(diǎn)；直至今年3月成交總額開(kāi)始有所回升；從化地產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪樂(lè)居各板塊板塊概況及代表項(xiàng)目分析旅游地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城市型地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域溫泉區(qū)域街口區(qū)域神崗區(qū)域別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況神崗板塊——廣州輻射帶動(dòng)地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)1.東方夏灣拿2.珠江國(guó)際城3.逸泉山莊4.流溪御景花園代表樓盤(pán)板塊發(fā)展方向：充分利用珠三環(huán)高速公路、京珠高速公路、街北高速公路和廣從輕軌、105國(guó)道等交通優(yōu)勢(shì)，利用流溪河沿岸、低丘山林的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展針對(duì)廣州市民的中高檔郊區(qū)社區(qū)。社區(qū)建設(shè)要有適當(dāng)?shù)囊?guī)模且配套完善，形成一個(gè)個(gè)檔次有別、風(fēng)格各異的居住區(qū)，彼此之間預(yù)留必要的生態(tài)區(qū)域或農(nóng)田。優(yōu)點(diǎn)：成熟社區(qū)，已開(kāi)發(fā)多期，擁有不同的組團(tuán)，每個(gè)房間都有露臺(tái)/陽(yáng)臺(tái)，價(jià)格也很便宜、交樓時(shí)間短。缺點(diǎn)：樓道空間窄??；密度大、雜亂,離從化市區(qū)遠(yuǎn)。神崗板塊---東方夏灣拿指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化神崗規(guī)模占地面積：198萬(wàn)㎡建筑面積：未知發(fā)展商廣州珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心有限公司樓高四層（含地下室）規(guī)劃獨(dú)棟、雙拼、多聯(lián)、洋房、酒店、商業(yè)街推售貨量現(xiàn)推售安達(dá)盧西亞三期/巴哈馬二期多連排約戶型獨(dú)立別墅300-370㎡聯(lián)排別墅258-266㎡推貨量——110銷(xiāo)售量剩余4套40銷(xiāo)售率——3636%銷(xiāo)售價(jià)格聯(lián)排別墅均價(jià)8500-9000元/㎡獨(dú)立別墅約12000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡神崗板塊---珠江國(guó)際城指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化神崗規(guī)模占地面積：133萬(wàn)㎡建筑面積：發(fā)展商珠江投資樓高四層（含地下室）規(guī)劃小區(qū)：10萬(wàn)平方米的商業(yè)中心、2萬(wàn)平方米中軸水景、1200畝體育公園、3萬(wàn)平方米高爾夫練習(xí)場(chǎng)、9000平方米名流會(huì)所；以323㎡和351㎡的雙拼戶型為主。推售貨量雙拼別墅戶型

321-353推貨量新推45套銷(xiāo)售量約15套銷(xiāo)售率33%銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)9500元/㎡（中軸水景12000元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方優(yōu)點(diǎn)：四面環(huán)山，視野開(kāi)闊。戶型設(shè)計(jì)巧妙相連，實(shí)用美觀，帶立體花園。配套規(guī)劃完善；開(kāi)發(fā)多年，小區(qū)較為成熟；缺點(diǎn)：園林綠化沒(méi)有突出的特色；除中軸水景單位，其他聯(lián)排產(chǎn)品樓距都比較密，景觀較為單一；優(yōu)點(diǎn)：1、品牌發(fā)展商；2、小區(qū)開(kāi)發(fā)多年，居住氣氛較好；3、項(xiàng)目配套規(guī)劃較為完善；4、臨近105過(guò)道，交通較為方便；缺點(diǎn)：1、園林綠化沒(méi)有突出的特色；2、景觀資源較為缺乏；北向望流溪河；神崗板塊---逸泉山莊指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化神崗規(guī)模占地面積：86萬(wàn)㎡發(fā)展商城建集團(tuán)樓高兩層規(guī)劃小區(qū)：6000平方米的會(huì)所內(nèi)有超市、中西餐廳、酒吧、醫(yī)療中心、會(huì)議中心、健身室、卡拉OK舞廳、桌球室、羽毛球場(chǎng)、桑拿、沐足、美容、美發(fā)，還有室內(nèi)外網(wǎng)球場(chǎng)、室外籃球場(chǎng)、大型泳池等，另外還有度假公寓、9萬(wàn)平方米的景觀高爾夫練習(xí)場(chǎng)及準(zhǔn)五星級(jí)逸泉國(guó)際大酒店。小區(qū)別墅以獨(dú)立、聯(lián)排為主；另還有洋房。推售貨量主推洋房（無(wú)在售別墅）戶型340-390㎡推貨量18套銷(xiāo)售量5套銷(xiāo)售率29%銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)15000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)無(wú)裝修-元/㎡溫泉板塊——1.富力泉天下2.居里潤(rùn)園3.方圓明月山溪旅游地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)板塊發(fā)展方向：充分利用溫泉、流溪河、連綿山林、嶺南風(fēng)情、果林之鄉(xiāng)等風(fēng)景旅游資源，建設(shè)街呂高速甚至街良（街口到良口）輕軌，以良口溫泉開(kāi)發(fā)區(qū)、良口鎮(zhèn)區(qū)、溫泉旅游度假區(qū)（即溫泉鎮(zhèn)區(qū)）為重點(diǎn)，建設(shè)高、中、低不同檔次而相融的規(guī)模相對(duì)較小的居住社區(qū)，以兩鎮(zhèn)區(qū)為中心，形成群星拱月的房地產(chǎn)樓盤(pán)格局，使之成為廣州市、珠三角、廣東省、全國(guó)乃至東南亞的休閑度假勝地。代表樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)：位于溫泉鎮(zhèn)環(huán)境清幽；有溫泉入戶；容積率低；定位高、居住氛圍較好。缺點(diǎn)：位置偏遠(yuǎn)，社區(qū)小，總價(jià)高，可選性不強(qiáng)；周邊人口比較復(fù)雜；生活購(gòu)物不方便。溫泉板塊---居禮潤(rùn)園指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化溫泉鎮(zhèn)規(guī)模占地面積：建筑面積：40萬(wàn)㎡發(fā)展商廣州家化置業(yè)有限公司樓高別墅：四層（含地下室）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)設(shè)2000㎡溫泉養(yǎng)生會(huì)所，以獨(dú)立別墅和公寓為主。推售貨量別墅46套戶型264-431㎡推貨量46銷(xiāo)售量14套銷(xiāo)售率30%銷(xiāo)售價(jià)格10000-14000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)無(wú)裝修-元/㎡優(yōu)點(diǎn)：臨近度假區(qū)溫泉鎮(zhèn)，方便娛樂(lè)；小區(qū)配套齊全；地下室采光設(shè)計(jì)良好。缺點(diǎn)：距市中心較遠(yuǎn)；周邊配套設(shè)施較少；交通不方便。溫泉板塊---方圓明月山溪指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化溫泉鎮(zhèn)規(guī)模占地面積：43.2萬(wàn)㎡建筑面積：31.5萬(wàn)㎡發(fā)展商方圓集團(tuán)樓高四層規(guī)劃獨(dú)立、三聯(lián)、四聯(lián)推售貨量一期：“文明里”組團(tuán)，90套貨量戶型獨(dú)立別墅三聯(lián)、四聯(lián)面積㎡401-450350-360推貨量41124銷(xiāo)售量3090銷(xiāo)售率74%73%銷(xiāo)售價(jià)格11000元/㎡約7000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)無(wú)裝修-元/㎡街口板塊——城市型地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)1.雅居樂(lè)濱江花園2.從化托斯卡納代表樓盤(pán)板塊發(fā)展方向：從化全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心；重點(diǎn)發(fā)展配套完善的中低檔次的住宅小區(qū)或組團(tuán)，建設(shè)以多層公寓式住宅為主體、小高層住宅為輔助、點(diǎn)綴少量高層住宅和低層別墅，并建設(shè)適量經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的房地產(chǎn)體系項(xiàng)目項(xiàng)目占地容積率配套環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)東方夏灣拿198萬(wàn)㎡0.6拉丁風(fēng)情商業(yè)街、豪生酒店、會(huì)所荔枝林、流溪河景（小支流）成熟社區(qū)，以開(kāi)發(fā)多期，擁有不同的組團(tuán)。每個(gè)房間都有露臺(tái)/陽(yáng)臺(tái)，價(jià)格也很便宜、交樓時(shí)間短。小區(qū)內(nèi)穿插一條村們和業(yè)主共用的路.樓道空間窄小/密度大、雜亂,離從化市區(qū)遠(yuǎn)；逸泉山莊約233萬(wàn)㎡0.45酒店、會(huì)所、商業(yè)街流溪河景（非一線江景）嶺南特色風(fēng)情，綠化率高、密度較低；社區(qū)成熟，管理費(fèi)不高；大露臺(tái)并且贈(zèng)送大花園，現(xiàn)樓。地勢(shì)較低，密度大。

朝向不是很理想，組團(tuán)設(shè)計(jì)比較亂。珠江國(guó)際城133萬(wàn)㎡1.02高爾夫練習(xí)場(chǎng)、大型商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校部分山景四面環(huán)山，視野開(kāi)闊。戶型設(shè)計(jì)巧妙相連，實(shí)用美觀，帶立體花園。配套高爾夫練習(xí)場(chǎng)。發(fā)展不成熟，園林綠化沒(méi)有突出的特色。地理位置交平坦無(wú)優(yōu)勢(shì)，整個(gè)項(xiàng)目顯得非?；臎龇綀A明月山溪約43.2萬(wàn)㎡0.8廣東省美協(xié)（方圓）藝術(shù)中心、泮溪公園\商業(yè)街，幼兒園流溪河景（小支流）臨近度假區(qū)溫泉鎮(zhèn)，方便生活、娛樂(lè)；小區(qū)配套齊全。地下室采光良好。距市中心較遠(yuǎn)。周邊配套設(shè)施較少；交通不方便；流溪御景66萬(wàn)㎡0.67會(huì)所、商業(yè)街、幼兒園；背依風(fēng)云嶺、一線流溪河景3.2公里長(zhǎng)流溪河岸，戶型產(chǎn)品上有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；西班牙建筑風(fēng)格，首創(chuàng)地下室連通車(chē)庫(kù)等；社區(qū)配套少；小區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間斷，不成熟；別墅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品建筑面積地上面積地下室面積花園面積對(duì)外銷(xiāo)售均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)東方夏灣拿聯(lián)排（單邊）2661868015090002000聯(lián)排（中間）258178807185002000珠江國(guó)際城雙拼323223約110160-56090002000雙拼351251約110160-56090002000明月山溪(詩(shī)書(shū)里）獨(dú)立400300約100300-40010000毛坯富力泉天下獨(dú)立400-480280-330120-150約110-1508000毛坯雙拼300-380220-260約120約80-1206800毛坯雙拼320220100——9000毛坯居禮潤(rùn)園獨(dú)立450300-500約80-100370-50016000毛坯600400-600約80-120約50017500毛坯別墅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手統(tǒng)計(jì)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，從化市場(chǎng)上獨(dú)立別墅產(chǎn)品主要以400-480㎡為主，地下室主流為120-150㎡；雙拼別墅以320-400㎡為主，主流地下室面積80-120㎡不等；聯(lián)排別墅以東方夏灣拿最為典型，面積區(qū)間集中在260㎡左右，地下室面積約80㎡；洋房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況1.宏城海岸2.逸泉山莊3.上城灣畔代表樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)：1、景觀資源好，南向望江；2、從化中心城區(qū)規(guī)模最大園林社區(qū)；建筑高度全市最高；3、洋房產(chǎn)品戶戶南北對(duì)流缺點(diǎn)：1、小區(qū)及周邊配套較缺乏；2、價(jià)格在從化市場(chǎng)上偏高；2、交通不算便利；智杰宏城海岸指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化市河濱北路項(xiàng)目規(guī)模占地面積50000㎡；總建筑面積15000㎡；發(fā)展商宏誠(chéng)·智杰地產(chǎn)樓高31層高規(guī)劃項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)4棟，面積從139—430平方米不等。戶型包括三房?jī)蓮d、到五房?jī)蓮d、復(fù)式等大戶型，共480多戶。推售貨量360套在售戶型三房四房五房145168-175212㎡推貨量2706030銷(xiāo)售率57%47%67%銷(xiāo)售價(jià)格6500-7500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯備注帶入戶標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)點(diǎn)：1、品牌發(fā)展商；2、小區(qū)開(kāi)發(fā)多年，居住氣氛較好；3、項(xiàng)目配套規(guī)劃較為完善；4、臨近105過(guò)道，交通較為方便；缺點(diǎn)：1、園林綠化沒(méi)有突出的特色；2、景觀資源較為缺乏；逸泉山莊指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化神崗流溪河畔（105國(guó)道旁）項(xiàng)目規(guī)模占地面積約17.5萬(wàn)㎡總建筑面積約88萬(wàn)㎡發(fā)展商城建樓高15層規(guī)劃分八旗開(kāi)發(fā)，目前在售的是“逸粵灣”共772套；推售貨量772戶型一房?jī)煞棵娣e㎡45-5886-112推貨量238534銷(xiāo)售量152382銷(xiāo)售率64%72%銷(xiāo)售價(jià)格6000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯優(yōu)點(diǎn)：1、出入交通較為便利；2、大型社區(qū)配套成熟；缺點(diǎn)：1、小區(qū)內(nèi)建筑密度高；2、景觀資源缺乏，只能南向望流溪河；3、小區(qū)內(nèi)綠化率不高；上城灣畔指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化市江埔街海塱開(kāi)發(fā)區(qū)地段項(xiàng)目規(guī)模占地面積23萬(wàn)㎡；建筑面積28萬(wàn)㎡發(fā)展商合景泰富地產(chǎn)樓高10層、15層、17層（洋房）規(guī)劃分A、B、C三區(qū)開(kāi)發(fā)，A、B區(qū)為洋房、C區(qū)為別墅；推售貨量總推2821套洋房戶型一房一廳一房?jī)蓮d兩房三房四房面積㎡29-6256-9467-9289-120145推貨量332816396121862銷(xiāo)售量132393284111661銷(xiāo)售率40%48%72%92%99%銷(xiāo)售價(jià)格6200元/㎡（注：08年4500元/㎡）；裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯；街口板塊---雅居樂(lè)濱江花園指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置街口河濱路規(guī)模占地面積：500畝建筑面積：40萬(wàn)平方米發(fā)展商廣州從化雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

樓高3層規(guī)劃獨(dú)棟、雙拼、四聯(lián)、高層洋房、商業(yè)街會(huì)所推售貨量已全部售罄戶型141-375㎡推貨量銷(xiāo)售量售罄銷(xiāo)售率100%銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)6000均價(jià)元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯交樓優(yōu)點(diǎn)：比較鄰近從化街口中心生活購(gòu)物方便，小區(qū)成熟。品牌效應(yīng)較好。缺點(diǎn)：居住密度較大，居住氛圍低，人口較復(fù)雜；酒店競(jìng)爭(zhēng)狀況1.逸泉國(guó)際酒店2.東方夏灣拿豪生酒店3.碧水灣溫泉酒店4.望谷溫泉度假村代表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱逸泉國(guó)際酒店地址廣州從化105國(guó)道旁開(kāi)發(fā)公司越秀城建集團(tuán)規(guī)模占地面積2萬(wàn)多平方米酒店等級(jí)未評(píng)級(jí)房間數(shù)目204房間價(jià)格450-1050元/間/晚功能配套酒店擁有200多間豪華客房、8棟至尊溫泉?jiǎng)e墅，配套400多平方米多功能?chē)?guó)際會(huì)議中心、特色西餐廳、大型娛樂(lè)中心、SPA水療區(qū)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等；逸泉國(guó)際大酒店：酒店整體設(shè)計(jì)以自然、生態(tài)、健康、養(yǎng)生為主題，按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造。酒店通過(guò)優(yōu)良的配套設(shè)施與逸泉山莊幽靜雅致的園林環(huán)境組合出豐富的、多元化的休閑度假資源。酒店擁有204間客房、南粵民族氣息中餐廳、西餐廳、JK娛樂(lè)中心、東南亞風(fēng)情康體溫泉水療中心，酒店配套400多㎡的道姓國(guó)際會(huì)議中心及9個(gè)中小型會(huì)議室；項(xiàng)目名稱東方夏灣拿豪生酒店地址廣州從化105國(guó)道旁開(kāi)發(fā)公司珠江投資規(guī)模/酒店等級(jí)五星級(jí)房間數(shù)目188套客房和28套酒店式公寓房間價(jià)格550-1180元元/間/晚（雙人房）功能配套能容納200人的多功能會(huì)議中心，及7間中、小型會(huì)議室；拉丁熱帶風(fēng)情，風(fēng)格獨(dú)特的西餐廳；設(shè)施齊全的康樂(lè)中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、具有拉丁熱帶風(fēng)情的巴拉德羅沙灘泳池、桌球館、棋牌室等東方夏灣拿豪生酒店：酒店依照古巴風(fēng)情建造，建筑獨(dú)具匠心，集住宿、餐飲、娛樂(lè)和康體于一體，兼?zhèn)渖虅?wù)旅行、健身理療和會(huì)議接待功能，是四海賓客進(jìn)行商務(wù)、會(huì)議、旅游、度假、養(yǎng)身、休閑等活動(dòng)的理想居停之所。酒店擁有188套客房及28套酒店式公寓，均擁有全智能化的房間控制系統(tǒng)，包括：智能溫控、電子門(mén)鎖系統(tǒng)、寬頻直駁國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星及有線電視、音響系統(tǒng)。項(xiàng)目名稱碧水灣溫泉酒店地址廣州從化市流溪溫泉養(yǎng)生谷(良口)開(kāi)發(fā)公司民航中南空管局規(guī)模建筑面積達(dá)30000㎡酒店等級(jí)五星級(jí)房間數(shù)目200余間房間價(jià)格880-980元/間/日功能配套多功能會(huì)展中心有8個(gè)不同規(guī)格的會(huì)議室和休息室，可同時(shí)容納近500人；大型露天溫泉占地38畝，擁有28個(gè)大小不一的溫泉游泳池；不同風(fēng)情的餐廳、商務(wù)中心；度假村還擁有各類(lèi)球場(chǎng)、棋牌室、游泳池等運(yùn)動(dòng)設(shè)施；夜總會(huì)等碧水灣溫泉度假村酒店（亞運(yùn)指定酒店）：是一所由民航中南空管局投資按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的道姓露天蘇大型溫泉為特色，集住宿、餐飲、會(huì)議、商務(wù)、娛樂(lè)、休閑、健身和大型露天溫泉等功能為一體的豪華型溫泉度假村。項(xiàng)目名稱望谷溫泉度假村地址廣州從化市溫泉鎮(zhèn)溫泉西路9號(hào)開(kāi)發(fā)公司廣州市干基實(shí)業(yè)有限公司規(guī)模占地面積二百多畝酒店等級(jí)五星級(jí)房間數(shù)目101間房間價(jià)格480-1080元/日/間功能配套配套獨(dú)立溫泉SPA客房、高級(jí)別墅、特色餐飲、水療、康體娛樂(lè)等望谷溫泉度假村酒店：以巴厘島設(shè)計(jì)風(fēng)格的五星級(jí)SPA溫泉度假村，是一家集餐飲、住宿、娛樂(lè)、溫泉為一體的溫泉會(huì)所度假型酒店。該酒店被指定為廣州市電視臺(tái)第十五屆“美在花城”廣告新城大賽培訓(xùn)基地和第十六屆亞運(yùn)會(huì)接待酒店。項(xiàng)目在售產(chǎn)品面積區(qū)間推貨量銷(xiāo)售情況價(jià)格元/㎡備注宏誠(chéng)海岸三房14527057%6500-6700南向望江景四房168-1756047%五房2123067%逸泉山莊（逸粵灣）一房45-5823864%6000

兩房86-11253472%

上城灣畔一房一廳29-6233240%6200

一房一廳56-9481648%

兩房67-9239672%

三房89-120121892%

四房1456299%

在售洋房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手統(tǒng)計(jì)從以上幾個(gè)在售項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品來(lái)看，以兩房、三房戶型為主，面積區(qū)間集中在90-145平方米之間，熱售產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間集中在60萬(wàn)~100萬(wàn)之間；從對(duì)比上看，由于宏誠(chéng)海岸位于從化市中心，可南向望江景，因而其洋房產(chǎn)品以145㎡以上的三房、四房為主；數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣從化市09年國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓計(jì)劃情況鎮(zhèn)區(qū)名稱用地性質(zhì)用地面積㎡街口街商住352092城郊街商住14714江浦街商住329249溫泉鎮(zhèn)商住1070525鰲頭鎮(zhèn)商住253379太平鎮(zhèn)商住153994民樂(lè)茶場(chǎng)商住87107呂田鎮(zhèn)商住9887居住用地小計(jì)：2270947從化土地未來(lái)供應(yīng)狀況從化區(qū)域房地產(chǎn)屬于剛起步階段，雖土地使用已歸廣州所統(tǒng)管，并明文限制商業(yè)居住用地的開(kāi)發(fā)，但由于土地資源豐富，未來(lái)依然有大量的居住用地推出……中心城區(qū)未來(lái)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨著從化城市化發(fā)展的加快，各大開(kāi)發(fā)商均進(jìn)行從化進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而近期雅居樂(lè)在沙貝村地段投得的地塊，亦已1205元/m2創(chuàng)下從化樓面地價(jià)新高……地址開(kāi)發(fā)商用地面積（㎡）出讓總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/㎡）從化市街口街藍(lán)田西路（雄鋒村門(mén)口田）從化市建宏實(shí)業(yè)有限公司705236336雅居樂(lè)良口鎮(zhèn)項(xiàng)目廣州從化雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司40000從化西浦項(xiàng)目廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司250000從化街口街沙貝村地段地塊（編號(hào)2009-J8）廣州從化雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司442866533801205從化市街口街向陽(yáng)大道東側(cè)地段地塊廣州市智信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公化市街口街下圍西路地段地塊（2009-J6）廣州市俊嘉貿(mào)易有限公司4533355783市場(chǎng)總結(jié)與啟示供應(yīng)從化市居住基本劃分為三個(gè)區(qū)域（街口/神崗/溫泉鎮(zhèn)），而街口（項(xiàng)目所在）以較高密度的洋房類(lèi)住宅為主，缺乏景觀資源。需求城市化發(fā)展較慢，長(zhǎng)期缺乏高端類(lèi)住宅產(chǎn)品。主要客戶為從化當(dāng)?shù)馗纳粕顡Q房及從化工作的人群，部分珠三角度假的人群等。中心城區(qū)缺乏具景觀優(yōu)勢(shì)的常住型產(chǎn)品中心城區(qū)缺乏高端住宅啟示啟示價(jià)格目前從化在售的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格在8000-12000元/㎡，市場(chǎng)承受總價(jià)約在200-500萬(wàn)左右。而洋房?jī)r(jià)格在6000-6700元/㎡，市場(chǎng)承受總價(jià)約60-100萬(wàn)左右；戶型從化周邊在售的別墅產(chǎn)品，主要為300-450獨(dú)立別墅和180-260聯(lián)排別墅，中心城區(qū)目前已無(wú)相關(guān)產(chǎn)品。而別墅產(chǎn)品主要以90-145㎡為主，景觀好的項(xiàng)目以大戶型為主；目前從化的銷(xiāo)售價(jià)格比08年已有較大的升幅，但部分有賴于入戶政策的影響，故定價(jià)需考慮市場(chǎng)不穩(wěn)定因素，慎防風(fēng)險(xiǎn)。中心城區(qū)別墅類(lèi)供應(yīng)相對(duì)缺乏。啟示啟示啟示高端產(chǎn)品供應(yīng)少市場(chǎng)均價(jià)在別墅12000洋房6700元以下城區(qū)別墅供應(yīng)稀缺景觀資源洋房稀缺存在城市高端景觀產(chǎn)品的空缺第二部分項(xiàng)目分析及定位地理位置從化是街口街省道S355線旁用地性質(zhì)旅館業(yè)用地用地面積凈建設(shè)用地面積139182.4㎡可建面積90468.56㎡容積率約0.65相關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)位于從化市城區(qū)范圍內(nèi)，西抵風(fēng)云嶺山腳，東與中心城區(qū)接壤…地塊外部交通主要依靠東面355省道聯(lián)通城區(qū)…本案項(xiàng)目位置市人民醫(yī)院從化中學(xué)從化市政府流溪河從化大橋風(fēng)云嶺景區(qū)黎塘河本案周邊配套包括：風(fēng)云嶺坪地公園（規(guī)劃建設(shè)中）、風(fēng)云嶺森林公園、從化中學(xué)、從化市人民醫(yī)院等…周邊狀況周邊景觀資源風(fēng)云嶺森林景觀風(fēng)云嶺坪地公園景觀湖泊景觀除東面連接355省道外，其余三面均擁有較強(qiáng)的景觀資源……項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀少年宮用地風(fēng)云嶺景區(qū)S區(qū)域

地塊與從化市最繁華的城市中心區(qū)接壤，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套齊全，生活便利…景觀

地塊位于風(fēng)云嶺東側(cè)山腳，緊鄰風(fēng)云嶺坪地公園（規(guī)劃中），南面有從化著名的流溪河經(jīng)過(guò)，西面為風(fēng)云嶺森林公園，景觀資源豐富…交通

地塊東面連同城區(qū)，并連接355省道（屬于城市次級(jí)公路），而355省道與文峰路、口岸路相連，交通便捷…位置項(xiàng)目地處從化城市邊緣，周邊城市化發(fā)展相對(duì)較慢，城村結(jié)合痕跡較深…解決方法結(jié)合鄰近的坪地公園，作出相對(duì)統(tǒng)一的風(fēng)格設(shè)計(jì)，建造具有城市化特色的項(xiàng)目。建筑布局應(yīng)考慮景觀、間距最大化，并且在建筑形態(tài)上應(yīng)有一定的創(chuàng)新及針對(duì)性；及對(duì)土地進(jìn)行調(diào)整，如作出適量堆坡等，使其地形有所起伏；W地塊地塊容積率達(dá)到0.65，對(duì)于整體規(guī)劃排布將會(huì)造成難度；地塊較為平坦，景觀資源利用難以最大化…解決方法O發(fā)展到2020年底，從化基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，全市GDP達(dá)到1200億元，全市人口達(dá)到110萬(wàn)，人均GDP達(dá)到10萬(wàn)元，城市化率達(dá)到80%以上，高端服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量…需求根據(jù)《總規(guī)》，地塊所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為城市型地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心，及農(nóng)村城市化人口和外來(lái)人口相對(duì)集中的地域，其中中心城區(qū)人口50萬(wàn)左右。供應(yīng)根據(jù)《總規(guī)》發(fā)展策略，該區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展配套完善的中低檔次的住宅小區(qū)或組團(tuán)，建設(shè)以多層公寓式住宅為主體、小高層住宅為輔助…《從化市城市總體規(guī)劃中心城區(qū)修編2004－2020》，以下簡(jiǎn)稱《總規(guī)》T競(jìng)爭(zhēng)

集團(tuán)在從化已有兩個(gè)別墅項(xiàng)目（一在售，另一在規(guī)劃），再加上目前周邊對(duì)手在售的別墅項(xiàng)目，在給客戶帶來(lái)眾多選擇的同時(shí)，無(wú)疑也給各大別墅盤(pán)帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)、導(dǎo)致客戶分流…解決方法為不同的項(xiàng)目塑造適合其體量、位置、檔次及自身特點(diǎn)的頂級(jí)品牌定位，突出產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域內(nèi)形成集團(tuán)品牌效應(yīng),…政策受金融危機(jī)影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整階段，各大別墅成交較為緩慢。使別墅項(xiàng)目售價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)全面理性回歸，也導(dǎo)致別墅市場(chǎng)走向兩極分化。分別以面積小、總價(jià)低的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，或超大戶型、大花園和帶景觀的豪華別墅產(chǎn)品。另鄰近的風(fēng)云嶺坪地公園的建設(shè)工程時(shí)間進(jìn)度，亦將會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成影響…解決方法盡早與政府相關(guān)部門(mén)做好咨詢溝通，與其工程進(jìn)度相配合…競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位方圓.明月山溪東方風(fēng)情溫泉社區(qū)富力.泉天下原生態(tài)山水度假社區(qū)珠江國(guó)際城最親近CBD的百萬(wàn)平米大型國(guó)際化閑適生活社區(qū)珠光.流溪御景南中國(guó)最頂級(jí)的獨(dú)家生活區(qū)玖瓏湖來(lái)自世外桃源的高尚住宅美林湖國(guó)際社區(qū)宜居別墅城宛在南加州天湖峰景世界級(jí)山水別墅社區(qū)保利香雪山新中心.原生態(tài).城市別墅”豪宅頤和高爾夫莊園南中國(guó)第一領(lǐng)袖別墅區(qū)（環(huán)抱高爾夫球場(chǎng)城央山墅）從化區(qū)域多停留在原始的山水形象定位，缺乏滿足高端階層追求細(xì)致生活品味的產(chǎn)品定位目前從化區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)目定位均集中為山水或旅游資源等；廣州周邊及花都的定位側(cè)重于城市豪宅和國(guó)際化高端社區(qū)，檔次高，客戶群多為在社會(huì)成功的頂端階層。市場(chǎng)占位品質(zhì)低本案在相關(guān)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，以本集團(tuán)的流溪御景項(xiàng)目在品質(zhì)及價(jià)格上取以平衡，選擇市場(chǎng)主流產(chǎn)品定位，突出性價(jià)比。本項(xiàng)目在市場(chǎng)的占位中應(yīng)突出產(chǎn)品的優(yōu)越性和高品質(zhì)性，樹(shù)立在從化區(qū)域上產(chǎn)品品質(zhì)的標(biāo)桿。高高價(jià)格明月山溪泉天下國(guó)際城流溪御景玖瓏湖美林湖頤和高爾夫莊園天湖峰境綜合以上……項(xiàng)目周邊擁有豐富配套資源，必須在定位、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)中融入風(fēng)情主題概念，使其與原有優(yōu)勢(shì)資源融為一體，產(chǎn)生更大的價(jià)值；項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)τ诟叨耸孢m型產(chǎn)品有較佳的需求，因此項(xiàng)目定位為低密度住宅，并充分利用項(xiàng)目的地形地貌及景觀資源，提升產(chǎn)品價(jià)值；項(xiàng)目定位須高于目前從化區(qū)域在售的其他項(xiàng)目，并需與其從化市的城市發(fā)展定位相結(jié)合，成為從化高端住宅類(lèi)產(chǎn)品的絕對(duì)標(biāo)桿；項(xiàng)目定位城市副中心的頂級(jí)生態(tài)酒店度假區(qū)突出項(xiàng)目核心位置城市副中心打造新標(biāo)準(zhǔn)，確立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位酒店/別墅/豪宅結(jié)合項(xiàng)目自身資源，錯(cuò)位于市場(chǎng)空白點(diǎn)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力生態(tài)度假第三部分目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析廣州區(qū)域私企業(yè)主/珠三角高端度假人群喜歡自然山水、認(rèn)同從化板塊

重點(diǎn)客戶群核心客戶群補(bǔ)充客戶群從化區(qū)域內(nèi)多次置業(yè)政府高級(jí)官員/政府高層接待區(qū)域外投資置業(yè)者目標(biāo)客戶群分析類(lèi)別廣州區(qū)域私企業(yè)主

/珠三角高端度假人群區(qū)域原居民

政府機(jī)關(guān)高級(jí)官員機(jī)場(chǎng)后勤基地

周邊產(chǎn)業(yè)園老板覆蓋范圍天河、海珠、白云部分越秀從化本地從化及周邊區(qū)域置業(yè)特點(diǎn)喜歡自然山水；認(rèn)同從化板塊；二次置業(yè)為主；一家4-5人為主要家庭結(jié)構(gòu)；擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；需求安靜舒適的居住環(huán)境；交通距離方便需求景觀資源政府接待；已有住房，有更換房子需求在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間離工作地區(qū)不遠(yuǎn)需求高檔次物業(yè)要求離工作地區(qū)不遠(yuǎn)，交通方便需求高檔次物業(yè)小結(jié)：以常住型消費(fèi)、本地二次或多次置業(yè)者為主，兼有部分投資置業(yè)者；第四部分規(guī)劃建議用地性質(zhì)旅館業(yè)用地可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品別墅/洋房/酒店用地面積凈建設(shè)用地面積139182.4㎡可建面積90380㎡其中30000㎡為酒店面積容積率約0.649相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)整體構(gòu)思建議將整體項(xiàng)目以一個(gè)酒店的形式進(jìn)行設(shè)計(jì)；建議為項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)風(fēng)情主題風(fēng)格，酒店及別墅相一致；建議調(diào)整地塊的坡度，由西面向東面逐步提高，使整體地塊形成緩坡?tīng)顟B(tài)；建議以獨(dú)立別墅和公寓為本項(xiàng)目酒店設(shè)置的配套居住設(shè)施；建議充分利用項(xiàng)目景觀資源，使產(chǎn)品景觀價(jià)值最大化；建議利用地形、規(guī)劃排布及園林設(shè)置等爭(zhēng)強(qiáng)產(chǎn)品的私密性；建議盡量利用退縮的空間（道路或湖岸）設(shè)置為綠化景觀；分區(qū)功能建議建議建造綠化景觀帶355省道湖面酒店主體區(qū)度假別墅及酒店式公寓區(qū)湖及自行車(chē)徑道退縮帶省道退縮帶建議建造綠化景觀帶本度假酒店作為坪地公園配套建設(shè)的五星級(jí)酒店，目標(biāo)成為服務(wù)公園、從化市城區(qū)以至整個(gè)流溪河流域的高規(guī)格主題度假酒店，深切體現(xiàn)從化的山水格局，營(yíng)造流溪河流域最佳的酒店。進(jìn)一步提升風(fēng)云嶺坪地公園的休閑、文化、運(yùn)動(dòng)、觀賞、游憩為一體的富有生機(jī)和活力的綜合型公園內(nèi)涵。酒店規(guī)劃定位酒店建筑設(shè)計(jì)建議以休閑度假園林式酒店為藍(lán)本，采用富有異國(guó)情調(diào)的建筑形象，建筑造型須嚴(yán)謹(jǐn)大方，比例考究，用料上乘。在優(yōu)質(zhì)的山水格局中打造出既富有莊園式風(fēng)情，亦結(jié)合現(xiàn)代風(fēng)格的建筑品味。整體酒店區(qū)域需結(jié)合前廣場(chǎng)區(qū)和后戶外休閑兩個(gè)區(qū)域，形成宏偉高雅的主體形象；度假別墅區(qū)建議濱水而建，需比媲美國(guó)際一流的休閑酒店；酒店式公寓區(qū)建議要設(shè)計(jì)為多彩多姿的歐陸風(fēng)情，使之成為靜修養(yǎng)生的療養(yǎng)勝地。酒店設(shè)計(jì)建議作為整個(gè)酒店用地的入口廣場(chǎng)，位于用地東南角，建議利用后退國(guó)道125米的區(qū)域，營(yíng)造氣氛宏偉的廣場(chǎng)形象，結(jié)合適量對(duì)稱式跌水、臺(tái)階、景觀大草坪等，在進(jìn)入酒店大型門(mén)廊入口時(shí)，可營(yíng)造出頂級(jí)酒店的氣勢(shì)尊貴，并留出充足的退縮空間與城市道路良好對(duì)話，從而滿足大量酒店客戶人流車(chē)輛的集散。廣場(chǎng)跌水景觀水榭中心噴泉園景小品酒店功能結(jié)構(gòu)建議——酒店前廣場(chǎng)區(qū)酒店功能結(jié)構(gòu)建議——酒店主體區(qū)類(lèi)別功能設(shè)施備注超五星標(biāo)準(zhǔn)酒店(對(duì)外經(jīng)營(yíng)為主)客房約300間豪華卡拉OK歌舞廳1個(gè)歌舞廳約10個(gè)包房商務(wù)中心票務(wù)/旅游/傳真/投遞商場(chǎng)中高檔紀(jì)念品為主商業(yè)街作為小區(qū)配套使用餐廳中餐廳西餐廳宴會(huì)廳會(huì)議中心1大(500人)3小(10-100人)須具備先進(jìn)的辦公設(shè)備康樂(lè)中心/會(huì)所桑拿/按摩酒吧棋牌/網(wǎng)吧/臺(tái)球酒店功能示意——會(huì)議廳大堂/小型會(huì)議室酒店功能示意——中餐廳大堂/宴會(huì)廳/報(bào)告廳酒店功能示意——西餐、特色餐廳/特色包廂廳酒店功能示意——尊貴套房/標(biāo)準(zhǔn)單雙人房酒店功能示意——KTV/健身房/室內(nèi)恒溫泳池建議設(shè)在客房區(qū)的西面，可與黎塘河水面景觀聯(lián)為一體，建議設(shè)置高規(guī)格的室外泳池、各種休閑體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、豐富的園林綠化，結(jié)合大型水體湖面，營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的濱水戶外休閑區(qū)域，將來(lái)作為整個(gè)酒店用地的中心花園。高規(guī)格室外泳池酒店功能結(jié)構(gòu)——酒店戶外休閑區(qū)戶外運(yùn)動(dòng)各類(lèi)休閑設(shè)施豐富的園林綠化建議設(shè)置用地的西側(cè)和中部，以單體別墅為主，作為酒店的高端度假居住配套，主要服務(wù)于尋求生態(tài)旅游、休閑度假的中短期停留高端人群；建筑立面建議為帶有現(xiàn)代感簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格。酒店度假別墅建議建議設(shè)于用地的北側(cè)，作為酒店標(biāo)準(zhǔn)客房、別墅套房的補(bǔ)充，提供優(yōu)質(zhì)的酒店式服務(wù)公寓，可以為需求精修養(yǎng)生型的中長(zhǎng)期停留人群提供酒店服務(wù)。酒店式公寓建議項(xiàng)目園林建議與建筑的風(fēng)格一致，并建議可參考酒店式園林設(shè)置方式，即靠近住宅位置相對(duì)緊密，提升私密性，公共區(qū)域則較為開(kāi)闊，營(yíng)造空間感，再在局部地區(qū)進(jìn)行堆坡，使景觀錯(cuò)落有致……

并在酒店區(qū)域建議建造大型園林泳池；酒店居住產(chǎn)品面積比例建議產(chǎn)品類(lèi)別建筑面積(M2)比例酒店度假別墅約3038034％酒店式公寓約3000033％酒店約3000033