淡水項目地塊前期策劃提案

---溝通中成長---

引子一：中國國家信息中心2003年在深圳發(fā)表的調(diào)查研究報告顯示，在即將到來的五年內(nèi)，即今年，將有兩億的中國人構成中國的中產(chǎn)階級。所謂的中產(chǎn)階級指的是這樣一個群體：有穩(wěn)定的收入，有能力購買（或通過分期付款的方式貸款）自己的公寓和汽車，而且有可以自由支配的錢花在定期的旅游、休閑或教育的投資上。人們習慣用“精英”來稱呼這部份中產(chǎn)階層：他們大多是年齡在25～45歲、受過高等教育、有一定的社會地位、事業(yè)小有成就。堅毅、有魄力、善于學習等字眼都可以用來形容這群人，買房、買車也已在他們的能力范圍之內(nèi)，當這些分布在文化、經(jīng)濟、政治的圈子中，擁有“三高”(高學位、高收入、高地位)的“精英”正開始形成一個社會的“準階層”時，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實已經(jīng)不堪重負……

他們總是需要不停地用移動電話或網(wǎng)絡與外界聯(lián)系。他們衣著考究，他們的臉上永遠充滿了自信，似乎乾坤盡在其胸中掌握。他們有定期交往、人員固定的社交圈。實際上，他們過上了普通工薪階層不能企及的生活。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對身邊的世界產(chǎn)生或大或小的影響。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個城市的主流人群，城市主要財富的主要創(chuàng)造者，對這些人，我們也習慣稱之為“精英”。2003年深圳福田皇庭世紀5300元/平米入市2006年深圳福田均價12000元/平米關外龍崗7500元/平米寶安欲破10000元/平米同年11月

深圳被列居中國“十大最冷漠的城市”第2位！深圳，城市財富的主要創(chuàng)造者正在被“冷漠”……引子二：社會精英需要社會的關懷------城肝市傾布繩魯郊斯站躲在稅城波市層的浸高拐度牛，慰率藉至城聯(lián)市慘經(jīng)幻玉濟掛締適造拋者毀：精覽英瞎，廳你埋好違！城叔市蒸布舟魯閃斯豈前乏期澡策個劃莖提通案精躺英你碗好況！?—領—黎淡鄭水賠項余目環(huán)地躁塊錫前蟻期預策椅劃憤提隊案策拾劃是脈送絡殲導暢示產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位推廣策略O躲R拌I恰E滅N戀T悔A歷T任I己O憂N鋤T么A繳C話T懂I車CP驢A獄R撤TI城洋市姑布狂魯香斯悠項達目礎簡遞析→標開謝發(fā)濃背洞景最簡耕析→桶項慶目釀地層塊肆簡租介項目簡析開發(fā)背景簡析背號景框一痕：靠深蜻圳捉房元價則飛冠漲慮，需可搖開朽發(fā)匙用麥地蠶不雀足蘆2嗓0匯0鋸平哨方楊公聞里明，求“盛大朵深割圳臥”宏同讀城肝生筐活筑圈調(diào)呼次之峽欲摟出定淡基蘇指赤數(shù)拐：毛1掏9松9拖7膛年置=叫1減0倉0可騰支蘋配暖收絞入定佳基穿指伐數(shù)住仍宅杰銷顧售員價及格定借基滿指充數(shù)（貸深籍圳射：那2位0搶0隊6姥年音房疾價侮收黃入宮比松高法達比1呈2太：衣1此）深壇圳疼商伐品紡住泊宅爪價逆格平近魚兩鋸年跳的演上猜漲鬼遠死遠水高侵于誼同繩期塌城乓鎮(zhèn)劈燕居券民舉家告庭殃人財均蹄可紀支晴配牧收想入頑增攪長咳速鋼度木，郵消貴耗笨了估前肚9苗年估的酷收找入滑增卸長蔽空滴間裕。深趟圳片關占內(nèi)黨已樂無魔地也可紐奉用尤，科關峰外競可饑開曲發(fā)擠用嚇地摟不卷足賊2古0寬0掃平解方鑰公灘里沫，梨可巡壽用惜于補地敞產(chǎn)松開購發(fā)案的裳面微積盜更粉少竹，油深旨圳塊地數(shù)產(chǎn)拒將最駛甩向資何緒方飽？走游出蘋去撈是值必耳然息的燙選眠擇砍。數(shù)慶據(jù)棍來舊自渾搜惹房示網(wǎng)背墻景儉二冶：別惠甘陽染－雄大羅亞民灣車地粘產(chǎn)免歷受經(jīng)杰“寶陣不痛左”飾，曾數(shù)勿年丘后嗓，濃生良機湊呈微現(xiàn)季，榨經(jīng)扎濟碑快它速要發(fā)刮展批！9框0騎年截代批初律，蒸惠溉陽療、嶼大歌亞龍灣禿經(jīng)殘濟辯曾總因且“賺南朗海突石怎油疑”叨投憐資滑信限息司拉豈動覆，括片寒區(qū)找內(nèi)枯各眉行昂業(yè)塑，旦特志別奧是欄石樸化域相滿關習產(chǎn)震業(yè)坐投穗資要項張目貨規(guī)叢模棟聚場落醉，捏但虎適修逢叔亞歸洲棕金夜融圈危謙機灣國雞家啄政傾策晨調(diào)永整只，帶惠搬州討經(jīng)麥濟宗承銳受少了甘“樹斷趕脈封”煙之絮痛倚，肯區(qū)腫內(nèi)丘投侵資凝緊巾縮券，夠這曲一岡縮巧就寶是滑近擊十崖年吵。烘2燦0虎0投3賺年否后虎經(jīng)歌濟惱重繩新抽進組入微快勝速叔發(fā)渠展槐階蘆段鐘。2案0泳0廣5年上惠所陽狐生本產(chǎn)擺總催值7艱8爆.久1億睬元，經(jīng)點濟影增肚長博率1姑5所.盟1氧％祝，人煤均G霸D蒙P虧2櫻9忽5循7怎美銀元；發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展項目簡析開發(fā)背景簡析背永景剝?nèi)矗号燮窢夼茡]地嗓產(chǎn)稠商舍規(guī)之模缺開轎發(fā)瓣、嫂地臥產(chǎn)配漸掏顯街生裝機包，啟惠旱陽爽-顏大崖亞培灣斑市鎖場的，轟眾癢勢霸優(yōu)駱聚配，鏟催傍生雞新橫地唯產(chǎn)竿經(jīng)養(yǎng)濟責。企業(yè)名稱/樓盤名稱占地面積位置備注熊貓地產(chǎn)480萬平方米大亞灣區(qū)域熊貓國際已啟動碧桂園400萬平米新橋尚未啟動振業(yè)地產(chǎn)173萬平方米惠陽三和預計07年啟動珠江投資61萬平方米大亞灣西區(qū)預計07年啟動東部集團60萬平方米大亞灣西區(qū)預計07年啟動新陽城43萬平方米——預計07年啟動中聯(lián)項目40萬平方米大亞灣預計07年啟動總計1257萬平方米目謝前隔區(qū)礙內(nèi)爆通惠過筐對繭已賠售暈出辟、輸轉崗讓樓地狠塊頂?shù)某醣P兩整陰，寒將笛土爛地近統(tǒng)樹一醋重炸新脈規(guī)泰劃訓出患讓浸，肆國椒內(nèi)綿知招名窮發(fā)屑展宜商族紛抱紛姿前共來壯圈與地賊，筍同慶時孩中錢心粉地敘帶早小杜塊擦土姥地孩盤惡活魚也誓在背加應劇吹，態(tài)預樂計凳今戶年失，卸惠恨陽坊、煩大蛾亞順灣愚將擁大原盤國競伶出摸，述催賢生踢新踩一歪輪弄地餃產(chǎn)臭經(jīng)跑濟技浪摟潮唯，判區(qū)盾內(nèi)狂房今地猶產(chǎn)落業(yè)叮將允進眉入剃發(fā)職展門的朋黃嚼金途時粉期明。項目簡析開發(fā)背景簡析P憤A退R勻TI城究市牧布隆魯銳斯持項級目膽簡求析→影項須目課地勵塊舅簡源介→景開衰發(fā)仍背傲景脫簡取析項目簡析項目地塊簡介開析城獻大他道捐—陡淡陳澳壘河項驗目益位勞于慶惠航陽則區(qū)幼開帶城鮮大怕道筐旁采，程距擱淡返澳壯河執(zhí)僅埋1仰5員0茄米峽左訓右笛，障臨裹近為新幕開細發(fā)灘樓柄盤泄“上金活碧故雅爆苑訓”培和殘“弦城奏市填麗爹景君”婦及片在靈建伶的粉“屬左翻岸兄春兄天箏”緩。城附北爪新春區(qū)行習政中領心麥區(qū)老忙城驢區(qū)大鄭亞炭灣窯經(jīng)瞇濟星開承發(fā)跳區(qū)惠巷陽麥區(qū)頌規(guī)綢劃2狐0追0曠6攪-籠2無0餡1訪0本都項魄目周畏邊細配舉套鄉(xiāng)豐尚客不想成罰熟努，襖當男地砍政崗府盼規(guī)疑劃共執(zhí)槽行毒力正度閉不盛足尾，艦規(guī)宮劃衣利旺好筋，捐當盼前戶利先空限。但蘇是而由為于驗惠輔陽耗受報多暈年維經(jīng)睜濟枯因奧素柜困甜擾換，釋雖沒然支區(qū)痰內(nèi)毅各秧地鋪塊撞規(guī)關劃摧較節(jié)好攪，被即生沒泛有逆得余到傳落儲實鄙。概政頓府儀規(guī)姑劃糊作古為慌能陶力吃較春差室。因階而潛雖噸然暗本傲項名目小周稼邊堪規(guī)堤劃虧拓杰寬稍公牢路受，鞏工店廠意遷尤徙賊、俱公喬建叉配編套液逐閑漸兔完牙善待等鄙，黑但婆預周期荒實竭現(xiàn)湖時很長順及釀可栗能撕性遮卻勇不狐能畫預框料屆，份如層在啊本貌項煎目年開福發(fā)晨期斤間蕉不店能協(xié)實洋現(xiàn)椅，默周欄邊騰規(guī)僻劃針利撞好岸因國素退不傾能煎對贊本城項害目教的緊開翁發(fā)貿(mào)起后較墓好蘇的猛促漠動翠作障用柴?？偹w冶來權說鋸，肺本篇項證目墳地湖塊蹲周幟邊齒配申套新尚玻不泥成悄熟鎖，捧規(guī)歌劃熔利赴好堤，糊當普前吉利厚空角。項目簡析項目地塊簡介P無A室R濟TI圣I生宏炒觀粉調(diào)遷控雞下韻的陳區(qū)世域印市刊場→遞宏粒觀附調(diào)藥控慰下逐的如地緩產(chǎn)砌經(jīng)班濟→姨區(qū)奧域舒經(jīng)控濟翻發(fā)群展廉現(xiàn)炒狀充分郵析→接區(qū)洲域住地穴產(chǎn)骨經(jīng)俱濟眉發(fā)稀展搞現(xiàn)衫狀→喇區(qū)匯域件地宰產(chǎn)殖經(jīng)平濟雷發(fā)問展查展雞望市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟近戚年棟來裹，故全喇國酸房課地蘇產(chǎn)曲市職場度持飼續(xù)剛升甘溫態(tài)，粱區(qū)異域晚泡自沫憂若源隱鵝若英現(xiàn)飽，齊國響家壁重導拳斬組益合母出部擊惠，稈欲他平值抑精地象產(chǎn)害市股場堂-泄-竹-口-尼-倘-現(xiàn)潤象貫一兩：義全天國粘重恩要答經(jīng)涉濟舞城音市侮房滿價村呈遺兩何位笛數(shù)座增誼長氧，擔房潮價練收炸入粱比鋤大擱幅麗提起高門?，F(xiàn)盡象劣二籮：桿大嫁陸技富朵布磨斯嚇排到行撈前叢1抄0堂名戚，毫六喂位客從終事言房躁地說產(chǎn)章行堪業(yè)規(guī)。現(xiàn)益象泄三仰：摔房天地碗產(chǎn)癢進染入桃全標民打投搬資坊階右段席，根泡予沫婚隱盾現(xiàn)躍。2005年6月1日，國家稅務總局：個人購買住房不足2年轉手交易時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅

2005年3月26日，國務院發(fā)布《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（俗稱國八條）2005年5月11日，國家七部門聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》2004年10月－2006年，央行自10年來首次上調(diào)存貸款利率之后，連續(xù)四次加息2006年7月，國家九部委聯(lián)合出臺”國六條”，將方政府推向前隊。2006年8月，各地地方政府陸續(xù)出臺“國六條”實施細則雅旋瑪鹽觀敲點揉：痰國寫家正出驢臺漲任影何康政演策中，迅都蠟不洪可躍能捎是軍為肢了僑打避壓榮房失地衡產(chǎn)晌業(yè)李的躁發(fā)挺展盟，業(yè)而幕是烤調(diào)姨節(jié)壁市前場泄的別良可性完發(fā)上展彼，抓不剩能嗚任袋其橡發(fā)槳展惰。地擋產(chǎn)法一課級執(zhí)區(qū)稼域方主弄導瞧城蝦市久—恢深瓶圳系近碧年蝴來少，駕樓跳市歸狂朽顛澡，贏關匪內(nèi)上無悉地哪可指用鐘，杯關崖外砌欲湖破莊萬色！特刃區(qū)們內(nèi)較土雨地視供竭應裹停扶止艘，貼房善價湊居徹高諒不詢下竭；壘元架月線6配日行，大金拒地宴名僅津焰開饑盤茶，淚均涌價珍1刮5輛0店0奧0都元蜓/劃平論米植，您關柔外真寶抗安離房稈價貌欲棋破洞萬價元悶，忠深屋圳年地觸產(chǎn)己狂遣顛膏。與罵此季同父時剛，谷深晉圳隆用盛地臟緊肆張帆，艇政遍府松每裙年念僅村不護足怨4叼0慕0鄰萬折方址的銹土題地走供蜘應限，娘難好于棗滿階足染市攤場黃的躲需恢求隆，間而麗所紅投消放經(jīng)的擠土撲地可，宏大滋多軌在莖深板圳隸的躲邊臉緣扯，遷如糞坑礦梓驢、乖石渣巖系。寶安中心區(qū)9500元龍華8500元龍崗7500元布吉7500元福田13000元南山12000元羅湖11000元鹽耳田出1法2瓶0晨0臂0脫元市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟惠悼州圾，伶由糖于正歷違史劣的鵲原跨因殊，蘇她繼成季了遮中社國際地柜產(chǎn)礦的賣“嫌特景區(qū)傷”文，累宏森觀南調(diào)趙控漠補翻地謠方紫政褲府曾所亡放舍逐由袖于紗歷彼史因的怪原悄因命，桌惠飯州蛇經(jīng)咽濟曠急流需儲復雁蘇奶，規(guī)面裹對象大剝片拆荒谷蕪奧的睛土交地養(yǎng)、垮幢盆幢講爛悶尾膀樓紡，梳地焰方迷政判府萄因爐地椅定飄“朋制瓶”套，勢將拆地劣方諷尚恒可斑主下導圾的條土島地求政五策鬧、卸開食發(fā)遵稅微費坑、愚國沿六翼條葛等爺調(diào)說控舒政評策膽暫詢時撇擱回置斯。在舊惠誤州尚，癢土碗地柄可亦以碧轉酒手氣，盈不牲受斃三宵年煩之俱限在扮惠被州叨，枕報晝建情條塔件通很門機蓋動密，餡戶盲型躲、慨容終積慢率蛛、紛公疲建腎比嬸不撞受蠻約棍束在相惠袋州估，娃甚幻玉至卷于但報貸建南費慣都娛可井以匹商花量在球惠譜州借，鑼可痛以胞大始面如積唐建爆別字墅。捏。礙。錢。柔。刃。得。繡。市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟無折以泛安危居闊，透何曉以眉樂嗚業(yè)撒，吼過頃快則增掙長盞的臭地搬產(chǎn)直市貝場項暗危蘊父社棗會財動伍蕩阿的并可陶能知，缺宏神觀凳調(diào)過控您將念繼公續(xù)曉走券下氣去鞭!中場國托在段改處革吊開憑放旬之班初朋，狡曾結提瓦出閑“曾讓英一星部快分處人遼先奶富兼起牙來厭”沿，陡事雹實挎上坐，絕二釣十懼多刷年鍵來缸，亮中棄國鵝造執(zhí)就燦了掘大非批柏的術富椒裕炭人革群弦，望老應百籍姓岸平球均源生疑活丹水印平糠大付幅誤度凍提腐升謹，丈然天而婚，軌貧帆富輝差抹距鳳卻請在企加等速屈度騎拉許大稻。2京0鴨0勸5鋒年編，擴中志國拆政樣府競提么出踏建伐設技“馳和咬諧鹽社怪會擱”峰的召目采標厚，途而則作紫為得“罩和霜諧屢社副會宮”深中窮不渡安扯諧同的辰因疑素柱-甘-撥-融-卸房眾價駱飛刮漲賠，裝富塌裕華人黃群盾反蜘復明投么資邪地春產(chǎn)悔，隊很鄭大棗一板部蓋分凳后嘗來壞者礙卻憑無覆力杰承析受哈房攏價恢之棚痛泳，蹄安柱居栗樂陜業(yè)榨向憶來有是掏安億邦長之舒道辣，腔不卡以唯安壺居鄙，巴可領以鞭樂求業(yè)冠，副從腎這侵個織層渴面跡上猴來運說忙，肥國鹽家哭勢血必籃會丙出餓臺咬相沒應約的計政旗策駝，服讓鮮房退地榜產(chǎn)途市彈場鉛熱伸浪稍溫掌和莊下駛來嬸，還無蜻論鋼是投限秘價鵲拍跑賣緣瑞，玻還圖是塊投撇放癢經(jīng)勝濟呈適換用撓房廚、衣廉鉗租希房躺等起，錘都榜只腥不本過鴨是僚不換同欺的姐手湊段孝應焰用患，瓣只節(jié)要辱房陣價軌過晉快櫻增盞長披，巾各騰種吼宏刮觀堆調(diào)版控山措嚼施臘都竿有迎可具能罷繼張續(xù)得走殖出她來蜻，幕走栗下最去產(chǎn)。市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟P用A臣R尚TI亦I泛宏怨觀腎調(diào)隨控住下購的搞區(qū)仿域理市秩場→煙宏運觀身調(diào)趣控寨下辮的拘地謊產(chǎn)題經(jīng)廁濟→京區(qū)煉域劑經(jīng)芝濟查發(fā)匠展只動久向精分梨析→涂區(qū)煌域犧地素產(chǎn)心經(jīng)祖濟醉發(fā)管展骨現(xiàn)退狀→店區(qū)海域綿地費產(chǎn)劃經(jīng)算濟付發(fā)慢展隊展喘望市場判研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析惠戴陽擾近斥年駝來桿經(jīng)窄濟腹快許速爬發(fā)軟展倦，側人鞠均捎G梯D贈P月增撿速遮位社居牌全召省陽前推列指標名稱本年實績（1-9月）累計比去年同期增減（％）地區(qū)生產(chǎn)總值70620985.5第一產(chǎn)業(yè)174912.8第二產(chǎn)業(yè)500038141.0＃工業(yè)466070268.0第三產(chǎn)業(yè)18868016.1惠捷陽耳區(qū)鑒2已0沿0系6策年餃1農(nóng)-躍9令月將份態(tài)經(jīng)伴濟霞運順行討總曾體川情巖況2膚0件0腫6聰年次前網(wǎng)三昨季壞度委，才得諸益程于旺大袋亞蒼灣琴區(qū)析內(nèi)幣招混商洗成太果性的椅逐焰步加實初現(xiàn)煉，外產(chǎn)呆業(yè)黎經(jīng)勺濟膀巨哀大馬的嘉效元應共初潔現(xiàn)初端社倪輔，搞工麻業(yè)絨產(chǎn)斑值末比登去勤年勉同虧期正增讀長雨2徹.星6薄8依倍院，憤區(qū)矮域躬總往產(chǎn)顏值注比翻去麻年診同杯期銷增馳長離8黑5液%茶,道大傘大繼高芽于古廣風東擠其談它逗區(qū)呆域糧。奮隨唇著財惠扁陽演-益大捆亞萄灣波的劇進垃一微步招融素和切，搭未獎來方區(qū)妙域岸經(jīng)傭濟歌將愈呈駐加努速啟度則發(fā)罰展確。近狠年認惠或陽筐地溜區(qū)絹生趣產(chǎn)殖總哭值鳳列懸表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年總值105009122402151204185424342507446230532000增長率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%19.2%P速A眾R慌TI晶I副宏逐觀錦調(diào)狀控挎下幼的贊區(qū)湖域謎市拐場→扭宏改觀參調(diào)駁控血下嫩的次地怨產(chǎn)驕經(jīng)慚濟→冰區(qū)矛域淺經(jīng)淘濟囑發(fā)畏展繁動四向組分痰析→燈區(qū)嫂域民地脅產(chǎn)謎經(jīng)忽濟拆發(fā)被展族現(xiàn)螺狀→統(tǒng)區(qū)顧域毫地熟產(chǎn)躍經(jīng)飛濟朵發(fā)辜展學展揉望近甘年既來煎區(qū)馳域鄉(xiāng)豐內(nèi)占房盜地綠產(chǎn)挑市那場噴供速需盛兩屯旺劈燕，悟供翻需腎均猾呈燒快雪速務、竭良冠性擊發(fā)逝展閘勢熊頭痕！項目竣工面積銷售面積面積（萬㎡）定基增長面積（萬㎡）定基增長2001年2.7-53%26——2002年4.567%36.7——2003年11144%19.4——2004年1318%39.7104%2005年14.814%46.717.6%2桂0怒0愉1猴－鞋2魚0盾0肺5襯年踢惠芝陽隱房根地褲產(chǎn)枯運滑行診情濃況（載數(shù)陪據(jù)債來掏源耗，魄市亞統(tǒng)伐計庭局謠）市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀自賓2俊0旬0爛1毅年昆以革來細，六惠找陽外房薦地威產(chǎn)暗銷勁售祝面桶積炒呈夏波斤浪節(jié)型為增濕長蓄，玻但爭0嬌4僑后埋，氏銷穴售菠猛犧增桐，溜呈姓現(xiàn)震供脂需陡兩選旺咸的送良翻好長勢犁頭僅。惠糟陽鮮－驢大級亞昂灣恢區(qū)爛域獲大鑼盤批涌宏動爸，牲品屋牌齡發(fā)行展襲商填攜敢優(yōu)司勢樹資群源功批市量訪造其城堵！惠陽＆大亞灣市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)巨域塘房泥價狼近叔幾絲式年錫來州房稱價雖曲山折苗前狹行免，崗目弱前效受蘿利否好禾因籮素肝影端響極，削呈救良農(nóng)好星發(fā)愿展冤勢蹈頭惠茂州笛近喚幾粉年蕩房脾地叛產(chǎn)暴價強格禽走剝勢些分拘析（裁數(shù)暗據(jù)赴來躁源榴，電市踩統(tǒng)母計撈局寧）區(qū)顆域跨地晶產(chǎn)姑在特0望3楊年巨進拉入塑低昨谷錫，貨但唐自唯2詠0擦0尤4肝年苦起墓，塘房貴地無產(chǎn)湯業(yè)瘦迅視速禮回齡暖潤，照0助4材-綢0顫6約年華，勒以踩年釣均精約遠1秧0具%具的蹤蝶價謹格脫幅殿度根回墓升霧，制0錯6側年扒平券均斯價盯格娛達擁到朽3伐0誰0元0楊元浙/乘平拳米膽，好但識目可前粱與飾周消邊圍的掃深調(diào)圳勞、牙東基莞好房沙價量具巾有照巨叔大狗的貌差幅距腫，草隨灶著介“毯大丹深凳圳范”托共驅(qū)同社生只活鄭圈服的珠形遺成厚，怎惠您州御房庫地議產(chǎn)廣業(yè)瓶將逢呈籮持睡續(xù)睛上衛(wèi)升昂的陸良坊好笛發(fā)匙展等勢謠頭惠。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)晝內(nèi)阿各催主著要丙樓總盤鹿戶所型扭及告銷掙售斥情返況牽統(tǒng)侮計仆分剩析項目半島一號尚城世家麗江花園熊貓國際菩堤園都市廣場廣場明珠單價聯(lián)排5300疊加4300平層32003500二房3300三房/四房36003400~3500315032003300主力戶型二房/三房/五房三房/四房二房/三房/四房三房/四房三房/四房一房/二房二房/三房營銷活動一次性付款97折、按揭99折優(yōu)惠，春節(jié)長跑開盤一次性付款98折、按揭99折優(yōu)惠認籌送5000VIP卡/開盤開盤98、99折在讓2個點成交客戶來源65%深圳客戶35%本地客戶70%深圳客戶、25%本地客戶60%本地客戶30％本地65％深圳5％周邊工廠二期50%深圳客70%本地客戶、20%深圳客戶、10%其他客戶35%深圳客戶，60%本地客戶、5%其他客戶總體銷售率類別墅100%洋房98%約85%約90%約95%約90%約85%約90%市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)缺內(nèi)深各弄主擊要趣樓鑼盤蠶客貴戶放域掌來糟分匠析項目成交客戶比例半島1號深圳客60%，本地客30%，其他10%棕櫚島50%是香港客戶，20%是當?shù)剞k廠的臺灣客戶，30%為深圳與惠陽本地客戶。東方新城深圳客戶占70％，其余為惠陽本地客戶尚城世家50%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主廣場明珠70%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主中銘豪園70%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商都市廣場70%是深圳客戶；30%是在本地及周邊客戶。錦江國際花園深圳客戶60%；本地客30%；其他10%熊貓國際深圳客戶50%；本地客30%；產(chǎn)業(yè)客戶20%中區(qū)華府深圳客戶占50％，本地客戶占35%，其他15%從廈右上表踏中濃可洋以敘看姻出勵，阿目壁前注惠嫁陽系及鹿大瘦亞考灣旋在洞售壺項仿目膀中秋，老深賤圳允客膝戶折占粗總竭客鏟戶莫數(shù)舍的端六參成犧以殖上止，慮特集別蓬是漁面烏積罪適狐中講的雞中從檔涌項布目剛，租深溫圳鍬客點戶刑比訴例鋸較啞高虹，起本完地等及張產(chǎn)辱業(yè)爐客匹戶薄因強目芝前團人付口尖尚甜少符，房誠故罪所租占貓比識例寄均愿不壘高調(diào)。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)爐域暫內(nèi)勤地內(nèi)產(chǎn)其產(chǎn)代品厘現(xiàn)決狀鐘分吸析徐之建潛筑腸形奔態(tài)或、斥風陷格半島1號TOWNHOUSE、多層、別墅棕櫚島別墅、小高層東方新城獨棟別墅、多層和小高層中銘豪園小高層瑞景居小高層錦江國際花園高層中區(qū)華府小高層都市廣場高層廣場明珠高層尚城世家小高層半島1號西班牙建筑風格棕櫚島泰式建筑風格東方新城美式建筑風格中銘豪園現(xiàn)代建筑風格瑞景居現(xiàn)代建筑風格錦江國際花園現(xiàn)代建筑風格中區(qū)華府現(xiàn)代建筑風格尚城世家現(xiàn)代建筑風格麗江花園---------目猴前廈區(qū)逮內(nèi)睬中運檔裙產(chǎn)攀品倆以符現(xiàn)槐代閘風虎格晌的繼小扒高團層助為科主碧，吐并鋒獲洗得那市旨場驢的藥認都可圾，憂中強小蒸項替目編可帽以果借閉鑒姓。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)庫域秤內(nèi)紗地醬產(chǎn)色產(chǎn)轉品傳現(xiàn)列狀輩分芹析予之戶餐型

惠陽區(qū)商品房開發(fā)銷售情況調(diào)查匯總表（數(shù)據(jù)來源：惠陽建設局）2005年——2006年6月面積區(qū)間套數(shù)比例銷售率總套數(shù)591190M2以下114119.3%57.6%90—144M2333256.4%63.6%144M2以上143824.3%40.3%已售套數(shù)335490M2以下65719.6%

90—140M2211863.1%

144M2以上57917.3%

近期擬開發(fā)的項目及建設規(guī)模2006年6月份后，惠陽區(qū)擬建項目有15個，總建筑面積約119.37萬M2，總套數(shù)約8000套，其中戶型面積以90-144M2為主，約占60%左右。90M2以下

約20%

90-144M2

約60%

144M2以上

約20%

目弟前當惠箭陽膨區(qū)中熱養(yǎng)銷強戶儉型躍以捏三余房尾為歇最搬，腳二苗房擔、英三浩房逝總松體淹供盞求物平眉穩(wěn)葬，圣而問大燥面首積稱的蠅四側房梢則權消想化設速俗度哨相燃對稼較恩慢魯。因柴而石對轉于捉中詞檔樂樓畜盤哀而杯言刑，賣應烘因念勢能利協(xié)導院，剩以廳三申房健為咳主灘，釀兼魔顧展二猛房莖及哨四般房漠，論以君迎師合挽市穿場液的受需饑求拔。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀惠謙陽腸－罵大復亞色灣喜區(qū)登域頓房貝地如產(chǎn)惕產(chǎn)照品李現(xiàn)接階蠟段砍除齡價真格添低知廉甘外特，歌與寸鵬羅城俱尚漠有吸較健大役區(qū)抽隔肢，貌有微較兇大行的揮提費升枝空氣間中智小筑樓潛盤話缺葛乏殺個真性策，牧形餓象破訴倡求煮過恥于想生文硬微，慣缺猛少肢生黑活騎內(nèi)撕涵經(jīng)。戶旦型露方氏正碗實洲用田，臉但鏡缺沫少府創(chuàng)遞新石點多，死產(chǎn)麗品淘附歌加萬值霜不悶足設。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀P幣A修R昂TI營I盈宏弊觀瀉調(diào)像控毀下雖的外區(qū)業(yè)域融市豬場→視宏迫觀銅調(diào)沖控走下跳的飾地貪產(chǎn)題經(jīng)滔濟→沫區(qū)飾域盡經(jīng)抗?jié)鷵u發(fā)喉展根動件向邊分幻玉析→飼區(qū)鍋域云地松產(chǎn)鄙經(jīng)治濟帖發(fā)額展葛現(xiàn)銳狀→擋區(qū)臨域寄地洲產(chǎn)拴經(jīng)脾濟梨發(fā)暢展和展耐望2挎、哪強嗎勁好的翅產(chǎn)錦業(yè)尸經(jīng)父濟狠發(fā)駝展譜，鉛大春幅槍度擦提插升窩區(qū)晴域衰房寧地米產(chǎn)菊開塘發(fā)嗓容辛量碗，牲未失來旅地茫產(chǎn)吃需巨求唇加業(yè)速丈提礦升匪。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望1申、愿深拳圳花房洪價跌高估企笛及遲面還臨隊無字地訂可考用財?shù)囊艟捷x境湊，鴨多虜方電力呢促謠深貼惠悼一熄體稱化知，撿同樂城忽生稍活樣催泰熟頂區(qū)至域資地職產(chǎn)卸市繞場業(yè)。4罵、壩作新為佩深污圳棚的爽一哨級患輻皂射耽區(qū)淋域女，煙區(qū)言域險之肚間妄產(chǎn)協(xié)品近一理體留化辱是盤大圣勢浮所犯趨怎，告未漸來顯創(chuàng)運新如型勻產(chǎn)鬧品遙加叔速袖內(nèi)仔遷刮。3險、谷越亦來沾越繪效驗益誦化挖的魂集道群需產(chǎn)棋業(yè)告經(jīng)吊濟心，憤及臟經(jīng)幕濟飾承羨受俗力日強漲的粗深星圳犯客贏戶任區(qū)軌域南內(nèi)岔置表業(yè)掀加忌速副，刑引區(qū)發(fā)階新剃一央輪墨價挎格箭提死升狡。5慎、?；K于議品心牌絞地革產(chǎn)直商暢的價大訓盤薦帶仙動麥，厚及屋受私深卻圳祖地然產(chǎn)踩的暴影掙響傅，肚地駛產(chǎn)護項爺目余向聚綜局合貌品食質(zhì)撤提披升艷發(fā)培展撥。6醋、歐0趨7杯年往，漢全飯國缸地罰產(chǎn)幕價褲格運總塌體餓提魂升惑幾應成逃定塞局消，壇北李京助、內(nèi)廣疑州沉、獅深徒圳尾房秧價食繼摘續(xù)揀高朗漲殿將曾引壯發(fā)鏈新追一晴輪辱調(diào)政控膠?；萋枍彛榇笪鱽喣程覅^(qū)債域原房榴地師產(chǎn)位市撥場虎展岡望喊：考大壟勢綁利撒好缺，炕但僵需部防鞭調(diào)衣控貴引懇發(fā)令的宮限宏制危性P符A玩R卡TI敞I趴I城卡市絹布輩魯囑斯賣分退析當定掛位→享項健目叮屬參性豬分挽析→炕項禿目六客跑戶聰定攻位→描物心業(yè)圈產(chǎn)洪品敵定顛位→漲項粒目獵形捉象墊定油位→閣項避目銹市校場暫定間位→平項側目座命熟名否建燒議項示目瓶地縣塊掩四酬至要現(xiàn)市狀逆。分析定位項目屬性分析本列案如地菜塊垃孤圾序回遠收境站自牲建匆別短墅金住碧泡雅刪苑(發(fā)1端0膀萬扭平姑米朋)待虜開近發(fā)浴地拳塊左診岸眉春休天水難泥暮廠長安街項些目嘗地豈塊宮地沸理諒屬布性禽：睬位狐居潮惠影陽以西良區(qū)輪，寬半瞧小牛時熊經(jīng)儀濟考圈古囊溪括朋大粒亞寶灣孔、公深岔圳湯龍來崗卻。中心區(qū)惠陽龍崗15min30min本嫌項錄目越地欄塊氣位芝于柏淡已水石西局區(qū)冤，遵沿聽深籠惠掠高劍速脫僅剪半頓小搏時耽進陜?nèi)氩可罹й诒堛~崗將中桃心獸城晨，唱1靈0矮分逆鐘鴨到則達再大禽亞灑灣座。奔隨糖著宣大彩亞簡灣償石灘化牙區(qū)己的先投姻產(chǎn)初及晚下品游矮產(chǎn)炭業(yè)惹的慰帶濃動幸，敵區(qū)睡位卵優(yōu)乖勢夏進使一叫步售凸糾現(xiàn)洋。分析定位項目屬性分析項怨目務地醋塊勒交滿通兆屬不性暴分靠析新碌輪符調(diào)裕控漆，里惠您陽咳、浙大扣亞諸灣規(guī)能岡否鄙幸槐免坑梓惠陽鹽田霞涌澳頭中心區(qū)深瞞惠伏沿步海絲式高噴速淡季澳數(shù)大垮道深歌汕晚高度速匙—槐地慈塊坑亭梓扁—臂—總惠矮陽惠求澳誼大苗道深炕汕偽高迷速分析定位項目屬性分析一罩個倡全沙方聯(lián)位防快惹速池區(qū)滲間裕交線通孝干堂線證正護在炎形香成S祥W舅O耍T孝分學析掉及深策騎略貢提投升新漸輪統(tǒng)調(diào)漸控膨，度惠敬陽狀、股大哀亞嗚灣油能貍否券幸芒免SWOT戰(zhàn)略分析優(yōu)勢（S）1、區(qū)位優(yōu)勢：位于惠陽西區(qū)，交通便利，未來發(fā)展方向；2、景觀優(yōu)勢：山景資源。4、交能優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)道路基本形成，區(qū)間規(guī)劃利好。5、宏觀優(yōu)勢：政策寬松、同城生活已入民心劣勢（W）1、配套不足：商業(yè)、人氣等較差；2、西區(qū)人口結構單一；3、周邊村野形象一時難于改變；4、交通不便，澡音較大5、相對周邊潛在項目。規(guī)模偏小。機會（O）1、大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，拉動地產(chǎn)內(nèi)需；2、周邊項目啟動，共同預熱市場；3、市政規(guī)劃進一步落實，片區(qū)價值提升4、區(qū)內(nèi)外交通規(guī)實現(xiàn)，深人置業(yè)更趨認同。SO戰(zhàn)略1、利用項目優(yōu)勢，因勢利導，樹立綠色物業(yè)形象。2、研究客戶來源及置業(yè)心理，針對性產(chǎn)品優(yōu)化3、聯(lián)合開發(fā)，加速區(qū)域地產(chǎn)認同感。4、以未來規(guī)劃，驅(qū)動品質(zhì)生活。WO戰(zhàn)略1、超前規(guī)劃，產(chǎn)品補缺、提升品質(zhì)；2、走精品樓盤路線，規(guī)避規(guī)模劣勢。3、找準階段性客戶，以未來利好規(guī)避現(xiàn)時利空。4、以產(chǎn)品內(nèi)質(zhì)動人。威脅（T）1、未來政策因素2、政府規(guī)劃執(zhí)行力。3、來自周邊項目的競爭ST戰(zhàn)略1、以綠色環(huán)保切題，走差異化的賣點提煉；2、聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政3、先行入市，樹立功能物業(yè)形象，小批快步，快速消化。WT戰(zhàn)略1、聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政。2、適時引導，循序漸進，建立品牌。3、以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競爭、快速消化。分析定位項目屬性分析→以項豎目潤屬堆性序分尺析→討項幕目餡客喊戶牲定僑位→賣物浪業(yè)隙產(chǎn)碧品百定半位→致項濃目分形迫象振定匆位→斧項漲目地市針場醒定蛋位→墳項拔目株命由名煮建給議P惜A低R擔TI蓄I役I城厲市鉛布犯魯傷斯德分披析欠定棉位項洞目廢地覺塊梁屬姐性受決攝定霉項餃目瞎檔小次淡定例位分析定位項目市場定位中檔物業(yè)精品社區(qū)中找低勇檔治創(chuàng)恢新熊生陽態(tài)普盤檔呢次董定偉位陡因腐子椅分蔑析落，類亦汁論菌證耗本堪項應目程中魄檔鐵精液品暫的尚檔派次傻定是位地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅豪宅中高檔住宅說明項目體現(xiàn)物業(yè)因素對公共效能的依賴性很強強一般弱對周邊公共配套要求一般具備對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)不具備對配套要求高很高一般一般底商+住宅（商業(yè)解決社區(qū)配套）,周邊配套較好具備小區(qū)的物業(yè)管理的要求一般一般中很高應有專業(yè)物業(yè)管理公司具備建筑、質(zhì)量裝修要求高高一般一般精品設計具備容積率、覆蓋率要求低中高高經(jīng)濟技術符合建筑中高檔物業(yè)具備對休閑空間、綠化要求低一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所小區(qū)具備景觀要求低一般高很高最好具有外部景觀資源具備普盼通納定仙位速可期行分析定位項目市場定位→鑒項蚊目腸屬手性拌分動析→異項數(shù)目位客茫戶糊定詢位→褲物蠢業(yè)疑產(chǎn)掉品躬定優(yōu)位→蒼項救目燦形晃象慎定米位→碗項健目英市旺場捉定率位→筒項緊目望命擦名漫建答議P煮A末R兇TI你I哥I城剩市魄布鋪魯毅斯漫分吊析脊定術位項集目竿命僵名糟原丟則愧及豎要升素分析定位項目命名建議命鋪名輔原避則尸：【惑瑯雞瑯眾上切口虹】【拐彰螺顯傲形互象稀】【遭類泳別學標主識艇】【飛便襯于最研善展誕】命電名壞要仙素酷：【相區(qū)迫位東】【踐客清戶口特貧征鄭】【蔥項春目顯檔過次金】【挎產(chǎn)古品洋風代格老】順口、易記、易于傳播具有“美”的想象空間是何種物業(yè)及檔次挖掘項目內(nèi)涵便于推廣項則目囑命忽名【城姓市】僚她窩是僻“賀景犯觀碰”瞧物很業(yè)袍，劣具習有屬良始好蘭的燈生呈態(tài)事環(huán)賞境南、杯發(fā)覽展堤優(yōu)型勢畢，鴨同損時閉，洽她是榮獻兇給康城回市疼精野英他?！静剪~魯冒斯】阻中俱文閉含側義結中倍，語他弟具介有蘭藍宣色宣之仆意拾，輩藍姜色促是絹夢撕想賄的攔顏助色仿，牛也選是嬸極舟具品跌質(zhì)柄感蜻的騎色哭彩致，灰在膠推燈廣判時歲便砌于壇豐脈富接內(nèi)遺涵泥、愉便薪于栽研惑展?jié)?；同糞時餐，扭布鈔魯恐斯匆是周美頂國柴的沙非摘洲風后懷裔腎創(chuàng)唯造污的篇音襖樂幅流畢派錘，榴歌體詞仆表往達豆了他并們永對碼生采活吐的豪向怪往忽、提對櫻愛責和灘擺找脫綱束佛縛約的種渴伏求閘。城烈市餡布堡魯園斯C司I怕T洗Y購B兆R茂U佳C艱E分析定位項目命名建議項膠目夜輔帳選相命襪名天下知味客戶文化陽光福第傳統(tǒng)文化分析定位項目命名建議深故里客戶歸屬感盛景天下景觀賣點→脂項教目滑屬粒性美分怪析→扛項顛目增客易戶詠定木位→府物哄業(yè)暑產(chǎn)海品臉定斤位→蘋項窩目萌形愈象肚定宴位→孕項康目斷市閑場狗定膜位→府項微目盯命騾名芝建剩議P拘A智R嶼TI痛I訂I城費市螺布蠅魯撞斯稼分舅析茅定陳位在存客世戶編定縮慧位適討巷論教前千，蛋請柄先廊聽刷一算段叼真柜實愁的好小把插方曲蓮…孕…分析定位項目客戶定位2006年最后的一天，

深圳南山區(qū)西麗鎮(zhèn)桑泰?丹華開盤，開盤均價9600元/平米，開盤當天，銷售率約80%.2007年7月2日，一名王姓先生與愛人帶著小孩，出現(xiàn)在營銷中心，一臉的無耐與不解，詢問著房源、房價，最終無耐地坐在接待區(qū)……我假扮工作人員，與王先生聊了起來。王先生31歲，哈爾濱人，在深圳已有一套50平米左右的住房，隨著兒子的降臨及父母年齡的增大，王生想買套安居型三房，看到120多萬元的房價，無力承受。閑聊中，王生說，他有個同事，在惠陽XX世家買了一套140多的四房，才40萬元，如果以按揭算，二十年，省下的利息錢都可以買一輛不錯的車，把父母先接到那里住，周未回去住

我相信王先生說的話，并不只代表深圳的少數(shù)群體……

受決眾沫市育場唱分棗析崇：績深粉圳睛區(qū)疑域繳來嘴源殲客鑄戶甩成搶為貪惠襪陽宗-稀大陽亞慣灣稱區(qū)鮮房牌地爛產(chǎn)司業(yè)霉的各主槍導打人腔群蹈，蜜本嘗地還置銷業(yè)濕者且次違之玩。項目成交客戶比例半島1號深圳客60%，本地客30%，其他10%棕櫚島50%是香港客戶，20%是當?shù)剞k廠的臺灣客戶，30%為深圳與惠陽本地客戶。東方新城深圳客戶占70％，其余為惠陽本地客戶尚城世家50%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主廣場明珠70%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主中銘豪園70%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商都市廣場70%是深圳客戶；30%是在本地及周邊客戶。錦江國際花園深圳客戶60%；本地客30%；其他10%熊貓國際深圳客戶50%；本地客30%；產(chǎn)業(yè)客戶20%中區(qū)華府深圳客戶占50％，本地客戶占35%，其他15%從畫右蜜表坐中峰可食以鍵看末出疲，逃目析前猛惠必陽污及信大腎亞媽灣利在癢售冠項迎目掉中戲，郊中紗端竭地解產(chǎn)擾產(chǎn)市品套的最主更要痕客窮戶泥為厲：深赤圳垮：醫(yī)占濟6依0舟%本豪地爸：判占過3居5方%其屋它盛：紋占孟5補%分析定位項目客戶定位雅培瑪將地悠產(chǎn)呼通妨過計代敞理股的莊惠隆陽臟－扯大圣亞預灣拐區(qū)桿標遮志沉性遮的冊樓李盤情，漫對疲來遮訪孔客閉戶遙進匹行負分貸析荒，釋也滋佐消證掉了族市愿場耳客洗戶禍區(qū)青域達來扇源朗。分析定位項目客戶定位2骨0屬0渣6男年挽1阿1演－童1囑2菠月頃份垃，張尚討城悉世局家篇認卻籌揚情棵況隨分丘析尚挨城梯世脂家曾作斬為羞現(xiàn)放時郵惠協(xié)陽歉－氏大省亞弦灣客區(qū)均域形內(nèi)貧的寒典練型笑樓督盤宇，尿已老成諷為逃來央?yún)^(qū)霉域很內(nèi)螞買模房偏必序看漁的略項今目鵲之厭一達，蒼因斥而鈴尚避城脖世心家砌的搬客存戶聚情躲客窩基孩本征代熔表源了狐區(qū)放域胖內(nèi)資的竄客絕戶挑情斷況濤。深板圳棟客是戶消是靈未布來月很姿長雜階算段撫內(nèi)存的街區(qū)嫁域挨客蘭戶斗的曠主望流拐群方體情，陜未轉來棋，抓深祝圳猾客貫戶準及恰本堅地攏客稼戶議將相大停比囑例訓增認長顏。分析定位項目客戶定位隨慮著們惠支陽剃－混大勿亞畝灣洞區(qū)浩域匪內(nèi)疏的溝房正地鮮產(chǎn)狐聚段群贈效戲應廉及烤區(qū)逆域券市嘗場捏漸世漸框明僻朗乳，炭越昏來方越蛇多辛的檢人棋開小始皮認竹同賄區(qū)零域容市薪場厲，道區(qū)宰域旬內(nèi)撿置農(nóng)業(yè)續(xù)客潑戶圓大耗幅禿度睬增慈加階。深曉圳捎客耕戶籍在盤很壓多年的旱一孝段逢時差間拘內(nèi)肺將餡占蜓據(jù)猛客曠戶今主虧流疤位芽置疫，棟但悠隨油著對大芝亞溝灣畏及段惠撐陽坡產(chǎn)宏業(yè)慨經(jīng)班濟高的品快徑速妨發(fā)海展堡，糟城剝市患容態(tài)量悟迅價速濕增昌加荷，牙區(qū)鮮域嘩常勝住樹人號口臺置謝業(yè)原比缺重萬增概加琴，假其教他防區(qū)瓦域襖內(nèi)會的全客帳戶概也著會斬上輛升醫(yī)，絮深混圳佩客滲戶霉比災例疑將新呈殃小也幅謠下植降斧。隨販著經(jīng)沿渠海毀高脊速如及搬未壩來預地凍鐵釀三翠號愿延泉長嗽線報的彩開疏通痛，憶深鹿人急置遷業(yè)禮數(shù)擠量綁大丹幅伶增醉長吃，陪而苦作綁為地中泛檔銳定鏡位參的蕩本鐮項按目斷，企以釣及腎便末捷胞的攀交炮通纏，凍也摘將源納蚊入啞到騙大序深疼圳挺經(jīng)葉濟豈生柴活低圈洪，蚊客破戶腫構喊成攻與圣現(xiàn)員在靈的府惠滑陽鉆區(qū)攀域歐大硬致密相乳同鳳。盡微管味大探亞焦灣既沒濕有越惠曉陽跌目殃前默一緣瑞樣誘的查內(nèi)貧需桑拉里動煮，員但獵隨汁著廢產(chǎn)柏業(yè)葡客狀戶鐘的胳進芹駐混，窮區(qū)彩內(nèi)形產(chǎn)再業(yè)捏客耗戶損將涌拉膀動毒內(nèi)駛需壞市垃場喊。因惜而周，憑本芬項調(diào)目豎的宏客介戶筋購降成純，炎在顯近跑2瘡-再3濾年既內(nèi)樣與解目報前移惠寶陽藍市雹場黨極僚為乏類思似閑.客恢戶惡群喪體剃定較位殺（縱本救項畝目格在殊近或三崇年篇內(nèi)漫開權發(fā)喂，匯三妻年械內(nèi)朱惠回陽羞－捷大辰亞鞋灣某區(qū)醫(yī)內(nèi)辜客提戶正構正成窗不漏會忠有齒大頁的桌變肯化膛）職潛業(yè)學特虹征陳：眼各吵行紀業(yè)煎的滋白龍領范或媽中選低趣層然次撐領活導居而住址需擋求毅：辯中秒等刺檔防次聰物蹦業(yè)安趴全烤感晚；鳳改紋變澇在練深膠圳賣的距居找住普現(xiàn)倚狀灘。職鉆業(yè)敘特褲征餓：嗎惠疼陽賣、厚大礙亞訪灣君產(chǎn)刮業(yè)蘆中搭、拿中際低夾端燥人陡群探、漿普命通怖職懂員紫、誰大辦型巾國嬌企療員爪工霸及撞本技地夕小育私侮營蔥業(yè)秤者居燃住刊需廊求富：偵一把定椅的雞交徐通漫便而捷浮度格、箏與姜工偏作央場機所成較夠近雅，價句格添適儲中食，吉具往有謝一孫定批審纖美鑄感和謎倡輸導夏的擋生掉活閉方爹式核咳心益客帆戶全群割：(代6拌0倦%續(xù))深鈔圳只客慶戶次和核唉心企客描戶斯群?。?雖4恨0光%冶)本變地疫客澇戶分析定位項目客戶定位客告戶兄群奶體擾共澆同火特赤征術界耕定1丘、閘他述們倍對搜惠盼陽對-造大縮慧亞稿灣圓的產(chǎn)發(fā)昏展權具治有心較卷強勞的寶認丸同撓感2田、闖他喬們御大寨多姥處鏡在嫂2括5涌-竭4剛0構歲浙之社間匪，嘆為井二嶺次衰或艙多露次斷置善業(yè)險客渴戶3攔、腸他禮們搜大選多債數(shù)曉是虜各莖行基業(yè)勉發(fā)嘉展?jié)q的繡主乏流井人陶群甘，患事現(xiàn)業(yè)猜正覺在肆努董力跌過禿程殊中分析定位項目客戶定位低產(chǎn)中產(chǎn)上層富人階層中產(chǎn)來勵源云：映淡研水后3恩0朗%大村亞夠灣堵6狼%枯（復關沾系葛客埋戶腰）其廟他狂4山%本賀地狗區(qū)馬域來絨源剩：豈福死田筍7碰%南尚山謙1蓮3%龍欲崗顆2握2憐%其采他夕2芒5寄%深架圳欄區(qū)建域目全標準客停戶季群初體庫區(qū)衰域矩來娘源坊屬沸性分析定位項目客戶定位兩凈個惡明計顯哥趨獨勢物：斷關趕外醒置肥業(yè)曲熱深貸圳盤國精邊坐緣體城姿市回置義業(yè)獻熱利游好討引妻導價足格強驅(qū)牛趕自帶然臟資欺源告驅(qū)個趕深罰圳撲人亞為智何富走匆出煙深襯圳鳥置催業(yè)殘？在咱理嶺想鉆與初現(xiàn)端實鎮(zhèn)中鏡尋占找房誠新乞的奇平殊衡…→傘項訂目牲屬顧性爛分駝析→槍項性目釣客呀戶鏡定蛛位→貍物傷業(yè)宅產(chǎn)喜品尸定諷位→璃項帖目泛形戚象尋定告位→報項碼目飽市夢場拘定殼位→緞項扶目浸命夏名垮建群議P參A尚R告TI駁I休I城郊市棍布毒魯無斯片分科析凡定林位項負目嘩形喂象酒定轉位站厭在棄城千市錦的柿高炕度餐，查慰黑藉洲城旗市道經(jīng)升濟餅的追締卻造妖者精嗚英偵，抓你蘇好洋！分析定位項目形象定位次飲選偉定叉位精抓英爛家齡，熱暖著生隊活啦！→飾項派目鵲屬靠性腹分森析→社項民目掏客濤戶逢定鞭位→堆物湯業(yè)昂產(chǎn)載品辨定輝位→糕項頂目尿形泡象隱定突位→盼項胸目眨市允場規(guī)定揀位→婚項洲目判命把名蠟建畜議P執(zhí)A間R丘TI姓I臟I城屑市誦布鞠魯李斯駕分壘析滿定吸位選嚼擇愈物有業(yè)懸功馳能機類攤型是時訴，笑應墾考雖慮奔項狡目損功譯能擺類程型訊在它區(qū)厚域奶環(huán)判境墓中露的纖價殼值賴實嘴現(xiàn)分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位（滅注渴：蔑詳拾細苦的栗價絹格末推棕導究過帆程謀在凳本抵次拘報渠告各中憲暫獄不深進秤行隊闡硬述丹。桂）物業(yè)類型周邊適應性/競爭性物業(yè)風險推薦指數(shù)高層住宅具有適合中檔住宅的條件弱★

★★★★高層公寓類CBD地帶，公寓價值大較弱★★★★酒店潛在項目有類似物業(yè)較大★★街鋪具有較長的沿鋪面，地處繁華地段，靈活性大弱★★★★★集中商業(yè)人氣不足，大型商業(yè)招商困難，不足以支撐大因子而倉在碑本蓬項脈目垂中遷，之物鉗業(yè)恢類眠型耍建茂議餃為伸，覺以筑高關層獲住垮宅吵為留主迅，辱開功發(fā)以部竊分滴公喝寓擺，在亞滿吳足穿中停端助的紅物攏業(yè)莖定女位灶、廉客筑戶死心猜理尸需爹求欣時稱，用結妻合簡項雕目較的進功沸能向定予位常，卷推粘導慢出師合世理梁的廊戶剩型躲面掙積另及逃配盡比凡。（千注凱：真詳葉細紅的下價疑格舒推若導姨過恭程嘆在彎本右次洪報禿告祝中烤暫盲不筒進削行貍闡腦述黃。尚）中端物業(yè)定位舒適型住宅主流戶型物業(yè)功能經(jīng)濟型公寓緊湊型戶型二房二廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)一書房三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)80－90平米90－100平米110－125平米130－140平米25%15%50%10%一房一廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)35－45平米60－70平米90－100平米95－110平米20%50%20%10%住的宅公商寓分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位功能區(qū)尺度面積范圍趨勢客廳開間≥4M走少，偏向?qū)嵱眯圆蛷d凈寬≥3M走大，與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間，臨窗設計主臥室開間≥3.6M;30M2≥面積≥20M2走大，有獨立的衛(wèi)生間、更衣室、有休閑陽臺次臥室12M2≤面積≤15M2平衡保姆室4M2≤面積≤6M2平衡，與工作陽臺連接衛(wèi)生間6M2≤面積≤10M2走大，三進式設計，使干濕真正分區(qū)廚房凈寬≥2.5M;10M2≤面積≤15M2走大，附帶工作陽臺儲藏室4M2≤面積≤6M2平衡，走入式設計陽臺6M2≤面積≤15M2;凈寬≥1.6M;欄高≥1.2M走大，功能可設為健身、休閑等工作陽臺4M2≤面積≤6M2;凈寬≥1.2M平衡，兼洗衣間功能根忍據(jù)教我婆司些對網(wǎng)客芬戶茫需餃求弱意轉向鵲及級適湊用呈性繼的燦研戰(zhàn)究刪，墊對列家吸居種型球產(chǎn)布品且各足功狐能忘開騙間稍及帽面原積擊提售出忙以偏下瓦建辱議笑：分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位P炭A拖R側TI土V城